RWA-25/2010

Warszawa, 28 grudnia 2010 r. DECYZJA nr RWA-25/2010 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do treści art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: A) uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, praktykę spółki Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie polegającą na naruszeniu obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji poprzez umieszczenie w reklamach prasowych wyłączenie cen netto oferowanych do sprzedaŜy mieszkań bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT, co stanowi naruszenie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. z 2001 r. Nr 97, poz. 1050 ze zm.) - i stwierdza zaniechanie jej stosowania z dniem 8 stycznia 2009 r. ; B) uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, praktykę spółki Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie polegającą na stosowaniu w reklamach prasowych wyłączenie cen netto oferowanych do sprzedaŜy mieszkań pomijając istotne informacje tj. cenę zawierającą podatek VAT, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą w błąd, o której mowa w art. 6 ust. 4 pkt 3 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 171, poz. 1206) - i stwierdza zaniechanie jej stosowania z dniem 8 stycznia 2009 r. C) uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, praktykę spółki Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie polegającą stosowaniu ogłoszeń reklamowych o treści: „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000zł/m 2 ” , PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-61-14/09/PR 2 podczas, gdy w ofercie Eko-Park S.A. w czasie publikacji ogłoszeń nie znajdowały się mieszkania w tej cenie, co stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą w błąd, o której mowa w art. 7 pkt 5 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. z 2007 r. Nr 171, poz. 1206) - i stwierdza zaniechanie jej stosowania z dniem 8 stycznia 2009 r. ; II. Na podstawie art. 27 ust. 4 w zw. z art. 26 ust. 2 oraz stosownie do treści art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., Nr 50, poz. 331 z późn. zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakazuje się Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie publikację niniejszej decyzji w całości w terminie 14 (czternaście) dni od dnia uprawomocnienia się decyzji na koszt Eko-Park S.A. na stronie internetowej przedsiębiorcy http://www.ekopark.pl w ten sposób, Ŝe odnośnik do treści decyzji powinien zostać umieszczony na stronie głównej http://www.ekopark.pl oraz utrzymywanie jej na przedmiotowej stronie internetowej przez okres 6 (sześć) miesięcy. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do treści art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów: – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada się na Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie karę pienięŜną w wysokości 213.185 zł (dwieście trzynaście tysięcy sto osiemdziesiąt pięć złotych), płatną do budŜetu państwa za stosowanie określonych w pkt I sentencji decyzji praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. UZASADNIENIE Do Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury UOKiK w Warszawie (dalej równieŜ jako: Prezes UOKiK lub Prezes Urzędu) wpłynęło zawiadomienie dotyczące nieuczciwych praktyk rynkowych stosowanych przez spółkę Eko- Park S.A. z siedzibą w Warszawie (dalej: Spółka lub Eko-Park). Spółka oferuje usługi polegające na wybudowaniu budynków w celu ustanowienia odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych i przeniesieniu własności przedmiotowych lokali na konsumentów lub/i budynków mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (tzw. usługi deweloperskie). Eko-Park jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji w rejonie ulic Rostafińskich i Chodkiewicza w Warszawie. Z informacji uzyskanych od zawiadamiającego wynikało, iŜ Spółka zamieściła w co najmniej trzech kolejnych wydaniach tygodnika „Polityka” (Nr 49 z dnia 6 grudnia 2008 r., 3 Nr 50 z dnia 13 grudnia 2008 r. i Nr 51/52 z dnia 20 grudnia 2008 r.) ogłoszenie reklamowe o treści: „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m 2 ” . Wskazana w ogłoszeniu cena, wyróŜniona duŜą i wyrazista czcionką, nie zawierała Ŝadnych dodatkowych informacji odnoszących się do ceny wskazanej w reklamie. W reklamie poniŜej tekstu zamieszczono dwie ilustracje przedstawiające budynki mieszkalne, przy czym jedna z nich przedstawiała realizowaną inwestycję o nazwie „Delicato” (na ilustracji widniała nazwa „Delicato”). Natomiast informacje uzyskane od zawiadamiającego wskazywały, iŜ Spółka nie posiada w swojej ofercie mieszkań w cenie określonej w ogłoszeniu reklamowym. Z uwagi na okoliczność, iŜ informacje zawarte w piśmie zawiadamiającego dawały podstawy do uznania, Ŝe w sprawie mogło dojść do naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu uznał za konieczne wszczęcie postępowania wyjaśniającego mającego na celu wstępne ustalenie, czy działania Eko-Park mogą stanowić praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów. W toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu wystąpił do Eko-Park S.A. o przesłanie wszelkich reklam, w których Spółka podaje informacje odnośnie ceny zakupu lokali. Ponadto Prezes Urzędu zwrócił się do Spółki o przedstawienie wyjaśnień odnośnie wskazanych w ogłoszeniach reklamowych cen oferowanych lokali. W odpowiedzi na wezwanie Prezesa Urzędu, Spółka pismem z dnia 26 marca 2009 r. przesłała kserokopie reklam zawierających informację o treści „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m 2 ” . Spółka wskazała, iŜ przedmiotowe reklamy ukazały się w gazetach: „Polityka”, „Gazeta Wyborcza”, „Forum” oraz „Golf24” w dniach od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r. Spółka poinformowała, iŜ cena określona w ogłoszeniach reklamowych była cenną netto, nie uwzględniającą obowiązującej stawki podatku VAT. Spółka wskazała, iŜ oferta cenowa, o której mowa w ogłoszeniach odnosi się do całego osiedla powstającego w rejonie ulic Rostafińskich i Chodkiewicza w Warszawie, natomiast przedstawiona ilustracja (inwestycji o nazwie „Delicato”) stanowi jedynie przykład stylu architektonicznego, w jakim powstają budynki w ramach osiedla Eko-Park. Jednocześnie Spółka wskazała, iŜ w przedmiotowym okresie oferowała jedno mieszkanie w cenie od 9000 zł/m 2 netto. Jak wskazała Spółka, cena tego mieszkania odbiegała od przeciętnych cen przyjętych na osiedlu Eko-Park, poniewaŜ mieszkanie to miało niekorzystną lokalizację. Ponadto wskazane mieszkanie znajdowało się w inwestycji „Milonga”, nie zaś w inwestycji „Delicato”. Analiza dokumentów i informacji zebranych w toku postępowania wyjaśniającego dała podstawę do wszczęcia postępowania w związku z podejrzeniem stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. W związku z powyŜszym zostało wszczęte, postanowieniem z dnia 11 września 2009 r., postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez spółkę Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na: 1. stosowaniu ogłoszeń reklamowych o treści: „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000zł/m 2 ” , podczas gdy w ofercie Spółki w tym czasie nie znajdowały się mieszkania w tej cenie, co moŜe stanowić nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą w błąd, o której mowa w art. 7 pkt 5 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, 4 2. stosowaniu w reklamach prasowych oferujących do sprzedaŜy mieszkania wyłącznie cen netto bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT, co moŜe naruszać obowiązek udzielania konsumentowi rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji poprzez naruszenie art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach (Dz. U. Nr 97, poz. 1050 z późn. zm.), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, 3. stosowaniu w reklamach prasowych oferujących do sprzedaŜy mieszkania wyłącznie cen netto pomijając istotne informacje tj. cenę zawierającą podatek VAT, co moŜe stanowić nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą w błąd, o której mowa w art. 6 ust. 4 pkt 3 ustawy z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (Dz. U. Nr 171, poz. 1206), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Postanowieniem z dnia 11 września 2009 r. zaliczono w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu pismo spółki Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie z dnia 26 marca 2009 r. wraz z załącznikami, uzyskane w toku postępowania wyjaśniającego. Odpowiadając na zawiadomienie Prezesa Urzędu o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Spółka pismem z dnia 2 października 2009 r. zakwestionowała zasadność stawianych jej zarzutów. W swej odpowiedzi, Spółka wskazała, iŜ kwestionowane reklamy prasowe nie dotyczą wyłącznie lokali mieszkalnych, zaś sam przekaz reklamowy nie jest skierowany wyłącznie do konsumentów. Zdaniem Spółki, w ramach kaŜdej realizowanej inwestycji, w tym inwestycji „Delicato” widniejącej w reklamach prasowych, w budynkach mieszkalnych na pierwszej kondygnacji (parterze) mieszczą się takŜe lokale uŜytkowe, przeznaczone na usługi. Oferta ich sprzedaŜy nie jest przeznaczona dla konsumentów. Jak podnosi Eko-Park, w kwestionowanych reklamach brak było informacji, Ŝe podana cena dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych. Z tego faktu Spółka wywodzi wniosek, Ŝe nie został określony produkt, którego dotyczy przekaz reklamowy. Uznając, iŜ produktem oferowanym w reklamach prasowych są zarówno lokale mieszkalne jak i uŜytkowe, Spółka wskazała iŜ cena kaŜdego lokalu ustalana jest indywidualnie biorąc pod uwagę m.in. standard wykończenia, lokalizację, powierzchnię, układ pomieszczeń czy widok. Z tego względu Spółka wnioskuje, iŜ nie jest praktyką wprowadzającą w błąd podanie, Ŝe ceny zaczynają się od określonej kwoty za 1 m 2 . Odnosząc się do treści art. 