RWA-11/2014

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-61-28/13/ZT Warszawa, dn.17 lipca 2014 r. DECYZJA Nr RWA-11/2014 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.), stosownie do treści art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w toku którego zostało uprawdopodobnione, iŜ Przyorle Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie stosuje praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów polegającą na stosowaniu we wzorcach umów postanowień o treści: A. 1) „Nabywca wyraŜa zgodę, aby budynki usytuowane na nieruchomości zostały obciąŜone prawem uŜytkowania ustanowionym na rzecz Inwestora lub innego podmiotu powiązanego z Inwestorem – w zakresie umieszczenia na własny koszt na elewacji budynków znaków firmowych, reklam lub innych urządzeń informacyjnych, z zastrzeŜeniem, Ŝe urządzenia te będą umieszczane z zachowaniem warunków przewidzianych prawem budowlanym, będą stanowiły własność Wykonawcy, podmiotu powiązanego, a właściciel będzie zobowiązany do pokrywania kosztów zuŜytej energii (na podstawie licznika) oraz bieŜącej konserwacji, a takŜe nie będą uciąŜliwe dla mieszkańców oraz nie obniŜą estetyki osiedla (…)” , (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” oraz „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ), 2) „Nabywca oświadcza, Ŝe przyjął do wiadomości, iŜ na elewacji budynku oraz wewnątrz budynku w pomieszczeniach stanowiących część nieruchomości wspólnej umieszczone zostały elementy identyfikacji Inwestora, w szczególności takie jak: firma, znaki towarowe, podświetlone logo, informacja o Inwestorze oraz elementy identyfikacji osiedla, w szczególności takie jak: nazwa osiedla, rok wybudowania. Nabywca oświadcza, Ŝe z powyŜszego tytułu nie będzie zgłaszał w przyszłości Ŝadnych zastrzeŜeń ani roszczeń” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” i „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ); 2 B. 1) „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” (wzorzec „Umowa deweloperska” ), 2) „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” (wzorce: „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” i „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ); C. 1) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnego prawa uŜytkowania bez prawa pobierania poŜytków z pomieszczeń zapewniających prawidłowe korzystanie z „Nieruchomości” i naleŜyte jej funkcjonowanie (np. węzeł cieplny, hydrofornia, transformatory) oraz nieodpłatnych słuŜebności niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania budynków, lokali mieszkalnych i lokali uŜytkowych, w tym Parkingów, które są wybudowane na „Nieruchomości” (takich jak w szczególności: słuŜebności przesyłu, przechodu, przejazdu oraz innych słuŜebności jeŜeli okaŜą się potrzebne lub celowe)” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” i „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ), 2) Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do dokonania przez Sprzedającego zmiany podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie ogródków przydomowych, dokonanego w § 4 aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaŜy z dnia (…)” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” i „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ), 3) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego pełnomocnictwa, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego do ewentualnej zmiany udziałów we własności działki gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynków i urządzeń, w przypadku stwierdzenia zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej budynków usytuowanych na nieruchomości stanowiącej działkę nr […], jak równieŜ na złoŜenie stosownych wniosków wieczystoksięgowych” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” i „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ), 4) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – 3 nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1” (wzorzec „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” ), 5) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2” (wzorzec „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” ), które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 101, ze zm.), co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, oraz po zaniechaniu przez Przyorle Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie w toku postępowania stosowania opisanej praktyki i złoŜeniu zobowiązania do usunięcia trwających skutków naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez dokonanie zmiany umów deweloperskich, w wykonaniu których nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości, zawartych na podstawie wzorców umów: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” oraz „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” , w sposób, który wyeliminuje z tych umów klauzule przytoczone w niniejszym punkcie sentencji decyzji; – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Przyorle Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie obowiązek wykonania tego zobowiązania. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 w związku z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm.) i stosownie do treści art. 33 ust. 6 tej ustawy – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na Przyorle Spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Warszawie obowiązek złoŜenia Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji Konsumentów – w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji – pisemnego sprawozdania z realizacji zobowiązania nałoŜonego w punkcie I. sentencji decyzji obejmującego dowody potwierdzające wykonanie tego zobowiązania w postaci odpisów aneksów do umów deweloperskich, w wykonaniu których nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości, zawartych na podstawie wzorców umów: „Umowa deweloperska” , „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” oraz „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” , które to aneksy będą eliminować z tych umów klauzule przytoczone w punkcie I. sentencji decyzji. 