RŁO-55/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w ŁODZI ul. Piotrkowska 120 90-006 Łódź tel. (42) 636 36 89, fax (42) 636 07 12 e’mail: lodz@uokik.gov.pl RŁO- 61- 40(11)/12/AB Łódź, dnia 24 grudnia 2012 r. DECYZJA Nr RŁO 55/2012 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 5 i 6 tej ustawy po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania przez Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznaje się za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów działania Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, polegające na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.) poprzez zamieszczenie we wzorcu umowy pn. „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” , postanowień o treści: 1) „Sprzedający zastrzega sobie, a Kupujący zgadza się, na możliwość wydłużenia realizacji o 60 dni z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, a w szczególności: - zmiana zakresu i sposobu realizacji na życzenie Kupującego, - zmiana przepisów wykonawczych, - konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem, oraz innych, których nie dało się przewidzieć w dniu podpisania umowy.”; 2) „(…)Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” i nakazuje się zaniechanie jej stosowania. II. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 5 i 6 tej ustawy 2 po przeprowadzeniu postępowania w sprawie podejrzenia stosowania przez Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów , o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 powołanej na wstępie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.) poprzez zamieszczenie we wzorcu umowy pn. „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” , postanowień o treści: 1) „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.”; 2) „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w §7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.”; 3) „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.”; 4) „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” i przyjęciu zobowiązania Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom poprzez dokonanie zmian we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” poprzez: − zmianę postanowienia o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.” na postanowienie o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powyżej 2% w stosunku do powierzchni określonej w §3 Umowy powoduje zmianę wartości przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni użytkowej lokalu. W przypadku zmiany wartości lokalu Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od Umowy 3 w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o nowej wartości przedmiotu Umowy. O odstąpieniu od Umowy Nabywca poinformuje Sprzedającego na piśmie.”; − zmianę postanowienia o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w §7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.” na postanowienie o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany stawek podatku od towarów i usług w stosunku do przyjętych do obliczenia cen na dzień zawierania niniejszej Umowy, cena wskazana w §9 ust. 1 ulega zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. W przypadku wzrostu ceny przedmiotu Umowy na skutek zmiany stawki podatku od towarów i usług, Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o zmianie ceny przedmiotu Umowy.”; − zmianę postanowienia o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.” na postanowienie o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego w wydaniu przedmiotu Umowy, Nabywcy przysługuje prawo naliczenia kary umownej za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% wartości Umowy netto, począwszy od dnia następnego po wyznaczonym terminie oddania przedmiotu Umowy.”; − zmianę postanowienia o treści: „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” na postanowienie o treści: „Strony oświadczają, że spory wynikające z tytułu niniejszej Umowy będą rozwiązywać polubownie. W przypadku braku porozumienia, spory będą podlegały rozpoznaniu przez sądy powszechne.” nakłada się na Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez : − wprowadzenie zmian we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” zgodnie z przyjętym zobowiązaniem w terminie 2 tygodni (dwóch tygodni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, − stosowanie dokonanych zmian we wszystkich umowach zawieranych w przyszłości. III. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na przedsiębiorcę Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz 4 w Skierniewicach, obowiązek złożenia informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania , zawierającej dowody wprowadzenia zmian we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja”, wynikających ze złożonego zobowiązania, w terminie 3 tygodni (trzech tygodni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. IV. Na podstawie art. 77 ust. 1 i art. 80 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.) w związku z art. 83 wyżej wymienionej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do jej art. 33 ust. 6 – działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: postanawia się obciążyć Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, kosztami niniejszego postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w kwocie 16,95 zł (słownie: szesnaście złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy) oraz zobowiązać Bogusława Lankiewicza prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach do ich zwrotu Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Uzasadnienie W toku postępowania wyjaśniającego (syg. akt RŁO-403-14/12) Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „Prezesem Urzędu” – ustalił, iż Bogusław Lankiewicz prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach – zwany dalej: „Bogusławem Lankiewiczem” prowadzi działalność deweloperską o lokalnym zasięgu terytorialnym. Wybudował w Skierniewicach segmenty mieszkalno-usługowe. Każda umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego była poprzedzona umową przedwstępną. Każdemu z nabywców Bogusław Lankiewicz przedstawiał wzorzec pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” – zwany dalej również: „wzorcem umowy przedwstępnej” - opatrzony napisem WZÓR, który stanowił podstawę do przygotowania umowy pomiędzy stronami. Analiza przekazanego wzorca umowy przedwstępnej wykazała, iż zawiera on postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone – zwanego dalej: „Rejestrem” – o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296, ze zm.) – zwanej dalej: „k.p.c.”