RKR-5/2011

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (0-12) 421-75-79, 421-74-98, E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-18/10/AG- 11 /11 Kraków, dnia 18 marca 2011r. DECYZJA Nr RKR - 5/2011 I. Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t. j. Dz. U. z 2000r., nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, umarza się postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczęte z urzędu w związku z podejrzeniem stosowania przez Tadeusza Muchę prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w aer. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy z ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Deweloperska nr …/2008” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1) „Postanowienia ust. 1-2 powyżej zostały przez Inwestora uzgodnione indywidualnie z Kupującym.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 881; 2) „Niniejsze postanowienie zostało uzgodnione przez Inwestora indywidualnie z Kupującym.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 881; 3) „§ 4 ust. 5. Strony ustalają, że w przypadku, gdy powierzchnia Lokalu określona na podstawie pomiarów powykonawczych dokonanych w trybie § 5 niniejszej umowy będzie wyższa lub niższa od powierzchni Lokalu wskazanej w niniejszej umowie, cena sprzedaży ustalona zgodnie z postanowieniami niniejszego paragrafu zostanie odpowiednio skorygowana przy przyjęciu ceny brutto za 1 metr kwadratowy powierzchni ustalonej zgodnie z ust. 1 niniejszego paragrafu. W takim przypadku ostatnia kwota płatności, o której mowa w ust. 5 pkt. f) zostanie powiększona lub pomniejszona o kwotę wynikającą z tej korekty. (…) § 4 ust. 6. Jednak w przypadku różnicy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § ….. ust. …… nie ma ona wpływu na wysokość ceny określonej w niniejszej umowie jeżeli różnica powierzchni nie przekracza 1,5%. 2 § 4 ust. 7 „Strony ustalają, że w przypadku jeżeli różnica powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego jest większa lub mniejsza niż 1,5 % w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § ….. ust. …… umowy ostateczna cena lokalu mieszkalnego zostanie proporcjonalnie podwyższona lub obniżona o wielkość procentowej nadwyżki lub niedoboru przekraczającego 1,5% powierzchni lokalu mieszkalnego.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 155, 227 oraz 1540; 4) „Terminy określone w § 6 ust. 1 i 2 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 883 oraz 1252; 5) „W razie zwłoki Inwestora w wydaniu Kupującemu Lokalu w stosunku do terminu wydania określonego w § 6 ust. 1 niniejszej umowy, będzie on zobowiązany do zapłaty Kupującemu kary umownej w wysokości 0,08% ceny sprzedaży Lokalu lub Garażu brutto określonej w § 4 ust. 2 niniejszej umowy za każdy dzień zwłoki, jednakże łącznie nie więcej niż …… % tej ceny.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1392, 1396, 1644 oraz 1808; 6) „Kupujący może w każdym czasie odstąpić od umowy bez podania powodów z obowiązkiem zapłaty odstępnego wynoszącego 10% wartości przedmiotu umowy.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1 oraz 887; 7) „ Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 2 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 3% ceny ” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1392, 1396, 1644 oraz 1808; II. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Tadeusza Muchy prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie, polegających na stosowaniu we wzorcach umów pod nazwą „Przedwstępna Umowa sprzedaży (I)” i „Przedwstępna Umowa sprzedaży (II)” zawieranych w formie pisemnej postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 3 1) „W razie dwukrotnego niestawiennictwa Kupującego na wyznaczone terminy, Sprzedający dokona samodzielnego odbioru lokalu i termin ten będzie jednoznaczny z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 364, 365 oraz 1782; 2) „Terminy określone w § 6 ust. 4 i 5 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” oraz „Terminy określone w § 6 ust. 1 i 2 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” - wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 883 oraz 1252; 3) „Wartość przedmiotu umowy brutto określa się na kwotę ………………. PLN (słownie złotych:……………) w tym podatek VAT, który w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziału w gruncie na dzień zawarcia umowy wynosi 7%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT w czasie realizacji umowy (lokal mieszkalny, grunt) cena zmieni się odpowiednio.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 885 oraz 1386; 4) „Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na następujących zasadach: 1. Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 1 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 2 % ceny.” oraz „Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na następujących zasadach: 1. Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 2 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 3 % ceny.” - wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1392, 1396, 1644 oraz 1808; 5) „Kupujący może w każdym czasie odstąpić od umowy bez podania powodów z obowiązkiem zapłaty odstępnego wynoszącego 15% wartości przedmiotu umowy.” – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1 oraz 887; 6) „Kupujący wyraża zgodę na powierzenie zarządu uprawnionej osobie wskazanej przez Sprzedającego.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 893 i 1480; 7) „Strony ustalają że w przypadku różnicy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § 4 ust. 1 ostateczna cena lokalu zostanie podwyższona lub obniżona o wielkość procentowej zmiany w stosunku do powierzchni lokalu mieszkalnego wskazanej w § 4 ust. 1.” - wpisanego do Rejestru 4 postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 155, 227 oraz 1540; 8) „Kupujący ma prawo przenieść prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na osobę trzecią wyłącznie za pisemną zgodą Sprzedającego.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1501; 9) „Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy będą rozpatrywane przez właściwy sąd powszechny, dla siedziby Sprzedającego.” ) – wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1007 i 1255. oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 1 stycznia 2011r. III. Na podstawie art. 26 ust. 1 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur UOKiK (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Tadeusza Muchy prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie, polegające na stosowaniu we wzorcach umów pod nazwą „Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży Udziału w Lokalu” oraz „Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranych w formie aktu notarialnego postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowienia o treści: 1) „Strona zobowiązana do zakupu oświadcza, że w umowie przyrzeczonej udzieli Tadeuszowi Mucha z prawem substytucji nieodwołalnego, niegasnącego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów dostarczających media, w tym gazu, wody, energii elektrycznej, Internetu, i innych, stosownych służebności w terminie i miejscu uzgodnionym między tymi podmiotami, a Stroną zobowiązaną do sprzedaży.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1503; 2) „Strona zobowiązana do zakupu oświadcza, że w umowie przyrzeczonej wyrazi zgodę, aby zarząd nieruchomością wspólną sprawowany był przez czas nieoznaczony przez Tadeusza Mucha.” - wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 893 i 1480; i nakazuje się zaniechania je stosowania. 5 IV. Na podstawie art. 26 ust. 1 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur UOKiK (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania Tadeusza Muchy prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie, polegające na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1) „Strony zgodnie oświadczają, że zapłata cen opisanych powyżej stanowi zaspokojenie wszelkich zobowiązań finansowych istniejących pomiędzy nimi, które wynikają zarówno ze wskazanej wyżej umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej między Stronami, jak i z niniejszej umowy przyrzeczonej.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją1504 i 1588; 2) „Kupujący oświadczają, że udzielają Tadeuszowi Mucha z prawem substytucji nieodwołalnego, niegasnącego na wypadek śmierci (z uwagi na zawartą wyżej umowę) pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów dostarczających media, w tym gazu, wody, energii elektrycznej, internetu, i innych, stosownych ograniczonych praw rzeczowych w terminie i miejscu uzgodnionym między tymi podmiotami, a Sprzedającym.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 1503; 3) „Stawający (jako Wspólnota Mieszkaniowa budynku numer 20A przy ulicy Lubostroń) podejmują uchwałę, na mocy której postanawiają, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez czas nieoznaczony przez Tadeusza Mucha.” - wpisanego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją 893 i 1480; i nakazuje się zaniechania je stosowania. V. Na podstawie art. 27 ust. 4 w związku z art. 26 ust. 2 oraz art. 26 ust. 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu- postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, określa się środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez nałożenie na Tadeusza Muchę prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie obowiązku aneksowania umów zawartych w oparciu o obowiązujące do dnia 31 grudnia 2010r. wzorce umów - 6 zawierających zapisy wskazane w punktach II – IV sentencji decyzji, w terminie 60 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w ten sposób, że w miejsce dotychczasowych zapisów wprowadzone zostaną postanowienia w brzmieniu zgodnym z treścią nowych, wzorców umów, uwzględniających zastrzeżenia Prezesa UOKIK. VI. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej Delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Tadeusza Muchę prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie, karę pieniężną w wysokości: 1. 9 198 zł (słownie: dziewięć tysięcy sto dziewięćdziesiąt jeden), płatną do budżetu państwa z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy w zakresie opisanym w pkt II niniejszej decyzji; 2. 