4 UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Warszawie (dalej: Prezes Urzędu, Prezes UOKiK), wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające (RWA- 403-13/11/ZT) mające na celu: I. wstępne ustalenie, czy w związku z wykonywaniem działalności przez przedsiębiorcę Przyorle Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie nastąpiło naruszenie przepisów ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, ze zm., dalej: ustawa okik) uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów; II. ustalenie, czy w związku z wykonywaniem działalności przez przedsiębiorcę Przyorle Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie miało miejsce naruszenie chronionych prawem interesów konsumentów uzasadniające podjęcie działań określonych w odrębnych ustawach. W toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu ustalił, Ŝe Przyorle Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (dalej: Przyorle, Spółka) prowadzi sprzedaŜ lokali mieszkalnych w inwestycji deweloperskiej zlokalizowanej w Gdyni przy ul. […]. W ramach procesu sprzedaŜy Spółka zawiera z konsumentami m.in. umowy deweloperskie dotyczące lokali mieszkalnych oraz umowy deweloperskie i umowy przedwstępne sprzedaŜy udziału w lokalu niemieszkalnym. Prezes UOKiK wystąpił do Przyorle o przekazanie m.in. wszystkich stosowanych począwszy od dnia 29 kwietnia 2012 r. w obrocie z konsumentami wzorców umownych w rozumieniu art. 384 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 121, dalej: k.c.), wraz informacją, od kiedy są stosowane. W odpowiedzi na wezwanie Prezesa UOKiK Spółka przedstawiła następujące wzorce umowne: 1) „Umowa deweloperska” , 2) „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G1” (dalej: „Umowa sprzedaŜy G1” ), 3) „Umowa deweloperska i umowa przedwstępna sprzedaŜy – dot. garaŜu G2” (dalej: „Umowa sprzedaŜy G2” ) Dokonana przez Prezesa Urzędu analiza ww. wzorców wykazała, Ŝe mogą one zawierać w swojej treści niedozwolone postanowienia umowne w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c., uznane prawomocnym wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: Sąd, SOKiK) za niedozwolone i wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKiK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (tekst jedn. Dz. U. z 2014 r. poz. 101, ze zm., dalej: k.p.c.) (dalej: rejestr niedozwolonych klauzul umownych). Mając na uwadze powyŜsze ustalenia, Prezes Urzędu postanowieniem z dnia 30 grudnia 2013 r. wszczął postępowanie w związku z podejrzeniem stosowania przez Przyorle praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień o treści: I. 1) „Nabywca wyraŜa zgodę, aby budynki usytuowane na nieruchomości zostały obciąŜone prawem uŜytkowania ustanowionym na rzecz Inwestora lub innego podmiotu powiązanego z Inwestorem – w zakresie umieszczenia na własny koszt na elewacji budynków znaków firmowych, reklam lub innych urządzeń informacyjnych, z zastrzeŜeniem, Ŝe urządzenia te będą umieszczane z zachowaniem warunków przewidzianych prawem budowlanym, będą stanowiły własność Wykonawcy, podmiotu 5 powiązanego, a właściciel będzie zobowiązany do pokrywania kosztów zuŜytej energii (na podstawie licznika) oraz bieŜącej konserwacji, a takŜe nie będą uciąŜliwe dla mieszkańców oraz nie obniŜą estetyki osiedla (…)” , (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” ), 2) „Nabywca oświadcza, Ŝe przyjął do wiadomości, iŜ na elewacji budynku oraz wewnątrz budynku w pomieszczeniach stanowiących część nieruchomości wspólnej umieszczone zostały elementy identyfikacji Inwestora, w szczególności takie jak: firma, znaki towarowe, podświetlone logo, informacja o Inwestorze oraz elementy identyfikacji osiedla, w szczególności takie jak: nazwa osiedla, rok wybudowania. Nabywca oświadcza, Ŝe z powyŜszego tytułu nie będzie zgłaszał w przyszłości Ŝadnych zastrzeŜeń ani roszczeń” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” ); II. 1) „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” (wzorzec „Umowa deweloperska” ), 2) „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” (wzorce: „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” ); III. 1) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnego prawa uŜytkowania bez prawa pobierania poŜytków z pomieszczeń zapewniających prawidłowe korzystanie z „Nieruchomości” i naleŜyte jej funkcjonowanie (np. węzeł cieplny, hydrofornia, transformatory) oraz nieodpłatnych słuŜebności niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania budynków, lokali mieszkalnych i lokali uŜytkowych, w tym Parkingów, które są wybudowane na „Nieruchomości” (takich jak w szczególności: słuŜebności przesyłu, przechodu, przejazdu oraz innych słuŜebności jeŜeli okaŜą się potrzebne lub celowe)” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” ), 2) Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do dokonania przez Sprzedającego zmiany podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie ogródków przydomowych, dokonanego w § 4 aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaŜy z dnia (…)” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” ), 3) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego pełnomocnictwa, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego do ewentualnej zmiany udziałów we własności działki gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynków i urządzeń, w przypadku stwierdzenia zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej budynków usytuowanych na nieruchomości stanowiącej działkę nr […], jak równieŜ na złoŜenie stosownych wniosków wieczystoksięgowych” (wzorce: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” ), 6 4) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1” (wzorzec „Umowa sprzedaŜy G1” ), 5) „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2” (wzorzec „Umowa sprzedaŜy G2” ), które zostały wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, co moŜe stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy okik. Postanowieniem z dnia 30 grudnia 2013 r. Prezes UOKiK zaliczył w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu następujące dokumenty uzyskane w ramach przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego o sygn. RWA-403-13/11/ZT: 1) pismo Przyorle z dnia 29 sierpnia 2012 r., 2) pismo Przyorle z dnia 31 października 2013 r. wraz z następującymi załącznikami: − wzorcem „Umowy deweloperskiej” – stosowanym od 23 maja 2013 r., − wzorcem „Umowy sprzedaŜy G1” – stosowanym od 23 maja 2013 r., − wzorcem „Umowy sprzedaŜy G2” – stosowanym od 23 maja 2013 r. Zawiadamiając Przyorle, pismem z dnia 30 grudnia 2013 r., o wszczęciu przedmiotowego postępowania oraz o zaliczeniu w poczet dowodów w tym postępowaniu ww. dokumentów, Prezes UOKiK wezwał Spółkę do ustosunkowania się do zarzutów przedstawionych w sentencji postanowienia o wszczęciu postępowania oraz zaŜądał informacji, od kiedy Przyorle stosuje kaŜdy z ww. trzech wzorców umów w wersji zawierającej klauzule zakwestionowane w postanowieniu o wszczęciu postępowania. W tym samym piśmie Prezes Urzędu wezwał Spółkę do przekazania pięciu ostatnich umów zawartych w oparciu o kaŜdy w ww. trzech wzorców umownych. W odpowiedzi z dnia 16 stycznia 2014 r. na zawiadomienie o wszczęciu postępowania Spółka poinformowała, Ŝe wzorce „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” zawierające klauzule zakwestionowane w postanowieniu o wszczęciu postępowania stosuje od dnia 29 kwietnia 2012 r. Ponadto, Przyorle przekazało po pięć umów zawartych w oparciu o „Umowę deweloperską” i „Umowę sprzedaŜy G1” oraz dwie umowy zawarte z wykorzystaniem „Umowy sprzedaŜy G2” . Dodatkowo Spółka wyjaśniła, Ŝe w oparciu o wzorce zawierające postanowienia zakwestionowane w postanowieniu o wszczęciu postępowania zawarła jedynie […] umów. W tym samym piśmie Przyorle wskazało, Ŝe z dniem 8 stycznia 2014 r. dokonało zmiany wszystkich stosowanych wzorców