RKR-5/2004

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KRAKOWIE L.dz. RKR-411-5/03/DN- 14/04 Kraków, dn. 7 maja 2004 r. D E C Y Z J A NR RKR - 5/2004 Stosownie do art. 28 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2003 r. Nr 86, poz. 804 ze zm.) oraz § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 18, poz. 172, ze zm.) – po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolowego wszcz ę tego na wniosek Romana Rakoczego - przedsi ę biorcy prowadz ą cego dzia ł alno ść handlow ą na placu targowym na os. Z ł otego Wieku w Krakowie, dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów na podstawie art. 9 ww. ustawy uznaje si ę dzia ł ania przedsi ę biorcy „ Z Ł OTY WIEK” Sp. z o.o. z siedzib ą w Krakowie, os. Z ł otego Wieku 19A polegaj ą ce na stosowaniu w „umowach poddzier ż awy” gruntu na potrzeby dzia ł alno ś ci handlowej na ww. placu targowym zawieranych z kupcami nie b ę d ą cymi udzia ł owcami Spó ł ki, uci ąż liwych i niejednolitych – w stosunku do kupców b ę d ą cych udzia ł owcami Spó ł ki – warunków w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego oraz okresu, na jaki umowy te s ą zawierane, za ograniczaj ą ce konkurencj ę i naruszaj ą ce zakaz, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 i 5 ww. ustawy, tj. nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku dysponowania gruntami przeznaczonymi pod handel na ww. placu targowym, poprzez: - stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji oraz - przeciwdzia ł anie ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do rozwoju konkurencji na lokalnym rynku dzia ł alno ś ci handlowej na placu targowym oraz nakazuje si ę zaniechania ich stosowania . UZASADNIENIE W dniu 14 listopada 2003 r. do Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Krakowie wp ł yn ął wniosek pana Romana Rakoczego - przedsi ę biorcy prowadz ą cego dzia ł alno ść handlow ą w sklepie zlokalizowanym na placu targowym na os. Z ł otego Wieku w Krakowie (zwanego dalej ”Wnioskodawc ą ”) - o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego przeciwko Spó ł ce z o.o. pod firm ą „Z Ł OTY WIEK” w Krakowie (zwanej dalej „Spó ł k ą ”). Wnioskodawca zarzuci ł Spó ł ce, od której dzier ż awi grunt, na którym w 1992 r. wybudowa ł w ł asny sklep, i ż pobiera od kupców nie b ę d ą cych - jak on - udzia ł owcami Spó ł ki kilkakrotnie wy ż szy - w stosunku kupców udzia ł owców - czynsz dzier ż awny. Poda ł równie ż , i ż umowy dzier ż awy gruntu s ą z udzia ł owcami Spó ł ki zawierane na wielokrotnie d ł u ż szy okres ni ż umowy z pozosta ł ymi kupcami. 2 Po uzupe ł nieniu wniosku organ antymonopolowy - postanowieniem Nr RKR-325/2003 - wszcz ął w dniu 8 grudnia 2003 r. post ę powanie antymonopolowe w zwi ą zku z podejrzeniem nadu ż ywania przez Spó ł k ę pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku dysponowania gruntami przeznaczonymi pod handel na placu targowym zlokalizowanym na os. Z ł otego Wieku w Krakowie polegaj ą cego na: - stosowaniu w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji oraz - przeciwdzia ł aniu ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do rozwoju konkurencji na lokalnym rynku handlu na ww. placu targowym poprzez stosowanie w „umowach poddzier ż awy” gruntu na potrzeby dzia ł alno ś ci handlowej kupców nie b ę d ą cych udzia ł owcami Spó ł ki, uci ąż liwych i niejednolitych – w stosunku do kupców b ę d ą cych udzia ł owcami Spó ł ki – warunków w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego oraz okresu, na jaki te umowy s ą zawierane - co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 i 5 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów - zwanej dalej „ustaw ą o ochronie (...)”