5 694 zł (słownie: pięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt cztery), płatną do budżetu państwa z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy w zakresie opisanym w pkt III i IV niniejszej decyzji w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji VII. Na podstawie art. 77 ust. 1 w związku z art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obciąża się Tadeusza Muchę prowadzącego działalność gospodarczą pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie kosztami opisanego na wstępie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowiązuje się tego przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postępowania w kwocie 37,55 zł (słownie: trzydzieści siedem złotych pięćdziesiąt pięć groszy) w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. UZASADNIENIE W dniu 12.04.2010r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - zwany dalej „Prezesem UOKIK” – wszczął z urzędu, w związku ze skargą konsumencką, postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy warunki umów zawieranych w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę Tadeusza Muchę prowadzącego działalność pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie - zwanego dalej 7 „przedsiębiorcą” - nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami w/w ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. W toku postępowania ustalono, że w/w przedsiębiorca świadczy usługi deweloperskie, których przedmiotem jest budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na terenie Krakowa oraz dokonano analizy wzorców umów stosowanych przez tego przedsiębiorcę. Przeprowadzone postępowanie wykazało, że wzorce umów pod następującymi nazwami: - „Umowa Deweloperska nr .../2008”, - „Przedwstępna Umowa sprzedaży (I)”, - „ Przedwstępna Umowa (II)” , - „ Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży Udziału w Lokalu” zawieranej w formie aktu notarialnego, - „ Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranej w formie aktu notarialnego, - „ Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranej w formie aktu notarialnego, stosowane w obrocie z konsumentami zawierają postanowienia, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. – zwanego dalej „Rejestrem”, a zatem mogą stanowić naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jako bezprawne działanie przedsiębiorcy. Postanowieniem RKR-173/2010 z dnia 12.10.2010r. zostało zamknięte postępowanie wyjaśniające. Mając powyższe na uwadze, postanowieniem nr RKR-184/2010 z dnia 22.10.2010r. Prezes UOKIK wszczął - z urzędu - postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorcę Tadeusza Muchę prowadzącego działalność pod firmą „POSESJA” Tadeusz Mucha z siedzibą w Krakowie, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007r. Nr 50, poz. 331 z późn. zm) - zwanej dalej „ ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów ”, polegających na stosowaniu w w/w wzorcach umów wykorzystywanych przez tego przedsiębiorcę postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do „Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone”. Odpowiadając na zarzuty postawione w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, przedsiębiorca w piśmie z dnia 08.11.2010r. potwierdził fakt stosowania wzorców umów o treści zakwestionowanej przez organ antymonopolowy oraz poinformował, że wzorzec „Umowa deweloperska nr …../2008” został zastosowany tylko w jednym przypadku – umowę w oparciu o ten wzorzec zawarto w dniu 21.07.2008r. w formie aktu notarialnego. Przedsiębiorca poinformował, że aprobuje stanowisko i zastrzeżenia Prezesa UOKIK odnośnie zakwestionowanych postanowień w stosowanych dotychczas pozostałych wzorcach umów zawieranych w zwykłej formie pisemnej. Wyjaśnił też, że dokonał zmiany wzorców umów poprzez usunięcie kwestionowanych postanowień niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i opracował jeden nowy wzorzec – „ Przedwstępna Umowa Sprzedaży” zawierany w zwykłej formie pisemnej, który miał zostać wprowadzony do obrotu od dnia 01.12.2010r. Odnośnie wzorców zawieranych w formie aktu notarialnego przedsiębiorca 8 oświadczył, że zapisy tych umów były konsultowane z notariuszem, który nie podważał ich zapisów stąd też przedsiębiorca uznał, że są zgodne z obowiązującymi przepisami prawa. Po przeanalizowaniu przedstawionego projektu wzorca pismem z dnia 23.11.2010r. Prezes UOKIK przedstawił swoje uwagi oraz wezwał do przedstawienia nowych wzorców umów uwzględniających te uwagi. Pismem z dnia 13.12.2010r. przedsiębiorca przedstawił poprawiony wzorzec „Przedwstępna Umowa Sprzedaży” , w którym uwzględnił zastrzeżenia Prezesa UOKIK i jednocześnie zobowiązał się do jego stosowania od dnia 31.12.2010r. Nowy wzorzec „Przedwstępna Umowa Sprzedaży” zastąpił stosowane do tej pory dwa wzorce, tj.: wzorzec „Przedwstępna Umowa sprzedaży (I)” oraz wzorzec „Przedwstępna Umowa sprzedaży (II)” . Przedsiębiorca nie przedstawił nowych wzorców następujących umów: - „Przedwstępnej Umowy Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży oraz Przedwstępnej Umowy Sprzedaży Udziału w Lokalu” oraz - „Przedwstępnej Umowy Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranych w formie aktu notarialnego jak również wzorca „Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” . Postanowieniem RKR-39/2011 z dnia 9 lutego 2011r. Prezes UOKIK z urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego. Prezes UOKIK ustalił następujący stan faktyczny: Przedsiębiorca prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Prezydenta Miasta Krakowa pod numerem 51579. Zakres prowadzonej przez niego działalności gospodarczej obejmuje m.in. wykonywanie robót budowlanych, w tym budowę i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych. Aktualnie przedsiębiorca realizuje inwestycję na terenie Krakowa. W kontaktach z klientami, w tym konsumentami posługuje się on wzorcami umów, które następnie klienci podpisują, dokonując zakupu świadczonych przez przedsiębiorcę usług. Doręczane konsumentom wzorce umów są sporządzane przez przedsiębiorcę przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iż stosuje on w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza wskazanych poniżej dokumentów pozwoliła na postawienie przedsiębiorcy zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcach umów funkcjonujących pod następującymi nazwami: - „Umowa Deweloperska nr .../2008”, - „Przedwstępna Umowa sprzedaży (I)”, - „ Przedwstępna Umowa (II)” , - „ Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży Udziału w Lokalu” zawieranej w formie aktu notarialnego, - „ Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranej w formie aktu notarialnego, - „ Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranej w formie aktu notarialnego, postanowień, o następującej treści: 9 I. we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Deweloperska nr ……/2008” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień o treści: 1) „Postanowienia ust. 1-2 powyżej zostały przez Inwestora uzgodnione indywidualnie z Kupującym.” (§ 4 ust. 3 wzorca); 2) „Niniejsze postanowienie zostało uzgodnione przez Inwestora indywidualnie z Kupującym.” (§ 4 ust. 5 zdanie ostatnie wzorca); 3) „§ 4 ust. 5. Strony ustalają, że w przypadku, gdy powierzchnia Lokalu określona na podstawie pomiarów powykonawczych dokonanych w trybie § 5 niniejszej umowy będzie wyższa lub niższa od powierzchni Lokalu wskazanej w niniejszej umowie, cena sprzedaży ustalona zgodnie z postanowieniami niniejszego paragrafu zostanie odpowiednio skorygowana przy przyjęciu ceny brutto za 1 metr kwadratowy powierzchni ustalonej zgodnie z ust. 1 niniejszego paragrafu. W takim przypadku ostatnia kwota płatności, o której mowa w ust. 5 pkt. f) zostanie powiększona lub pomniejszona o kwotę wynikającą z tej korekty. (…) § 4 ust. 6. Jednak w przypadku różnicy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § ….. ust. …… nie ma ona wpływu na wysokość ceny określonej w niniejszej umowie jeżeli różnica powierzchni nie przekracza 1,5%. § 4 ust. 7 „Strony ustalają, że w przypadku jeżeli różnica powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego jest większa lub mniejsza niż 1,5 % w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § ….. ust. …… umowy ostateczna cena lokalu mieszkalnego zostanie proporcjonalnie podwyższona lub obniżona o wielkość procentowej nadwyżki lub niedoboru przekraczającego 1,5% powierzchni lokalu mieszkalnego.” (§ 4 ust. 5-7 wzorca); 4) „Terminy określone w § 6 ust. 1 i 2 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” (§ 6 ust. 6 wzorca); 5) „W razie zwłoki Inwestora w wydaniu Kupującemu Lokalu w stosunku do terminu wydania określonego w § 6 ust. 1 niniejszej umowy, będzie on zobowiązany do zapłaty Kupującemu kary umownej w wysokości 0,08% ceny sprzedaży Lokalu lub Garażu brutto określonej w § 4 ust. 2 niniejszej umowy za każdy dzień zwłoki, jednakże łącznie nie więcej niż …… % tej ceny.” (§12 ust. 3 wzorca); 6) „Kupujący może w każdym czasie odstąpić od umowy bez podania powodów z obowiązkiem zapłaty odstępnego wynoszącego 10% wartości przedmiotu umowy.” (§ 12 ust. 4 zdanie pierwsze wzorca); 7) „ Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 2 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 3% ceny ” (§ 12 ust. 4 zdanie drugie wzorca) 10 II. we wzorcach umów o nazwach: „Przedwstępna Umowa sprzedaży (I)” oraz „Przedwstępna Umowa sprzedaży (II)” zawieranym w zwykłej formie pisemnej postanowień o treści: 1) „W razie dwukrotnego niestawiennictwa Kupującego na wyznaczone terminy, Sprzedający dokona samodzielnego odbioru lokalu i termin ten będzie jednoznaczny z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie.”; 2) „Terminy określone w § 6 ust. 4 i 5 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” oraz „Terminy określone w § 6 ust. 1 i 2 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” 3) „Wartość przedmiotu umowy brutto określa się na kwotę ………………. PLN (słownie złotych:……………) w tym podatek VAT, który w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziału w gruncie na dzień zawarcia umowy wynosi 7%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT w czasie realizacji umowy (lokal mieszkalny, grunt) cena zmieni się odpowiednio.” ; 4) „ Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na następujących zasadach: 1. Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 1 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 2 % ceny.” oraz „Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na następujących zasadach: 1. Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 2 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 3 % ceny.”; 5) „Kupujący może w każdym czasie odstąpić od umowy bez podania powodów z obowiązkiem zapłaty odstępnego wynoszącego 15% wartości przedmiotu umowy.” ; 6) „Kupujący wyraża zgodę na powierzenie zarządu uprawnionej osobie wskazanej przez Sprzedającego.” ; 7) „Strony ustalają że w przypadku różnicy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § 4 ust. 1 ostateczna cena lokalu zostanie podwyższona lub obniżona o wielkość procentowej zmiany w stosunku do powierzchni lokalu mieszkalnego wskazanej w § 4 ust. 1.” ; 8) „Kupujący ma prawo przenieść prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na osobę trzecią wyłącznie za pisemną zgodą Sprzedającego.” ; 11 9) „Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy będą rozpatrywane przez właściwy sąd powszechny, dla siedziby Sprzedającego.” . III. we wzorcach umów o nazwach „Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży Udziału w Lokalu” oraz „Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranych w formie aktu notarialnego postanowień o treści: 1) „Strona zobowiązana do zakupu oświadcza, że w umowie przyrzeczonej udzieli Tadeuszowi Mucha z prawem substytucji nieodwołalnego, niegasnącego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów dostarczających media, w tym gazu, wody, energii elektrycznej, Internetu, i innych, stosownych służebności w terminie i miejscu uzgodnionym między tymi podmiotami, a Stroną zobowiązaną do sprzedaży.” ); 2) „Strona zobowiązana do zakupu oświadcza, że w umowie przyrzeczonej wyrazi zgodę, aby zarząd nieruchomością wspólną sprawowany był przez czas nieoznaczony przez Tadeusza Mucha.” ; IV. we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” zawieranej w formie aktu notarialnego postanowień o treści: 1) „Strony zgodnie oświadczają, że zapłata cen opisanych powyżej stanowi zaspokojenie wszelkich zobowiązań finansowych istniejących pomiędzy nimi, które wynikają zarówno ze wskazanej wyżej umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej między Stronami, jak i z niniejszej umowy przyrzeczonej.” ; 2) „Kupujący oświadczają, że udzielają Tadeuszowi Mucha z prawem substytucji nieodwołalnego, niegasnącego na wypadek śmierci (z uwagi na zawartą wyżej umowę) pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów dostarczających media, w tym gazu, wody, energii elektrycznej, internetu, i innych, stosownych ograniczonych praw rzeczowych w terminie i miejscu uzgodnionym między tymi podmiotami, a Sprzedającym.” ; 3) „Stawający (jako Wspólnota Mieszkaniowa budynku numer 20A przy ulicy Lubostroń) podejmują uchwałę, na mocy której postanawiają, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez czas nieoznaczony przez Tadeusza Mucha.” ; W tym miejscu należy zauważyć, iż do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zostały wpisane, na podstawie art. 479 45 k.p.c ., postanowienia, które są tożsame z przedmiotowymi klauzulami zakwestionowanymi przez organ antymonopolowy. Są to postanowienia o następującej treści: Ad I.1), I.2). - „ Oświadczam, że zapoznałem się i wynegocjowałem treść niniejszej umowy” (wpis nr 881 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 20.07.2006r. sygn. akt XVII Amc 9/06) 12 Ad I.3) , II.7). - „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%.” (wpis nr 155 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 09.09.2004r., sygn. Akt XVII Amc 12/04); - „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.” (wpis nr 227 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. Akt XVII Amc 47/03); - „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (wpis nr 1540 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 12.11.2007r., sygn. Akt XVII Amc 108/07); Ad I.4), II.2). - “W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej -5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód. Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące.” (wpis nr 883 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r., sygn. Akt XVII Amc 86/03); - „Ponadto stawiający oświadcza, że wyżej określony termin może ulec przesunięciu z przyczyn niezależnych od strony zobowiązanej do sprzedaży a mogących wyniknąć m. in. z decyzji organów administracji rządowej, jak i samorządowej, nie sprzyjających warunków atmosferycznych i itp. - na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę" (wpis nr 1252 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 30.04.2007r., sygn. Akt XVII Amc 66/06); Ad. I.5), I.7), II.4). - „ W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%." (wpis nr 1392 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 05.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05); - „Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy. " (wpis nr 1396 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 28.12.2008r., sygn. Akt XVII Amc 98/07); 13 - „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%." (wpis nr 1644 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 24.03.2009r., sygn. akt XVII Amc 323/084); - „Sprzedający zapłaci Nabywcy karę umowną w wysokości 0,01% ceny ustalonej w § 7 ust. 2 za każdy dzień zwłoki w wydaniu Nabywcy lokalu ponad termin określony w § 4 ust. 1, za powstałą z przyczyn zależnych od niego zwłokę w dotrzymaniu terminów określonych w § 4 ust. 1." (wpis nr 1808 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 27.10.2008r., sygn. akt XVII Amc 70/08); Ad I.6), II.5). - „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” (wpis nr 1 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 11.03.2002r., sygn. akt XVII Amc 30/01); - “W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujacy odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegają waloryzacji i nie są oprocentowane. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywacę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu, jeżeli nowy nabywca tego samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy, to Sprzedający zwróci Kupującemu wpłacone przez niego kwoty po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna tytułem kary umownej. W tym przypadku zwrot nastąpi w terminie 30 dni od upływu 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy” (wpis nr 887 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005, sygn. akt XVII Amc 86/03). Ad. II.1). - „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” (wpis nr 364 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22.11.2004r., sygn. akt XVII Amc 55/03); - „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru” (wpis nr 365 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22.11.2004r., sygn. akt XVII Amc 55/03); Ad.II.3). - „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (wpis nr 885 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) - „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek 14 innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca." (wpis nr 1386 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Ad. II.6), III.2), IV.3) - “Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności. Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388)” (wpis nr 893 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03); - "Strony uznają, iż wady stwierdzone protokołem odbioru wyczerpują całość wad lokalu. Kupujący nie może domagać się naprawy wad, które nie zostaną ujęte w protokole, chyba że wady te stanowią wady ukryte lokalu." (wpis nr 1480 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 31.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 262/07); Ad. II.8). - „Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki.” (wpis nr 1501 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 17.10.2006r., sygn. akt XVII Amc 122/05) Ad. II.9). - „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki” (wpis nr 1007 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 23.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 156/05); - "W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory będą rozstrzygane przez Sąd właściwy ze względu na siedzibę firmy" (wpis nr 1255 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 30.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 66/06); Ad. III.1), IV.2) - „W Umowie Sprzedaży Nabywca zobowiązuje się udzielić: a) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnych praw do korzystania z części Nieruchomości (np. służebności, użytkowanie, użyczenie) przez właściwe przedsiębiorstwa oraz użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich, polegających w szczególności na prawie ułożenia, korzystania i konserwowania sieci uzbrojenia terenu usytuowanych na nieruchomości; b) nieodwołalnego i niewygasającego pełnomocnictwa do złożenia wszelkich oświadczeń pozwalających Spółce na prowadzenie przez Spółkę inwestycji budowlanych na Nieruchomości i nieruchomościach sąsiednich.” (wpis nr 1503 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 17.10.2006r., sygn. akt XVII Amc 22/05); Ad. IV.1) - „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy Spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łącznego ich stosunku prawnego uznaję za 15 zaspokojone i wygasłe.” (wpis nr 1504 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 28.02.2008r., sygn. akt XVII Amc 89/07); - " Strony oświadczają, że w związku z dokonanym rozliczeniem znoszą między sobą wszelkie roszczenia wynikające z wykonania umowy na wybudowanie i sprzedaż lokalu mieszkalnego poza wynikającymi bezpośrednio z niniejszego aktu oraz bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa." (wpis nr 1588 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 17.12.2008r., sygn. akt XVII Amc 2/08); Mając powyższe ustalenia na uwadze Prezes UOKIK zważył, co następuje: Treść art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym. Oznacza to, że warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców - naruszając jej przepisy – stanowią potencjalne zagrożenie interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy treści wzorców umowy stosowanych przez przedsiębiorcę wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych ich treścią aktualnych i potencjalnych klientów developera, którym - na gruncie art. 4 ust. 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów - przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKIK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami firmy „POSESJA” Tadeusz Mucha. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iż naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKIK działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów . W tym stanie rzeczy przyjąć należy, iż do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy w/w ustawy, a dotyczące jej postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Stosownie do treści art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – „przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy”. Aby możliwe było zatem stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: 1. działania przedsiębiorcy winny mieć bezprawny charakter, tzn. być sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami, a jednocześnie 2. działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić należy, iż bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezależnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, że 16 przepisy w/w ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23.06.2006r. (sygn. akt XVII Ama 32/05), stwierdzając, iż art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z 15.12.2000r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16.02.2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co SOKIK potwierdził w innym wyroku z dnia 25.03.2004r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKIK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, że wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z późń. zm.) praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że 17 naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2003r. (sygn. akt III CZP 95/03), stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25.05.2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13.07.2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny UOKIK] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowane przez Prezesa UOKIK zapisy wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorcę przy świadczeniu usług deweloperskich, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKIK wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Dodatkowo podkreślenia wymaga okoliczność, że wszystkie postanowienia wpisane do Rejestru, które zostały wskazane w sentencji niniejszej decyzji dotyczą branży budowlanej, a w szczególności deweloperów oraz towarzystw budownictwa społecznego, co oznacza, iż zachodzi tożsamość stosunków prawnych. Pkt I sentencji decyzji. Umorzenie postępowania W niniejszej sprawie Prezes UOKIK postawił przedsiębiorcy zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa Deweloperska nr …/2008” zawieranym w zwykłej formie 18 pisemnej postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, co mogło zostać uznane za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . W toku postępowania ustalono, że przedsiębiorca zastosował ww. wzorzec tylko raz – w dniu 21.07.2008r. zawarł na jego podstawie umowę deweloperską w formie aktu notarialnego. W późniejszym okresie wzorzec nie był stosowany, przedsiębiorca zaś stosował wzorce umów przedwstępnych wymienionych w dalszych punktach sentencji decyzji. Zgodnie z art. 105 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie wszczyna się postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, jeżeli od końca roku, w którym zaprzestano ich stosowania, upłynął rok. Odnosząc się do wyjaśnienia pojęcia „stosowanie wzorca” należy stwierdzić, że przepisy obowiązującego oprawa nie zawierają definicji tego terminu. Dlatego też dla ustalenia rozumienia tego pojęcia należy posługiwać się orzecznictwem sądów. I tak Sąd Apelacyjny w Warszawie w dniu 30.11.2004r. w sprawie XVII Ama 96/07 wskazał, że „pojęcie stosowania wzorców należy wiązać z momentem zawierania umów z użyciem tego wzorca, nie zaś z samym wykonywaniem przez strony umowy zawartej z użyciem tego wzorca.” Tym samym pojęcie „stosowania wzorca” utożsamiane jest z użyciem tego wzorca przy zawarciu konkretnej umowy i działanie polegające na „stosowaniu” wzorca kończy się z chwilą podpisania przez przedsiębiorcę i konsumenta umowy w oparciu o treść tego wzorca. W związku z tym, należy uznać, że skoro jedyna umowa na podstawie wzorca „Umowa Deweloperska nr ……/2008” została zawarta w 2008r. to zgodnie z dyspozycją art. 105 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów termin do wszczęcia postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów upłynął w dniu 31 grudnia 2009r. Stosownie do art. 83 w związku z art. 84 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , w sprawach w niej nieuregulowanych, do postępowania przed Prezesem Urzędu stosuje się – z wyłączeniem spraw dotyczących dowodów – przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego . Z kolei dyspozycja art. 105 § 1 k.p.a. stanowi, iż organ administracji państwowej wydaje decyzje o umorzeniu postępowania, gdy postępowanie z jakiejkolwiek przyczyny stało się bezprzedmiotowe. Umorzenie postępowania na tej podstawie jest obligatoryjne, co oznacza, iż ustalenie przesłanki bezprzedmiotowości postępowania stwarza obowiązek zakończenia postępowania w danej instancji przez jego umorzenie, ponieważ brak jest podstaw do rozstrzygnięcia sprawy co do jej istoty. Dalsze prowadzenie postępowania w takim przypadku stanowiłoby o jego wadliwości, mającej istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślić przy tym należy, iż przesłanka umorzenia postępowania może istnieć jeszcze przed wszczęciem postępowania, co zostanie ujawnione w toczącym się postępowaniu, a może ona powstać także w czasie trwania postępowania, a więc w sprawie już zawisłej przed organami administracyjnymi. Zgodnie z wyrokiem Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24.04.2003 r. (sygn. akt III SA 2225/01) bezprzedmiotowość postępowania administracyjnego oznacza, że brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a w związku z tym nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygniecie jej co do istoty. Jest to orzeczenie formalne, kończące postępowanie bez jego merytorycznego rozstrzygnięcia. W związku z powyższym należało postępowanie w zakresie stosowania przez przedsiębiorcę wzorca „Umowa Deweloperska nr…../2008” umorzyć jako bezprzedmiotowe. Pkt II.1) sentencji decyzji W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt II.1) sentencji decyzji o treści: „ W razie dwukrotnego niestawiennictwa Kupującego na wyznaczone terminy, Sprzedający 19 dokona samodzielnego odbioru lokalu i termin ten będzie jednoznaczny z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycjami 364, 365 oraz 1782, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Przedstawione postanowienia przewidują, że w razie niestawienia się konsumenta w wyznaczonym terminie w celu protokolarnego odbioru nieruchomości deweloper będzie uprawniony do jednostronnego jej odbioru i stwierdzenia, że wybudowana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Jednocześnie zostało zamieszczone przez dewelopera zastrzeżenie, że takie działanie jest jednoznaczne z wykonaniem przez dewelopera umowy w tym zakresie. Sprzedający sporządza w takiej sytuacji protokół, który jest traktowany jako protokół odbioru przez obie strony. W ocenie Prezesa UOKIK formułowanie tego typu postanowień daje deweloperowi zbyt daleko idące uprawnienia do dokonywania interpretacji umowy. Dodatkowo podczas jednostronnego odbioru lokalu przez dewelopera jest on uprawniony do uznania, że dany lokal jest zgodny z umową. Tak sformułowane postanowienie wypełnia dyspozycję art. 385³ pkt 9 k.c., gdyż przyznaje kontrahentowi konsumenta - w tym przypadku deweloperowi - uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Tak orzekł SOKIK w wyroku z dnia 22.11.2004r. (sygn. akt XVII Ama XVII 55/03) i uznał za niedozwolone następujące postanowienia: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury” oraz „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru” . Takie samo stanowisko zostało zawarte również w wyroku z dnia 15.04.2008r. (sygn. akt XVII Amc 276/08). W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i klauzule wpisane do Rejestru wywołują tożsame skutki dla konsumenta. Pkt II.2) sentencji decyzji W ocenie Prezesa UOKIK również postanowienia wskazane w II.2) sentencji decyzji o treści: - „Terminy określone w § 6 ust. 4 i 5 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” oraz - „Terminy określone w § 6 ust. 1 i 2 mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego, w szczególności z przyczyn warunków atmosferycznych uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie. Przesunięcia terminów z przyczyn określonych w tym ustępie nie uważa się za zwłokę Sprzedającego.” są tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 883 i 1252, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Z treści analizowanych postanowień wynika, iż przedsiębiorca uwalnia się od odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji wynikające z przyczyn bezpośrednio od pozwanego niezależnych, ale negatywnie rzutujących na konsumenta. Wymaga podkreślenia, że zgodnie z art. 355 § 2 k.c., należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 20 23.10.2003 r. (V CK 311/02), o tym, czy na tle konkretnych okoliczności można osobie zobowiązanej postawić zarzut braku należytej staranności w dopełnieniu obowiązków, decyduje nie tylko niezgodność jego postępowania z modelem, lecz także uwarunkowana doświadczeniem życiowym możliwość i powinność przewidywania odpowiednich następstw zachowania. Z uwagi na powyższe, należy stwierdzić, iż przedsiębiorca jako profesjonalista działający od wielu lat na rynku budowy i sprzedaży lokali mieszkalnych, powinien przy określaniu terminu realizacji inwestycji mieć na względzie typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą mieć wpływ na przedłużenie okresu prowadzenia robót budowlanych. W ocenie Prezesa Urzędu, za bezzasadne należy uznać wyłączanie przez przedsiębiorcę odpowiedzialności za opóźnienia w realizacji inwestycji wynikające np. warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych. Przedmiotowe postanowienia stanowią bowiem próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta, co godzi w dobre obyczaje takie jak: wzajemne zaufanie stron, uczciwość kupiecka czy zasadę rzetelnego traktowania kontrahenta. Mając powyższe na względzie, Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w wyroku z dnia 18.05.2005r. (sygn. akt XVII Amc 86/03) uznał, iż wskazane postanowienie stanowi niedozwolone postanowienie umowne, gdyż wyczerpuje dyspozycje art. 385¹ § 1 k.c. oraz art. 385³ pkt 2 k.c., zgodnie z którym za klauzule abuzywne uznaje się postanowienia wyłączające lub istotnie ograniczające odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Treść wzorców umów stosowanych przez przedsiębiorcę również uprawnia go do zmiany terminu zakończenia inwestycji w przypadku zaistnienia typowych okoliczności zewnętrznych, które mogą mieć wpływ na przedłużenie okresu prowadzenia robót budowlanych. Konieczność wprowadzania przerw w realizacji budowy z uwagi na warunki atmosferyczne są nieodzownymi elementami świadczenia przez przedsiębiorcę usług deweloperskich. Okoliczności te określone są przy tym zbyt ogólnikowo, tj. „Terminy (…) mogą ulec przesunięciu z powodów niezależnych od Sprzedającego(…) uniemożliwiających lub utrudniających prowadzenie robót w normalnym trybie.” Tym samym sformułowanie ww. postanowień (m.in. z uwagi na zawarty w nim otwarty katalog przesłanek egzoneracyjnych oraz jego ogólnikowość) pozwala przedsiębiorcy na wyłączenie odpowiedzialności za wszelkie opóźnienia spowodowane niegospodarnością czy wręcz zaniedbaniem. Należy ponadto wskazać, iż zarówno w przypadku klauzul wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, jak i klauzuli stosowanej przez przedsiębiorcę ulega ograniczeniu odpowiedzialność odszkodowawcza przedsiębiorcy z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, co narusza art. 385³ pkt 2 k.c. W związku z powyższym analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru wskazuje na tożsamości treści porównywanych klauzul. Pkt II.3) sentencji decyzji W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt II.3) sentencji decyzji o treści: „Wartość przedmiotu umowy brutto określa się na kwotę ………………. PLN (słownie złotych:……………) w tym podatek VAT, który w odniesieniu do sprzedaży lokali mieszkalnych oraz udziału w gruncie na dzień zawarcia umowy wynosi 7%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT w czasie realizacji umowy (lokal mieszkalny, grunt) cena zmieni się odpowiednio.