RLU-13/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 743-77-30, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl za p.o. Lublin, dnia 17 lipca 2014 r. RLU – 61-36/13/BP DECYZJA RLU Nr 13/2014 I Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 roku (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, w związku z § 5 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz.U. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy Edwardowi Leńczukowi , prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie , - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów po uprawdopodobnieniu stosowania przez Przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu postanowień, które mogą być toŜsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r.- Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. Nr 43 poz. 296, ze zm.), tj.: 1. Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Strony uzgadniają, Ŝe róŜnica wynosząca +- 2% (dwa procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazana w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” 2 2. Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez Sąd właściwy dla Sprzedającego” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy. W przypadku braku powiadomienia wszelkie pisma wysyłane na adresy wskazane w Umowie uznaje się za skutecznie doręczone” i przyjęciu zobowiązania Edwarda Leńczuka , prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie , do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszania zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmianę treści zakwestionowanych postanowień, nakłada się na Edwarda Leńczuka , prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez usunięcie z treści wzorców umownych postanowień zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK i zastąpienie ich postanowieniami o treści : 1) Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Z zastrzeŜeniem § 11 ust. 1 pkt 7 strony uzgadniają, Ŝe róŜnica pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazaną w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” § 11 ust. 1 pkt 7 „jeŜeli powierzchnia lokalu po dokonaniu obmiaru zmieni się w stosunku do powierzchni przyjętej w niniejszej Umowie- w terminie 14 (czternaście) dni od dnia powiadomienia o wyniku obmiaru” 2) Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez właściwy Sąd” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy” w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji . II Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, w związku z § 5 pkt 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), -działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada się na Edwarda Leńczuka , prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Edward 3 Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie , obowiązek złoŜenia sprawozdania o wykonaniu przyjętego zobowiązania, o którym mowa w punkcie I sentencji decyzji, w terminie 1 miesiąca od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 roku (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tejŜe ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko Edwardowi Leńczukowi , prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie, − działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje się za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów praktykę przedsiębiorcy, polegającą na bezprawnym działaniu poprzez stosowanie we wzorcu umownym Umowa przedwstępna sprzedaŜy garaŜu następującego postanowienia: § 6 ust. 5 „ Zwrot dotychczas wpłaconej przez Nabywcę kwoty pomniejszonej o kwotę naliczonej kary umownej wymienionej w § 6 pkt. 4 nastąpi w ciągu 7 dni od daty podpisania nowej umowy i dokonania wpłaty przez Nabywcę przejmujących prawa Nabywców z tym Ŝe nie później niŜ 4 miesiące od dnia złoŜenia przez Nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy” które jest toŜsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r.- Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. Nr 43 poz. 296, ze zm.), i stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 30 czerwca 2013 r. IV. Na podstawie art. 26 ust. 2 i art. 27 ust. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, określa się Edwardowi Leńczukowi , prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów , polegające na dokonaniu modyfikacji postanowienia znajdującego się w Umowach przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu , które zostały zawarte z konsumentami i są wykonywane (obowiązujące), w ten sposób, Ŝe z umów tych zostanie usunięte postanowienie uzaleŜniające zwrot wpłaconej przez nabywcę kwoty od zawarcia umowy z innym nabywcą oraz przewidujące zbyt długi termin do zwrotu środków pienięŜnych nabywcy lokalu mieszkalnego, w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. V. Na podstawie art. 77 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz na podstawie art. 263 § 1 i art. 264 § 1 ustawy z dn. 14 czerwca 1960 r. Kodeksu postępowania 4 administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 267), w związku z art. 83 i art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów postanawia się obciąŜyć Edwarda Leńczuka , prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie kosztami przeprowadzonego postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów o sygnaturze RLU-61-36/13/BP i zobowiązać ww. przedsiębiorcę do zwrotu na rzecz Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwoty 32,30 zł (słownie: trzydzieści dwa złote trzydzieści groszy), w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Uzasadnienie W ramach ogólnopolskiego badania rynku deweloperskiego Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej w tekście: Prezes UOKiK lub Prezes Urzędu), przeprowadził postępowanie wyjaśniające RLU-405-23/13/JS, którego przedmiotem były wzorce umowne stosowane przez deweloperów w obrocie z konsumentami oraz ich praktyki rynkowe. W trakcie przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego Prezes UOKiK uzyskał od Edwarda Leńczuka , prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” z siedzibą w Lublinie (dalej w tekście: Przedsiębiorca), stosowane przez niego wzorce umowne m.in. „Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym”, „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” i „Umowa przedwstępna sprzedaŜy garaŜu”. Analiza wzorców umownych nadesłanych przez Przedsiębiorcę wykazała, Ŝe mogą one zawierać postanowienia wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 kpc (dalej w tekście: Rejestr), co moŜe stanowić naruszenie zbiorowego interesu konsumentów, jako bezprawne działanie przedsiębiorcy. Mając powyŜsze na uwadze, Postanowieniem nr 303/13 z dnia 7 listopada 2013 r. wszczęto postępowanie administracyjne RLU-61-36/13/BP w sprawie podejrzenia naruszenia przez Przedsiębiorcę zbiorowych interesów konsumentów, poprzez stosowanie postanowień zawartych we wzorcach umownych, które mogą być toŜsame z niedozwolonymi postanowieniami umownymi wpisanymi do Rejestru , o treści: 1. Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Strony uzgadniają, Ŝe róŜnica wynosząca +- 2% (dwa procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazana w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” 2. Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez Sąd właściwy dla Sprzedającego” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy. W przypadku braku zawiadomienia wszelkie pisma wysyłane na adresy wskazane w Umowie uznaje się za skutecznie doręczone” 5 3. Umowa przedwstępna sprzedaŜy garaŜu § 6 ust. 5 „ Zwrot dotychczas wpłaconej przez Nabywcę kwoty pomniejszonej o kwotę naliczonej kary umownej wymienionej w § 6 pkt. 4 nastąpi w ciągu 7 dni od daty podpisania nowej umowy i dokonania wpłaty przez Nabywcę przejmujących prawa Nabywców z tym Ŝe nie później niŜ 4 miesiące od dnia złoŜenia przez Nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy” W odpowiedzi na Zawiadomienie Prezesa Urzędu o wszczęciu postępowania administracyjnego, Przedsiębiorca pismem z dnia 25 listopada 2013 r., przedstawił zmienioną treść postanowień zawartych w Umowie deweloperskiej oraz umowie przedwstępnej sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym oraz w Przedwstępnej umowie sprzedaŜy . Przedsiębiorca wskazał takŜe, Ŝe tak zmienione postanowienia zagwarantują konsumentowi prawo do odstawienia od umowy w kaŜdym przypadku zmiany metraŜu lokalu. Jednocześnie Przedsiębiorca oświadczył, Ŝe od dnia 1 lipca 2013 r. nie stosuje juŜ wzoru Umowy przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu , który został przesłany Prezesowi UOKiK w odpowiedzi na Zawiadomienie o wszczęciu postępowania wyjaśniającego z dnia 22 kwietnia 2013 r. Przedsiębiorca przesłał wzór umowy „Umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym”, który jest obecnie przez niego stosowany, a który nie zawiera zakwestionowanego przez Prezesa UOKiK postanowienia. Przedsiębiorca wniósł o umorzenie postępowania w jego sprawie, z uwagi na podjęcie kroków prowadzących do zaprzestania stosowania zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowień. Przedsiębiorca poinformował Ŝe postanowienia wzorców umownych są wynikiem ustaleń poczynionych z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, kancelariami notarialnymi oraz kancelarią prawną. Pismem z dnia 17 grudnia 2013 r. stosownie do art. 28 ustawy o ochronie (…), Przedsiębiorca zobowiązał się do podjęcia działań zmierzających do zaniechania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów poprzez usunięcie z treści wzorców umownych postanowień zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK i zastąpienie ich postanowieniami o treści: 1. Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Z zastrzeŜeniem § 11 ust. 1 pkt 7 strony uzgadniają, Ŝe róŜnica wynosząca +- 2% (dwa procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazaną w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” § 11 ust. 1 pkt 7 „jeŜeli powierzchnia lokalu po dokonaniu obmiaru zmieni się w stosunku do powierzchni przyjętej w niniejszej Umowie- w terminie 14 (czternaście) dni od dnia powiadomienia o wyniku obmiaru” 2. Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez właściwy Sąd” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomieni drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy.” Przedsiębiorca zobowiązał się do wykonania tego zobowiązania w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się decyzji zobowiązującej. Jednocześnie w piśmie z dnia 17 grudnia 2013 r. 6 Przedsiębiorca poinformował, Ŝe zaprzestał stosowania wzorca Umowy przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu z dniem 30 czerwca 2013 r., a obecnie stosowany wzór nie zawiera zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK postanowień. W dniu 25 marca 2014 r. Prezes UOKiK zwrócił się do Przedsiębiorcy z pismem, w którym wskazał, Ŝe zaproponowana przez niego zmiana postanowienia § 7 ust. 4 Umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym, moŜe budzić wątpliwości. Z przedmiotowego postanowienia mogło bowiem wynikać, Ŝe konsument nie będzie miał prawa do korekty ceny lokalu, jeśli róŜnica w powierzchni lokalu wyniesie powyŜej +/- 2%. Prezes Urzędu miał bowiem wątpliwości, czy w świetle postanowień umowy konsument, który nie zdecyduje się na odstąpienie od umowy, moŜe mieć trudność w wyegzekwowaniu korekty ceny w sytuacji, gdy wspomniana zmiana przekroczyłaby +/- 2%. Prezes Urzędu wezwał Przedsiębiorcę do ewentualnej korekty wniosku o wydanie decyzji zobowiązaniowej. Pismem z dnia 2 kwietnia 2014 r. Przedsiębiorca zmodyfikował treść swojego zobowiązania w stosunku do wspomnianego postanowienia § 7 ust. 4 Umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym , które ma brzmieć następująco: § 7 ust. 4 „Z zastrzeŜeniem § 11 ust. 1 pkt 7 strony uzgadniają, Ŝe róŜnica pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazaną w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” Prezes UOKiK wezwał Przedsiębiorcę do przedstawienia przychodu osiągniętego przez niego z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej w roku 2013 r. W dniu 19 maja 2014 r. Przedsiębiorca wskazał wysokość osiągniętego w 2013 r. przychodu oraz dołączył odpowiednie dokumenty potwierdzające jego wysokość. Pismem z dnia 19 maja 2014 r. Przedsiębiorca został poinformowany o przedłuŜeniu prowadzonego postępowania administracyjnego. Przedsiębiorca nadesłał takŜe wzorce umowne Umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym oraz w Przedwstępnej umowy sprzedaŜy zawierające zmiany w ich treści zgodnie ze złoŜonym zobowiązaniem. Postanowieniem Nr 143/14 z dnia 2 czerwca 2014 r. zaliczono w poczet prowadzonego postępowania administracyjnego w tej sprawie dowody uzyskane przez Prezesa UOKiK w ramach postępowania wyjaśniającego (RLU-405-23/13/JS). Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny w tej sprawie: Edward Leńczuk, prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” w Lublinie, jest przedsiębiorcą wpisanym do Ewidencji Działalności Gospodarczej pod numerem 23946. Przedsiębiorca zajmuje się budową obiektów mieszkalnych, a takŜe prowadzi sprzedaŜ wybudowanych przez siebie nieruchomości. W trakcie przeprowadzonego z urzędu postępowania wyjaśniającego w sprawie RLU-405-23/13/JS, Prezes Urzędu zgromadził materiał dowodowy w postaci następujących wzorców umownych: • „Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym” (wzór stosowany od 18.05.2012 r.) • „Przedwstępna umowa sprzedaŜy” (wzór stosowany od 27.04.2013 r.) 7 • „Umowa przedwstępna sprzedaŜy garaŜu” (wzór stosowany od 06.11.2012 r. do 30 czerwca 2013 r.) Analiza wzorców pod kątem zgodności z ustawą o ochronie (…) wskazała, Ŝe wzorce umów stosowane w obrocie z konsumentami przez Przedsiębiorcę mogą zawierać postanowienia, które są toŜsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru, co moŜe stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 1. Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Strony uzgadniają, Ŝe róŜnica wynosząca +- 2% (dwa procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazana w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” 2. Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez Sąd właściwy dla Sprzedającego” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy. W przypadku braku powiadomienia wszelkie pisma wysyłane na adresy wskazane w Umowie uznaje się za skutecznie doręczone” 3. Umowa przedwstępna sprzedaŜy garaŜu § 6 ust. 5 „ Zwrot dotychczas wpłaconej przez Nabywcę kwoty pomniejszonej o kwotę naliczonej kary umownej wymienionej w § 6 pkt. 4 nastąpi w ciągu 7 dni od daty podpisania nowej umowy i dokonania wpłaty przez Nabywcę przejmujących prawa Nabywców z tym Ŝe nie później niŜ 4 miesiące od dnia złoŜenia przez Nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy” Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienia umowne wpisane do Rejestru pod następującymi numerami: -pod numerem 2474 o treści: „§ 4 pkt 1 Przedwstępnej umowy sprzedaŜy „strony uzgadniają, Ŝe ostateczny metraŜ lokalu mieszkalnego oraz montaŜ balkonów, tarasów, loggi i piwnic zostanie ustalony na podstawie tych powierzchni zgodnie z obowiązującą PN (z udziałem inwestora) po ich wybudowaniu (moŜliwość róŜnicy +/- 5%) i będzie on stanowił podstawę obliczenia ostatecznej ceny za lokal mieszkalny, której rozliczenie powinno nastąpić w terminie 30 dni od daty sporządzenia i doręczenia obmiaru w/w składników lokalu mieszkalnego” (wyrok SOKiK z dnia 30.03.2009, sygnatura akt XVII AmC 124/07) -pod numerem 1950 o treści: „Sądem właściwym dla rozpatrywania wszelkich sporów jest sąd właściwy dla siedziby sprzedającego" (wyrok SOKiK z dnia 16.04.2010, sygnatura akt XVII AmC 124363/09) -pod numerem 2768 o treści: „ Sądem właściwym dla ewentualnych sporów jest sąd właściwy dla siedziby Sprzedającego” (wyrok SOKiK z dnia 26.10.2011, sygnatura akt XVII AmC 3023/11) - pod numerem 1207 o treści : „W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie 8 adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną” (wyrok SOKiK z dnia 16.04.2007, sygnatura akt XVII AmC 43/06) - pod numerem 1005 o treści: „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leŜących po ich stronie, kiedy zostało złoŜone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaŜy na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu” (wyrok SOKiK z dnia 23.11.2006, sygnatura akt XVII AmC 156/06) - pod numerem 1006 o treści: „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leŜących po ich stronie, kiedy zostało złoŜone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaŜy na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesięcy po wypowiedzeniu” (wyrok SOKiK z dnia 23.11.2006, sygnatura akt XVII AmC 156/06) W odniesieniu do postanowień wzorców umownych z pkt 1 i pkt 2 Przedsiębiorca zobowiązał się do zaniechania zarzucanych mu praktyk w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się ewentualnej decyzji wydanej w tym przedmiocie, poprzez zastąpienie zakwestionowanych postanowień postanowieniami o treści: 1) Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Z zastrzeŜeniem § 11 ust. 1 pkt 7 strony uzgadniają, Ŝe róŜnica pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazaną w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” § 11 ust. 1 pkt 7 „jeŜeli powierzchnia lokalu po dokonaniu obmiaru zmieni się w stosunku do powierzchni przyjętej w niniejszej Umowie- w terminie 14 (czternaście) dni od dnia powiadomienia o wyniku obmiaru” 2) Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez właściwy Sąd” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy” W odniesieniu do postanowienia wzorca Umowy przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu wskazanego w pkt 3 Przedsiębiorca zaniechał jego stosowania z dniem 30 czerwca 2013 r. Po zapoznaniu się z wyjaśnieniami Przedsiębiorcy, Prezes UOKiK wezwał go do podania przychodu osiągniętego z prowadzonej działalności gospodarczej za rok 2013, oraz do nadesłania dokumentów potwierdzających jego wysokość. Z nadesłanych przez przedsiębiorców dokumentów wynika, Ŝe przychód Przedsiębiorcy za 2013 r. wyniósł (tajemnica Przedsiębiorcy) zł. Prezes Urzędu zakończył zbieranie materiału dowodowego, o czym poinformował Przedsiębiorcę. 