. W oparciu o zebrany materia ł dowodowy, organ antymonopolowy ustali ł nast ę puj ą cy stan faktyczny sprawy: W ł a ś cicielem terenu na os. Z ł oty Wiek w Krakowie, na którym usytuowany jest plac targowy jest Gmina Kraków. Na mocy umowy z dnia 16 stycznia 1992 r. Gmina wydzier ż awi ł a ten teren Spó ł ce, która zosta ł a zawi ą zana w celu prowadzenia jego administracji. Cz ęść powierzchni placu Spó ł ka wynajmuje z przeznaczeniem pod handel obwo ź ny oraz sprzeda ż p ł odów rolnych – pobieraj ą c od kupców op ł aty dzienne. Pozosta łą cz ęść placu, na podstawie „umów poddzier ż awy” Spó ł ka oddaje w u ż ytkowanie kupcom, którzy na tym terenie wybudowali pawilony handlowe. Spó ł ka zawar ł a 14 takich „umów poddzier ż awy”, w tym: - 9 umów zawarto z kupcami, którzy s ą równocze ś nie udzia ł owcami Spó ł ki - 5 umów zawarto z kupcami, którzy nie s ą udzia ł owcami Spó ł ki, w tym z Wnioskodawc ą . Z tre ś ci umów (i aneksów do tych umów) wynika, i ż aktualnie stawka czynszu dzier ż awnego ustalona dla kupców - udzia ł owców Spó ł ki wynosi 7,80 z ł za 1 m 2 (stawka ta nie by ł a zmieniana od wrze ś nia 1995 r.), natomiast od pozosta ł ych nie b ę d ą cych udzia ł owcami (w tym od Wnioskodawcy) Spó ł ka pobiera czynsz w wysoko ś ci ok. 28 z ł za 1 m 2 . Umowy z kupcami-udzia ł owcami Spó ł ki zawarte zosta ł y na okres do 15 stycznia 2012 r. natomiast umowy z kupcami nie b ę d ą cymi udzia ł owcami – w tym z Wnioskodawc ą - przewiduj ą , i ż „poddzier ż awca” ma mo ż liwo ść odnawiania umów na pocz ą tku ka ż dego roku kalendarzowego. Zdaniem Wnioskodawcy, który na terenie placu prowadzi dzia ł alno ść handlow ą od 1992 r. ró ż nicowanie przez Spó ł k ę warunków umów tak w zakresie wysoko ś ci czynszu jak i okresu, na który s ą zawierane, narusza przepisy art. 8 ust 1 i ust. 2 pkt 3 i 5 ustawy o ochronie (...). 3 W ocenie Wnioskodawcy kupcy nie b ę d ą cy i nie mog ą cy sta ć si ę udzia ł owcami Spó ł ki zmuszeni s ą do ponoszenia znacznie wy ż szych kosztów prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej (czynszu dzier ż awy), a tym samym nie posiadaj ą mo ż liwo ś ci konkurowania z kupcami, którzy jako udzia ł owcy Spó ł ki p ł ac ą wielokrotnie ni ż szy czynsz. Wnioskodawca podniós ł równie ż , i ż w dniu 8 sierpnia 1994 r. na spotkaniu z przedstawicielami Gminy Kraków Spó ł ka zadeklarowa ł a przyj ę cie w charakterze udzia ł owców wszystkich ch ę tnych (w tym Wnioskodawcy) po zako ń czeniu modernizacji placu, tj. po 31 grudnia 1994 r. Powo ł uj ą c si ę na powy ż sze ustalenia Wnioskodawca kilkakrotnie bezskutecznie zwraca ł si ę w latach 1994 i 1995 do Spó ł ki o umo ż liwienie przyst ą pienia do niej. W protokole z tego spotkania z przedstawicielami Gminy Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę tak ż e do zawarcia stosownych umów ze wszystkimi kupcami handluj ą cymi na terenie oddanym jej w dzier ż aw ę na taki sam okres, na jaki zosta ł a zawarta umowa dzier ż awy pomi ę dzy Spó ł k ą i Gmin ą Kraków (tj. pocz ą tkowo do 16.01.2002 r. a ostatecznie na mocy kolejnych aneksów do 15.01.2032 r.). Odpowiadaj ą c na zarzuty Wnioskodawcy oraz zawiadomienie o wszcz ę ciu post ę powania antymonopolowego Spó ł ka stan ęł a na stanowisku (pismo z dnia 22.01.2004 r.), i ż nie mo ż na jej dzia ł a ń ocenia ć pod k ą tem nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku dysponowania gruntami przeznaczonymi pod handel na placu targowym na os. Z ł otego Wieku w Krakowie, poniewa ż w przedmiotowej sprawie tak okre ś lony rynek nie jest rynkiem w ł a ś ciwym. Zdaniem Spó ł ki konieczne jest rozszerzenie rynku w ł a ś ciwego do wszystkich powierzchni handlowych udost ę pnianych pod wynajem na warunkach zbli ż onych do oferowanych przez Spó ł k ę na placu na os. Z ł oty Wiek. Spó ł ka poda ł a, i ż w promieniu 1 km znajduj ą si ę dziesi ą tki ró ż nego rodzaju miejsc (budynków, pawilonów handlowych i innych), w których mo ż na wynajmowa ć miejsca do handlowania. Jednym z tych miejsc jest targowisko na os. Piastów. Zdaniem Spó ł ki rynkiem w ł a ś ciwym w uj ę ciu geograficznym jest ostatecznie teren ca ł ej Gminy Kraków, na którym Spó ł ka nie posiada pozycji dominuj