RPZ-36/2011

1 Poznań, dnia 9 grudnia 2011r. RPZ- 61/21/11/JM DECYZJA nr RPZ 36/2011 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz. 331 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego i Handlowego AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania stosowania przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcach przedwstępnych umów sprzedaży postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. we wzorcach umów dotyczących inwestycji: Wilczak 20 w Poznaniu, Wille Sołackie w Poznaniu, Magiczny Zakątek w Poznaniu, Swarzędz Południe- etap II w Swarzędzu- Zalasewie, Zielona Przystań- Apartamenty Wypoczynkowe w Baranowie: 1. Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby powierzchnia przedmiotu umowy, o którym mowa w § 1, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży, cena sprzedaży ulegnie stosownej zmianie w ten sposób, że cena ta bądź ulegnie zmniejszeniu w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni mniejszej od przyjętej w niniejszej umowie bądź też cena ulegnie podwyższeniu, w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni większej od przyjętej w niniejszej umowie (…). Rozliczenia finansowe stron z tytułu zmiany ceny sprzedaży dokonane zostaną pomiędzy stronami najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku, gdyby powierzchnia przedmiotu umowy, o którym mowa w § 1 niniejszej umowy, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży więcej niż o 5% tej powierzchni (zarówno w przypadku zwiększenia powierzchni jak i w przypadku jej zmniejszenia), strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Poznań Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl 2 to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania zawiadomienia Spółki o występowaniu różnicy w powierzchni przedmiotu umowy przekraczającej 5% (…) 2. Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby przed całkowitą zapłatą całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy nastąpiła zmiana stanu prawnego w zakresie prawa podatkowego, skutkująca koniecznością zastosowania do sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy bądź jego części wyższej stawki podatku od towarów i usług VAT, strona sprzedająca uprawniona będzie do podwyższenia ceny brutto przedmiotu umowy, jednak nie więcej niż o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy należnym podatkiem a podatkiem wliczonym w cenę (to jest podatkiem w wysokości …%), która to różnica pomiędzy stawkami podatku naliczona zostanie od kwoty niezapłaconych (w dacie zmiany stanu prawnego) przez stronę kupującą rat z tytułu ceny sprzedaży przedmiotu umowy. W przypadku wykonania przez stronę sprzedającą uprawnienia do podwyższenia ceny sprzedaży w okolicznościach wskazanych powyżej, strona kupująca zobowiązana będzie zapłacić tę część ceny sprzedaży najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). W przypadku podwyższenia ceny sprzedaży przedmiotu umowy więcej niż o 5% ceny brutto wskazanej w § 2 ust. 1 lit. a niniejszej umowy, w sytuacji, o której mowa wyżej w pkt 2 niniejszego paragrafu tj. w związku z koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku VAT, strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania od Spółki zawiadomienia o podwyższeniu ceny sprzedaży przedmiotu umowy w związku ze zmianą stawki podatku VAT (…) 3. (…) W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane 2. we wzorcu umowy dotyczącym inwestycji: Tytusa Działyńskiego w Swarzędzu: 1. (…) Strony zgodnie postanawiają, że strona kupująca zobowiązana będzie do zapłaty całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy najpóźniej na 7 dni przed wskazany przez stronę sprzedającą dzień wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej także wówczas, gdy wskazany przez stronę sprzedającą termin wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej przypadać będzie w terminie wcześniejszym niż terminy zapłaty poszczególnych rat ceny sprzedaży 2. (…) W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres, będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane (…) 3. we wzorcach umów dotyczących inwestycji: Wiklinowa w Poznaniu oraz Apartamenty Ułańskie w Poznaniu: 1. Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby przed całkowitą zapłatą całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy nastąpiła zmiana stanu prawnego w zakresie prawa podatkowego, skutkująca koniecznością zastosowania do sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy bądź jego części wyższej stawki podatku od towarów i usług VAT, strona sprzedająca uprawniona będzie do podwyższenia ceny brutto przedmiotu umowy, jednak nie więcej niż o kwotę wynikającą z różnicy pomiędzy należnym podatkiem a podatkiem wliczonym w cenę (to jest podatkiem w wysokości …%), która to różnica pomiędzy stawkami podatku naliczona zostanie od kwoty niezapłaconych (w dacie zmiany stanu prawnego) przez stronę kupującą rat z tytułu ceny sprzedaży przedmiotu umowy. W przypadku wykonania przez stronę sprzedającą uprawnienia do podwyższenia ceny sprzedaży w okolicznościach wskazanych powyżej, strona kupująca zobowiązana będzie zapłacić tę część ceny sprzedaży najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku podwyższenia ceny sprzedaży przedmiotu umowy więcej niż o 5% ceny brutto 3 wskazanej w § 2 ust. 1 lit. a niniejszej umowy, w sytuacji, o której mowa wyżej w pkt 1 niniejszego paragrafu tj. w związku z koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku VAT, strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania od Spółki zawiadomienia o podwyższeniu ceny sprzedaży przedmiotu umowy w związku ze zmianą stawki podatku VAT (…) 2. W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane (…) po zobowiązaniu się przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. do podjęcia działań zmierzających do zaniechania zarzuconej praktyki poprzez usunięcie ww. postanowień z nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży oraz z umów pozostających nadal w obrocie prawnym, nakłada się na Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: a) wprowadzenie do obrotu z konsumentami, z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji, nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, w których kwestionowane postanowienia nie występują b) wystąpienie do kontrahentów, będących konsumentami, z propozycją podpisania aneksów do obowiązujących nadal przedwstępnych umów sprzedaży, na podstawie których kwestionowane postanowienia zostaną usunięte, w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu obowiązek przekazania , w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji, w tym przedłożenia kopii 5 umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie 10 kontrahentom aneksów do umów pozostających w obrocie prawnym. Uzasadnienie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy działania Przedsiębiorstwa Produkcyjno- Usługowego i Handlowego AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu (dalej: Przedsiębiorca), uzasadniają wszczęcie postępowania w sprawie praktyk naruszające zbiorowe interesy konsumentów. W toku postępowania Prezes Urzędu m.in. przeanalizował wzorce przedwstępnych umów sprzedaży, które Przedsiębiorca wykorzystuje w obrocie z konsumentami dla realizowanych inwestycji. Z informacji udzielonych przez Przedsiębiorcę wynika, że najdłużej, od września 2009r., stosuje wzorzec dotyczący inwestycji: Tytusa Działyńskiego w Swarzędzu. Prezes Urzędu ustalił, że we wszystkich przedstawionych przez Przedsiębiorcę wzorcach przedwstępnych umów sprzedaży zamieszczono postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 16 sierpnia 2011r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w związku z podejrzeniem stosowania przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach przedwstępnych umów sprzedaży 4 postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: I. we wzorcach umów dotyczących inwestycji: Wilczak 20 w Poznaniu, Wille Sołackie w Poznaniu, Magiczny Zakątek w Poznaniu, Swarzędz Południe- etap II w Swarzędzu- Zalasewie, Zielona Przystań- Apartamenty Wypoczynkowe w Baranowie: 1. Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby powierzchnia przedmiotu umowy, o którym mowa w § 1, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży, cena sprzedaży ulegnie stosownej zmianie w ten sposób, że cena ta bądź ulegnie zmniejszeniu w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni mniejszej od przyjętej w niniejszej umowie bądź też cena ulegnie podwyższeniu, w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni większej od przyjętej w niniejszej umowie (…). Rozliczenia finansowe stron z tytułu zmiany ceny sprzedaży dokonane zostaną pomiędzy stronami najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku, gdyby powierzchnia przedmiotu umowy, o którym mowa w § 1 niniejszej umowy, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży więcej niż o 5% tej powierzchni (zarówno w przypadku zwiększenia powierzchni jak i w przypadku jej zmniejszenia), strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania zawiadomienia Spółki o występowaniu różnicy w powierzchni przedmiotu umowy przekraczającej 5% (…) 2. Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby przed całkowitą zapłatą całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy nastąpiła zmiana stanu prawnego w zakresie prawa podatkowego, skutkująca koniecznością zastosowania do sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy bądź jego części wyższej stawki podatku od towarów i usług VAT, strona sprzedająca uprawniona będzie do podwyższenia ceny brutto przedmiotu umowy, jednak nie więcej niż o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy należnym podatkiem a podatkiem wliczonym w cenę (to jest podatkiem w wysokości …%), która to różnica pomiędzy stawkami podatku naliczona zostanie od kwoty niezapłaconych (w dacie zmiany stanu prawnego) przez stronę kupującą rat z tytułu ceny sprzedaży przedmiotu umowy. W przypadku wykonania przez stronę sprzedającą uprawnienia do podwyższenia ceny sprzedaży w okolicznościach wskazanych powyżej, strona kupująca zobowiązana będzie zapłacić tę część ceny sprzedaży najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). W przypadku podwyższenia ceny sprzedaży przedmiotu umowy więcej niż o 5% ceny brutto wskazanej w § 2 ust. 1 lit. a niniejszej umowy, w sytuacji, o której mowa wyżej w pkt 2 niniejszego paragrafu tj. w związku z koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku VAT, strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania od Spółki zawiadomienia o podwyższeniu ceny sprzedaży przedmiotu umowy w związku ze zmianą stawki podatku VAT (…) 3. (…) W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane II. we wzorcu umowy dotyczącym inwestycji: Tytusa Działyńskiego w Swarzędzu: 1. (…) Strony zgodnie postanawiają, że strona kupująca zobowiązana będzie do zapłaty całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy najpóźniej na 7 dni przed wskazany przez stronę sprzedającą dzień wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej także wówczas, gdy wskazany przez stronę sprzedającą termin wydania przedmiotu umowy w 5 posiadanie strony kupującej przypadać będzie w terminie wcześniejszym niż terminy zapłaty poszczególnych rat ceny sprzedaży 2. (…) W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres, będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane (…) III. we wzorcach umów dotyczących inwestycji: Wiklinowa w Poznaniu oraz Apartamenty Ułańskie w Poznaniu: 1. Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby przed całkowitą zapłatą całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy nastąpiła zmiana stanu prawnego w zakresie prawa podatkowego, skutkująca koniecznością zastosowania do sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy bądź jego części wyższej stawki podatku od towarów i usług VAT, strona sprzedająca uprawniona będzie do podwyższenia ceny brutto przedmiotu umowy, jednak nie więcej niż o kwotę wynikającą z różnicy pomiędzy należnym podatkiem a podatkiem wliczonym w cenę (to jest podatkiem w wysokości …%), która to różnica pomiędzy stawkami podatku naliczona zostanie od kwoty niezapłaconych (w dacie zmiany stanu prawnego) przez stronę kupującą rat z tytułu ceny sprzedaży przedmiotu umowy. W przypadku wykonania przez stronę sprzedającą uprawnienia do podwyższenia ceny sprzedaży w okolicznościach wskazanych powyżej, strona kupująca zobowiązana będzie zapłacić tę część ceny sprzedaży najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku podwyższenia ceny sprzedaży przedmiotu umowy więcej niż o 5% ceny brutto wskazanej w § 2 ust. 1 lit. a niniejszej umowy, w sytuacji, o której mowa wyżej w pkt 1 niniejszego paragrafu tj. w związku z koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku VAT, strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania od Spółki zawiadomienia o podwyższeniu ceny sprzedaży przedmiotu umowy w związku ze zmianą stawki podatku VAT (…) 2. W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane (…) Przedsiębiorca, zawiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego, pismem z dnia 1 września 2011r. szczegółowo ustosunkował się do podniesionych zarzutów, wskazując m.in. zasady jakimi kierował się przy formułowaniu zakwestionowanych postanowień. Pomimo wątpliwości co do tożsamości tych postanowień z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, Przedsiębiorca zadeklarował zaprzestanie ich stosowania poprzez wykreślenie w całości z wszystkich stosowanych wzorców umów oraz ich niezamieszczanie w umowach dotyczących zarówno prowadzonych już inwestycji, jak i inwestycji, które dopiero rozpocznie. Przedsiębiorca wskazał, że przyjmując na siebie obowiązki wynikające z treści art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów eliminuje z umów wszystkie zakwestionowane postanowienia oraz zobowiązuje się do zawierania z nowymi klientami umów przedwstępnych w oparciu o wzorzec w brzmieniu po dokonanych zmianach polegających na wykreśleniu w całości zakwestionowanych postanowień i postanowień do nich się odnoszących. Przedsiębiorca zaznaczył także, że zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia nie wywołują bezpośrednio skutków finansowych dla jego klientów, którzy nie ponieśli żadnej szkody wskutek ich obowiązywania. Przedsiębiorca wyraził jednocześnie gotowość zrekompensowania poniesionej szkody, gdyby jego klienci ocenili te postanowienia odmiennie. W załączeniu do pisma Przedsiębiorca przedłożył uchwałę Zarządu z dnia 30 sierpnia 2011r. w sprawie zaprzestania stosowania we wzorcach umów klauzul zakwestionowanych postanowieniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 16 sierpnia 2011r. Ww. stanowisko Przedsiębiorca podtrzymał w kolejnym piśmie z dnia 8 września 2011r., w którym zobowiązał się do podjęcia wszelkich działań zmierzających do zaprzestania stosowania we 6 wzorcach przedwstępnych umów sprzedaży postanowień, których stosowanie jest niedozwolone i które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc. Przedsiębiorca wyraził nadzieję, że podjęte przez niego działania wdrożone w wyniku prowadzonego postępowania doprowadzą do osiągnięcia celu jakim jest rzeczywiste zapobieżenie naruszeniom prawa i zaprzestanie stosowania we wzorcach przedwstępnych umów sprzedaży zakwestionowanych postanowień. Podkreślił też, że przyjmuje na siebie wszystkie obowiązki wynikające z wprowadzenia w życie zmienionych wzorców umów, niezawierających klauzul umownych zakwestionowanych w toku postępowania. Pismem z dnia 26 października 2011r. Przedsiębiorca sprecyzował, że jego wcześniejsze oświadczenia należy traktować jako wniosek o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsiębiorca zobowiązał się do stosowania nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, które nie zawierają postanowień zakwestionowanych w postanowieniu Prezesa Urzędu z dnia 16 sierpnia 2011r. oraz wysłania do swoich kontrahentów, listami poleconymi, aneksów zmieniających pozostające w obrocie przedwstępne umowy sprzedaży w taki sposób, że umowy te nie będą zawierały zakwestionowanych postanowień, w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania decyzji Prezesa Urzędu wydanej na podstawie art. 28 ustawy. Przedsiębiorca poinformował, że w obrocie prawnym pozostaje [usunięto] przedwstępnych umów sprzedaży zawierających ww. postanowienia. Wskazał ponadto, że jest w stanie wykonać zobowiązanie do wysłania aneksów do swoich kontrahentów w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania decyzji Prezesa Urzędu. Do ww. pisma Przedsiębiorca załączył nowe wzorce przedwstępnych umów sprzedaży dotyczące inwestycji: Wilczak 20, Wille Sołackie, Magiczny Zakątek; Swarzędz Południe, Zielona Przystań- Apartamenty Wypoczynkowe, Tytusa Działyńskiego i Apartamenty Ułańskie. W załączeniu do pisma z dnia 3 listopada 2011r. Przedsiębiorca przedłożył wzór aneksu do obowiązujących nadal umów, a w załączeniu do pisma z dnia 17 listopada 2011r.- wzorzec przedwstępnej umowy sprzedaży dotyczący inwestycji Wiklinowa, który nie został przedstawiony wraz z pozostałymi wzorcami. Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Spółka pod firmą: Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem 0000075908. Przedmiotem jej działalności są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków (dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego). Umowy z konsumentami Przedsiębiorca zawiera w oparciu o wzorce przedwstępnych umów sprzedaży dotyczące inwestycji: Wilczak 20, Wille Sołackie, Magiczny Zakątek, Swarzędz Południe- etap II, Zielona Przystań- Apartamenty Wypoczynkowe, Tytusa Działyńskiego, Wiklinowa oraz Apartamenty Ułańskie. Najdłużej tj. od września 2009r. Przedsiębiorca stosuje wzorzec dotyczący inwestycji: Tytusa Działyńskiego w Swarzędzu ( dowód: pisma Przedsiębiorcy z dnia: 21 lutego i 2 czerwca 2011r.). W obrocie prawnym postaje aktualnie [usunięto] przedwstępnych umów sprzedaży zawartych zgodnie z postanowieniami ww. wzorców ( dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 26 października 2011r.). Prezes Urzędu ustalił, że we wzorcach tych zamieszczono postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, o treści wskazanej w pkt I sentencji decyzji (dowód: wzorce przedwstępnych umów sprzedaży załączone do pism Przedsiębiorcy z dnia: 21 lutego i 2 czerwca 2011r.). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania Przedsiębiorca zadeklarował zaprzestanie stosowania ww. postanowień poprzez ich wykreślenie w całości z wszystkich stosowanych wzorców umów oraz ich niezamieszczanie w umowach dotyczących zarówno 7 prowadzonych już inwestycji, jak i inwestycji, które dopiero rozpocznie (dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 1 września 2011r.). Pismem z dnia 26 października 2011r. Przedsiębiorca sprecyzował, że jego oświadczenia należy traktować jako wniosek o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsiębiorca zobowiązał się do stosowania nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, które nie zawierają postanowień zakwestionowanych w postanowieniu Prezesa Urzędu z dnia 16 sierpnia 2011r. oraz wysłania do swoich kontrahentów, listami poleconymi, aneksów zmieniających pozostające w obrocie przedwstępne umowy sprzedaży w taki sposób, że umowy te nie będą zawierały zakwestionowanych postanowień, w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania decyzji Prezesa Urzędu wydanej na podstawie art. 28 ustawy (dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 26 października 2011r.). Przedsiębiorca przedstawił nowe wzorce przedwstępnych umów sprzedaży oraz wzór aneksu do obowiązujących umów, w których zakwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowienia niedozwolone nie występują (dowód: wzorce przedwstępnych umów sprzedaży i aneksu załączone do pism Przedsiębiorcy z dnia: 26 października, 3 i 17 listopada 2011r.). Prezes Urzędu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma więc na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się klientami Przedsiębiorcy, tj. zawrzeć z nim umowę w oparciu o wzorce przedwstępnych umów sprzedaży, w którym zamieszczone zostały postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Działania Przedsiębiorcy nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, ale kręgu konsumentów- jego obecnych i przyszłych kontrahentów, których sytuacja jest identyczna i wynika z posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umownymi. Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie istnieje zatem możliwość poddania zachowania Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania przez niego praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione- na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania- że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Przytoczony przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji przez Prezesa Urzędu wskazuje: uprawdopodobnienie naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane takie naruszenie, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu. Z uwagi na złożenie przez Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu wniosku o wydanie decyzji na podstawie art. 28 8 ustawy niezbędne jest rozważenie, czy wskazane w tym przepisie warunki zaistniały w odniesieniu do działań i zobowiązań ww. Przedsiębiorcy. W pierwszej kolejności rozważenia wymaga, czy stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione na obecnym etapie postępowania. Przedsiębiorcy zarzucono stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działania przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzenie przedmiotowej praktyki wymaga spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Bezprawność praktyki przypisanej Przedsiębiorcy wynika z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów również w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie był stroną postępowania sądowego zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt VI ACa 760/05 podkreślił, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne już wpisane do rejestru, przy czym wpis taki związany był z działaniami innych przedsiębiorców. Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2005r. sygn. akt XVII Ama 46/04, Sąd Okręgowy w Warszawie- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) wyraził pogląd, że dla uznania określonej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie klauzul powinien być bowiem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli więc cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną oba zapisy można uznać za tożsame. Przedstawione powyżej orzecznictwo potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt III SZP 3/2006, w której uznano, że stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 . Odwołując się do argumentów o charakterze celowościowym oraz kierując się potrzebą zapewnienia skuteczności tego przepisu, Sąd Najwyższy podkreślił, że praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która 1 W obowiązującej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana została w art. 24. 9 wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. (…) Możliwość uznania zachowania przedsiębiorcy, polegającego na stosowaniu postanowień wzorców umownych, które nie mają identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwiększa skuteczność obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowień umownych oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumenta), zniechęcając przedsiębiorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowień. Nie jest więc konieczna dokładna, literalna zbieżność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Niedozwolone będą również takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną wykładnię. Pkt I.1 ppkt 1 sentencji decyzji Prezes Urzędu uznał, że tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru została uprawdopodobniona w odniesieniu do postanowienia przewidującego możliwość zmiany przez Przedsiębiorcę ceny wskutek zmiany powierzchni lokalu. Postawiony Przedsiębiorcy zarzut obejmuje postanowienie, które zamieszczone zostało we wzorcach umów dotyczących inwestycji: Wilczak 20, Wille Sołackie, Magiczny Zakątek, Swarzędz Południe- etap II i Zielona Przystań- Apartamenty Wypoczynkowe, o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby powierzchnia przedmiotu umowy, o którym mowa w § 1, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży, cena sprzedaży ulegnie stosownej zmianie w ten sposób, że cena ta bądź ulegnie zmniejszeniu w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni mniejszej od przyjętej w niniejszej umowie bądź też cena ulegnie podwyższeniu, w przypadku wybudowania przedmiotu umowy o powierzchni większej od przyjętej w niniejszej umowie (…). Rozliczenia finansowe stron z tytułu zmiany ceny sprzedaży dokonane zostaną pomiędzy stronami najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku, gdyby powierzchnia przedmiotu umowy, o którym mowa w § 1 niniejszej umowy, ustalona po jego wybudowaniu oraz po dokonaniu jego obmiaru w ramach inwentaryzacji powykonawczej, odbiegała od powierzchni przyjętej w niniejszej umowie przedwstępnej dla obliczenia ceny sprzedaży więcej niż o 5% tej powierzchni (zarówno w przypadku zwiększenia powierzchni jak i w przypadku jej zmniejszenia), strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania zawiadomienia Spółki o występowaniu różnicy w powierzchni przedmiotu umowy przekraczającej 5% (…)”. Wyrokami z dnia: 10 października 2004r. sygn. akt XVII Amc 47/03 oraz 12 listopada 2007r. sygn. akt XVII Amc 108/07 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienia o treści: W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie (pozycja 227 rejestru) oraz Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr … po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w § 3 pkt 1 lit. a nie ulegnie zmianie; - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy będzie przekraczać 3%, to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem), opisanego w § 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem) po dokonanym obmiarze (pozycja 1540 rejestru). W obydwu klauzulach SOKiK zakwestionował uprawnienie przedsiębiorcy do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy uznając, że tej treści postanowienia spełniają przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 3 10 pkt 20 Kodeksu cywilnego. W uzasadnieniu drugiego wyroku SOKiK stwierdził także, że przytoczona klauzula kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, zastosowanie tej klauzuli powoduje, że konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówionej jak również wtedy, gdy okaże się, że powierzchnia jest do 3% większa od zakładanej w umowie. Jak podkreślił SOKiK, w pierwszym przypadku konsument otrzyma lokal, który przy dużych mieszkaniach może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego, w drugim- konsument będzie zmuszony do zakupu odpowiednio większej ilości materiałów wykończeniowych, zmiany uprzedniej aranżacji itp. Sąd ocenił, że próg 3% został określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora, może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. SOKiK podkreślił, że różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych, a przedsiębiorca winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. SOKiK uznał, że możliwość nałożenia na konsumenta ciężaru finansowego, będącego wynikiem realizacji przez sprzedającego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowieniami i projektem, jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienie stosowane przez Przedsiębiorcę, mimo różnic w treści, wywołuje tożsame skutki jak wskazane klauzule niedozwolone. Postanowienie to zobowiązuje konsumenta do akceptacji innej niż umówiona powierzchni wybudowanego budynku/lokalu. Nie przyznaje ponadto konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w każdym przypadku zmiany ceny spowodowanej zmianą powierzchni budynku/lokalu, ale tylko wtedy, kiedy zmiany powierzchni będą większe niż 5% w stosunku do powierzchni określonej w umowie. Zdaniem Prezesa Urzędu, możliwe jest tym samym stwierdzenie, że postanowienie zamieszczone we wzorcach Przedsiębiorcy jest tożsame z ww. klauzulami wpisanymi do rejestru. Pkt I.1 ppkt 2 oraz pkt I.3 ppkt 1 sentencji decyzji W prowadzonym postępowaniu Prezes Urzędu zakwestionował również postanowienia przewidujące możliwość zmiany przez Przedsiębiorcę ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT, o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że w przypadku gdyby przed całkowitą zapłatą całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy nastąpiła zmiana stanu prawnego w zakresie prawa podatkowego, skutkująca koniecznością zastosowania do sprzedaży przedmiotu niniejszej umowy bądź jego części wyższej stawki podatku od towarów i usług VAT, strona sprzedająca uprawniona będzie do podwyższenia ceny brutto przedmiotu umowy, jednak nie więcej niż o kwotę stanowiącą różnicę pomiędzy należnym podatkiem a podatkiem wliczonym w cenę (to jest podatkiem w wysokości …%), która to różnica pomiędzy stawkami podatku naliczona zostanie od kwoty niezapłaconych (w dacie zmiany stanu prawnego) przez stronę kupującą rat z tytułu ceny sprzedaży przedmiotu umowy. W przypadku wykonania przez stronę sprzedającą uprawnienia do podwyższenia ceny sprzedaży w okolicznościach wskazanych powyżej, strona kupująca zobowiązana będzie zapłacić tę część ceny sprzedaży najpóźniej do dnia poprzedzającego dzień dokonania przeglądu technicznego przedmiotu umowy (…). W przypadku podwyższenia ceny sprzedaży przedmiotu umowy więcej niż o 5% ceny brutto wskazanej w § 2 ust. 1 lit. a niniejszej umowy, w sytuacji, o której mowa wyżej w pkt 2 niniejszego paragrafu tj. w związku z koniecznością zastosowania wyższej stawki podatku VAT, strona kupująca uprawniona będzie do odstąpienia od niniejszej umowy i to w terminie 30 dni licząc od dnia otrzymania od Spółki 11 zawiadomienia o podwyższeniu ceny sprzedaży przedmiotu umowy w związku ze zmianą stawki podatku VAT (…)”. Postanowienie to zamieszczone zostało we wzorcach umów dotyczących inwestycji: Wilczak 20, Wille Sołackie, Magiczny Zakątek, Swarzędz Południe- etap II i Zielona Przystań- Apartamenty Wypoczynkowe oraz w nieznacznie zmienionej wersji redakcyjnej, nie zmieniającej jednak jego istoty- we wzorcach dotyczących inwestycji: Wiklinowa oraz Apartamenty Ułańskie. Zdaniem Prezesa Urzędu, ww. postanowienie może zostać uznane za tożsame z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi w pozycjach: 885 i 1386 rejestru o treści: Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny (wpis na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) oraz Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT (…) (wpis na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 126/05). W uzasadnieniach wskazanych powyżej wyroków SOKiK stwierdził, że wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. W każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy, bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. W związku z powyższym, SOKiK ocenił, że w zakresie w jakim postanowienie tej treści pozwala przedsiębiorcy na podwyższenie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, stanowi klauzulę niedozwoloną określoną w art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. W opinii Prezesa Urzędu, przedstawione argumenty są adekwatne także w odniesieniu do postanowienia stosowanego przez Przedsiębiorcę, które prawo odstąpienia od umowy przyznaje konsumentowi jedynie wówczas, gdy cena ustalona w wyniku zmiany stawki podatku VAT będzie wyższa o więcej niż 5% ceny brutto określonej w umowie. W przypadku zmiany ceny w granicach do 5% konsument nie ma więc prawa odstąpienia od umowy, ale jest zobowiązany wyłącznie do zapłaty nowej, wyższej ceny. Zdaniem Prezesa Urzędu, okoliczności te uprawdopodobniają tożsamość zakwestionowanego postanowienia z powołanymi klauzulami niedozwolonymi. Pkt I.1 ppkt 3, pkt I.2 ppkt 2 oraz pkt I.3 ppkt 2 sentencji decyzji Za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru może być także uznane postanowienie przewidujące, że „(…) W przypadku braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez stronę na wyżej wskazany adres będzie uważane za prawidłowo doręczone stronie, do której było skierowane”. Postanowienie to zamieszczone zostało we wszystkich stosowanych przez Przedsiębiorcę wzorcach umownych. W orzecznictwie SOKiK podkreśla się, że postanowienia przewidujące domniemanie doręczenia spełniają przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Pozwalają bowiem przedsiębiorcy na dokonanie wiążącej interpretacji umowy w zakresie uznania, że oświadczenie złożone konsumentowi wysłane na jego ostatni znany adres zostało doręczone skutecznie. Orzekając o abuzywności tej treści klauzul SOKiK powołuje art. 61 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W przypadku klauzul przewidujących domniemanie doręczenia warunek określony w ww. przepisie nie został spełniony. Takie stanowisko SOKiK przedstawił m.in. w wyrokach z dnia: 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06 oraz 20 maja 2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07. Na mocy tych wyroków do rejestru wpisano postanowienia o treści odpowiednio: W przypadku zmiany adresu każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie 12 uznawana za skutecznie doręczoną (pozycja 1207) oraz Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie (pozycja 1482). Zdaniem Prezesa Urzędu, oceniane postanowienie może zostać uznane za tożsame z ww. klauzulami niedozwolonymi, skoro na jego podstawie Przedsiębiorca ma możliwość jednostronnego uznania, że zawiadomienia lub oświadczenia wysłane do konsumenta na wskazany w umowie adres zostały doręczone prawidłowo. Pomimo braku faktycznych możliwości zapoznania się z ich treścią, konsument może zostać więc narażony na ich skutki. W tym wypadku Przedsiębiorca wprowadził do wzorca domniemanie doręczenia, które jest instytucją prawa procesowego przewidzianą dla doręczania pism procesowych. Pkt I.2 ppkt 1 sentencji decyzji W opinii Prezesa Urzędu, bezprawność praktyki Przedsiębiorcy uprawdopodobniona została także w odniesieniu do postanowienia zamieszczonego we wzorcu dotyczącym inwestycji: Tytusa Działyńskiego w Swarzędzu, zgodnie z którym „(…) Strony zgodnie postanawiają, że strona kupująca zobowiązana będzie do zapłaty całej ceny sprzedaży przedmiotu umowy najpóźniej na 7 dni przed wskazany przez stronę sprzedającą dzień wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej także wówczas, gdy wskazany przez stronę sprzedającą termin wydania przedmiotu umowy w posiadanie strony kupującej przypadać będzie w terminie wcześniejszym niż terminy zapłaty poszczególnych rat ceny sprzedaży”. Zakwestionowane postanowienie może mieścić się w hipotezie klauzuli niedozwolonej wpisanej w pozycji 543 rejestru o treści: Terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz terminy płatności za nie, określone w planie płatności mogą ulec skróceniu, na co Inwestor wyraża zgodę (wpis na podstawie wyroku SOKiK z dnia 4 sierpnia 2004r. sygn. akt XVII Amc 44/03). SOKiK orzekł, że postanowienie to pozwala przedsiębiorcy zmieniać w dowolny sposób i bez ograniczenia do ważnych przyczyn terminy wykonania poszczególnych etapów robót oraz terminy płatności za nie. Zdaniem Sądu, nie może być to usprawiedliwiane faktem, że przedsiębiorca zainteresowany jest jak najszybszą realizacją inwestycji. Przyśpieszenie realizacji inwestycji jest bowiem związane z przyśpieszoną płatnością kolejnej raty w terminie nieplanowanym przez konsumenta. SOKiK podkreślił, że postanowienie to stawia konsumenta w niekorzystnej sytuacji, w której może być narażony na straty (np. koszty kredytu, utratę oprocentowania lokaty itd.). Taki zapis umowny SOKiK uznał za sprzeczny z art. 385 3 pkt 19 Kodeksu cywilnego. W ocenie Prezesa Urzędu, analizowane postanowienie, podobnie jak ww. klauzula niedozwolona, pozwala Przedsiębiorcy na jednostronne decydowanie o terminie realizacji inwestycji (wydania lokalu konsumentowi) i w konsekwencji- terminie płatności ceny. Na jego podstawie konsument może zostać zobowiązany do zapłaty całej ceny w terminie wcześniejszym niż terminy zapłaty poszczególnych rat, które określone zostały w umowie. Postanowienie to wywoływać może więc te same skutki prawne, co pozwala na uznanie, że mieści się w hipotezie powołanej klauzuli niedozwolonej. Jak wskazano powyżej, do uznania, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z praktyką określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest także uprawdopodobnienie, że bezprawne działanie Przedsiębiorcy godzące w interes konsumentów dotyczy tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. sygn. akt III SK 27/07 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, że chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeżenie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd 13 Najwyższy stanął na stanowisku, że przy konstruowaniu pojęcia „zbiorowy interes konsumentów” nie można opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. W ocenie Sądu, wystarczające powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd Najwyższy uznał zatem, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy . Godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może polegać zarówno na ich naruszeniu, jak i na zagrożeniu ich naruszenia. Nie jest w związku z powyższym konieczne stwierdzenie, że którykolwiek z konsumentów został rzeczywiście poszkodowany wskutek stosowanej przez przedsiębiorcę praktyki. Zdaniem Prezesa Urzędu, działanie Przedsiębiorcy godzić może w interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, tj. wszystkich konsumentów, którzy zawarli z Przedsiębiorcą umowy przedwstępne sprzedaży oraz wszystkich jego potencjalnych klientów. W tym wypadku z samej istoty posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umów wynika powtarzalność jego zachowania wobec takich osób. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że na obecnym etapie postępowania uprawdopodobniona została zarówno bezprawność działań Przedsiębiorcy, wynikająca z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, jak i naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Wnosząc o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Przedsiębiorca zobowiązał się do stosowania nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, które nie zawierają postanowień zakwestionowanych w niniejszym postępowaniu oraz wysłania do swoich kontrahentów, listami poleconymi, aneksów zmieniających pozostające w obrocie przedwstępne umowy sprzedaży w taki sposób, że umowy te nie będą zawierały ww. postanowień, w terminie 1 miesiąca licząc od dnia otrzymania decyzji Prezesa Urzędu wydanej na podstawie art. 28 ustawy. Jak ustalono, zakwestionowane postanowienia niedozwolone zostały usunięte z nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, które Przedsiębiorca przedstawił w trakcie prowadzonego postępowania. Nowe wzorce mogą zostać wprowadzone do obrotu w miejsce dotychczas stosowanych. Zobowiązanie Przedsiębiorcy do przesłania kontrahentom aneksów do nadal obowiązujących umów umożliwi z kolei całkowite wyeliminowanie niedozwolonych postanowień umownych z obrotu prawnego. W świetle powyższego Prezes Urzędu uznał, że podjęte przez Przedsiębiorcę zobowiązanie zmierza bezpośrednio do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy. Tym samym możliwe jest stwierdzenie, że spełniony został drugi, obok uprawdopodobnienia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, warunek niezbędny do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W pkt I a sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył zatem na Przedsiębiorcę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez wprowadzenie do obrotu prawnego nowych wzorców przedwstępnych umów sprzedaży, w których kwestionowane postanowienia niedozwolone nie występują, z dniem uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Zdaniem Prezesa Urzędu, fakt, że Przedsiębiorca opracował już nowe wzorce pozwala na uznanie, że jest gotów wykorzystywać je do zawierania umów z konsumentami. 14 Prezes Urzędu nałożył ponadto na Przedsiębiorcę obowiązek przedstawienia kontrahentom, będącym konsumentami, propozycji podpisania aneksów do obowiązujących nadal umów, na podstawie których zakwestionowane postanowienia niedozwolone zostaną usunięte (pkt I b sentencji decyzji). Prezes Urzędu uznał, że mimo podjętych działań Przedsiębiorca nie ma możliwości skutecznego wykonania zobowiązania do aneksowania tych umów. Podpisanie aneksów przez jego kontrahentów jest bowiem okolicznością niezależną od Przedsiębiorcy. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wyznaczył Przedsiębiorcy termin do wykonania zobowiązania określonego w pkt I b sentencji decyzji. Prezes Urzędu uwzględnił w tym zakresie deklaracje Przedsiębiorcy uznając zarazem, że wyznaczony termin 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji jest wystarczający do skutecznego wykonania wszystkich niezbędnych czynności, z uwagi zarówno na liczbę umów pozostających w obrocie, jak również możliwości organizacyjne i techniczne Przedsiębiorcy. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przekazania, w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji, informacji o realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji, w tym kopii 5 umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie 10 kontrahentom aneksów do umów pozostających w obrocie prawnym. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Otrzymuje: Przedsiębiorstwo Produkcyjno- Usługowe i Handlowe AGROBEX Sp. z o.o. ul. Kochanowskiego 7 60-845 Poznań