RGD-29/2010

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (58) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-17/10/WW Gdańsk, dnia 28 grudnia 2010r. D ECYZJA NR RGD. 29/2010 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmia- nami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy w związku z § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rze- czowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107, poz. 887) w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowa- dzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumen- tów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy HANZA Grupa Inwestycyjna spół- ka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sopocie, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów działanie tego przedsiębiorcy, polegające na stosowaniu we wzorcach umownych: A. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 następują- cych postanowień, o treści: 1. „ Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacznych zmian konstrukcyjnych i projek- towych domu podyktowanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpły- wu na waŜność i skuteczność niniejszej umowy. ”. – zapis zawarty w § 3 ust. 4 umowy; 2. „ Powierzchnia domu moŜe okazać się po wybudowaniu większa lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć procent). Taka zmiana do- mu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜność i skuteczność ni- niejszej umowy. ” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy; 3. „ Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towa- rów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Han- zy. Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku. ” – zapis zawarty w § 6 ust. 3 umowy; 4. „ Zawiadomienie o terminie wydania domu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Hanzę na piśmie – 2 listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru. ” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy; 5. „ JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odbioru domu stro- ny ustalają, iŜ Hanza moŜe : a) potraktować to jako dokonanie odbioru domu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpi- sie na Ŝądanie Kupującego lub b) od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisanymi w § 19 ust. 3.” – zapis zawarty w § 9 ust. 6 umowy; 6. „ JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu domu , Kupujące- mu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 6 o 0,03% jej wartości za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10 % tej ceny. ” – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy; 7. „ Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności : a) [...], b) Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpo- częcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególno- ści takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazujących pro- wadzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzymanie.” – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy; 8. „ Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwłoka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21 dni. ” – zapis zawarty w § 19 ust. 1 umowy. B. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 następujących postanowień, o treści: 1. „Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacznych, tj. nie wymagających zamienne- go pozwolenia na budowę zmian konstrukcyjnych i projektowych budynku podyk- towanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpływu na waŜność i sku- teczność niniejszej umowy.” ” – zapis zawarty w § 3 ust. 9 umowy; 2. „Powierzchnia uŜytkowa lokalu moŜe okazać się po wybudowaniu budynku więk- sza lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć pro- cent). Taka zmiana lokalu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜ- ność i skuteczność niniejszej umowy. Zmiana w większym zakresie wpływa wy- łącznie na cenę lokalu na zasadach przewidzianych w § 8” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy; 3. „Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towa- rów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Han- 3 zy . Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku.” – zapis zawarty w § 7 ust. 3. 4. „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się większa od projektowa- nej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zwiększona o kwotę odpowia- dającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego powierzchni i ilości metrów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być większa od powierzchni planowa- nej” – zapis zawarty w § 8 ust. 2 umowy; 5. „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się mniejsza od projekto- wanej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zmniejszona o kwotę od- powiadającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego powierzchni i ilości me- trów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być mniejsza od powierzchni planowanej” – zapis zawarty w § 8 ust. 3 umowy; 6. „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się mniejsza od projektowanej w za- kresie opisanym w §8, to Kupujący będzie uprawniony do otrzymania zwrotu nadwyŜki zapłaconej ceny (stosownie do § 8 ust. 3 ) […]” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy; 7. „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się większa od projektowanej w za- kresie opisanym w §8, to Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty kwoty ustalo- nej stosownie do § 8 ust. 2 […]” – zapis zawarty w § 9 ust. 4 umowy; 8. „Zawiadomienie o terminie wydania lokalu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Hanzę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru”. – zapis zawarty w § 11 ust. 4 umowy; 9. „JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odebrania lokalu strony ustalają, iŜ Hanza moŜe: a. potraktować to jako dokonanie odbioru lokalu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpi- sie na Ŝądanie Kupującego lub b. od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisanymi w § 21 ustęp 4.” – zapis zawarty 11 ust. 9 umowy; 10. „JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu lokalu , Kupują- cemu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 7 o 0,03% jej warto- ści za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10% tej ceny”. – zapis zawarty w 12 ust. 1 umowy; 11. „Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności: a) […]. b) Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpo- częcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególno- ści takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, 4 zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazujących pro- wadzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzymanie”. – zapis zawarty w § 12 ust. 2 umowy sprzedaŜy lokalu; 12. „ Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwło- ka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21 dni. Uiszczenie płatności po upływie wyznaczonego terminu nie wyłącza opisanego w zdaniu pierwszym uprawnienie do odstąpienia”. – zapis zawarty w § 21 ust. 1 umowy, które są toŜsame z postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296 ze zmianami) do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolo- ne I NAKAZUJE SIĘ ZANIECHANIE STOSOWANIA TEJ PRAKTYKI . II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów NA- KŁADA SIĘ na przedsiębiorcę: HANZA Grupa Inwestycyjna spółka z ograniczoną odpo- wiedzialnością z siedzibą w Sopocie karę pienięŜną w kwocie: 117 196zł (słownie: sto siedemnaście tysięcy sto dziewięćdziesiąt sześć złotych), płatną do budŜetu państwa, z tytułu naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji niniejszej de- cyzji. UZASADNIENIE W trakcie postępowań o sygnaturach akt RGD.62-28/09/WW i RGD.62-1/10/WW Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej Prezesem Urzędu) uzyskał wzorce umowne stosowane przez przedsiębiorcę: HANZA Grupa Inwestycyjna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sopocie (zwanego dalej: HANZA lub zamien- nie przedsiębiorca, Spółka, deweloper). W wyniku analizy treści warunków umownych, zawartych we wzorcach pn.: UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 i UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 Prezes Urzędu ustalił, Ŝe ww. przedsiębiorca, stosuje postanowienia, których treści moŜna uznać za toŜsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do rejestru po- stanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 Ko- deksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyŜszym, postanowieniem Nr 202 z dnia 20 października 2010r. – wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorcę: HANZA Grupa Inwestycyjna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sopocie , praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) - [zwaną dalej takŜe ustawą o ochronie (…)] polegającej na wykorzystywaniu we wzorcach umownych pn.: UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 (zwaną dalej umową sprzedaŜy domu) i UMOWA PRZED- 5 WSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 (zwanej dalej umową sprzedaŜy lokalu) postanowień, o treści: A. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 następujących postanowień o treści: 1. „ Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacznych zmian konstrukcyjnych i projek- towych domu podyktowanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpły- wu na waŜność i skuteczność niniejszej umowy. ” – zapis zawarty w § 3 ust. 4 umowy; 2. „ Powierzchnia domu moŜe okazać się po wybudowaniu większa lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć procent). Taka zmiana do- mu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜność i skuteczność ni- niejszej umowy. ” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy; 3. „ Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towa- rów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Han- zy . Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku. ” – zapis zawarty w § 6 ust. 3 umowy; 4. „ Zawiadomienie o terminie wydania domu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Hanzę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru. ” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy; 5. „ JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odbioru domu stro- ny ustalają, iŜ Hanza moŜe : a) potraktować to jako dokonanie odbioru domu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpi- sie na Ŝądanie Kupującego lub b) od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisanymi w § 19 ust. 3.” – zapis zawarty w § 9 ust. 6 umowy; 6. „ JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu domu , Kupujące- mu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 6 o 0,03% jej wartości za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10 % tej ceny. ” – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy; 7. „ Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności : a) [...], b) Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpo- częcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególno- ści takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazujących pro- 6 wadzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzymanie”. – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy; 8. „Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwło- ka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21.”– zapis zawarty w § 19 ust. 1 umowy. B. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 następujących postanowień o treści: 1. „Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacznych, tj. nie wymagających zamienne- go pozwolenia na budowę zmian konstrukcyjnych i projektowych budynku podyk- towanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpływu na waŜność i sku- teczność niniejszej umowy.” ” – zapis zawarty w § 3 ust. 9 umowy; 2. „Powierzchnia uŜytkowa lokalu moŜe okazać się po wybudowaniu budynku więk- sza lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć pro- cent). Taka zmiana lokalu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜ- ność i skuteczność niniejszej umowy. Zmiana w większym zakresie wpływa wy- łącznie na cenę lokalu na zasadach przewidzianych w § 8.” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy; 3. „Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towa- rów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Han- zy . Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku.” – zapis zawarty w § 7 ust. 3. 4. „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się większa od projektowa- nej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zwiększona o kwotę odpowia- dającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego powierzchni i ilości metrów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być większa od powierzchni planowa- nej.” – zapis zawarty w § 8 ust. 2 umowy; 5. „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się mniejsza od projekto- wanej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zmniejszona o kwotę od- powiadającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego powierzchni i ilości me- trów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być mniejsza od powierzchni planowanej.” – zapis zawarty w § 8 ust. 3 umowy; 6. „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się mniejsza od projektowanej w za- kresie opisanym w §8, to Kupujący będzie uprawniony do otrzymania zwrotu nadwyŜki zapłaconej ceny (stosownie do § 8 ust. 3 ) […].” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy; 7. „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się większa od projektowanej w za- kresie opisanym w §8, to Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty kwoty ustalo- nej stosownie do § 8 ust. 2 […].” – zapis zawarty w § 9 ust. 4 umowy; 8. „Zawiadomienie o terminie wydania lokalu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego 7 podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Hanzę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru.” – zapis zawarty w § 11 ust. 4 umowy; 9. „JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odebrania lokalu strony ustalają, iŜ Hanza moŜe: a. potraktować to jako dokonanie odbioru lokalu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpi- sie na Ŝądanie Kupującego lub b. od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisanymi w § 21 ustęp 4.” – zapis zawarty 11 ust. 9 umowy; 10. „JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu lokalu , Kupują- cemu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 7 o 0,03% jej warto- ści za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10% tej ceny.” – zapis zawarty w 12 ust. 1 umowy; 11. „Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności: a. […]. b. Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpo- częcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególno- ści takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazujących prowa- dzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzymania.” – zapis zawarty w 12 ust. 2 umowy; 12. „Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwło- ka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21 dni. Uiszczenie płatności po upływie wyznaczonego terminu nie wyłącza opisanego w zdaniu pierwszym uprawnienie do odstąpienia.” – zapis zawarty w § 21 ust. 1 umowy, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolo- ne, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego . W toku postępowania, Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały z prowadzo- nych wcześniej postępowań o sygnaturach: RGD.62-28/09/WW i RGD.62-1/10/WW . Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, przedsiębiorca, w piśmie z dnia 19 listopada 2010r., zawarł m.in., następujące stanowisko. „(…) postanowienia projektów umów proponowane klientom Spółki nie są takie same jak klauzule uznane przez Sąd Antymonopolowy za niedozwolone. Jak podnoszo- no juŜ wielokrotnie, zapisy o jedynie zbliŜonym (a nie toŜsamym) brzmieniu nie są objęte rozszerzoną prawomocnością wyroku uznającego abuzywność klauzul danego wzorca umownego. 8 Stanowiące przedmiot zarzutów postanowienia umowne cechuje brzmienie podobne do klauzul powołanych w zawiadomieniu (234,1381,155,885,918,364,1201,921,227), jednak analiza róŜnic w treści porównywanych elementów prowadzi do jednoznacznego wniosku o rozbieŜności ich znaczeń.”. Ponadto Spółka podkreśliła, Ŝe „ przedłoŜone projekty nie stanowią jakiegokolwiek „wzorca umowy” . Są one w pełni negocjowalne, a umowa zawarta pomiędzy stronami bardzo często, - jeŜeli tylko wyraŜą taką wolę Klienci – odbiega treścią od przedłoŜonych do sprawy projektów umów.”. Równocześnie HANZA poinformowała, Ŝe „ uŜycie zapisów o treści takiej, jaką zarzu- ca obecnie Spółce Prezes UOKiK jest sporadyczne i incydentalne – ma miejsce wyłącznie wówczas, gdy Klient decydujący się na podpisanie umowy nie wnosi zastrzeŜeń co do jej treści.”. Ustosunkowując się do zarzutu stosowania zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu po- stanowień, wykorzystywanych w obu wzorcach umów przedsiębiorca, podniósł m.in., iŜ: – § 3 ust. 4 umowy sprzedaŜy domu i § 3 ust. 9 umowy sprzedaŜy lokalu – „postano- wienie umowne stosowane przez Spółkę stanowi o moŜliwości wprowadzenia tylko nieznacznych zmian konstrukcyjnych i projektowych, do których – jak doprecy- zowano w projekcie umowy z 2009 r. – przepisy prawa budowlanego nie wy- magają zmiany pozwolenia na budowę. W przypadku nieznacznych zmian, nie mających tak naprawdę wpływu na przedmiot umowy (np. skrócenie ścianki we- wnętrznej o 2 cm), niezasadne uzaleŜnienie waŜności i ciągłości umowy od wyraŜe- nia ponownie zgody przez Klienta na taką zmianę. Klauzule 234 lub 1381 dają na- tomiast pełna swobodę w dokonywaniu zmian projektu, co odróŜnia je od zakwe- stionowanych postanowień projektów umów Spółki.”. – § 4 ust. 1 umowy sprzedaŜy domu i § 4 ust. 1, § 8 ust. 2, § 8 ust. 3, § 9 ust. 3 i § 9 ust. 4 umowy sprzedaŜy lokalu (klauzula w Rejestrze nr 1540) – „[…] pomimo po- dobieństwa tej klauzuli do zakwestionowanych postanowień projektów umów, zapi- sy stosowane przez Spółkę stanowią odpowiedź na częste sugestie Klientów, aby tak drobne róŜnice pomiędzy faktyczną a projektowaną powierzchnia lokalu (domu) nie miały wpływu na ostateczne rozliczenie stron. W praktyce działalności deweloperskiej niemoŜliwym jest wyeliminowanie nieznacz- nych róŜnić pomiędzy wielkościami obmiaru projektowego dokonanego przez archi- tekta a wielkościami obmiaru powykonawczego. Naturalnym i sprawiedliwym rozwiązaniem byłoby rozliczanie takich róŜnic co do centymetra, nie zawsze jednak perspektywa takiego rozliczenia spotyka się z entu- zjazmem Klientów, z punktu zaś widzenia Spółki wiąŜe się z niewspółmiernym do zysku bądź straty nakładem niezwykle drobiazgowej i czasochłonnej pracy Stąd teŜ zapis w umowie, stanowiący swoisty kompromis i najczęściej spotykający się z przychylnym odbiorem ze strony Klientów. Nadto, co wielokrotnie podkreśla- łem w dotychczasowej korespondencji z Panem, zapis ów nie jest Klientom narzu- cany lecz stanowi kaŜdorazowo element negocjacji stron, przy czym Spółka zawsze akceptuje sugestie klientów w tym zakresie, co zobrazowane zostanie na przykła- dach w pkt II poniŜej. 9 Pragnę zaznaczyć równieŜ, iŜ nie zdarzyły się w trakcie dotychczasowej działalności Spółki odchylenia w róŜnicach powierzchni przekraczające 5%.”