ą cej, a zatem nie mo ż na jej postawi ć zarzutu nadu ż ywania tej pozycji. Argumentuj ą c swoje stanowisko Spó ł ka zwróci ł a uwag ę na orzecznictwo Prezesa UOKiK oraz S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Spó ł ka powo ł a ł a si ę np. na decyzj ę Prezesa Urz ę du w sprawie koncentracji na rynku produkcji kabli oraz orzeczenia S ą du w sprawach dotycz ą cych us ł ug pogrzebowych (z dnia 14.07.1999 r. sygn. akt XVII Amr 28/99 i z dnia 21.01.1998 r., sygn. akt XVII Amr 51/97). Spó ł ka uwa ż a ponadto, i ż nie spe ł nia ustawowych przes ł anek dominacji rynkowej poniewa ż nie mo ż e zapobiega ć powstawaniu w okolicy nowych placów targowych i powierzchni handlowych a nadto nie ma mo ż liwo ś ci dzia ł ania niezale ż nie od konkurentów, gdy ż stosuj ą c w ł asn ą polityk ę cenow ą musi uwzgl ę dnia ć wysoko ść cen stosowanych przez administratorów innych placów targowych. W ocenie Spó ł ki na uwzgl ę dnienie nie zas ł uguje równie ż zarzut dyskryminacji. Ró ż nicowanie stawek czynszowych Spó ł ka okre ś li ł a mianem „realizowania zasady niskiej partycypacji udzia ł owców Spó ł ki w kosztach u ż ytkowania placu”. Uzasadnione jest to konieczno ś ci ą ponoszenia przez udzia ł owców Spó ł ki kosztów zwi ą zanych z powstaniem i rozwojem placu, a tak ż e rezygnacj ą z wyp ł at dywidendy z zysku Spó ł ki. Spó ł ka podnios ł a, i ż koszty administrowania placem targowym ponosz ą - w postaci czynszów - wszyscy dzier ż awcy. Bez znaczenia jest, zdaniem Spó ł ki, czy koszty te b ę d ą ponoszone przez udzia ł owców w ramach identycznych i równych dla wszystkich stawek czynszowych, które nast ę pnie b ę d ą im zwracane w postaci dywidendy, czy te ż koszty te 4 b ę d ą „zwracane” udzia ł owcom w postaci ni ż szych - w stosunku do pozosta ł ych handluj ą cych - stawek czynszu dzier ż awnego, co ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. Spó ł ka podnios ł a, ż e gdyby stosowa ł a jednolite stawki czynszowe, jej przychód by ł by wprawdzie wy ż szy, jednak ż e wi ą za ł oby si ę to z dodatkowymi obci ąż eniami podatkowymi Spó ł ki. Uwa ż a, i ż zró ż nicowanie wysoko ś ci czynszów pozwala na uzyskanie oszcz ę dno ś ci, które mo ż na przeznaczy ć na dalszy rozwój i modernizacj ę placu. W ś wietle powy ż szego – w ocenie Spó ł ki - nie mo ż na zarzuca ć jej dyskryminacji grupy kupców nie b ę d ą cych jej udzia ł owcami, poniewa ż z za ł o ż enia warunki oferowane dzier ż awcom s ą takie same. Wybrano jedynie wariant umo ż liwiaj ą cy wspólnikom Spó ł ki wygospodarowanie oszcz ę dno ś ci w postaci obni ż onych czynszów. Zdaniem Spó ł ki wysoko ść tych obni ż ek jest porównywalna z wysoko ś ci ą przys ł uguj ą cych jej wspólnikom dywidend za 2002 r. i wynosi 2.300 z ł dla jednego udzia ł owca, co wg oblicze ń Spó ł ki daje ok. 8 z ł . obni ż ki na 1 m 2 dzier ż awionego gruntu. Spó ł ka zwróci ł a równie ż uwag ę , i ż w ramach ka ż dego targowiska wyst ę puj ą zró ż nicowane - pod wzgl ę dem atrakcyjno ś ci handlowej – lokalizacje sklepów, co jest wystarczaj ą cym uzasadnieniem ró ż nicowania stawek czynszowych. Spó ł ka podkre ś li ł a, i ż pawilon handlowy Wnioskodawcy znajduje si ę w s ą siedztwie parkingu dla klientów oraz niedaleko przystanków komunikacji miejskiej, w zwi ą zku z tym posiada bardzo dobr ą lokalizacj ę . Spó ł ka podnios ł a ponadto, i ż w czerwcu 1992 r., na dost ę pnej powszechnie tablicy og ł osze ń na terenie placu umieszczone zosta ł o zaproszenie do obejmowania nowych i nabywania istniej ą cych udzia ł ów Spó ł ki, a zatem nieprawd ą jest jakoby Wnioskodawca nie mia ł mo ż liwo ś ci przyst ą pienia do niej. Wnioskodawca mia ł - zdaniem Spó ł ki - mo ż liwo ść wyboru i nie mo ż na w tych okoliczno ś ciach czyni ć zarzutu, i ż warunki umowy zosta ł y mu narzucone. W ocenie Spó ł ki, pozorne ró ż nicowanie warunków zawieranych przez ni ą umów nie jest ró ż nicowaniem warunków konkurencji, gdy ż te nale ż y ocenia ć w uj ę ciu szerszym