umów, tj. „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” i „Umowy sprzedaŜy G2” poprzez: 7 a) usunięcie z nich postanowień zakwestionowanych w punkcie I, punkcie III ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.A, punkt I.C. ppkt.1, ppkt. 2 i ppkt. 3 sentencji decyzji), b) zmianę treści klauzul określonych w punkcie II, punkcie III ppkt. 4 i ppkt. 5 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B, punkt I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji) w ten sposób, Ŝe: − postanowieniom wymienionym w punkcie II postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B. sentencji decyzji) zostało nadane brzmienie: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy zaproponuje Inwestor wysyłając do Nabywcy zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4. W przypadku, gdyby propozycja była niedogodna Nabywca jest uprawniony do zaproponowania innego terminu lub miejsca zawarcia tej umowy” , − postanowieniom wymienionym w punkcie III ppkt. 4 i ppkt. 5 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji) zostało nadane brzmienie: „Nabywca wyraŜa zgodę na nieodpłatne korzystanie z przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – przez kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – w celu przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1 oraz udziela Inwestorowi pełnomocnictwa do ustanowienia słuŜebności w powyŜszym zakresie” ( „Umowa deweloperska” i „Umowa sprzedaŜy G1” ) oraz odpowiednio „Nabywca wyraŜa zgodę na nieodpłatne korzystanie z przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – przez kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – w celu przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2 oraz udziela Inwestorowi pełnomocnictwa do ustanowienia słuŜebności w powyŜszym zakresie” ( „Umowa sprzedaŜy G2” ). Na dowód powyŜszego Spółka przekazała zmienione w opisany powyŜej sposób wzorce „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” i „Umowy sprzedaŜy G2” . Ponadto, Przyorle złoŜyło wniosek o wydanie decyzji zobowiązującej na podstawie art. 28 ustawy okik. Spółka wniosła o przyjęcie złoŜonego przez nią zobowiązania do dokonania zmian zawartych umów deweloperskich, w wykonaniu których nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości, które to zmiany wyeliminują z tych umów klauzule zakwestionowane w postanowieniu o wszczęciu postępowania, a takŜe do doręczania Prezesowi UOKiK odpisów stosownych aneksów niezwłocznie po ich podpisaniu. Dalej, Spółka wskazała na intencje, którymi się kierowała kształtując treść zawieranych z konsumentami umów. Mianowicie, Przyorle wyjaśniło, Ŝe w zakresie postanowień dotyczących pełnomocnictw i słuŜebności miało na celu zagwarantowanie nabywcom uporządkowanego stanu prawnego nieruchomości, który zapewniłby bezkonfliktowe współkorzystanie z tejŜe nieruchomości przez wszystkich właścicieli lokali. Wprowadzony przez Spółkę tryb umoŜliwia, jej zdaniem, wyeliminowanie wysoce prawdopodobnych sporów sądowych pomiędzy współwłaścicielami (nabywcami) o określenie sposobu korzystania z nieruchomości i naleŜytego jej funkcjonowania. W ocenie Przyorle, zakres pełnomocnictw był na tyle skonkretyzowany, Ŝe niemoŜliwe było ich wykorzystanie z pokrzywdzeniem nabywców. 8 Z kolei w zakresie postanowień dotyczących terminu i miejsca zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności Spółka wyjaśniła, Ŝe przyjęcie przez nią na siebie obowiązku wyznaczenia tego terminu i miejsca miało na celu wyłącznie techniczne zorganizowanie sprawnej obsługi notarialnej klientów. W ocenie Przyorle, to ze strony klientów istnieje oczekiwanie załatwienia tej kwestii przez Spółkę, co, jej zdaniem nie oznacza i nigdy nie oznaczało, Ŝe nabywca nie miał prawa wskazania dogodnego dla siebie miejsca czy teŜ terminu. Przyorle podniosło, iŜ przy zawieraniu umów deweloperskich Ŝaden z klientów nie proponował zmiany miejsca zawarcia umowy, ograniczając się tylko do zmiany terminów na terminy dogodne dla siebie. Jak twierdzi Spółka, do zmian miejsca sporządzenia umowy w uwzględnieniu propozycji klientów doszło przy zawieraniu umów przenoszących własność lokalu mieszkalnego. Przyorle zwróciło równieŜ uwagę, Ŝe powszechnie stosowana praktyka sporządzania aktów notarialnych w jednej kancelarii notarialnej umoŜliwia uzgodnienie znacznie niŜszych kosztów tychŜe aktów, co jest korzystne dla klientów i nie spotyka się ze sprzeciwem z ich strony. Ponadto, Spółka wyraziła przekonanie, Ŝe zakwestionowane postanowienia wzorców umowy nie wywołały Ŝadnych negatywnych skutków dla jej klientów. Spółka przy piśmie z dnia 22 stycznia 2014 r. przekazała dwa akty notarialne umowy (akt notarialny z dnia 9 grudnia 2013 r. Rep. A nr […] i akt notarialny z dnia 20 grudnia 2013 r. Rep. A nr […]) stanowiące aneksy do dwóch umów zawartych na podstawie wzorca umownego „Umowa sprzedaŜy G1” . Podpisane aneksy wyeliminowały z treści ww. umów postanowienia przeniesione z wzorca umownego „Umowa sprzedaŜy G1” zakwestionowane w punkcie I, punkcie III ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.A, punkt I.C. ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 sentencji decyzji), a takŜe zmodyfikowały brzmienie zawartych w tych umowach klauzul określonych w punkcie II ppkt. 2 i punkcie III ppkt. 4 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B. ppkt 2 i punkt I.C. ppkt. 4 sentencji decyzji) – w sposób odpowiadający opisanym w piśmie Spółki z dnia 16 stycznia 2014 r. zmianom wzorca umownego „Umowa sprzedaŜy G1” . Pismem z dnia 16 czerwca 2014 r. Przyorle zostało zawiadomione o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w niniejszym postępowaniu oraz o moŜliwości zapoznania się z materiałem zgromadzonym w aktach sprawy w siedzibie Delegatury UOKiK w Warszawie. Strona skorzystała z przysługującego jej uprawnienia. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, co następuje: Przyorle jest przedsiębiorcą wpisanym do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem: 0000086298. Przedmiotem działalności Spółki jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaŜ nieruchomości na własny rachunek, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. /dowód: informacja odpowiadająca odpisowi aktualnemu z Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego – karty 45-48 akt administracyjnych/ Spółka realizuje inwestycję deweloperską zlokalizowaną w Gdyni przy ul. […]. W ramach tej inwestycji Przyorle prowadzi sprzedaŜ nieruchomości, w tym sprzedaŜ lokali mieszkalnych. W ramach procesu sprzedaŜy zawiera z konsumentami m.in. umowy 9 deweloperskie dotyczące lokali mieszkalnych oraz umowy deweloperskie i umowy przedwstępne sprzedaŜy udziału w lokalu niemieszkalnym. /dowód: pismo Spółki z dnia 29 sierpnia 2012 r. – karty 10-11 akt administracyjnych/ Przy zawieraniu umów z klientami, będącymi konsumentami w rozumieniu art. 22 1 k.c., tj. osobami fizycznymi dokonującymi czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z ich działalnością zawodową lub gospodarczą, Spółka posługuje się