. – § 6 ust. 3 umowy sprzedaŜy domu i § 7 ust. 3 umowy sprzedaŜy lokalu (klauzula w Rejestrze 885) – „[…] Spółka nigdy w swojej dotychczasowej działalności nie sko- rzystała z uprawnień określonych” w tych przepisach. Nadto postanowienia te, podobnie jak cała umowa nie są Klientom narzucane, lecz stanowią kaŜdorazowo element negocjacji stron, przy czym Spółka zawsze akceptu- je sugestie klientów w tym zakresie, […]. Z tego powodu Spółka, mając jednakŜe ugruntowane przekonanie co do prawidło- wości proponowanych Klientom postanowień, gotowa jest zrezygnować z ich stoso- wania w projektach umów. Uprzejmie informuję zatem, iŜ wskazane dwa postanowienia nie będą juŜ stosowane w projektach umów Spółki.”. – § 9 ust. 3 umowy sprzedaŜy domu i § 11 ust. 4 umowy sprzedaŜy lokalu (klauzula w Rejestrze 918) – „[…] powyŜszych treści nie moŜna uznać za toŜsame: postanowie- nia umowne stosowane przez Spółkę ma na celu wyłącznie poinformowanie Klien- tów, w sposób nie wykraczający poza powszechnie obowiązującą regulacje przepisu art. 61 kodeksu cywilnego, iŜ wskazane w treści ww. postanowień zawiadomienia (czyli wskazane w tym przepisie oświadczenie woli) są w świetle prawa złoŜone nie tylko z chwilą, gdy zostaną przeczytane przez Klientów, ale teŜ z chwilą, gdy osoba do której zostało one skierowane, mogła zapoznać się z jego treścią. RównieŜ i to postanowienie bywa zmieniane, o ile Klient wyrazi taka wolę […]. W związku z powyŜszym Spółka, mając jednakŜe ugruntowane przekonanie co do prawidłowości proponowanych Klientom postanowień, gotowa jest zrezygnować z ich stosowania w projektach umów zastępując je po prostu zapisem odwołującym się do zasad wynikających z art. 61 kodeksu cywilnego.”. – § 9 ust. 6 umowy sprzedaŜy domu i § 11 ust. 9 umowy sprzedaŜy lokalu (klauzula w Rejestrze 364) – „Pomimo zachodzącego podobieństwa pomiędzy zacytowanymi postanowieniami a klauzulą, celem stosowania tych postanowień w projektach umów „jest wyłącznie poinformowanie Klientów, w sposób nie wykraczający poza powszechnie obowiązującą regulację przepisu art. 643 kodeksu cywilnego, iŜ ciąŜy na nich obowiązek odebrania lokalu (domu) wykonanego przez Spółkę. Zapisy tych postanowień nie są ponadto Klientom narzucane lecz stanowią kaŜdora- zowo element negocjacji stron, przy czy Spółka zawsze akceptuje sugestie Klientów w tym zakresie […].”. Spółka wyraziła gotowość zrezygnowania z tych zapisów i zastąpić je sformułowa- niem o treści: „JeŜeli Kupujący, zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustę- pem 3, bez usprawiedliwienia nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bez- podstawnie odmówi odebrania domu (w drugim projekcie umowy lokalu) strony ustalają, iŜ Hanza moŜe, po bezskutecznym upływie dodatkowo wyznaczo- nego terminu: a. potraktować to jako dokonanie odbioru domu (w drugim projekcie umowy lokalu) bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpisie na Ŝądanie Kupującego lub (…).”. 10 – § 10 ust. 1 umowy sprzedaŜy domu i § 12 ust. 1 umowy sprzedaŜy lokalu (klauzula w Rejestrze 1201), „[…] pomimo zachodzącego podobieństwa pomiędzy zacytowa- nymi postanowieniami a klauzulą, ich zapisy nie są Klientom narzucane, lecz stano- wią kaŜdorazowo element negocjacji stron, przy czy Spółka zawsze akceptuje suge- stie Klientów w tym zakresie […]”. Ponadto Spółka oświadczyła, Ŝe nigdy nie skorzystała z tego uprawnienia, i Ŝe „oba zacytowane powyŜej postanowienia będą stosowane w projektach umów Spółki bez zwrotu „nie więcej jednak niŜ o 10% tej ceny.”. – § 10 ust. 2 umowy sprzedaŜy domu i § 12 ust. 2 umowy sprzedaŜy lokalu (klauzula w Rejestrze 921) - „[…] iŜ powyŜszych treści nie moŜna uznać za toŜsame. Zapis klauzuli nr 921 daje bowiem wskazanemu w niej deweloperowi jednostronne prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji z przyczyn od niego niezaleŜnych (spo- śród których niesprecyzowanie „działania nabywcy” pozwalają mu wręcz w sposób całkowicie dowolny zmienić ten termin, bez związku ze skalą takich przyczyn i w całkowitym oderwaniu od czasu ich występowania), podczas gdy zakwestionowane postanowienia projektów umów Spółki przewidują jedynie brak zwłoki Spółki w wy- daniu lokalu, nie zaś jej uprawnienie do przesunięcia terminu. Ponadto postanowie- nia projektów umów w tym zakresie mają na celu wyłącznie poinformowanie Klien- tów, w sposób nie wykraczający poza powszechnie obowiązującą regulację przepi- sów art. 471 i 476 kodeksu cywilnego, iŜ strona nie jest w zwłoce, gdy opóźnienie w spełnieniu świadczenia jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi ona od- powiedzialności. Elementy zaś przytoczone w treści jako przykłady „siły wyŜszej” maja jedynie zobrazować Klientom, jakie sytuacje moŜna potencjalnie uznać za wy- darzenia, za które Spółka nie ponosi odpowiedzialności. Egzemplifikacja taka ma charakter wyłącznie poglądowy, gdyŜ pojecie „siły wyŜszej” jest pojęciem tzw. nieostrym – powołanie się na nią w razie zwłoki i tak wymaga bezsprzecznego udowodnienia przez Spółkę, Ŝe nie ponosi zań odpowiedzialności. Nadto – dzięki przyjętej przez Spółkę zasadzie negocjowalności treści umowy o ile zapis wzbudza zaniepokojenie Klienta, zostaje zmodyfikowany lub wykreślony. Z uwagi na fakt, Ŝe nigdy w ciągu blisko 10 lat działalności Spółka nie korzystała z powołania się na jakikolwiek z czynników powołanych w lit. b).zd.2. przytoczonych wyŜej paragrafów, deklaruję gotowość Spółki do wykreślenia części opisowej i pozo- stawienia zapisów w brzmieniu: „Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce, jeŜeli opóźnienie w wydaniu lokalu jest następstwem w szczególności: a) […], b) wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpoczę- cie inwestycji lub jej realizację.”. – § 19 ust. 1 umowy sprzedaŜy domu i § 21 ust. 1 umowy sprzedaŜy lokalu - „praw- dopodobnie uznane zostały za podobne do brzmienia nie wskazanej w zawiadomie- niu lecz zidentyfikowanej samodzielnie przez Spółkę klauzuli 1542:” […].”. „Uprzejmie informuję, w ocenie Spółki trudno w tym przypadku dopatrzyć się toŜ- samości zapisów. Zapis klauzuli nr 1542 umoŜliwia deweloperowi odstąpienie od umowy, gdy po stronie kupującego wystąpi zwykłe opóźnienie, natomiast Spółka takie uprawnienie proponuje klientom w projektach umów wyłącznie na wypadek kwalifikowanej formy takiego opóźnienia czyli zwłoki. ”. Postanowień tych HANZA nie 11 narzuca, ale są one negocjowane, a sugestie klientów przyjmowane. Z tego powodu Spółka ma ugruntowane przekonanie co do prawidłowości proponowanych klientom w tym zakresie postanowień. P REZES U RZĘDU USTALIŁ NASTĘPUJĄCY STAN FAKTYCZNY : HANZA Grupa Inwestycyjna spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Sopocie została zarejestrowana w KRS pod nr 0000144840. W zakresie działania przedsiębiorcy jest m.in. budownictwo i obsługa nieruchomości. W kontaktach z klientami przedsiębiorca posługuje się projektami umów, które następnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług /oferty/ tego przedsiębiorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Wzorzec umowny pn. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 Spół- ka stosuje w obrocie z konsumentami od roku 2008, a wzorzec pn. UMOWA PRZED- WSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 od roku 2009. Stosowane przez przedsiębiorcę, projekty wzorców umownych, o których mowa powyŜej zawierają między innymi następujące postanowienia: UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 postanowienia o treści: 1. „ Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacznych zmian konstrukcyjnych i projek- towych domu podyktowanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpły- wu na waŜność i skuteczność niniejszej umowy. ” – zapis zawarty w § 3 ust. 4 umowy; 2. „ Powierzchnia domu moŜe okazać się po wybudowaniu większa lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć procent). Taka zmiana do- mu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜność i skuteczność ni- niejszej umowy. ” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy; 3. „ Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towa- rów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Han- zy . Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku. ” – zapis zawarty w § 6 ust. 3 umowy; 4. „ Zawiadomienie o terminie wydania domu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Hanzę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru. ” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy; 5. „ JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odbioru domu stro- ny ustalają, iŜ Hanza moŜe : 12 a) potraktować to jako dokonanie odbioru domu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpi- sie na Ŝądanie Kupującego lub b) od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisanymi w § 19 ust. 3.” – zapis zawarty w § 9 ust. 6 umowy; 6. „ JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu domu , Kupujące- mu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 6 o 0,03% jej wartości za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10 % tej ceny. ” – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy; 7. „ Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności : a) [...], b) Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpo- częcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczegól- ności takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepo- koje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywioło- we, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazu- jących prowadzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzymanie”. – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy; 8. „Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwło- ka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21.”– zapis zawarty w § 19 ust. 1 umowy. B. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 postanowienia o treści: 1. „Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacznych, tj. nie wymagających zamienne- go pozwolenia na budowę zmian konstrukcyjnych i projektowych budynku podyk- towanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpływu na waŜność i sku- teczność niniejszej umowy.” ” – zapis zawarty w § 3 ust. 9 umowy; 2. „Powierzchnia uŜytkowa lokalu moŜe okazać się po wybudowaniu budynku więk- sza lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć pro- cent). Taka zmiana lokalu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜ- ność i skuteczność niniejszej umowy. Zmiana w większym zakresie wpływa wy- łącznie na cenę lokalu na zasadach przewidzianych w § 8.” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy; 3. „Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towa- rów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Han- zy . Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku.” – zapis zawarty w § 7 ust. 3. 4. „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się większa od projektowa- nej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zwiększona o kwotę odpowia- 13 dającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego powierzchni i ilości metrów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być większa od powierzchni planowa- nej.” – zapis zawarty w § 8 ust. 2 umowy; 5. „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się mniejsza od projekto- wanej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zmniejszona o kwotę od- powiadającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego powierzchni i ilości me- trów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być mniejsza od powierzchni planowanej.” – zapis zawarty w § 8 ust. 3 umowy; 6. „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się mniejsza od projektowanej w za- kresie opisanym w §8, to Kupujący będzie uprawniony do otrzymania zwrotu nadwyŜki zapłaconej ceny (stosownie do § 8 ust. 3 ) […].” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy; 7. „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się większa od projektowanej w za- kresie opisanym w §8, to Kupujący będzie zobowiązany do zapłaty kwoty ustalo- nej stosownie do § 8 ust. 2 […].” – zapis zawarty w § 9 ust. 4 umowy; 8. „Zawiadomienie o terminie wydania lokalu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Hanzę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru.” – zapis zawarty w § 11 ust. 4 umowy; 9. „JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odebrania lokalu strony ustalają, iŜ Hanza moŜe: a. potraktować to jako dokonanie odbioru lokalu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udokumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpi- sie na Ŝądanie Kupującego lub b. od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisanymi w § 21 ustęp 4.” – zapis zawarty 11 ust. 9 umowy; 10. „JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu lokalu , Kupują- cemu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 7 o 0,03% jej warto- ści za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10% tej ceny”. – zapis zawarty w 12 ust. 1 umowy; 11. „Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności: a. […]. b. Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpo- częcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególno- ści takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazujących prowa- dzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzymanie.” – zapis zawarty w 12 ust. 2 umowy; 14 12. „Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwło- ka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21 dni. Uiszczenie płatności po upływie wyznaczonego terminu nie wyłącza opisanego w zdaniu pierwszym uprawnienie do odstąpienia.”– zapis zawarty w § 21 ust. 1 umowy. W prowadzonym przez Prezesa Urzędu rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zamieszczono następujące klauzule: • pod nr 234, o treści: „Sprzedający zastrzega sobie moŜliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań.” , • pod nr 1381, o treści: „Edbud oświadcza, Ŝe zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjo- nalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów/ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w pro- jekcie wykonawczym.”, • pod nr 1540, o treści: „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją za- równo zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką loka- torską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.”, • pod nr 155, o treści: „ Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeŜeli po zakończeniu budowy okaŜe się, Ŝe zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niŜ 2,5%. ”, • pod nr 227, o treści: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwen- taryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnoŜenia róŜnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie. ”, • pod nr 885, o treści: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązu- jącymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal miesz- kalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny. ”, • pod nr 918, o treści: „Strony zobowiązane są powiadomić o zmianie swego adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia, pisma kierowane są przez Strony na ad- resy wskazane w niniejszej umowie. W przypadku nie podjęcia przez Kupującego korespondencji pod adresem ostatnio wskazanym Inwestorowi, pismo uznaje się za doręczone niezaleŜnie od przyczyny, dla której nie zostało podjęte (…).” , 15 • pod nr 364, o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym termi- nie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i bę- dzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wy- stawienia odpowiedniej faktury.”, • pod nr 1201, o treści: „W przypadku zwłoki w wydaniu kupującemu lokalu z winy sprzedającego, sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w wysokości równej odsetkom ustawowym za kaŜdy dzień zwłoki nie więcej jednak niŜ kwotę stanowiącą 10% ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.", • pod nr 1202, o treści: „ Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie moŜe przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy .”, • pod nr 156, o treści: „ Kara umowna naleŜna nabywcy w okolicznościach wymienio- nych w ust. 1 wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za kaŜdy dzień opóź- nienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niŜ 10% tej kwoty .”, • pod nr 921, o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmian terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności siły wyŜszej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu. Fronton za- strzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia inwestycji wynikających z przy- czyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności: a. siły wyŜszej, b. działań orga- nów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiązany jest o ta- kiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wska- zaniem nowego terminu .”, • pod nr 1375, o treści: „ Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapła- tą chociaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy ”. M AJĄC NA UWADZE ZEBRANY MATERIAŁ DOWODOWY , P REZES U RZĘDU ZWAśYŁ , CO NASTĘPUJE : MoŜliwość rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uzaleŜniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagroŜony został w niej interes publicznoprawny. JeŜeli przesłanka taka nie występuje, Prezes Urzędu nie jest upowaŜniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, którym, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podej- mowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumen- tów. W ocenie Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami skarŜonego przedsiębiorcy. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, zasadami współŜycia społecznego i dobrymi obyczajami. HANZA jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z którym, pod pojęciem tym rozu- 16 mie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodar- czej. Ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2007r. Nr 155, poz. 1095 ze zm.) w art. 4 stanowi, Ŝe: 1) Przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. 2) Za przedsiębiorców uznaje się takŜe wspólników spółki cywilnej w zakresie wyko- nywanej przez nich działalności gospodarczej. SkarŜonemu przedsiębiorcy postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 usta- wy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przepis art. 24 ust. 1 stanowi, Ŝe „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego artykułu „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie posta- nowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” . Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyŜej prze- pisem art. 24 ustawy antymonopolowej, naleŜy wykazać, Ŝe spełniają one łącznie następu- jące przesłanki: – ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsiębiorca- konsument, – stanowią działanie bezprawne, – naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy antymonopolowej i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za konsu- menta uwaŜa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie fakt zawierania umów sprzedaŜy lokali mieszkalnych z konsumentami pozostaje poza sporem, co przesądza o uznaniu, iŜ pierwsza z ww. przesłanek jest spełniona. Co do drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepi- sami prawa podnieść naleŜy, iŜ przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegający na stosowa- niu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębior- cy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz równieŜ innych przedsiębiorców. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawomoc- ność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie, tj. innych przedsiębiorców. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej na- stępuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Prezesa Urzę- du. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, Ŝe posłuŜe- nie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, Ŝe od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. PowyŜsze 17 stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu NajwyŜszego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iŜ „… stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyŜszej uchwały Sąd uznał m.in., Ŝe „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje równieŜ przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wy- razów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeŜeli tylko wykładnia postanowienia po- zwoli stwierdzić, Ŝe jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyŜej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje równieŜ uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27, a takŜe orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna oraz literalna identyczność klauzuli wpisanej do Reje- stru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd teŜ niedozwolone będą równieŜ postanowienia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie usta- lona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści tak samo godzi w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do Reje- stru. W zakresie punktu I sentencji decyzji, oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. SkarŜony przedsiębiorca stosuje wzorce umowne, za takie bowiem doktryna uznaje wszel- kie jednostronnie, przygotowane z góry przed zawarciem konkretnej umowy, gotowe klau- zule umowne, w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów itp. Charakteryzują się one tym, Ŝe są one opracowywane w oderwaniu od konkretnego stosunku umownego i w sposób jednolity określają treść przyszłych umów indywidualnych ułatwiając tym samym zawarcie transakcji. NaleŜy zaznaczyć, Ŝe argument HANZY o „ negocjowalności ” postanowień stosowanych wzorców nie moŜe się ostać, bowiem oceniany jest wzorzec, a nie ostateczny kształt indy- widualnej umowy. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, postanowienia wzorców umownych pn.: UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 - (zwanej dalej umową sprzedaŜy domu) i UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 – (zwana dalej umową sprzedaŜy lokalu), stosowane przez Spółkę są toŜsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów i wpisanymi do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cy- wilnego , pod pozycjami: 234 i 1381; 1540, 155 i 227; 885; 918; 364; 1201, 1202, 156; 921; 1375. I tak, po pierwsze , postanowienie o treści: –„ Hanza zastrzega sobie prawo do nieznacz- nych zmian konstrukcyjnych i projektowych domu podyktowanych względami techniczny- mi. Zmiany te nie mają wpływu na waŜność i skuteczność niniejszej umowy.” – zapis za- warty w § 3 ust. 4 umowy sprzedaŜy domu i postanowienie o treści: „Hanza zastrzega 18 sobie prawo do nieznacznych, tj. nie wymagających zamiennego pozwolenia na budowę zmian konstrukcyjnych i projektowych budynku podyktowanych względami technicznymi. Zmiany te nie mają wpływu na waŜność i skuteczność niniejszej umowy.” – zapis zawarty w § 3 ust. 9 umowy sprzedaŜy lokalu pomimo pewnych róŜnic semantycznych i syntak- tycznych, nie odbiegają istotnie od klauzuli, o treści: „Sprzedający zastrzega sobie moŜli- wość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań” , wpisanej do Rejestru pod numerem 234 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 10 października 2004r. (sygnatura akt XVII Amc 47/03). Uzasadniając wyrok z dnia 10 października 2004r., SOKiK podzielił i przyjął jako własne stanowisko Prezesa UOKiK, który w decyzji administracyjnej będącej przedmiotem odwoła- nia dewelopera stwierdził, iŜ postanowienie o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie moŜli- wość dokonania zmian w projekcie Budynku … ” ma charakter niedozwolonego postano- wienia umownego, o którym mowa w art. 385 3 pkt 9, 10, 11 i 20 Kodeksu cywilnego, a to dlatego, Ŝe jego stosowanie nie tylko „ moŜe prowadzić do pogorszenia standardu wykoń- czenia i wyposaŜenia lokali będących przedmiotem świadczenia pozwanego ” (gdy tymcza- sem, „ określony standard przedmiotu pozwanego jest powodem zawarcia umowy i uza- sadnia cenę, którą ma zapłacić ”), ale i „ przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonania wiąŜącej interpretacji umowy w zakresie standardu wyposaŜenia ”, o tyle istotne, o ile „ technologii i rozwiązań moŜe być wiele, strony zaś umówiły się na konkretny sposób wykonania zobowiązania przez pozwaną spółkę, a jego zmiana moŜe mieć wpływ na jakość lokalu ”. Analizowane, wykorzystywane przez dewelopera postanowienie naleŜy uznać za toŜsame równieŜ z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją 1381 , uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, z dnia 5 grudnia 2006r. (sygn. akt XVII AmC 126/05), za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku tym SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienia umowne o treści: „Edbud oświadcza, Ŝe zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Na- bywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość po- szczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pio- nów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym”. W uzasadnieniu do wyroku Sąd stwierdził, iŜ postanowienie to uprawnia kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany istotnych cech przedmiotu świadczenia (lokalu mieszkalnego), co stanowi narusze- nie art. 385 3 K.c. Zdaniem Sądu konsument nabywający mieszkanie kieruje się jego indy- widualnymi cechami, stąd dopuszczalne jest jedynie zamieszczenie w umowie ściśle okre- ślonych przypadków, w których moŜe nastąpić nieuzgodniona z klientem zmiana w projek- cie budynku. Wyliczenie to musi mieć charakter zamknięty, inaczej pozbawia klienta wpły- wu na istotne cechy zakupionego lokalu mieszkalnego, co prowadzi do naruszenia dobrych obyczajów i raŜąco narusza interesy konsumenta. Porównując kwestionowane postanowienia ww. wzorców z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod numerami 234 i 1381; Prezes Urzędu stwierdza identyczność skutków jego stosowania dla konsumentów, którzy po podpisaniu umów z HANZĄ zostali pozbawie- ni, de facto , prawa odmowy akceptacji dokonanych przez dewelopera zmian konstrukcyj- nych i projektowych domu/budynku, a przez to postawieni wobec niego w pozycji nierów- noprawnej. I tak, po drugie : 19 • postanowienie o treści: „ Powierzchnia domu moŜe okazać się po wybudowaniu większa lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć pro- cent). Taka zmiana domu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜ- ność i skuteczność niniejszej umowy. ” – zapis zawarty w § 4 ust. 1 umowy sprzeda- Ŝy domu, • postanowienie o treści: „Powierzchnia uŜytkowa lokalu moŜe okazać się po wybu- dowaniu budynku większa lub mniejsza od załoŜonej wyŜej – jednakŜe nie więcej niŜ o 5% (pięć procent). Taka zmiana lokalu jest akceptowana przez Strony i nie ma wpływu na waŜność i skuteczność niniejszej umowy. Zmiana w większym zakresie wpływa wyłącznie na cenę lokalu na zasadach przewidzianych w § 8.” – zapis za- warty w § 4 ust. 1 umowy sprzedaŜy lokalu, • postanowienie o treści: „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się większa od projektowanej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zwięk- szona o kwotę odpowiadającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego po- wierzchni i ilości metrów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być większa od powierzchni planowanej.” – zapis zawarty w § 8 ust. 2 umowy sprzedaŜy lokalu, • postanowienie o treści: „JeŜeli faktyczna powierzchnia uŜytkowa lokalu okaŜe się mniejsza od projektowanej o więcej niŜ 5%, to cena ustalona w §7 zostanie zmniej- szona o kwotę odpowiadającą iloczynowi ceny jednego metra kwadratowego po- wierzchni i ilości metrów, o które powierzchnia rzeczywista okazała się być mniejsza od powierzchni planowanej.” – zapis zawarty w § 8 ust. 3 umowy sprzedaŜy lokalu; • postanowienie o treści: „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się mniejsza od projektowanej w zakresie opisanym w §8, to Kupujący będzie uprawniony do otrzymania zwrotu nadwyŜki zapłaconej ceny (stosownie do § 8 ust. 3 ) […].” – zapis zawarty w § 9 ust. 3 umowy sprzedaŜy lokalu; • postanowienie o treści: „JeŜeli faktyczna powierzchnia lokalu okaŜe się większa od projektowanej w zakresie opisanym w §8, to Kupujący będzie zobowiązany do za- płaty kwoty ustalonej stosownie do § 8 ust. 2 […].” – zapis zawarty w § 9 ust. 4 umowy sprzedaŜy lokalu są toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 1540, o treści: „Strony zgodnie oświadczają, Ŝe: - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy róŜnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.”