ni ż tylko poprzez porównanie stawek czynszowych. Ró ż nicowanie to nie nosi znamion uci ąż liwo ś ci. Odnosz ą c si ę do powy ż szej argumentacji Wnioskodawca podniós ł m. innymi (pismo z dnia 2 marca 2004 r.), i ż rynek w ł a ś ciwy w sprawie nale ż y rozpatrywa ć uwzgl ę dniaj ą c zwi ą zek produktu, jakim jest powierzchnia handlowa z konsumentem, od którego zale ż y powodzenie przedsi ę biorstwa. Dla przedsi ę biorcy nie jest oboj ę tne, w jakim miejscu prowadzi dzia ł alno ść gospodarcz ą , a zatem nie ka ż de targowisko w Krakowie mo ż e by ć brane pod uwag ę . Ponadto ka ż de targowisko jest inaczej zorganizowane. W szczególno ś ci wskazane przez Spó ł k ę targowisko na os. Piastów powsta ł o w ten sposób, ż e jego w ł a ś ciciel, na w ł asny koszt wybudowa ł punkty handlowe i je dzier ż awi. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze ustalenia organ antymonopolowy zwa ż y ł , co nast ę puje: Art. 8 ust. 1 ustawy o ochronie (...) zawiera bezwzgl ę dny zakaz nadu ż ywania przez przedsi ę biorców pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym. Aby dzia ł ania przedsi ę biorcy mo ż na by ł o zakwalifikowa ć jako jedn ą z wymienionych w art. 8 ust. 2 tej ustawy praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , nale ż y uprzednio dowie ść , i ż przedsi ę biorca ten pozycj ę dominuj ą c ą na rynku w ł a ś ciwym faktycznie posiada. Rynek w ł a ś ciwy – stosownie do definicji zawartej w art. 4 pkt 8 ustawy – to rynek towarów, które ze wzgl ę du na ich przeznaczenie, cen ę oraz w ł a ś ciwo ś ci, w tym jako ść , s ą uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz s ą oferowane na obszarze, na którym, ze wzgl ę du na ich rodzaj i w ł a ś ciwo ś ci, istnienie barier dost ę pu do rynku, 5 preferencje konsumentów, znacz ą ce ró ż nice cen i koszty transportu, panuj ą zbli ż one warunki konkurencji. Z kolei przez pozycj ę dominuj ą c ą – zgodnie z tre ś ci ą art. 4 pkt 9 ustawy – rozumie si ę pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym, przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów. Domniemywa si ę , ż e przedsi ę biorca posiada pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. Zdaniem organu antymonopolowego, nie zawsze rynek w ł a ś ciwy, na którym konkurencja mo ż e zosta ć ograniczona w wyniku dzia ł a ń sprzecznych z przepisami ustawy o ochronie (...) jest to ż samy produktowo z rynkiem w ł a ś ciwym dla przedsi ę biorcy, który te dzia ł ania podejmuje. Ponadto, posiadanie ponad 40% udzia ł u w rynku stwarza jedynie domniemanie pozycji dominuj ą cej a o jej istocie przes ą dza fakt, i ż – jak stanowi cytowana wy ż ej definicja – przedsi ę biorca posiada mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów. Organ antymonopolowy nie podziela stanowiska Spó ł ki, i ż rynkiem w ł a ś ciwym w niniejszej sprawie jest rynek dysponowania gruntami przeznaczonymi pod handel rozszerzony do terenu ca ł ej Gminy Kraków, gdzie - co oczywiste - Spó ł ka pozycji dominuj ą cej nie posiada. Za nie maj ą c ą zwi ą zku z niniejsz ą spraw ą nale ż y uzna ć powo ł an ą przez Spó ł k ę decyzj ę Prezesa UOKiK w sprawie koncentracji na rynku produkcji kabli. W decyzji tej rynek relewantny w uj ę ciu terytorialnym zosta ł rozszerzony z uwagi na mo ż liwo ść wyst ą pienia skutków koncentracji poza terytorium Polski, czego nie mo ż na odnie ść do osiedlowego placu targowego. Przyk ł ady orzecze ń dotycz ą cych us ł ug pogrzebowych – wbrew intencjom Spó ł ki - wskazuj ą natomiast na konieczno ść w ą skiego od strony geograficznej wydzielenia rynku w ł a ś ciwego. Zdaniem organu antymonopolowego, rynkiem w ł a ś ciwym w uj ę ciu geograficznym nie jest tak ż e teren w promieniu 1 km od placu targowego na os. Z ł oty Wiek, na którym mo ż na wynajmowa ć miejsca do handlowania, w łą cznie ze znajduj ą cym si ę na tym terenie targowiskiem na os. Piastów. W niniejszej sprawie nale ż y bowiem wzi ąć przede wszystkim pod uwag