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym Spółka podniosła, Ŝe cena 1 m 2 lokalu nie jest wystarczającą podstawą dla konsumenta do podjęcia decyzji dotyczącej zakupu lokalu. Kontynuując swój wywód Spółka wskazała, iŜ za praktyki rynkowe nieuczciwe mogą być uznane tylko te praktyki, którym moŜna przypisać istotność z punktu widzenia moŜliwości zniekształcenia decyzji rynkowej „przeciętnego konsumenta”. Zdaniem Eko-Park w przedmiotowej sprawie brak jest związku przyczynowego pomiędzy stosowaniem kwestionowanych reklam prasowych, a podjęciem przez przeciętnego konsumenta pod jej wpływem decyzji dotyczącej zakupu mieszkania, której inaczej by nie podjął. Jak podniosła Spółka decyzja dotycząca nabycia nieruchomości jest niezwykle istotna dlatego nawet posiadanie przez konsumenta rzetelnej, pełnej 5 i prawdziwej informacji o cenie towaru nie odniosłoby skutku w postaci podjęcia przez niego decyzji, nawet potencjalnej, poniewaŜ o podjęciu decyzji dotyczącej zakupu lokalu decyduje wiele czynników poza ceną. Odnośnie zarzutu dotyczącego posługiwania się w reklamach prasowych ceną netto Spółka wskazała, iŜ nie było to działanie celowe jako działanie mogące naruszyć obowiązek podania konsumentowi pełnej informacji. Wyjaśniając swoje stanowisko Spółka podniosła, iŜ lokale mieszkalne i niemieszkalne oferowane są w cenach brutto i netto z uwagi na to, Ŝe nabywcami są zarówno osoby fizyczne , jak i prawne, a wielu klientów nabywa lokale na cele i w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Osoby prowadzące działalność gospodarczą, które mają moŜliwość odliczenia zapłaconego od ceny podatku VAT, nie ponoszą faktycznie tego obciąŜenia. Jednocześnie Spółka ponownie wskazała, jak w piśnie z dnia 26 marca 2009 r., iŜ w okresie ukazywania się kwestionowanych reklam oferowała 1 mieszkanie, którego cena wynosiła 9000 zł netto za m 2 a mieszkanie to zostało sprzedane przez Spółkę innemu przedsiębiorcy w 2009 r. Eko-Park przedmiotowym pismem nie przekazał jednak oryginału umowy przedwstępnej, ani umowy właściwej przenoszącej własność wskazanej nieruchomości. W swoim piśmie Spółka wskazała równieŜ, iŜ zaprzestała stosowania reklam w kwestionowanej formie przed wszczęciem postępowania wyjaśniającego. Ogłoszenia reklamowe o treści „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m 2 ” ukazywały się w okresie od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r. W sumie w gazetach: „Polityka”, „Gazeta Wyborcza”, „Forum” oraz „Golf24” ukazało się 16 reklam o kwestionowanej treści. Jako dowód zaniechania kwestionowanej praktyki Spółka przekazała kopie ogłoszeń reklamowych zamieszczonych w „Gazecie Wyborczej” (z 28 lutego 2009 r. i 23 września 2009 r.) i tygodniku „Forum” (z 5 i 19 stycznia 2009 r.). W kolejnym piśmie z dnia 25 czerwca 2010 r., w odpowiedzi na wezwanie Prezesa Urzędu, Spółka przekazała m.in.: (1) kopie reklam inwestycji realizowanych przez Eko-Park stosowanych w okresie od września 2009 r. do 15 czerwca 2010 r.; (2) odpis umowy zobowiązującej do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego, który Spółka wskazywała w piśmie z dnia 2 października 2009 r. jako lokal, którego cena wynosiła 9000 zł netto za metr kwadratowy; (3) wypis z aktu notarialnego dokumentującego umowę przeniesienia własności ww. nieruchomości; (4) zeznanie za rok podatkowy 2009 (CIT-8). W odpowiedzi na pytanie Prezesa Urzędu – czy Eko-Park oferował w swoich inwestycjach realizowanych w latach 2008 – 2010 r. lokale za cenę 9000zł/m 2 (zarówno lokale mieszkalne, jak i uŜytkowe) – Spółka wskazała 5 lokali, które jej zdaniem spełniają powyŜsze kryterium (Tabela nr 1). 6 Tabela 1 Lokale mieszkalne i uŜytkowe oferowane przez spółkę Eko-Park w latach 2008 - 2010 wg oświadczenia za cenę 9000 zł/m2 netto. [...] Okres obowiązywania ogłoszenia reklamowego - 12 listopada 2008 r. - 7 stycznia 2009 r. Pismem z dnia 18 października 2010 r. – w odpowiedzi na wezwanie Prezesa UOKiK – Spółka przekazała zestawienie przedstawiające liczbę lokali uŜytkowych sprzedanych we wszystkich inwestycjach w latach 2008 – 2010, ich dostępność oraz ceny wynikające z umów zobowiązujących i umów przyrzeczonych. Strona niniejszego postępowania skorzystała z prawa do zapoznania się z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, co następuje Spółka Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie wpisana jest do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy – XIII Wydział Gospodarczy KRS, pod nr KRS 0000034853. Przedmiotem działalności Spółki są m. in. usługi polegające na wybudowaniu budynków w celu ustanowienia odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych i przeniesieniu własności przedmiotowych lokali na konsumentów lub/i budynków mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości (tzw. usługi deweloperskie). Eko-Park jest spółką celową powołaną do realizacji inwestycji w rejonie ulic Rostafińskich i Chodkiewicza w Warszawie. W okresie od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r. Spółka zamieszczała w prasie ogłoszenia reklamowe o treści „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m 2 ”. Jak wynika ze zgromadzonego w toku postępowania materiału dowodowego łącznie w gazetach: „Polityka”, „Gazeta Wyborcza”, „Forum” oraz „Golf24” ukazało się 16 reklam o treści kwestionowanej w niniejszym postępowaniu. Tabela nr 2 poniŜej zawiera zestawienie publikacji prasowych kwestionowanej reklamy. Tabela 2 Zestawienie publikacji reklamy „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m 2 ”. Czasopismo Okres ukazywania się Liczba „Gazeta Wyborcza”- dodatek DOM (wydanie o zasięgu lokalnym) 12.11.2008 – 7.01.2009 8 Tygodnik „Polityka” 26.11.2008 – 27.12.2008 4 Tygodnik „Forum” 1.12.2008 – 21.12.2008 3 Miesięcznik „Golf24” 12.2008 1 Wskazana w publikowanej reklamie prasowej cena metra kwadratowego lokalu, wyróŜniona była duŜą i wyrazistą czcionką, nie zawierała Ŝadnych informacji dookreślających charakter ceny podanej w przekazie o treści „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 7 9000 zł/m 2 ” . W reklamie poniŜej tekstu zamieszczono dwie wizualizacje przedstawiające budynki mieszkalne, przy czym jedna z nich przedstawiała realizowaną przez Eko-Park inwestycję o nazwie „Delicato”. Ponadto na wizualizacji inwestycji widniała nazwa „Delicato”). Na podstawie oświadczeń złoŜonych przez Eko-Park w toku postępowania (pismo z dnia 26 marca 2009 r.) Prezes Urzędu ustalił, Ŝe cena określona przez Spółkę w publikowanych jak powyŜej ogłoszeniach reklamowych była cenną netto, nieuwzględniającą obowiązującej stawki podatku VAT. Ponadto w toku postępowania w związku z wyjaśnieniami składanymi przez Spółkę dotyczącymi tego, iŜ w ofercie Eko-Park posiadało lokale mieszkalne i lokale uŜytkowe Prezes UOKIK dokonał szczegółowej analizy będących w ofercie Spółki, w okresie publikacji reklamy, lokali pod kątem ceny. W piśmie z dnia 25 czerwca 2010 r., w odpowiedzi na wezwanie Prezesa Urzędu, Spółka wskazała, iŜ w inwestycjach realizowanych w latach 2008 – 2010 oferowała 5 lokali za cenę 9000zł/m 2 netto (zarówno lokale mieszkalne, jak i uŜytkowe). PowyŜej zawarte zostały dane dotyczące lokali wskazanych przez Spółkę w tabeli nr 1. Prezes Urzędu w oparciu o przekazane dane oraz wyjaśnienia składane w sprawie ustalił, Ŝe spośród wskazanych lokali tylko 2 (1 lokal mieszkalny i 1 lokal uŜytkowy dostępne były w ofercie Spółki w okresie ukazywania się kwestionowanej reklamy prasowej w okresie od 12 listopada 2008 roku do 7 stycznia 2009 roku (pkt 1, 5 Tabeli nr 1). Spółka wskazując w piśmie z dnia 25 czerwca 2010 r. ceny lokali spełniających zakreślone kryterium, podała je jako ceny netto oraz bez uwzględnienia udziału w prawie uŜytkowania wieczystego. W toku postępowania ustalono na podstawie wyjaśnień Spółki, przekazanych informacji i załączonych dokumentów, Ŝe Spółka w okresie od 12 listopada 2008 roku do 7 stycznia 2009 r. oferowała jedno mieszkanie w cenie od 9000 zł/m 2 netto. Mieszkanie to było dostępne w inwestycji „Milonga”, a nie w inwestycji „Delicato”. Przedmiotowe mieszkanie o powierzchni 93,61 m 2 (bez powierzchni tarasu) w umowie z dnia 6 lutego 2009 r. zobowiązującej do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego zostało wycenione na kwotę BRUTTO w wysokości [...] zł, co daje cenę brutto za metr kwadratowy w wysokości […] zł . Natomiast w umowie właściwej przenoszącej własność wskazanej nieruchomości z dnia 9 marca 2009 r. widnieje cena BRUTTO [...] zł tj. cena […] zł/m 2 (pkt 1 Tabela nr 1). Odnośnie lokali uŜytkowych, Spółka przedstawiła, Ŝe od 2008 r. dostępne były dwa lokale spełniające w ocenie Spółki przedmiotowe kryterium. Zgodnie z oświadczeniem Eko-Park – w inwestycji Etiuda znajdował się lokal uŜytkowy „oferowany Klientom w 2009 roku za [...] m 2 netto, (…)lokal ten nie został jeszcze sprzedany” . Na drugi z lokali uŜytkowych, znajdujący się w inwestycji Allegretto umowa przedwstępna została podpisana dopiero [...] r. w cenie […] brutto (cena transakcyjna). Zdaniem Spółki lokal ten był przeznaczony do sprzedaŜy od początku 2008 r., na co Eko-Park nie przedstawił jednak Ŝadnych dowodów. Analiza dokumentów umowy sprzedaŜy i cen transakcyjnych w 2010 roku równieŜ nie stanowi pełnego dowodu na okoliczność, iŜ lokal ten był w okresie publikacji reklam oferowany klientom za cenę 9000 zł brutto. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe okres 2008 roku był okresem wzmoŜonej aktywności na rynku usług deweloperskich a w związku z tym inaczej naleŜy oceniać sytuację kupujących w tym okresie jak i sprzedających, a to z kolei ma przełoŜenie na wysokość cen transakcyjnych. Ponadto z umowy przedwstępnej wynika, iŜ lokal ten stanowi samodzielny lokal 8 przeznaczony na cele uŜytkowe – pływalnię. Pierwotny cel uŜytkowy lokalu (pływalnia) wpłynie na koszt robót budowlanych związanych z przebudową lokalu i dostosowanie go do celów mieszkalnych, a rezultacie na cenę ostateczną sprzedaŜy. Z tego względu ostateczna cena sprzedaŜy lokalu będzie duŜo wyŜsza niŜ cena wskazana w umowie zobowiązującej do jego sprzedaŜy. W celu ustalenia cen sprzedaŜy lokali uŜytkowych obowiązujących zarówno w okresie obowiązywania ogłoszenia reklamowego (od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r.), jak i w okresie poprzedzającym oraz po publikacji ogłoszenia, Prezes UOKiK wezwał Spółkę do przekazania informacji odnośnie lokali uŜytkowych sprzedanych i oferowanych we wszystkich inwestycjach w latach 2008 – 2010 (Tabela nr 3). Tabela 3 Lokale uŜytkowe sprzedane przez spółkę Eko-Park w latach 2008 - 2010 [...] 9 Analiza danych przedstawionych przez Spółkę prowadzi do wniosku, iŜ cena sprzedaŜy 1 m 2 lokalu uŜytkowego w latach 2008 – 2010 kształtowała się w granicach [...] zł brutto. W okresie obowiązywania ogłoszeń reklamowych (od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r.) Spółka podpisała 3 umowy zobowiązujące (pkt 5, 6 i 7 Tabeli 3) i 1 umowę przyrzeczoną sprzedaŜy (pkt 6 Tabeli 3). Cena sprzedaŜy 1 m 2 wskazanych lokali uŜytkowych kształtowała się w granicach [...] zł brutto. W inwestycji „Delicato” widniejącej w ogłoszeniu reklamowym, we wskazanym okresie podpisano 1 umowę zobowiązującą do sprzedaŜy lokalu uŜytkowego (pkt 7 Tabeli 3), którego cena ostateczna 1 m 2 wyniosła [...] zł. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwaŜył, co następuje 1. Naruszenie interesu publicznego Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej równieŜ jako: ustawa) naleŜy do dziedziny prawa publicznego, a prawo to ma na celu ochronę interesu ogólnospołecznego. Zgodnie z treścią art. 1 ust. 1 ustawy, określa ona warunki rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowania w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. W toku postępowania w sprawach praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i przy wydawaniu decyzji w tych sprawach, Prezes UOKiK jest rzecznikiem interesu publicznego. Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest w związku z tym uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagroŜony został interes publicznoprawny. Interes publiczny w postępowaniu administracyjnym nie jest pojęciem jednolitym i stałym. Publicznoprawny charakter ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oznacza, Ŝe nie wszystkie zachowania przedsiębiorców i ich związków, nawet formalnie podlegające literze prawa, uzasadniają uruchomienie przewidzianych przez nią instrumentów. Powinno to następować tylko wówczas, gdy w następstwie zachowań naruszających ustawę zagroŜony jest interes ogólnospołeczny. Naruszenie zaś tego interesu ma miejsce wówczas, gdy – jak w przedmiotowej sprawie – skutkami działań sprzecznych z ustawą dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, względnie gdy te działania wywołują na rynku inne niekorzystne zjawiska 1 . Zdaniem Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Spółki, którzy mieli, mają lub będą mieć moŜliwość zetknięcia się z ofertą Eko- Park oraz z przekazami reklamowymi stosowanymi przez Spółkę. Interes publicznoprawny przejawia się takŜe w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy – naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. 1 Wyrok Sądu Antymonopolowego z dnia 24 stycznia 1991 r. (sygn. akt XV AmA 8/90); S. Gronowski: Ustawa antymonopolowa. Komentarz, Warszawa 1996, s. 1-2. 11 2. Naruszenie zakazu z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Zgodnie z treścią art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, przez które stosownie do definicji zawartej w ust. 2 tego artykułu rozumie się godzące w zbiorowe interesy konsumentów bezprawne działania przedsiębiorcy. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami, polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsiębiorców. PowyŜej wskazany przepis zawiera takŜe przykładowe wyliczenie zachowań przedsiębiorców uwaŜanych za naruszające zbiorowe interesów konsumentów. W otwartym katalogu zakazanych praktyk ustawodawca umieścił (1) stosowanie postanowień wzorów umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, (2) naruszenie przez przedsiębiorcę obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, (3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji (art. 24 ust. 2 ustawy). Aby określone zachowanie mogło zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest kumulatywne spełnienie następujących przesłanek: a) kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy; b) działanie to jest bezprawne; c) działanie to godzi w zbiorowe interesy konsumentów. Ad a) Strona postępowania – przedsiębiorca Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy, pod tym pojęciem naleŜy rozumieć przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a takŜe: (a) osobę fizyczną, osobę prawną, a takŜe jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze uŜyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, (b) osobę fizyczną wykonującą zawód we własnym imieniu i na własny rachunek lub prowadzącą działalność w ramach wykonywania takiego zawodu, (c) osobę fizyczną, która posiada kontrolę, w rozumieniu pkt 4, nad co najmniej jednym przedsiębiorcą, choćby nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, jeŜeli podejmuje dalsze działania podlegające kontroli koncentracji, o której mowa w art. 13, (d) związek przedsiębiorców w rozumieniu pkt 2 – na potrzeby przepisów dotyczących praktyk ograniczających konkurencję oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie jest spółką prawa handlowego wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług usługi deweloperskich. Mając na uwadze powyŜsze okoliczności faktyczne i prawne naleŜy wskazać, Ŝe Eko- Park jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a działania Spółki mogą podlegać ocenie z punktu widzenie zgodności z przepisami niniejszej ustawy. 12 Ad b) Bezprawność działań Eko-Park Drugą z przesłanek koniecznych dla stwierdzenia naruszenia art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawność działań podejmowanych przez przedsiębiorcę. Pojęcie bezprawności nie jest pojęciem prawnie zdefiniowanym. Same przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. NaleŜy zatem przyjąć, zgodnie z literalnym brzmieniem art. 24 ustawy, Ŝe „działanie bezprawne” to zachowanie sprzeczne z nakazem lub zakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych oraz z zasadami współŜycia społecznego. Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współŜycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Porządek prawny, którego naruszenie moŜe wypełniać dyspozycję art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a takŜe nakazy i zakazy wynikające z zasad współŜycia społecznego i dobrych obyczajów 2 . Dla ustalenia bezprawności działania wystarczy, Ŝe określone zachowanie koliduje z przepisami prawa 3 . O bezprawności działania decyduje w świetle orzecznictwa Sądu NajwyŜszego całokształt okoliczności konkretnego stanu faktycznego 4 . NaleŜy wskazać, Ŝe bezprawność działań przedsiębiorcy, co do zasady wynika więc z naruszenia innych przepisów prawa powszechnie obowiązujących. NaleŜy wskazać w związku z powyŜszym, Ŝe art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw. Na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem 5 . Odnosząc powyŜsze uwagi do zarzutów postawionych Spółce naleŜy wskazać, co następuje: Ad I. A) – B) sentencji decyzji Przepis art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w punkcie 2 stanowi, iŜ za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uwaŜa się naruszenie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, a w ust. 2 pkt 3 tego artykułu stanowi, Ŝe praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów są nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. 2 Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Sądu Okręgowego w Warszawie z dnia 13 listopada 2007 r. (sygn. akt XVII AmA 45/07). 3 Por. Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji Komentarz, pod red. J. Szwaji, CH Beck, Warszawa 2000, s. 117-118. 4 Wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 8 maja 2002 r. (sygn. akt I PKN 267/2001). 5 Art. 24 ust. 2 pkt 2, w który odnosi się do zakazu stosowania postanowień wzorców umów wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK na podstawie art. 479 45 k.p.c. stanowi samoistną przesłankę bezprawności i wyjątek od ogólnej zasady. 