. W uzasadnieniu wyroku z dnia 12 listopada 2007r. (sygnatura akt XVII AmC 108/07) bę- dącego podstawą wpisu, o którym mowa wyŜej, SOKiK stwierdził, iŜ przywołane postano- wienie spełnia przesłankę abuzywności – stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c., bowiem kształtuje ono prawa i obowiązki konsumenta w 20 sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz raŜąco narusza jego interesy; zastosowanie powyŜszej klauzuli we wzorcu umowy z konsumentem powoduje, Ŝe konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, Ŝe powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. NiezaleŜnie od wpływu zmiany powierzchni na ostateczną cenę mieszkania Sąd zwaŜył, Ŝe: „prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeŜeli okaŜe się, Ŝe powierzchnia przedmiotowego lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówionej, jak równieŜ wte- dy, gdy okaŜe się Ŝe powierzchnia jest do 3% większa od zakładanej w umowie. W pierw- szym przypadku konsument otrzyma lokal, który, szczególnie przy duŜych mieszkaniach, moŜe być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego. NaleŜy bowiem wskazać, Ŝe przy zakupie mieszkania o powierzchni 100 m 2 dopuszczalna według wzorca róŜnica moŜe wynosić aŜ 3 m 2 . W drugim natomiast przypadku, biorąc pod uwagę stałą kubaturę budyn- ku mieszkalnego, powierzchnia na której zyska jeden konsument zostanie zapewne ode- brana innemu konsumentowi. W odpowiedniej skali moŜe to teŜ odbić się na sytuacji eko- nomicznej konsumenta, który polegając uprzednio na prawdziwości ściśle określonej w umowie powierzchni lokalu będzie zmuszony do zakupienia odpowiednio większej ilości materiałów wykończeniowych, zmiany uprzednio zaplanowanej aranŜacji wnętrz itp. W ra- Ŝącej sprzeczności z interesem konsumenta stoi moŜliwość przeniesienia na niego własno- ści mieszkania o mniejszej powierzchni, niŜ to, za które zapłacił. (…) zmniejszenie po- wierzchni lokali wydzielonych w budynku o znacznych rozmiarach o 3% stanowiło będzie dla sprzedającego znaczny, niczym nieuzasadniony, zysk odniesiony kosztem konsumen- tów, co stoi w raŜącej sprzeczności z zasadami uczciwości i przyzwoitości.”. W ocenie Prezesa Urzędu, kwestionowane postanowienie przyznaje deweloperowi prawo do jednostronnych zmian istotnych cech przedmiotu umowy, po jej zawarciu, w zakresie powierzchni lokalu, co moŜe spowodować, Ŝe klient będzie zobowiązany do kupienia lokalu mającego inne cechy niŜ te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. Ponadto, HANZA, poprzez ustalenie progu +/- 5% ewentualnej zmiany powierzchni lokalu nie stosuje się do dobrego obyczaju, bowiem zgodnie z orzeczeniem SOKiK z dnia 12 listo- pada 2007r. juŜ nawet „próg 3%” „jest (…) określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony bardzo niepewnej rzetelności świadczenia kontrahen- ta.” W przywołanym wyroku SOKiK zwaŜył, iŜ: „Biorąc pod uwagę moŜliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora moŜe być wynikiem wyłącznie błędu lub niesta- ranności w sztuce budowlanej. RóŜnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nie uzasadniona ze względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem.”. Analizowane, wykorzystywane przez dewelopera postanowienia umowne naleŜy uznać za toŜsame równieŜ z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycjami: 155 i 227 uznanymi uprzednio wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Kon- sumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne, które następnie zostało wpisane pod poz. 155 do Rejestru, o treści: „ Cena nabycia nieruchomości (lokalu miesz- kalnego) ulegnie zmianie, jeŜeli po zakończeniu budowy okaŜe się, Ŝe zakupione po- wierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej 21 w projekcie o więcej niŜ 2,5% ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 września 2004r. Sąd stwierdził, iŜ kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolone postanowienia umowne określone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umoŜliwiają pozwanej Spółce po zawarciu umowy z konsumentem podwyŜszenie ceny lokalu (na skutek zwiększenia metraŜu lokalu w sto- sunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w powyŜszej sytuacji, co z uwagi na wzrost obciąŜeń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzić Ŝadnych wątpliwości”. Z kolei w wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienie umowne, wpisane następnie do Rejestru pod poz. 227 , o treści: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonaw- czej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnoŜenia róŜnicy w powierzchni loka- lu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie ”. W uzasadnieniu wyroku, SOKiK zwaŜył, iŜ „PowyŜsze postanowienia umowne przewidują bowiem moŜliwość zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek moŜliwości wahań w rzeczywistej powierzchni lo- kalu w stosunku do tej określonej przy zawieraniu umowy. Jednocześnie powyŜsze wzorce umowy nie przewidują, w przypadku podwyŜszenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta prawa do odstąpienia od umowy”. Treści postanowień wymienionych wzorców równieŜ przewidują po stronie przedsiębiorcy prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wystąpienia róŜnic w powierzchni wynikających z dokonanego obmia- ru powykonawczego. Jednocześnie brak jest ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odstąpienia od niej w takim przypadku. Wyniki dokonanej analizy porównawczej kwe- stionowanych postanowień umownych z klauzulami wpisanymi do Rejestru wskazują na jednoznaczność treści porównywanych postanowień, których nie naruszają odmienności w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów, co wskazuje na toŜsamość wywoływanych przez nie skutków. Oba wzory umów nie przewidują prawa do odstąpienia od umowy. I tak, po trzecie postanowienie o treści: „ Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przy- padku zmiany obowiązujących przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towarów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w staw- kach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Hanzy. Zmiana ceny dokonana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku. ” – zapis zawarty w § 6 ust. 3 umowy sprzedaŜy domu i postano- wienie o treści: „Cena opisana wyŜej moŜe ulec zmianie w przypadku zmiany obowiązują- cych przepisów dotyczących stawki podatku od towarów i usług (VAT) w zakresie towarów i usług objętych umową. W razie wprowadzenia zmiany w stawkach podatku cena ulegnie zmianie na podstawie jednostronnego pisemnego oświadczenia Hanzy . Zmiana ceny do- konana zostanie jedynie w zakresie wynikającym i stosownym do wzrostu stawki podatku.” – zapis zawarty w § 7 ust. 3 umowy sprzedaŜy lokalu jest toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 885 o treści: „ Do ceny zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaŜ i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny ”, na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. (sygnatura akt XVII AmC 86/03). Jak podniósł Sąd w uzasadnieniu wyroku, o którym mowa wyŜej, „klauzula narusza art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 20 k.c., gdyŜ przewidując moŜliwość podniesienia ceny pozwa- ny nie przewidział moŜliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Zdaniem Sądu wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezaleŜne od stron, jednak podatek 22 VAT stanowi element ceny. Wzrost stawki podatku jest zatem wzrostem ceny i konsument musi mieć bezwzględnie zapewnione, stosownie do art. 385 3 pkt 20 k.c., prawo do odstą- pienia od umowy”. Tymczasem, o ile w wypadku postanowień wzorców stosowanych przez HANZĘ przewi- dziano moŜliwość podniesienia ceny przedmiotu sprzedaŜy wskutek wzrostu stawki VAT na usługi budowlane, o tyle nie ustanowiono prawa odstąpienia przez nabywcę nieruchomo- ści, w wypadku braku akceptacji dla tej zmiany, bez negatywnych dla niego konsekwencji, z deweloperem, a zatem postanowienia te są toŜsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod numerem 885 . I tak, po czwarte postanowienie o treści: „ Zawiadomienie o terminie wydania domu na- stąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Kupujący zawiadomił Han- zę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru. ” – zapis zawar- ty w § 9 ust. 3 umowy sprzedaŜy domu i postanowienie o treści: „Zawiadomienie o termi- nie wydania lokalu nastąpi przesyłką poleconą. Strony uznają za skutecznie doręczone zawiadomienia wysłane na adres Kupującego podany w umowie, lub inny, o którym Ku- pujący zawiadomił Hanzę na piśmie – listem poleconym lub osobiście za pokwitowaniem odbioru.” – zapis zawarty w § 11 ust. 4 umowy sprzedaŜy lokalu, według Prezesa UOKiK, pomimo róŜnic w zakresie uŜytych wyrazów i sformułowań, wypełniają warunek toŜsamo- ści z klauzulą o treści: „Strony zobowiązane są powiadomić o zmianie swego adresu. W przypadku braku takiego powiadomienia, pisma kierowane są przez Strony na adresy wskazane w niniejszej umowie. W przypadku nie podjęcia przez Kupującego koresponden- cji pod adresem ostatnio wskazanym Inwestorowi, pismo uznaje się za doręczone nieza- leŜnie od przyczyny, dla której nie zostało podjęte (…).” , wpisaną do Rejestru pod nume- rem 918 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 100/05). Uzasadniając wyrok z dnia 17 sierpnia 2006r. SOKiK stwierdził m.in., iŜ uznany za niedozwolony zapis umowny „ kształtuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwanego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do ko- respondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego naleŜy do prawa procesowego i negatywnie naleŜy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest konsument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, Ŝe mogła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić naleŜy, iŜ instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli po- zwanego w w/w sposób. […] Postanowienie [to] […] moŜe prowadzić do sytuacji, gdy kon- sument pozbawiony moŜliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli po- zwanego naraŜony będzie na jego skutki prawne. Takie ukształtowanie obowiązków kon- sumenta raŜąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami .”. Analiza treści postanowień ww. wzorców przeprowadzona w kontekście powołanej wyŜej klauzuli wpisanej do Rejestru pozwala na stwierdzenie, iŜ kwestionowane przez Prezesa Urzędu zapisy nie tylko dają deweloperowi moŜliwość uznania nieodebrania w terminie listu przez kupującego za jego doręczenie, ale i uwzględnia identyczną do określonej w tych klauzulach instytucję domniemania złoŜenia skutecznego oświadczenia woli uzaleŜnio- nego jedynie od jego wysłania pod adres wskazany, przez co skutek stosowania tego zapi- su moŜe być uznany za taki sam, jak tą, którą umieszczono w Rejestrze pod numerami 23 918 , a to przesądza – mimo odmienności wynikającej z uŜytych wyrazów, sformułowań i szyku zdań – o ich toŜsamości. I tak, po piąte , postanowienie o treści: „ JeŜeli Kupujący, zawiadomiony o terminie wyda- nia zgodnie z ustępem 3, nie stawi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmó- wi odbioru domu strony ustalają, iŜ Hanza moŜe : a) potraktować to jako dokonanie odbioru domu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udo- kumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpisie na Ŝądanie Ku- pującego lub b) od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwencjami opisany- mi w § 19 ust. 3.” – zapis zawarty w § 9 ust. 6 umowy sprzedaŜy domu i postanowienie o treści: „JeŜeli Kupujący , zawiadomiony o terminie wydania zgodnie z ustępem 3, nie sta- wi się w wyznaczonym terminie lub bezpodstawnie odmówi odebrania lokalu strony ustala- ją, iŜ Hanza moŜe: a) potraktować to jako dokonanie odbioru lokalu bez zastrzeŜeń. Hanza odbiór taki udo- kumentuje jednostronnym protokołem, który zostanie wydany w odpisie na Ŝądanie Ku- pującego lub od umowy odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu z konsekwen- cjami opisanymi w § 21 ustęp 4.” – zapis zawarty 11 ust. 9 umowy sprzedaŜy lokalu; nale- Ŝy uznać za zbieŜne z klauzulą o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyzna- czonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umo- wy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają Ŝe w takim przypadku Sprzedający upowaŜniony jest do wystawie- nia odpowiedniej faktury.” , wpisaną do Rejestru pod numerem 364 na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. (sygnatura akt XVII Amc 55/03). Uzasadniając powołany wyrok Sąd nie tylko stwierdził, iŜ „Zapis postanowienia umownego […] wzorca jest niedozwolony, gdyŜ umoŜliwia pozwanemu bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umowy wobec konsumenta, co w świetle art. 385 3 pkt 9 k.c. stanowi niedozwo- loną klauzulę, gdyŜ postanowienie to raŜąco narusza interes konsumenta. ”, ale i wskazał, iŜ postanowienie umoŜliwiające, kosztem interesu konsumenta, uznanie sporządzonego pod jego nieobecność jednostronnego protokołu odbioru lokalu za równowaŜny z tym pod- pisanym przez obie strony umowy jest sprzeczne z treścią przepisu art. 385 § 1 i art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego, gdyŜ przyznaje kontrahentowi konsumenta prawo do dokonywa- nia wiąŜącej interpretacji umowy. Zdaniem Prezesa UOKiK, treść kwestionowanych postanowień przewiduje, iŜ HANZA moŜe dokonać jednostronnego odbioru lokalu i sporządzić stosowny protokół, co narusza wska- zane przez SOKiK w uzasadnieniu do ww. wyroku prawa konsumenta; z tych teŜ względów Prezes Urzędu uznaje porównywane zapisy za toŜsame, czego nie naruszają odmienności wynikające z róŜnic w sformułowaniu i uŜytych zwrotach. I tak, po szóste , postanowienie o treści: „JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu lokalu , Kupującemu słuŜy prawo do Ŝądania obniŜenia ceny wskazanej w § 7 o 0,03% jej wartości za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10% tej ceny”. – zapis zawarty w 12 ust. 1 umowy sprzedaŜy domu i postanowienie o treści: „JeŜeli Hanza popadnie w zwłokę z wydaniem Kupującemu lokalu , Kupującemu słuŜy prawo do Ŝą- dania obniŜenia ceny wskazanej w § 7 o 0,03% jej wartości za kaŜdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niŜ o 10% tej ceny.” – zapis zawarty w 12 ust. 1 umowy sprzedaŜy lokalu, 24 naleŜy uznać za toŜsame z treścią klauzul wpisanych do Rejestru pod pozycjami: 1201,1202 i 156 uznanych wyrokami SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem Sądu z dnia 16 kwietnia 2007r., (sygn. akt XVII Amc 43/06) za niedozwolone zostało uznane toŜsame w skutkach postanowienie umowne o treści: „W przypadku zwłoki w wydaniu kupującemu lokalu z winy sprzedającego, sprzedający zapłaci kupującemu karę umowną w wysokości równej odsetkom ustawowym za kaŜdy dzień zwłoki nie więcej jed- nak niŜ kwotę stanowiącą 10% ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.”, a takŜe, w tym samym orzeczeniu postanowienie o treści: „suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie moŜe przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.”. Wyrokiem wydanym w dniu 9 września 2004r., (sygn. akt XVII AmC 12/04 Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „Kara umowna naleŜna nabywcy w okolicz- nościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1 % kwoty wpłaconej przez nabywcę za kaŜdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niŜ 10% tej kwoty.”. Porównywane postanowienia nie zachowują wprawdzie identycznego brzmienia, jednakŜe analiza ich treści prowadzi do wniosku, iŜ wywołują one identyczne konsekwencje dla kon- sumenta. Wymienione zastrzeŜenia umowne skutkują bowiem ograniczeniem bądź wyłą- czeniem odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie zobowiązania w określonym w umowie terminie, dając kontrahentowi konsumenta moŜliwość ograniczenia swojej odpo- wiedzialności do ściśle określonej wysokości kary umownej z tytułu opóźnienia w wykona- niu swojego zobowiązania w postaci przekazania wybudowanego lokalu mieszkalnego nie- zaleŜnie od okresu pozostawienia w zwłoce. Prezes Urzędu w Ŝaden sposób nie podwaŜa faktu, iŜ kara umowna jest środkiem „prawnie dopuszczalnym” , moŜliwym do stosowania w umowach konsumenckich, wskazuje jednakŜe i podnosi, iŜ w analizowanych wzorcach umowy, kwestionowany zapis, w przypadku zaistnienia dłuŜszej zwłoki w wykonaniu nale- Ŝytego zobowiązania, w istocie uwalnia dewelopera od odpowiedzialności za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Płacąc karę umowną za kaŜdy dzień zwłoki, maksymalnie jednak do 10% wartości umowy, po przekroczeniu liczby dni, w których kara osiągnie 10% warto- ści umowy, HANZA praktycznie zwolniona z odpowiedzialności za dalsze zawinione prze- dłuŜenie terminu wydania lokalu, nie ponosząc Ŝadnej odpowiedzialności za ewentualne szkody poniesione przez konsumenta, związane z brakiem moŜliwości zamieszkania w za- kupionym lokalu, jak teŜ nie będzie miał Ŝadnego „interesu” i motywacji, w jak najszyb- szym ukończeniu juŜ opóźnionych robót i oddaniu lokalu. Tak wiec, w tak sformułowanym zapisie kara umowna, spełnia funkcje znacząco ograniczającą odpowiedzialność kontrahen- ta względem konsumenta. Zapis taki jest wyrazem nierzetelnego, lekcewaŜącego trakto- wania konsumenta, który naraŜony jest ze względu na nieuzasadnione ograniczenie odpo- wiedzialności dewelopera za nieterminowe wykonanie zobowiązania na lekcewaŜące trak- towanie ustalonego terminu wydania przedmiotowego lokalu. Tak więc, porównywane powyŜej postanowienia, pomimo róŜnic w treściach mają toŜsamy charakter i skutek ich stosowania jest dokładnie taki sam. I tak po siódme , postanowienie o treści: „ Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności : a) [...], b) Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpoczęcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególności takie zda- rzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społecz- 25 ne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, organów administracji zakazujących prowadzenie inwestycji lub nakazu- jących jej wstrzymanie.” – zapis zawarty w § 10 ust. 1 umowy sprzedaŜy domu i po- stanowienie o treści: „Strony przyjmują, iŜ Hanza nie jest w zwłoce jeŜeli opóźnienie w wydaniu jest następstwem w szczególności: a) […]. b) Wystąpienia siły wyŜszej uniemoŜliwiającej lub powaŜnie utrudniającej rozpoczęcie inwestycji lub jej realizację. Przez siłę wyŜszą rozumie się w szczególności takie zdarzenia jak: wojna, stan wojenny lub wyjątkowy, strajk, niepokoje i zaburzenia społeczne, ataki terrorystyczne, katastrofy, klęski Ŝywiołowe, poŜar, zalania oraz decyzje władz, sądów, or- ganów administracji zakazujących prowadzenie inwestycji lub nakazujących jej wstrzyma- nie”. – zapis zawarty w 12 ust. 2 naleŜy uznać za zbieŜne z klauzulą 921 o treści: „ Fronton zastrzega sobie prawo do zmian terminu zakończenia inwestycji, wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności siły wyŜszej, przy czym zobowiązany jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskaza- niem nowego terminu. Fronton zastrzega sobie prawo do zmiany terminu zakończenia in- westycji wynikających z przyczyn od niego niezaleŜnych w tym w szczególności: a. siły wyŜszej, b. działań organów administracyjnych, c. działań nabywcy, przy czym zobowiąza- ny jest o takiej zmianie poinformować pisemnie nabywcę z odpowiednim wyjaśnieniem i wskazaniem nowego terminu .”, wpisaną do Rejestru pod numerem 921 na podstawie wy- roku SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006r. (sygnatura akt XVII AmC 100/05) . Porównanie postanowień kwestionowanych przez Prezesa Urzędu i tego, które zostało wpi- sane do Rejestru pod numerem 921, pozwala na stwierdzenie, iŜ, niezaleŜnie od róŜnic w zakresie uŜytych wyrazów i sformułowań, ma ono dla kontrahenta dewelopera konsekwen- cje analogiczne, skutkuje bowiem przyznaniem sobie przez HANZA prawa do jednostronnej zmiany treści zawieranej umowy w zakresie terminu przekazania „ Kupującemu ” przedmio- tu tej umowy. Dodatkowo wskazać naleŜy, iŜ przesłanki wyłączenia tej odpowiedzialności w kwestiono- wanym przez Prezesa Urzędu wzorcu umowy, podobnie jak te w wymienionych powyŜej postanowieniach umownych uznanych za niedozwolone są jednakowo nieprecyzyjne i nie- dookreślone, umoŜliwiając uchylenie się przedsiębiorcy od odpowiedzialności wobec swo- jego kontrahenta, takŜe wówczas, gdy spóźnienie w wykonaniu umowy jest przez niego zawinione. Podkreślić naleŜy, iŜ porównywane