ę , i ż przedsi ę biorcy dzier ż awi ą cy od Spó ł ki grunty na tym placu s ą równocze ś nie w ł a ś cicielami sklepów zlokalizowanych na tych gruntach. Na budow ę tych sklepów poczynili w przesz ł o ś ci odpowiednie nak ł ady finansowe i organizacyjne. Powoduje to, i ż ewentualne znalezienie nowego miejsca prowadzenia przez nich dzia ł alno ś ci gospodarczej i budowa nowych sklepów lub ich wynaj ę cie w innych miejscach wskazanych przez Spó ł k ę , w tym np. na targowisku na o ś Piastów, nie jest alternatyw ą dla kontynuowania dzia ł alno ś ci gospodarczej na targowisku na os. Z ł oty Wiek. Taka zmiana wi ą za ł aby si ę bowiem zarówno ze znacznymi nak ł adami finansowymi jak i uci ąż liwo ś ciami formalnymi np. konieczno ś ci ą uzyskania zezwolenia na budow ę . Alternatyw ą nie jest tak ż e rozpocz ę cie dzia ł alno ś ci handlowej na oddalonym o 1 km targowisku na os. Piastów, gdy ż jak wynika z informacji udzielonych przez Wnioskodawc ę , na tym targowisku nie jest mo ż liwe wybudowanie w ł asnych punktów handlowych a jedynie wynaj ę cie ich od w ł a ś ciciela. Powy ż sze uwarunkowania stanowi ą dla przedsi ę biorców (kupców) prowadz ą cych ju ż dzia ł alno ść handlow ą na terenie placu b ę d ą cego w dyspozycji Spó ł ki istotn ą barier ę kontynuowania dzia ł alno ś ci gospodarczej poza tym placem. Bariera ta w niniejszej sprawie wyznacza pod wzgl ę dem terytorialnym zasi ę g rynku w ł a ś ciwego, który – zdaniem organu antymonopolowego - nale ż y zdefiniowa ć jako rynek dysponowania gruntami przeznaczonymi pod handel na placu targowym na os. Z ł oty Wiek w Krakowie. 6 Na tak wyznaczonym rynku Spó ł ka posiada mo ż liwo ść dzia ł ania niezale ż nie od zachowa ń jej kontrahentów, tj. przedsi ę biorców, którzy dzier ż awi ą od niej tereny, na których w przesz ł o ś ci wybudowali swoje sklepy. Nie musi liczy ć si ę z ich zachowaniami rynkowymi, gdy ż ma nad nimi przewag ę kontraktow ą . Za s ł uszno ś ci ą tego stanowiska przemawia zarówno wcze ś niejsze jak i obecne orzecznictwo S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (poprzednio S ą du Antymonopolowego). I tak, w wyroku z dnia 16 grudnia 1992 r. sygn. akt XVII Amr 26/92 S ą d ten stwierdzi ł , i ż brak alternatywnych ź róde ł zaopatrzenia zachodzi nie tylko wówczas, gdy na rynku nie ma jakiejkolwiek oferty ale tak ż e, gdy z punktu widzenia interesów osoby poszkodowanej dzia ł aniami dyskryminuj ą cymi, oferty innych podmiotów s ą mniej korzystne. W analogicznej - co do zasady - sprawie, S ą d wskaza ł , i ż z punktu widzenia celów ustawy o ochronie (...) dzier ż awców gruntów nad jeziorem, na których wybudowali oni domki letniskowe, nale ż y traktowa ć jak u ż ytkowników trwale zwi ą zanych z gruntem poprzez poczynione przez nich nak ł ady na domki i infrastruktur ę (tak: uzasadnienie wyroku z dnia 5 stycznia 2001 r. sygn. akt XVII Ama 52/00). Te powi ą zania – zdaniem S ą du - powoduj ą , i ż dzier ż awcy nie mog ą przenie ść tego dobytku bez uci ąż liwo ś ci finansowych a nawet psychicznych, zwa ż ywszy, i ż s ą z gruntami tymi zwi ą zani od wielu lat. Z powy ż szych powodów S ą d uzna ł , i ż w rozpatrywanej sprawie nale ż a ł o odró ż ni ć rynek gruntów po ł o ż onych nad jeziorem od rynku gruntów po ł o ż onych w oddali. Za ograniczeniem rynku w ł a ś ciwego do terenu jednego placu targowego przemawia równie ż – zdaniem organu antymonopolowego - brak substytutywno ś ci tego placu wzgl ę dem innych placów targowych z punku widzenia konsumentów, tj. osób robi ą cych tam zakupy. Maj ą c na uwadze odleg ł o ść oraz konieczno ść skorzystania z transportu, substytutem tego placu dla okolicznych mieszka ń ców nie jest oddalony o 1 km plac targowy na os. Piastów. Nale ż y wzi ąć równie ż pod uwag ę – o czym wspomnia ł Wnioskodawca - i ż w przypadku dzia ł alno ś ci handlowej na terenie osiedla mieszkaniowego istotne znaczenie maj ą równie ż przyzwyczajenia klientów, których pozyskanie przez handluj