13 A) W niniejszym postępowaniu przedmiotem analizy była stosowana przez Eko-Park reklama prasowa nieruchomości oferowanych przez Spółkę. W reklamie prasowej pojawiał się przekaz „ Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m 2 ” . W toku postępowania ustalono, Ŝe cena 9000 zł za metr kwadratowy lokalu - wskazana w reklamie - to cena netto tj. niezawierająca podatku VAT. RozwaŜając prawidłowość postępowania Eko-Park w niniejszej sprawie, mając na uwadze przywołaną powyŜej treść zawartą w reklamie naleŜy zauwaŜyć, iŜ na Eko-Park jako na profesjonaliście – podobnie jak na innych przedsiębiorcach - ciąŜą szczególne obowiązki informacyjne w przypadku, gdy jego kontrahentami są konsumenci. Obowiązki te dotyczą w szczególności, jak wskazuje bezpośrednio art. 24 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przekazywania informacji, w sposób taki, by miały one charakter rzetelny, prawdziwy i pełny. Obowiązki informacyjne profesjonalistów wobec konsumenta dotyczą takŜe zakresu informacji zawartych w reklamie stosowanej przez przedsiębiorców. Przedstawienie konsumentom właściwej informacji dotyczącej cen oferowanych towarów umoŜliwia im podejmowanie świadomych i w pełni suwerennych decyzji co do zakupu towarów lub usług. Pojęcie „cena” zostało jednoznacznie zdefiniowane w art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 5 lipca 2001 r. o cenach. W świetle ustawy o cenach cena to wartość wyraŜona w jednostkach pienięŜnych, którą kupujący jest obowiązany zapłacić przedsiębiorcy za towar lub usługę. W cenie powinien być uwzględniony podatek od towarów i usług oraz podatek akcyzowy, jeŜeli na podstawie odrębnych przepisów sprzedaŜ towaru (usługi) podlega obciąŜeniu podatkiem od towarów i usług oraz podatkiem akcyzowym. Ponadto art. 12 ust. 2 ustawy o cenach nakłada na sprzedawców i usługodawców obowiązek podawania cen w sposób prosty i niebudzący wątpliwości co do ich wysokości . PowyŜsze obowiązki zostały określone równieŜ w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 10 czerwca 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad uwidaczniania cen towarów i usług oraz sposobu oznaczania ceną towarów przeznaczonych do sprzedaŜy (Dz. U. z 2002 r. Nr 99, poz. 894, ze zm.). Z analizy przywołanych powyŜej przepisów wynika, iŜ cena podawana lub uwidaczniana przez sprzedawcę, powinna być ceną brutto, tj. ceną zawierającą podatek od towarów i usług , który stanowi jeden z elementów składowych ceny. Obowiązek podawania cen brutto dotyczy zarówno ich uwidaczniania w miejscu sprzedaŜy jak i umieszczania w jakichkolwiek przekazach pochodzących od przedsiębiorcy. PowyŜsze stanowisko znalazło równieŜ swoje odzwierciedlenie w orzecznictwie Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (SOKIK). W wyroku SOKIK z dnia 19 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmA 11/04) stwierdzono, iŜ „informacja o cenie towaru w wysokości (wartości) nie uwzględniającej podatku jest informacją nierzetelną, nieprawdziwą i niepełną bo to na przedsiębiorcy leŜy obowiązek oznaczania cen towaru zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa zaś konsument ma prawo znać cenę towaru, a nie obliczać ją sam, bez względu na to, czy przy cenie umieszczono ogólnikową informację – cena netto, cena + VAT itp.” 6 . Jak wynika z zebranego w niniejszej sprawie materiału dowodowego bezsporna jest okoliczność, iŜ cena podawana przez Eko-Park w ogłoszeniach, które stanowią przedmiot 6 Por. Wyrok SOKiK z dnia 1 lutego 2010 r. (sygn. akt XVII AmA 56/09). 14 analizy w niniejszym postępowaniu była ceną netto . Potwierdzają tę okoliczność wyjaśnienia Spółki złoŜone w toku postępowania (pismo Eko-Park z dnia 26 marca 2009 r., 2 października 2009 r.). Mając jednakŜe na uwadze, iŜ Eko-Park przestawiał argumenty w toku postępowania, które w ocenie Eko-Park miały tłumaczyć treść przekazu reklamowego konieczne wydaje się odniesienie się w decyzji równieŜ do argumentów wskazywanych przez Spółkę. Eko-Park wskazywał, Ŝe reklama będąca przedmiotem analizy w niniejszym postępowaniu była kierowana zarówno do konsumentów jak i do przedsiębiorców. Prezes UOKiK zauwaŜa, Ŝe ten argument pozostaje bez znaczenia dla oceny działań Eko-Park w niniejszej sprawie. To stanowisko Prezesa Urzędu poparte jest tym, iŜ w toku postępowania Spółka przyznała, Ŝe cena uwidoczniona w reklamie była ceną netto. Obowiązujące przepisy prawa (ustawa o cenach) nakazują sprzedawcy podawanie ceny jako ceny całkowitej z uwzględnieniem wszelkich obciąŜeń, w tym podatków nakładanych przepisami prawa. W świetle ustawy o cenach bez znaczenia pozostaje to, komu oferowane są przez przedsiębiorcę towary, czy usługi. W związku z powyŜszym, uzasadnienie przedstawione przez Eko-Park zawarcia w reklamie ceny netto okolicznością kierowania reklamy do róŜnych grup nabywców w tym do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą nie moŜe być uznane za prawidłowe. Takie działanie Spółki w świetle zacytowanych powyŜej przepisów ustawy o cenach w stosunku do podmiotów prowadzących działalność gospodarczą było równieŜ nieprawidłowe. A tym samym argumentacja przedstawiona przez Spółkę, Ŝe podawanie cenny netto w reklamie usprawiedliwione było skierowaniem reklam do przedsiębiorców jest niezasadna. Na marginesie odnosząc się do twierdzenia Eko-Park, Ŝe dla przedsiębiorców (nabywców) bez znaczenia pozostaje to, czy wskazana w przekazie reklamowym cena zawiera podatek VAT, czy teŜ nie, ze względu na moŜliwość odliczeń podatku przez przedsiębiorców naleŜy wskazać, iŜ: po pierwsze nie wszyscy przedsiębiorcy są płatnikami podatku VAT, a w związku z tym nie mają moŜliwości dokonania odliczenia podatku wbrew twierdzeniom Spółki, po wtóre równieŜ dla przedsiębiorcy znaczenie ma to, czy ma moŜliwość zakupu lokalu za cenę od 9000 zł brutto, co sugerowała reklama - a odpowiednio cena netto zostaje w takiej sytuacji pomniejszona o VAT, czy w cenie 9000 zł netto. Wobec tego naleŜy wskazać, Ŝe stosowanie reklamy, w której Spółka wskazała wyłącznie cenę netto, pozostawało w sprzeczności z ustawą o cenach – bez względu na rodzaj odbiorcy do którego była kierowana. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe w niniejszym postępowaniu Prezes UOKiK mając na uwadze kompetencje wynikające z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów moŜe rozpatrywać działania Eko-Park w kontekście praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów - co oznacza, iŜ moŜe dokonywać oceny tych działań jedynie w odniesieniu do ściśle określonej grupy nabywców. Ocena działań w niniejszym postępowaniu moŜe dotyczyć zatem wyłącznie konsumentów i w tym zakresie Prezes UOKiK uznaje działanie Eko-Park za nieprawidłowe. Niewywiązywanie się przedsiębiorcy z obowiązku podawania ceny wraz z naliczonym podatkiem VAT tj. poprzez podawanie w ogłoszeniach reklamowych wyłącznie ceny netto stanowi naruszenie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji. Z uwagi na fakt, iŜ przywołane przepisy prawa mają charakter bezwzględnie obowiązujący, podawanie wyłącznie cen netto sprzedawanych towarów jest bezprawnym działaniem przedsiębiorcy, co stanowi naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 2 w zw. z art. 24 ust. 1 15 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 3 ust. 1 pkt 1 ustawy o cenach. B) W pkt I lit. B) sentencji decyzji Prezes Urzędu zakwalifikował działanie Spółki polegające na stosowaniu w reklamach prasowych wyłącznie cen netto oferowanych do sprzedaŜy mieszkań jako nieuczciwą praktykę rynkową. Odnosząc się do przedmiotowego zarzutu naleŜy wskazać, co następuje. Art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje za godzące w interesy konsumentów stosowanie nieuczciwych praktyk rynkowych. Nieuczciwe praktyki rynkowe zostały określone w ustawie z dnia 23 sierpnia 2007 r. o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym (dalej: upnpr ). Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 4 upnpr przez praktyki rynkowe rozumie się działanie lub zaniechanie przedsiębiorcy, sposób postępowania, oświadczenie lub informację handlową, w szczególności reklamę lub marketing, bezpośrednio związane z promocją lub nabyciem produktu przez konsumenta. NaleŜy wskazać, Ŝe pojęcie produktu wskazane w art. 2 pkt 3 upnpr ma szeroki zakres i obejmuje kaŜdy towar lub usługę, w tym równieŜ nieruchomości. Zatem oferowanie przez Spółkę do sprzedaŜy lokali oraz publikowanie w związku z tą działalnością ogłoszeń reklamowych spełnia powyŜsze kryteria i moŜe zostać uznane za praktykę rynkową w rozumieniu niniejszej ustawy. Nieuczciwa praktyka rynkowa Dokonując oceny praktyki rynkowej stosowanej przez przedsiębiorcę naleŜy poddać ocenie w świetle upnpr to, czy dana praktyka jest nieuczciwa. NaleŜy zauwaŜyć, iŜ w świetle art. 4 upnpr, praktyka rynkowa stosowana przez przedsiębiorców jest nieuczciwa, jeŜeli jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i w istotny sposób zniekształca lub moŜe zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta, zarówno przed zawarciem umowy, w trakcie jej zawierania jak i po jej zawarciu. Podkreślenia wymaga, Ŝe art. 3 upnpr wprost zakazuje stosowania nieuczciwych praktyk rynkowych. W związku z powyŜszym, zasadne jest zatem dokonanie oceny przesłanki nieuczciwości w kontekście naruszenia dobrych obyczajów oraz moŜliwości zniekształcenia w sposób istotny zachowania rynkowego przeciętnego konsumenta przed zawarciem umowy, tj. na etapie kierowania do niego komunikatu marketingowego. Dobre obyczaje pozostają klauzulą generalną, która podlega konkretyzacji na okoliczność danego stanu faktycznego. Zgodnie z poglądem doktryny sprzeczne z dobrymi obyczajami są działania, które zmierzają do niedoinformowania, dezorientacji, wywołania błędnego przekonania