klauzule mówią jedynie bardzo ogólnie o przyczynach wydłuŜenia terminu wykonania umowy, a wskazane w postanowieniu wylicze- nie takich okoliczności jest otwarte i ma jedynie przykładowy charakter, o czym świadczy uŜyty skrót „itd” . Ponadto kwestionowane klauzule w istocie wyłączają odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie zobo- wiązania. Dotyczy to sytuacji, gdy niewykonanie lub nienaleŜyte wykonanie umowy nastę- puje wprawdzie z przyczyn niezaleŜnych, ale zawinionych przez pozwanego (np. wstrzy- manie realizacji inwestycji przez organ nadzoru budowlanego na skutek uchybień wyko- nawcy, opóźnienie wydania zezwolenia na budowę z przyczyn zawinionych przez wniosko- dawcę, błędów projektu sporządzonego przez osoby trzecie, konieczność przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia planowanego stadium realizacji itp.). Tak, więc przeprowadzone porównanie postanowień wzorców umownych stosowanych przez HANZĘ z wymienioną wyŜej klauzulą, uznaną wcześniej przez Sąd Ochrony Konku- rencji i Konsumentów za niedozwoloną i wpisaną do Rejestru, jednoznacznie wskazuje na 26 toŜsamość treści porównywanych postanowień, której nie naruszają róŜnice w zakresie uŜytych sformułowań i wyrazów. I tak, po ósme , postanowienie o treści: „Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwłoka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytu- łem ceny przekroczy 21”. – zapis zawarty w § 19 ust. 1 umowy sprzedaŜy domu i posta- nowienie o treści: „Hanzie przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy, jeŜeli zwłoka Kupującego w płatności którejkolwiek z zaliczek tytułem ceny przekroczy 21 dni. Uiszczenie płatności po upływie wyznaczonego terminu nie wyłącza opisanego w zda- niu pierwszym uprawnienie do odstąpienia”. – zapis zawarty w § 21 ust. 1 umowy sprze- daŜy lokalu, uznać naleŜy za wywołujące identyczne skutki prawne, jak klauzula wpisana do Rejestru pod poz. 1375 o treści: „ Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowie- dzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeŜeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą cho- ciaŜby jednej raty (części) ceny sprzedaŜy lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z naleŜnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy." uznanej wyrokiem z dnia 28 stycznia 2008r. (sygn. akt XVII AmC 109/07 za niedozwolone postanowienie umowne. W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, Ŝe postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki strony kupującej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i raŜąco narusza interesy kon- sumentów z uwagi, na ustanowienie prawo sprzedającego do wypowiedzenia umowy bez uprzedniego wyznaczenia prawa stronie kupującej do wykonania ciąŜącego na niej obo- wiązku zapłaty naleŜności. Zdaniem Sądu, niewyznaczenie dodatkowego terminu spełnie- nia świadczenia przez konsumenta stanowi naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w art. 385 1 k.c. TakŜe i Spółka HANZA w opracowanych wzorcach umownych ustanowiła prawo do wypo- wiedzenia umowy bez przyznania swoim klientom/konsumentom dodatkowego terminu na uiszczenie naleŜności, co jednocześnie przesądza, mimo róŜnic redakcyjnych, o moŜliwości uznania porównywalnych klauzul za toŜsame. Reasumując uznać naleŜy, iŜ kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcach: UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 i UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 mieszczą się w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przed- siębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest, sytuacji gdy skierowane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nie- ograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć moŜe oferta przedsiębior- cy. W rozpatrywanej sprawie wyŜej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spółkę, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nieokreślonej, niemoŜliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy wzorca umowy są toŜsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim zgodnie z treścią art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konkurencji 27 i konsumentów uznać naleŜy za działanie bezprawne, stanowiące praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazać zaniechanie jej stosowania. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urzędu wydaje decyzję o uzna- niu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania jeŜeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art. 24, stąd orzeczono, jak w pkt I sentencji. II. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) Prezes Urzędu moŜe nałoŜyć na przedsiębiorcę stosującego praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów karę pienięŜną w wysokości nie większej niŜ 10% przychodu, osiągniętego w roku rozliczenio- wym poprzedzającym rok nałoŜenia kary. Kara taka moŜe być nałoŜona bez względu na to, czy przedsiębiorca dopuścił się naruszenia celowo, czy teŜ nieumyślnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysokości kar pienięŜ- nych, w tym kar określonych w art. 106 tej ustawy, „naleŜy uwzględnić w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a takŜe uprzednie narusze- nie przepisów ustawy”. W punkcie I niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsiębiorcę praktyk naru- szających zbiorowe interesy konsumentów, które polegają na posługiwaniu się w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Przepis art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje moŜliwość nałoŜenia na przedsiębiorcę kary pienięŜnej w wysokości nie większej niŜ 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałoŜenia kary. Przychód osiągnięty przez przedsiębiorcę w 2009r. wyniósł 58 597 989,41zł, w związku z czym maksymalna kara, jaka mogłaby w niniejszym przypadku zostać wymierzona, to 5 859 799zł. Ustalając wymiar kary pienięŜnej Prezes Urzędu dokonał w pierwszej kolejności oceny wagi stwierdzonego w niniejszej decyzji naruszenia, która określa wysokość kwoty bazowej ka- ry, będącej odsetkiem uzyskanego przez ww. przedsiębiorcę w 2009 roku przychodu. Oce- niając wagę praktyki stosowanej przez HANZĘ, Prezes Urzędu wziął pod uwagę okolicz- ność, Ŝe opisana praktyka związana jest ze stosowaniem wzorców umowy zawierających regulacje proponowane konsumentom, co wskazuje na powtarzalność zachowania przed- siębiorcy. ZwaŜył teŜ na wagę umów zawieranych przez dewelopera, które łączą się ze znacznymi obciąŜeniami finansowymi konsumentów i wysokim ryzykiem. Przy ustalaniu wysokości kary Prezes Urzędu wziął równieŜ pod uwagę okoliczność, Ŝe przedsiębiorca dopuścił się naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów po raz pierwszy. Ponadto, jak wskazano wcześniej, sankcja w postaci nałoŜenia kary moŜe być na przedsię- biorcę nałoŜona niezaleŜnie od tego, czy dopuścił się on naruszenia celowo, czy teŜ nie- umyślnie. W zgromadzonym materiale dowodowym nie ma jednak jednoznacznych dowo- dów wyraźnej intencji Spółki naruszenia interesów konsumentów, stąd uznać naleŜy, Ŝe działania Spółki miały charakter nieumyślny. Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności, w tym, Ŝe praktyka ma charakter długotrwały na co wskazują ustalenia stanu faktycznego: wzorzec umowny pn. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY domu NR TH …../2008 Spółka stosuje w obrocie z konsumentami od roku 28 2008, a wzorzec pn. UMOWA PRZEDWSTĘPNA SPRZEDAśY NIERUCHOMOŚCI LOKALOWEJ NR AH27 928)/…/1/2009 od roku 2009, Prezes Urzędu ustalił kwotę bazową na poziomie 0,20% przychodów przedsiębiorcy. Kara nakładana przez Prezesa Urzędu na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów słuŜy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Przedsiębiorca, jako profesjonalista, powinien wiedzieć, Ŝe okre- ślając warunki umowne nie moŜe stosować praktyk godzących w interesy słabszych uczestników rynku, jakimi są konsumenci. Podejmując decyzję o nałoŜeniu kary i określa- jąc jej wysokości Prezes Urzędy wziął pod uwagę wszystkie ww. okoliczności, jak i moŜli- wości finansowe przedsiębiorcy. Orzeczona kara powinna bowiem stanowić dolegliwość dla przedsiębiorcy, tak aby jej nałoŜenie skutkowało w przyszłości zapobieŜeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony naleŜy teŜ podkreślić wymiar edukacyjny i wycho- wawczy zastosowanego środka oraz wyrazić nadzieję, Ŝe odniesie on spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, naleŜy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu nie stwierdził istnienia przesłanek łagodzących pozwalających na obniŜenie wyjściowego poziomu kwoty bazowej, jak i obciąŜających, skutkujących podwyŜszeniem kwoty bazowej kary. W świetle powyŜszych okoliczności wysokość kary ustalono w kwocie 117 196 (słownie: sto siedemnaście tysięcy sto dziewięćdziesiąt sześć złotych), co stanowi 2% maksymalne- go wymiaru kary. W ocenie Prezesa Urzędu kara wymierzona w tej wysokości jest ade- kwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urzędu, kierując się potrzebą zdecydowanego przeciwdziałania stosowaniu praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów uznał, Ŝe orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania. W tym przypadku kara powinna spełnić jednak przede wszystkim funkcję prewencyjną i wychowawczą, tak aby zapobiec w przyszłości naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie II sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okrę- gowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygo- dniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pienięŜną naleŜy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP O/O Warszawa Nr 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000. 29 Otrzymuje: HANZA Grupa Inwestycyjna Sp. z o.o. ul. Majkowskiego 19A – „Willa Hanza” 81-717 Sopot