wzorcami umownymi w rozumieniu art. 384 k.c. Przyorle stosuje następujące wzorce umowne: − „Umowa deweloperska” , − „Umowa sprzedaŜy G1” , − „Umowa sprzedaŜy G2” . /dowód: pismo Spółki z dnia 31 października 2013 r. wraz z załącznikami oraz pismo Spółki z dnia 16 stycznia 2014 r. wraz z załącznikami – karty 12-41 oraz 49-400 akt administracyjnych/ Wymienione wzorce w wersji zawierającej klauzule zakwestionowane przez Prezesa UOKiK Spółka stosuje od dnia 29 kwietnia 2012 r. Przyorle w oparciu o te wzorce umowne zawarło z konsumentami […] umów. /dowód: pismo Spółki z dnia 16 stycznia 2014 r. – karty 49-51 akt administracyjnych/ Po przeprowadzeniu analizy wzorców umownych: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” Prezes Urzędu ustalił, Ŝe zawierają one postanowienia, które mogą być toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych. W § 11 ust. 4 „Umowy deweloperskiej” oraz w § 11 ust. 5 „Umowy sprzedaŜy G1” i „Umowy sprzedaŜy G2” Spółka zamieściła postanowienie o treści: „Nabywca wyraŜa zgodę, aby budynki usytuowane na nieruchomości zostały obciąŜone prawem uŜytkowania ustanowionym na rzecz Inwestora lub innego podmiotu powiązanego z Inwestorem – w zakresie umieszczenia na własny koszt na elewacji budynków znaków firmowych, reklam lub innych urządzeń informacyjnych, z zastrzeŜeniem, Ŝe urządzenia te będą umieszczone z zachowaniem warunków przewidzianych prawem budowlanym, będą stanowiły własność Wykonawcy, podmiotu powiązanego, a właściciel będzie zobowiązany do pokrywania kosztów zuŜytej energii (na podstawie licznika) oraz bieŜącej konserwacji, a takŜe nie będą uciąŜliwe dla mieszkańców oraz nie obniŜą estetyki osiedla” . Z kolei w § 12 ust. 4 wzorców „Umowy deweloperska” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle zamieściło klauzulę w brzmieniu: „Nabywca oświadcza, Ŝe przyjął do wiadomości, iŜ na elewacji budynku oraz wewnątrz budynku w pomieszczeniach stanowiących część nieruchomości wspólnej umieszczone zostały elementy identyfikacji Inwestora, w szczególności takie jak: firma, znaki towarowe, podświetlone logo, informacja o Inwestorze oraz elementy identyfikacji osiedla, w szczególności takie jak: nazwa osiedla, rok wybudowania. Nabywca oświadcza, Ŝe z powyŜszego tytułu nie będzie zgłaszał w przyszłości Ŝadnych zastrzeŜeń ani roszczeń” . /dowód: załączniki do pisma Spółki z dnia 31 października 2013 r. – karty 13-41 akt administracyjnych/ W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajduje się postanowienie w brzmieniu: 10 „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) i wpisane w dniu 6 sierpnia 2012 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 3533. W § 14 ust. 1 „Umowy deweloperskiej” Spółka zamieściła postanowienie o treści: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” Natomiast w § 14 ust. 1 „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle zamieściło klauzulę w brzmieniu: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” . /dowód: załączniki do pisma Spółki z dnia 31 października 2013 r. – karty 13-41 akt administracyjnych/ W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajduje się postanowienie w brzmieniu: „Strony zgodnie postanawiają, iŜ Spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaŜy i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia Umowy SprzedaŜy, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) i wpisane w dniu 6 sierpnia 2012 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 3529. W § 11 ust. 1 „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Spółka posłuŜyła się klauzulą w brzmieniu: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnego prawa uŜytkowania bez prawa pobierania poŜytków z pomieszczeń zapewniających prawidłowe korzystanie z „Nieruchomości” i naleŜyte jej funkcjonowanie (np. węzeł cieplny, hydrofornia, transformatory) oraz nieodpłatnych słuŜebności niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania budynków, lokali mieszkalnych i lokali uŜytkowych, w tym Parkingów, które są wybudowane na „Nieruchomości” (takich jak w szczególności: słuŜebności przesyłu, przechodu, przejazdu oraz innych słuŜebności jeŜeli okaŜą się potrzebne lub celowe)” . Spółka w § 11 ust. 2 „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” zamieściła postanowienie w brzmieniu: 11 „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do dokonania przez Sprzedającego zmiany podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie ogródków przydomowych, dokonanego w § 4 aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaŜy z dnia (…)” . Z kolei w § 11 ust. 3 „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle wykorzystało postanowienie o treści: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego pełnomocnictwa, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego do ewentualnej zmiany udziałów we własności działki gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynków i urządzeń, w przypadku stwierdzenia zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej budynków usytuowanych na nieruchomości stanowiącej działkę nr […], jak równieŜ na złoŜenie stosownych wniosków wieczystoksięgowych” . W § 11 ust. 4 „Umowy sprzedaŜy G1” Spółka wykorzystała postanowienie o treści: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1” . Natomiast w § 11 ust. 4 „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle posłuŜyło się następującą klauzulą: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2” . /dowód: załączniki do pisma Spółki z dnia 31 października 2013 r. – karty 13-41 akt administracyjnych/ W rejestrze niedozwolonych klauzul umownych znajdują się postanowienia w brzmieniu: − „Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) udzielają Spółce pełnomocnictw, do ustanowienia lub zmiany wcześniej ustanowionych słuŜebności lub praw uŜytkowania, na prawach objętych księgą wieczystą Kw nr WA2M/00373536/2, na warunkach według uznania pełnomocnika. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu ustanowienia lub zmiany takich słuŜebności gruntowych lub praw uŜytkowania ani z tytułu podłączenia nieruchomości sąsiednich do Infrastruktury technicznej wybudowanej przez Spółkę lub dla Spółki oraz ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli nieruchomości sąsiednich ograniczonych praw rzeczowych” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4560; − „Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie 12 pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) oświadczają, Ŝe: 1.1. na wypadek zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych połoŜonych w budynkach na Nieruchomości, na skutek prowadzonej przez Spółkę Inwestycji bądź na skutek rozbudowy tych budynków, ewentualnie ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z przedmiotowych budynków realizowanych przez Spółkę w kolejnych etapach Inwestycji, wyraŜają zgodę na odpowiednią zmianę udziału w Nieruchomości Wspólnej, związanego z udziałem we własności GaraŜu i pozostałymi lokalami w tym zakresie udzielają Spółce