u klienta, wykorzystania jego niewiedzy lub naiwności (...) czyli takie działanie, które potocznie określone jest jako nieuczciwe, nierzetelne, odbiegające in minus od przyjętych standardów postępowania 7 . W niniejszej sprawie dobre obyczaje naleŜy ocenić jako prawo do rzetelnej i jednoznacznej informacji, jaką w ramach przekazu reklamowego profesjonalista – przedsiębiorca powinien kierować do przeciętnego konsumenta (dostatecznie 7 W. Popiołek [w:] Kodeks cywilny Tom I. Komentarz Pod redakcją K. Pietrzykowskiego, C.H. Beck, Warszawa 2002, s. 804 16 poinformowanego, ostroŜnego i uwaŜnego), przy uwzględnieniu oczywiście ograniczeń wynikających z takiej formy prezentacji oferty. Naruszenie tak rozumianych dobrych obyczajów zostało dokonane przez Eko-Park poprzez podawanie, w ramach kampanii reklamowej prowadzonej od dnia 12 listopada 2008 r. do dnia 7 stycznia 2009 r., wprowadzających w błąd informacji dotyczących ceny oferowanych do sprzedaŜy mieszkań. Na podstawie przepisów prawa powszechnie obowiązującego oraz dobrych obyczajów kupieckich, konsument miał prawo oczekiwać Ŝe cena metra kwadratowego lokalu przedstawiona w reklamie jest ceną brutto. Konsument widząc ogłoszenie reklamowe zamieszczone w prasie codziennej, nie zakłada Ŝe przedstawiona cena pozbawiona jest elementów wymaganych przez bezwzględnie obowiązujące przepisy prawa. Przeciętny konsument Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym posługuje się pojęciem przeciętnego konsumenta. Oceniając działania Spółki pod kątem naruszenia upnpr konieczne jest odniesienie się do pojęcia przeciętnego konsumenta. Będące przedmiotem niniejszego rozstrzygnięcia działanie Spółki powinno być wobec tego oceniane z perspektywy przeciętnego konsumenta. NaleŜy ocenić, zatem czy przeciętny konsument mógł zostać wprowadzony w błąd poprzez przedmiotowe działania Spółki, tzn. czy mógł na podstawie otrzymanej informacji o treści „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000zł/m 2 ” powziąć błędne przekonanie, Ŝe przedstawiona w reklamie cena jest ceną całkowitą uwzględniającą obowiązującą stawkę podatku VAT. W celu dokonania ustalenia niezbędne staje się przeanalizowanie definicji przeciętnego konsumenta w oparciu o przepisy ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym z uwzględnieniem orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości UE (dalej zwanego: „TS”), orzecznictwa polskich sądów oraz poglądów doktryny. Zgodnie z art. 2 pkt 8 upnpr przez przeciętnego konsumenta rozumie się konsumenta, który jest dostatecznie dobrze poinformowany, uwaŜny i ostroŜny. Definicja przeciętnego konsumenta zamieszczona w ustawie o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym jest wynikiem dorobku orzeczniczego Trybunału Sprawiedliwości UE. Stopniowy rozwój orzecznictwa Trybunału Sprawiedliwości doprowadził do utrwalenia modelu konsumenta jako konsumenta rozwaŜnego, przeciętnie zorientowanego, mającego prawo do rzetelnej informacji niewprowadzającej w błąd, zawierającej wszelkie niezbędne dane wynikające z funkcji i przeznaczenia danego towaru. To, czego moŜna oczekiwać od rozsądnego konsumenta wynika przede wszystkim z tego, jak daleko sięga obowiązek informacji handlowej, jej dostępności, jasności, niedwuznaczności, pełności i odpowiedniości. Przeciętnego konsumenta naleŜy rozumieć jako dostatecznie dobrze poinformowanego, uwaŜnego i ostroŜnego przy uwzględnieniu czynników społecznych, kulturowych i językowych - charakterystycznych dla polskiego konsumenta. Wskazanie na cechy takie jak dostateczne poinformowanie, uwaga oraz ostroŜność określa pewien zespół cech mentalnych konsumenta (jego „przeciętność”), polegającą na tym, Ŝe z jednej strony moŜna wymagać od niego pewnego stopnia wiedzy i orientacji w rzeczywistości. Z drugiej strony nie moŜna jednak uznać, Ŝe jego wiedza jest kompletna i profesjonalna oraz Ŝe konsument nie ma prawa pewnych rzeczy nie wiedzieć. Przeciętny konsument nie posiada wiedzy specjalistycznej w danej dziedzinie, ale przede wszystkim rozumie kierowane do niego informacje i potrafi je wykorzystać do podjęcia świadomej decyzji dotyczącej produktu. 17 Nie jest naiwny, ale z drugiej strony nie potrafi ocenić sytuacji tak jak profesjonalista. Niemniej jednak nawet ostroŜny, uwaŜny konsument ma prawo do rzetelnej informacji, która - przy załoŜeniu dokonania z jego strony aktów staranności celem zrozumienia istoty kierowanych do niego przez przedsiębiorcę informacji - nie będzie wprowadzać w błąd. Ponownie i z pełną stanowczością naleŜy wyraźnie podkreślić, iŜ nie bez znaczenia jest sposób przekazania tak zdefiniowanemu przeciętnemu konsumentowi informacji dotyczących produktu, bowiem prawo konsumenta do transparentności przekazu profesjonalisty (naleŜytego poinformowania) ma kardynalne znaczenie dla świadomego procesu decyzyjnego konsumenta. Naruszenie tego prawa (brak transparentności, nienaleŜyte przekazanie informacji) moŜe skutkować bowiem tym, iŜ nawet przeciętny konsument nie będzie w stanie wykorzystać swojej wiedzy, ostroŜności, racjonalnego postrzegania rzeczywistości i rozpoznać groŜącego mu niebezpieczeństwa w postaci bezprawnych działań profesjonalisty. W tak zakłóconych warunkach przeciętny konsument nie będzie miał moŜliwości podjęcia świadomej decyzji. W ocenianych w przedmiotowym postępowaniu okolicznościach naleŜy uznać, iŜ w sytuacji stosowania przez Eko-Park w reklamach prasowych wyłącznie cen, które były cenami netto konsumenci mogli mieć wraŜenie szczególnej korzyści cenowej związanej z zawarciem umowy właśnie z Eko-Park. Przeciętny konsument będący odbiorcą przekazu reklamowego o treści „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000 zł/m2” zdaniem Prezesa Urzędu uzna, iŜ przedstawiona w reklamie cena metra kwadratowego lokalu jest ceną całkowitą uwzględniającą wszystkie elementy wymagane przez przepisy prawa powszechnie obowiązującego. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe pełna informacja o cenie i jej elementach jest jedną z podstawowych danych niezbędnych dla podjęcia racjonalnej decyzji dotyczącej zawarcia umowy. Brak informacji o cenie brutto (zawierającej podatek od towarów i usług) narusza prawo konsumenta do rzetelnej informacji. Wpływa na postrzeganie i ocenę oferty Spółki, w tym równieŜ w kontekście ofert konkurencyjnych, a tym samym w omawianych okolicznościach moŜe dojść do istotnego zniekształcenia zachowania rynkowego przeciętnego konsumenta, a więc jego decyzji dotyczącej zawarcia umowy. Praktyka rynkowa – zaniechanie wprowadzające w błąd Zgodnie z art. 6 ust. 1 upnpr za praktykę rynkową ustawodawca uznał zaniechanie wprowadzające w błąd, jeŜeli pomija istotne informacje potrzebne przeciętnemu konsumentowi do podjęcia decyzji dotyczącej umowy i tym samym powoduje lub moŜe powodować podjecie przez przeciętnego konsumenta decyzji dotyczącej umowy, której inaczej by nie podjął. Wprowadzającym w błąd zaniechaniem moŜe być w szczególności zatajenie lub nieprzekazanie w sposób jasny, jednoznaczny lub we właściwym czasie istotnych informacji dotyczących produktu (art. 6 ust. 3 pkt 1 upnpr ). Natomiast w przypadku propozycji nabycia produktu, za istotne informacje uznaje się w szczególności cenę uwzględniającą podatki (art. 6 ust. 4 pkt 3 upnpr ). Wymaga podkreślenia, Ŝe obowiązek rzetelnego informowania konsumentów obejmuje wszystkie etapy sprzedaŜy, począwszy od przekazów reklamowych (ofertowych), których celem jest zainteresowanie potencjalnych nabywców ofertą handlową przedsiębiorcy, aŜ do momentu zawarcia umowy, której przedmiotem będzie nabycie towaru lub usługi. Szczególną uwagę ustawodawca przywiązuje do właściwego informowania konsumentów 18 w początkowej fazie sprzedaŜy, gdyŜ właśnie na tym etapie stosowana przez profesjonalistów reklama i nierzetelna informacja wpłynąć moŜe na decyzje konsumentów w zakresie zakupu towarów. Zatajanie lub pomijanie przez przedsiębiorcę w ogłoszeniach reklamowych ceny uwzględniającej podatki, moŜe zniekształcić zachowanie rynkowe przeciętnego konsumenta w szczególności przed zawarciem umowy. Eksponowanie w reklamie prasowej ceny netto, która jest ceną określaną wyłącznie dla potrzeb podatku VAT, moŜe wprowadzać w błąd potencjalnych klientów Spółki, co do rzeczywistych kosztów nabycia oferowanych produktów. Zawarta w przekazie reklamowym cena mieszkania niŜsza o podatek VAT, moŜe wpłynąć na decyzję konsumenta co do jego nabycia, gdyŜ sugeruje mu, Ŝe ma do czynienia z ofertą wyjątkowo atrakcyjną, korzystniejszą od ofert przedstawianych przez innych przedsiębiorców, a nawet korzystniejszą od oferty tego przedsiębiorcy, ale dostępnej w normalnych warunkach poza promocją. Nie ulega zatem wątpliwości, Ŝe podawanie w ogłoszeniach cen netto bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT, a więc niŜszych od cen, które konsument musi w rzeczywistości uiścić dokonując zakupu nieruchomości, stanowi praktykę rynkową wprowadzającą w błąd w rozumieniu art. 6 upnpr . Do oceny działań Eko-Park Prezes Urzędu posłuŜył się równieŜ rozwiązaniami wypracowanymi na gruncie prawa europejskiego. W świetle art. 2 lit. a) dyrektywy 98/6/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z dnia 16 lutego 1998 r. w sprawie ochrony konsumenta przez podawanie cen produktów oferowanych konsumentom (Dz. U. UE z dnia 18 marca 1998 r. seria L 80, str. 27-31, Dz. U. UE Polskie wydanie specjalne, rozdz. 