ą cego trwa wiele lat. Uwzgl ę dniaj ą c powy ż sze organ antymonopolowy uzna ł , i ż w niniejszej sprawie rynkiem w ł a ś ciwym, o którym mowa w art. 8 ust. 1 ustawy o ochronie (...), jest lokalny rynek dysponowania gruntami przeznaczonymi pod handel na placu targowym na os. Z ł otego Wieku w Krakowie, natomiast rynkiem, na którym konkurencja mo ż e by ć ograniczona w wyniku dzia ł a ń Spó ł ki i równocze ś nie podlegaj ą cym ochronie organu antymonopolowego jest rynek dzia ł alno ś ci handlowej na tym placu. Ochrona tego rynku spe ł nia przes ł anki art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...), który ogranicza zastosowanie jej przepisów do podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów okre ś lonych w ustawie jest zatem, aby dzia ł ania przedsi ę biorców – którym zarzucono naruszenie jej przepisów – stanowi ł y potencjalne zagro ż enie interesu publicznego, nie za ś jednostki lub grupy. Takie stanowisko konsekwentnie prezentuje S ą d Ochrony Konkurencji i Konsumentów (tak m.in.: wyrok z dnia 27.06.2001 r. sygn. akt XVII Ama 92/00, z dnia 4.07.2001 r. sygn. akt XVII Ama 108/00). Stanowisko to znalaz ł o równie ż potwierdzenie w orzecznictwie S ą du Najwy ż szego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 29.05.2001 r. (sygn. akt I CKN 1217/98) 7 stwierdzi ł , ż e „ustawa antymonopolowa ma charakter publicznoprawny. Ingeruje, gdy w wyniku pewnych ogólnych zjawisk zagro ż ona jest sama instytucja konkurencji”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 26 lutego 2004 r. (sygn. akt III SK 2/04) S ą d Najwy ż szy doda ł , i ż naruszenie indywidualnego interesu (w powo ł anym wyroku – konsumenta), nie wyklucza dopuszczalno ś ci równoczesnego uznania, ż e dochodzi do naruszenia publicznego zbiorowego interesu, je ż eli indywidualne pogwa ł cenie przepisów ustawy mog ł oby w jakikolwiek sposób prowadzi ć do ustanowienia lub utrwalenia monopolistycznych praktyk rynkowych, które wywo ł uj ą skutki na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej. W innym wyroku z dnia 24 lipca 2003 r. (sygn. akt. ICKN 496/01) S ą d Najwy ż szy podniós ł , i ż ochrona konkurencji polega na przeciwdzia ł aniu monopolizacji rynku, rozumianej jako narzucanie przez podmiot dominuj ą cy warunków umownych niekorzystnych dla jego kontrahentów. Ochrona ta nie ogranicza si ę przy tym do sytuacji, kiedy dosz ł o do pokrzywdzenia kontrahenta przez monopolist ę , lecz obejmuje tak ż e istnienie samego stanu realnego zagro ż enia dla zasad swobodnej konkurencji. Stan takiego potencjalnego zagro ż enia jest bowiem oceniany z punktu widzenia interesu publicznego jako niew ł a ś ciwy, a tym samym niedopuszczalny. W ś wietle powy ż szego przyj ąć nale ż y, i ż zagra ż aj ą ce interesowi publicznemu s ą wszelkie dzia ł ania sprzeczne z ustaw ą o ochronie (...), podejmowane przez podmiot o dominuj ą cej pozycji na rynku w ł a ś ciwym, niezale ż nie od zasi ę gu terytorialnego tego rynku. Wobec powy ż szego, pomimo i ż w niniejszej sprawie żą daj ą cym wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego jest pojedynczy przedsi ę biorca, który - stosownie do art. 84 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie (...) - wykaza ł swój interes prawny, dzia ł ania organu antymonopolowego ukierunkowane nie s ą na ochron ę jego indywidualnych interesów a ochron ę konkurencji, rozumianej jako zapewnienie równego dla wszystkich zainteresowanych przedsi ę biorców dost ę pu do rynku. W okoliczno ś ciach faktycznych niniejszej sprawy dzia ł ania Spó ł ki - która dysponuje na placu targowym ca ł o ś ci ą gruntów przeznaczonych pod handel - wywieraj ą skutki na otoczenie, w którym dzia ł aj ą (jak Wnioskodawca), lub mog ą dzia ł a ć wszyscy potencjalni przedsi ę biorcy - uczestnicy lokalnego rynku dzia ł alno ś ci handlowej na tym placu. Ostatecznie skutki dzia ł a ń Spó ł ki mog ą odczu ć równie ż konsumenci, tj. wszyscy dokonuj ą cy zakupów na