RKT-46/2011

1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W KATOWICACH Katowice, dnia 09 grudnia 2011 r. RKT-61-24/11/MZ DECYZJA Nr RKT – 46 / 2011 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 2 pkt 4 i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko S. M., prowadzącemu działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim, w toku którego zostało uprawdopodobnione, że ww. przedsiębiorca stosuje praktyki, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów polegające na tym, że w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu „Umowy pośrednictwa sprzedaży - zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)” zamieszczono postanowienia o treści: 1. „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, korzystając z usług innego pośrednika, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ”, 2. „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, bez udziału pośredników, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ”, które są postanowieniami wpisanym do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) nakłada się na S. M., prowadzącego działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M.w Wodzisławiu Śląskim obowiązek wykonania przyjętego przez tego przedsiębiorcę w toku postępowania zobowiązania do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia zarzucanym mu naruszeniom , poprzez zaniechanie stosowania we wzorcach umownych 2 kwestionowanych postanowień oraz wystąpieniu do dotychczasowych odbiorców usług - konsumentów posiadających zawarte umowy w oparciu o wzorzec zawierające kwestionowane postanowienia - z propozycją aneksowania umów w celu eliminacji kwestionowanych postanowień, w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) nakłada się na S. M., prowadzącego działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim obowiązek złożenia w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, które powinno zawierać: a. Informację na temat liczby dotychczasowych odbiorców – konsumentów, którym w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji wysłano, w celu zaakceptowania, umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (na wyłączność) uwzględniające w całości postawione zarzuty wraz dowodami ich wysłania, a także z kopiami dwóch przykładowych, podpisanych obustronnie umów, o ile takie umowy zostaną zawarte; b. Informację na temat liczby umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (na wyłączność) zawartych od dnia otrzymania niniejszej decyzji do dnia upływu terminu dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, z nowymi odbiorcami – konsumentami z wykorzystaniem wzorców uwzględniających w całości postawione zarzuty wraz z kopiami dwóch przykładowych umów, o ile takie umowy zostaną zawarte. Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej „Prezesem Urzędu”), zostało przeprowadzone z urzędu postępowanie wyjaśniające (RKT- 405-30/10/MZ) mające na celu wstępne ustalenie, czy w związku z działalnością S. M., prowadzącego działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim (zwanego dalej także „Pośrednikiem” lub „Przedsiębiorcą”) nastąpiło naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i uzasadniające podjęcie działań określonych w odrębnych ustawach. W toku przedmiotowego postępowania zbadano warunki umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zawieranych przez Pośrednika w oparciu o wykorzystywane w obrocie z konsumentami wzorce umowne. Na podstawie analizy ich treści Prezes Urzędu powziął podejrzenie, iż w zakresie opisanym w sentencji niniejszego postanowienia mogło dojść do naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z powołanymi przepisami zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy. W związku z powyższym Postanowieniem nr 1 z dnia 18 sierpnia 2011 r. wszczęto z urzędu przedmiotowe postępowanie (dowód: karta nr 1). Postanowieniem nr 2 z tej samej daty (dowód: karta nr 4) zaliczono w poczet dowodów materiały zgromadzone w toku postępowania wyjaśniającego, przeprowadzonego wobec tego Przedsiębiorcy (dowód: karty nr 6-19). 