9 Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy Prezes Urzędu zwaŜył, co następuje: Treść art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym . Oznacza to, Ŝe warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorcy - naruszając jej przepisy – stanowią potencjalne zagroŜenie interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy treści wzorców umownych stosowanych przez Edwarda Leńczuka , prowadzącego działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” w Lublinie , wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych zawarciem umowy sprzedaŜy lokalu mieszkalnego lub/i garaŜu, aktualnych i potencjalnych klientów, którym - na gruncie art. 4 ust. 11 ustawy o ochronie (…) - przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKiK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą albo mogli być klientami Przedsiębiorcy. KaŜde naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKiK działań przewidzianych w ustawie o ochronie (...). W tym stanie rzeczy przyjąć naleŜy, iŜ do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy w/w ustawy, a dotyczące jej postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Wszczynając postępowanie administracyjne wobec Przedsiębiorcy, Prezes UOKiK postawił mu zarzuty naruszenia art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…).Zgodnie z treścią art. 24 ust. 1 „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.” Art. 24 ust. 2 pkt 1-3 stanowi, iŜ „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego; 2) naruszenie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji; 3) nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji” Aby w niniejszej sprawie działania Przedsiębiorców, mogły być skutecznie ocenione w ramach art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), muszą spełniać poniŜsze przesłanki: 1. być działaniem przedsiębiorcy; 2. być działaniem bezprawnym; 3. godzić w zbiorowe interesy konsumentów. Status przedsiębiorcy Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tj. do statusu przedsiębiorcy, stwierdzić naleŜy, Ŝe stosownie do art. 4 pkt 1 w/w ustawy pod pojęciem przedsiębiorcy rozumie się m in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. Z 2007 r., Nr 155, poz. 1095 ze zm.). Zgodnie z art. 4 ust. 1 w/w ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu 10 działalność gospodarczą. Zatem decydujące znaczenie dla uznania podmiotu za przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie (…), ma faktyczne wykonywanie przez niego działalności gospodarczej lub zawodowej. Edward Leńczuk , prowadzący działalność gospodarczą pod nazwą Edward Leńczuk Przedsiębiorstwo Produkcyjno-Handlowe „ORION” w Lublinie, jest przedsiębiorcą wpisanym do Ewidencji Działalności Gospodarczej pod numerem 23946. Prowadzoną działalność gospodarczą wykonuje we własnym imieniu, w sposób zorganizowany i ciągły. Nie budzi wątpliwości, iŜ działalność ta ma charakter zarobkowy. Jest zatem przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy o ochronie (…) i jego działania mogą być poddane ocenie w toku postępowania przed Prezesem Urzędu. Ad I i II Uprawdopodobnienie bezprawności działań Zgodnie z treścią art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…) „JeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania - Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań” Zatem do wydania decyzji zobowiązującej konieczne jest istnienie dwóch elementów: uprawdopodobnienie w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Ŝe przedsiębiorca stosuje tę praktykę oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. Jednocześnie podkreślić naleŜy, Ŝe zaistnienie tych dwóch przesłanek nie obliguje Prezesa UOKiK do wydania decyzji z art. 28 ustawy o ochronie (…), a jedynie stwarza mu moŜliwość wydania takiej decyzji. Pierwszą przesłanką jest uprawdopodobnienie stosowania praktyki, naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, przez Przedsiębiorcę. Przy czym „Uprawdopodobnienie to, zgodnie art. 243 k.p.c., do którego odsyła art. 84 Ustawy, wykazanie pewnych faktów bez konieczności zachowania szczególnych przepisów o postępowaniu dowodowym.” 1 Podstawą uprawdopodobnienia mogą być informacje w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ustawy o ochronie (…), okoliczności ustalone w postępowaniu wyjaśniającym, informacje znane Prezesowi UOKiK z urzędu, zgromadzone w toku postępowania administracyjnego. Uprawdopodobnienie stosowania praktyki będzie miało miejsce, gdy Prezes UOKiK dojdzie do przekonania, Ŝe „praktyka mogła mieć miejsce, chociaŜ nie ma pewności, Ŝe doszło do jej stosowania, choć zachodzi większe prawdopodobieństwo, Ŝe do praktyki doszło, niŜ Ŝe nie miała ona miejsca.” 2 Jak wskazano wyŜej drugim elementem będącym podstawą wydania przez Prezesa UOKiK decyzji na podstawie art. 28 jest złoŜenie przed Przedsiębiorcę zobowiązania do podjęcia lub zaniechania określonych działań zamierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom. Odnosząc się do drugiej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić naleŜy, iŜ bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania 1 Komentarz do art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Radwański M. Lex 2011 2 ibidem 11 danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współŜycia społecznego. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezaleŜnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. ZauwaŜyć naleŜy, Ŝe przepisy w/w ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy. Zwrócił na to uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23.06.2006r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), stwierdzając, iŜ art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, zatem powinien on być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Bezprawność tradycyjnie ujmowana jest jako sprzeczność z obowiązującym porządkiem prawnym. Jako działanie „bezprawne” naleŜy kwalifikować zachowania sprzeczne z nakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, umową międzynarodową mającą bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych. Sprzeczne z prawem są czyny: zabronione i zagroŜone sankcją karną, czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnym, sprzeczne z nakazami zawartymi w prawie cywilnym lub prawie administracyjnym. „ Bezprawność jest taką cechą działania, która polega na jego sprzeczności z normami prawa lub zasadami współŜycia społecznego, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia przeto bezprawności działania wystarczy ustalenie, Ŝe określone zachowanie koliduje z przepisami prawa.” (tak: Ustawa o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji Komentarz, pod redakcją prof. dr hab. Janusza Szwaji, Wydawnictwo CH BECK, Warszawa 2000, s.117 – 118). Ponadto Sąd NajwyŜszy wskazał, Ŝe o bezprawności działania moŜna mówić wówczas, gdy nie zachodzi Ŝadna ze szczególnych okoliczności usprawiedliwiających określone działanie, tj. działanie dozwolone przez obowiązujące przepisy, wykonywanie prawa podmiotowego, zgoda pokrzywdzonego oraz działanie w obronie uzasadnionego interesu (wyrok Sądu NajwyŜszego z dnia 19.10.1989 r. II CR 419/89 OSP 1990/11-12 poz. 377). Art. 479 43 kodeksu postępowania cywilnego decyduje o bezprawności tego działania, postanawiając o rozszerzonej skuteczności wyroku w sprawie o uznanie postanowień umownych za niedozwolone. Wyrok prawomocny dotyczący uznania postanowienia wzorca umowy za niedozwolone ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, o którym mowa w art. 479 (45) § 2 k.p.c. 3 Wzorce umowne stosowane przez przedsiębiorców w kontaktach z konsumentami podlegają szczególnej kontroli. Wzorzec umowy to doktrynalne określenie wszelkich jednostronnych, przygotowanych z góry przed zawarciem umowy, gotowych klauzul umów w postaci warunków umów, ich wzorów, regulaminów, statutów itp. (E. Łętowska, Prawo umów konsumenckich, C.H. Beck 2002, s 292). W systemie polskiego prawa cywilnego ustawodawca przewidział instytucję abstrakcyjnej kontroli wzorców umownych, realizowanej w drodze postępowania o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyroki: z dnia 29 września 2005 .r. sygn. akt: VI Aca 381/05; z dnia 16 listopada 2005r., sygn. akt: VI Aca 473/05) „celem postępowania w sprawach o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone jest tzw. abstrakcyjna kontrola wzorców, dokonana w oderwaniu od konkretnej umowy, zaś wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 kodeksu postępowania cywilnego., od chwili wpisania do 3 Uchwała Sądu NajwyŜszego z dnia 7 października 2008 r. III CZP 80/08 12 odpowiedniego rejestru, skutek takŜe wobec osób trzecich.(…)”. RównieŜ Sąd NajwyŜszy w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. sygn. akt: III SZP 3-06, wskazał, Ŝe „stosowanie postanowień wzorców umowy o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o art. 479 45 §2 kpc moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów” . Dlatego dokonując oceny zgodności treści postanowień umownych wykorzystywanych przez przedsiębiorców we wzorcach umownych z obowiązującym prawem naleŜy wykorzystywać reguły interpretacji wykształcone w doktrynie i orzecznictwie. Konsekwencją jest więc uznanie za niedozwolone takich postanowień umów, które mieszczą się w „hipotezie” klauzuli wpisanej do rejestru, której treść została ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Nie jest niezbędna literalna, dosłowna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywaną. Zatem, dla stwierdzenia stosowania praktyki polegającej na bezprawnym naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów poprzez stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru postanowień umowy uznanych za niedozwolone, konieczne jest wykazanie, Ŝe stosowane przez przedsiębiorcę w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umownego są toŜsame (mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru) z treścią wpisanego do Rejestru postanowienia wzorca umowy uznanego za niedozwolony na mocy stosownego orzeczenia SOKiK. 1. Postanowienie § 7 ust. 4 Umowy deweloperskiej oraz umowy przedwstępnej sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym o treści: „Strony uzgadniają, Ŝe róŜnica wynosząca +- 2% (dwa procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazana w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” moŜe stanowić niedozwolone postanowienie umowne, wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 2474 o treści: „§ 4 pkt 1 Przedwstępnej umowy sprzedaŜy „strony uzgadniają, Ŝe ostateczny metraŜ lokalu mieszkalnego oraz montaŜ balkonów, tarasów, loggi i piwnic zostanie ustalony na podstawie tych powierzchni zgodnie z obowiązującą PN (z udziałem inwestora) po ich wybudowaniu (moŜliwość róŜnicy +/- 5%) i będzie on stanowił podstawę obliczenia ostatecznej ceny za lokal mieszkalny, której rozliczenie powinno nastąpić w terminie 30 dni od daty sporządzenia i doręczenia obmiaru w/w składników lokalu mieszkalnego” Postanowienie stosowane przez Przedsiębiorcę przewiduje dokonanie inwentaryzacji powykonawczej powierzchni mieszkania i zmian ceny lokalu mieszkalnego w przypadku zmiany jego powierzchni. W przypadku wystąpienia róŜnicy w powierzchni lokalu mieszkalnego wynoszącej +/- 2% cena lokalu ulega odpowiednio zwiększeniu lub zmniejszeniu. Postanowienie nie przewiduje prawa do odstąpienia przez konsumenta od wskazanej umowy przedwstępnej. Podobnie niedozwolone postanowienie umowne wpisane do Rejestru przewiduje, Ŝe w razie zwiększenia lub zmniejszenia powierzchni lokalu o +/- 5% dojdzie do rozliczenia ostatecznej ceny za lokal mieszkalny, uwzględniającej aktualną powierzchnię lokalu. W ocenie Prezesa UOKiK takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy prowadzi do raŜącego naruszenia słusznych interesów konsumentów oraz jest sprzeczne z zasadami współŜycia społecznego. Deweloper pozbawia bowiem konsumenta prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany istotnych cech przedmiotu umowy tj. lokalu mieszkalnego. W kaŜdym przypadku zmiany metraŜu lokalu konsument powinien mieć zagwarantowane prawo do 13 odstąpienia od umowy, nie tylko w przypadku zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego o +/- 2%. W ocenie Prezesa Urzędu uprawdopodobniono, Ŝe zakwestionowane postanowienia i niedozwolone postanowienia wpisane do Rejestru mogą wywoływać toŜsame skutki dla konsumenta. 2. a) Postanowienie § 10 Przedwstępnej umowy sprzedaŜy o treści: „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez Sąd właściwy dla Sprzedającego” moŜe być toŜsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 1950 o treści: „Sądem właściwym dla rozpatrywania wszelkich sporów jest sąd właściwy dla siedziby sprzedającego" oraz pod numerem 2768 o treści: „ Sądem właściwym dla ewentualnych sporów jest sąd właściwy dla siedziby Sprzedającego” Postanowienie stosowane przez Przedsiębiorcę przewiduje, Ŝe w przypadku wystąpienia sporów pomiędzy stronami umowy, spory te będą podlegały rozstrzygnięciu przez sąd właściwy dla Przedsiębiorcy. Podobnie klauzula wpisana do Rejestru przewiduje rozstrzyganie ewentualnych sporów pomiędzy stronami przez sąd właściwy dla sprzedającego. W ocenie Prezesa UOKiK toŜsamość wskazanych postanowień wynika z faktu, iŜ w sposób niezgodny z prawem określają one, jaki sąd będzie właściwy do rozstrzygania sporów, które mogłyby wyniknąć na tle wykonania umowy. Autonomia stron przy określaniu sądu właściwego dla rozstrzygnięcia sporów pojawiających się na tle wykonania umowy jest ograniczona przez bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu postępowania cywilnego. Zatem stosownie do art. 27 k.p.c., sądem właściwym do rozpoznania sporów jest sąd ogólnej właściwości pozwanego, bądź, zgodnie z art. 34 k.p.c.- sąd miejsca wykonania umowy. Wprawdzie kwestionowane postanowienie nie zamyka konsumentowi drogi sądowej, faktycznie moŜe ją utrudnić w sytuacjach, kiedy zmuszałoby go do prowadzenia procesu przed sądem w odległej miejscowości. Takie działanie mogłoby stanowić znaczne utrudnienie dla dochodzenia roszczeń konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu uprawdopodobniono, Ŝe zakwestionowane postanowienia i niedozwolone postanowienia wpisane do Rejestru mogą wywoływać toŜsame skutki dla konsumenta. b) Postanowienie § 11 Przedwstępnej umowy sprzedaŜy o treści: „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy. W przypadku braku powiadomienia wszelkie pisma wysyłane na adresy wskazane w Umowie uznaje się za skutecznie doręczone” moŜe stanowić niedozwolone postanowienie umowne, wpisane do Rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 1207 o treści : „W przypadku zmiany adresu, kaŜda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną” Postanowienie stosowane przez Przedsiębiorcę przewiduje, Ŝe konsument jest zobowiązany do informowania o wszelkich zmianach swojego adresu oraz Ŝe korespondencja skierowana do konsumenta będzie uwaŜana za skutecznie doręczoną nawet w przypadku braku powiadomienia o 14 zmianie adresu konsumenta. Podobnie klauzula wpisana do Rejestru przyznaje przedsiębiorcy prawo do stwierdzenia, Ŝe wszelka korespondencja kierowana przez niego do konsumenta pod ostatni znany adres, jest traktowana jako skutecznie doręczona. W ocenie Prezesa UOKiK toŜsamość wskazanych postanowień wynika z faktu, iŜ w sposób niezgodny z prawem przyznają one Przedsiębiorcy prawo do dokonania wiąŜącej interpretacji umowy w zakresie skutecznego doręczenia korespondencji konsumentowi. Stosowanie do art. 61 § 1 kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złoŜone innej osobie, jest złoŜone z chwilą, kiedy osoba ta miała moŜliwość zapoznania się z jej treścią. W razie pojawienia się wątpliwości, czy oświadczenie zostało złoŜone prawidłowo i wywołuje określone skutki prawne, podmiotem właściwym do rozstrzygnięcia jest sąd powszechny, a nie Przedsiębiorca. Instytucja doręczenia zastępczego występuje w materii prawa procesowego, natomiast Przedsiębiorca nie ma prawa do stosowania tej instytucji w stosunkach cywilno-prawnych, zwłaszcza z konsumentami. W ocenie Prezesa Urzędu uprawdopodobniono, Ŝe zakwestionowane postanowienia i niedozwolone postanowienia wpisane do Rejestru mogą wywoływać toŜsame skutki dla konsumenta. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów Trzecia przesłanka jest spełniona, gdy dane działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowości, gdyŜ ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interesy nieograniczonej z góry liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, jest to zjawisko o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Sąd NajwyŜszy w wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r., sygn. akt III SK 27/07, stwierdził co następuje: „Zdaniem SN, sformułowanie z art. 24 ust. 1 ustawy o okik „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” naleŜy rozumieć w ten sposób, Ŝe liczba indywidualnych konsumentów, których interesy zostały naruszone, nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalne zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy do której skierowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, Ŝe potencjalnie ofiarą takiego zachowania moŜe być kaŜdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy”. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszym postępowaniu administracyjnym. W kontaktach z konsumentami Przedsiębiorca posługiwał się przygotowanymi przez siebie wzorcami umów , określając wzajemne prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej lub przedwstępnej umowy sprzedaŜy lokalu/garaŜu. Wzorce umów obowiązują zarówno osoby, które są juŜ klientami Przedsiębiorcy, jak i jego potencjalnych klientów. NaleŜy zatem uznać, Ŝe w niniejszej sprawie uprawdopodobniono spełnienie trzeciej przesłanki warunkującej ocenę tej sprawy pod kątem art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zobowiązanie przedsiębiorcy Stosownie do art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, w stosunku do przedsiębiorcy, wobec którego na podstawie okoliczności sprawy zostanie uprawdopodobnione stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, a jednocześnie przedsiębiorca, któremu zarzucane jest stosowanie praktyki, o której mowa w art. 24 w/w ustawy, zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań, zmierzając tym 15 samym do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Jak wykazał Prezes UOKiK w niniejszej decyzji, ustalone okoliczności sprawy uprawdopodabniają, Ŝe Przedsiębiorca moŜe stosować praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…). Przedsiębiorca zobowiązał się do zaniechania zarzucanych mu praktyk w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się ewentualnej decyzji wydanej w tym przedmiocie poprzez zastąpienie zakwestionowanych postanowień postanowieniami o treści: 1) Umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna sprzedaŜy udziału w lokalu garaŜowym § 7 ust. 4 „Z zastrzeŜeniem § 11 ust. 1 pkt 7 strony uzgadniają, Ŝe róŜnica pomiędzy rzeczywistą powierzchnią Lokalu ustaloną w sposób określony w § 4 ust. 2, to jest po dokonaniu obmiaru powykonawczego, a powierzchnią lokalu wskazaną w § 4 ust. 1, jest dopuszczalna i stanowić będzie podstawę do korekty ceny w oparciu o cenę jednostkową za 1 m 2 określoną w ust. 2 niniejszego paragrafu, z zastrzeŜeniem ust. 3” § 11 ust. 1 pkt 7 „jeŜeli powierzchnia lokalu po dokonaniu obmiaru zmieni się w stosunku do powierzchni przyjętej w niniejszej Umowie- w terminie 14 (czternaście) dni od dnia powiadomienia o wyniku obmiaru” 2) Przedwstępna umowa sprzedaŜy a) § 10 „Wszelkie ewentualne spory miedzy stronami podlegają rozstrzygnięciu przez właściwy Sąd” b) § 11 „Wszelkie zmiany adresów stron wymagają niezwłocznego pisemnego powiadomienia drugiej Strony i nie stanowią zmiany Umowy” Prezes UOKIK przyjął zobowiązanie Przedsiębiorcy do zaniechania zarzucanych praktyk i podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia wskazanym naruszeniom, nakładając na Przedsiębiorcę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania w terminie 14 dni od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji , zgodnie z treścią tego zobowiązania. Wobec powyŜszego orzeka się jak w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie (…), Prezes UOKIK nałoŜył na Przedsiębiorcę obowiązek złoŜenia informacji o stopniu realizacji nałoŜonego zobowiązania w terminie jednego miesiąca od daty uprawomocnienia się niniejszej decyzji Wobec powyŜszego orzeka się jak w punkcie II sentencji niniejszej decyzji. Ad III Prezes UOKiK zarzucił ponadto Przedsiębiorcy stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), polegającej na stosowaniu postanowienia, którego treść jest toŜsama z postanowieniami wpisanymi do Rejestru. Jak wskazano w pkt I uzasadnienia decyzji, dla praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów niezbędne jest, aby zachowanie przedsiębiorcy było bezprawne i naruszało zbiorowe 16 interesy konsumentów. Bezprawność działania przedsiębiorcy, polegająca na stosowaniu postanowień toŜsamych z postanowieniami wpisanymi do Rejestru, została szeroko opisana w pkt I uzasadnienia niniejszej decyzji. Jak ustalono Przedsiębiorca stosował wzór Umowy przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu , zawierający następujące postanowienie: Postanowienie § 6 ust. 5 o treści: „ Zwrot dotychczas wpłaconej przez Nabywcę kwoty pomniejszonej o kwotę naliczonej kary umownej wymienionej w § 6 pkt. 4 nastąpi w ciągu 7 dni od daty podpisania nowej umowy i dokonania wpłaty przez Nabywcę przejmujących prawa Nabywców z tym Ŝe nie później niŜ 4 miesiące od dnia złoŜenia przez Nabywcę oświadczenia o odstąpieniu od umowy” W ocenie Prezesa Urzędu wskazane postanowienie jest toŜsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 1005 o treści: „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leŜących po ich stronie, kiedy zostało złoŜone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaŜy na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu” oraz pod numerem 1006 o treści: „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leŜących po ich stronie, kiedy zostało złoŜone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaŜy na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 6 miesięcy po wypowiedzeniu” Postanowienie stosowane przez Przedsiębiorcę przewiduje, Ŝe w przypadku odstąpienia przez kupującego od umowy, deweloper za obowiązek zwrotu środków wpłaconych przez kupującego w terminie 7 dni od daty podpisania umowy z nowym nabywcą, nie później jednak niŜ w terminie 4 miesięcy od daty odstąpienia od umowy. Podobnie postanowienia wpisane do Rejestru uzaleŜniają zwrot środków wpłaconych przez konsumenta od podpisania umowy z nowym nabywcą, a takŜe wskazują, Ŝe zwrot nastąpi nie później, niŜ w terminie 3/6 miesięcy po wypowiedzeniu umowy. W ocenie Prezesa UOKiK tak sformułowane postanowienie stosowane przez Przedsiębiorcę narusza dobre obyczaje i raŜąco narusza interes konsumenta z uwagi na zbyt długi okres dysponowania pieniędzmi konsumenta. Określenie tak długiego terminu do zwrotu kupującemu wpłaconych przez niego na poczet ceny lokalu mieszkalnego środków, moŜe prowadzić do naruszenia słusznego interesu kupującego, poniewaŜ w tym okresie konsument jest pozbawiony moŜliwości korzystania z tych środków, inwestowania ich, podczas gdy deweloper moŜe korzystać ze środków finansowych konsumenta i pobierać z nich poŜytki, np. poprzez złoŜenie ich na lokacie bankowej czy finansowanie bieŜącej działalności. PowyŜsza sytuacja powoduje ponadto, iŜ de facto bez jakiejkolwiek zasadności naleŜne konsumentowi środki finansowe pozostają do dyspozycji dewelopera, przynosząc mu korzyści, z oczywistą stratą dla klienta, co niewątpliwie stanowi raŜące naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczną niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi. Ponadto postanowienie uzaleŜnia zwrot wpłaconej przez konsumenta kwoty od zawarcia przez Przedsiębiorcę umowy z innym nabywcą. Takie zastrzeŜenia mają charakter antykonsumencki z uwagi na brak przesłanek prawnych i faktycznych uzaleŜniających zwrot określonych środków konsumentowi od znalezienia nowego nabywcy. W takich okolicznościach konsument nie ma faktycznie wpływu na sytuację, w której się znajduje. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie i niedozwolone postanowienia wpisane do Rejestru wywołują toŜsame skutki dla konsumenta. 17 Podobnie jak w przypadku praktyki omówionej w pkt I decyzji, tak i w tym przypadku bezprawne działanie Przedsiębiorcy godzić mogło w zbiorowe interesy konsumentów. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszym postępowaniu administracyjnym. W kontaktach z konsumentami Przedsiębiorca posługiwał się przygotowanym przez siebie wzorcem Umowy przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu określając wzajemne prawa i obowiązki stron tejŜe umowy. Wzorzec umowny obowiązuje zarówno osoby, które są juŜ klientami Przedsiębiorcy, jak i jego potencjalnych klientów. NaleŜy zatem uznać, Ŝe w niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów. Spełniona została zatem trzecia przesłanka warunkująca ocenę tej sprawy pod kątem art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Podstawą rozstrzygnięcia Prezesa Urzędu w rozpatrywanej sprawie jest art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie (…). Zgodnie z jego treścią nie wydaje się decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania, jeŜeli przedsiębiorca zaprzestał stosowania praktyki, o której mowa w art. 24 tej ustawy. W takim przypadku Prezes UOKiK wydaje decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. CięŜar udowodnienia okoliczności zaniechania stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów spoczywa, stosowanie do art. 27 ust. 3 ustawy o ochronie (…), na przedsiębiorcy. Na podstawie zebranego w toku postępowania administracyjnego materiału dowodowego Prezes Urzędu ustalił, Ŝe Przedsiębiorca zaprzestał stosowania wzoru Umowy przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu zawierającego zakwestionowane przez Prezesa UOKiK postanowienie, z dniem 30 czerwca 2013 r. Wobec powyŜszego orzeka się jak w punkcie III sentencji niniejszej decyzji. Ad IV. Stosownie do art. 26 ust. 2 ustawy o ochronie (…), Prezes Urzędu moŜe określić w decyzji uznającej praktykę za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującej zaniechanie jej stosowania, środki usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów w celu zapewnienia wykonania zawartego w niej nakazu. Na podstawie art. 27 ust. 4 ustawy o ochronie (…) powyŜszy przepis stosuje się odpowiednio do decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. W związku z powyŜszym Prezes Urzędu postanowił zobowiązać Przedsiębiorcę do zastosowania środków usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, polegających na dokonaniu modyfikacji postanowienia znajdującego się w Umowach przedwstępnej sprzedaŜy garaŜu , które zostały zawarte z konsumentami i są wykonywane (obowiązujące), w ten sposób, Ŝe z umów tych zostanie usunięte postanowienie uzaleŜniające zwrot wpłaconej przez nabywcę kwoty od zawarcia umowy z innym nabywcą oraz przewidujące zbyt długi termin do zwrotu środków pienięŜnych nabywcy lokalu mieszkalnego, w terminie trzech miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Określając powyŜszy termin Prezes Urzędu wziął pod uwagę czasochłonność procesu wymiany (aneksowania) obowiązujących umów, związaną z koniecznością wyjaśniania konsumentom przyczyn zmiany umowy, a takŜe konieczność poniesienia wysiłku organizacyjnego i zaangaŜowania pracowników 4 . Tak określony termin nie powinien spowodować zbyt duŜego wysiłku organizacyjnego dla przedsiębiorcy ani wpłynąć negatywnie na jego funkcjonowanie. Celem określenia środków usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów 4 Por. wyrok SOKiK z dn. 27.06.2007 r., sygn. akt XVII AmA 108/06. 18 konsumentów jest doprowadzenie do stanu, w którym wszystkie zawarte przez Przedsiębiorcę z konsumentami umowy przedwstępne sprzedaŜy garaŜu nie będą zawierać kwestionowanego postanowienia. Spełnienie nakazu pozwoli na pełne wyeliminowanie nieprawidłowości, a przez to doprowadzi do zrównania sytuacji prawnej konsumentów, którzy obecnie są związani przedmiotowymi umowami, którzy w przyszłości podpiszą takie umowy, nie zawierające kwestionowanego postanowienia. Wobec powyŜszego orzeka się jak w punkcie IV sentencji niniejszej decyzji. Ad V. Zgodnie z art. 80 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes Urzędu rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które moŜe być zamieszczone w decyzji kończącej postępowanie. W myśl art. 77 ust. 1 tej ustawy, jeŜeli w wyniku postępowania Prezes Urzędu stwierdził naruszenie przepisów ustawy, przedsiębiorca, który dopuścił się tego naruszenia, jest obowiązany ponieść koszty postępowania. Zgodnie natomiast z art. 264 § 1 k.p.a. jednocześnie z wydaniem decyzji organ administracji publicznej ustali w drodze postanowienia wysokość kosztów postępowania, osoby zobowiązane do ich poniesienia oraz termin i sposób ich uiszczenia. Postępowanie w sprawie stosowania przez stronę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zostało wszczęte z urzędu, a w jego wyniku Prezes Urzędu w punkcie I-III sentencji decyzji stwierdził uprawdopodobnienie naruszenia przepisów ustawy o ochronie (…) oraz naruszenie przepisów ustawy o ochronie (…). Kosztami niniejszego postępowania są wydatki związane z korespondencją prowadzoną przez Prezesa Urzędu w toku tegoŜ postępowania. W związku z powyŜszym postanowiono obciąŜyć Przedsiębiorcę kosztami postępowania w wysokości 32,30 zł (słownie: trzydzieści dwa złote i trzydzieści groszy). Wobec powyŜszego orzeczono jak w punkcie V sentencji niniejszej decyzji Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie (…) karę pienięŜną naleŜy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000. Koszty niniejszego postępowania przedsiębiorca obowiązany jest wpłacić na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Warszawie w NBP o/o Warszawa Nr 51101010100078782231000000 w terminie 14 dni od uprawomocnienie się decyzji . Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 296 z późn. zm.) – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Lublinie. W przypadku jednak kwestionowania wyłącznie postanowienia o kosztach zawartego w punkcie V niniejszej decyzji, stosownie do treści art. 264 § 2 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz stosownie do art. 81 ust. 5 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 32 § 1 i 2 Kodeksu postępowania cywilnego, moŜna wnieść zaŜalenie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Lublinie w terminie tygodnia od dnia doręczenia niniejszej decyzji. 19 Otrzymuje: Pełnomocnik Przedsiębiorcy Lublin Z up. Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Lublinie Ewa Wiszniowska