. W związku z powyższym Prezes Urzędu uznał, iż istnieją podstawy do postawienia Bogusławowi Lankiewiczowi zarzutu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) - zwanej dalej: „ustawą o ochronie konkurencji i konsumentów”. 5 W dniu 14 sierpnia 2012 r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu, Postanowieniem Nr 1/61- 40/12 (dowód: karty Nr 1-3), postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Bogusława Lankiewicza praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów polegających na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, o czym zawiadomił Bogusława Lankiewicza (dowód: karta Nr 4). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu postępowania Bogusław Lankiewicz w piśmie z dnia 21 sierpnia 2012 r. (dowód: karty Nr 120 – 122) wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, składając zobowiązanie do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom wskazanym przez Prezesa Urzędu poprzez zmianę we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” treści kwestionowanych postanowień oraz stosowanie dokonanych zmian we wszystkich umowach zawieranych w przyszłości. W piśmie tym Bogusław Lankiewicz wyjaśnił, iż wszystkie umowy zawarte w oparciu o wzorzec umowy przedwstępnej zostały wykonane, a na dowód tych wyjaśnień załączył akty notarialne przenoszące własność lokali mieszkalnych w budynku - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja (dowód: karty Nr 137 – 147). W załączonym do pisma oświadczeniu Bogusław Lankiewicz oświadczył, iż: − postanowienie o treści: „Sprzedający zastrzega sobie, a Kupujący zgadza się, na możliwość wydłużenia realizacji o 60 dni z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, a w szczególności: - zmiana zakresu i sposobu realizacji na życzenie Kupującego, - zmiana przepisów wykonawczych, - konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem, oraz innych, których nie dało się przewidzieć w dniu podpisania umowy.” otrzymało brzmienie: „ Strony zgodnie ustalają, że w przypadku: - zmiany zakresu i sposobu realizacji inwestycji na pisemne życzenie Kupującego; - zmiany przepisów wykonawczych; - konieczności wykonania prac i robót nieobjętych projektem z przyczyn niezależnych od Sprzedającego termin wykonania inwestycji może ulec wydłużeniu do 60 dni roboczych” (dowód: karta Nr 123), − postanowienie o treści: „(…)Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” otrzymało brzmienie: „W przypadku nieprzystąpienia przez Nabywcę w ustalonym terminie do czynności zdawczo-odbiorczych, Sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy bez konieczności wyznaczania dodatkowego terminu.” (dowód: karta Nr 123), − postanowienie o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.” otrzymało brzmienie: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powyżej 2% w stosunku do powierzchni określonej w §3 Umowy powoduje zmianę wartości przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni użytkowej lokalu. W przypadku zmiany wartości lokalu Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o nowej wartości przedmiotu Umowy. O odstąpieniu od Umowy Nabywca poinformuje Sprzedającego na piśmie.” (dowód: karta Nr 124), − postanowienie o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie 6 obowiązywania umowy, cena wyliczona w §7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.” otrzymało brzmienie: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany stawek podatku od towarów i usług w stosunku do przyjętych do obliczenia cen na dzień zawierania niniejszej Umowy, cena wskazana w §9 ust. 1 ulega zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. W przypadku wzrostu ceny przedmiotu Umowy na skutek zmiany stawki podatku od towarów i usług, Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o zmianie ceny przedmiotu Umowy.” (dowód: karat Nr 124), − postanowienie o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.” otrzymało brzmienie: „W przypadku zwłoki Sprzedającego w wydaniu przedmiotu Umowy, Nabywcy przysługuje prawo naliczenia kary umownej za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% wartości Umowy netto, począwszy od dnia następnego po wyznaczonym terminie oddania przedmiotu Umowy.” (dowód: karta Nr 124), − postanowienie o treści: „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” otrzymało brzmienie: „Strony oświadczają, że spory wynikające z tytułu niniejszej Umowy będą rozwiązywać polubownie. W przypadku braku porozumienia, spory będą podlegały rozpoznaniu przez sądy powszechne.” (dowód: karta Nr 125). W piśmie z dnia 15 października 2012 r. Bogusław Lankiewicz zmodyfikował treść złożonego w piśmie z dnia 21 sierpnia 2012 r. zobowiązania, w ten sposób, że kwestionowane postanowienie o treści: „(…)Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” otrzymało brzmienie: „W przypadku nieprzystąpienia przez Nabywcę, w ustalonym terminie do czynności zdawczo-odbiorczych, Sprzedający w porozumieniu z Nabywcą wyznaczy ostateczny termin odbioru lokalu. Ponowne nieprzystąpienie przez Nabywcę do czynności zdawczo-odbiorczych powoduje, iż Sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty ostatecznego terminu odbioru lokalu.” (dowód: karta Nr 148). W pozostałym zakresie treść zobowiązania została niezmieniona (dowód: karta Nr 148 – 149). Pismem z dnia 12 listopada 2012 r. Prezes Urzędu zawiadomił Bogusława Lankiewicza o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w przedmiotowym postępowaniu oraz o możliwości zapoznania się z materiałem dowodowym zgromadzonym w aktach sprawy (dowód: karta Nr 151). Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Bogusław Lankiewicz jest przedsiębiorcą wpisanym do Centralnej Ewidencji i Informacji Działalności Gospodarczej Rzeczpospolitej Polskiej (dowód: karta Nr 7). 7 Bogusław Lankiewicz w ramach prowadzonej działalności gospodarczej wybudował w Skierniewicach segmenty mieszkalno-usługowe. Każda umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego była poprzedzona umową przedwstępną (dowód: karta Nr 6). Każdemu z nabywców Bogusław Lankiewicz przedstawia wzorzec pn. „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” opatrzony napisem WZÓR, który stanowi podstawę do przygotowania umowy pomiędzy stronami (dowód: karty Nr 11, 22, 44, 81). W § 5 ust. 2 wzorca umowy przedwstępnej Bogusław Lankiewicz stosuje postanowienie o treści: „Sprzedający zastrzega sobie, a Kupujący zgadza się, na możliwość wydłużenia realizacji o 60 dni z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, a w szczególności: - zmiana zakresu i sposobu realizacji na życzenie Kupującego, - zmiana przepisów wykonawczych, - konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem, oraz innych, których nie dało się przewidzieć w dniu podpisania umowy.” (dowód: karty Nr 14, 27, 47, 84). Do Rejestru w dniu 22 kwietnia 2008 r. pod numerem 1382 zostało wpisane postanowienie o treści: „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.”, uznane za niedozwolone przez Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów – zwany dalej: „Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów” w wyroku z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05. W § 5 ust. 3 wzorca umowy przedwstępnej Bogusław Lankiewicz stosuje postanowienie o treści: „(…)Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” (dowód: karty Nr 14, 27, 47, 84). Do Rejestru w dniu 1 marca 2005 r. pod numerem 364 zostało wpisane postanowienie o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”, uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 22 listopada 2004 r., sygn. akt XVII AmC 55/03. W tym wyroku Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał również za niedozwolone postanowienie o treści: „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru.”, które zostało wpisane do Rejestru w dniu 1 marca 2005 r. pod numerem 365. W § 6 ust. 4 wzorca umowy przedwstępnej Bogusław Lankiewicz stosuje postanowienie o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: 8 spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.” (dowód: karty Nr 14, 27, 47, 84). Do Rejestru w dniu 6 stycznia 2005 r. pod numerem 227 zostało wpisane postanowienie o treści: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.”, uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 10 października 2004 r., sygn. akt XVII AmC 47/03. W § 7 ust. 4 wzorca umowy przedwstępnej Bogusław Lankiewicz stosuje postanowienie o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w §7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.” (dowód: karty Nr 15, 28, 48, 85). Do Rejestru w dniu 22 kwietnia 2008 r. pod numerem 1386 zostało wpisane postanowienie o treści: „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.”, uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 5 grudnia 2006 r., sygn. akt XVII AmC 126/05. W § 14 wzorca umowy przedwstępnej Bogusław Lankiewicz stosuje postanowienie o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.” (dowód: karty Nr 17, 30, 50, 87). Do Rejestru w dniu 12 czerwca 2008 r. pod numerem 1441 zostało wpisane postanowienie o treści: „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.”, uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 27 kwietnia 2007 r., sygn. akt XVII AmC 14/06. W § 24 wzorca umowy przedwstępnej Bogusław Lankiewicz stosuje postanowienie o treści: „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” (dowód: karty Nr 19, 32, 52, 89). Do Rejestru w dniu 23 stycznia 2007 r. pod numerem 1007 zostało wpisane postanowienie o treści: „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby 9 spółki.” , uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 23 listopada 2006 r., sygn. akt XVII AmC 156/05. Do Rejestru w dniu 12 czerwca 2008 r. pod numerem 1438 zostało wpisane postanowienie o treści: „ par. 5 D ust. 4 c - Właściwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest Sąd miejscowo właściwy ze względu na siedzibę Inwestora. ”, uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 15 września 2006 r., sygn. akt XVII AmC 118/05. Do Rejestru w dniu 22 lipca 2008 r. pod numerem 1481 zostało wpisane postanowienie o treści: „Ewentualne spory wynikłe w związku z realizacją niniejszej umowy będą rozstrzygane przez Sąd rzeczowo właściwy dla siedziby Activ Investment ”, uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone w wyroku z dnia 20 maja 2008 r., sygn. akt XVII AmC 107/07. Bogusław Lankiewicz zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmianę we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” treści kwestionowanych postanowień oraz stosowanie dokonanych zmian we wszystkich umowach zawieranych w przyszłości (dowód: karty Nr 120 – 122). Zmiany we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” polegają na: − zastąpieniu postanowienia o treści: „Sprzedający zastrzega sobie, a Kupujący zgadza się, na możliwość wydłużenia realizacji o 60 dni z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, a w szczególności: - zmiana zakresu i sposobu realizacji na życzenie Kupującego, - zmiana przepisów wykonawczych, - konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem, oraz innych, których nie dało się przewidzieć w dniu podpisania umowy.” postanowieniem: „ Strony zgodnie ustalają, że w przypadku: - zmiany zakresu i sposobu realizacji inwestycji na pisemne życzenie Kupującego; - zmiany przepisów wykonawczych; - konieczności wykonania prac i robót nieobjętych projektem z przyczyn niezależnych od Sprzedającego termin wykonania inwestycji może ulec wydłużeniu do 60 dni roboczych” (dowód: karta Nr 123), − zastąpieniu postanowienia o treści: „(…)Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” postanowieniem: „W przypadku nieprzystąpienia przez Nabywcę, w ustalonym terminie do czynności zdawczo-odbiorczych, Sprzedający w porozumieniu z Nabywcą wyznaczy ostateczny termin odbioru lokalu. Ponowne nieprzystąpienie przez Nabywcę do czynności zdawczo-odbiorczych powoduje, iż Sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty ostatecznego terminu odbioru lokalu.” (dowód: karta Nr 148), − zastąpieniu postanowienia o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.” postanowieniem: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powyżej 2% w stosunku do powierzchni określonej w §3 Umowy powoduje zmianę wartości przedmiotu Umowy 10 proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni użytkowej lokalu. W przypadku zmiany wartości lokalu Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o nowej wartości przedmiotu Umowy. O odstąpieniu od Umowy Nabywca poinformuje Sprzedającego na piśmie.” (dowód: karta Nr 124), − zastąpieniu postanowienia o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w §7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.” postanowieniem: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany stawek podatku od towarów i usług w stosunku do przyjętych do obliczenia cen na dzień zawierania niniejszej Umowy, cena wskazana w §9 ust. 1 ulega zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. W przypadku wzrostu ceny przedmiotu Umowy na skutek zmiany stawki podatku od towarów i usług, Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o zmianie ceny przedmiotu Umowy.” (dowód: karat Nr 124), − zastąpieniu postanowienia o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.” postanowieniem: „W przypadku zwłoki Sprzedającego w wydaniu przedmiotu Umowy, Nabywcy przysługuje prawo naliczenia kary umownej za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% wartości Umowy netto, począwszy od dnia następnego po wyznaczonym terminie oddania przedmiotu Umowy.” (dowód: karta Nr 124), − zastąpieniu postanowienia o treści: „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” postanowieniem: „Strony oświadczają, że spory wynikające z tytułu niniejszej Umowy będą rozwiązywać polubownie. W przypadku braku porozumienia, spory będą podlegały rozpoznaniu przez sądy powszechne.” (dowód: karta Nr 125). Wszystkie umowy zawarte w oparciu o wzorzec umowy przedwstępnej zawierający kwestionowane postanowienia zostały wykonane (dowód: karty Nr 137 – 147). Bogusław Lankiewicz przekazał projekt nowego wzorca umowy, w którym dokonał zmian zgodnie ze złożonym zobowiązaniem (dowód: karty Nr 154 – 164). Prezes Urzędu zważył, co następuje: Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło pozwala na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w ustawie jest zatem, aby działania przedsiębiorców – którym zarzucono naruszenie jej przepisów – stanowiły potencjalne zagrożenie interesu publicznego, nie zaś interesu jednostki 11 lub grupy. Ustawa, w odniesieniu do przedsiębiorców chroni wobec tego konkurencję, a w odniesieniu do konsumentów ich interesy, jako zjawiska o charakterze instytucjonalnym. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Bogusława Lankiewicza. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy, naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. Ad I. sentencji niniejszej decyzji W przedmiotowym postępowaniu Prezes Urzędu postawił Bogusławowi Lankiewiczowi zarzut stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru. Takie działanie może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 tej ustawy, przez praktykę naruszająca zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: − stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, − naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, − nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Tym samym dla stwierdzenia stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów konieczne jest wykazanie kumulatywnego spełnienia trzech przesłanek: 1) kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy, 2) działanie to jest bezprawne, 3) działanie przedsiębiorcy godzi w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) Stosownie do art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy, rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej (…). Przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity Dz. U. z 2010 r., Nr 220, poz.1447, ze zm.) – zwanej dalej: „ustawą o swobodzie działalności gospodarczej”, jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o swobodzie działalności gospodarczej przedsiębiorca może podjąć działalność gospodarczą w dniu złożenia wniosku o wpis do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Bogusław Lankiewicz prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo Budowlano Handlowe „Belan” Bogusław Lankiewicz w Skierniewicach, został wpisany do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej Rzeczpospolitej Polskiej. Nie ulega zatem wątpliwości, iż Bogusław Lankiewicz jest przedsiębiorcą w rozumieniu powołanego wyżej art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Tym samym przy wykonywaniu działalności gospodarczej podlega on rygorom określonym w ustawie o ochronie 12 konkurencji i konsumentów i jego działania mogą podlegać ocenie pod kątem naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. W związku z powyższym Prezes Urzędu stwierdził, że pierwsza przesłanka niezbędna do udowodnienia stosowania przez Bogusława Lankiewicza praktyki wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów została spełniona. Ad 2) Bezprawność tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym. Porządek prawny obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a także nakazy i zakazy wynikające z zasad współżycia społecznego i dobrych obyczajów (wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 13 listopada 2007 r., sygn. akt XVII AmA 45/07). Bezprawność jest kategorią obiektywną. Rozważenia przy ocenie bezprawności wymaga zatem kwestia, czy zachowanie przedsiębiorcy było zgodne, czy też niezgodne z obowiązującymi zasadami porządku prawnego. Porządek prawny, którego naruszenie może skutkować naruszeniem artykułu 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obejmuje normy prawa powszechnie obowiązującego, a także nakazy i zakazy wynikające z zasad współżycia społecznego i dobrych obyczajów. Same przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. Tym samym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw. Na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem (por. wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 23 czerwca 2006 r. - sygn. akt XVIII AmA 32/05). W art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ustawodawca wskazał natomiast przykładowe rodzaje praktyk, które naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Katalog ten nie jest wyczerpujący. Zatem oprócz praktyk wskazanych bezpośrednio przez ustawodawcę w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów można uznać zachowania naruszające przepisy innych ustaw, które nakładają na przedsiębiorcę określone obowiązki względem konsumenta. Jak wyżej wskazano art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera przykładowy katalog bezprawnych działań naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uważa się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru. Na mocy art. 479 45 § 1 k.p.c. Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów jest obowiązany przesyłać Prezesowi Urzędu odpis każdego prawomocnego wyroku uwzględniającego powództwo o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Prezes Urzędu jest zobowiązany do prowadzenia Rejestru. Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasadę tzw. formalnej jawności Rejestru, stanowiąc, że Rejestr jest jawny. Jawność ta oznacza, że Rejestr jest dostępny dla każdego zainteresowanego, czyli wszyscy mają do niego prawo wglądu. Skutkiem formalnej jawności Rejestru jest niemożność zasłaniania się nieznajomością dokonanych w nim wpisów. W Rejestrze tym przytacza się treść postanowień wzorców umowy uznanych przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Zgodnie z art. 479 43 k.p.c. od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do Rejestru prawomocny wyrok ma skutek wobec osób trzecich. W ocenie Prezesa Urzędu, wpisanie postanowień do tego Rejestru oznacza zatem, że od tej chwili są one zakazane 13 we wszystkich wzorcach umów. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców z danej branży. Za takim ujęciem przemawia podstawowy cel postępowania w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, jakim jest usunięcie z obrotu postanowień, które Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za sprzeczne z obowiązującym porządkiem prawnym, bądź dobrymi obyczajami. Chodzi bowiem o to, by prawa i obowiązki przyszłych potencjalnych konsumentów nie były kształtowane na podstawie postanowień umownych uznanych przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone. Ponadto, zdaniem Prezesa Urzędu, zakaz stosowania niedozwolonych postanowień wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., dotyczy także postanowień podobnych. Może zdarzyć się bowiem taka sytuacja, w której przedsiębiorca stosować będzie umowę, w której zawarte będą postanowienia, których istota jest taka sama, lecz konstrukcja gramatyczna, szyk wyrazów w zdaniu są różne. W związku z tym, zakazane jest też stosowanie postanowienia, którego zakres jest tożsamy z zakresem postanowienia wpisanego do tego Rejestru. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność tychże postanowień. Stanowisko Prezesa Urzędu znajduje uzasadnienie w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. o sygnaturze akt III SZP 3/06 wskazał, iż stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Sąd Najwyższy uznał również, iż jeżeli Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uzna określone postanowienie za niedozwolone w wyniku przeprowadzonej kontroli abstrakcyjnej i zostanie ono wpisane do Rejestru, praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów (obecnie art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów) dopuszcza się każdy z przedsiębiorców, który wprowadza do stosowanych postanowień zmiany o charakterze kosmetycznym, polegające na przykład na przestawieniu szyku wyrazów lub zmianie użytych wyrazów, jeżeli zmiany te nie prowadzą do zmiany istoty postanowień. W związku z powyższym w pierwszej kolejności należało zważyć, czy Bogusław Lankiewicz przy sprzedaży lokali mieszkalnych stosował wzorzec umowy, czy też nie. Każdemu z nabywców Bogusław Lankiewicz przedstawiał wzorzec pn. „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” opatrzony napisem WZÓR, który stanowił podstawę do przygotowania umowy pomiędzy stronami. Jest to wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.). Definicję wzorca umowy wyczerpuje projekt umowy jako jednostronnie przygotowany z góry przed zawarciem umowy, zapis gotowych postanowień w postaci warunków umów zawieranych następnie z konsumentami. Fakt, że postanowienia umowy mogą zostać zmienione w trakcie ewentualnych negocjacji z klientami nie zmienia charakteru prawnego stosowanego wzorca umowy (wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – z dnia 22 lipca 2009 r., sygn. akt XVII AmA 122/08). 14 Bezprawność postanowień wskazanych w pkt I sentencji niniejszej decyzji. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „Sprzedający zastrzega sobie, a Kupujący zgadza się, na możliwość wydłużenia realizacji o 60 dni z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, a w szczególności: - zmiana zakresu i sposobu realizacji na życzenie Kupującego, - zmiana przepisów wykonawczych, - konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem, oraz innych, których nie dało się przewidzieć w dniu podpisania umowy.” jest tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 22 kwietnia 2008 r. pod numerem 1382, o treści: „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD -em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.”. W ocenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów termin realizacji budowy i przekazanie lokalu mieszkalnego jest jednym z istotnych postanowień umowy deweloperskiej. Opóźnienie w tym zakresie może spowodować po stronie konsumenta dodatkowe koszty objawiające się m.in. w konieczności zapewnienia mieszkania z uwagi na przedłużający się termin zakończenia inwestycji. W związku z tym dopuszczalne jest jedynie określenie zamkniętego katalogu przesłanek, umożliwiających przesunięcie terminu zakończenia realizacji inwestycji, które mogą znaleźć zastosowanie w przypadku zajścia wyjątkowych okoliczności. Otwarty katalog przesłanek pozwalających na opóźnienie terminu zakończenia realizacji inwestycji powoduje, że cały ciężar ryzyka inwestycyjnego zostaje przerzucony na konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „(…) Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” jest tożsame co do celu i skutku z: − postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 1 marca 2005 r. pod numerem 364, o treści: „W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury”, − postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 1 marca 2005 r. pod numerem 365, o treści: „W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez Sprzedającego zastępuje protokół odbioru.” . Istotą odbioru przedmiotu umowy jest stwierdzenie przez wykonawcę, że został on wykonany zgodne z umową, wobec czego oczekuje na potwierdzenie tego faktu przez zamawiającego. Przedstawione wyżej postanowienia, zarówno te wpisane do Rejestru, jak i to stosowane przez Bogusława Lankiewicza przewidują, że w razie niestawienia się konsumenta w wyznaczonym terminie w celu protokolarnego odbioru nieruchomości deweloper będzie uprawniony do jednostronnego jej odbioru, którego skutki byłyby takie same, jakby dokonał go konsument, nie wnosząc uwag do sposobu wykonania przedmiotu umowy, co narusza naturę stosunku zobowiązaniowego, w którym istotnym elementem z punktu widzenia kontraktowej 15 pozycji stron jest skwitowanie przez nabywcę prawidłowego spełnienia obowiązku przez drugą stronę (por. Bartłomiej Gliniecki Umowa deweloperska. Konstrukcja prawna i zabezpieczenie wzajemnych roszczeń stron, Wyd. Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2012, s. 262). W ocenie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanowienie, które umożliwia deweloperowi bez obecności konsumenta dokonać odbioru lokalu i zwolnić się z odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy wobec konsumenta rażąco narusza jego interesy. Mając na uwadze powyższe Prezes Urzędu stwierdził, że druga przesłanka niezbędna do udowodnienia stosowania przez Bogusława Lankiewicza praktyki wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów została spełniona. Ad 3) Przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie definiują pojęcia zbiorowego interesu konsumentów. Przepis art. 24 ust. 3 tej ustawy stanowi jedynie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Ze zbiorowym interesem konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działanie przedsiębiorcy dotyczy, bądź może dotyczyć nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zindywidualizować. Prezes Urzędu podkreśla, że o tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy stwierdził, iż „ (…) nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów można wszcząć tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczbie potencjalnych konsumentów.” (wyrok SN z dnia 12 września 2003 r., sygn. akt I CKN 504/01). W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu ma do czynienia z naruszeniem praw nieograniczonej i nieokreślonej liczby konsumentów, którzy zapoznali się, bądź mogli zapoznać się z dostępnym wzorcem umowy i zawarli, bądź mogli zawrzeć z Bogusławem Lankiewiczem umowę zawierającą niedozwolone postanowienia umowne. W tej sytuacji bezprawne zachowanie Bogusława Lankiewicza nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami określonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej grupy kontrahentów Bogusława Lankiewicza. Stosowanie opisanych wyżej praktyk może godzić zatem w zbiorowe interesy konsumentów. W związku z powyższym Prezes Urzędu stwierdził, że trzecia przesłanka niezbędna do udowodnienia stosowania przez Bogusława Lankiewicza praktyki wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów została spełniona. Bezpośrednio po przedstawieniu zarzutów Bogusław Lankiewicz zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmianę we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” treści kwestionowanych postanowień oraz stosowanie dokonanych zmian we wszystkich umowach zawieranych w przyszłości . 16 Postanowienie o treści: „Sprzedający zastrzega sobie, a Kupujący zgadza się, na możliwość wydłużenia realizacji o 60 dni z przyczyn niezależnych od Sprzedającego, a w szczególności: - zmiana zakresu i sposobu realizacji na życzenie Kupującego, - zmiana przepisów wykonawczych, - konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem, oraz innych, których nie dało się przewidzieć w dniu podpisania umowy.” Bogusław Lankiewicz zastąpił postanowieniem: „ Strony zgodnie ustalają, że w przypadku: - zmiany zakresu i sposobu realizacji inwestycji na pisemne życzenie Kupującego; - zmiany przepisów wykonawczych; - konieczności wykonania prac i robót nieobjętych projektem z przyczyn niezależnych od Sprzedającego termin wykonania inwestycji może ulec wydłużeniu do 60 dni roboczych”. Natomiast postanowienie o treści: „(…)Niestawiennictwo prawidłowo powiadomionego Kupującego upoważnia Sprzedającego do sporządzenia jednostronnego protokołu odbioru.” postanowieniem: „W przypadku nieprzystąpienia przez Nabywcę, w ustalonym terminie do czynności zdawczo-odbiorczych, Sprzedający w porozumieniu z Nabywcą wyznaczy ostateczny termin odbioru lokalu. Ponowne nieprzystąpienie przez Nabywcę do czynności zdawczo- odbiorczych powoduje, iż Sprzedającemu przysługuje prawo odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty ostatecznego terminu odbioru lokalu.”. Przyjęcie przez Prezesa Urzędu zobowiązania do wprowadzenia wyżej opisanych zmian postanowień kwestionowanych w pkt I.1 i I.2 sentencji decyzji, a tym samym zgoda na ich stosowanie nie gwarantowałoby, iż zbiorowe interesy konsumentów byłyby w należyty sposób chronione. Postanowienia wzorca umowy zgodnie z art. 385 § 2 kodeksu cywilnego powinny być sformułowane jednoznacznie a prawa obowiązki konsumentów określone w tym wzorcu pozostawać w zgodzie z dobrymi obyczajami, nie naruszając rażąco jego interesów. Zaproponowana przez Bogusława Lankiewicza zmiana postanowienia, o którym mowa w pkt I.1 sentencji decyzji wyeliminuje co prawda tożsamość tego postanowienia z postanowieniem wpisanym do Rejestru i zapobiegnie wskazanemu naruszeniu, ale ze względu na brak sprecyzowania (jednoznaczności) w zaproponowanym postanowieniu o zmianę jakich przepisów wykonawczych chodzi, umożliwia Bogusławowi Lankiewiczowi na dowolną interpretację i zastosowanie dowolnych przyczyn prawnych przesunięcia terminu oddania inwestycji a tym samym może naruszać dobre obyczaje a przez to rażąco naruszać interesy konsumentów. Podobnie należy odnieść się do zaproponowanej zmiany postanowienia, o którym mowa w pkt I.2 sentencji decyzji. Treść tego postanowienia nie uwzględnia wprost treści art. 29 ust. 5 ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz. U. Nr 232, poz. 1377), który wskazuje, iż deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do odbioru lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego lub podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawo własności lokalu mieszkalnego, pomimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni, chyba że niestawienie się nabywcy jest spowodowane działaniem siły wyższej. Zaproponowane przez przedsiębiorcę postanowienie nie gwarantuje bowiem, że ponowne wezwanie do odbioru lokalu mieszkalnego będzie doręczone konsumentowi w formie pisemnej, a po drugie nie precyzuje odstępu czasu pomiędzy doręczeniem pierwszego a drugiego wezwania do odbioru lokalu, może naruszać dobre obyczaje i w następstwie takiego zachowania rażąco naruszać interesy konsumentów. Ponadto nadal zastrzeżenia budzi zawarta w zaproponowanym przez przedsiębiorcę postanowieniu, możliwość wydłużenia terminu wykonania inwestycji w przypadku 17 konieczności wykonania prac i robót nie objętych projektem z przyczyn niezależnych od Sprzedającego. Należy bowiem podkreślić, że wystąpienie tego rodzaju okoliczności nie przesądza, iż deweloper (Sprzedający) nie ponosi za nie odpowiedzialności. Biorąc pod uwagę powyższe ustalenia oraz cel ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jakim jest ochrona interesów konsumentów, Prezes Urzędu nie przyjął w zakresie ww. postanowień zaproponowanego przez Bogusława Lankiewicza zobowiązania W związku z powyższym, Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Ad II. sentencji niniejszej decyzji Art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje możliwość zakończenia postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w drodze decyzji zobowiązującej. Przedsiębiorca po wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów może zaproponować zobowiązanie, którego realizacja umożliwi wyeliminowanie praktyki lub jej skutków, a Prezes Urzędu uznając, że zaproponowane zobowiązanie pozwoli na osiągnięcie tych celów, może nałożyć w drodze decyzji administracyjnej, obowiązek wykonania tego zobowiązania. Wydanie decyzji zobowiązującej pozwala na szybsze zrealizowanie celu wynikającego z ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, poprzez wyeliminowanie zachowań przedsiębiorców naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przytoczony powyżej przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji wskazuje: uprawdopodobnienie, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom. W niniejszym postępowaniu wymaga zatem rozważenia, czy zaistniały wskazane warunki w odniesieniu do działania i zobowiązania Bogusława Lankiewicza, a ponadto, czy w przypadku ich wystąpienia uzasadnione jest przyjęcie zobowiązania strony postępowania i wydanie przez Prezesa Urzędu decyzji w oparciu o ww. przepis. W przedmiotowym postępowaniu Prezes Urzędu postawił Bogusławowi Lankiewiczowi zarzut stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru. Takie działanie może stanowić naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jak zostało to wyżej wskazane, zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Stosownie do art. 24 ust. 2 tej ustawy, przez praktykę naruszająca zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: − stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, − naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, − nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bezprawne działanie przedsiębiorcy, które godzi w zbiorowy interes konsumentów. W uzasadnieniu pkt I sentencji niniejszej decyzji zostało wykazane, iż Bogusław Lankiewicz jest przedsiębiorcą, którego działanie godzi w zbiorowe interesy konsumentów. W związku z tym rozważenia wymaga, czy postanowienia umowne wskazane w pkt II sentencji 18 decyzji są tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru, a tym samym czy ich stosowanie może być działaniem bezprawnym. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.” może być tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 6 stycznia 2005 r. pod numerem 227, o treści: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.”. Postanowienia, które określają sposób wyliczenia ostatecznej ceny lokalu w przypadku, gdy jego powierzchnia ulegnie zmianie w stosunku do powierzchni umownej, przyznają przedsiębiorcy uprawnienie do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, nie przyznając jednak konsumentowi możliwości odstąpienia od umowy. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zmiana ceny przez kontrahenta konsumenta dopuszczalna jest tylko wówczas, gdy konsumentowi służy odpowiednik w postaci prawa odstąpienia od umowy. Zatem postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie przedsiębiorcy do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, stanowią w świetle art. 385¹ § 1 k.c. oraz art. 385³ pkt 20 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w § 7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.” może być tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 22 kwietnia 2008 r. pod numerem 1386, o treści: „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.”. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny i judykatury, w każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. Powyższa zmiana ceny obejmuje także swoim zakresem zmiany spowodowane waloryzacją o wskazane w umowie wskaźniki, bądź o wskaźniki GUS, albo zwiększeniem obciążeń podatkowych, w tym podatku VAT, co potwierdzają wyroki Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.” może być tożsame co do celu i skutku z postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 12 czerwca 2008 r. pod numerem 1441, o treści: „W przypadku zawinionej przez Sprzedającego zwłoki w realizacji inwestycji, 19 przekraczającej 3 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo do żądania zapłaty kary w wysokości odsetek liczonych od sumy wpłaconego zadatku oraz zaliczek w ich wysokości ustawowej za każdy dzień zwłoki przekraczającej ten okres, nie więcej jednak niż 10% wartości przedmiotu niniejszej umowy. Jeżeli jednak okres zwłoki przekroczy 4 miesiące, Kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od niniejszej umowy z zachowaniem prawa do odsetek na zasadach wymienionych w zdaniu poprzednim.” Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wskazał, że postanowienie takie należy uznać za niedozwolone, gdyż po pierwsze wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za zawinione opóźnienie w wykonaniu umowy do określonej liczby dni, a po drugie ogranicza istotnie odpowiedzialność przedsiębiorcy, jeżeli opóźnienie to przekroczy tę ilość dni, gdyż przewiduje zapłacenie kary umownej w określonej wysokości kwoty wpłaconej przez konsumenta – określa jej górną granicę. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienie o treści: „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” może być tożsame co do celu i skutku z: − postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 23 stycznia 2007 r. pod numerem 1007, o treści: „Spory wynikające z wykonania tej umowy rozstrzygać będzie Sąd właściwy dla siedziby spółki.”, − postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 12 czerwca 2008 r. pod numerem 1438, o treści: „ par. 5 D ust. 4 c - Właściwym do rozpoznania sporów z niniejszej umowy jest Sąd miejscowo właściwy ze względu na siedzibę Inwestora. ”, − postanowieniem umownym wpisanym do Rejestru w dniu 22 lipca 2008 r. pod numerem 1481, o treści: „Ewentualne spory wynikłe w związku z realizacją niniejszej umowy będą rozstrzygane przez Sąd rzeczowo właściwy dla siedziby Activ Investment.” . Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienia zawierające klauzule prorogacyjne, stosowane w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorców działających w różnych branżach gospodarki. Sąd uznał, że kwestię właściwości sądu w sprawach cywilnych określają przepisy k.p.c. - sądem właściwym do rozpatrzenia wniesionego powództwa jest zgodnie z art. 27 k.p.c. sąd ogólnej właściwości pozwanego lub zgodnie z art. 34 k.p.c. sąd miejsca wykonania umowy (właściwość przemienna) - i zgodnie z art. 385³ pkt 23 k.c. nie mogą być one w tym zakresie wyłączane, ponieważ mogą stanowić dodatkową dolegliwość dla konsumenta, a także ograniczać realizację przysługujących mu praw. Treść analizowanego postanowienia w ten sam sposób kształtuje stosunki między stronami umowy w zakresie właściwości sądowej w przypadku występowania sporów tj. narzuca właściwość, która w poszczególnych przypadkach może być inna, niż ta wynikająca z właściwych przepisów k.p.c. Mając na uwadze powyższe Prezes Urzędu stwierdził, iż postanowienia umowne wskazane w pkt II sentencji decyzji mogą być tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru, a tym samym, zostało uprawdopodobnione, że ich stosowanie przez Bogusława Lankiewicza jest działaniem bezprawnym. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania 20 określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Ponadto, stosownie do art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przyjmując zobowiązanie Prezes Urzędu może określić termin wykonania zobowiązań. Jak Prezes Urzędu wykazał w niniejszej decyzji, uprawdopodobnione zostało, że Bogusław Lankiewicz stosuje praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów, określone w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jednocześnie Bogusław Lankiewicz zobowiązał się do zaniechania stosowania wskazanych praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. W ocenie Prezesa Urzędu, podjęte przez Bogusława Lankiewicza zobowiązanie do dokonania zmiany treści we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja” w ten sposób, że: − postanowienie o treści: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego określonego w §3, powyżej 2%: spowoduje zmianę wartość przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni.” otrzymało brzmienie: „Zmiana powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego powyżej 2% w stosunku do powierzchni określonej w §3 Umowy powoduje zmianę wartości przedmiotu Umowy proporcjonalnie do różnicy zwiększonej lub zmniejszonej powierzchni użytkowej lokalu. W przypadku zmiany wartości lokalu Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o nowej wartości przedmiotu Umowy. O odstąpieniu od Umowy Nabywca poinformuje Sprzedającego na piśmie.”, − postanowienie o treści: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawnych, odnośnie stawek podatku od towarów i usług, w trakcie obowiązywania umowy, cena wyliczona w §7 ust. 1 i 2 niniejszej Umowy może ulec zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. Strony zgodnie ustalają, że gdyby zostały wprowadzone inne podatki i świadczenia publicznoprawne o charakterze cenotwórczym, które są niezależne od woli Stron, cena całkowita lokalu wzrośnie lub spadnie proporcjonalnie do zmiany wysokości tych świadczeń i opłat.” otrzymało brzmienie: „Strony zgodnie ustalają, że w przypadku zmiany stawek podatku od towarów i usług w stosunku do przyjętych do obliczenia cen na dzień zawierania niniejszej Umowy, cena wskazana w §9 ust. 1 ulega zmianie proporcjonalnie do skutków zmian podatku od towarów i usług. W przypadku wzrostu ceny przedmiotu Umowy na skutek zmiany stawki podatku od towarów i usług, Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od Umowy w terminie 7 dni od daty zawiadomienia o zmianie ceny przedmiotu Umowy.”, − postanowienie o treści: „W przypadku zwłoki Sprzedającego przekraczającej 30 dni w stosunku do terminu umownego, w przekazaniu Nabywcy przedmiotu Umowy, Nabywca może naliczyć karę umowną za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% od ceny netto, poczynając od następnego dnia po upływie terminu przekazania przedmiotu umowy, nie więcej jednak niż 2% ceny netto przedmiotu Umowy.” otrzymało brzmienie: „W przypadku zwłoki Sprzedającego w wydaniu przedmiotu Umowy, Nabywcy przysługuje prawo naliczenia kary umownej za każdy dzień zwłoki w wysokości 0,02% wartości Umowy netto, począwszy od dnia następnego po wyznaczonym terminie oddania przedmiotu Umowy.”, − postanowienie o treści: „Strony deklarują, że ewentualne spory powstałe w trakcie obowiązywania Umowy będą rozwiązywać w drodze negocjacji. W przypadku braku porozumienia oddadzą je do rozstrzygnięcia Sądu Powszechnego właściwego dla siedziby Sprzedającego. (…)” 21 otrzymało brzmienie: „Strony oświadczają, że spory wynikające z tytułu niniejszej Umowy będą rozwiązywać polubownie. W przypadku braku porozumienia, spory będą podlegały rozpoznaniu przez sądy powszechne.” uwzględnia przepis art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, eliminując z wzorca umowy bezprawne postanowienia umowne. Wobec spełnienia przesłanek wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Ad III sentencji niniejszej decyzji Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w decyzji nakładającej na przedsiębiorcę obowiązek wykonania zobowiązania, Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę również obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Wobec tego Prezes Urzędu nałożył na Bogusława Lankiewicza obowiązek złożenia informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania, zawierającej dowody wprowadzenia zmian we wzorcu umowy pod nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego w budynku o dwóch mieszkaniach - segmencie w zabudowie szeregowej osiedla „BELAN” w Skierniewicach przy ulicy Macieja Rataja”, wynikających ze złożonego zobowiązania, w terminie 3 tygodni (trzech tygodni) od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. W związku z tym Prezes Urzędu orzekł jak w punkcie III sentencji niniejszej decyzji. Ad IV sentencji niniejszej decyzji Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które może być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. W myśl art. 77 tej ustawy, jeżeli postępowanie zostało wszczęte z urzędu i w jego wyniku Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów tejże ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, zobowiązany jest ponieść koszty postępowania. W pkt I sentencji niniejszej decyzji Prezes Urzędu stwierdził, iż Bogusław Lankiewicz dopuścił się stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1. Zgodnie z art. 263 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071, ze zm.) – zwanej dalej: „k.p.a.” - w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów do kosztów postępowania zalicza się koszty podróży i inne należności świadków i biegłych oraz stron w przypadkach przewidzianych w art. 56 k.p.a., a także koszty spowodowane oględzinami na miejscu, jak również koszty doręczenia stronom pism urzędowych. Kosztami niniejszego postępowania są koszty doręczenia Bogusławowi Lankiewiczowi– stronie postępowania – pism urzędowych, które wyniosły 16,95 zł (słownie: szesnaście złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy) . W związku z powyższym Prezes Urzędu postanowił obciążyć Bogusława Lankiewicza kwotą 16,95 zł (słownie: szesnaście złotych dziewięćdziesiąt pięć groszy). W związku z powyższym Prezes Urzędu postanowił jak w pkt IV sentencji niniejszej decyzji. Zgodnie z art. 264 § 1 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów koszty niniejszego postępowania Bogusław Lankiewicz zobowiązany jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231 000000 w terminie 7 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej 22 decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Łodzi. Jednak w przypadku kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w pkt IV sentencji niniejszej decyzji, stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz art. 264 § 2 k.p.a. w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 32 § 1 i 2 k.p.c., przysługuje zażalenie do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Barbara Romańczak-Graca Otrzymuje: Bogusław Lankiewicz P.B.H. „Belan” Bogusław Lankiewicz ul. Mazowiecka 28N 96-100 Skierniewice