3 Przedsiębiorcy postawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w drodze podejmowania bezprawnych działań godzących w zbiorowe interesy konsumentów polegających na tym, że: 1. w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu „Umowy pośrednictwa sprzedaży - zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)” zamieszczono postanowienie o treści: „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, korzystając z usług innego pośrednika, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ”, 2. w stosowanym w obrocie z konsumentami wzorcu „Umowy pośrednictwa sprzedaży - zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)” zamieszczono postanowienie o treści: „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, bez udziału pośredników, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ”, - które są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, z późn. zm.), co może stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 powołanej wyżej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsiębiorca ustosunkował się do przedstawionych mu zarzutów w pismach z dn. 05.09.2011 r. (dowód: karty nr 20-24), z dn. 08.11.2011 r. (dowód: karty nr 28-42) i z dn. 23.11.2011 r. (dowód: karty nr 44-45). Po przeprowadzeniu postępowania dowodowego, pismem z dnia 28.11.2011 r. zawiadomiono Przedsiębiorcę o zakończeniu zbierania materiału dowodowego (dowód: karta nr 46). W wyznaczonym terminie Przedsiębiorca nie skorzystał z prawa zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny. S. M. prowadzi działalność gospodarczą jako Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim na podstawie wpisu nr 1286/2000 do ewidencji działalności gospodarczej, prowadzonej przez Wójta Gminy Gorzyce. Przedmiotem działalności jest między innymi pośrednictwo w obrocie nieruchomościami (dowód: karta nr 8). Czynności pośrednictwa na rzecz Przedsiębiorcy wykonuje J. S., posiadający licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami nr 3637, nadaną przez Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast w dniu 10.10.2002 r. (dowód: karta nr 12). Przedsiębiorca zawiera z konsumentami pisemne umowy, na podstawie których pośredniczy w obrocie nieruchomościami. Przedsiębiorca zawiera umowy na podstawie następujących wzorców umów: 1. „Umowa pośrednictwa sprzedaży – zbycia nieruchomości Nr … (bez prawa wyłączności)” (dowód: karta nr 14); 2. „Umowa pośrednictwa sprzedaży – zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)” (dowód: karta nr 15); 3. „Aneks dotyczący obniżenia ceny nieruchomości” (dowód: karta nr 16). 4 W toku postępowania ustalono, że ww. wzorce stosowane są w obrocie z konsumentami od dn. 14.03.2009 r. (dowód: karta nr 6), przy czym od dn. 22.10.2010 r. oba wzorce zostały uzupełnione o postanowienie § 3 pkt 5-6, przewidujące zobowiązanie zamawiającego do dostarczenia Pośrednikowi dokumentów wymaganych do zawarcia umowy zbycia nieruchomości, takich jak wypisy, odpisy i oświadczenia (dowód: karty nr 15 i 19). Stosowanie ww. wzorców Pośrednik potwierdził przedstawiając kopie umów zawartych z konsumentami z ich zastosowaniem (dowód: karty nr 17-18). Po raz ostatni umowa z konsumentem, z zastosowaniem wzorca „Umowy pośrednictwa sprzedaży – zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)”, została zawarta w dniu 01.10.2010 r. Później Przedsiębiorca nie korzystał z tego wzorca (dowód: karta nr 44). Stwierdzono, że we wzorcu „Umowy pośrednictwa sprzedaży – zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)” zamieszczono postanowienia o następującej treści: − „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, korzystając z usług innego pośrednika, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ” (§ 7 pkt 3); − „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, bez udziału pośredników, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ” (§ 7 pkt 4). W piśmie z dn. 05.09.2011 r. Pośrednik przedstawił projekt zmienionego wzorca „Umowy pośrednictwa sprzedaży – zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)”, w którym § 7 pkt 4 został skreślony (dowód: karty nr 22-23) W piśmie z dn. 08.11.2011 r. Pośrednik przedstawił kolejny projekt zmienionego wzorca „Umowy pośrednictwa sprzedaży – zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)”, w którym § 7 pkt 3 otrzymał następującą treść: „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3 pkt 1 z nabywcą wskazanym mu uprzednio przez Pośrednika, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi wynagrodzenie ustalone w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ” (dowód: karty nr 31-32). Projekt wzorca nie został wprowadzony w życie, a Pośrednik poinformował, że jeśli wzorzec nie będzie kwestionowany przez Prezesa Urzędu, „ zostanie wprowadzony w życie ”, a Przedsiębiorca poinformuje o tym Prezesa Urzędu (dowód: karta nr 44). Do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, na podstawie wyroków Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, wpisane zostały następujące postanowienia: − „ Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron ” - wyrok z dn. 8.04.2008 r. (sygn. akt XVII AmC 297/07), wpis do rejestru w dn. 21.09.2009 r., pod pozycją nr 1656; 5 − „ W przypadku sprzedaży nieruchomości przez zamawiającego z pominięciem Pośrednika oraz braku zapłaty prowizji w terminie