pełnomocnictw, do dokonania zmiany udziału w Nieruchomości Wspólnej - na warunkach według uznania Spółki, z tym, Ŝe nowa wysokość tego udziału zostanie określona zgodnie z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali, 1.2.: wobec powyŜszego - stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego - z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego, który powstanie, to jest zawarciem Umowy SprzedaŜy i pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z GaraŜu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iŜ nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4555; − „Jednocześnie Kupujący oświadczają, iŜ w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 powyŜej stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego, pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej Ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z GaraŜu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania Kupującym, to jest w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iŜ nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki, przy czym Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie SprzedaŜy złoŜyć oświadczenie, iŜ nastąpiło spełnienie się tych warunków” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4553; − „Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z GaraŜu, przy czym w ramach powyŜszego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania z miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie -1 GaraŜu oraz do złoŜenia w ich imieniu w Umowie SprzedaŜy oświadczenia, iŜ wyraŜają oni zgodę na podział do korzystania z GaraŜu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, w drodze umów z nabywcami udziałów w GaraŜu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymŜe sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki Ŝadnych roszczeń, przy czym Strony oświadczają równieŜ, iŜ wyraŜają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla GaraŜu tego podziału do korzystania” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 13 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4552; − „Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, do zawarcia w Ich imieniu umowy SprzedaŜy, za cenę i na warunkach określonych w niniejszym akcie” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4551. Z dniem 8 stycznia 2014 r. Przyorle zaprzestało stosowania zakwestionowanych w postanowieniu o wszczęciu postępowania klauzul. Dokonało bowiem zmiany wzorców umów: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” poprzez: a) usunięcie z nich postanowień zakwestionowanych w punkcie I, punkcie III ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.A, punkt I.C. ppkt.1, ppkt. 2 i ppkt. 3 sentencji decyzji), b) zmianę treści klauzul określonych w punkcie II, punkcie III ppkt. 4 i ppkt. 5 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B, punkt I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji) w ten sposób, Ŝe: − postanowieniom wymienionym w punkcie II postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B. sentencji decyzji) zostało nadane brzmienie: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy zaproponuje Inwestor wysyłając do Nabywcy zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4. W przypadku, gdyby propozycja była niedogodna Nabywca jest uprawniony do zaproponowania innego terminu lub miejsca zawarcia tej umowy” , − postanowieniom wymienionym w punkcie III ppkt. 4 i ppkt. 5 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji) zostało nadane brzmienie: „Nabywca wyraŜa zgodę na nieodpłatne korzystanie z przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – przez kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – w celu przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1 oraz udziela Inwestorowi pełnomocnictwa do ustanowienia słuŜebności w powyŜszym zakresie” ( „Umowa deweloperska” i „Umowa sprzedaŜy G1” ) oraz odpowiednio „Nabywca wyraŜa zgodę na nieodpłatne korzystanie z przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – przez kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – w celu przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2 oraz udziela Inwestorowi pełnomocnictwa do ustanowienia słuŜebności w powyŜszym zakresie” ( „Umowa sprzedaŜy G2” ). /dowód: pismo Spółki z dnia 16 stycznia 2014 r. wraz z załączonymi zmienionymi trzema wzorcami wmów – karty 49-80 akt administracyjnych/ Spółka aneksowała dwie umowy zawarte z wykorzystaniem wzorca umownego „Umowa sprzedaŜy G1” . Podpisane aneksy wyeliminowały z treści ww. umów postanowienia przeniesione z wzorca umownego „Umowa sprzedaŜy G1” zakwestionowane w punkcie I, punkcie III ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.A. i punkt I.C. ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 sentencji decyzji), a takŜe zmodyfikowały 14 brzmienie zawartych w tych umowach klauzul określonych w punkcie II ppkt. 2 i punkcie III. ppkt. 4 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B. ppkt. 2 i punkt I.C. ppkt. 4 sentencji decyzji) – w sposób odpowiadający zmianom wzorca umownego „Umowa sprzedaŜy G1” dokonanym przez Spółkę z dniem 8 stycznia 2014 r. /dowód: pismo Spółki z dnia 2 stycznia 2014 r. wraz z załączonymi aktami notarialnymi z dnia 9 grudnia 2013 r. Rep. A nr […] i z dnia 20 grudnia 2013 r. Rep. A nr […] – karty 401-411 akt administracyjnych/ Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwaŜył, co następuje: Naruszenie interesu publicznoprawnego Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy okik jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagroŜony został interes publicznoprawny. Dopiero wykazanie tej okoliczności pozwala na realizację celu ustawy, którym, zgodnie z jej art. 1 ust. 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Przedmiotowa sprawa, w ocenie Prezesa UOKiK, ma charakter publicznoprawny, gdyŜ wiąŜe się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy obecnie są lub w przyszłości będą klientami Spółki. W świetle powyŜszego, podjęcie działań przez Prezesa Urzędu w przedmiotowej sprawie było uzasadnione. Naruszenie zakazu z art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Ustawa okik przewiduje moŜliwość kontroli przez Prezesa UOKiK działań przedsiębiorców podejmowanych w stosunkach prawnych z konsumentami, wprowadzając mechanizmy ochrony tzw. zbiorowych interesów konsumentów. Definiując w art. 4 pkt 12 pojęcie konsumenta ustawa okik odsyła do art. 22 1 k.c., zgodnie z którym konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Materialnoprawną podstawę do oceny działań przedsiębiorcy w powyŜszym aspekcie stanowi przepis art. 24 ustawy okik. Zgodnie z jego ust. 1, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy (art. 24 ust. 2 ustawy). Nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów (art. 24 ust. 3 ustawy). Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami, polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsiębiorców. Przepis art. 24 ust. 2 ww. ustawy zawiera przykładowe wyliczenie zachowań przedsiębiorców uwaŜanych za naruszające zbiorowe interesów konsumentów. W otwartym katalogu zakazanych praktyk ustawodawca umieścił: stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych (pkt 1), naruszenie przez przedsiębiorcę obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji (pkt 2), nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji (pkt 3). 15 Jak wynika z powyŜszego, dla uznania działania przedsiębiorcy za niezgodne z zawartym w ustawie okik zakazem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów niezbędne jest wykazanie, iŜ spełnione zostały kumulatywnie trzy przesłanki: 1) kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy; 2) działanie to jest bezprawne; 3) działanie to godzi w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1. Strona postępowania (przedsiębiorca) Zakaz naruszenia zbiorowych interesów konsumentów odnosi się do przedsiębiorców. Przepis art. 4 pkt 1 ustawy okik zawiera legalną definicję przedsiębiorcy, zgodnie z którą pod tym pojęciem rozumie się przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r. poz. 672, ze zm.), a takŜe: (a) osobę fizyczną, osobę prawną, a takŜe jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze uŜyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, (b) osobę fizyczną wykonującą zawód we własnym imieniu i na własny rachunek lub prowadzącą działalność w ramach wykonywania takiego zawodu, (c) osobę fizyczną, która posiada kontrolę, w rozumieniu pkt 4, nad co najmniej jednym przedsiębiorcą, choćby nie prowadziła działalności gospodarczej w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, jeŜeli podejmuje dalsze działania podlegające kontroli koncentracji, o której mowa w art. 13, (d) związek przedsiębiorców w rozumieniu pkt 2 – na potrzeby przepisów dotyczących praktyk ograniczających konkurencję oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Podmiot będący stroną niniejszego postępowania posiada status przedsiębiorcy w rozumieniu powołanego powyŜej art. 4 pkt 1 ustawy okik, gdyŜ jest wpisany do Rejestru Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego przez Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie, XIII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem: 0000086298. Przedmiotem działalności Spółki są m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków, roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych, kupno i sprzedaŜ nieruchomości na własny rachunek, zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie. Wobec tego Przyorle jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ( „in initio” ) ustawy okik. Tym samym oznacza to, iŜ zachowanie Spółki podlega kontroli dokonywanej na podstawie ustawy okik. Ad 2. Bezprawność działań Spółki - uprawdopodobnienie Drugą z przesłanek koniecznych dla stwierdzenia naruszenia art. 24 ust. 1 ustawy okik jest bezprawność działań podejmowanych przez przedsiębiorcę. Same przepisy ustawy okik, co do zasady, nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. Przepisy te w większości mają bowiem charakter procesowy. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności naleŜy sięgnąć do innych niŜ ustawa okik aktów prawa powszechnie obowiązującego, gdyŜ dopiero na ich podstawie moŜliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Bezprawność, do której odwołał się ustawodawca definiując pojęcie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, naleŜy zatem rozumieć jako sprzeczność z prawem. Jako sprzeczne z prawem kwalifikuje się zachowania sprzeczne z nakazem 16 zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, a takŜe w umowie międzynarodowej oraz akcie prawa unijnego, mających bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych. Sprzeczne z prawem są nadto: czyny zabronione i zagroŜone sankcją karną, czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnoprawnym, zawartymi w aktach normatywnych z zakresu prawa cywilnego i administracyjnego. Przedsiębiorca dopuszcza się zatem działań sprzecznych z prawem wówczas, gdy podejmuje działania niezgodne z przepisami, jak i wtedy, gdy nie dopełnia ciąŜącego na nim prawnego obowiązku. Dla stwierdzenia bezprawności działania przedsiębiorcy bez znaczenia pozostaje strona podmiotowa czynu, a zatem wina sprawcy (w znaczeniu subiektywnym, oznaczającym wadliwość procesu decyzyjnego sprawcy) i stopień tej winy, a takŜe świadomość istnienia naruszonych norm prawnych. Jak zostało wskazane powyŜej, bezprawność działań przedsiębiorcy wynika, co do zasady, z naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów innych niŜ ustawa okik. Niemniej, ustawa w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Jak wskazał SOKiK w wyroku z dnia 5 marca 2004 r. (sygn. akt XVII AmA 51/03), w oparciu o art. 23a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów moŜna sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeŜeli ustali się, Ŝe przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, Ŝe przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści juŜ wpisanej do rejestru niedozwolonych klauzul umownych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Rejestr niedozwolonych klauzul umownych prowadzony jest przez Prezesa UOKiK na podstawie wydawanych przez SOKiK prawomocnych wyroków, uwzględniających powództwa o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone (art. 479 45 § 2 k.p.c.). Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasadę jawności tego rejestru. Oznacza to, Ŝe rejestr niedozwolonych klauzul umownych jest dostępny dla kaŜdego zainteresowanego, tzn. kaŜdy ma do niego prawo wglądu. Skutkiem formalnej jawności rejestru niedozwolonych klauzul umownych jest niemoŜność zasłaniania się nieznajomością dokonanych w nim wpisów. Stosowanie postanowienia, które po uznaniu go przez SOKiK za niedozwolone zostało wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jest prawnie zakazane. Zgodnie z art. 479 43 k.p.c., prawomocny wyrok SOKiK wydany po przeprowadzeniu kontroli abstrakcyjnej wzorca umowy, przytaczający treść postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zakazujący ich wykorzystywania, ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanych za niedozwolone postanowień do rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Przywołany przepis rozszerza zatem prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Jak podnosi się w piśmiennictwie, przepis ten „dotyczy rozszerzonej prawomocności materialnoprawnej w znaczeniu podmiotowym. Chodzi o grupę przypadków takiej prawomocności, w których wyrok z powodu szczególnego charakteru przedmiotu procesu ma powagę rzeczy osądzonej dla wszystkich i przeciw wszystkim. Przepis ten wyraźnie stanowi, iŜ wyrok ma skutek wobec osób trzecich, od chwili wpisania uznanego za niedozwolone 17 postanowienia wzorca umowy do rejestru, wywołuje więc skutek erga omnes 1 ” . NaleŜy podkreślić równieŜ, Ŝe art. 479 43 k.p.c. stanowiąc, iŜ wyrok SOKiK ma skutek wobec osób trzecich, nie ogranicza w Ŝaden sposób kategorii