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 885 i 1386, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Wszystkie wymienione postanowienia - zarówno stosowane przez przedsiębiorcę, jak i wpisane do Rejestru - dotyczącą wzrostu cen nieruchomości lokalowych sprzedawanych 21 przez przedsiębiorcę spowodowanego zmianami wysokości stawki podatku VAT. Podkreślić należy, że we wszystkich wskazanych przypadkach podwyższenie ceny nie skutkuje zmianą warunków umowy, a wzorce umów nie zawierają zapisów uprawniających konsumentów do odstąpienia od umowy z tego powodu. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny (vide: E. Łętowska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz”, CH BECK 2000, s. 108) i judykatury, w każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstawienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. Postanowienia takie zostały ponadto ocenione w sposób jednoznaczny przez orzecznictwo SOKIK jako klauzule abuzywne w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c. W uzasadnieniu powołanego wyroku z dnia z dnia 5.12.2006r. (sygn. akt XVII Amc 126/05) SOKIK stwierdził, że „…pozwany ma prawo do zastrzeżenia w umowie, że obciążenie fiskalne z tytułu wzrostu stawki podatku VAT na sprzedaż lokali mieszkalnych ponosił będzie nabywca. Zgodnie jednak z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny i orzecznictwa, w każdym przypadku zmiany ceny, konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu dodatkowych obciążeń.” A zatem analizowane postanowienia są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz naruszają interesy konsumentów. Pkt II.4) sentencji decyzji Także postanowienia wskazane w pkt II. 4.) sentencji decyzji o treści wskazanej poniżej w opinii Prezesa UOKIK: - „Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na następujących zasadach: 1. Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 1 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 2 % ceny.” - „Strony ponoszą wzajemnie odpowiedzialność za niewykonanie lub wadliwe wykonanie umowy na następujących zasadach: 1. Za powstałą z przyczyn zależnych od Sprzedającego zwłokę w dotrzymaniu terminu określonego w § 5 ust. 2 Sprzedający zapłaci Kupującemu karę umowną w wysokości 0,05% ceny określonej w § 8 ust. 1 za każdy dzień zwłoki, nie więcej jednak niż 3 % ceny.” są tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru klauzul niedozwolonych pod pozycjami nr 1392, 1396, 1644 oraz 1808, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienia umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą zamieszczania przez deweloperów postanowień ograniczających odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta za nieterminowe wykonanie zobowiązania do kary umownej w postaci % ceny za każdy dzień zwłoki do określonej wysokości (2 % lub 3 % w zależności od wzorca), a powstałej z przyczyn zależnych od przedsiębiorcy. Zgodnie bowiem z art. 484 § 1 zd. 1 Kodeksu cywilnego żądanie odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary jest możliwe tylko wówczas, gdy strony tak postanowiły. Art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego jest przepisem dyspozytywnym, dlatego też strony mogą umówić się odmiennie. Wzorce umów stosowane przez przedsiębiorcę takiej możliwości nie przewidują – konsument nie ma możliwości dochodzenia odszkodowania przewyższającego wysokość kary umownej, a zatem 22 pozbawiony został prawa do rzeczywistego naprawienia wyrządzonej mu szkody. Takie postanowienie, z którego wynika ograniczenie wysokości kary za jeden dzień zwłoki do określonego maksymalnego pułapu (2% lub 3 % w zależności od wzorca) przekłada się w naturalny sposób na ograniczenie wysokości kary za cały okres zwłoki, a w konsekwencji do ograniczenia odpowiedzialności odszkodowawczej wobec konsumenta. Takie brzmienie postanowienia pozbawia go prawa żądania naprawienia faktycznie wyrządzonej szkody (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego z dnia 8.07.2009r., sygn. akt VIA Ca 57/09). Zdaniem Sądu postanowienie, w którym przedsiębiorca jest zobowiązany do zapłaty kary umownej w wysokości 0,01% ceny za każdy dzień zwłoki w wykonaniu zobowiązania jest pozornie korzystny dla konsumenta: „ Dla osoby nieświadomej treści i znaczenia art. 484 § 1 Kodeksu cywilnego takie postanowienie może być swoistą pułapką prawną uniemożliwiającą dochodzenie słusznych roszczeń odszkodowawczych.” W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienia są tożsame z postanowieniem wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. Pkt II.5) sentencji decyzji W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt II.5) sentencji decyzji o treści: „Kupujący może w każdym czasie odstąpić od umowy bez podania powodów z obowiązkiem zapłaty odstępnego wynoszącego 15% wartości przedmiotu umowy.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycjami 1 oraz 887. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą rozliczenia pomiędzy deweloperem a konsumentem w przypadku odstąpienia konsumenta od umowy. W takim przypadku deweloper zobowiązuje się zwrócić wpłacone przez konsumenta środki, w określonym terminie, po potraceniu określonej procentowo kwoty tytułem odstępnego. Tego rodzaju klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo analizowane przez SOKIK, który w wielu przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone. Jako przykład można wskazać powołane w przedmiotowej decyzji wyroki SOKIK, np. z dnia 11.03.2002r. (sygn. akt: XVII Amc 30/01) w którym SOKIK uznał za niedozwolone, postanowienie: „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych” . Analogicznie SOKIK orzekł w wyroku z dnia 18.05.2005r. (sygn. akt XVII Amc 86/03). Analizując przedmiotowe postanowienia należy zwrócić uwagę, że przedsiębiorca nałożył na konsumenta obowiązek zapłaty „zapłaty odstępnego w wysokości 15% wartości przedmiotu umowy”. Powyższe zapisy sugeruje odwołanie się do treści art. 494 k.c., w świetle którego strona odstępując od umowy obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, może jednak żądać nie tylko zwrotu tego świadczyła, lecz również naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Jednakże należy mieć na uwadze wszystkie okoliczności sprawy, w tym rodzaj i charakter stosunków prawnych łączących dewelopera z konsumentem. Istotne znaczenie posiada okoliczność, iż deweloper realizuje inwestycje w postaci budynku wielorodzinnego (bloku), w którym znajdują się lokale mieszkalne wykańczane w standardzie określonym w umowie. W rozważanym przypadku przedsiębiorca nie zbywa budowanego lokalu mieszkalnego danemu konsumentowi, zachowuje ten lokal i może go sprzedać innemu nabywcy, co oznacza, iż nie ponosi szkody z tego tytułu, a nawet może uzyskać dodatkowe korzyści w przypadku sprzedaży mieszkania 23 za wyższą cenę. A zatem faktycznym kosztem, jaki ponosi przedsiębiorca jest koszt wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w negocjacje z konsumentem i sporządzenie umowy, który należy uznać za mieszczący się w granicach ryzyka koszt prowadzenia działalności gospodarczej. Takie zapisy wzorców umów – nakładające na konsumenta obowiązek zapłaty odstępnego w wysokości co najmniej 5% zostały już ocenione przez SOKIK jako niedozwolone postanowienia umowne. Z uwagi na to, iż kwestionowane postanowienia wzorców umów wskazują jako odstępne stawkę trzykrotnie wyższą, tj. 15% wartości umowy, możliwym jest stwierdzenie tożsamości porównywanych postanowień. Bez znaczenia przy tym pozostają różnice w zapisach wynikające z użytych sformułowań i wyrazów, które nie wpływają na wykładnię klauzul Pkt II.6), III.2), oraz IV.3) sentencji decyzji W ocenie Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt II.6), III.2) oraz IV. 3) sentencji decyzji o treści: - „Kupujący wyraża zgodę na powierzenie zarządu uprawnionej osobie wskazanej przez Sprzedającego.”; - „Strona zobowiązana do zakupu oświadcza, że w umowie przyrzeczonej wyrazi zgodę, aby zarząd nieruchomością wspólną sprawowany był przez czas nieoznaczony przez Tadeusza Mucha.”; - „Stawający (jako Wspólnota Mieszkaniowa budynku numer 20A przy ulicy Lubostroń) podejmują uchwałę, na mocy której postanawiają, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez czas nieoznaczony przez Tadeusza Mucha.” są tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycjami 893 oraz 1480, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Postanowienia wpisane do Rejestru analogicznie jak te stosowane przez przedsiębiorcę narzucają konsumentom wybranego jednostronnie przez przedsiębiorcę zarządcę nieruchomości wspólnej, który ma pełnić te funkcje przez długi czas. Zamieszczenie w umowie przedmiotowego zapisu, uniemożliwia, a przynajmniej poważnie ogranicza konsumentom wykonywanie ich praw właścicielskich, gdyż sformułowanie analizowanego postanowienia skutkuje związaniem konsumentów z ustanowionym jednostronnie przez przedsiębiorcę zarządcy. W uzasadnieniu wyroku z dnia 20.05.2008r. (sygn. akt XVII Amc 107/07) SOKIK stwierdził, że zastrzeżenie przez dewelopera sobie lub wskazanemu podmiotowi zarządu nad nieruchomością, która zbywa na rzecz konsumentów jest niczym uzasadnionym uprawnieniem, a ponadto pozbawia nabywców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością nawet w sytuacji, gdy wszyscy właściciele nie będą mieli zaufania co do rzetelności tak wyznaczonego przedsiębiorcy, bądź nie będą zadowoleni ze sposobu sprawowania przez niego zarządu. Jest to możliwe tylko dzięki wykorzystaniu przewagi kontraktowej dewelopera istniejącej w chwili zawierania umowy. Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, iż stosowane przez przedsiębiorcę we wzorcach umów przedmiotowe postanowienia są tożsame z przytoczonymi klauzulami wpisanymi do Rejestru. Pkt II.7) sentencji decyzji 24 W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt II.7) sentencji decyzji o treści: „Strony ustalają że w przypadku różnicy powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w stosunku do powierzchni użytkowej wskazanej w § 4 ust. 1 ostateczna cena lokalu zostanie podwyższona lub obniżona o wielkość procentowej zmiany w stosunku do powierzchni lokalu mieszkalnego wskazanej w § 4 ust. 1.