określonym w par. 5 zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia, także w przypadku sprzedaży po upływie umowy na zasadzie wyłączności, jeżeli nabywca jest klientem Pośrednika, który otrzymał wskazanie adresowe w czasie trwania umowy pośrednika ” - wyrok z dn. 24.05.2007 r. (sygn. akt XVII AmC 67/06), wpis do rejestru z dn. 04.09.2007 r., pod pozycją nr 1258; − „ Postanowienia tej umowy wiążą jej strony przez okres 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany Poszukującemu przez Pośrednika w czasie obowiązywania umowy ” - wyrok z dn. 07.04.2006 r. (sygn. akt XVII AmC 44/05), wpis do rejestru w dn. 20.06.2006 r., pod pozycją nr 763. Stanowisko przedsiębiorcy W piśmie z dnia 05.09.2011 r., będącym odpowiedzią na zawiadomienie o wszczęciu niniejszego postępowania, Przedsiębiorca oświadczył, że nie wiedział o tym, że zakwestionowane postanowienia nie powinny znaleźć się z umowach, gdyż nie były mu znane odpowiednie orzeczenia Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Pośrednik oświadczył, że przyczyną stosowania przedmiotowych postanowień „(…) była konieczność zabezpieczenia się przed niestety dość powszechnymi sytuacjami, kiedy to klienci biura pośrednictwa dla uniknięcia konieczności zapłaty za usługi, porozumiewali się z osobami zainteresowanymi nabyciem nieruchomości bez udziału pracowników biura. Dochodziło więc do transakcji zbycia nieruchomości objętej usługą pośrednictwa bez wiedzy pośrednika i to nawet z udziałem osób skierowanych do zbywcy przez tegoż pośrednika ”. Przedsiębiorca podniósł, że „(…) ma już świadomość i wiedzę, że dotychczasowy sposób uregulowania tej kwestii nie może być kontynuowany ” (dowód: karta nr 20). Prezes Urzędu zważył, co następuje. W pierwszej kolejności konieczne jest ustalenie, czy w okolicznościach przedmiotowej sprawy doszło do naruszenia interesu publicznoprawnego . Zgodnie z przepisem art. 1 ust. 1 i ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, celem regulacji w niej przyjętej jest zapewnienie rozwoju i ochrony konkurencji, a także podejmowana w interesie publicznym ochrona przedsiębiorców narażonych na stosowanie praktyk ograniczających konkurencję i ochrona interesów konsumentów. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów ma zatem charakter publicznoprawny i służy ochronie interesu ogólnospołecznego; w odniesieniu do przedsiębiorców chroni konkurencję, a w odniesieniu do konsumentów ich interesy jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Instrumenty w niej przewidziane mogą być stosowane jedynie wówczas, gdy na skutek działań sprzecznych z przepisami prawa naruszony został interes publiczny. Ma to miejsce w szczególności wtedy, gdy określonymi działaniami dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, względnie, gdy wywołują one na rynku niekorzystne zjawiska (wyrok Sądu Antymonopolowego z dn. 24 października 1991 r., sygn. akt XV Amr 8/90). Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy na podstawie umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami o treści zakwestionowanej w toku niniejszego postępowania korzystają lub będą korzystać z usług świadczonych przez Przedsiębiorcę. Objęte zarzutem działanie przedsiębiorcy wymierzone jest w szeroki krąg uczestników rynku, ponieważ jest ono skierowane do członków określonej zbiorowości tj. wszystkich 6 rzeczywistych i potencjalnych odbiorców świadczonych przez Pośrednika usług. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iż naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. W tym stanie rzeczy uznać należy, że w niniejszej sprawie ma miejsce naruszenie przez Pośrednika interesu publicznoprawnego, co uzasadnia ocenę jego zachowania na rynku w świetle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji, o której mowa powyżej Prezes Urzędu może określić termin wykonania zobowiązań. Uprawdopodobnienie stosowania przez Przedsiębiorcę praktyk, o których mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stosownie do art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów warunkiem nałożenia przez Prezes Urzędu na przedsiębiorcę zobowiązania zmierzającego do zapobieżenia naruszeniom określonym w art. 24 ww. ustawy jest uprawdopodobnienie, że doszło do naruszenia ww. przepisu. W związku z tym zachodzi konieczność przeanalizowania zachowań Pośrednika stanowiących przedmiot postawionych mu zarzutów z punktu widzenia uprawdopodobnienia naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów . Stosownie do art. 24 ust. 2 ww. ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.); 2) naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje natomiast, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Konsumentem w rozumieniu ww. ustawy jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową, zgodnie z art. 22 1 Kodeksu cywilnego w związku z art. 4 pkt 12 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsiębiorców. Uznanie określonego działania przedsiębiorcy za niezgodne z zakazem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów wymaga wykazania, że spełnione zostały kumulatywnie następujące przesłanki: − oceniane zachowanie musi być podejmowane przez podmiot będący przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, 7 − praktyka musi godzić w zbiorowe interesy konsumentów, − zachowanie przedsiębiorcy nosi znamiona bezprawności. Status przedsiębiorcy Zgodnie z art. 4 pkt. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przez przedsiębiorcę rozumie się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Zgodnie z przepisem art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tj. Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.) przedsiębiorcą jest osoba fizyczna wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. W niniejszym postępowaniu podmiot będący stroną postępowania posiada status przedsiębiorcy, gdyż jest osobą fizyczną prowadzącą działalność gospodarczą na podstawie wpisu do ewidencji działalności gospodarczej (dowód: karta nr 8). Zachowania niniejszego podmiotu podlegają zatem bez wątpienia kontroli dokonywanej na podstawie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W związku z powyższym Prezes Urzędu uznał, że S. M., prowadzący działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiuje pojęcia zbiorowych interesów konsumentów, stąd przy ustalaniu jego treści należy odwołać się do orzecznictwa sądowego. Należy przyjąć, że interesem, który podlega ochronie na podstawie art. 24 ustawy jest interes prawny, rozumiany jako określone potrzeby konsumenta uznane przez ustawodawcę za godne ochrony. Działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. Wskazówki co do tego, jak należy pojmować zbiorowy interes konsumentów zawarte są natomiast w art. 24 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, który stanowi, że nie jest zbiorowym interesem suma indywidualnych interesów konsumentów. W wyroku z dnia 10 kwietnia 2008 r. (sygn. akt III SK 27/07) Sąd Najwyższy wskazał, iż wystarczające dla stwierdzenia, że ma miejsce naruszenie zbiorowych interesów konsumentów powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów) wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. W ww. wyroku Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż sformułowanie: „ nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” należy rozumieć w ten sposób, że liczba indywidualnych konsumentów, których interesy zostały naruszone nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy w taki sposób, iż potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zgodnie z powołanym wyrokiem Sądu Najwyższego przez interes zbiorowy należy rozumieć zatem interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań 8 przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, mających status konsumentów. Do naruszenia zbiorowego interesu konsumentów konieczne jest, żeby działanie przedsiębiorcy było skierowane nie do konkretnej osoby, lecz do grupy adresatów wyodrębnionych za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Działanie o takim charakterze jest w stanie wywołać niekorzystne następstwa nie tylko w odniesieniu do konkretnych konsumentów, lecz wobec każdego z członków danej zbiorowości. Przy tym zaistnienie przesłanki naruszenia zbiorowego interesu konsumenta nie jest bezpośrednio uzależnione od liczby konsumentów, których interesy zostały rzeczywiście naruszone wskutek działań przedsiębiorcy. Istotne jest to, że przedmiotowe działanie może zagrozić, przynajmniej potencjalnie, interesom pewnego kręgu nieprofesjonalnych uczestników rynku. Bezprawność działań Ostatnią z przesłanek, jakie należy rozważyć w celu uprawdopodobnienia naruszenia zakazu określonego w art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jest bezprawność podejmowanych przez przedsiębiorcę zachowań. Bezprawność ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującymi przepisami prawa. Praktyki przedsiębiorcy, by zakwalifikować je jako naruszające zbiorowe interesy konsumentów „muszą być zatem wymierzone w uprawnienia, jakie konsumentom przyznają obowiązujące przepisy prawa” 1 . Porządek prawny, którego naruszenie może wypełniać dyspozycję art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a także nakazy i zakazy wynikające z zasad współżycia społecznego i dobrych obyczajów 2 . Same przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. Art. 24 tej ustawy nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw. Na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem 3 . W art. 24 ust. 2 ustawodawca wskazał przykładowe rodzaje praktyk, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów, zaliczając do nich stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Katalog ten nie jest jednak wyczerpujący. Ustawodawca posłużył się tutaj terminem „w szczególności”, co oznacza, że ma on charakter przykładowy. Zamiarem ustawodawcy było uznanie za praktykę określoną w art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów działań, które naruszyły przepisy innych aktów prawnych. Oprócz praktyk wskazanych bezpośrednio przez ustawodawcę w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów „za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów można uznać zachowania naruszające przepisy innych ustaw, które nakładają na przedsiębiorcę określone obowiązki względem konsumenta. Zdaniem Sądu Najwyższego zachowania takie (…) stanowią bowiem jednocześnie zachowania bezprawne i skutkują 1 Uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), OSNP 2007/1-2/35. Por. również: M. Szydło: Publicznoprawna ochrona zbiorowych interesów konsumentów , Monitor Prawniczy nr 2004/17/791. 2 Wyrok SOKiK z dnia 13 listopada 2007 r. (sygn. akt XVII AmA 45/07). 3 Por. wyrok SOKiK z dnia 23 czerwca 2006 r. (sygn. akt XVIII AmA 32/05). 9 zniesieniem, ograniczeniem lub zniekształceniem praw konsumentów, wpływając tym samym na chronioną przez przepis obowiązującego prawa sferę ich interesów” 4 . Podkreślenia wymaga także, że bezprawność jest kategorią obiektywną. Rozważenia przy ocenie bezprawności wymaga zatem kwestia, czy zachowanie przedsiębiorcy było zgodne, czy też niezgodne z obowiązującymi zasadami porządku prawnego. O bezprawności działania decyduje całokształt okoliczności konkretnego stanu faktycznego 5 . Dla stwierdzenia bezprawności działania przedsiębiorcy bez znaczenia pozostaje ponadto strona podmiotowa czynu, a zatem wina sprawcy (w znaczeniu subiektywnym, oznaczającym wadliwość procesu decyzyjnego sprawcy) i stopień tej winy (umyślność bądź nieumyślność), a także świadomość istnienia naruszonych norm prawnych. Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dn. 19 grudnia 2003 r. w sprawie o sygn. akt III CZP 95/03, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dn. 29 września 2005 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 381/05, Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dn. 2 grudnia 2005 r. w sprawie o sygn. akt VI ACa 760/05). Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej także „SOKiK”) wyrażonym w wyroku z dn. 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Trafność wyżej opisanego stanowiska potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dn. 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06). Wynikająca z art. 479 45 § 3 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) jawność rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone oznacza, że od chwili wpisania do niego określonego postanowienia zakazane jest stosowanie tożsamych postanowień w obrocie konsumenckim i nikt nie może zasłaniać się nieznajomością dokonanych wpisów. Rejestr postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone jest prowadzony przez Prezesa Urzędu. Rejestr ten jest powszechnie dostępny w wersji elektronicznej na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem www.uokik.gov.pl. Powyższe uzasadnia stwierdzenie, że przedsiębiorca był z mocy prawa zobowiązany do powstrzymania się od stosowania ww. postanowień, które uznano za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru. Ponieważ oba postawione Pośrednikowi zarzuty dotyczą stosowania postanowień określających obowiązek konsumenta polegający na uiszczeniu wynagrodzenia - w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie jednego roku od zakończenia jej obowiązywania - niezależnie od tego w jaki sposób doszło do skojarzenia stron transakcji, a ponadto oba postanowienia są tożsame z tymi samymi postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, Prezes Urzędu uznał za właściwe 4 Uchwała SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), OSNP 2007/1-2/35. 5 Wyrok SN z dnia 8 maja 2002 r. (sygn. akt I PKN 267/2001). 10 wspólne uzasadnienie uprawdopodobnienia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów i bezprawności działań Przedsiębiorcy. Ad I W przedmiotowym postępowaniu postawione S. M., prowadzącemu działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim zarzuty stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów polegają na stosowaniu postanowienia wzorca umowy, które zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.), we wzorcu „Umowy pośrednictwa sprzedaży - zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)” o treści: − „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, korzystając z usług innego pośrednika, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ”, − „ Jeżeli Zamawiający zawrze w okresie obowiązywania umowy, jak też w okresie 1 roku od zakończenia jej obowiązywania, umowę sprzedaży nieruchomości opisanej w § 3. pkt 1, bez udziału pośredników, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi prowizję w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia ustalonego w § 7 pkt 1 w terminie 7 dni od daty zawarcia umowy sprzedaży ”. Analizując przesłankę bezprawności kwestionowanego zachowania Pośrednika należy wskazać, iż przedmiotowe postanowienia uznano za tożsame z poniższymi postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. W wyroku z dn. 24.05.2007 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 67/06) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „ W przypadku sprzedaży nieruchomości przez zamawiającego z pominięciem Pośrednika oraz braku zapłaty prowizji w terminie określonym w par. 5 zamawiający zapłaci Pośrednikowi karę umowną w wysokości dwukrotnego wynagrodzenia, także w przypadku sprzedaży po upływie umowy na zasadzie wyłączności, jeżeli nabywca jest klientem Pośrednika, który otrzymał wskazanie adresowe w czasie trwania umowy pośrednika ”, które zostało w dn. 04.09.2007 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 1258. W wyroku z dn. 8 kwietnia 2008 r. Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 297/07) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „ Niniejsza umowa jest umową zawartą na wyłączność, co oznacza, że Zamawiający oddaje sprawę do prowadzenia tylko jednemu pośrednikowi i zobowiązuje się uiścić wyłącznie temu Pośrednikowi wynagrodzenie określone w punkcie 4, bez względu na to w jaki sposób doszło do skojarzenia stron ”. Postanowienie to zostało w dn. 21 września 2009 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 1656. W uzasadnieniu ww. wyroku Sąd Okręgowy – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyjaśnił, że przedmiotowe postanowienie przyznaje korzyść w postaci pełnego wynagrodzenia dla pośrednika także w przypadku niewykonania przez niego umowy, naruszając w ten sposób interes słabszej strony umowy, jaką jest konsument. W sytuacji niewykonania obowiązków przez pośrednika konsument nie otrzymuje żadnej korzyści, a 11 jednocześnie jest zobowiązany do powstrzymania się przed szukaniem na własną rękę kontrahentów. Ponadto w wyroku z dn. 07.04.2006 r. Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (sygn. akt XVII AmC 44/05) uznał za niedozwolone postanowienie o treści: „ Postanowienia tej umowy wiążą jej strony przez okres 24 (słownie: dwadzieścia cztery) miesiące od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany Poszukującemu przez Pośrednika w czasie obowiązywania umowy ”, które zostało w dn. 20.06.2006 r. wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod pozycją nr 763. Zgodnie z art. 180 ust. 3a ustawy z dn. 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio. Na podstawie art. 179 ust. 3 prowadzenie działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest możliwe, w przypadku gdy czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z art. 550 Kodeksu cywilnego jeżeli w umowie sprzedaży zastrzeżona została na rzecz kupującego wyłączność bądź w ten sposób, że sprzedawca nie będzie dostarczał rzeczy określonego rodzaju innym osobom, bądź też w ten sposób, że kupujący będzie jedynym odprzedawcą zakupionych rzeczy na oznaczonym obszarze, sprzedawca nie może w zakresie, w którym wyłączność została zastrzeżona, ani bezpośrednio, ani pośrednio zawierać umów sprzedaży, które mogłyby naruszyć wyłączność przysługującą kupującemu. Odesłanie do art. 550 Kodeksu cywilnego i jego odpowiednie stosowanie prowadzi do wniosku, że zlecający podpisując umowę pośrednictwa na wyłączność zobowiązał się, dokonać transakcji za pośrednictwem i z udziałem pośrednika. Poszukując samodzielnie nabywcy i dokonując sprzedaży również poza pośrednikiem, konsument narusza umowę na wyłączność. Ochrona prawna tego zastrzeżenia wyłączności sprowadza się do odpowiedzialności kontraktowej zlecającego, który zawarłby z osobą trzecią umowę naruszającą jego zobowiązania wobec pośrednika na podstawie art. 471 Kodeksu cywilnego. Nie można jednak wymuszać zaniechania takich działań przez konsumenta (na podstawie art. 480 § 2 Kodeksu cywilnego), gdyż nie ma ku temu podstawy prawnej. Należy zauważyć, iż w wyroku z dn. 30.04.2009 r. Sąd Apelacyjny w Gdańsku (I ACa 249/09) uznał, że: „ Uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży spoczywa na pośredniku. Klauzula wyłączności, o której mowa w art. 180 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami w zw. z art. 550 k.c. nie uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzedającego niezwiązanych z czynnościami pośrednika ”. W ocenie sądu „ zastrzeżenie na okres 12 miesięcy wyłączności na rzecz powódki miało to znaczenie, że w okresie tym pozwani zobowiązani byli do niewiązania się analogiczną umową z innymi pośrednikami w zakresie oferty sprzedaży tej samej nieruchomości. Taka wykładnia wynika z treści art. 550 k.c., mającego odpowiednie zastosowanie do umowy stron ”. 12 W wyroku z dn. 23.11.2004 r. Sąd Najwyższy (I CK 270/04, LEX nr 339711) stwierdził, że: „ Pośrednictwo polega na dokonywaniu czynności faktycznych a nie prawnych, pośrednik działa samodzielnie i nie ma obowiązku stosowania się do zaleceń zlecającego, bezpośrednim celem działań pośrednika nie jest wywołanie określonego skutku prawnego, lecz stworzenie warunków, w których zawarcie głównej umowy jest możliwe, ale już tylko z udziałem samych zainteresowanych, pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy, a zatem całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma nawet prawa do zwrotu poniesionych wydatków ”. W ocenie Prezesa Urzędu oba postanowienia stosowane przez Pośrednika i ww. klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone należy uznać za tożsame, pomimo istniejących różnic w sformułowaniu postanowień. Różnice te nie mają znaczenia dla treści przedmiotowych klauzul, nie wpływają bowiem na cel, jakiemu mają służyć przedmiotowe klauzule. Postanowienia kwestionowane w niniejszej decyzji są tożsame z wyżej przytoczonymi klauzulami wpisanymi do rejestru z uwagi na tożsamość skutków, jakie wywołują w stosunku do konsumenta. Stosowane przez Przedsiębiorcę postanowienia, o których mowa w sentencji niniejszej decyzji, nakładają na konsumenta obowiązek zapłaty Pośrednikowi prowizji, w razie zawarcia przez konsumenta umowy sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, z udziałem innego pośrednika lub bez korzystania z usług jakiegokolwiek pośrednika – zarówno w czasie trwania umowy pośrednictwa jak i w okresie jednego roku od rozwiązania takiej umowy. Obowiązek ten jest niezależny od wszelkich innych okoliczności, w tym zachowania Przedsiębiorcy, który nawet w razie niewykonania przez niego umowy (braku podjęcia jakichkolwiek czynności w celu wykonania zobowiązania), zachowuje prawo do wynagrodzenia w pełnej wysokości. Porównanie treści postanowień kwestionowanych w niniejszej decyzji i powołanych wyżej klauzul wpisanych do rejestru prowadzi do wniosku, że zasada wyłączności w porównywanych postanowieniach polega na tym samym, tj. oferta sprzedaży nieruchomości może być złożona wyłącznie pośrednikowi, z którym konsument zawarł umowę pośrednictwa. Uprawdopodobniono zatem, że Przedsiębiorca stosuje postanowienia wzorca umownego uznanego za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, a zatem, że jego działanie może mieć charakter bezprawny . Zachowanie Pośrednika może godzić w interesy konsumentów , gdyż wprowadzenie do wzorca umowy analizowanych klauzul nakłada na konsumentów obowiązek poniesienia wydatku, do którego ponoszenia nie musi on być zobowiązany. W przedmiotowej sprawie zakwestionowane zachowanie Pośrednika dotyczy zbiorowego interesu konsumentów, gdyż skierowane jest do szerokiego ich kręgu. Stosowane praktyki wymierzone są zatem we wszystkich rzeczywistych odbiorców świadczonych przez Przedsiębiorcę usług, z którymi zawarto umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomości (na wyłączność) na podstawie wzorca zakwestionowanego w toku niniejszego postępowania, jak również w jego potencjalnych kontrahentów. Zakwestionowane zachowania podejmowane są w sposób powtarzalny i powszechny, co wynika zresztą z samej natury wzorców umów, jakimi posługuje się Pośrednik w obrocie gospodarczym. W tym miejscu należy stwierdzić, że Prezes Urzędu nie kwestionuje prawa Przedsiębiorcy do zawierania umów pośrednictwa na wyłączność ani nie kwestionuje konsekwencji w postaci konieczności zapłaty przez konsumenta kary umownej w sytuacji, gdy dokona on transakcji z kontrahentem skierowanym przez pośrednika, lecz z jego pomięciem. Niedopuszczalna jest natomiast sytuacja, w której konsument musi zapłacić 13 Pośrednikowi kwotę wynagrodzenia (prowizji) przysługującego Pośrednikowi w przypadku wykonania umowy pośrednictwa, gdy konsument znajduje na własną rękę kontrahenta i doprowadza do sprzedaży nieruchomości. Pośrednik mógłby otrzymać od konsumenta pełne wynagrodzenie nawet wtedy, gdy nie podjął się żadnych czynności zmierzających do wykonania umowy. Kwestionowane postanowienia stwarzają właśnie możliwość zaistnienia takiej sytuacji 6 . Mając powyższe na uwadze stwierdzić należy, iż uprawdopodobnione zostało , że przedmiotowa praktyka stosowana przez Pośrednika stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W związku z powyższym orzeczono jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Zobowiązanie przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, warunkiem wydania wskazanej w tym przepisie decyzji, jest – oprócz uprawdopodobnienia naruszenia zakazu, o jakim mowa w art. 24 tej ustawy – zobowiązanie się przez przedsiębiorcę do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom. W ocenie Prezesa Urzędu w rozpoznawanej sprawie warunek powyższy został spełniony. W toku przeprowadzonego postępowania Pośrednik przedstawił w pismach z dnia 05.09.2011 r. i z dn. 08.11.2011 r. propozycje zmiany treści wzorca „Umowy pośrednictwa sprzedaży - zbycia nieruchomości Nr … (na wyłączność)”. Analiza ich treści prowadzi w ocenie Prezesa Urzędu do wniosku, iż są one wolne od wszystkich zarzucanych przedsiębiorcy w niniejszym postępowaniu naruszeń, ponieważ treść wzorca umowy nie zawiera postanowień, które były podstawą postawionych zarzutów. Jednocześnie Pośrednik zobowiązał się stosować ww. wzorzec w obrocie konsumenckim. Prezes Urzędu nie ma wątpliwości, iż działania objęte złożonym przez Przedsiębiorcę zobowiązaniem zmierzają do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w odniesieniu do wszystkich postawionych w niniejszej sprawie zarzutów. Realizacja działań, do których Pośrednik zobowiązał się w trakcie postępowania, doprowadzi do pełnego wyeliminowania z obrotu gospodarczego zarzucanych Przedsiębiorcy naruszeń. W związku z powyższym Prezes Urzędu za w pełni zasadne uznał skorzystanie z instrumentu przewidzianego w art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i nałożyć na Pośrednika obowiązek wykonania przyjętych przez niego w toku postępowania zobowiązania. Termin wykonania tego zobowiązania określono – zgodnie z art. 28 ust. 2 ww. ustawy – na dwa miesiące od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Tak określony termin nie powinien spowodować zbyt dużego wysiłku organizacyjnego dla Przedsiębiorcy ani wpłynąć negatywnie na jego funkcjonowanie. Określenie takiego terminu nie powinno skutkować więc obniżeniem jakości usług świadczonych na rzecz konsumentów przez Pośrednika. Prezes Urzędu uznał, iż skoro Przedsiębiorca przejawił inicjatywę mającą na celu eliminację działań powodujących naruszenie prawa celowa i uzasadniona jest akceptacja jego 6 Por. uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dn. 6.10.2010 r. (sygn. akt XVII AmC 1877/09). 14 propozycji, z której wynika zamiar stosowania przy zawieraniu umów z konsumentami nowego wzorca umownego. Wobec powyższego orzeczono jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Ad II Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.), w decyzji, o której mowa w art. 28 ust. 1, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań . Samo zobowiązanie przedsiębiorcy do wykonania bądź zaniechania określonych działań nie będzie mieć praktycznego znaczenia bez jednoczesnego nałożenia ww. obowiązku. Wykonanie zobowiązań musi podlegać sprawdzeniu przez Prezesa Urzędu 7 . W związku z powyższym nakłada się na S. M., prowadzącego działalność gospodarczą jako „Inter Service” S. M. w Wodzisławiu Śląskim obowiązek złożenia w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, które powinno zawierać: a. Informację na temat liczby dotychczasowych odbiorców – konsumentów, którym w terminie dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji wysłano, w celu zaakceptowania, umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (na wyłączność) uwzględniające w całości postawione zarzuty wraz dowodami ich wysłania, a także z kopiami dwóch przykładowych, podpisanych obustronnie umów, o ile takie umowy zostaną zawarte; b. Informację na temat liczby umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (na wyłączność) zawartych od dnia otrzymania niniejszej decyzji do dnia upływu terminu dwóch miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, z nowymi odbiorcami – konsumentami z wykorzystaniem wzorców uwzględniających w całości postawione zarzuty wraz z kopiami dwóch przykładowych umów, o ile takie umowy zostaną zawarte. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Katowicach. DYREKTOR DELEGATURY URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW W KATOWICACH Maciej Fragsztajn 7 K. Kohutek, M. Sieradzka: Komentarz do art. 28 ustawy z dnia 16.02.2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, [w:] K. Kohutek, M. Sieradzka, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, LEX, 2008.