placu. Posiadaj ą c pozycj ę dominuj ą ca na rynku sobie w ł a ś ciwym i wynikaj ą c ą z tego przewag ę kontraktow ą Spó ł ka mo ż e jednostronnie ustala ć , a wr ę cz narzuca ć , w ł asne warunki dzier ż awy gruntów, które w sposób zasadniczy mog ą decydowa ć o warunkach konkurowania pomi ę dzy kupcami handluj ą cymi na placu. W ocenie organu antymonopolowego warunki dzier ż awy gruntów ustalone przez Spó ł k ę naruszaj ą przepis art. 8 ust. 2 pkt 3 i 5 ustawy o ochronie, poniewa ż s ą niejednolite i stwarzaj ą osobom trzecim, tj. kupcom, zró ż nicowane warunki konkurencji (pkt 3) a tak ż e przeciwdzia ł aj ą ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do rozwoju konkurencji (pkt 5). Jak s ł usznie zauwa ż y ł a Spó ł ka, celem dzia ł alno ś ci ka ż dego przedsi ę biorcy jest osi ą gni ę cie zysku. O tym, czy przedsi ę biorca osi ą gnie zysk, a je ż eli tak, to w jakiej wysoko ś ci – decyduje m.in. poziom ponoszonych przez przedsi ę biorc ę kosztów. W przypadku kupców dzier ż awi ą cych powierzchnie handlowe, koszt dzier ż awy stanowi znaczn ą , cz ę sto zasadnicz ą cz ęść kosztów ich dzia ł alno ś ci. W sytuacji, gdy na tym samym rynku w ł a ś ciwym konkuruj ą handlowcy obci ąż ani op ł atami czynszowymi w ró ż nej wysoko ś ci, 8 oczywistym jest, i ż kupcy ponosz ą cy wy ż sze op ł aty maj ą mniejsze szanse skutecznego konkurowania z pozosta ł ymi. W niniejszej sprawie Spó ł ka podzieli ł a dzier ż awców prowadz ą cych sprzeda ż w pawilonach handlowych na 2 kategorie, z których jedna, tj. udzia ł owcy Spó ł ki, zosta ł a uprzywilejowana m. innymi poprzez ustalenie blisko 4-krotnie ni ż szego czynszu. Organ antymonopolowy nie uwzgl ę dni ł argumentacji Spó ł ki, która pobieranie ni ż szych stawek czynszowych od swoich udzia ł owców uzasadnia ich rezygnacj ą z wyp ł aty dywidend z zysku. W ocenie organu antymonopolowego nale ż y oddzieli ć status osoby fizycznej, jako udzia ł owca Spó ł ki od statusu tej samej osoby fizycznej, jako prowadz ą cego dzia ł alno ść handlow ą na placu a zatem przedsi ę biorcy w rozumieniu ustawy z dnia 19 lipca 1999 r. Prawo dzia ł alno ś ci gospodarczej (Dz.U. nr 101, poz.1178 ze zm.). W tym pierwszym przypadku relacje pomi ę dzy spó ł k ą a jej udzia ł owcem reguluj ą przepisy ustawy z dnia 15 wrze ś nia 2000 r. Kodeks spó ł ek handlowych (Dz.U. Nr 94, poz. 1037 ze zm.), w tym art. 191 § 3, w ś wietle którego zysk przypadaj ą cy wspólnikom dzieli si ę w stosunku do udzia ł ów, o ile umowa spó ł ki nie stanowi inaczej. Zysk ten – w postaci dywidendy – nie stanowi przychodu z dzia ł alno ś ci handlowej udzia ł owca i nie ma wp ł ywu na wynik finansowy tej dzia ł alno ś ci. Na wynik finansowy dzia ł alno ś ci handlowej udzia ł owca ma natomiast wp ł yw wysoko ść p ł aconego czynszu dzier ż awy, który jest jednym z elementów kosztów tej dzia ł alno ś ci. Im te koszty - a w tym czynsz dzier ż awy – s ą ni ż sze, tym zysk (rozumiany jako ró ż nica pomi ę dzy przychodami a kosztami) wy ż szy. Maj ą c powy ż sze na uwadze nie mo ż na podzieli ć argumentacji Spó ł ki, jakoby uprzywilejowanie jej udzia ł owców ni ż szymi czynszami by ł o usprawiedliwione i nie mia ł o wp ł ywu na warunki konkurowania przedsi ę biorców na placu. „Osobami trzecimi”, o których mowa w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie (...) s ą dla Spó ł ki zarówno kupcy, którzy s ą równocze ś nie jej udzia ł owcami, jak i kupcy, którzy jej udzia ł owcami nie s ą . Nierówne traktowanie osób trzecich stanowi naruszenie ww. przepisu. Niezale ż nie od powy ż szego nale ż y zauwa ż y ć , i ż w ś wietle dokonanych ustale ń wszyscy udzia ł owcy Spó ł ki dzier ż awi ą od niej grunt o tej samej powierzchni, za co p ł ac ą czynsz w takiej samej wysoko ś ci a zatem uzyskuj ą - w stosunku do pozosta ł ych dzier ż awców nie b ę d ą cych udzia ł owcami – obni ż k ę czynszu w równej dla ka ż dego wysoko ś ci. Maj ą c na uwadze, i ż umowa Spó ł ki w § 32 ust. 1 stanowi, ż