RKR-52/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (0-12) 421-75-79, 421-74-98, E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-26/12/MS- /12 Kraków, dn. 21 grudnia 2012r. DECYZJA Nr RKR – 52/2012 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania przedsiębiorcy HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie, polegające na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2010r.) postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: 1. „Lokal mieszkalny może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu. Zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nieprzekraczająca 4 % nie stanowi istotniej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń Kupującego, z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny.” ( § 2 ust. 5 wzorca) oraz „Projektowany lokal może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu, a zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nieprzekraczająca 4 % nie stanowi istotniej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń strony zobowiązanej do kupna (z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny) (…)” ( pkt VII lit. a wzorca w formie aktu notarialnego), 2. „Z zastrzeżeniem zapisów ust. 4 cena określona w ust. 1 może ulec zmianie jedynie w przypadku: (...) zmiany stawki podatku od towaru i usług (VAT) w odniesieniu do sprzedaży przedmiotu umowy – cena zostanie ustalona w oparciu o nową stawkę. W przypadku zmiany podatku VAT Kupujący zobowiązany jest do dokonania zapłaty z uwzględnieniem nowej stawki VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wysokości stawek podatku VAT na dzień powstania obowiązku podatkowego.” ( § 3 ust. 3 lit. a wzorca), 2 3. „Terminy powyższe mogą ulec zmianie na skutek okoliczności niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego (w tym wystąpienie okoliczności rozumianej jako siła wyższa), które to okoliczności opóźnią lub uniemożliwią terminowe wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, a w szczególności w przypadku wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od Sprzedającego.” ( § 5 ust. 2 wzorca) oraz „Terminy określone wyżej w ust. VIII niniejszego aktu notarialnego mogą ulec zmianie w przypadku działania siły wyższej, od której zależy możliwość prowadzenie robót budowlanych, a także zaistnienia okoliczności, które uniemożliwią lub opóźnią wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, w szczególności konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili zawierania niniejszej umowy nie można było przewidzieć, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od strony zobowiązanej do sprzedaży.” (pkt VII lit. a wzorca w formie aktu notarialnego), oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 17 marca 2011r. II. Na podstawie art. 26 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz art. art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 7 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania przedsiębiorcy HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie, polegające na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2010r. oraz z 2011r.), postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1. „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 5 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji („tzw. ważna przyczyna zmiany”). Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” ( § 2 ust. 6 wzorca z 2010r.) oraz „Strona zobowiązana do sprzedaży zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację tej inwestycji (zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu 3 ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją), przy czym zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (pkt VII lit. b wzorca w formie aktu notarialnego) oraz „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji ( „tzw. ważna przyczyna zmiany”). Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy. ( § 3 ust. 6 wzorca z 2011r.), 2. „Strony zgodnie postanawiają, że w sytuacji zawinionej zwłoki Sprzedający w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych przez Kupującego kwot. Odsetki o których mowa w zdaniu poprzedzającym będą naliczane w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % wartości przedmiotu umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” ( § 5 ust. 3 wzorca 2010r.) oraz „W przypadku zawinionej przez stronę zobowiązana do sprzedaży zwłoki w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych kwot w ich wysokości ustawowej, za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % (dziesięć procent) wartości przedmiotu umowy; jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” (pkt VIII lit. b wzorca w formie aktu notarialnego), oraz „Strony zgodnie postanawiają, że w sytuacji zawinionej zwłoki Sprzedający w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych przez Kupującego kwot. Odsetki o których mowa w zdaniu poprzedzającym będą naliczane w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % wartości przedmiotu umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” ( § 6 ust. 3 wzorca z 2011r.), 3. „(…) Sprzedający zwróci kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie” ( § 5 ust. 3 in fine wzorca z 2010r.) oraz „(…) strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna (na wskazany przez nią rachunek bankowy) sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 (siedmiu) dni od otrzymania pisemnej informacji e tej sprawie” (pkt VIII lit. b in fine wzorca w formie aktu notarialnego), oraz „(…) Sprzedający zwróci kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie” ( § 6 ust. 3 in fine wzorca z 2011r.), 4 4. „W przypadku stwierdzenia usterek zagrażających życiu lub zdrowiu Kupującego lub uniemożliwiających rozpoczęcie przez Kupującego robót wykończeniowych Sprzedający zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, w terminie 7 dni od daty zakończenia usuwania usterek, o czym Kupujący zostanie zawiadomiony, przy czym nieobecność Kupującego (prawidłowo zawiadomionego ) upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.” (§ 5 ust. 7 wzorca z 2010r.) oraz „stwierdzone w protokole usterki (za wyjątkiem wymienionych poniżej w ust. VIII lit. g niniejszego aktu notarialnego) strona zobowiązana do sprzedaży zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, przy czym nieobecność prawidłowo wezwanej strony zobowiązanej do kupna upoważnia stronę zobowiązana do sprzedaży do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania strony zobowiązanej do kupna.” (pkt VIII lit. f wzorca w formie aktu notarialnego) oraz „W przypadku stwierdzenia usterek zagrażających życiu lub zdrowiu Kupującego lub uniemożliwiających rozpoczęcie przez Kupującego robót wykończeniowych Sprzedający zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, w terminie 7 dni od daty zakończenia usuwania usterek, o czym Kupujący zostanie zawiadomiony, przy czym nieobecność Kupującego (prawidłowo zawiadomionego ) upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.” (§ 6 ust. 7 wzorca z 2011r.), 5. „Niezależnie od postanowień §5 ust. 3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 6 ust. 1 wzorca z 2010r.) oraz „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy w każdej fazie jej trwania za zapłatą odstępnego w wysokości 10% (dziesięć procent) wartości przedmiotu umowy; w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wpłaconą przez nią sumę zaliczek po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do sprzedaży oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (pkt X lit. a wzorca w formie aktu notarialnego) oraz „Niezależnie od postanowień §6 ust.3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy do końca II kwartału 2012 r. nie później jednak niż do dnia wydania przedmiotu niniejszej umowy, za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 1 wzorca z 2011r.), 6. „Jeżeli opóźnienie w przekazaniu lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 5 ust. 2 przekroczy 4 miesiące lub w sytuacji o której mowa w § 2 ustęp 4, Kupujący może odstąpić od niniejszej umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu, na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od otrzymania informacji w tej sprawie.” (§ 6 ust. 2 wzorca z 2010r.) oraz „jeżeli opóźnienie w przekazaniu 5 przedmiotowego lokalu (…) przekroczy 4 miesiące - strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy; (…) w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna sumę wpłaconych zaliczek – w terminie 30 (trzydziestu) dni, licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do sprzedaży oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (pkt X lit. b wzorca w formie aktu notarialnego) oraz „W takim przypadku Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu, na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od otrzymania informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 2 in fine wzorca z 2011r.), 7. Zwrot dokonanych przez Kupującego przedpłat nastąpi w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Sprzedającego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, zawierającego wskazanie rachunku bankowego, na który Sprzedający ma dokonać przelewu. (§ 7 ust. 3 zd. 2 wzorca z 2011r.), 8. „W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych zaliczek bez odsetek, pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie (…).” (§ 6 ust. 3 in fine wzorca z 2010r.) oraz „(…) w omawianych przypadkach strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wpłaconą sumę zaliczek (bez odsetek) pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 (pięćdziesiąt pięć) dni, licząc od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (…)” (pkt X lit. c wzorca w formie aktu notarialnego) oraz „W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych zaliczek bez odsetek, pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie (…).” (§ 7 ust. 4 in fine wzorca z 2011r.), 9. „Sprzedający może również odstąpić od umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiazany jest zwrócić Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, sumę wszystkich wpłaconych przez niego kwot bez odsetek, powiększoną o kwotę odstępnego, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 4 wzorca z 2010r.) oraz „strona zobowiązana do sprzedaży może odstąpić od niniejszej umowy w każdej fazie jej trwania za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy; w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna (na wskazany przez niego rachunek bankowy) sumę wpłaconych przez nią kwot z tytułu części ceny (bez odsetek), powiększoną o kwotę odstępnego - w terminie do 7 (siedmiu) dni licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do kupna oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (pkt X lit. d wzorca w formie aktu notarialnego) oraz „Sprzedający może również odstąpić od umowy do końca II kwartału 2012r. nie później jednak niż do dni a wydania przedmiotu umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiazany jest zwrócić Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, sumę wszystkich wpłaconych przez niego kwot bez odsetek, powiększoną o kwotę odstępnego, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 5 wzorca z 2011r.) i nakazuje się zaniechania jej stosowania. 6 III. Na podstawie art. 27 ust. 1 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz art. art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 7 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w interesy konsumentów działania przedsiębiorcy HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie, polegające na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo” (w formie aktu notarialnego), postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: „Strony oświadczają, że w związku z zawarciem niniejszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zrzekają się wobec siebie jakichkolwiek roszczeń wynikających z powołanej wyżej przedwstępnej umowy z dnia......... roku ( w tym kar umownych i odszkodowań), za wyjątkiem praw strony kupującej z tytułu rękojmi i gwarancji.” (pkt XVI wzorca) oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 10 lutego 2012r. IV. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na przedsiębiorcę HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie, kary pieniężne w wysokości 1) 7.091 zł (słownie: siedem tysiące dziewięćdziesiąt jeden) z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy w zakresie opisanym w pkt I.1., I.2., I.3. oraz pkt III sentencji niniejszej decyzji, 2) 20.261 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dwieście sześćdziesiąt jeden)z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy w zakresie opisanym w pkt II sentencji niniejszej decyzji, płatne do budżetu państwa. V. Na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331z późn. zm.) oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 k.p.a. w 7 związku z art. 83 ustawy o ochronie (…) oraz stosownie art. 33 ust. 6 oraz § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obciąża się przedsiębiorcę HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w Krakowie kosztami opisanego na wstępie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowiązuje się tego przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postępowania w kwocie 26 zł (słownie: dwadzieścia sześć) w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. UZASADNIENIE W dniu 1.02.2012r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - zwany dalej „Prezesem UOKIK” – wszczął, w związku z zawiadomieniem konsumentów oraz Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Krakowie, z urzędu postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy warunki umów zawieranych w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo- akcyjna z siedzibą w Krakowie - zwanego dalej „Spółką” - nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą o ochronie (…)” oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. W toku postępowania ustalono, że Spółka świadczy usługi deweloperskie, których przedmiotem jest budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych oraz dokonano analizy wzorców umowy stosowanych przez tego przedsiębiorcę. Ustalono, że Spółka aktualnie prowadzi inwestycję w Krakowie przy ul. Halszki 28, a przeprowadzona analiza wykazała, że stosowane przez Spółkę w obrocie z konsumentami wzorce umowy pod nazwą: - „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2010r.), - „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2011r.) oraz - „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo” (w formie aktu notarialnego) zawierają postanowienia, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. – zwanego dalej „Rejestrem”, które mogą stanowić naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jako bezprawne działanie przedsiębiorcy. Mając powyższe na uwadze, postanowieniem nr RKR-162/2012 z dnia 22.06.2012r. Prezes UOKIK wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez HALSZKI 28 WAWEL SERVICE Spółka z o.o. Sp. komandytowo-akcyjna z siedzibą w 8 Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), polegających na stosowaniu w w/w wzorcach umowy wykorzystywanych przez tę Spółkę postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do „Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone”. Odpowiadając na zarzuty postawione w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, Spółka w piśmie z dnia 10.07.2012r. potwierdziła fakt stosowania wzorców umów o treści zakwestionowanej przez Prezesa UOKIK. Ponadto Spółka poinformowała, że aprobuje w zasadzie stanowisko i zastrzeżenia Prezesa UOKIK odnośnie zakwestionowanych postanowień w stosowanych dotychczas wzorcach umów. W związku z powyższym stwierdziła, iż zamierza dokonać zmiany kwestionowanych wzorców umów poprzez: 1) wprowadzenie nowych wzorców umów nie zawierających kwestionowanych przez Prezesa UOKIK postanowien umownych oraz 2) aneksowanie umów zawartych w oparciu o wzorce zawierające kwestionowane zapisy. Podniosła, że z uwagi na znaczną liczbę zakwestionowanych postanowień umownych (21 postanowień) opracowanie nowych wzorców umów oraz aneksów jest pracochłonne i z tego powodu Spółka zamierza dokonać proponowanych zmian w terminie 9 miesięcy. Jednocześnie Spółka wniosła o niestosowanie względem jej kry pieniężnej, o której mowa w art. 106 ust. 1 pkt 2 ustawy o ochronie (…). [ powinno być: art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy – przyp. własny UOKIK]. W kolejnym piśmie z dnia 8.08.2012r. Spółka poinformowała o przygotowaniu projektów zmienionych wzorców umów, które w jej ocenie nie zawierają postanowień wskazanych w sentencji postanowienia o wszczęciu postępowania i niniejszej decyzji oraz aneksów do zawartych umów. Projekty te zostały dołączone do powyższego pisma, a Spółka zobowiązała się do ich wprowadzenie w terminie 6 miesięcy od uprawomocnienia się decyzji. Przedłożone wzorce nadal zawierały kwestionowane postanowienia, których treść została zmieniona w stosunku do pierwotnego brzmienia tylko w niewielkim zakresie, wskutek czego nie utraciły one swojego abuzywnego charakteru. Pismem z dnia 26.09.2012r. Spółka poinformowała, że inwestycja przy ul. Halszki 28 – obejmująca 172 lokale mieszkalne - została ukończona i uzyskała pozwolenie na użytkowanie budynku. Ponadto Spółka wyjaśniła, że postanowienie umowne wskazane w pkt III sentencji postanowienia o wszczęciu postępowania, tj. pkt XVI wzorca „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo” (w formie aktu notarialnego), dołączone do pisma Spółki z dnia 10.02.2012r. miało charakter jednostkowy i nie był już stosowane w późniejszych wzorcach. Postanowieniem RKR-163/2012 z dnia 22.06.2011r. Prezes UOKIK z urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego. Prezes UOKIK ustalił następujący stan faktyczny: Spółka prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, nr KRS 0000325374. Zakres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej obejmuje m.in. wykonywanie robót budowlanych, w tym budowę i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na terenie Krakowa. 9 W kontaktach z klientami, w tym konsumentami Spółka posługuje się wzorcami umowy pod nazwą: - „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2010r.), - „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2011r.) oraz - „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo” (w formie aktu notarialnego) We wszystkich przypadkach klienci Spółki otrzymywali wzorce umów, będące następnie przedmiotem negocjacji. W konsekwencji klienci podpisywali umowy, w których mogły być wprowadzane pewne odstępstwa od wzorca, dokonując zakupu świadczonych przez Spółkę usług. Doręczane konsumentom wzorce umów są sporządzane przez Spółkę przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iż stosuje ona w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza wskazanych wyżej dokumentów pozwoliła na postawienie Spółce zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w w/w wzorcach umowy pod nazwą postanowień, o następującej treści: I. „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2010r.): 1. „Lokal mieszkalny może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu. Zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nieprzekraczająca 4 % nie stanowi istotniej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń Kupującego, z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny.” ( § 2 ust. 5 wzorca) oraz „Projektowany lokal może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu, a zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nieprzekraczająca 4 % nie stanowi istotniej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń strony zobowiązanej do kupna (z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny) (…)” ( pkt VII lit. a wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1478, 1540 oraz 2163. 2. „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 5 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji („tzw. ważna przyczyna zmiany”). Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” ( § 2 ust. 6 wzorca) oraz „Strona zobowiązana do sprzedaży zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację tej inwestycji (zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją), przy czym zmiany 10 takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (pkt VII lit. b wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 852, 1381 oraz 1439. 3. „Z zastrzeżeniem zapisów ust. 4 cena określona w ust. 1 może ulec zmianie jedynie w przypadku: (...) zmiany stawki podatku od towaru i usług (VAT) w odniesieniu do sprzedaży przedmiotu umowy – cena zostanie ustalona w oparciu o nową stawkę. W przypadku zmiany podatku VAT Kupujący zobowiązany jest do dokonania zapłaty z uwzględnieniem nowej stawki VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wysokości stawek podatku VAT na dzień powstania obowiązku podatkowego.” ( § 3 ust. 3 lit. a wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 885 i 1386. 4. „Terminy powyższe mogą ulec zmianie na skutek okoliczności niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego (w tym wystąpienie okoliczności rozumianej jako siła wyższa), które to okoliczności opóźnią lub uniemożliwią terminowe wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, a w szczególności w przypadku wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od Sprzedającego.” ( § 5 ust. 2 wzorca) oraz „Terminy określone wyżej w ust. VIII niniejszego aktu notarialnego mogą ulec zmianie w przypadku działania siły wyższej, od której zależy możliwość prowadzenie robót budowlanych, a także zaistnienia okoliczności, które uniemożliwią lub opóźnią wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, w szczególności konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili zawierania niniejszej umowy nie można było przewidzieć, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od strony zobowiązanej do sprzedaży.” (pkt VII lit. a wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 9321, 1035oraz 1382. 5. „Strony zgodnie postanawiają, że w sytuacji zawinionej zwłoki Sprzedający w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych przez Kupującego kwot. Odsetki o których mowa w zdaniu poprzedzającym będą naliczane w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % wartości przedmiotu umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” ( § 5 ust. 3 wzorca) oraz „W przypadku zawinionej przez stronę zobowiązana do sprzedaży zwłoki w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych kwot w ich wysokości ustawowej, za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % (dziesięć procent) wartości przedmiotu umowy; jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” (pkt VIII lit. b wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1392 i 1441. 11 6. „(…) Sprzedający zwróci kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie” ( § 5 ust. 3 in fine wzorca) oraz „(…) strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna (na wskazany przez nią rachunek bankowy) sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 (siedmiu) dni od otrzymania pisemnej informacji e tej sprawie” (pkt VIII lit. b in fine wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 356, 887, 982, oraz 1390. 7. „W przypadku stwierdzenia usterek zagrażających życiu lub zdrowiu Kupującego lub uniemożliwiających rozpoczęcie przez Kupującego robót wykończeniowych Sprzedający zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, w terminie 7 dni od daty zakończenia usuwania usterek, o czym Kupujący zostanie zawiadomiony, przy czym nieobecność Kupującego (prawidłowo zawiadomionego ) upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.” (§ 5 ust. 7 wzorca) oraz „stwierdzone w protokole usterki (za wyjątkiem wymienionych poniżej w ust. VIII lit. g niniejszego aktu notarialnego) strona zobowiązana do sprzedaży zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, przy czym nieobecność prawidłowo wezwanej strony zobowiązanej do kupna upoważnia stronę zobowiązana do sprzedaży do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania strony zobowiązanej do kupna.” (pkt VIII lit. f wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniem wzorca umowy uznanego za niedozwolone pod pozycją: 1442. 8. „Niezależnie od postanowień §5 ust. 3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 6 ust. 1 wzorca) oraz „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy w każdej fazie jej trwania za zapłatą odstępnego w wysokości 10% (dziesięć procent) wartości przedmiotu umowy; w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wpłaconą przez nią sumę zaliczek po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do sprzedaży oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (pkt X lit. a wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1, 288, 356, 887, 1394 oraz 1472. 9. „Jeżeli opóźnienie w przekazaniu lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 5 ust. 2 przekroczy 4 miesiące lub w sytuacji o której mowa w § 2 ustęp 4, Kupujący może odstąpić od niniejszej umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu, na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od otrzymania informacji w tej sprawie.” (§ 6 ust. 2 wzorca) oraz „jeżeli opóźnienie w przekazaniu przedmiotowego lokalu (…) przekroczy 4 miesiące - strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy; (…) w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna sumę wpłaconych zaliczek – w terminie 30 12 (trzydziestu) dni, licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do sprzedaży oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (pkt X lit. b wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 356, 887, 982, oraz 1390. 10. „W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych zaliczek bez odsetek, pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie (…).” (§ 6 ust. 3 in fine wzorca) oraz „(…) w omawianych przypadkach strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wpłaconą sumę zaliczek (bez odsetek) pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 (pięćdziesiąt pięć) dni, licząc od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (…)” (pkt X lit. c wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 887, 1472 i 1542. 11. „Sprzedający może również odstąpić od umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiazany jest zwrócić Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, sumę wszystkich wpłaconych przez niego kwot bez odsetek, powiększoną o kwotę odstępnego, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 4 wzorca) oraz „strona zobowiązana do sprzedaży może odstąpić od niniejszej umowy w każdej fazie jej trwania za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy; w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna (na wskazany przez niego rachunek bankowy) sumę wpłaconych przez nią kwot z tytułu części ceny (bez odsetek), powiększoną o kwotę odstępnego - w terminie do 7 (siedmiu) dni licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do kupna oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” (pkt X lit. d wzorca w formie aktu notarialnego) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1, 288, 356, 887, 1394 oraz 1472. II. „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” (wzór umowy z 2011r.): 1. „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji ( „tzw. ważna przyczyna zmiany”). Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy. ( § 3 ust. 6 wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1439 oraz 2475. 2. „Strony zgodnie postanawiają, że w sytuacji zawinionej zwłoki Sprzedający w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych przez Kupującego kwot. Odsetki o których mowa w zdaniu poprzedzającym będą 13 naliczane w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % wartości przedmiotu umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” ( § 6 ust. 3 wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1392 i 1441. 3. „(…) Sprzedający zwróci kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie” ( § 6 ust. 3 in fine wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 356, 887, 982, oraz 1390. 4. „W przypadku stwierdzenia usterek zagrażających życiu lub zdrowiu Kupującego lub uniemożliwiających rozpoczęcie przez Kupującego robót wykończeniowych Sprzedający zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, w terminie 7 dni od daty zakończenia usuwania usterek, o czym Kupujący zostanie zawiadomiony, przy czym nieobecność Kupującego (prawidłowo zawiadomionego ) upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.” (§ 6 ust. 7 wzorca) - jest tożsame z postanowieniem wzorca umowy uznanym za niedozwolone pod pozycją: 1442. 5. „Niezależnie od postanowień § 6 ust.3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy do końca II kwartału 2012 r. nie później jednak niż do dnia wydania przedmiotu niniejszej umowy, za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 1 wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1, 288, 356, 887, 1394 oraz 1472. 6. „W takim przypadku Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu, na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od otrzymania informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 2 in fine wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 356, 887, 982, oraz 1390. 7. Zwrot dokonanych przez Kupującego przedpłat nastąpi w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Sprzedającego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, zawierającego wskazanie rachunku bankowego, na który Sprzedający ma dokonać przelewu. (§ 7 ust. 3 zd. 2 wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1390 i 1542. 8. „W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych zaliczek bez odsetek, pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie (…).” (§ 7 ust. 4 in fine wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: : 887, 1472 i 1542. 14 9. „Sprzedający może również odstąpić od umowy do końca II kwartału 2012r. nie później jednak niż do dni a wydania przedmiotu umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiazany jest zwrócić Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, sumę wszystkich wpłaconych przez niego kwot bez odsetek, powiększoną o kwotę odstępnego, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” (§ 7 ust. 5 wzorca) - jest tożsame z postanowieniami wzorców umownych uznanych za niedozwolone pod pozycją: 1, 288, 356, 887, 1394 oraz 1472. III. „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo” (w formie aktu notarialnego): „Strony oświadczają, że w związku z zawarciem niniejszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zrzekają się wobec siebie jakichkolwiek roszczeń wynikających z powołanej wyżej przedwstępnej umowy z dnia....................roku ( w tym kar umownych i odszkodowań), za wyjątkiem praw strony kupującej z tytułu rękojmi i gwarancji.” (pkt XVI wzorca) - jest tożsame z postanowieniem wzorca umowy uznanym za niedozwolone pod pozycją: 1504. W tym miejscu należy zauważyć, iż do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zostały wpisane, na podstawie art. 479 45 k.p.c ., postanowienia, które są tożsame z przedmiotowymi klauzulami zakwestionowanymi przez Prezesa UOKIK. Są to postanowienia o następującej treści (wg numeracji sentencji decyzji): Ad I.1. - „Strony postanawiają że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego Lokalu Mieszkalnego nie mają wpływu na cenę Lokalu Mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej.” (wpis nr 1478 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07), - „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… o obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej skazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. Umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (wpis nr 1540 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 12.11.2007r., sygn. akt XVII Amc 108/07). - „Strony uzgadniają, iż różnica wynosząca ± 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a 15 powierzchnią Apartamentu wskazaną w niniejszej Umowie jest dopuszczalna i nie będzie stanowić podstawy do korekty Ceny” (wpis nr 2163 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 16.09.2009r. sygn. akt XVII Amc 350/09), Ad I.2. - „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (wpis nr 885 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca." (wpis nr 1386 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Ad I.3. - „Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu.” (wpis nr 882 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - „Spółdzielnia ma prawo przesunąć termin oddania do użytku lokalu (...) w przypadku innych okoliczności mających obiektywny i realny wpływ na przebieg realizacji inwestycji.” (wpis nr 1035 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 7.12.2006r. sygn. akt XVII Amc 172/05), - „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.” (wpis nr 1382 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), Ad II.1. - „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” (wpis nr 852 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05) - „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów /tarasów/ ogródków oraz 16 usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym." (wpis nr 1381 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2005r. sygn. akt XVII Amc 126/05) - „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (wpis nr 1439 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06), - „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3" (wpis nr 2475 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). Ad II.2. - „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” (wpis nr 1441 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06), Ad II.3., II.5., II.6., II.7. II.8. oraz II.9. - „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” (wpis nr 1 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 11.03.2002r., sygn. akt XVII Amc 30/01), - „W przypadku rezygnacji przez Przyszłego Użytkownika (Członka Spółdzielni) z finansowania inwestycji wpłacona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spółdzielnia potrąci z wpłaconej kwoty 5% tytułem kosztów obsługi i podjętego ryzyka. Zwrot kwoty po potrąceniu w/w kosztów nastąpi w terminie 30 dni od daty wstąpienia nowego Członka Spółdzielni w miejsce członka występującego (rezygnującego).” (wpis nr 288 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 21.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 69/03), - „W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujacy odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegają waloryzacji i nie są oprocentowane. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu, jeżeli nowy nabywca tego 17 samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy, to Sprzedający zwróci Kupującemu wpłacone przez niego kwoty po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna tytułem kary umownej. W tym przypadku zwrot nastąpi w terminie 30 dni od upływu 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy.” (wpis nr 887 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18.05.2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03), - „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu.” (wpis nr 982 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 6.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 139/05), - „W przypadku odstąpienia od umowy w trybie par. 8 ust. 4, Nabywca zapłaci EDBUD- owi karę umowną w wysokości 5% wartości umowy oraz pokryje koszty opisane w par. 8 ust. 5. Nabywca wyraża zgodę na potrącenie w/w kwot z środków podlegających zwrotowi.” (wpis nr 1394 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), - „W takim przypadku Activ Investment zwróci Kupującemu wszystkie wpłacone przez niego zgodnie z niniejsza Umową nominalne kwoty, o których mowa w par. 2 ust. 3, potrącając z nich karę umowną w wysokości 10% ceny Lokalu Mieszkalnego brutto określonej w par. 1 ust. 2, przy czym zwrot wymienionych kwot nastąpi w terminie do 30 (trzydziestu) dni po zawarciu przez Activ Investment z innym nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego będący przedmiotem niniejszej umowy.” (wpis nr 1472 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07). - „Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy pociąga za sobą przepadek na rzecz Budrem kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych). Pozostałe do rozliczenia środki finansowe zostaną zwrócone Nabywcy wg ich nominalnej wartości w dniu wpłaty, na wskazany przez niego rachunek bankowy lub gotówką w terminie 30 dni od daty pisemnego powiadomienia o odstąpieniu od umowy.” (wpis nr 356 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 99/03), - „Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy.” (wpis nr 1390 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). - „Sprzedający ma prawo odstąpienia od tej umowy w przypadku opóźnienia przez Kupującego w zapłacie choćby jednej raty o 14 dni, po uprzednim wysłaniu pisemnego wezwania do zapłaty i wyznaczenia dodatkowego terminu wynoszącego 14 dni do spłaty zaległości, w tym przypadku wynagrodzenie zapłacone Sprzedającemu zostanie zwrócone na rachunek bankowy wskazany przez Kupującego w terminie 60 dni od daty odstąpienia od umowy po potrąceniu zadatku. (…).” (wpis nr 1542 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 12.11.2007r., sygn. akt XVII Amc 108/07). Ad II.4. - „Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania 18 Kupującego.” (wpis nr 1442 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). Ad III. - „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy Spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łącznego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe.” (wpis nr 1504 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28.02.2008r., sygn. akt XVII Amc 89/07). Mając powyższe ustalenia na uwadze Prezes UOKIK zważył, co następuje: Treść art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym. Oznacza to, że warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców - naruszając jej przepisy – stanowią potencjalne zagrożenie interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy treści wzorców umowy stosowanych przez Spółkę wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych ich treścią aktualnych i potencjalnych klientów dewelopera, którym - na gruncie art. 4 ust. 11 ustawy o ochronie (…) - przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKIK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą albo mogli być klientami Spółki. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iż każde naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKIK działań przewidzianych w ustawie o ochronie (...). W tym stanie rzeczy przyjąć należy, iż do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy w/w ustawy, a dotyczące jej postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Stosownie do treści art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) – „przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy”. Aby możliwe było zatem stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: 1. działania przedsiębiorcy winny mieć bezprawny charakter, tzn. być sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami, a jednocześnie 2. działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić należy, iż bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezależnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu 19 dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, że przepisy w/w ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23.06.2006r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), stwierdzając, iż art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej jednak, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co SOKIK potwierdził w innym wyroku z dnia 25.03.2004r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKIK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, że wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z późń. zm.) praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że naruszenie interesów 20 konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2003r. (sygn. akt III CZP 95/03), stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13.07.2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny UOKIK] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowane przez organ antymonopolowy zapisy wzorca umowy stosowane przez Spółkę przy świadczeniu usług deweloperskich, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKIK wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Dodatkowo podkreślenia wymaga okoliczność, że wszystkie postanowienia wpisane do Rejestru, które zostały wskazane w sentencji niniejszej decyzji dotyczą w szczególności deweloperów oraz towarzystw budownictwa społecznego, co oznacza, iż zachodzi tożsamość stosunków prawnych. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.1. sentencji decyzji o treści: „Lokal mieszkalny może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego wybudowaniu. Zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nieprzekraczająca 4 % nie stanowi istotniej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń Kupującego, z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny.” oraz „Projektowany lokal może zmienić swoje oznaczenie oraz powierzchnię po jego 21 wybudowaniu, a zmiana całkowitej powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego, nieprzekraczająca 4 % nie stanowi istotniej zmiany przedmiotu umowy, będącej podstawą roszczeń strony zobowiązanej do kupna (z wyłączeniem roszczeń związanych z ustaleniem ceny) (…)” są tożsame treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1478, 1540 oraz 2163, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i postanowienia wpisane do rejestru dotyczącą powierzchni lokalu mieszkalnego, którego budowa jest przedmiotem umowy. Wprawdzie stosowane przez Spółkę postanowienie zawiera zapis, że w przypadku różnicy w powierzchni przekraczającej 4% każda ze stron ma prawo żądania od drugiej strony, bądź dopłaty bądź zwrotu nadpłaty, to wzorzec nie zawiera zapisu uprawniającego w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję (vide: E. Łętowska „ Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz” , CH BECK 2000, s. 108) i judykaturę postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do zmiany cech swojego świadczenia – w tym istotnych, mających wpływ na jego wartość dla konsumenta - stanowią w świetle art. 385 1 § 1 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. Tytułem przykładu można wskazać orzeczenia SOKIK, który w wielu już przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. akt XVII Amc 47/03), „W przypadku, gdy powierzchnia Apartamentu ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni, o której mowa w par. 2 o więcej niż 3 (trzy) procent tej powierzchni, Strona sprzedająca jest upoważniona do żądania odpowiedniej dopłaty (w przypadku zwiększenia powierzchni) lub zobowiązana do zwrotu Stronie kupującej odpowiedniej kwoty uiszczonej ceny (w przypadku zmniejszenia powierzchni).” (vide: wyrok SOKIK z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07), „Strony postanawiają że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego Lokalu Mieszkalnego nie mają wpływu na cenę Lokalu Mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07), „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… o obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej skazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. Umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (vide: wyroku SOKiK z dnia 12.11.2007r., sygn. akt XVII Amc 108/07) oraz „Strony uzgadniają, iż różnica wynosząca ± 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią Apartamentu wskazaną w niniejszej Umowie jest dopuszczalna i nie będzie stanowić podstawy do korekty Ceny” (vide: wyrok SOKIK z dnia 16.09.2009r. sygn. akt XVII Amc 350/09). W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienia naruszają interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto są tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. 22 W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.2. sentencji decyzji o treści: „Z zastrzeżeniem zapisów ust. 4 cena określona w ust. 1 może ulec zmianie jedynie w przypadku: (...) zmiany stawki podatku od towaru i usług (VAT) w odniesieniu do sprzedaży przedmiotu umowy – cena zostanie ustalona w oparciu o nową stawkę. W przypadku zmiany podatku VAT Kupujący zobowiązany jest do dokonania zapłaty z uwzględnieniem nowej stawki VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami dotyczącymi wysokości stawek podatku VAT na dzień powstania obowiązku podatkowego.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 885 i 1386, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Wszystkie te bowiem postanowienia - zarówno stosowane przez Spółkę, jak i powołane wyżej, wpisane do Rejestru - dotyczącą wzrostu cen nieruchomości lokalowych sprzedawanych przez Spółkę spowodowanego waloryzacją, bądź zmianami wysokości stawki podatku VAT. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny (vide: E. Łętowska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz”, CH BECK 2000, s. 108) i judykatury, w każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. Powyższa zmiana ceny obejmuje także swoim zakresem zmiany spowodowane waloryzacją o wskazane w umowie wskaźniki, bądź o wskaźniki GUS, albo zwiększeniem obciążeń podatkowych, w tym podatku VAT, co potwierdzają wyroki SOKIK uznające za niedozwolone następujące postanowienia: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) oraz „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). W uzasadnieniu tego ostatniego wyroku SOKIK stwierdził, że „zakwestionowane postanowienie, w zakresie w jakim pozwala pozwanemu na podwyższenie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, odzwierciedla niedozwoloną klauzulę umowną wskazaną przez ustawodawcę w art. 385³ pkt 2 k.c.” A zatem analizowane postanowienie jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz naruszają interesy konsumentów. Również postanowienia wskazane w pkt I.3. sentencji decyzji o treści: „Terminy powyższe mogą ulec zmianie na skutek okoliczności niezawinionych i niezależnych od Sprzedającego (w tym wystąpienie okoliczności rozumianej jako siła wyższa), które to okoliczności opóźnią lub uniemożliwią terminowe wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, a w szczególności w przypadku wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od Sprzedającego.” oraz „Terminy określone wyżej w ust. VIII niniejszego aktu notarialnego mogą ulec zmianie w przypadku działania siły wyższej, od której zależy możliwość prowadzenie robót budowlanych, a także zaistnienia okoliczności, które uniemożliwią lub opóźnią wykonanie zobowiązań wynikających z niniejszej umowy, w szczególności konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili zawierania niniejszej umowy nie można było przewidzieć, a także jeżeli opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od strony zobowiązanej do sprzedaży.” są tożsame z treścią postanowień 23 wpisanych do Rejestru pod pozycją 882, 1035 oraz 1382, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie oraz postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie, bądź nienależyte wykonanie umowy spowodowane okolicznościami określonymi przez niego jako „opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od Sprzedającego” albo „opóźnienie spowodowane będzie innym obiektywnym czynnikiem, niezależnym od strony zobowiązanej do sprzedaży.” Pokreślenia wymaga, że nie każda spośród wymienionych przez Spółkę okoliczności może być uznana za uzasadnienie wyłączenia odpowiedzialności developera za zwłokę w realizacji przedmiotu umowy, czego dowodem są powołane wyroki SOKIK, w których Sąd konsekwentnie i jednoznacznie uznał, że tak określone okoliczności nie stanowią przesłanki egzoneracyjnej, albowiem nie można wykluczyć, iż przyczyną „innych obiektywnych czynników, niezależnych od Sprzedającego”, są w rzeczywistości działania lub zaniechania developera, czy też brak jego należytej staranności. Podkreślić należy, że taki sposób określenia przesłanej egzoneracyjnych przy pomocy klauzuli generalnej jest niezwykle szeroki umożliwia Spółce wyłączenie swojej odpowiedzialności poza granice wynikające z obowiązujących przepisów. Problem ten dostrzegł SOKIK, który za niedozwolone uznał postanowienia zawierające zbyt daleko idące wyłącznie odpowiedzialności deweloperów wobec konsumentów. Przykładowo: „Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu.” (vide: wyrou SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), „Spółdzielnia ma prawo przesunąć termin oddania do użytku lokalu (...) w przypadku innych okoliczności mających obiektywny i realny wpływ na przebieg realizacji inwestycji.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 7.12.2006r. sygn. akt XVII Amc 172/05) oraz „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie – mimo pewnych różnic semantycznych – jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego oraz narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność developera za zwłokę w realizacji inwestycji w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami. Także postanowienia wskazane w pkt II.1 sentencji decyzji o treści: - „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 5 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji („tzw. ważna przyczyna zmiany”). Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” 24 - „Strona zobowiązana do sprzedaży zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu dla przedmiotowej inwestycji, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację tej inwestycji (zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją), przy czym zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” - „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany z jego specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji („tzw. ważna przyczyna zmiany”). Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia pionów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układu ciągów pieszo – jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy. są – zdaniem Prezesa UOKIK - tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 852, 1381, 1439 oraz 2475, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i postanowienia wpisane do rejestru dotyczącą zmian projektu budynku, którego budowa jest przedmiotem umowy lub projektu zagospodarowania jego otoczenia. Wprawdzie stosowane przez Spółkę postanowienie zawiera ograniczenie, że zmiana projektu nie będzie dotyczyć projektu mieszkania, to wzorzec nie zawiera zapisów uprawniających w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy albo ogranicza to uprawnienie do sytuacji, gdy zmiana dotyczy projektu mieszkania. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję (vide: E. Łętowska „ Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz” , CH BECK 2000, s. 108) i judykaturę postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do zmiany cech swojego świadczenia – w tym istotnych, mających wpływ na jego wartość dla konsumenta - stanowią w świetle art. 385 1 § 1 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. Tytułem przykładu można wskazać orzeczenia SOKIK, który w wielu już przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” (vide: wyrok SOKIK z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05), „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym." (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2005r. sygn. akt XVII Amc 126/05), „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06) oraz „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3" (vide: wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). W przypadku analizowanego postanowienia tożsamość klauzul polega na wprowadzeniu zmian do 25 dokumentacji projektowej bez przyznania konsumentowi uprawnienia do odstąpienia od umowy. Essentiale negotii w przypadku umowy developerskiej stanowi zarówno budynek mieszkalny, jak i znajdujący się w nim lokal mieszkalny, które są określone przez dokumentację projektową składającą się z projektu budowlanego i projektu technicznego oraz projektu zagospodarowania otoczenia budynku. Wprowadzanie zmian do tej dokumentacji niekoniecznie musi skutkować zmianami powierzchni lokalu mieszkalnego, ale innymi zmianami, które mogą okazać się nie do zaakceptowania dla konsumenta. W konsekwencji brak możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieakceptowania zmian wynikających ze zmienionej dokumentacji projektowej narusza interesy konsumentów. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Także postanowienia wskazane w pkt II.2. sentencji decyzji o treści: - „Strony zgodnie postanawiają, że w sytuacji zawinionej zwłoki Sprzedający w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych przez Kupującego kwot. Odsetki o których mowa w zdaniu poprzedzającym będą naliczane w wysokości odsetek ustawowych za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % wartości przedmiotu umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” oraz - „W przypadku zawinionej przez stronę zobowiązana do sprzedaży zwłoki w przekazaniu lokalu mieszkalnego przekraczającej 3 miesiące, stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconych kwot w ich wysokości ustawowej, za każdy dzień zwłoki przekraczający ten okres, łącznie nie więcej jednak niż 10 % (dziesięć procent) wartości przedmiotu umowy; jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, stronie zobowiązanej do kupna przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” ( są – zdaniem Prezesa UOKIK - tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1441, które zostało wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno postanowienia stosowane przez Spółkę, jak i postanowienie wpisane do rejestru dotyczącą ograniczenia w sposób istotny odpowiedzialności przedsiębiorcy względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania. Opóźnienie się z wykonaniem zobowiązania stanowi o nienależytym jego wykonaniu, kontrahent pozwanego może przez to ponieść znaczną szkodę. W świetle powołanego postanowienia kontrahent Spółki nie może dochodzić od niej naprawienia pełnej kwoty szkody, którą poniósł na skutek tego, że Spółka niewykonuje lub nienależycie wykonuje swoje zobowiązanie. Może on tylko domagać się od Spółki – w przypadku opóźnienia w wykonaniu umowy - co najwyżej 10% wartości przedmiotu umowy, niezależnie od wysokości faktycznie poniesionej szkody. Takie ograniczenie odpowiedzialności niewątpliwie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, a nadto rażąco narusza ekonomiczne interesy konsumentów. Powyższa argumentacja znajduje swoje potwierdzenie w wyroku SOKIK z dnia 27.04.2007r. (sygn. akt XVII Amc 14/06), w którym uznał on za niedozwolone postanowienie o treści: „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie 26 więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim”. A zatem analizowane postanowienie jest tożsame – mimo pewnych różnic literalnych - z postanowieniem wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz naruszają interesy konsumentów, tym bardziej, że powołany wyrok dotyczył podmiotu należącego do tej samej grupy kapitałowej, do której należy Spółka. Również postanowienia wskazane w pkt II.3., II.5., II.6., II.7. II.8. oraz II.9. sentencji decyzji o treści: - „(…) Sprzedający zwróci kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie” , - „(…) strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna (na wskazany przez nią rachunek bankowy) sumę wszystkich wpłaconych kwot według ich wartości nominalnej powiększonych o kwotę kary umownej w terminie 7 (siedmiu) dni od otrzymania pisemnej informacji e tej sprawie” , - „Niezależnie od postanowień §5 ust. 3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.”, - „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy w każdej fazie jej trwania za zapłatą odstępnego w wysokości 10% (dziesięć procent) wartości przedmiotu umowy; w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wpłaconą przez nią sumę zaliczek po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do sprzedaży oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” , - „Jeżeli opóźnienie w przekazaniu lokalu mieszkalnego, o którym mowa w § 5 ust. 2 przekroczy 4 miesiące lub w sytuacji o której mowa w § 2 ustęp 4, Kupujący może odstąpić od niniejszej umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu, na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od otrzymania informacji w tej sprawie.” , - „Jeżeli opóźnienie w przekazaniu przedmiotowego lokalu (…) przekroczy 4 miesiące - strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy; (…) w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna sumę wpłaconych zaliczek – w terminie 30 (trzydziestu) dni, licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do sprzedaży oświadczenia o odstąpieniu od umowy.”, - „W przypadku odstąpienia od niniejszej umowy Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy sumę wszystkich wpłaconych zaliczek bez odsetek, pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie (…).”, - „(…) w omawianych przypadkach strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wpłaconą sumę zaliczek (bez odsetek) pomniejszoną o kwotę zadatku, w terminie nie dłuższym niż 55 (pięćdziesiąt pięć) dni, licząc od dnia złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy (…)”, 27 - „Sprzedający może również odstąpić od umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiazany jest zwrócić Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, sumę wszystkich wpłaconych przez niego kwot bez odsetek, powiększoną o kwotę odstępnego, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” - „strona zobowiązana do sprzedaży może odstąpić od niniejszej umowy w każdej fazie jej trwania za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy; w takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna (na wskazany przez niego rachunek bankowy) sumę wpłaconych przez nią kwot z tytułu części ceny (bez odsetek), powiększoną o kwotę odstępnego - w terminie do 7 (siedmiu) dni licząc od dnia złożenia stronie zobowiązanej do kupna oświadczenia o odstąpieniu od umowy.” , - „Niezależnie od postanowień §6 ust.3 niniejszej umowy Kupujący może odstąpić od umowy do końca II kwartału 2012 r. nie później jednak niż do dnia wydania przedmiotu niniejszej umowy, za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zwróci Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, po potrąceniu kwoty odstępnego, o której mowa w zdaniu poprzednim, w terminie nie dłuższym niż 60 dni od dnia otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” , - „W takim przypadku Sprzedający zobowiązany jest zwrócić Kupującemu, na wskazany przez niego rachunek bankowy, wszystkie wpłacone przez niego kwoty bez odsetek, w terminie nie dłuższym niż 30 dni od otrzymania informacji w tej sprawie.” , - „ Zwrot dokonanych przez Kupującego przedpłat nastąpi w terminie 60 dni od daty otrzymania przez Sprzedającego oświadczenia o odstąpieniu od umowy, zawierającego wskazanie rachunku bankowego, na który Sprzedający ma dokonać przelewu”, - „Sprzedający może również odstąpić od umowy do końca II kwartału 2012r. nie później jednak niż do dni a wydania przedmiotu umowy za zapłatą odstępnego w wysokości 10% wartości przedmiotu umowy. W takim przypadku Sprzedający zobowiazany jest zwrócić Kupującemu na wskazany przez niego rachunek bankowy, sumę wszystkich wpłaconych przez niego kwot bez odsetek, powiększoną o kwotę odstępnego, w terminie 7 dni od otrzymania pisemnej informacji w tej sprawie.” są – w ocenie Prezesa UOKIK - tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1, 288, 887, 982, 1394, 1472, 356, 1390 oraz 1542, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą trzech problemów, a mianowicie: - potrącenia określonej kwoty pieniężnej z tytułu rozwiązania, bądź odstąpienia od umowy przez konsumenta bądź z przyczyn leżących po jego stronie, - terminu rozliczenia pomiędzy deweloperem a konsumentem w przypadku odstąpienia konsumenta od umowy oraz - zwrotu przez developera konsumentowi wpłaconych przez niego środków w wysokości nominalnej. Tego rodzaju klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo analizowane przez SOKIK, który w wielu przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone. W szczególności Sąd zakwestionował wysokość odstępnego, kar umownych lub innych zastrzeżonych kwot z tego tytułu. Jako przykład można wskazać powołane w przedmiotowej decyzji wyroki SOKIK z dnia 21.12.2004r., (sygn. akt XVII Amc 69/03), z dnia 5.12.2006r. (sygn. akt XVII Amc 126/05) oraz z dnia 11.03.2002r. (sygn. akt XVII Amc 30/01), w których uznał za niedozwolone postanowienia umowne zastrzegające obowiązek zapłaty przez konsumenta na rzecz dewelopera odpowiednio kwoty stanowiącej równowartość 5% wpłaconych przez konsumenta środków finansowych albo kary umownej w wysokości 5% kosztu wartości umowy, tj ceny mieszkania. W innym wyroku z dnia 18.05.2005r., (sygn. akt XVII Amc 28 86/03- wpisany do Rejestru pod nr 887) SOKIK uznał za niedozwolone, postanowienie: „W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujący odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna” . Analizując przedmiotowe postanowienie stosowane przez Spółkę należy zwrócić uwagę, że zastrzegła sobie ona możliwość potrącenia „w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto” tytułem kary umownej, będącej w istocie odstępnym. Powyższy zapis sugeruje odwołanie się do treści art. 396 k.c., w świetle którego można zastrzec w umowie, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Jednakże oceniając ten zapis oraz funkcję odstępnego, należy mieć na uwadze przepis art. 385 3 pkt 17, w świetle którego niedozwolone jest postanowienie, nakładające na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego, a także wszystkie okoliczności sprawy, w tym rodzaj i charakter stosunków prawnych łączących Spółkę. Istotne znaczenie posiada okoliczność, iż realizuje ona inwestycję w postaci budynku wielorodzinnego (bloku), w którym znajdują się lokale mieszkalne wykańczane w standardzie określonym w umowie. Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności - której wzorzec jest przedmiotem niniejszej analizy - może być zawierana bądź w formie pisemnej, bądź w formie aktu notarialnego, którego koszty ponosi nabywca, zgodnie z przyjętym zwyczajem handlowym. W świetle powyższego, skoro w rozważanym przypadku Spółka nie zbywa budowanego lokalu danemu konsumentowi, zachowuje ona ten lokal i może go sprzedać innemu nabywcy, to oznacza, iż nie ponosi ona szkody z tego tytułu, a nawet może uzyskać dodatkowe korzyści w przypadku sprzedaży mieszkania za wyższą cenę. A zatem faktycznym kosztem, jaki ponosi Spółka – przy stosowanej standaryzacji – jest koszt wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w negocjacje z konsumentem i sporządzenie umowy, który należy uznać za mieszczący się w granicach ryzyka koszt prowadzenia działalności gospodarczej. Również ustalenie przez developera zbyt długiego terminu do zwrotu konsumentowi wpłaconych środków finansowych, uznane zostało przez SOKIK za działanie naruszające dobre obyczaje. W szczególności w wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07) oraz innym wyroku tego Sądu z dnia 12.11.2007r. (XVII Amc 108/07), w których SOKIK uznał za niedozwolone postanowienia: 20.05.2008r.oraz „Sprzedający ma prawo odstąpienia od tej umowy w przypadku opóźnienia przez Kupującego w zapłacie choćby jednej raty o 14 dni, po uprzednim wysłaniu pisemnego wezwania do zapłaty i wyznaczenia dodatkowego terminu wynoszącego 14 dni do spłaty zaległości, w tym przypadku wynagrodzenie zapłacone Sprzedającemu zostanie zwrócone na rachunek bankowy wskazany przez Kupującego w terminie 60 dni od daty odstąpienia od umowy po potrąceniu zadatku (…)” . Kwestionowane postanowienia umowne wprowadzają bowiem przedłużenie terminu zwrotu wpłaconych przez konsumentom środków bez ponoszenia przez Spółkę z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Także w przypadku zwrotu wpłaconych środków w wysokości nominalnej lub „bez odsetek” SOKIK w powołanych wyrokach uznał, że takie działanie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, albowiem deweloperzy mogą korzystać z wpłaconych przez konsumentów pieniędzy, obracać nimi, nawet przez kilka lub kilkanaście miesięcy, praktycznie bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Konsument natomiast - wpłacając środki finansowe deweloperowi z przeznaczeniem na zakup nieruchomości lokalowej – zostaje pozbawiony możliwości dysponowania tymi środkami, a w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, nie dość, że nie osiąga celu gospodarczego w postaci zakupu mieszkania, to otrzymuje zwrot wyłącznie kwoty nominalnej wpłaconych środków, co oznacza, iż pożytki z wpłaconych środków 29 pieniężnych uzyskuje wyłącznie deweloper. Sytuacja taka wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na rażące naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczną niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi, a ponadto wypełnia dyspozycję art. 385³ pkt 2 k.c., bowiem istotnie ograniczona zostaje odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przenosi się koszty i ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładami takiego stanowiska SOKIK, są wyroki, w których Sąd uznał za niedozwolone postanowienia: „Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy pociąga za sobą przepadek na rzecz Budrem kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych). Pozostałe do rozliczenia środki finansowe zostaną zwrócone Nabywcy wg ich nominalnej wartości w dniu wpłaty, na wskazany przez niego rachunek bankowy lub gotówką w terminie 30 dni od daty pisemnego powiadomienia o odstąpieniu od umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 22.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 99/03), „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 6.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 139/05), „ Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Abuzywny charakter tych postanowień dotyczy zarówno zbyt długiego okresu zwrotu środków wpłaconych przez konsumentów, jak i zastrzeżenia przez dewelopera zwrotu tych środków w wysokości nominalnej, co ma miejsce w rozważanym przypadku. Kwestionowane postanowienie umowne wprowadzają zwrot wpłaconych przez konsumentom środków w wysokości nominalnej bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Podkreślić należy, że w świetle stanowiska SOKIK wyrażonego w tych wyrokach brak jest jakichkolwiek przesłanek prawnych i faktycznych uzasadniających takie działanie deweloperów, które jest nie tylko niezgodne z dobrymi obyczajami kupieckimi, ale ogranicza odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przerzucone zostają koszty i ryzyko działalności gospodarczej prowadzonej przez dewelopera. Można wręcz stwierdzić, że poprzez takie zapisy konsument nieodpłatnie kredytuje działalność dewelopera, przez co powyższa sytuacja wyczerpuje dyspozycję art. 385¹ § 1 k.c. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność dewelopera w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt II.4. sentencji decyzji o treści: - „W przypadku stwierdzenia usterek zagrażających życiu lub zdrowiu Kupującego lub uniemożliwiających rozpoczęcie przez Kupującego robót wykończeniowych Sprzedający zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, w terminie 7 dni od daty zakończenia usuwania usterek, o czym Kupujący zostanie zawiadomiony, przy czym nieobecność Kupującego (prawidłowo zawiadomionego ) upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.”, 30 - „stwierdzone w protokole usterki (za wyjątkiem wymienionych poniżej w ust. VIII lit. g niniejszego aktu notarialnego) strona zobowiązana do sprzedaży zobowiązuje się je usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania ponownie, przy czym nieobecność prawidłowo wezwanej strony zobowiązanej do kupna upoważnia stronę zobowiązana do sprzedaży do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania strony zobowiązanej do kupna.” są tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1422, które zostało wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno bowiem postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i klauzula wpisana do Rejestru dotyczą dokonania przez dewelopera samodzielnego odbioru mieszkania w przypadku, gdy konsument nie stawia się na odbiór lokalu albo stawiwszy się odmawia podpisania protokołu odbioru. Zdaniem SOKIK działanie przedsiębiorcy, który w takiej sytuacji dokonuje jednostronnego odbioru mieszkania stanowi działanie naruszające dobre obyczaje, albowiem „(…) dopuszczenie przez umowę samodzielnego odbioru mieszkania bez ponownego wyzwania konsumenta narusza jego interesy w sposób znaczący. Wskazać należy, że kwestionowane postanowienie dotyczy ponownego odbioru, po usunięciu zgłoszonych przez konsumenta usterek. Tymczasem postanowienie to dąży do uniemożliwienia konsumentowi zbadanie, czy usterki te rzeczywiście zostały usunięte przez jego kontrahenta. Postanowienie to jest rażąco sprzeczne z dobrymi obyczajami, bowiem dąży do wyeliminowania prawa kupującego do zbadania jakości rzeczy mu sprzedanej, w ten sposób postanowienie to kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami” (vide: wyrok SOKIK z dnia 27.04.2007r. sygn. akt XVII Amc 14/06). A zatem analizowane postanowienia – mimo pewnych różnic semantycznych – są tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz rażąco narusza interesy konsumentów. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wymienione w pkt III. sentencji decyzji o treści: „Strony oświadczają, że w związku z zawarciem niniejszej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży zrzekają się wobec siebie jakichkolwiek roszczeń wynikających z powołanej wyżej przedwstępnej umowy z dnia......... roku ( w tym kar umownych i odszkodowań), za wyjątkiem praw strony kupującej z tytułu rękojmi i gwarancji.” jest tożsame z postanowieniem wpisanym do Rejestru pod pozycją 1504 o treści: „Strony oświadczają, że rozliczenie z tytułu umowy sprzedaży dokumentowanej niniejszym aktem notarialnym pomiędzy Spółką a kupującymi zostały dokonane, a zatem wszelkie wzajemne roszczenia wynikające z łącznego ich stosunku prawnego uznaję za zaspokojone i wygasłe.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 28.02.2008r., sygn. akt XVII Amc 89/07). Zarówno postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i postanowienie wpisane do rejestru dotyczącą analogicznych sytuacji, tj. zrzeczenia się przez strony umowy bądź uznania za wygasłe wszelkich roszczeń jakie mogłyby powstać w zwiazku z realizacją umowy przedwstępnej, której przedmiotem była wykonanie przez dewelopera inwestycji polegającej na budowie wielorodzinnego budynku mieszkaniowego oraz zobowiązaniu się do wydzielenia i ustanowienia odrębnej własności poszczególnych nieruchomości lokalowych i ich sprzedaży na rzecz kontrahentów. Ewentualnymi roszczeniami, jakie mogłyby powstać w związku z realizacją umowy przedwstępnej są: roszczenia konsumenta o naprawienie szkody spowodowanej zwłoką w zawarciu umowy przyrzeczonej poprzez zapłatę kary umownej albo roszczenia Spółki o zapłatę odsetek z tytułu zwłoki w zapłacie ceny lub ich poszczególnych je części. Z uwagi jednak na okoliczność, że w świetle postanowień umowy przedwstępnej cała cena wraz z odsetkami powinna zostać zapłacona do dnia wydania mieszkania konsumentowi, a poszczególne raty powinny być zapłacone w ustalonych terminach pod rygorem rozwiazania umowy przedwstępnej, można przyjąć, że rzeczywistym roszczeniem jakie może 31 powstać w związku z realizacją tej umowy jest opisane powyżej roszczenie konsumenta wobec Spółki. A zatem zapis umowy przyrzeczonej, tj. „Umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo i akt ustanowienia hipoteki” skutkuje w praktyce zrzeczeniem się przez konsumenta wszelkich roszczeń odszkodowawczych wobec Spółki, jakie mogły powstać na skutek nienależytego wykonania przez nią postanowień umowy przedwstępnej, w szczególności zwłoki w realizacji inwestycji i zawarciu umowy przyrzeczonej. Dla Spółki powyższe postanowienie skutkuje natomiast istotnym ograniczeniem, a nawet wręcz wyłączeniem jej odpowiedzialności względem konsumentów, którzy dokonali zakupu mieszkań. Takie działanie niewątpliwie narusza nie tylko rażąco interesy ekonomiczne konsumentów, będących kontrahentami dewelopera, ale także stanowi istotne naruszenie dobrych obyczajów, a dowodem negatywnej oceny nagannego zachowania przedsiębiorcy stanowi powołany wyżej wyrok SOKiK z dnia 28.02.2008r. (sygn. akt XVII Amc 89/07). W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność developera w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniem wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul Odnosząc się do drugiej przesłanki, tj. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, stwierdzić należy, iż ustawa o ochronie (...) nie definiuje pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając jedynie w treści art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle - powołanego na początku uzasadnienia prawnego niniejszej decyzji - art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) należy przyjąć, że ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć każdego potencjalnego klienta przedsiębiorcy – czyli konsumenta. Stanowisko to potwierdzone zostało również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12.09.2003r. (sygn.: I CKN 504/01) stwierdził, iż nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej można wszczynać tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów. Oceniane w niniejszej decyzji działania Spółki odnoszą się do wszystkich jego aktualnych i przyszłych (potencjalnych) klientów, a zatem dotyczą zbiorowych interesów konsumentów. Uwzględniając powyższy wywód, organ antymonopolowy uznał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne do zakwalifikowania działań Spółki jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...). Należy zauważyć, że Spółka podjęła pewne działania w zmierzające w kierunku zaniechania praktyki, jednakże nie dają one podstaw do przyjęcia, że w przedmiotowej sprawie nastąpiło pełne zaniechanie stasowania zarzucanej praktyki. W okolicznościach stanu faktycznego bezspornie można przyjąć, że nastąpiło zaniechanie stosowania praktyki określonej w pkt I sentencji decyzji, albowiem Spółka faktycznie zaniechała stosowania wzorca umowy z 2010r. „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i sprzedaży lokalu” . Ostatnia umowa z zastosowaniem tego wzorca umowy została zawarta w dniu 17 marca 2011r. Po tej dacie Spółka stosowała wzorzec umowy z 2011r. „Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej władności i 32 sprzedaży lokalu”, który nie zawierał postanowień wymienionych w pkt I sentencji decyzji . W związku z powyższym za datę zaniechania stosowania tej praktyki należy przyjąć 17 marca 2011r. Również w świetle wyjaśnień Spółki oraz dostarczonych przez nią dowodów można przyjąć, że nastąpiło również zaniechanie stosowania praktyki określonej w pkt III sentencji decyzji. Nie ulega wątpliwości, że Spółka stosowała kwestionowane postanowienie pkt XVI wzorca „Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży oraz pełnomocnictwo” (w formie aktu notarialnego). Analiza wzorców dostarczonych przez Spółkę po dniu 10.02.2012r. wykazała, ż postanowienie to nie było już stosowane. W związku z powyższym należy przyjąć, że Spółka zaniechała stosowania przedmiotowej praktyki, a za datę zaniechania należy przyjąć 10 lutego 2012r. Dowody zgromadzone w toku postępowania potwierdzają zasadność zarówno postawionego Spółce zarzutu i stanowią dostateczną podstawę do stwierdzenia, że jej działania w tym zakresie naruszały zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zawarty w przepisie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...), jak i zasadność nakazania Spółce zaniechania stosowania tej praktyki. W związku z powyższym orzeczono, jak w pkt I, II oraz pkt III sentencji decyzji. Ustalenie kary Zgodnie z art.106 ust.1 pkt.4 ustawy o ochronie (…), Prezes UOKIK może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24. Z treści powyższego przepisu wynika, iż w/w kara ma charakter fakultatywny, a zatem do Prezesa UOKIK należy - w ramach uznania administracyjnego - decyzja w sprawie zasadności nałożenie kary pieniężnej w danej sprawie. Wprawdzie ustawa o ochronie (…) nie zawiera katalogu przesłanek, od których uzależniona jest decyzja o nałożeniu kary, jednakże w jej art. 111 zostało wskazane, że ustalając wysokość kary Prezes UOKIK winien wziąć pod uwagę w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ustalając wysokość kary pieniężnej w decyzjach stwierdzających naruszenie zakazów określonych w ustawie o ochronie (…), należy zatem uwzględnić wagę tego naruszenia, rozmiar skutków stosowanej praktyki ograniczającej konkurencję, bądź praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, jak również zaistniałe okoliczności obciążające i łagodzące. W niniejszej sprawie zostało udowodnione, iż doszło do naruszenia przez Spółkę określonego w art. 24 ustawy o ochronie (…) zakazu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, w sposób określony w pkt I sentencji decyzji. Przy czym charakter i uciążliwość tego naruszenia uzasadniają nałożenie na Spółkę kary pieniężnej. Podkreślenia wymaga, że naruszenia przez przedsiębiorców przepisów ustawy może nastąpić zarówno umyślnie (tj., gdy przedsiębiorca miał taki zamiar), jak też i nieumyślnie (tj., gdy przedsiębiorca nie miał na celu podejmowania działań sprzecznych z przepisami tej ustawy). Natomiast kara pieniężna - zgodnie z cytowanym wyżej przepisem art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) - może zostać nałożona także w przypadku, gdy przedsiębiorca „choćby nieumyślnie” dopuścił się określonego jej przepisami zakazanego działania. Oznacza to, że kara pieniężna może być nałożona także w przypadku, gdy po stronie przedsiębiorcy nie będzie występował element winy, rozumiany jako świadomość bezprawności jego 33 zachowania. Nakładając karę pieniężną, Prezes UOKIK wziął pod uwagę konieczność ustalenia, czy określone w tym przepisie naruszenie dokonane było co najmniej nieumyślnie. Z tego względu, Prezes UOKIK wziął pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, które wskazywać mogą na nieumyślny charakter naruszenia przez Spółkę zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Opisane w niniejszej decyzji działania - podejmowane przez Spółkę w zakresie prowadzonej przez nią działalności gospodarczej - powinny były mu się kojarzyć z nieuchronnością naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Należy jednak przyznać, że w zgromadzonym materiale dowodowym nie ma jednoznacznych dowodów wyraźnej intencji Spółki naruszenia tych interesów. Zebrane w trakcie niniejszego postępowania informacje mogą zatem wskazywać na wspomniane wyżej nieumyślne działanie Spółki. Pomimo tego – jak już wcześniej sygnalizowano - samo stwierdzenie nieumyślności zakwestionowanej praktyki daje podstawę do nałożenia na Spółkę kary pieniężnej, o której mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…). Kara nakładana przez Prezesa UOKIK na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów służy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Spółką, jako profesjonalista powininna wiedzieć, że określając warunki umowne nie może stosować klauzul uznanych za abuzywne, ani w żaden inny sposób godzić w interesy konsumentów. Orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. W opinii Prezesa UOKIK należy podkreślić aspekt edukacyjny i wychowawczy zastosowanego środka oraz wyrazić nadzieję, że odniesie on spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Wg przedłożonego przez Spółkę rachunku zysków, przychody Spółki w 2011r. z działalności gospodarczej wyniosły 3.376.888 zł. Stosownie do treści przepisu art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), maksymalna kara nakładana na przedsiębiorcę może stanowić 10 % jego przychodów, co w niniejszej sprawie daje kwotę 337.688,80 zł. Ustalenie wysokości kary w analizowanej sprawie ma charakter wieloetapowy, co spowodowane jest zaistnieniem licznych okoliczności mających wpływ na tę wysokość. Ustalając wymiar kary pieniężnej w pierwszej kolejności Prezes UOKIK dokonał oceny wagi stwierdzonych praktyk i na tej podstawie ustalił kwotę bazową, stanowiącą podstawę do dalszych wyliczeń wysokości kary, a następnie – w oparciu o zaistniałe w sprawie okoliczności mające wpływ na wymiar kary – dokonał gradacji ustalonej kwoty bazowej. W powyższym kontekście wzięto pod uwagę, iż naruszenie przez Spółkę zbiorowych interesów konsumentów polega na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych, wpisanych do publicznie i powszechnie dostępnego rejestru niedozwolonych postanowień umownych, prowadzonego przez Prezesa UOKIK. Prezes UOKIK zważył również, że w wyniku analizowanego zachowania Spółki pozycja kontraktowa konsumentów została osłabiona. W przedmiotowej sprawi zakwestionowano łącznie 12 postanowień występujących w 3 wzorcach umowy stosowanych przez Spółkę, która – jak wynika z zebranego materiału dowodowego – zaniechała stosowania 4 niedozwolonych postanowień, tj. 3 postanowień zawartych we wzorcu wymienionym w pkt I sentencji decyzji oraz 1 postanowienia stosowanego we wzorcu wymienionym w pkt III sentencji. Pozostałych osiem kwestionowanych postanowień zawartych we wzorcu wskazanych w pkt I sentencji decyzji 34 było stosowanych również we wzorcu wymienionym w pkt II sentencji decyzji, co do którego orzeczono nakaz zaniechania. Z tego też względu Prezes UOKIK postanowił nałożyć na Spółkę Spółki dwie kary pieniężne. Pierwsza z kar dotyczy stosowania postanowień wymienionych w punktach: I.1., I.2., I.3. oraz pkt III sentencji, tj. postanowień których stosowania Spółka zaniechała. Kwestionowane zapisy regulują zagadnienia, które mogły w rzeczywistości odnosić się do wszystkich konsumentów, z uwagi na to, że dotyczyły one zmiany powierzchni lokali mieszkalnych bez mozliwosci odstąpienia od umowy, wyłączenia odpowiedzialności Spółki za zwłokę w realizacji inwestycji, zmian ceny na skutek zmiany podatku VAT oraz zrzeczenia się przez nabywców mieszkań roszczeń wobec Spółki z tytułu nienależytego wykonania umowy przedwstępnej, np. odpowiedzialności za zwłokę w realizacji inwestycji. Skutkiem zastosowania w umowie powyższych postanowień jest ograniczenie praw konsumentów oraz naruszenie ich interesów ekonomicznych. Uwzględniając powyższe, wskazane postanowienia należało zaklasyfikować, jako dotkliwe dla konsumentów, a w przypadku postanowienia wskazanego w pkt III jako szczególnie dotkliwe. Jednocześnie uwzględnić także należy, że ich stosowanie mogło rodzić zagrożenie dla wszystkich konsumentów, kontrahentów Spółki, lecz jedynie w niektórych przypadkach mogło ono znaleźć faktyczne zastosowanie. Rozważane w niniejszej decyzji zachowanie Spółki wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, co powodowało, że tym większa ilość osób mogła być zagrożona wskutek jego oddziaływania. Jednoczenie stwierdzić należy, że ujawniały się one na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, że konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć usługi budowlane nie należą do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę możliwość wyboru innej oferty, stopień zagrożenia rozważanymi praktykami należało ocenić jako umiarkowany, za wyjątkiem klauzuli wskazanej w pkt III sentencji, której stopień zagrożenia dla konsumentów należy ocenić jako bardzo duży. Podczas dokonywaniu oceny wagi naruszenia uwzględniono także długotrwały charakter praktyki, z uwagi na okres stosowania kwestionowanych postanowień, wynoszący ponad 1 rok. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonej praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów pozwoliło Prezesowi UOKIK na ustalenie, iż waga naruszenia stosowanego przez Spółkę w przedmiotowej sprawie, kształtuje się na poziomie 0,30% przychodów osiągniętych przez niego w 2011r. Po ustaleniu kwoty bazowej przystąpiono do analizy, czy w niniejszej sprawie występowały okoliczności łagodzące i obciążające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. Okolicznością łagodzącą, która wystąpiła w niniejszej sprawie, jest zaniechanie przez Spółkę stosowania kwestionowanych postanowień, co skutkuje obniżeniem kwoty bazowej łącznie o 30%. W sprawie nie wystąpiły natomiast okoliczności obciążające. Całokształt tych okoliczności łagodzących i obciążających skutkuje obniżeniem kwoty bazowej o 30%. Obliczona w ten sposób kara pieniężna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) w zakresie opisanym w pkt I.1., I.2., I.3. oraz pkt III sentencji decyzji została określona w wysokości 7.091 zł (słownie: siedem tysiące dziewięćdziesiąt jeden), co stanowi 0,21% przychodu Spółki oraz 2,1% maksymalnego wymiaru kary. Druga z kar dotyczy stosowania postanowień wymienionych w pkt II sentencji, tj. postanowień których stosowania Spółka nie zaniechała. Kwestionowane zapisy regulują zagadnienia, które mogły w rzeczywistości odnosić się do wszystkich konsumentów, z uwagi na to, że dotyczyły one zmiany dokumentacji projektowej lub zagospodarowania terenu bez mozliwosci odstąpienia od umowy procedur odbioru sprzedawanych mieszkań i usuwania wad oraz zasad rozliczeń związanych z rozwiązaniem umowy wskutek odstąpienia stron od 35 umowy. Skutkiem zastosowania w umowie powyższych postanowień jest ograniczenie praw konsumentów oraz naruszenie ich interesów ekonomicznych. Uwzględniając powyższe, wskazane postanowienia należało zaklasyfikować, jako dotkliwe dla konsumentów Jednocześnie uwzględnić także należy, że ich stosowanie mogło rodzić zagrożenie dla wszystkich konsumentów, kontrahentów Spółki, lecz jedynie w niektórych przypadkach mogło ono znaleźć faktyczne zastosowanie. Rozważane w niniejszej decyzji zachowanie Spółki wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, co powodowało, że tym większa ilość osób mogła być zagrożona wskutek jego oddziaływania. Jednoczenie stwierdzić należy, że ujawniały się one na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, że konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć usługi budowlane nie należą do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę możliwość wyboru innej oferty, stopień zagrożenia rozważanymi praktykami należało ocenić jako umiarkowany. Podczas dokonywaniu oceny wagi naruszenia uwzględniono także długotrwały charakter praktyki, z uwagi na okres stosowania kwestionowanych postanowień, wynoszący ponad 1 rok. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonej praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów pozwoliło Prezesowi UOKIK na ustalenie, iż waga naruszenia stosowanego przez Spółkę w przedmiotowej sprawie – ze względu na wielość klauzul abuzywnych - kształtuje się na poziomie 0,6% przychodów osiągniętych przez niego w 2011r. Po ustaleniu kwoty bazowej przystąpiono do analizy, czy w tym zakresie niniejszej sprawie wystąpiły okoliczności łagodzące i obciążające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. W analizowanym zakresie sprawy nie dopatrzono się ani okoliczności obciążających, ani okoliczności łagodzących. Obliczona w ten sposób kara pieniężna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) w zakresie opisanym w pkt II sentencji została określona w wysokości 20.261 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy dwieście sześćdziesiąt jeden), co stanowi 0,6% przychodu Spółki oraz 6% maksymalnego wymiaru kary. Nakładając niniejszą decyzją kary pieniężne za naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…), Prezes UOKIK wziął pod uwagę, że ma ona charakter prewencyjny (ma zapobiegać podobnym naruszeniom w przyszłości i zniechęcać do naruszania prawa) oraz represyjny (nakładana jest za naruszenie ustawowych zakazów), zaś zagrożenie nią, czyli potencjalna możliwość nałożenia kary przez Prezesa UOKIK, nadaje jej charakter dyscyplinujący (vide: wyrok SN z dnia 7.04.2004r., sygn. akt: III SK 31/04). Biorąc pod uwagę powyższe kary pieniężne nałożone na Spółkę są adekwatna do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Decydując o nałożeniu kary pieniężnej i jej wysokości wzięto pod uwagę wszystkie wyżej opisane okoliczności. Orzeczona kara powinna również stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak, aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony należy też podkreślić wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanej sankcji oraz wyrazić nadzieję, że odniesie ona spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Z tych też względów orzeczono jak w pkt IV sentencji decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie (…) karę pieniężną należy uiścić w terminie14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . 36 Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie (…) Prezes UOKIK rozstrzyga o kosztach, w drodze postanowienia, które może być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. Natomiast w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie (…) jeżeli w wyniku postępowania Prezes UOKIK stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. Analogicznie - stosownie do treści przepisu art. 264 § 1 k.p.a. - jednocześnie z wydaniem decyzji organ administracji publicznej ustali w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich poniesienia oraz termin i sposób ich uiszczenia. Do kosztów postępowania – zgodnie z art. 263 § 1 k.p.a. - zalicza się (…) również koszty doręczenia stronom pism urzędowych. Postępowanie w sprawie stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostało wszczęte z urzędu, a w jego wyniku Prezes Urzędu - w pkt I, II i III sentencji decyzji - stwierdził naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…). Kosztami postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa UOKIK ze stroną i w związku z tym postanowiono obciążyć Spółkę kosztami postępowania w wysokości 26 zł (słownie: dwadzieścia sześć). Koszty niniejszego postępowania Spółką obowiązana jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). W przypadku jednak kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie V niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie (…) oraz art. 479 32 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 264 § 2 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…), przysługuje zażalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodniowym od dnia doręczenia niniejszej decyzji, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Leszek Piekarz Dyrektor Delegatury UOKIK w Krakowie Otrzymują: 1 x Radca prawny Aleksander Wójcik „Kurek Kościółek Wójcik” Kancelaria Radców Prawnych; Diament Plaza, ul. Dekerta 24, 30-703 Kraków 1 x a/a