podmiotów nim objętych. Zatem zgodnie z regułą „lege non distinguente” , wyrok ma skutek wobec wszystkich, tzn. zarówno wobec przedsiębiorcy, który zakwestionowaną klauzulę wprowadził do swoich wzorców umów, jak i do kaŜdego innego przedsiębiorcy, stosującego własne warunki umowne. Oznacza to, Ŝe od chwili wpisania klauzuli uznanej wyrokiem SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa UOKiK Ŝaden z uczestników obrotu prawnego nie moŜe posługiwać się przedmiotowym postanowieniem. W uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) Sąd NajwyŜszy (dalej: SN) jednoznacznie rozstrzygnął, Ŝe „stosowanie postanowień wzorców umów o treści toŜsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., moŜe być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów” . Tym samym SN przesądził, iŜ stosowanie klauzuli toŜsamej z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych klauzul umownych przez przedsiębiorcę, który nie był stroną postępowania sądowego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, w wyniku którego dana klauzula została wpisana do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. NaleŜy równieŜ podkreślić, Ŝe dla uznania, Ŝe klauzula stanowiąca przedmiot postępowania przed Prezesem UOKiK oraz klauzula wpisana do rejestru niedozwolonych klauzul umownych są toŜsame w treści, nie jest konieczna literalna identyczność porównywanych postanowień. Zabiegi stylistyczne, polegające na przestawieniu szyku zdania, zmianie uŜytych wyrazów czy zastosowaniu synonimów, nie eliminują bowiem abuzywnego charakteru danego postanowienia. W celu uznania postanowień za toŜsame wystarczy, Ŝeby hipoteza klauzuli kwestionowanej w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów mieściła się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Pogląd powyŜszy naleŜy uznać za ugruntowany równieŜ w orzecznictwie. W wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmA 46/04) SOKiK wskazał, iŜ nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Głównym czynnikiem przesądzającym powinien być, zdaniem SOKiK, cel, jakiemu ma słuŜyć kwestionowana klauzula. Jeśli jest on zgodny z celem utworzenia klauzuli uznanej za niedozwoloną, moŜna uznać, iŜ obie są toŜsame. Stanowisko to znalazło takŜe potwierdzenie w uchwale SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), w której SN argumentował, iŜ „stosowanie klauzuli o zbliŜonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki, godzi przecieŜ tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru” . W celu wykazania bezprawności działań przedsiębiorcy konieczne jest zatem ustalenie, Ŝe treść postanowień zawartych w stosowanym przez niego wzorcu umownym mieści się w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Przenosząc powyŜsze zwaŜania na grunt niniejszej sprawy, naleŜy wskazać, co następuje. 1 H. Ciepła, [w:] K. Piasecki [red.], „Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz” Tom II, Warszawa 2001, s. 249. 18 Ad I.A. sentencji decyzji W § 11 ust. 4 „Umowy deweloperskiej” oraz w § 11 ust. 5 „Umowy sprzedaŜy G1” i „Umowy sprzedaŜy G2” Spółka zamieściła postanowienie o treści: „Nabywca wyraŜa zgodę, aby budynki usytuowane na nieruchomości zostały obciąŜone prawem uŜytkowania ustanowionym na rzecz Inwestora lub innego podmiotu powiązanego z Inwestorem – w zakresie umieszczenia na własny koszt na elewacji budynków znaków firmowych, reklam lub innych urządzeń informacyjnych, z zastrzeŜeniem, Ŝe urządzenia te będą umieszczone z zachowaniem warunków przewidzianych prawem budowlanym, będą stanowiły własność Wykonawcy, podmiotu powiązanego, a właściciel będzie zobowiązany do pokrywania kosztów zuŜytej energii (na podstawie licznika) oraz bieŜącej konserwacji, a takŜe nie będą uciąŜliwe dla mieszkańców oraz nie obniŜą estetyki osiedla” . Z kolei w § 12 ust. 4 „Umowy deweloperska” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle zamieściło klauzulę w brzmieniu: „Nabywca oświadcza, Ŝe przyjął do wiadomości, iŜ na elewacji budynku oraz wewnątrz budynku w pomieszczeniach stanowiących część nieruchomości wspólnej umieszczone zostały elementy identyfikacji Inwestora, w szczególności takie jak: firma, znaki towarowe, podświetlone logo, informacja o Inwestorze oraz elementy identyfikacji osiedla, w szczególności takie jak: nazwa osiedla, rok wybudowania. Nabywca oświadcza, Ŝe z powyŜszego tytułu nie będzie zgłaszał w przyszłości Ŝadnych zastrzeŜeń ani roszczeń” . Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogły być zbieŜne z treścią następującej klauzuli uznanej za niedozwoloną prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisanej do rejestru niedozwolonych klauzul umownych: „Część nieruchomości wspólnej Budynku (Budynku I oraz Budynku II) obejmująca część dachu oraz część elewacji będzie przeznaczona pod reklamę Spółki lub innych wskazanych przez Spółkę podmiotów prawa lub innych uŜytkowników Lokalu Biurowego. W związku z treścią zdania poprzedniego Strony w Umowie SprzedaŜy dokonają podziału do korzystania nieruchomości wspólnej w ten sposób, iŜ Spółce będzie przysługiwało nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej powyŜej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników Lokalu Biurowego, a Nabywca nie będzie zgłaszał roszczeń w stosunku do tej części, w tym roszczeń określonych w art. 12 Ustawy” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) i wpisane w dniu 6 sierpnia 2012 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 3533. W uzasadnieniu wyroku z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) SOKiK stwierdził, Ŝe powyŜsza klauzula wprowadza dla przedsiębiorcy nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej z moŜliwością jej przekazania do korzystania przez innych uŜytkowników lokalu biurowego, przez co wyklucza zagwarantowane w art. 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, ze zm.) prawo właściciela lokalu do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Sąd uznał, Ŝe na podstawie zaskarŜonego postanowienia konsumenci mieliby zrezygnować ze swoich ustawowych uprawnień wynikających z art. 12 ust. 2 powołanej ustawy, polegających na prawie pobierania poŜytków i innych przychodów z nieruchomości wspólnej m.in. na pokrycie wydatków związanych z jej utrzymaniem, przypadających właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. SOKiK wskazał równieŜ, Ŝe konsumenci pozbawieni byliby równieŜ uprawnień wynikających z art. 12 ust. 3 ww. ustawy, zgodnie z którym uchwała właścicieli 19 lokali moŜe ustalić zwiększenie obciąŜenia właścicieli lokali uŜytkowych z tytułu wydatków na nieruchomość wspólną, jeŜeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali. W ocenie Sądu, przedsiębiorca, mimo iŜ nie będzie juŜ właścicielem budynku, gwarantuje sobie nieodpłatne prawo do wyłącznego korzystania z określonej części nieruchomości wspólnej. Zdaniem SOKiK, przedmiotowe postanowienie uniemoŜliwia konsumentom będącym właścicielami lokali wykonywanie praw właścicielskich wynikających z przepisów ustawy o