e jej wspólnicy uczestnicz ą w podziale czystego zysku proporcjonalnie do ilo ś ci posiadanych udzia ł ów a z odpisu z rejestru przedsi ę biorstw krajowego Rejestru S ą dowego wynika, i ż na 9 wspólników Spó ł ki dzier ż awi ą cych od niej grunt na placu 2 posiada po 5 udzia ł ów, a pozosta ł ych 7 – po 10 udzia ł ów, nie mo ż na przyj ąć , i ż udzielona wspólnikom Spó ł ki „obni ż ka czynszu” stanowi surogat dywidendy. Obni ż ka czynszu, z której korzystaj ą udzia ł owcy Spó ł ki nie jest zreszt ą – jak twierdzi Spó ł ka - porównywalna z wysoko ś ci ą przypadaj ą cej na jednego udzia ł owca dywidendy. Skoro bowiem stawka czynszu obowi ą zuj ą ca udzia ł owców Spó ł ki wynosi 7,80 z ł ., a stawka ponoszona przez pozosta ł ych kupców wynosi 28 z ł , to ró ż nica mi ę dzy tym stawkami wynosi 20,20 z ł za 1 m 2 . Ró ż nica ta jest zatem kilkakrotnie wy ż sza od kwoty „ró ż nicy” wykazanej przez Spó ł k ę na poziomie 8 z ł /m 2 jako rekompensata nie pobieranej dywidendy. Organ antymonopolowy nie podziela tak ż e argumentacji Spó ł ki uzasadniaj ą cej zró ż nicowanie stawek czynszu atrakcyjno ś ci ą lokalizacji poszczególnych gruntów na placu targowym. Gdyby tak istotnie by ł o, to ró ż nicowanie stawek czynszu mia ł oby miejsce 9 tak ż e wewn ą trz obu grup dzier ż awców (udzia ł owców Spó ł ki i kupców nie b ę d ą cych udzia ł owcami) a nie wy łą cznie pomi ę dzy tymi grupami. W okoliczno ś ciach faktycznych niniejszej sprawy istotne znaczenie ma równie ż okres, na jaki Spó ł ka zawar ł a „umowy poddzier ż awy”, tj.: - 13 lat w przypadku umów zawartych z udzia ł owcami Spó ł ki, - 1 rok dla pozosta ł ych przedsi ę biorców, z uwzgl ę dnieniem mo ż liwo ś ci corocznego przed ł u ż ania. Spó ł ka nie przedstawi ł a racjonalnych powodów, dla których kupcy zaliczeni do pierwszej grupy mog ą dzia ł a ć w warunkach stabilno ś ci i pewno ś ci w obrocie gospodarczym, natomiast pozostali, dzia ł aj ą cy i konkuruj ą cy z kupcami – udzia ł owcami Spó ł ki - na tym samym rynku lokalnym, co rok musz ą si ę liczy ć z mo ż liwo ś ci ą nie przed ł u ż enia umowy dzier ż awy, co wyklucza stabilno ść warunków prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej. Dzia ł ania Spó ł ki w tym zakresie stanowi ą o nierównoprawnym traktowaniu kontrahentów zw ł aszcza, i ż na wspomnianym wcze ś niej spotkaniu z przedstawicielami Gminy Kraków w dniu 8 sierpnia 1994 r. Spó ł ka zobowi ą za ł a si ę do zawarcia stosownych umów z Wnioskodawc ą oraz innymi kupcami na okres obowi ą zywania umowy dzier ż awy wi ążą cej Spó ł k ę z Gmin ą . Reasumuj ą c nale ż y stwierdzi ć , i ż dzia ł ania Spó ł ki polegaj ą ce na stosowaniu uci ąż liwych i niejednolitych warunków „umów poddzier ż awy” w zakresie wysoko ś ci czynszów i okresu na jaki te umowy s ą zawierane, w sytuacji, gdy Spó ł ka – jako jedyny dysponent terenu, na którym zlokalizowany jest plac targowy na os. Z ł otego Wieku w Krakowie zajmuje pozycj ę dominuj ą c ą na rynku w ł a ś ciwym – nale ż y uzna ć za nadu ż ycie tej pozycji w sposób okre ś lony w art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 3 i 5 ustawy ochronie (...). Dzia ł ania Spó ł ki stwarzaj ą bowiem zró ż nicowane warunki konkurowania a tak ż e bezpo ś rednio przeciwdzia ł aj ą ukszta ł towaniu si ę konkurencji pomi ę dzy przedsi ę biorcami handluj ą cymi na placu. Maj ą c powy ż sze na uwadze orzeczono jak sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie (...), w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje stronom odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Krakowie 30-011 Kraków, Plac Szczepa ń ski 5. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Krakowie Barbara du Vall Otrzymuj ą : 1. Pan Adam Ko ś ció ł ek - radca prawny Kancelaria Prawna – Maciej Kurek, ul. Kraszewskiego 10/4, 31-110 Kraków pe ł nomocnik „Z Ł OTY WIEK” Sp. z o.o. w Krakowie 2. Pan Roman Rakoczy os. Bohaterów Wrze ś nia 44/10 31-620 Kraków 3. RKR a/a