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją nr 155, 227 oraz 1540, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Przedmiotowe postanowienia określają sposób wyliczenia ostatecznej ceny lokalu w przypadku, gdy jego powierzchnia ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni umownej. Zgodnie z treścią analizowanego zapisu wzorca, rozliczenie końcowe zawierać będzie podwyższenie albo obniżenie ceny wynikające ze zwiększenia albo zmniejszenia powierzchni tego lokalu. Wskazane postanowienie umowy przyznaje zatem przedsiębiorcy uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie przyznając jednak konsumentowi możliwości odstąpienia od umowy. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję „zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi służy odpowiednik w postaci prawa odstąpienia od umowy” (vide: E. Łętowska: ibidem). Postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie przedsiębiorcy do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, stanowią w świetle art. 385¹ § 1 k.c. oraz art. 385³ pkt 20 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. Powyższa teza została zaaprobowana przez SOKIK, który w wielu już przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustalona w umowie.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. akt XVII Amc 47/03). W ww. wyroku Sąd stwierdził, że postanowienia o takiej treści należy uznać za niedozwolone, ponieważ „(…) przewidują możliwość zmiany przez pozwanego ceny lokalu na skutek możliwości wahań w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej określonej przy zawieraniu umowy. Jednocześnie powyższe wzorce umowy nie przewidują, w przypadku podwyższenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy dla konsumenta prawa do odstąpienia od umowy.” W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Pkt II.8) sentencji decyzji Także postanowienia wskazane w pkt II. 8.) sentencji decyzji o treści: „Kupujący ma prawo przenieść prawa i obowiązki wynikające z niniejszej umowy na osobę trzecią wyłącznie za pisemną zgodą Sprzedającego.” jest tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1501, które zostało wymienione powyżej w treści decyzji. Wyrokiem Sądu z dnia 17.10.2006r. (sygn. akt XVII AmC 122/05), za niedozwolone zostało uznanie postanowienie o treści: „Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki.” W uzasadnieniu orzeczenia Sąd wskazał, że uzależnienie prawa konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyrażenia zgody przez przedsiębiorcę wiąże się z wykorzystaniem przez niego jego przewagi kontraktowej. Zdaniem Sądu takie zastrzeżenie dopuszczalne jest w umowach zawieranych przez dwa równorzędne podmioty, natomiast w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy użyciu wzorca umownego, zastosowanie takiego postanowienia jest działaniem sprzecznym z dobrymi obyczajami 25 i rażąco naruszającym interesy konsumenta. Ponadto w ocenie Sądu, fakt iż „zakwestionowane postanowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, należy bowiem pamiętać, iż zastrzeżenie umowne uzależniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłużnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, wg której wierzyciel może przenieść wierzytelność bez zgody dłużnika”. Dodatkowo zauważyć należy, że taka konstrukcja ogranicza prawo konsumenta do swobodnego przeniesienia na osobę trzecią zawartej z przedsiębiorcą umowy, w tym wierzytelności z niej wynikających. Przedsiębiorca uzależnia bowiem prawo do przeniesienia umowy przez konsumenta od swojej zgody. W praktyce może okazać się, iż przedsiębiorca nie wyrazi takiej zgody, a przez to uniemożliwi konsumentowi dysponowanie prawami wynikającymi z umowy. Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że oba porównywane postanowienia wywołują identyczne skutki prawne dla konsumentów, warunkują bowiem prawa klienta do przeniesienia wierzytelności od decyzji/zgody przedsiębiorcy. Pkt II.9) sentencji decyzji Również postanowienie wskazane w pkt II.9) sentencji decyzji o treści: „Spory mogące powstać na tle niniejszej umowy będą rozpatrywane przez właściwy sąd powszechny, dla siedziby Sprzedającego.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycjami 1007 oraz 1255, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. SOKiK w swoich licznych wyrokach uznawał za niedozwolone postanowienia zawierające klauzule prorogacyjne, stosowane w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorców działających w różnych branżach gospodarki. I tak, wyrokiem z dnia 23.11.2006 r. (sygn.: XVII Amc 156/05) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne, o treści: „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki”, które następnie zostało wpisane do rejestru takich postanowień pod pozycją 1007. Z kolei w wyroku z dnia 30.04.2007 r. (sygn.: XVII Amc 66/06) SOKiK stwierdził, że niedozwolonym zapisem umownym jest postanowienie w brzmieniu : "W sprawach nie uregulowanych w tej umowie, stosuje się przepisy Kodeksu Cywilnego, a ewentualne spory będą rozstrzygane przez Sąd właściwy ze względu na siedzibę firmy." Na podstawie tego wyroku Prezes Urzędu dokonał wpisu przedmiotowego postanowienia do rejestru pod pozycja 1255. Należy przyjąć za Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, że wyżej powołane postanowienia naruszają art. 3851 § 1 K.c., gdyż wyłączają wyrażoną w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego zasadę właściwości ogólnej i przemiennej sądu, to zaś może stanowić dodatkową dolegliwość dla kupującego, a także ograniczać realizację przysługujących mu uprawnień. Postanowienia uznane przez SOKiK za niedozwolone ustalają wyłączną właściwość sądu do rozpoznania ewentualnych sporów z umowy na podstawie siedziby przedsiębiorcy. Zdaniem Prezesa Urzędu, kwestionowane przez niego w niniejszej decyzji postanowienia oraz postanowienia wpisane do rejestru pod pozycjami 1007 oraz 1255 winny zostać uznane za tożsame. Każde z wyżej wymienionych postanowień dotyczy wskazania sądu właściwego dla rozpoznania sporu wynikłego z zawartej umowy i każde z nich ustala wyłączną właściwość sądu siedziby przedsiębiorcy. Stosowanie zakwestionowanego przez Prezesa Urzędu postanowienia oraz postanowień wpisanych do Rejestru wywołuje tożsame skutki, bowiem w przypadku powstania sporu na tle wykonywania umowy, postanowienia te bezprawnie narzucają konsumentom właściwość miejscową sądu i ograniczają ich prawa do wytoczenia powództwa, wynikające z przepisów Kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z obowiązującymi przepisami, właściwość miejscowa sądu można mieć charakter właściwości ogólnej, przemiennej i wyłącznej. Podstawowa zasada dotycząca właściwości 26 ogólnej została wyrażona w art. 27 § 1 K.p.c., zgodnie z którym powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania. W przypadku zatem, gdy powodem jest przedsiębiorca, to sądem właściwym będzie sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania. A więc nie w każdym przypadku sądem właściwym będzie sąd siedziby Przedsiębiorcy. Z kolei istota właściwości przemiennej polega na tym, że obok sądu właściwości ogólnej zostaje wskazany inny jeszcze sąd, przed który można wytoczyć powództwo. Wybór sądu należy w takich wypadkach do podmiotu wnoszącego pozew. W zakresie roszczeń wynikających z umów przepisy Kodeksu postępowania cywilnego przewidują możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, przed sąd miejsca jej wykonania. Jednakże powód może, według swego uznania, wytoczyć powództwo bądź według przepisów o właściwości ogólnej, bądź przed sąd miejsca wykonania umowy (art. 31 K.p.c. w zw. z art. 34 K.p.c.). Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron stosunku prawnego z góry, lecz jedynie następczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikającego z umowy. Przepis art. 46 K.p.c. przewiduje wprawdzie możliwość zawarcia tzw. umowy prorogacyjnej, stanowiąc, że strony mogą umówię się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących w przyszłości wyniknąć z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten będzie wówczas wyłącznie właściwy, jeżeli strony nie postanowiły inaczej (tak: art. 46 § 1 zd. 1 i 2 K.p.c.). W świetle przytoczonego przepisu możliwe jest odejście od zasady właściwości ogólnej, jednakże tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umownego. Wzorzec umowy stosowany przez Przedsiębiorcę - już z samej istoty wzorca umowy, wynikającej z art. 384 K.c. - jest ustalany wyłącznie przez jedna ze stron i nie może być traktowany jako uzgodniony przez strony indywidualnie, bowiem zawiera zbiór gotowych i opracowanych przez Przedsiębiorcę postanowień, na których brzmienie konsument nie ma wpływu. Sąd wskazany jako właściwy w ww. postanowieniach wzorców umów, stosowanych przez Przedsiębiorcę, jest w istocie sądem wyłącznie właściwym, tzn. treść przedmiotowego zapisu wzorca umowy wyłącza skuteczne stosowanie przepisów o właściwości ogólnej i przemiennej. Z uwagi na wskazane wyżej przyczyny, zakwestionowane w niniejszej decyzji postanowienia uznane zostały za tożsame z zapisami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych odpowiednio pod pozycjami 1007 oraz 1255. K. Rozstrzygnięcie w pkt III.1) oraz IV.2) sentencji decyzji Również postanowienia wskazane w pkt III.1) oraz IV.2) sentencji decyzji o treści: - „Strona zobowiązana do zakupu oświadcza, że w umowie przyrzeczonej udzieli Tadeuszowi Mucha z prawem substytucji nieodwołalnego, niegasnącego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów dostarczających media, w tym gazu, wody, energii elektrycznej, Internetu, i innych, stosownych służebności w terminie i miejscu uzgodnionym między tymi podmiotami, a Stroną zobowiązaną do sprzedaży.” oraz - „Kupujący oświadczają, że udzielają Tadeuszowi Mucha z prawem substytucji nieodwołalnego, niegasnącego na wypadek śmierci (z uwagi na zawartą wyżej umowę) pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów dostarczających media, w tym gazu, wody, energii elektrycznej, internetu, i innych, stosownych ograniczonych praw rzeczowych w terminie i miejscu uzgodnionym między tymi 27 podmiotami, a Sprzedającym.” są tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1503, które zostało wymienione powyżej w treści decyzji. Postanowienie wpisane do Rejestru pod poz. 1503, podobnie jak stosowane przez przedsiębiorcę stanowi przejaw wykorzystania jego przewagi kontraktowej. Przedsiębiorca dzięki temu postanowieniu otrzymuje od konsumenta pełnomocnictwo o charakterze nieodwołalnym i niewygasającym, co jest sprzeczne z istota pełnomocnictwa. Zgodnie z dyspozycją art. 101 k.c. pełnomocnictwo może być w każdym czasie odwołane, ponadto wygasa wraz ze śmiercią mocodawcy. Ponadto zauważyć należy, że po zapłacie określonej w umowie ceny należy uznać, iż konsument wykonał swoje główne świadczenie wynikające z umowy sprzedaży. Tym samym wygasa stosunek prawny łączący przedsiębiorcę i konsumenta wynikający z umowy sprzedaży, a dalsze stosunki prawne między przedsiębiorcą a konsumentem powinny być regulowane na zasadzie równości podmiotów – współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (przedsiębiorca i konsumenci) oraz dobrowolności. W wyroku z dnia 17.10.2007r. (sygn. akt XVII Amc 122/05) SOKIK stwierdził, że „Zastrzeganie w umowie specjalnych uprawnień, nie mających związku z treścią stosunku zobowiązaniowego łączącego strony umowy jest ewidentnie sprzeczne z dobrymi obyczajami i stanowi rażące naruszenie interesów konsumentów.” Biorąc powyższe pod uwagę, należy wskazać, iż stosowane przez przedsiębiorcę we wzorcach umów przedmiotowe postanowienia są tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod poz. 1503. Pkt IV.1) sentencji decyzji Także postanowienie wymienione w pkt IV.1) sentencji decyzji o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że zapłata cen opisanych powyżej stanowi zaspokojenie wszelkich zobowiązań finansowych istniejących pomiędzy nimi, które wynikają zarówno ze wskazanej wyżej umowy przedwstępnej sprzedaży zawartej między Stronami, jak i z niniejszej umowy przyrzeczonej.” jest tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1504 oraz 1588, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Przedmiotowe postanowienie wyłącza możliwość poniesienia odpowiedzialności za niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania przez przedsiębiorcę i uniemożliwia konsumentowi ewentualne dochodzenie przysługujących mu roszczeń na podstawie art. 471 k.c. Konsument, podpisując umowę z wykorzystaniem przedmiotowego wzorca, nie będzie miał możliwości dochodzenia ewentualnych roszczeń z tytułu niewykonania bądź nienależytego wykonania zobowiązania przez przedsiębiorcę. To z kolei w rażący sposób narusza jego interesy ekonomiczne. SOKIK w wyroku z dnia 28.02.2008r. (sygn. akt XVII Amc 89/07) orzekł: „ W ocenie Sądu, za sprzeczne z dobrymi obyczajami uznać należy postanowienie uznające za zaspokojone i wygasłe wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łączącego ich stosunku prawnego .” Ponadto w dalszej części uzasadnienia przedmiotowego wyroku SOKiK stwierdził, iż „ Wyłączenie prawa powodów do roszczeń wynikających z łączącego je stosunku prawnego (…) oznacza zwolnienie pozwanej z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Zwolnienie z odpowiedzialności kontraktowej stanowi naruszenie art. 471 KC wyłączając odpowiedzialność pozwanej za naruszenie swojego zobowiązania, a zatem jest to rażące naruszenie interesu konsumenta (powodów). Tego rodzaju postanowienie umowne wyłączające odpowiedzialność względem konsumenta z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania zostało również uznane w art. 385³ pkt 2 KC za niedozwolone.” 28 Analiza treści klauzuli stosowanej przez przedsiębiorcę wskazuje, iż na jej podstawie zostaje wyłączona jego odpowiedzialność z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. W niniejszej sprawie skutkiem zastosowania przez przedsiębiorcę przedmiotowej klauzuli jest uchylenie się przez niego od odpowiedzialności kontraktowej. Mając powyższe na uwadze należy uznać, iż treść postanowienia stosowanego przez przedsiębiorcę we wzorcu umowy jest tożsama z treścią klauzul wpisanych do Rejestru pod poz. 1504 oraz 1588. Odnosząc się do drugiej przesłanki, tj. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, stwierdzić należy, iż ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając jedynie w treści art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle - powołanego na początku uzasadnienia prawnego niniejszej decyzji - art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) należy przyjąć, że ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć każdego potencjalnego klienta przedsiębiorcy – czyli konsumenta. Stanowisko to potwierdzone zostało również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12.09.2003r. (sygn.: I CKN 504/01) stwierdził, iż nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej można wszczynać tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów. Oceniane w niniejszej decyzji działania Spółki odnoszą się do wszystkich jego aktualnych i przyszłych (potencjalnych) klientów, a zatem dotyczą zbiorowych interesów konsumentów. Uwzględniając powyższy wywód, Prezes UOKIK uznał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne do zakwalifikowania działań przedsiębiorcy jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . Stosownie do treści przepisu art. 27 ust. 1 i 2 ww. ustawy w przypadku gdy przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 Prezes UOKIK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. Mając na uwadze powyższe ustalenia, zgodnie z którymi przedsiębiorca naruszył zbiorowe interesy konsumentów oraz okoliczność, iż po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu postępowania w przedmiotowej sprawie: - zaprzestał stosowania postanowień wskazanych przez Prezesa UOKIK we wzorcach umów zawieranych w formie pisemnej, tj. „Przedwstępnej Umowy sprzedaży (I)”, „Przedwstępnej Umowy Sprzedaży (II)” i zobowiązał się do aneksowania zawartych umów do dnia 31 grudnia 2010r. oraz stosowania nowych wzorców nie zawierających kwestionowanych przez Prezesa UOKIK postanowień przy następnych inwestycjach, co zostało potwierdzone w toku postępowania, orzeczono jak w pkt pkt II sentencji. W przypadku gdy przedsiębiorca nie zaniecha stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes UOKIK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującej zaniechania jej stosowania stosowanie do art. 26 ust. 2 ww. ustawy. Biorąc pod uwagę fakt, że przedsiębiorca nie zaprzestał stosowania kwestionowanych wzorców umów , ani nie przedstawił nowych wzorców umów zawieranych 29 w formie aktu notarialnego, tj. „Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży oraz Przedwstępna Umowa Sprzedaży Udziału w Lokalu”, „Przedwstępna Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” oraz „Umowa Ustanowienia Odrębnej Własności Lokalu i Sprzedaży” kwestionowanych przez Prezesa UOKIK orzeczono jak w pkt III-IV sentencji. W przypadku decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania – stosownie do regulacji art. 27 ust. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów - stosuje się odpowiednio przepis art. 26 ust. 2 tejże ustawy. Na podstawie tego przepisu, Prezes UOKIK może w decyzji określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W niniejszej sprawie Prezes UOKIK uznał za zasadne nałożenie na przedsiębiorcę obowiązku aneksowania umów, zawartych w oparciu o dotychczasowe ich wzorce zawierające postanowienia wskazane w punkcie II sentencji decyzji, w terminie 60 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w ten sposób, że w miejsce dotychczasowych zapisów wprowadzone zostaną postanowienia w brzmieniu zgodnym z treścią nowych, zmienionych wzorców ww. umów, uwzględniających zastrzeżenia Prezesa UOKIK. Należy zaznaczyć, że bezprawna praktyka przedsiębiorcy - wskazana w niniejszej decyzji - została już zaniechana. Jednakże przedsiębiorca nie dokonał jeszcze zmiany wszystkich dotychczas zawartych umów z konsumentami. Powyższa sytuacja może prowadzić do swoistego usankcjonowania nierównoprawnego traktowania konsumentów, z którymi zawarto umowy na nowych i starych zasadach. Pozostawienie tym konsumentom, z którymi wcześniej przedsiębiorca zawarł umowy na starych zasadach, a które nie zostały aneksowane, jako jedynej możliwości dochodzenia swych praw na drodze cywilnoprawnej, czyniłoby ochronę, jaką zapewnia ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów iluzoryczną. Prowadziłoby to do zniweczenia funkcji, jaką mają do spełnienia zawarte w tej ustawie uregulowania. Z kolei w przypadku decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania stosuje się bezpośrednio przepis art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . Na podstawie tego przepisu, Prezes UOKIK może w decyzji określić środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. W niniejszej sprawie Prezes UOKIK uznał za zasadne nałożenie na przedsiębiorcę obowiązku aneksowania umów, zawartych w oparciu o dotychczasowe ich wzorce zawierające postanowienia wskazane w punktach III-IV sentencji decyzji, w terminie 60 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji, w ten sposób, że w miejsce dotychczasowych zapisów wprowadzone zostaną postanowienia w brzmieniu zgodnym z zastrzeżeniami Prezesa UOKIK przedstawionymi w toku postępowania. Zgodnie z art.106 ust.1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , organ antymonopolowy może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24. Z treści powyższego przepisu wynika, iż w/w kara ma charakter fakultatywny, a zatem do Prezesa UOKIK należy - w ramach uznania administracyjnego - decyzja w sprawie zasadności nałożenie kary pieniężnej w danej sprawie. Wprawdzie ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie zawiera katalogu przesłanek, od których uzależniona jest decyzja o nałożeniu kary, jednakże w jej art. 111 zostało wskazane, że ustalając wysokość kary Prezes UOKIK winien wziąć pod uwagę w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ustalając wysokość kary pieniężnej w decyzjach stwierdzających 30 naruszenie zakazów określonych w ww. ustawie, należy zatem uwzględnić wagę tego naruszenia, rozmiar skutków stosowanej praktyki ograniczającej konkurencję, bądź praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, jak również zaistniałe okoliczności obciążające i łagodzące. Kara nakładana przez Prezesa UOKIK na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów służy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Przedsiębiorca, jako profesjonalista powinien wiedzieć, że określając warunki umowne nie może stosować klauzul uznanych za abuzywne, ani w żaden inny sposób godzić w interesy konsumentów. Orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. W opinii Prezesa UOKIK należy podkreślić aspekt edukacyjny i wychowawczy zastosowanego środka oraz wyrazić nadzieję, że odniesie on spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Ustalenie wysokości kary w analizowanej sprawie ma charakter wieloetapowy, co spowodowane jest zaistnieniem licznych okoliczności mających wpływ na tę wysokość. Ustalając wymiar kary pieniężnej w pierwszej kolejności organ antymonopolowy dokonał oceny wagi stwierdzonych praktyk i na tej podstawie ustalił kwotę bazową, stanowiącą podstawę do dalszych wyliczeń wysokości kary, a następnie – w oparciu o zaistniałe w sprawie okoliczności mające wpływ na wymiar kary – dokonał gradacji ustalonej kwoty bazowej. W powyższym kontekście wzięto pod uwagę, iż naruszenie przez przedsiębiorcę zbiorowych interesów konsumentów polega na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych, wpisanych do publicznie i powszechnie dostępnego rejestru niedozwolonych postanowień umownych, prowadzonego przez Prezesa UOKIK. Prezes UOKIK zważył również, że w wyniku analizowanego zachowania przedsiębiorcy pozycja kontraktowa konsumentów została osłabiona, jednakże wpływ, jaki na uprawnienia konsumentów miały poszczególne klauzule abuzywne należało przeanalizować oddzielnie dla każdego zakwestionowanego postanowienia. Wg przedstawionego dokumentu o wstępnym wyliczeniu wysokości osiągniętego dochodu przez przedsiębiorcę za rok podatkowy 2010 sporządzonego przez doradcę podatkowego Krzysztofa Wantucha (REAL-POL Kancelaria Podatkowa kancelarie Wantuch i Partnerzy – adwokaci, radcowie prawni, doradcy podatkowi, ul. Rzemieślnicza 6, 30-363 Kraków), przychód przedsiębiorcy w 2010r. wyniósł 2.190.146,69 zł. Stosownie do treści przepisu art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , maksymalna kara nakładana na przedsiębiorcę może stanowić 10 % jego przychodów, co w niniejszej sprawie daje kwotę 219.014,66 zł. Pierwsza z kar dotyczy postanowień wymienionych w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Z uwagi na charakter tych postanowień można podzielić je na trzy grupy, tj.: - zapis wymieniony w punkcie II.9) sentencji niniejszej decyzji, które regulują kwestie właściwości sądowej w razie zaistnienia jakiegokolwiek sporu między stronami. Przedsiębiorca zawarł we wzorcach korzystne dla siebie postanowienie, że w razie zaistnienia jakiegokolwiek sporu właściwym będzie sąd jego siedziby. W tym stanie rzeczy zapis ten należało określić jako niezbyt dotkliwe dla konsumentów; - zapisy wymienione w punktach: II.1)-II.4) oraz II.6)-II.8)) sentencji niniejszej decyzji, które regulują kwestie: odbioru lokalu przez sprzedającego, wyłączenie 31 odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania w ustalonym terminie, zmiany ceny lokalu w razie zmiany stawki podatku VAT czy też zmiany metrażu mieszkania bez możliwości odstąpienia od umowy, powierzenie zarządu nieruchomością osobie wskazanej przez sprzedającego. Klauzule wymienione w tej grupie postanowień należy zakwalifikować jako istotne regulacje umowy, których zastosowanie - po zaistnieniu określonych w nich okoliczności - mogło doprowadzić do zmiany warunków umowy lub zakresu wynikających z niej świadczeń, co szczególnie naganne również z pominięciem stanowiska zainteresowanych konsumentów mogło ograniczyć czy włączyć odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumentów. Uwzględniając powyższe, wskazane postanowienia należało zaklasyfikować, jako zapisy o stosunkowo dużej szkodliwości. Jednocześnie uwzględnić także należy, że ich stosowanie mogło rodzić zagrożenie dla wszystkich konsumentów, związanych postanowieniami warunków uczestnictwa, lecz jedynie w niektórych przypadkach mogły one znaleźć faktyczne zastosowanie. - klauzula powołana w punkcie II.5) sentencji niniejszej decyzji regulują zagadnienia, które mogły w rzeczywistości odnosić się jedynie do niektórych konsumentów, z uwagi na to, że dotyczą one zasad rozliczania się stron w przypadku odstąpienia od umowy. Na mocy tych postanowień przedsiębiorca określił korzystne dla siebie zasady rozliczeń, umożliwiające mu potrącenie tytułem odstępnego 15% ceny wartości przedmiotu umowy. W tym stanie rzeczy zapisy te należało określić jako dotkliwe dla konsumentów Rozważane w niniejszej decyzji zachowanie przedsiębiorcy wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, co powodowało, że tym większa ilość osób mogła być zagrożona wskutek jego oddziaływania. Jednoczenie stwierdzić należy, że ujawniały się one na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, że konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć usługi budowlane nie należą do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę możliwość wyboru innej oferty, stopień zagrożenia rozważanymi praktykami należało ocenić jako względnie umiarkowany. Podczas dokonywaniu oceny wagi naruszenia uwzględniono także czas stosowania kwestionowanych postanowień wynoszący co najmniej ok. 2 lat, co musiało wpłynąć na podwyższenie wymiaru kary. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonych praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów pozwoliło Prezesowi UOKIK na ustalenie, iż łącznie waga naruszeń stosowanych przez przedsiębiorcę w przedmiotowej sprawie, kształtuje się na poziomie 0,6% przychodów osiągniętych przez niego w 2010r. Po ustaleniu kwoty bazowej przystąpiono do analizy, czy w niniejszej sprawie występowały okoliczności łagodzące i obciążające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. Okolicznością łagodzącą, która wystąpiła w niniejszej sprawie, jest zaniechanie przez przedsiębiorcę stosowania praktyk opisanych w sentencji decyzji. Powyższe okoliczności skutkują obniżeniem kwoty bazowej o 30%. Obliczona w ten sposób kara pieniężna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zakresie opisanym w pkt. II sentencji decyzji została określona w wysokości 9 198 zł (słownie: dziewięć tysięcy sto dziewięćdziesiąt osiem), co stanowi 0,42% przychodu przedsiębiorcy oraz 4,2% maksymalnego wymiaru kary. Druga z kar dotyczy postanowień wymienionych w pkt III-IV sentencji decyzji, których stosowania przedsiębiorca nie zaniechał. Z uwagi na ich charakter podzielono je na dwie grupy, tj.: - zapisy wymienione w punktach: III oraz IV.2)-IV.3) sentencji niniejszej decyzji, które regulują kwestie powierzenie zarządu nieruchomością osobie sprzedającego oraz udzielenie sprzedającemu nieodwołalnego i niegasnącego na wypadek śmierci pełnomocnictwa do nieodpłatnego ustanowienia na rzecz właściwych podmiotów 32 dostarczających media. Klauzule wymienione w tej grupie postanowień należy zakwalifikować jako istotne regulacje umowy, których zastosowanie - po zaistnieniu określonych w nich okoliczności - mogło doprowadzić do zmiany warunków umowy lub zakresu wynikających z niej świadczeń, co szczególnie naganne również z pominięciem stanowiska zainteresowanych konsumentów ograniczyć czy włączyć odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumentów. Uwzględniając powyższe, wskazane postanowienia należało zaklasyfikować, jako zapisy o stosunkowo dużej szkodliwości. Jednocześnie uwzględnić także należy, że ich stosowanie mogło rodzić zagrożenie dla wszystkich konsumentów, związanych postanowieniami warunków uczestnictwa, lecz jedynie w niektórych przypadkach mogły one znaleźć faktyczne zastosowanie. - klauzula powołana w punkcie IV.1) sentencji niniejszej decyzji odnosi się do wszystkich konsumentów, którzy dokonali zapłaty całości kwoty wynikającej ze zobowiązania. Przedsiębiorca zastrzegł sobie, że zapłata ceny wynikającej z umowy stanowić będzie zaspokojenie wszelkich zobowiązań finansowych istniejących między stronami. W tym stanie rzeczy zapisy te należało określić jako dotkliwe dla konsumentów Rozważane w niniejszej decyzji zachowanie przedsiębiorcy wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, co powodowało, że tym większa ilość osób mogła być zagrożona wskutek jego oddziaływania. Jednoczenie stwierdzić należy, że ujawniały się one na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, że konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć usługi budowlane nie należą do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę możliwość wyboru innej oferty, stopień zagrożenia rozważanymi praktykami należało ocenić jako względnie umiarkowany. Podczas dokonywaniu oceny wagi naruszenia uwzględniono także czas stosowania kwestionowanych postanowień wynoszący co najmniej ok. 2 lat, co musiało wpłynąć na podwyższenie wymiaru kary. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonych praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów pozwoliło Prezesowi UOKIK na ustalenie, iż łącznie waga naruszeń stosowanych przez przedsiębiorcę w przedmiotowej sprawie, kształtuje się na poziomie 0,22% przychodów osiągniętych przez niego w 2010r. Po ustaleniu kwoty bazowej przystąpiono do analizy, czy w niniejszej sprawie występowały okoliczności łagodzące i obciążające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. Obliczona w ten sposób kara pieniężna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zakresie opisanym w pkt. III-IV sentencji decyzji została określona w wysokości 5 694 zł (słownie: pięć tysięcy sześćset dziewięćdziesiąt cztery), co stanowi 0,26% przychodu przedsiębiorcy oraz 2,6% maksymalnego wymiaru kary. Nakładając niniejszą decyzją kary pieniężne za naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , Prezes UOKIK wziął pod uwagę, że mają one charakter represyjny (nakładane są za naruszenie ustawowych zakazów) oraz prewencyjny (mają zapobiegać podobnym naruszeniom w przyszłości i zniechęcać do naruszania prawa), zaś zagrożenie nimi, czyli potencjalna możliwość nałożenia kary przez Prezesa UOKIK, nadaje im charakter dyscyplinujący (vide: wyrok SN z dnia 7.04.2004r., sygn. akt: III SK 31/04). Biorąc od uwagę powyższe kary pieniężne nałożone na przedsiębiorcę są adekwatne do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów . Decydując o nałożeniu poszczególnych kar i ich wysokości wzięto pod uwagę wszystkie wyżej opisane okoliczności. Orzeczona kara powinna również stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak, aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony należy też 33 podkreślić wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanej sankcji oraz wyrazić nadzieję, że odniesie ona spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Z tych też względów orzeczono jak w pkt VI sentencji decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . Kosztami postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa UOKIK ze stroną i w związku z tym postanowiono obciążyć Przedsiębiorcę kosztami postępowania w wysokości 37,55 zł (słownie: trzydzieści siedem złotych pięćdziesiąt pięć groszy). Koszty niniejszego postępowania przedsiębiorca obowiązany jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). W przypadku jednak kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie VII niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz art. 479 32 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 264 § 2 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów , przysługuje zażalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodniowym od dnia doręczenia niniejszej decyzji, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Otrzymują: 1 x „POSESJA” Tadeusz Mucha, Biuro Obsługi Klienta, ul. Drukarska 8/14 G, 30-348 Kraków 1 x a/a