15, t. 4, str. 32) cena sprzedaŜy oznacza cenę końcową za jednostkę produktu, lub daną ilość produktu, włącznie z podatkiem VAT i wszystkimi pozostałymi podatkami. Ponadto zgodnie z art. 2 lit. b) tej dyrektywy cena jednostkowa oznacza cenę końcową, włącznie z podatkiem VAT i wszystkimi pozostałymi podatkami, za jeden kilogram, jeden litr, jeden metr, jeden metr kwadratowy lub jeden metr sześcienny produktu. Przepisy prawa europejskiego oraz wypracowane na ich podstawie orzecznictwo TS dają konsumentowi prawo do rzetelnej informacji, nie wprowadzającej w błąd, zawierającej wszelkie niezbędne dane wynikające z funkcji i przeznaczenia towaru czy usługi (por. na przykład sprawa GB-Inno-BM, TS 13.12.1991 r., C-18/88, Zb. Orz. I-5941). TS podkreśla wagę obowiązku udzielania konsumentom prawdziwej i pełnej informacji juŜ na etapie promocji czy reklamy. W ocenie TS brak rzetelnych, pełnych i prawdziwych informacji uniemoŜliwia konsumentom dokonanie swobodnej i rzeczowej oceny oferowanych na rynku towarów i usług, co moŜe wprowadzać konsumentów w błąd. Mając powyŜsze na uwadze stwierdzić naleŜy, iŜ zachowanie Eko-Park polegające na umieszczeniu w reklamach prasowych wyłączenie cen netto oferowanych do sprzedaŜy mieszkań bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą w błąd, o której mowa w art. 6 ust. 4 pkt 3 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym i stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów zgodnie z art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 19 Ad I. C) sentencji decyzji Wśród nieuczciwych praktyk rynkowych, ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym wyróŜnia takie praktyki rynkowe, które uznawane są za nieuczciwe niezaleŜnie od okoliczności ich popełnienia. Art. 7 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym zawiera tzw. „czarną listę praktyk”, których stosowanie jest zakazane ex lege . Oznacza to brak konieczności udowadniania nieuczciwości danej praktyki na podstawie art. 4 upnpr 8 . W szczególności, zgodnie z przepisem art. 7 pkt 5 upnpr , nieuczciwą praktyką wprowadzającą w błąd jest – w kaŜdych okolicznościach – reklama przynęta, która polega na propozycji nabycia produktu po określonej cenie, bez ujawniania, Ŝe przedsiębiorca moŜe mieć uzasadnione obawy, aby sądzić, Ŝe nie będzie w stanie dostarczyć lub zamówić u innego przedsiębiorcy dostawy tych lub równorzędnych produktów po takiej cenie, przez taki okres i w takich ilościach, jakie są uzasadnione, biorąc pod uwagę produkt, zakres reklamy produktu i oferowaną cenę. Istota przedmiotowej praktyki sprowadza się do zapewnienia przedsiębiorcy o istnieniu określonej oferty rynkowej i sytuacja niewypełnienia złoŜonego przez profesjonalistę zobowiązania, z czym wiąŜe się bezpośrednio naruszenie zaufania słabszej strony do rynku 9 . W przedmiotowej sprawie Spółka stosowała ogłoszenia reklamowe o treści: „Jest taniej niŜ sądzisz. Ceny od 9000zł/m 2 ” . Tak skonstruowana treść ogłoszenia pozwalała przypuszczać, Ŝe Spółka posiada w swojej ofercie mieszkania, które Spółka oferuje po cenie od 9000zł/m 2 brutto. Konsument mógł się spodziewać, Ŝe w związku z ofertą przedsiębiorcy moŜliwe będzie nabycie nieruchomości po cenie za metr kwadratowy jak w reklamie. JednakŜe, jak wskazano powyŜej w decyzji, przedstawiona w reklamie cena była jedynie ceną netto bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT. Z tego względu cena rzeczywista, po której konsument mógł nabyć lokal mieszkalny była znacznie wyŜsza. NiezaleŜnie od powyŜszego naleŜy wskazać, iŜ w ramach przedmiotowego ogłoszenia reklamowego Spółka umieściła ilustracje budynków mieszkalnych realizowanych w ramach inwestycji „Delicato”, co pozwalało przypuszczać, iŜ to w ramach wskazanej inwestycji znajdują się mieszkania, których cena rozpoczyna się od 9000zł/m 2 brutto. W piśmie z dnia 26 marca 2009 r. Spółka wskazała, iŜ w okresie publikowania ogłoszenia reklamowego (od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r.) oferowała jedno mieszkanie spełniające kryteria wynikające z reklamy prasowej tj. w cenie 9000 zł netto za metr kwadratowy. Prezes Urzędu na potrzeby postępowania dokonał analizy umowy przyrzeczonej przeniesienia własności wskazanej przez Eko-Park nieruchomości. Cena brutto 1 m 2 przedmiotowego lokalu wyniosła [...] zł. Dodatkowo wskazane przez Spółkę mieszkanie dostępne było w inwestycji „Milonga”, nie zaś w inwestycji „Delicato” jak wynikało z reklamy prasowej. W piśmie z dnia 2 października 2009 r. Spółka dodatkowo podniosła okoliczność, iŜ kwestionowane przez Prezesa UOKiK ogłoszenie reklamowe nie dotyczyło wyłącznie lokali mieszkalnych oraz Ŝe przekaz reklamowy nie był skierowany wyłącznie do konsumentów. Eko-Park wskazał, Ŝe w ramach oferty były dostępne równieŜ lokale uŜytkowe, których oferta sprzedaŜy nie była przeznaczona dla konsumentów. 8 M. Sieradzka, Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym Komentarz, Oficyna, Warszawa 2008, s. 167 – 168. 9 R. Stefanicki, Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym Komentarz, LexisNexis, Warszawa 2009, s. 377-378. 20 Mając na uwadze powyŜsze naleŜy wyjaśnić, iŜ w ocenie Prezesa UOKiK, głównym odbiorcą ogłoszeń reklamowych byli konsumenci. Reklamy ukazywały się w prasie powszechnej (gazety: „Polityka”, „Gazeta Wyborcza”, „Forum” oraz „Golf24”) dostępnej dla nieograniczonego kręgu odbiorców. Ponadto jak sama Spółka wskazuje na swojej stronie internetowej, w ramach prowadzonych inwestycji ma powstać osiedle mieszkaniowe 10 , zaś przedmiotem zdecydowanej większości umów sprzedaŜy podpisywanych przez Spółkę są umowy sprzedaŜy lokali mieszkalnych. NiezaleŜnie od powyŜszego, naleŜy wskazać, iŜ lokale uŜytkowe, które zdaniem Spółki oferowane były tylko przedsiębiorcom, stanowiły niewielki odsetek w stosunku do liczby lokali mieszkalnych oferowanych przez Eko-Park. W ocenie Prezesa UOKiK nie znajduje uzasadnienia twierdzenie Eko-Park, Ŝe oferowane lokale uŜytkowe nie były przeznaczone dla konsumentów. W ocenie Prezesa Urzędu brak jest jakichkolwiek przeszkód do nabycia lokali uŜytkowych przez konsumentów. Przykładowo, co wynika z akt sprawy lokal uŜytkowy nr [...] w inwestycji „Allegretto” został nabyty przez konsumenta, celem zmiany jego przeznaczenia na lokal mieszkalny (o czym niŜej), i odwrotnie przywołany przez Spółkę lokal mieszkalny w inwestycji Milonga nr [...] został nabyty przez przedsiębiorcę. Celem odniesienia się do powyŜszej argumentacji Spółki oraz mając na uwadze moŜliwość nabycia lokalu uŜytkowego przez konsumenta, Prezes UOKiK dokonał dodatkowej analizy cen lokali uŜytkowych. Analiza materiału dowodowego dała podstawy do stwierdzenia, Ŝe Spółka w okresie publikacji reklamy prasowej nie posiadała w swojej ofercie lokali uŜytkowych, których cena rozpoczynała się od 9000zł/m 2 brutto. Eko - Park wskazał, iŜ od 2008 r. dostępne były dwa lokale mogące spełnić kryterium ceny 9000 zł za metr kwadratowy. Przede wszystkim naleŜy zauwaŜyć, iŜ na ww. lokal uŜytkowy nr [...] w inwestycji „Allegretto” umowa przedwstępna została podpisana 20 maja 2010 r. (czyli ponad rok po zakończeniu okresu obowiązywania kwestionowanej kampanii reklamowej). Jak ustalił Prezes Urzędu cena przedmiotowego lokalu - [...] zł/m 2 brutto – nie jest ceną ostateczną, którą kupujący będzie zobowiązany do uiszczenia w ramach umowy sprzedaŜy. Cena sprzedaŜy będzie równieŜ obejmowałą koszty robót budowlanych w związku ze zmianą przeznaczenia lokalu oraz koszty architekta. Odnośnie drugiego z przedmiotowych lokali uŜytkowych wskazanych przez Spółkę, jako spełniający kryteria reklamy prasowej naleŜy wskazać, Ŝe Spółka oświadczyła, iŜ w inwestycji Etiuda znajduje się lokal uŜytkowy „[…] . NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe wskazywany lokal wg oświadczenia Spółki oferowany był w roku 2009. Reklama kwestionowana niniejszym postępowaniem natomiast była publikowana od 12 listopada 2008 r. Prezes Urzędu dodatkowo dokonał analizy cen lokali uŜytkowych oferowanych i sprzedanych przez Eko-Park. Prezes UOKiK zbadał ceny wszystkich lokali uŜytkowych oferowanych i sprzedanych we wszystkich inwestycjach Spółki w latach 2008 – 2010. Przedmiotowa analiza wykazała, iŜ cena sprzedaŜy 1 m 2 lokali uŜytkowych w latach 2008 – 2010 kształtowała się w granicach [...] zł brutto. W okresie obowiązywania ogłoszeń reklamowych (od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r.) Spółka podpisała 3 umowy zobowiązujące (pkt 5, 6 i 7 Tabeli 2) i 1 umowę przyrzeczoną sprzedaŜy (pkt 6 Tabeli 2). Cena sprzedaŜy 1 m 2 wskazanych lokali uŜytkowych kształtowała się w granicach [...] zł brutto. Natomiast w inwestycji „Delicato” widniejącej w ogłoszeniu reklamowym, we 10 http://www.ekopark.pl 21 wskazanych okresie podpisano 1 umowę zobowiązującą do sprzedaŜy lokalu uŜytkowego (pkt 7 Tabeli 2), którego cena sprzedaŜy 1 m 2 wyniosła [...] zł. Nawet pobieŜna analiza wskazanych danych pokazuje znaczną róŜnicę między ceną ofertową podawaną przez Eko- Park w ogłoszeniu reklamowym jako 9000 zł (jak ustalono w toku postępowania netto) za metr kwadratowy, a rzeczywistym poziomem cen transakcyjnych 11 . NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe w praktyce obrotu nieruchomościami to ceny ofertowe są zwykle wyŜsze od cen transakcyjnych 12 . Wobec powyŜszego po dokonaniu analizy materiału dowodowego zebranego w sprawie w ocenie Prezesa UOKiK, w okresie publikowania ogłoszenia reklamowego Spółka nie posiadała w ofercie lokali mieszkalnych w cenie od 9000zł/m 2 brutto. Z uwagi na powyŜsze naleŜy stwierdzić, Ŝe Spółka wiedziała, iŜ nie będzie oferować potencjalnym klientom mieszkań po cenie brutto przedstawionej w reklamie prasowej. Takie zachowanie Spółki stanowi nieuczciwą praktykę rynkową wprowadzającą w błąd (reklama przynęta) w rozumieniu art. 7 pkt 5 ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, co w świetle art. 24 ust. 2 pkt 3 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uwaŜa się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Ad c) Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów Dla stwierdzenia, Ŝe przedsiębiorca stosuje praktyki określone w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, niezbędne jest wykazanie, Ŝe kwestionowane w toku postępowania działania przedsiębiorcy godzą w zbiorowy interes konsumentów. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie wyjaśnia znaczenia pojęć „godzenia w interesy konsumentów” oraz „zbiorowego interesu konsumentów”. NaleŜy przyjąć, Ŝe interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. Nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Przez interes zbiorowy naleŜy rozumieć interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, mających status konsumentów. Do naruszenia zbiorowego interesu konsumentów konieczne jest, Ŝeby działanie przedsiębiorcy było skierowane nie do konkretnej osoby, lecz do adresata, którego nie sposób z góry indywidualnie oznaczyć. Działanie o takim charakterze jest w stanie wywołać niekorzystne następstwa nie tylko w odniesieniu do konkretnych konsumentów, lecz wobec kaŜdego z członków zbiorowości. Przy tym zaistnienie przesłanki naruszenia zbiorowego interesu konsumenta nie jest bezpośrednio uzaleŜnione od liczby konsumentów, których interesy zostały rzeczywiście naruszone wskutek działań 11 Ceny transakcyjne – ceny uzyskane w wyniku transakcji zawartych w umowach cywilno-prawnych związanych z rynkiem nieruchomości. 12 Raport Szybko.pl i Expandera – Ceny transakcyjne i ofertowe: http://www.expander.pl/warto-wiedziec/wiadomosci/raporty-i-analizy-szczegoly,details,280; „RóŜnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną” [w:] Nieruchomości 4/2010, wyd. C.H.Beck http://www.nieruchomosci.beck.pl/index.php?mod=m_aktualnosci&cid=33&id=807 22 przedsiębiorcy. Istotne jest to, Ŝe przedmiotowe działanie moŜe zagrozić, przynajmniej potencjalnie, interesom szerokiego kręgu nieprofesjonalnych uczestników rynku. Interes konsumentów naleŜy przy tym rozumieć jako interes prawny (a nie faktyczny), a więc uznany przez ustawodawcę na zasługujący na ochronę i zabezpieczenie. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów powiązane jest z naruszaniem interesów gospodarczych konsumentów. Pod tym pojęciem naleŜy rozumieć zarówno naruszenie interesów stricte ekonomicznych (o wymiarze majątkowym), jak równieŜ prawo konsumentów do uczestniczenia w przejrzystych i niezakłóconych przez przedsiębiorcę warunkach rynkowych, zapewniających konsumentom dokonywanie transakcji handlowych z przedsiębiorcami przy całkowitym zrozumieniu rzeczywistego sensu ekonomicznego i prawnego warunków dokonywanych czynności na etapie przedkontraktowym oraz w czasie wykonywania umowy, czego urzeczywistnieniem jest m.in. abstrakcyjnie pojmowane prawo do rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji w komunikacji pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem. W tym teŜ aspekcie w niniejszej sprawie nastąpiło naruszenie interesu gospodarczego konsumentów poprzez skierowanie do nich przekazu w ogłoszeń reklamowych, których treść – nie przedstawiała pełnych informacji o cenie towarów. Stosowanie opisanej wyŜej praktyki godzi zatem w zbiorowe interesy konsumentów. 3. Zaniechanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Prezes Urzędu wydając niniejszą decyzję uznał jednocześnie, Ŝe istnieją podstawy do stwierdzenia zaniechania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów opisanych w pkt I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie wydaje się decyzji, o której mowa w art. 26, jeŜeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24. W powyŜszym przypadku Prezes Urzędu wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. Przedsiębiorca zaniechał stosowania zakwestionowanej praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez zaprzestanie stosowania kwestionowanych ogłoszeń reklamowych. Przedmiotowe praktyki Spółki trwały do dnia 7 stycznia 2009 r. czyli do daty, kiedy ukazało się ostatnie kwestionowane ogłoszenie reklamowe (w dzienniku „Gazeta Wyborcza” – dodatek „DOM” z tego dnia). Oznacza to, iŜ z dniem 8 stycznia 2009 r. nastąpiło zaniechanie stosowania przez Spółkę wyŜej opisanych praktyk. Mając na uwadze powyŜsze, orzeka się jak w pkt I sentencji niniejszej decyzji. Ad II sentencji decyzji - nakazanie publikacji decyzji Prezes Urzędu nałoŜył na Eko-Park, na podstawie art. 27 ust. 4 w związku z art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obowiązek publikacji niniejszej decyzji w całości w terminie 14 (czternaście) dni od daty uprawomocnienia się decyzji na koszt Eko- Park S.A. na stronie internetowej przedsiębiorcy http://www.ekopark.pl w ten sposób, Ŝe odnośnik do treści decyzji powinien zostać umieszczony na stronie głównej 23 http://www.ekopark.pl oraz utrzymywanie jej na przedmiotowej stronie internetowej przez okres 6 (sześć) miesięcy. W stosunku do decyzji wydawanych na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów odpowiednie zastosowanie znajduje przepis art. 26 ust. 2 ustawy. Decyzja o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów oraz stwierdzająca zaniechanie jej stosowania moŜe zatem w związku z powyŜszym odesłaniem zawierać elementy dodatkowe w szczególności w postaci zobowiązania przedsiębiorcy do złoŜenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o określonej treści lub formie oraz zobowiązania do publikacji decyzji w całości lub w części na koszt przedsiębiorcy. W niniejszej sprawie Prezes Urzędu zdecydował o zastosowaniu drugiego z ww. dodatkowych środków. „NaleŜy wskazać, Ŝe zamieszczenie w decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającej zaniechanie jej stosowania postanowień dodatkowych z uwagi na jej charakter ma zmierzać do osiągnięcia innych celów niŜ te, które są stawiane odpowiednim postanowieniom zawartym w decyzji wydanej na podstawie art. 26 ust. 1 uokik. Decyzja wydana na podstawie art. 27 ust. 1 uokik jest bowiem wydawana w sytuacji, gdy przedsiębiorca nie stosuje juŜ praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Zatem celem umieszczenia w niej postanowień dodatkowych nie jest dąŜenie do wyeliminowania jej skutków (tak jak w decyzji wydanej na podstawie art. 26 ust. 1 uokik), bowiem bezprawna praktyka została juŜ zaniechana (co ustalono w toku niniejszego postępowania). (…) NaleŜy w związku z tym przyjąć, iŜ celem przyjętego rozwiązania jest realizacja funkcji represyjnej.” 13 . W opinii Prezesa Urzędu, omawiana instytucja oprócz funkcji represyjnej w stosunku do strony postępowania (przedsiębiorca na forum publicznym „przyznaje się” do stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów) – pełni równieŜ funkcję edukacyjną oraz prewencyjną wobec innych uczestników rynku - zarówno przedsiębiorców, jak i konsumentów. W niniejszej sprawie doszło do naruszenia fundamentalnego prawa konsumenta do rzetelnej, prawdziwej, pełnej i niewprowadzającej w błąd informacji. Czynnikiem kompensującym konsumentowi jego słabszą pozycję rynkową jest prawo do bycia dobrze poinformowanym. Informacja stanowi bowiem główny czynnik determinujący podjęcie przez konsumenta decyzji dotyczącej zawarcia umowy. Mając na uwadze przedmiotowe dobro podlegające ochronie prawnej, Prezes Urzędu uznał za zasadne nakazanie podania do wiadomości szerokiego kręgu odbiorców informacji o praktykach Eko-Park, które zostały uznane za bezprawne. Spełni to niewątpliwe funkcję wychowawczą wobec konsumentów, stanowiąc kolejny element edukacji konsumenckiej zmierzającej do kształtowania modelu polskiego konsumenta na wzór europejski, przyjęty juŜ w upnpr – tj. konsumenta uwaŜnego, ostroŜnego i dobrze poinformowanego, zwracając im uwagę na język reklam, który moŜe błędnie opisywać cenę oferowanego produktu. Tym samym takŜe w odniesieniu do konsumentów zrealizowana zostanie funkcja prewencyjna, gdyŜ informując o bezprawnych praktykach oraz przestrzegając przed nimi, naleŜy zakładać, Ŝe świadomość konsumencka wzrośnie i konsumenci uwaŜniej będą analizować przekaz reklamowy w przyszłości. Funkcja edukacyjna i prewencyjna poprzez omawiany nakaz publikacji będzie realizować się takŜe w odniesieniu do innych profesjonalnych uczestników rynku. Publikacja ma stanowić 13 K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2008, s. 677. 24 czytelną informację dla przedsiębiorców, jakie wymogi powinien spełniać rzetelny i niewprowadzający w błąd przekaz reklamowy, a jednocześnie ostrzegać, iŜ w przypadku braku dochowania wymaganych standardów i zastosowania podobnej praktyki muszą liczyć się z określonymi sankcjami. Mając na uwadze powyŜsze, orzeka się jak w pkt II sentencji niniejszej decyzji. Ad III sentencji decyzji - kara pienięŜna Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu moŜe w drodze decyzji nałoŜyć na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, w rozumieniu art. 24 ustawy, karę pienięŜną w wysokości nie większej niŜ 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałoŜenia kary. Z powołanego wyŜej przepisu wynika, Ŝe kara pienięŜna ma charakter fakultatywny. Zatem o tym, czy w konkretnej sprawie w odniesieniu do wskazanego przedsiębiorcy zasadne jest nałoŜenie kary pienięŜnej, decyduje Prezes UOKiK w ramach uznania administracyjnego. Zwrócić naleŜy uwagę, iŜ przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie określają jakichkolwiek przesłanek, od których uzaleŜnione byłoby podjęcie decyzji o nałoŜeniu kary. Ustawodawca wskazał jedynie w art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów te okoliczności, które Prezes Urzędu winien uwzględnić decydując o wymiarze kary pienięŜnej, wymieniając w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a takŜe uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Podkreślić naleŜy, iŜ sankcja w postaci nałoŜenia kary moŜe być na przedsiębiorcę nałoŜona niezaleŜnie od tego, czy dopuścił się on naruszenia z winy umyślnej, czy teŜ nieumyślnie. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, przede wszystkim charakter udowodnionych Spółce naruszeń, Prezes Urzędu uznał nałoŜenie kary pienięŜnej za uzasadnione. Zdaniem Prezesa UOKiK, opisane w niniejszej decyzji działania podejmowane przez spółkę Eko-Park S.A. z siedzibą w Warszawie w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej powinny były uwzględniać moŜliwość naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Pamiętać bowiem naleŜy, Ŝe na profesjonalnych uczestnikach obrotu rynkowego spoczywa obowiązek dochowania naleŜytej staranności przy ocenie zgodności ich działań z obowiązującymi przepisami prawa. Okolicznością przemawiającą za zastosowaniem wobec Spółki kary pienięŜnej jest fakt, iŜ jako przedsiębiorca z duŜym doświadczeniem na rynku usług deweloperskich powinien mieć świadomość, Ŝe oferowanie do sprzedaŜy mieszkań bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT oraz reklama przynęta są działaniami bezprawnymi. Art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje moŜliwość nałoŜenia na przedsiębiorcę kary pienięŜnej w wysokości nie większej niŜ 10% przychodu, osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałoŜenia kary. W 2009 r. przedsiębiorca osiągnął przychód w wysokości [...] . Maksymalna wysokość kary , jaką Prezes Urzędu mógł na niego nałoŜyć wynosi zatem [...] . Zgodnie z ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes UOKiK moŜe na przedsiębiorcę nałoŜyć karę pienięŜną za kaŜde stwierdzone naruszenie zakazu stosowania 25 praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe z okoliczności sprawy wynika, Ŝe praktyki stwierdzone w pkt I sentencji decyzji stanowią jedno działanie, które doprowadzi do osiągnięcia toŜsamego antykonsumenckiego celu. Zachowanie opisane w ramach przedmiotowych praktyk polega na stosowaniu reklamy wprowadzającej w błąd (reklama przynęta), która jest wzmacniana przez atrakcyjność ceny opartą na braku informacji o cenie „rzeczywistej” (pomijanie istotnych informacji tj. ceny zawierającej podatek VAT, co jednocześnie stanowi naruszenie ustawy o cenach). Z uwagi na powyŜsze kara pienięŜna w przedmiotowej sprawie została wyliczona łącznie dla wszystkich stwierdzonych naruszeń. Ustalenie kary miało charakter dwuetapowy, co spowodowane było zaistnieniem w postępowaniu licznych okoliczności mających wpływ na jej wysokość. Ustalając wymiar kary pienięŜnej Prezes Urzędu w pierwszej kolejności dokonał oceny wagi stwierdzonej praktyki i na tej podstawie ustalił kwotę bazową, stanowiącą podstawę do dalszych ustaleń wysokości kary, a następnie – w oparciu o zaistniałe w sprawie okoliczności mające wpływ na wysokość kary – dokonał gradacji ustalonej kwoty bazowej. W powyŜszym kontekście wzięto pod uwagę, iŜ oceniane naruszenie miało miejsce na etapie przedkontraktowym , którego istotą jest zachowanie przedsiębiorcy ukierunkowane na pozyskiwanie konsumentów lub złoŜenie oferty konsumentom, mające na celu skłonienie do zawarcia kontraktu. Prezes Urzędu uwzględnił równieŜ okoliczność, iŜ oceniane zachowanie Eko-Park jednocześnie spełniało przesłanki praktyki wskazanej w art. 24 ust 2 pkt 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 24 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Oceniając wagę zarzucanego przedsiębiorcy naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, Prezes Urzędu uwzględnił okres stosowanych praktyk oraz ich intensywność (praktyka stosowana była od 12 listopada 2008 r. do 7 stycznia 2009 r., w prasie o zasięgu ogólnopolskim i lokalnym ukazało się 16 reklam o treści kwestionowanej w sentencji niniejszej decyzji). Mimo krótkiego okresu obowiązywania kwestionowanych ogłoszeń reklamowych, Prezes UOKiK wziął pod uwagę szczególnie wysoki stopień naruszenia przez Spółkę przepisów ustawy. Ogłoszenia reklamowe stosowane przez Eko-Park dotyczyły bardzo istotnej, z punktu widzenia konsumenta, cechy oferowanego produktu, tj. ceny mieszkania, która to jest jednym z głównych czynników branych pod uwagę przez konsumentów przy ocenie atrakcyjności danej oferty. Przedsiębiorca bezprawnie posługiwał się ceną netto oraz stosował agresywną praktykę rynkową zakazaną w kaŜdych okolicznościach. Podsumowanie wagi naruszeń stwierdzonych w pkt I niniejszej decyzji pozwoliło Prezesowi Urzędu ustalenie kwoty bazowej na poziomie [...] % przychodu osiągniętego przez Spółkę w 2009 r. Dokonując ustalenia ostatecznego wymiaru kary pienięŜnej nałoŜonej na Spółkę za stwierdzone w decyzji praktyki dokonano równieŜ oceny zaistniałych w postępowaniu okoliczności łagodzących i obciąŜających. Prezes Urzędu ustalając okoliczności łagodzące i obciąŜające miał na uwadze całokształt zebranego w postępowaniu materiału dowodowego oraz postawę Spółki. Okoliczności te – w przypadku ich stwierdzenia – mogły mieć wpływ na procentowe zmniejszenie lub zwiększenie kwoty bazowej będącej podstawą wymierzenia kary. 26 Jedyną okolicznością łagodzącą w niniejszej sprawie jest zaniechanie stosowania zakwestionowanych praktyk przez Spółkę jeszcze przed wszczęciem postępowania przez Prezesa UOKiK. Jak wskazano powyŜej Spółka zaniechała stosowania kwestionowanych praktyk z dniem 8 stycznia 2009 r., zaś postępowanie właściwe w sprawie naruszenia zbiorowych interesów konsumentów zostało wszczęte w dniu 11 września 2009 r. PowyŜsza okoliczność uzasadnia zmniejszenie wysokości kary o […]%. Wpływ na ustalenie wysokości kary miała okoliczność obciąŜająca w postaci znacznego zasięgu terytorialnego naruszenia. Mimo, iŜ Eko-Park prowadzi działalność na terenie Warszawy, to część ogłoszeń reklamowych została zamieszczona w prasie o zasięgu ogólnopolskim („Polityka”, „Forum” oraz „Golf24”). Jedynie ogłoszenia zamieszczone w dodatku „DOM” do „Gazety Wyborczej” miały zasięg lokalny obejmujący województwo mazowieckie. Oznacza to, iŜ ogłoszenia reklamowe skierowane były do nieograniczonego kręgu adresatów na terenie całego kraju. PowyŜsza okoliczność uzasadnia zwiększenie wysokości kary o […]% . Jednocześnie Prezes UOKiK uznał, Ŝe okoliczności niniejszej sprawy wskazują na umyślne naruszenie przez Eko-Park S.A. zakazu określonego w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zebrane wyjaśnienia i informacje wskazują, Ŝe po stronie Spółki, będącej przedsiębiorcą z duŜym doświadczeniem na rynku usług deweloperskich, musiała istnieć świadomość bezprawności zachowania zakwestionowanego przez Prezesa UOKiK. Zdaniem Prezesa Urzędu, Eko-Park przystępując do prowadzenia kampanii reklamowej będącej przedmiotem niniejszego postępowania powinien uwzględnić wszelkie okoliczności dotyczące przekazywanych w reklamie treści, w tym takŜe potrzebę ochrony interesów konsumentów rozumianych jako prawo do prawdziwej i niewprowadzającej w błąd informacji, a w przeciwnym razie - uwzględniać moŜliwość naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Przedsiębiorca będący stroną postępowania w tej sprawie, powinien zatem zdawać sobie sprawę z faktu, iŜ reklamowanie mieszkań w cenie bez uwzględnienia obowiązującej stawki podatku VAT oraz stosowanie reklam wprowadzających w błąd co do ich dostępności w ofercie jest działaniem bezprawnym. Ponadto Spółka w pismach kierowanych do Prezesa UOKiK przyznała, iŜ ceny określone w ogłoszeniach reklamowych były cenami netto a w związku z tym jej działanie było zamierzone. PowyŜsza okoliczność uzasadnia podwyŜszenie kary o […]%. Przy wymierzaniu kary Prezes Urzędu zbadał równieŜ przesłankę „uprzedniego naruszenia przepisów ustawy” wynikającą z art. 111 ustawy, stwierdzając, iŜ Spółka nie dopuściła się wcześniej takiego naruszenia. Decydując o nałoŜeniu kary i jej wysokości wzięto pod uwagę wszystkie ww. okoliczności. Miarkując wysokość nałoŜonej kary, Prezes UOKiK uznał, iŜ przesłanki łagodzące i obciąŜające wpływają na zwiększenie kwoty bazowej o […]%. Uwzględniając powyŜsze, Prezes Urzędu uznał za uzasadnione nałoŜenie na Eko- Park S.A. z siedzibą w Warszawie kary pienięŜnej w wysokości 213.185 zł (dwieście trzynaście tysięcy sto osiemdziesiąt pięć złotych), co stanowi ok. […] % przychodu osiągniętego w 2009 r. i ok. [...] % kary maksymalnej. Z powyŜszych względów orzeczono jak w pkt III sentencji decyzji. 27 Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pienięŜną naleŜy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na następujące konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP O/O Warszawa 51101010100078782231000000. Przy dokonywaniu wpłaty na powyŜsze konto naleŜy dopisać numer decyzji Prezesa UOKiK stanowiącej podstawę jej dokonania. Zgodnie z art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury UOKiK w Warszawie. Dyrektor Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie podpis Otrzymuje: