RKR-53/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (0-12) 421-75-79, 421-74-98, E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-2712/MS- /12 Kraków, dnia 21 grudnia 2012r. DECYZJA Nr RKR – 53/2012 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz § 1 pkt 4 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów bezprawne, godzące w zbiorowe interesy konsumentów działania przedsiębiorcy ZACHODNIA 21 Spółka z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie, polegające na stosowaniu we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży” postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: 1. „Łączna cena w kwocie … złotych podlega/nie podlega comiesięcznej waloryzacji o dodatni miesięczny wskaźnik cen (zwany potocznie inflacją), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego. Waloryzacja dokonywana jest w ten sposób, iż na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, wliczając w to miesiąc, w którym zawarto niniejszą umowę, obliczany jest dzienny wskaźnik inflacji (wynikający z podzielenia wzrostu wskaźnika inflacji opublikowanego na koniec danego miesiąca przez GUS przez ilość dni miesiąca) i niezapłacona część łącznej ceny jest mnożona przez powołany w zdaniu poprzednim wskaźnik za każdy dzień danego miesiąca.” (pkt VII ust. 4); 2. „Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w ust. 1 może ulec zmianie w związku z opóźnieniem w wybudowaniu przedmiotu umowy na skutek ujawnionych w dzienniku budowy zdarzeń lub okoliczności zewnętrznych o czas ich działania, na które strona zobowiązana do sprzedaży pomimo zachowania należytej staranności nie miała wpływu, w tym w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisywania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć, a strona zobowiązana do kupna wyraża na to zgodę.” (pkt XI ust. 2 wzorca); 2 3. „Opóźnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, za które strona zobowiązana do sprzedaży ponosi odpowiedzialność powoduje obowiązek zapłaty przez stronę zobowiązaną do sprzedaży na rzecz strony zobowiązanej do kupna kary umownej w wysokości 0,05% wartości brutto przedmiotów tej umowy za każdy dzień zwłoki od łącznej wartości wpłaconych przez stronę zobowiązaną do kupna kwot, jednak nie więcej niż 5% tej wartości brutto przedmiotów niniejszej umowy.” (pkt XI ust. 6 wzorca); 4. „W razie dwukrotnego niestawienia się strony zobowiązanej do kupna lub jej należycie umocowanego pełnomocnika w wyznaczonych terminach odbioru, strona zobowiązana do sprzedaży dokona odbioru przedmiotu umowy samodzielnie oraz wyznaczy dodatkowy, siedmiodniowy termin na ostateczne przekazanie zobowiązanym do kupna kluczy do przedmiotu umowy.” (pkt XII lit. d wzorca); 5. „Strona zobowiązana do kupna oświadcza, że przyjęła do wiadomości fakt, iż powierzchnia użytkowa Lokalu Mieszkalnego może ulec zmianie po dokonaniu ostatecznego pomiaru, nie więcej jednak iż +/- 5%. Strony postanawiają, że w przypadku różnicy powierzchni użytkowej Lokalu Mieszkalnego powyżej 2% nadwyżka bądź niedomiar powierzchni będą wyrównywane w cenie ostatecznej poprzez proporcjonalne podwyższenie lub obniżenie ceny za Lokal Mieszkalny ustalonej w niniejszej umowie na kwotę brutto ……… złotych (……… złotych) za metr kwadratowy.” (pkt XV ust. 2 i 3 wzorca); 6. „Strona zobowiązana do sprzedaży zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych, a koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku i otoczenia, o ile takie zmiany okażą się konieczne, bez zmieniania projektu Lokalu Mieszkalnego chyba, że na tą ostatnią zmianę strona zobowiązana do kupna wyrazi zgodę.” (pkt XVI ust. 4 wzorca); 7. „Strona zobowiązana do sprzedaży może jednak odstąpić od niniejszej umowy w przypadkach następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do kupna: a) zwłoki większej niż 30 (trzydzieści) dni w dokonaniu przez stronę zobowiązaną do kupna którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, b) w razie nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna na zasadach określonych w par. XI tej umowy, chyba, że nie przystąpienie nastąpiło nie z winy strony zobowiązanej do kupna.” (pkt XVII ust. 3 wzorca); 8. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w punkcie 3 litera b) niniejszego paragrafu, strona zobowiązana do kupna zobowiązana będzie do zapłaty stronie zobowiązanej do sprzedaży kary umownej w wysokości 5% łącznej sprzedaży brutto. W tej sytuacji strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną, o której mowa w zdaniu poprzednim. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII ust. 4 wzorca); 3 9. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w punkcie 3 litera a) niniejszego paragrafu, zwróci ona stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone przez nią do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich zryczałtowane koszty związane z zawarciem, przygotowaniem i wykonywaniem niniejszej umowy w wysokości 5% łącznych cen sprzedaży brutto. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż 90 (dziewięćdziesięciu) dni od odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII ust. 5 wzorca); 10. „W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od niniejszej umowy z innych przyczyn niż podane w punktach 1 i 2 niniejszego ustępu strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną w wysokości 5% ceny sprzedaży. Zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVIII ust. 3 wzorca) oraz stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 7 stycznia 2012r. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na przedsiębiorcę ZACHODNIA 21 Spółka z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie, karę pieniężną w wysokości 32.936 zł (słownie: trzydzieści dwa tysiące dziewięćset trzydzieści sześć) z tytułu naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i ust 2 pkt 1 w/w ustawy w zakresie opisanym w pkt I sentencji decyzji, płatną do budżetu państwa. III. Na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331z późn. zm.) oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…) oraz stosownie art. 33 ust. 6 oraz § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, 4 obciąża się przedsiębiorcę ZACHODNIA 21 Spółka z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie kosztami opisanego na wstępie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów oraz zobowiązuje się tego przedsiębiorcę do zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kosztów postępowania w kwocie 26 zł (słownie: dwadzieścia sześć) w terminie 14 dni od uprawomocnienia się decyzji. UZASADNIENIE W dniu 2.04.2012r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - zwany dalej „Prezesem UOKIK” – wszczął, w związku z zawiadomieniem Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Warszawie, z urzędu postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy warunki umów zawieranych w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę „ZACHODNIA 21 Spółka z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie - zwanego dalej „Spółką” - nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą o ochronie (…)” oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. W toku postępowania ustalono, że Spółka świadczy usługi deweloperskie, których przedmiotem jest budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych oraz dokonano analizy wzorców umowy stosowanych przez tego przedsiębiorcę. Ustalono, że Spółka aktualnie prowadzi inwestycję w Krakowie przy ul. Zachodniej, a przeprowadzona analiza wykazała, że stosowany przez Spółkę w obrocie z konsumentami wzorzec umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży” zawiera postanowienia, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. – zwanego dalej „Rejestrem”, które mogą stanowić naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jako bezprawne działanie przedsiębiorcy. Mając powyższe na uwadze, postanowieniem nr RKR-164/2012 z dnia 22.06.2012r. - zmienionym postanowieniem nr RKR-186/2012 z dnia 11.07.2012r. - Prezes UOKIK wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez ZACHODNIA 21 Spółka z o.o. Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), polegających na stosowaniu w w/w wzorcach umowy wykorzystywanych przez tę Spółkę postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do „Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone”. Odpowiadając na zarzuty postawione w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, Spółka w piśmie z dnia 7.08.2012r. potwierdziła fakt stosowania wzorca umów o treści zakwestionowanej przez Prezesa UOKIK oraz poinformowała, że wzorzec ten był przedstawiany konsumentom do negocjacji. Podkreśliła, że umowa była w każdym przypadku indywidualnie negocjowana konsumentami, a zatem brak jest podstaw do przyjęcia, że stosuje ona wzorce umów. Podniosła także, iż od 2011 nie ma ofercie wolnych lokali i zwiazku z tym nie zawiera już nowych umów z konsumentami. Oświadczyła również, że wyraża gotowość – w przypadku stwierdzenia przez któregokolwiek z konsumentów, iż zawarta z nim umowa nie była indywidualnie negocjowana – zaproponowania aneksu zmieniającego zakwestionowane przez tego konsumenta postanowienia. W kolejnym piśmie z dnia 24.09.2012r. Spółka 5 doprecyzowała złożone wyjaśnienia i poinformowała, że ostatnia umowa z konsumentem wg przy użyciu kwestionowanego wzorca umowy została zawarta w dniu 27.11.2011r. Ponadto na skutek rozwiązania umowy z jednym z klientów i zwolnienia mieszkania została zawarta jeszcze jedna umowa w dniu 7.01.2012r. Jednocześnie Spółka wyraziła gotowość wprowadzenia aneksów do umów zawartych z konsumentami, jeżeli w ocenie Prezesa UOKIK zostały naruszone przepisy ustawy o ochronie (…). Postanowieniem RKR-165/2012 z dnia 22.06.2012r. Prezes UOKIK z urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego. Prezes UOKIK ustalił następujący stan faktyczny: Spółka prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, nr KRS 0000324744. Zakres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej obejmuje m.in. wykonywanie robót budowlanych, w tym budowę i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na terenie Krakowa. W kontaktach z klientami, w tym z konsumentami Spółka posługuje się wzorcem umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży”. We wszystkich przypadkach klienci Spółki otrzymywali wzorzec umów, będący następnie przedmiotem negocjacji. W konsekwencji klienci podpisywali umowy, w których mogły być wprowadzane pewne odstępstwa od wzorca, dokonując zakupu świadczonych przez Spółkę usług. Doręczany konsumentom wzorzec umowy był sporządzony przez Spółkę przed zawarciem umowy i zawierał gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iż stosowała ona w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza wskazanych wyżej dokumentów pozwoliła na postawienie Spółce zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w w/w wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży” postanowień, o następującej treści: 1. „Łączna cena w kwocie … złotych podlega/nie podlega comiesięcznej waloryzacji o dodatni miesięczny wskaźnik cen (zwany potocznie inflacją), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego. Waloryzacja dokonywana jest w ten sposób, iż na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, wliczając w to miesiąc, w którym zawarto niniejszą umowę, obliczany jest dzienny wskaźnik inflacji (wynikający z podzielenia wzrostu wskaźnika inflacji opublikowanego na koniec danego miesiąca przez GUS przez ilość dni miesiąca) i niezapłacona część łącznej ceny jest mnożona przez powołany w zdaniu poprzednim wskaźnik za każdy dzień danego miesiąca.” (pkt VII ust. 4); 2. „Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w ust. 1 może ulec zmianie w związku z opóźnieniem w wybudowaniu przedmiotu umowy na skutek ujawnionych w dzienniku budowy zdarzeń lub okoliczności zewnętrznych o czas ich działania, na które strona zobowiązana do sprzedaży pomimo zachowania należytej staranności nie miała wpływu, w tym w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość 6 prowadzenia robót budowlanych, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisywania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć, a strona zobowiązana do kupna wyraża na to zgodę.” (pkt XI ust. 2 wzorca); 3. „Opóźnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, za które strona zobowiązana do sprzedaży ponosi odpowiedzialność powoduje obowiązek zapłaty przez stronę zobowiązaną do sprzedaży na rzecz strony zobowiązanej do kupna kary umownej w wysokości 0,05% wartości brutto przedmiotów tej umowy za każdy dzień zwłoki od łącznej wartości wpłaconych przez stronę zobowiązaną do kupna kwot, jednak nie więcej niż 5% tej wartości brutto przedmiotów niniejszej umowy.” (pkt XI ust. 6 wzorca); 4. „W razie dwukrotnego niestawienia się strony zobowiązanej do kupna lub jej należycie umocowanego pełnomocnika w wyznaczonych terminach odbioru, strona zobowiązana do sprzedaży dokona odbioru przedmiotu umowy samodzielnie oraz wyznaczy dodatkowy, siedmiodniowy termin na ostateczne przekazanie zobowiązanym do kupna kluczy do przedmiotu umowy.” (pkt XII lit. d wzorca); 5. „Strona zobowiązana do kupna oświadcza, że przyjęła do wiadomości fakt, iż powierzchnia użytkowa Lokalu Mieszkalnego może ulec zmianie po dokonaniu ostatecznego pomiaru, nie więcej jednak iż +/- 5%. Strony postanawiają, że w przypadku różnicy powierzchni użytkowej Lokalu Mieszkalnego powyżej 2% nadwyżka bądź niedomiar powierzchni będą wyrównywane w cenie ostatecznej poprzez proporcjonalne podwyższenie lub obniżenie ceny za Lokal Mieszkalny ustalonej w niniejszej umowie na kwotę brutto ……… złotych (……… złotych) za metr kwadratowy.” (pkt XV ust. 2 i 3 wzorca); 6. „Strona zobowiązana do sprzedaży zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych, a koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku i otoczenia, o ile takie zmiany okażą się konieczne, bez zmieniania projektu Lokalu Mieszkalnego chyba, że na tą ostatnią zmianę strona zobowiązana do kupna wyrazi zgodę.” (pkt XVI ust. 4 wzorca); 7. „Strona zobowiązana do sprzedaży może jednak odstąpić od niniejszej umowy w przypadkach następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do kupna: a) zwłoki większej niż 30 (trzydzieści) dni w dokonaniu przez stronę zobowiązaną do kupna którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, b) w razie nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna na zasadach określonych w par. XI tej umowy, chyba, że nie przystąpienie nastąpiło nie z winy strony zobowiązanej do kupna.” (pkt XVII ust. 3 wzorca); 8. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w punkcie 3 litera b) niniejszego paragrafu, strona zobowiązana do kupna zobowiązana będzie do zapłaty stronie zobowiązanej do sprzedaży kary umownej w wysokości 5% łącznej sprzedaży brutto. W tej sytuacji strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną, o której mowa w 7 zdaniu poprzednim. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII ust. 4 wzorca); 9. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w punkcie 3 litera a) niniejszego paragrafu, zwróci ona stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone przez nią do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich zryczałtowane koszty związane z zawarciem, przygotowaniem i wykonywaniem niniejszej umowy w wysokości 5% łącznych cen sprzedaży brutto. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż 90 (dziewięćdziesięciu) dni od odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII ust. 5 wzorca); 10. „W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od niniejszej umowy z innych przyczyn niż podane w punktach 1 i 2 niniejszego ustępu strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną w wysokości 5% ceny sprzedaży. Zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVIII ust. 3 wzorca) W tym miejscu należy zauważyć, iż do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zostały wpisane, na podstawie art. 479 45 k.p.c ., postanowienia, które są tożsame z przedmiotowymi klauzulami zakwestionowanymi przez Prezesa UOKIK. Są to postanowienia o następującej treści (wg numeracji sentencji decyzji): Ad I.1. - „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (wpis nr 885 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca." (wpis nr 1386 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05) - „Po wpłaceniu przez Nabywcę wszystkich rat wynikających z harmonogramu, a także po wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej, Edbud dokona korekty ceny wymienionej w ust. 1, a następnie ją zwaloryzuje. Waloryzacja dokonana będzie z zastosowaniem 8 publikowanych przez GUS wskaźników zmian cen (publikacja GUS pt. "Ceny robót budowlano - montażowych i obiektów budowlanych", tablica 2 "Wskaźniki cen i niektórych budynków i budowli", symbol BKOB 112, Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) w stosunku do poziomu cen określonego w ust. 1 i uwzględniać będzie terminy i wielkość dokonanych wpłat. Wpłaty podlegają waloryzacji do dnia faktycznej zapłaty. Waloryzacja będzie uwzględniona w rozliczeniu końcowym, jeżeli wzrost skorygowanej ceny przekroczy 1% jej wartości wyjściowej” (wpis nr 1385 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05) - „W przypadku, gdy w okresie obowiązywania umowy skumulowany wskaźnik inflacji, obliczony na podstawie miesięcznych wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, publikowanych przez Prezesa GUS w Biuletynie Statystycznym GUS, za okres liczony od miesiąca, w którym została podpisana umowa do miesiąca, w którym dokonana została ostatnia wpłata przekroczy wartość 1%. Cena zostanie podwyższona o kwotę waloryzacji warunkowej.” (wpis nr 1498 dokonany na podstawie wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28.03.2008r. sygn. akt VI ACa 1078/07) - „Strony ustalają, iż cena podlega zwiększeniu w oparciu „o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych” GUS (wskaźnik wyliczany miesiąc do miesiąca, z wyłączeniem sytuacji, gdy stawka wskaźnika jest ujemna), począwszy od dnia zawarcia Umowy. W przypadku, gdy w analogicznym okresie „wskaźnik cen produkcji budowlano- montażowej” GUS będzie wyższy niż wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych", wówczas cena zostanie zwaloryzowana według „wskaźnika cen produkcji budowlanomontażowej” GUS. Cena wskazana w ust. 1 będzie waloryzowana miesięcznie, według zasad określonych w niniejszym ustępie, nie dłużej niż do terminu wskazanego w par. 6 ust. 1 i 2. Kwotę waloryzacji, obliczoną według powyższych zasad Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie wymagalności ostatniej części ceny, nie później niż przed odbiorem lokalu. Sprzedający przedstawi Kupującemu wyliczenie waloryzacji wraz z zawiadomieniem o możliwości odbioru lokalu.” (wpis nr 1883 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 27.07.2009r., sygn. akt XVII Amc 335/09) Ad I.2. - „Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu.” (wpis nr 882 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.” (wpis nr 1382 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). - „Nie przewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, - w szczególności spowodowane przedłużającą się procedurą 9 zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul lub też niesprzyjających warunków atmosferycznych - będą skutkowały przesunięciem terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy Budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu i zawarcia umowy przyrzeczonej, bez konieczności podpisywania aneksów do niniejszej umowy przedwstępnej.” (wpis nr 1475 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07), Ad I.3. - „Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.” (wpis nr 1202 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 43/06), - „W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%.” (wpis nr 1392 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), - „Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy.” (wpis nr 1396 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28.12.2007r., sygn. akt XVII Amc 98/07), - „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%.” (wpis nr 1644 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 24.03.2009r., sygn. akt XVII Amc 323/08). Ad I.4. - „Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.” (wpis nr 1442 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). Ad I.5. - „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.” (wpis nr 227 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. akt XVII Amc 47/03) - „W przypadku, gdy powierzchnia Apartamentu ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni, o której mowa w par. 2 o więcej niż 3 (trzy) procent tej powierzchni, Strona sprzedająca jest upoważniona do żądania odpowiedniej dopłaty ( w przypadku zwiększenia powierzchni) lub zobowiązana do zwrotu Stronie kupującej odpowiedniej kwoty uiszczonej ceny ( w przypadku zmniejszenia powierzchni).” (wpis nr 1379 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07), - „Strony postanawiają że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego Lokalu Mieszkalnego nie mają wpływu na cenę Lokalu Mieszkalnego. Jeżeli zmiany w 10 powierzchni użytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej.” (wpis nr 1478 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07), - „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… o obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej skazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. Umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (wpis nr 1540 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 12.11.2007r., sygn. akt XVII Amc 108/07). Ad I.6. - „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” (wpis nr 852 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05) - „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów /tarasów/ ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym." (wpis nr 1381 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2005r. sygn. akt XVII Amc 126/05) - „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (wpis nr 1439 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06), - „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3" (wpis nr 2475 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). Ad I.7. - „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) 11 odsetek określonych w par. 2 pkt. 7.” (wpis nr 1350 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 31.10.2007r., sygn. akt XVII Amc 90/07), - „ Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” (wpis nr 1375 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07), - „Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9.” (wpis nr 1471 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07). Ad I.8.,I.9. oraz I.10. - „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” (wpis nr 1 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 11.03.2002r., sygn. akt XVII Amc 30/01), - „W przypadku rezygnacji przez Przyszłego Użytkownika (Członka Spółdzielni) z finansowania inwestycji wpłacona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spółdzielnia potrąci z wpłaconej kwoty 5% tytułem kosztów obsługi i podjętego ryzyka. Zwrot kwoty po potrąceniu w/w kosztów nastąpi w terminie 30 dni od daty wstąpienia nowego Członka Spółdzielni w miejsce członka występującego (rezygnującego).” (wpis nr 288 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 21.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 69/03), - „W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujacy odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegają waloryzacji i nie są oprocentowane. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu, jeżeli nowy nabywca tego samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy, to Sprzedający zwróci Kupującemu wpłacone przez niego kwoty po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna tytułem kary umownej. W tym przypadku zwrot nastąpi w terminie 30 dni od upływu 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy.” (wpis nr 887 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18.05.2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03), - „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu.” (wpis nr 982 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 6.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 139/05), 12 - „W przypadku odstąpienia od umowy w trybie par. 8 ust. 4, Nabywca zapłaci EDBUD- owi karę umowną w wysokości 5% wartości umowy oraz pokryje koszty opisane w par. 8 ust. 5. Nabywca wyraża zgodę na potrącenie w/w kwot z środków podlegających zwrotowi.” (wpis nr 1394 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), - „W takim przypadku Activ Investment zwróci Kupującemu wszystkie wpłacone przez niego zgodnie z niniejsza Umową nominalne kwoty, o których mowa w par. 2 ust. 3, potrącając z nich karę umowną w wysokości 10% ceny Lokalu Mieszkalnego brutto określonej w par. 1 ust. 2, przy czym zwrot wymienionych kwot nastąpi w terminie do 30 (trzydziestu) dni po zawarciu przez Activ Investment z innym nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego będący przedmiotem niniejszej umowy.” (wpis nr 1472 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07). - „Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy pociąga za sobą przepadek na rzecz Budrem kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych). Pozostałe do rozliczenia środki finansowe zostaną zwrócone Nabywcy wg ich nominalnej wartości w dniu wpłaty, na wskazany przez niego rachunek bankowy lub gotówką w terminie 30 dni od daty pisemnego powiadomienia o odstąpieniu od umowy.” (wpis nr 356 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 99/03), - „Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy.” (wpis nr 1390 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Mając powyższe ustalenia na uwadze Prezes UOKIK zważył, co następuje: Treść art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym. Oznacza to, że warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców - naruszając jej przepisy – stanowią potencjalne zagrożenie interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy treści wzorców umowy stosowanych przez Spółkę wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych ich treścią aktualnych i potencjalnych klientów dewelopera, którym - na gruncie art. 4 ust. 11 ustawy o ochronie (…) - przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKIK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą albo mogli być klientami Spółki. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iż każde naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKIK działań przewidzianych w ustawie o ochronie (...). W tym stanie rzeczy przyjąć należy, iż do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy w/w ustawy, a dotyczące jej postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Stosownie do treści art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) – „przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie 13 przedsiębiorcy”. Aby możliwe było zatem stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: 1. działania przedsiębiorcy winny mieć bezprawny charakter, tzn. być sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami, a jednocześnie 2. działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić należy, iż bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezależnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, że przepisy w/w ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23.06.2006r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), stwierdzając, iż art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej jednak, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co SOKIK potwierdził w innym wyroku z dnia 25.03.2004r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKIK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, że wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w 14 art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z późń. zm.) praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2003r. (sygn. akt III CZP 95/03), stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13.07.2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny UOKIK] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. 15 Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowane przez organ antymonopolowy zapisy wzorca umowy stosowane przez Spółkę przy świadczeniu usług deweloperskich, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKIK wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Dodatkowo podkreślenia wymaga okoliczność, że wszystkie postanowienia wpisane do Rejestru, które zostały wskazane w sentencji niniejszej decyzji dotyczą w szczególności deweloperów oraz towarzystw budownictwa społecznego, co oznacza, iż zachodzi tożsamość stosunków prawnych. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.1. sentencji decyzji o treści: „Łączna cena w kwocie … złotych podlega/nie podlega comiesięcznej waloryzacji o dodatni miesięczny wskaźnik cen (zwany potocznie inflacją), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego. Waloryzacja dokonywana jest w ten sposób, iż na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, wliczając w to miesiąc, w którym zawarto niniejszą umowę, obliczany jest dzienny wskaźnik inflacji (wynikający z podzielenia wzrostu wskaźnika inflacji opublikowanego na koniec danego miesiąca przez GUS przez ilość dni miesiąca) i niezapłacona część łącznej ceny jest mnożona przez powołany w zdaniu poprzednim wskaźnik za każdy dzień danego miesiąca.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 885 i 1386, 1385, 1498 oraz 1883, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Wszystkie te bowiem postanowienia - zarówno stosowane przez Spółkę, jak i powołane wyżej, wpisane do Rejestru - dotyczącą wzrostu cen nieruchomości lokalowych sprzedawanych przez Spółkę spowodowanego waloryzacją wynagrodzenie developera lub zmianami wysokości stawki podatku VAT. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny (vide: E. Łętowska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz” , CH BECK 2000, s. 108) i judykatury, w każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. Powyższa zmiana ceny obejmuje także swoim zakresem zmiany spowodowane waloryzacją o wskazane w umowie wskaźniki, bądź o wskaźniki GUS, albo zwiększeniem obciążeń podatkowych, w tym podatku VAT, co potwierdzają wyroki SOKIK uznające za niedozwolone następujące postanowienia: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) oraz „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). W uzasadnieniu tego ostatniego wyroku SOKIK stwierdził, że „zakwestionowane postanowienie, w zakresie w jakim pozwala pozwanemu na podwyższenie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, odzwierciedla niedozwoloną klauzulę umowną wskazaną przez ustawodawcę w art. 385³ pkt 2 k.c.” Analogicznie SOKIK uznał za niedozwolone postanowienia umowne, wprowadzające do umów deweloperskich klauzule waloryzacyjne, oparte na wskaźnikach Głównego Urzędu Statystycznego. Jako przykład można wskazać następujące postanowienia: „Po wpłaceniu przez Nabywcę wszystkich rat wynikających z harmonogramu, a także po wykonaniu inwentaryzacji powykonawczej, Edbud dokona korekty ceny wymienionej w ust. 1, a następnie ją zwaloryzuje. Waloryzacja dokonana 16 będzie z zastosowaniem publikowanych przez GUS wskaźników zmian cen (publikacja GUS pt. "Ceny robót budowlano - montażowych i obiektów budowlanych", tablica 2 "Wskaźniki cen i niektórych budynków i budowli", symbol BKOB 112, Budynki o dwóch mieszkaniach i wielomieszkaniowe) w stosunku do poziomu cen określonego w ust. 1 i uwzględniać będzie terminy i wielkość dokonanych wpłat. Wpłaty podlegają waloryzacji do dnia faktycznej zapłaty. Waloryzacja będzie uwzględniona w rozliczeniu końcowym, jeżeli wzrost skorygowanej ceny przekroczy 1% jej wartości wyjściowej” (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), „W przypadku, gdy w okresie obowiązywania umowy skumulowany wskaźnik inflacji, obliczony na podstawie miesięcznych wskaźników wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, publikowanych przez Prezesa GUS w Biuletynie Statystycznym GUS, za okres liczony od miesiąca, w którym została podpisana umowa do miesiąca, w którym dokonana została ostatnia wpłata przekroczy wartość 1%. Cena zostanie podwyższona o kwotę waloryzacji warunkowej.” (vide: wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28.03.2008r. sygn. akt VI ACa 1078/07)) oraz „Strony ustalają, iż cena podlega zwiększeniu w oparciu „o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych” GUS (wskaźnik wyliczany miesiąc do miesiąca, z wyłączeniem sytuacji, gdy stawka wskaźnika jest ujemna), począwszy od dnia zawarcia Umowy. W przypadku, gdy w analogicznym okresie „wskaźnik cen produkcji budowlano-montażowej” GUS będzie wyższy niż wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych", wówczas cena zostanie zwaloryzowana według „wskaźnika cen produkcji budowlanomontażowej” GUS. Cena wskazana w ust. 1 będzie waloryzowana miesięcznie, według zasad określonych w niniejszym ustępie, nie dłużej niż do terminu wskazanego w par. 6 ust. 1 i 2. Kwotę waloryzacji, obliczoną według powyższych zasad Kupujący zobowiązuje się wpłacić w terminie wymagalności ostatniej części ceny, nie później niż przed odbiorem lokalu. Sprzedający przedstawi Kupującemu wyliczenie waloryzacji wraz z zawiadomieniem o możliwości odbioru lokalu.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 27.07.2009r., sygn. akt XVII Amc 335/09). A zatem analizowane postanowienie jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz narusza interesy konsumentów. Również postanowienie wskazane w pkt I.2. sentencji decyzji o treści: „Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w ust. 1 może ulec zmianie w związku z opóźnieniem w wybudowaniu przedmiotu umowy na skutek ujawnionych w dzienniku budowy zdarzeń lub okoliczności zewnętrznych o czas ich działania, na które strona zobowiązana do sprzedaży pomimo zachowania należytej staranności nie miała wpływu, w tym w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisywania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć, a strona zobowiązana do kupna wyraża na to zgodę.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 882, 1382, oraz 1475 które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie oraz postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie, bądź nienależyte wykonanie umowy spowodowane okolicznościami określonymi przez niego jako „działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych” . Pokreślenia wymaga, że nie każda spośród wymienionych przez Spółkę okoliczności może być uznana za uzasadnienie wyłączenia odpowiedzialności developera za zwłokę w realizacji przedmiotu umowy, czego dowodem są powołane wyroki SOKIK, w których Sąd konsekwentnie i jednoznacznie uznał, że takie okoliczności nie stanowią przesłanki 17 egzoneracyjnej, albowiem nie można wykluczyć, iż przyczyną okoliczności faktycznych albo prawnych, do których można zaliczyć przedłużanie postępowań przed organami administracyjnymi są działania lub zaniechania developera, czy też brak jego należytej staranności. „Nie przewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, - w szczególności spowodowane przedłużającą się procedurą zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul lub też niesprzyjających warunków atmosferycznych - będą skutkowały przesunięciem terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy Budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu i zawarcia umowy przyrzeczonej, bez konieczności podpisywania aneksów do niniejszej umowy przedwstępnej.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07). W ocenie Prezesa UOKIK należy zgodzić się ze stanowiskiem SOKIK, albowiem działający z należytą starannością przedsiębiorca może i powinien podjąć działania, które zapobiegałyby ewentualnym skutkom przedłużenia procedur administracyjnych. Także pozostałe okoliczności wymienione przez Spółkę, jak „działania innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych” wydają się mieć – w świetle powołanych wyroków – wątpliwy wpływ na ewentualne przedłużenie procesu inwestycyjnego. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność dewelopera w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto – mimo pewnych różnic semantycznych –jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Postanowienie wskazane w pkt I.3. sentencji decyzji o treści: „Opóźnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, za które strona zobowiązana do sprzedaży ponosi odpowiedzialność powoduje obowiązek zapłaty przez stronę zobowiązaną do sprzedaży na rzecz strony zobowiązanej do kupna kary umownej w wysokości 0,05% wartości brutto przedmiotów tej umowy za każdy dzień zwłoki od łącznej wartości wpłaconych przez stronę zobowiązaną do kupna kwot, jednak nie więcej niż 5% tej wartości brutto przedmiotów niniejszej umowy.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1202, 1392, 1396 oraz 1644, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą możliwości dochodzenia kary umownej w przypadku zwłoki w zakończeniu budowy i ograniczenia jej wysokości przez Spółkę. Wprawdzie developer wprowadza możliwość poniesienia odpowiedzialności kontraktowej ze nieterminową realizację inwestycji, jednakże dokonuje jednocześnie ograniczenia ciążącej na nim odpowiedzialności. W rozważanym przypadku ograniczenie tej odpowiedzialności następuje poprzez ograniczenie wysokości kary umownej do 5%. Tego rodzaju klauzule - tj. dopuszczające możliwość umownego ograniczenia przez Spółkę odpowiedzialności z tytułu nieterminowego wykonania obowiązków określonych w umowie - zostały przez SOKiK zakazane ze względu naruszenie dobrych obyczajów. Sąd uznał za niedozwolone następujące postanowienia umowne: „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 9.09.2004r., sygn. akt XVII Amc 12/04), Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 16.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 43/06), „W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), „Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy.” (vide: wyrok 18 SOKiK z dnia 28.12.2007r., sygn. akt XVII Amc 98/07) oraz „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 24.03.2009r., sygn. akt XVII Amc 323/08). W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.4. sentencji decyzji o treści: „W razie dwukrotnego niestawienia się strony zobowiązanej do kupna lub jej należycie umocowanego pełnomocnika w wyznaczonych terminach odbioru, strona zobowiązana do sprzedaży dokona odbioru przedmiotu umowy samodzielnie oraz wyznaczy dodatkowy, siedmiodniowy termin na ostateczne przekazanie zobowiązanym do kupna kluczy do przedmiotu umowy.” jest tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1422, które zostało wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno bowiem postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i klauzula wpisana do Rejestru dotyczą dokonania przez dewelopera samodzielnego odbioru mieszkania w przypadku, gdy konsument nie stawia się na odbiór lokalu albo stawiwszy się odmawia podpisania protokołu odbioru. Zdaniem SOKIK działanie przedsiębiorcy, który w takiej sytuacji dokonuje jednostronnego odbioru mieszkania stanowi działanie naruszające dobre obyczaje, albowiem „(…) dopuszczenie przez umowę samodzielnego odbioru mieszkania bez ponownego wezwania konsumenta narusza jego interesy w sposób znaczący. Wskazać należy, że kwestionowane postanowienie dotyczy ponownego odbioru, po usunięciu zgłoszonych przez konsumenta usterek. Tymczasem postanowienie to dąży do uniemożliwienia konsumentowi zbadanie, czy usterki te rzeczywiście zostały usunięte przez jego kontrahenta. Postanowienie to jest rażąco sprzeczne z dobrymi obyczajami, bowiem dąży do wyeliminowania prawa kupującego do zbadania jakości rzeczy mu sprzedanej, w ten sposób postanowienie to kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami” (vide: wyrok SOKIK z dnia 27.04.2007r. sygn. akt XVII Amc 14/06). A zatem analizowane postanowienie – mimo pewnych różnic semantycznych – jest tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz rażąco narusza interesy konsumentów. Zdaniem Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt I.5. sentencji decyzji o treści: „Strona zobowiązana do kupna oświadcza, że przyjęła do wiadomości fakt, iż powierzchnia użytkowa Lokalu Mieszkalnego może ulec zmianie po dokonaniu ostatecznego pomiaru, nie więcej jednak iż +/- 5%. Strony postanawiają, że w przypadku różnicy powierzchni użytkowej Lokalu Mieszkalnego powyżej 2% nadwyżka bądź niedomiar powierzchni będą wyrównywane w cenie ostatecznej poprzez proporcjonalne podwyższenie lub obniżenie ceny za Lokal Mieszkalny ustalonej w niniejszej umowie na kwotę brutto ……… złotych (……… złotych) za metr kwadratowy.” jest tożsame treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 227, 1379, 1478, 1540, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno postanowienie stosowane przez Spółę, jak i postanowienia wpisane do rejestru dotyczącą powierzchni lokalu mieszkalnego, którego budowa jest przedmiotem umowy. Wprawdzie stosowane przez Spółkę postanowienie zawiera zapis, że w przypadku różnicy w powierzchni przekraczającej 4% każda ze stron ma prawo żądania od drugiej strony, bądź dopłaty bądź zwrotu nadpłaty, to wzorzec nie zawiera zapisu uprawniającego w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję (vide: E. Łętowska „ Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. 19 Komentarz” , CH BECK 2000, s. 108) i judykaturę postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do zmiany cech swojego świadczenia – w tym istotnych, mających wpływ na jego wartość dla konsumenta - stanowią w świetle art. 385 1 § 1 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. Tytułem przykładu można wskazać orzeczenia SOKIK, który w wielu już przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 10.10.2004r., sygn. akt XVII Amc 47/03), „W przypadku, gdy powierzchnia Apartamentu ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni, o której mowa w par. 2 o więcej niż 3 (trzy) procent tej powierzchni, Strona sprzedająca jest upoważniona do żądania odpowiedniej dopłaty ( w przypadku zwiększenia powierzchni) lub zobowiązana do zwrotu Stronie kupującej odpowiedniej kwoty uiszczonej ceny ( w przypadku zmniejszenia powierzchni).” (vide: wyrok SOKIK z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07), „Strony postanawiają że zmiany w powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego Lokalu Mieszkalnego nie mają wpływu na cenę Lokalu Mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07) oraz „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… o obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej skazanej w par. 2 pkt l niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. Umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze.” (vide: wyroku SOKiK z dnia 12.11.2007r., sygn. akt XVII Amc 108/07). W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Także w ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.6. sentencji decyzji o treści: „Strona zobowiązana do sprzedaży zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych, a koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku i otoczenia, o ile takie zmiany okażą się konieczne, bez zmieniania projektu Lokalu Mieszkalnego chyba, że na tą ostatnią zmianę strona zobowiązana do kupna wyrazi zgodę.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 852, 1381, 1439 oraz 2475, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i postanowienia wpisane do rejestru dotyczącą zmian projektu budynku, którego budowa jest przedmiotem umowy lub projektu zagospodarowania jego otoczenia. Wprawdzie stosowane przez Spółkę postanowienie zawiera ograniczenie, że zmiana projektu nie będzie dotyczyć projektu mieszkania, to wzorzec nie zawiera zapisów uprawniających w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy albo ogranicza to uprawnienie do sytuacji, gdy zmiana dotyczy projektu mieszkania. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję (vide: E. Łętowska „ Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz” , ibidem) i judykaturę postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do zmiany cech swojego świadczenia – w tym istotnych, mających wpływ na 20 jego wartość dla konsumenta - stanowią w świetle art. 385 1 § 1 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. SOKIK w wielu już przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” (vide: wyrok SOKIK z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05), „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym." (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2005r. sygn. akt XVII Amc 126/05), „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06) oraz „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3" (vide: wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). W przypadku analizowanego postanowienia tożsamość klauzul polega na wprowadzeniu zmian do dokumentacji projektowej bez przyznania konsumentowi uprawnienia do odstąpienia od umowy. Essentialia negotii w przypadku umowy developerskiej stanowi zarówno budynek mieszkalny, jak i znajdujący się w nim lokal mieszkalny, które są określone przez dokumentację projektową składającą się z projektu budowlanego i projektu technicznego oraz projektu zagospodarowania otoczenia budynku. Wprowadzanie zmian do tej dokumentacji niekoniecznie musi skutkować zmianami powierzchni lokalu mieszkalnego, ale innymi zmianami, które mogą okazać się nie do zaakceptowania dla konsumenta. W konsekwencji brak możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieakceptowania zmian wynikających ze zmienionej dokumentacji projektowej narusza interesy konsumentów. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Również postanowienie wskazane w pkt I.7. sentencji decyzji o treści: „Strona zobowiązana do sprzedaży może jednak odstąpić od niniejszej umowy w przypadkach następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do kupna: a) zwłoki większej niż 30 (trzydzieści) dni w dokonaniu przez stronę zobowiązaną do kupna którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, b) w razie nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna na zasadach określonych w par. XI tej umowy, chyba, że nie przystąpienie nastąpiło nie z winy strony zobowiązanej do kupna.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1350, 1375 oraz 1471, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą sytuacji, w której po upływie określonego w umowie terminu zwłoki konsumenta w realizacji jego zobowiązań, jak np. zapłata rat z tytułu zapłaty za mieszkanie Spółka uzyskuje prawo – bez konieczności uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia i wyznaczenia dodatkowego 21 terminu do jego spełnienia - odstąpienia od niej. W takim przypadku na mocy innych postanowień wzorca umowy Spółka jest uprawniona do zwrotu konsumentowi wpłaconych przez niego środków pieniężnych w wysokości nominalnej (bez odsetek). Tego rodzaju klauzule - tj. dopuszczające możliwość rozwiązania umowy przez profesjonalistę wskutek zwłoki konsumenta w spełnieniu świadczenia pieniężnego bez uprzedniego wezwania do zapłaty – zostały przez SOKiK zakazane ze względu naruszenie dobrych obyczajów, który uznał za niedozwolone postanowienia umowne następujące postanowienia: „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 31.10.2007r., sygn. akt XVII Amc 90/07) oraz „Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07). Z kolei wyrokiem z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07, w którym SOKIK uznał za niedozwolone postanowienie o treści : „ Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” W uzasadnieniu do tego wyroku Sąd stwierdził, że „zapis kształtujący prawa i obowiązki strony kupującej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i tym samym rażąco naruszający jej interesy w zakresie w jakim ustanawia dla strony sprzedającej prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia stronie kupującej dodatkowego terminu do wykonania ciążącego na niej obowiązku zapłaty ceny czy też innych należności. Postanowienie to stoi bowiem w sprzeczności z dyspozycją art. 491 § 1 k.c., której treść winna być uwzględniona przy konstruowaniu przez stronę sprzedającą wzorca przedwstępnej umowy sprzedaży (będącej umową wzajemna.). Sąd Okręgowy w tym zakresie w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 22 listopada 2005 r. (sygn. akt VI ACa 177/2005), zgodnie z którym nie uwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów, treści przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, że proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niż rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeżeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, należy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami. W konsekwencji nie wyznaczenie w kwestionowanym zapisie stronie kupującej będącej w zwłoce w wykonaniu ciążącego na niej obowiązku dodatkowego terminu do jego spełnienia stanowi naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w 385¹ § 1 k.c.” W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Również postanowienia wskazane w pkt I.8., I.9., I.10. sentencji decyzji o treści: - „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w punkcie 3 litera b) niniejszego paragrafu, strona zobowiązana do kupna zobowiązana będzie do zapłaty stronie zobowiązanej do sprzedaży kary umownej w wysokości 5% łącznej sprzedaży brutto. W tej sytuacji strona zobowiązana do 22 sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną, o której mowa w zdaniu poprzednim. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.”; - „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w punkcie 3 litera a) niniejszego paragrafu, zwróci ona stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone przez nią do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich zryczałtowane koszty związane z zawarciem, przygotowaniem i wykonywaniem niniejszej umowy w wysokości 5% łącznych cen sprzedaży brutto. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż 90 (dziewięćdziesięciu) dni od odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.”; - „W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od niniejszej umowy z innych przyczyn niż podane w punktach 1 i 2 niniejszego ustępu strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną w wysokości 5% ceny sprzedaży. Zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVIII ust. 3 wzorca) są – w ocenie Prezesa UOKIK - tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1, 288, 887, 982, 1394, 1472, 356 oraz 1390, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą trzech problemów, a mianowicie: - potrącenia określonej kwoty pieniężnej z tytułu rozwiązania, bądź odstąpienia od umowy przez konsumenta z przyczyn leżących po jego stronie, - terminu rozliczenia pomiędzy deweloperem a konsumentem w przypadku odstąpienia konsumenta od umowy oraz - zwrotu przez developera konsumentowi wpłaconych przez niego środków w wysokości nominalnej. Tego rodzaju klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo analizowane przez SOKIK, który w wielu przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone. W szczególności Sąd zakwestionował wysokość odstępnego, kar umownych lub innych zastrzeżonych kwot z tego tytułu. Jako przykład można wskazać powołane w przedmiotowej decyzji wyroki SOKIK z dnia 21.12.2004r., (sygn. akt XVII Amc 69/03), z dnia 5.12.2006r. (sygn. akt XVII Amc 126/05) oraz z dnia 11.03.2002r. (sygn. akt XVII Amc 30/01), w których uznał za niedozwolone postanowienia umowne zastrzegające obowiązek zapłaty przez konsumenta na rzecz dewelopera odpowiednio kwoty stanowiącej równowartość 5% wpłaconych przez konsumenta środków finansowych albo kary umownej w wysokości 5% kosztu wartości umowy, tj ceny mieszkania. W innym wyroku z dnia 18.05.2005r., (sygn. akt XVII Amc 86/03- wpisany do Rejestru pod nr 887) SOKIK uznał za niedozwolone, postanowienie: „W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujący odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna” . Analizując przedmiotowe postanowienie stosowane przez Spółkę należy 23 zwrócić uwagę, że zastrzegła sobie ona możliwość potrącenia „w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto” tytułem kary umownej, będącej w istocie odstępnym. Powyższy zapis sugeruje odwołanie się do treści art. 396 k.c., w świetle którego można zastrzec w umowie, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Jednakże oceniając ten zapis oraz funkcję odstępnego, należy mieć na uwadze przepis art. 385 3 pkt 17, w świetle którego niedozwolone jest postanowienie, nakładające na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego. Istotne znaczenie posiada okoliczność, iż realizuje ona inwestycję w postaci budynku wielorodzinnego (bloku), w którym znajdują się lokale mieszkalne wykańczane w standardzie określonym w umowie. Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności - której wzorzec jest przedmiotem niniejszej analizy - może być zawierana bądź w formie pisemnej, bądź w formie aktu notarialnego, którego koszty ponosi nabywca, zgodnie z przyjętym zwyczajem handlowym. W świetle powyższego, skoro w rozważanym przypadku Spółka nie zbywa budowanego lokalu danemu konsumentowi, zachowuje ona ten lokal i może go sprzedać innemu nabywcy, to oznacza, iż nie ponosi ona szkody z tego tytułu, a nawet może uzyskać dodatkowe korzyści w przypadku sprzedaży mieszkania za wyższą cenę. A zatem faktycznym kosztem, jaki ponosi Spółka – przy stosowanej standaryzacji – jest koszt wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w negocjacje z konsumentem i sporządzenie umowy, który należy uznać za mieszczący się w granicach ryzyka koszt prowadzenia działalności gospodarczej. Również ustalenie przez developera zbyt długiego terminu do zwrotu konsumentowi wpłaconych środków finansowych, a zwłaszcza uzależnianie terminu wypłaty przez Spółkę środków pieniężnych wpłaconych przez konsumenta od wpłaty dokonanej przez innego nabywcę, uznane zostało przez SOKIK za działanie naruszające dobre obyczaje. W szczególności w wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07) oraz innym wyroku tego Sądu z dnia 12.11.2007r. (XVII Amc 108/07), w których SOKIK uznał za niedozwolone postanowienia: 20.05.2008r.oraz „Sprzedający ma prawo odstąpienia od tej umowy w przypadku opóźnienia przez Kupującego w zapłacie choćby jednej raty o 14 dni, po uprzednim wysłaniu pisemnego wezwania do zapłaty i wyznaczenia dodatkowego terminu wynoszącego 14 dni do spłaty zaległości, w tym przypadku wynagrodzenie zapłacone Sprzedającemu zostanie zwrócone na rachunek bankowy wskazany przez Kupującego w terminie 60 dni od daty odstąpienia od umowy po potrąceniu zadatku (…)” . Kwestionowane postanowienia umowne wprowadzają bowiem przedłużenie terminu zwrotu wpłaconych przez konsumentom środków bez ponoszenia przez Spółkę z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Także w przypadku zwrotu wpłaconych środków w wysokości nominalnej SOKIK w powołanych wyrokach uznał, że takie działanie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, albowiem deweloperzy mogą korzystać z wpłaconych przez konsumentów pieniędzy, obracać nimi, nawet przez kilka lub kilkanaście miesięcy, praktycznie bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Konsument natomiast - wpłacając środki finansowe deweloperowi z przeznaczeniem na zakup nieruchomości lokalowej – zostaje pozbawiony możliwości dysponowania tymi środkami, a w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, nie dość, że nie osiąga celu gospodarczego w postaci zakupu mieszkania, to otrzymuje zwrot wyłącznie kwoty nominalnej wpłaconych środków, co oznacza, iż pożytki z wpłaconych środków pieniężnych uzyskuje wyłącznie deweloper. Sytuacja taka wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na rażące naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczną niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi, a ponadto wypełnia dyspozycję art. 385³ pkt 2 k.c., bowiem istotnie ograniczona zostaje odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przenosi się koszty i ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładami takiego 24 stanowiska SOKIK, są wyroki, w których Sąd uznał za niedozwolone postanowienia: „Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy pociąga za sobą przepadek na rzecz Budrem kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych). Pozostałe do rozliczenia środki finansowe zostaną zwrócone Nabywcy wg ich nominalnej wartości w dniu wpłaty, na wskazany przez niego rachunek bankowy lub gotówką w terminie 30 dni od daty pisemnego powiadomienia o odstąpieniu od umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 22.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 99/03), „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 6.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 139/05), „ Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Abuzywny charakter tych postanowień dotyczy zarówno zbyt długiego okresu zwrotu środków wpłaconych przez konsumentów, jak i zastrzeżenia przez dewelopera zwrotu tych środków w wysokości nominalnej, co ma miejsce w rozważanym przypadku. Kwestionowane postanowienie umowne wprowadzają zwrot wpłaconych przez konsumentom środków w wysokości nominalnej bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Podkreślić należy, że w świetle stanowiska SOKIK wyrażonego w tych wyrokach brak jest jakichkolwiek przesłanek prawnych i faktycznych uzasadniających takie działanie deweloperów, które jest nie tylko niezgodne z dobrymi obyczajami kupieckimi, ale ogranicza odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przerzucone zostają koszty i ryzyko działalności gospodarczej prowadzonej przez dewelopera. Można wręcz stwierdzić, że poprzez takie zapisy konsument nieodpłatnie kredytuje działalność dewelopera, przez co powyższa sytuacja wyczerpuje dyspozycję art. 385¹ § 1 k.c. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność dewelopera w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. Odnosząc się do drugiej przesłanki, tj. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, stwierdzić należy, iż ustawa o ochronie (...) nie definiuje pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając jedynie w treści art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle - powołanego na początku uzasadnienia prawnego niniejszej decyzji - art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) należy przyjąć, że ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć każdego potencjalnego klienta przedsiębiorcy – czyli konsumenta. Stanowisko to potwierdzone zostało również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12.09.2003r. (sygn.: I CKN 504/01) stwierdził, iż nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej można wszczynać tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów. Oceniane w niniejszej decyzji działania Spółki odnoszą się do wszystkich jego aktualnych i przyszłych (potencjalnych) klientów, a zatem dotyczą zbiorowych interesów konsumentów. 25 Uwzględniając powyższy wywód, organ antymonopolowy uznał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne do zakwalifikowania działań Spółki jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...). W okolicznościach stanu faktycznego bezspornie można przyjąć, że nastąpiło zaniechanie stosowania praktyki określonej w pkt I sentencji decyzji, albowiem Spółka zaniechała stosowania kwestionowanego wzorca umowy. Ostatnia umowa z zastosowaniem tego wzorca zawarta w dniu 27.11.2011r. Jednakże na skutek rozwiązania umowy z jednym z klientów i zwolnienia mieszkania została zawarta jeszcze jedna umowa w dniu 7 stycznia 2012r. W związku z powyższym za datę zaniechania stosowania tej praktyki należy przyjąć 7 stycznia 2011r. Dowody zgromadzone w toku postępowania potwierdzają zasadność zarówno postawionego Spółce zarzutu i stanowią dostateczną podstawę do stwierdzenia, że jej działania w tym zakresie naruszały zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zawarty w przepisie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...), jak i zaniechania stosowania przez Spółkę tej praktyki. W związku z powyższym orzeczono, jak w pkt I sentencji decyzji. Ustalenie kary Zgodnie z art.106 ust.1 pkt.4 ustawy o ochronie (…), Prezes UOKIK może nałożyć na przedsiębiorcę, w drodze decyzji karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, jeżeli przedsiębiorca ten, choćby nieumyślnie dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24. Z treści powyższego przepisu wynika, iż w/w kara ma charakter fakultatywny, a zatem do Prezesa UOKIK należy - w ramach uznania administracyjnego - decyzja w sprawie zasadności nałożenie kary pieniężnej w danej sprawie. Wprawdzie ustawa o ochronie (…) nie zawiera katalogu przesłanek, od których uzależniona jest decyzja o nałożeniu kary, jednakże w jej art. 111 zostało wskazane, że ustalając wysokość kary Prezes UOKIK winien wziąć pod uwagę w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Ustalając wysokość kary pieniężnej w decyzjach stwierdzających naruszenie zakazów określonych w ustawie o ochronie (…), należy zatem uwzględnić wagę tego naruszenia, rozmiar skutków stosowanej praktyki ograniczającej konkurencję, bądź praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, jak również zaistniałe okoliczności obciążające i łagodzące. W niniejszej sprawie zostało udowodnione, iż doszło do naruszenia przez Spółkę określonego w art. 24 ustawy o ochronie (…) zakazu stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, w sposób określony w pkt I sentencji decyzji. Przy czym charakter i uciążliwość tego naruszenia uzasadniają nałożenie na Spółkę kary pieniężnej. Podkreślenia wymaga, że naruszenia przez przedsiębiorców przepisów ustawy może nastąpić zarówno umyślnie (tj., gdy przedsiębiorca miał taki zamiar), jak też i nieumyślnie (tj., gdy przedsiębiorca nie miał na celu podejmowania działań sprzecznych z przepisami tej ustawy). Natomiast kara pieniężna - zgodnie z cytowanym wyżej przepisem art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) - może zostać nałożona także w przypadku, gdy przedsiębiorca „choćby nieumyślnie” dopuścił się określonego jej przepisami zakazanego działania. Oznacza to, że kara pieniężna może być nałożona także w przypadku, gdy po stronie przedsiębiorcy nie będzie występował element winy, rozumiany jako świadomość bezprawności jego 26 zachowania. Nakładając karę pieniężną, Prezes UOKIK wziął pod uwagę konieczność ustalenia, czy określone w tym przepisie naruszenie dokonane było co najmniej nieumyślnie. Z tego względu, Prezes UOKIK wziął pod uwagę całokształt okoliczności sprawy, które wskazywać mogą na nieumyślny charakter naruszenia przez Spółkę zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Opisane w niniejszej decyzji działania - podejmowane przez Spółkę w zakresie prowadzonej przez nią działalności gospodarczej - powinny były mu się kojarzyć z nieuchronnością naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Należy jednak przyznać, że w zgromadzonym materiale dowodowym nie ma jednoznacznych dowodów wyraźnej intencji Spółki naruszenia tych interesów. Zebrane w trakcie niniejszego postępowania informacje mogą zatem wskazywać na wspomniane wyżej nieumyślne działanie Spółki. Pomimo tego – jak już wcześniej sygnalizowano - samo stwierdzenie nieumyślności zakwestionowanej praktyki daje podstawę do nałożenia na Spółkę kary pieniężnej, o której mowa w art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…). Kara nakładana przez Prezesa UOKIK na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów służy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Spółką, jako profesjonalista powininna wiedzieć, że określając warunki umowne nie może stosować klauzul uznanych za abuzywne, ani w żaden inny sposób godzić w interesy konsumentów. Orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. W opinii Prezesa UOKIK należy podkreślić aspekt edukacyjny i wychowawczy zastosowanego środka oraz wyrazić nadzieję, że odniesie on spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Wg przedłożonego przez Spółkę rachunku zysków, przychody Spółki w 2011r. z działalności gospodarczej wyniosły 7.841.899 zł. Stosownie do treści przepisu art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…), maksymalna kara nakładana na przedsiębiorcę może stanowić 10 % jego przychodów, co w niniejszej sprawie daje kwotę 784.189,90 zł. Ustalenie wysokości kary w analizowanej sprawie ma charakter wieloetapowy, co spowodowane jest zaistnieniem licznych okoliczności mających wpływ na tę wysokość. Ustalając wymiar kary pieniężnej w pierwszej kolejności Prezes UOKIK dokonał oceny wagi stwierdzonych praktyk i na tej podstawie ustalił kwotę bazową, stanowiącą podstawę do dalszych wyliczeń wysokości kary, a następnie – w oparciu o zaistniałe w sprawie okoliczności mające wpływ na wymiar kary – dokonał gradacji ustalonej kwoty bazowej. W powyższym kontekście wzięto pod uwagę, iż naruszenie przez Spółkę zbiorowych interesów konsumentów polega na stosowaniu niedozwolonych postanowień umownych, wpisanych do publicznie i powszechnie dostępnego rejestru niedozwolonych postanowień umownych, prowadzonego przez Prezesa UOKIK. Prezes UOKIK zważył również, że w wyniku analizowanego zachowania Spółki pozycja kontraktowa konsumentów została osłabiona. W przedmiotowej sprawi zakwestionowano łącznie 10 postanowień regulujących zagadnienia, które mogły w rzeczywistości odnosić się do wszystkich konsumentów, z uwagi na to, że dotyczyły one dopuszczalności zmian w przedmiocie umowy w stosunku do dokumentacji projektowej, ograniczenia odpowiedzialności Spółki za zwłoke w realizacji inwestycji, procedur odbioru sprzedawanych mieszkań oraz rozliczeń wynikających z ewentualnych zmian w ich powierzchni albo związanych z odstąpieniem stron od umowy. 27 Skutkiem zastosowania w umowie powyższych postanowień jest ograniczenie praw konsumentów oraz naruszenie ich interesów ekonomicznych. Uwzględniając powyższe, wskazane postanowienia należało zaklasyfikować, jako względnie dotkliwe dla konsumentów Jednocześnie uwzględnić także należy, że ich stosowanie mogło rodzić zagrożenie dla wszystkich konsumentów, kontrahentów Spółki, lecz jedynie w niektórych przypadkach mogło ono znaleźć faktyczne zastosowanie. Rozważane w niniejszej decyzji zachowanie Spółki wiązało się z działalnością dotyczącą rozpowszechnionych usług, co powodowało, że tym większa ilość osób mogła być zagrożona wskutek jego oddziaływania. Jednoczenie stwierdzić należy, że ujawniały się one na rynku, na którym występuje wielość podmiotów oferujących swe usługi, co powodowało, że konsumenci mieli znaczną swobodę przy wyborze kontrahenta i oferty. A zatem, choć usługi budowlane nie należą do usług, z których konsumenci korzystają w sposób powszechny, to biorąc pod uwagę możliwość wyboru innej oferty, stopień zagrożenia rozważanymi praktykami należało ocenić jako względnie umiarkowany. Podczas dokonywaniu oceny wagi naruszenia uwzględniono także długotrwały charakter praktyki, z uwagi na okres stosowania kwestionowanych postanowień, wynoszący ponad 1 rok. Ostatecznie podsumowanie wagi stwierdzonej praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów pozwoliło Prezesowi UOKIK na ustalenie, iż waga naruszenia ustawy o ochronie (…) stosowanego przez Spółkę w przedmiotowej sprawie – ze względu na wielość klauzul abuzywnych kształtuje się na poziomie 0,6% przychodów osiągniętych przez nią w 2011r. Po ustaleniu kwoty bazowej przystąpiono do analizy, czy w niniejszej sprawie występowały okoliczności łagodzące i obciążające, które mogłyby mieć wpływ na wymiar kary. Okolicznością łagodzącą, która wystąpiła w niniejszej sprawie, jest zaniechanie przez Spółkę stosowania praktyki opisanej w pkt I sentencji niniejszej decyzji, co skutkuje obniżeniem kwoty bazowej o 30%. W sprawie nie wystąpiły natomiast okoliczności obciążające. Całokształt tych okoliczności łagodzących i obciążających skutkuje obniżeniem kwoty bazowej o 30%. Obliczona w ten sposób kara pieniężna z tytułu naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) w zakresie opisanym w pkt. I. sentencji decyzji została określona w wysokości 32.936 zł (słownie: trzydzieści dwa tysiące dziewięćset trzydzieści sześć), co stanowi 0,42% przychodu Spółki oraz 4,2 % maksymalnego wymiaru kary. Nakładając niniejszą decyzją kary pieniężne za naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…), Prezes UOKIK wziął pod uwagę, że ma ona charakter prewencyjny (ma zapobiegać podobnym naruszeniom w przyszłości i zniechęcać do naruszania prawa) oraz represyjny (nakładana jest za naruszenie ustawowych zakazów), zaś zagrożenie nią, czyli potencjalna możliwość nałożenia kary przez Prezesa UOKIK, nadaje jej charakter dyscyplinujący (vide: wyrok SN z dnia 7.04.2004r., sygn. akt: III SK 31/04). Biorąc pod uwagę powyższe kary pieniężne nałożone na Spółkę są adekwatna do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Decydując o nałożeniu kary pieniężnej i jej wysokości wzięto pod uwagę wszystkie wyżej opisane okoliczności. Orzeczona kara powinna również stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania, tak, aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony należy też podkreślić wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanej sankcji oraz wyrazić nadzieję, że odniesie ona spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. Z tych też względów orzeczono jak w pkt II sentencji decyzji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie (…) karę pieniężną należy uiścić w terminie14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . 28 Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie (…) Prezes UOKIK rozstrzyga o kosztach, w drodze postanowienia, które może być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. Natomiast w myśl art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie (…) jeżeli w wyniku postępowania Prezes UOKIK stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. Analogicznie - stosownie do treści przepisu art. 264 § 1 k.p.a. - jednocześnie z wydaniem decyzji organ administracji publicznej ustali w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich poniesienia oraz termin i sposób ich uiszczenia. Do kosztów postępowania – zgodnie z art. 263 § 1 k.p.a. - zalicza się (…) również koszty doręczenia stronom pism urzędowych. Postępowanie w sprawie stosowania przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostało wszczęte z urzędu, a w jego wyniku Prezes Urzędu - w pkt I sentencji decyzji - stwierdził naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…). Kosztami postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa UOKIK ze stroną i w związku z tym postanowiono obciążyć Spółkę kosztami postępowania w wysokości 26 zł (słownie: dwadzieścia sześć). Koszty niniejszego postępowania Spółką obowiązana jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000 . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). W przypadku jednak kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie III niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie (…) oraz art. 479 32 § 1 i 2 k.p.c. oraz art. 264 § 2 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…), przysługuje zażalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie tygodniowym od dnia doręczenia niniejszej decyzji, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Leszek Piekarz Dyrektor Delegatury UOKIK w Krakowie Otrzymują: 1 x ZACHODNIA 21 Spółka z o.o. Sp. komandytowa; ul. Wicherkiewicza 23K, 30-389 Kraków 1 x a/a