własności lokali. Konsumentom zostaje bowiem z góry narzucony sposób zagospodarowania tej części nieruchomości i rezygnacja z ewentualnych zysków powstałych z tytułu eksploatacji, bez prawa podejmowania decyzji w tym względzie. Tym samym, w ocenie Sądu, przedmiotowa klauzula kształtuje prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając ich interesy. Kwestionowane przez Prezesa Urzędu w punkcie I.A. sentencji decyzji klauzule równieŜ umoŜliwiały Spółce nieodpłatne korzystanie z części nieruchomości wspólnej, do której prawa przysługują właścicielom lokali. Przyznawały Przyorle prawo do zamieszczenia na elewacji lub we wnętrzu budynku znaków firmowych, znaków towarowych, reklam, logo lub innych urządzeń informacyjnych, nazwy osiedla, roku jego wybudowania. Tym samym, podobnie jak postanowienie wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod numerem 3533 umoŜliwiające przedsiębiorcy zamieszczenie na elewacji lub dachu budynku reklam, ograniczały prawo właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem, co gwarantuje im art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przyorle poprzez wykorzystywane we wzorcach umów postanowienia zapewniało sobie prawo do wyłącznego, nieodpłatnego korzystania z części nieruchomości wspólnej takŜe po wyodrębnieniu i sprzedaŜy wszystkich lokali w budynku, tj. wówczas, gdy nie będzie juŜ współwłaścicielem tej nieruchomości. W związku z powyŜszym, w ocenie Prezesa UOKiK, klauzule wykorzystywane przez Spółkę mogły mieć ten sam cel i skutek, co postanowienie uznane za niedozwolone przez SOKiK. Zatem z tych samych względów mogły być sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszać interesy konsumentów, a w konsekwencji jest prawdopodobne, Ŝe były one toŜsame z postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 3533. Wskazane okoliczności pozwalają na przyjęcie, Ŝe toŜsamość kwestionowanych klauzul i postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych została uprawdopodobniona. Tym samym uprawdopodobniona została takŜe bezprawność działania Spółki. Ad I.B. sentencji decyzji W § 14 ust. 1 „Umowy deweloperskiej” Spółka zamieściła postanowienie o treści: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” Natomiast w § 14 ust. 1 „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle zastosowało klauzulę w brzmieniu: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy, wyznacza Inwestor wysyłając zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4” . 20 Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogły być zbieŜne z treścią następującej klauzuli, uznanej za niedozwoloną prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisanej do rejestru niedozwolonych klauzul umownych: „Strony zgodnie postanawiają, iŜ Spółka odpowiedzialna jest za organizację procesu sprzedaŜy i tym samym przysługuje jej prawo wskazania szczegółowego terminu oraz miejsca (Kancelarii Notarialnej) zawarcia Umowy SprzedaŜy, o czym Spółka zobowiązana jest powiadomić Nabywcę z 14 dniowym wyprzedzeniem” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. (sygn. akt XVII AmC 2051/09) i wpisane w dniu 6 sierpnia 2012 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 3529. Z uzasadnienia wyroku SOKiK z dnia 14 grudnia 2010 r. wynika, iŜ Sąd uznał klauzulę wpisaną do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 3529 za niedozwoloną ze względu na to, Ŝe narzuca ona konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaŜy poprzez wskazanie konkretnej kancelarii notarialnej, nie pozostawiając im moŜliwości swobodnego wyboru, czy chociaŜby moŜliwości uzgodnienia miejsca zawarcia umowy sprzedaŜy. Zdaniem SOKiK, narusza to interes konsumenta, w tym jego interes ekonomiczny, zwłaszcza gdy konsument nie zamieszkuje czy nie przebywa w miejscowości, w której ma dojść do podpisania umowy. Sąd wyjaśnił, Ŝe przedsiębiorca obarcza konsumenta trudnościami organizacyjnymi związanymi ze wskazaniem przez przedsiębiorcę konkretnej kancelarii notarialnej, jednocześnie sam unika tego typu niedogodności. Tym czasem, w ocenie SOKiK, przedsiębiorca jako profesjonalista w danej dziedzinie nie powinien pozbawiać konsumenta – słabszego uczestnika obrotu gospodarczego – moŜliwości skorzystania przez niego z usług kancelarii odpowiadającej właśnie jemu. Z tych względów Sąd uznał, Ŝe postanowienie wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 3529 kształtuje prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, raŜąco naruszając ich interesy. Prezes Urzędu jest zdania, Ŝe stosowane przez Przyorle klauzule zakwestionowane w punkcie I.B. sentencji decyzji mogły być toŜsame z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 3529. Tak samo narzucały one konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaŜy. Mimo Ŝe kwestionowane klauzule nie powoływały się wprost na prawo Spółki do wskazania konkretnej kancelarii notarialnej, uprawnienie to wynikało pośrednio z brzmienia zakwestionowanych postanowień wzorca. Miejscem zawarcia umowy sprzedaŜy nieruchomości musi zawsze być kancelaria notarialna, poniewaŜ wymagają tego przepisy przewidujące dla tej umowy formę aktu notarialnego. Dlatego moŜliwość wskazania przez Przyorle miejsca zawarcia umowy oznaczała de facto uprawnienie do wskazania konkretnej kancelarii notarialnej, w której doszłoby do podpisania umowy sprzedaŜy nieruchomości przez jej strony. Zatem, w opinii Prezesa UOKiK, Spółka narzucała konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaŜy, nie pozostawiając im moŜliwości swobodnego wyboru w tym zakresie. Naruszało to ich interesy, szczególnie w sytuacji, gdy nie zamieszkiwali oni lub nie przebywali w miejscowości, w której miało dojść do zawarcia umowy. Podobnie jak w przypadku klauzuli uznanej za niedozwoloną przez SOKiK, postanowienia stosowane przez Przyorle przerzucały na konsumentów cięŜar niedogodności wynikających z odgórnego ustalenia miejsca zawarcia umowy przez Spółkę. W ten sposób mogły kształtować prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz raŜąco naruszać ich interesy. Wskazane okoliczności pozwalają na przyjęcie, Ŝe toŜsamość kwestionowanych klauzul i postanowienia wpisanego do rejestru niedozwolonych klauzul umownych została 21 uprawdopodobniona. Tym samym uprawdopodobniona została takŜe bezprawność działania Spółki. Ad I.C. sentencji decyzji W § 11 ust. 1 „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Spółka posłuŜyła się klauzulą w brzmieniu: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia nieodpłatnego prawa uŜytkowania bez prawa pobierania poŜytków z pomieszczeń zapewniających prawidłowe korzystanie z „Nieruchomości” i naleŜyte jej funkcjonowanie (np. węzeł cieplny, hydrofornia, transformatory) oraz nieodpłatnych słuŜebności niezbędnych dla prawidłowego funkcjonowania budynków, lokali mieszkalnych i lokali uŜytkowych, w tym Parkingów, które są wybudowane na „Nieruchomości” (takich jak w szczególności: słuŜebności przesyłu, przechodu, przejazdu oraz innych słuŜebności jeŜeli okaŜą się potrzebne lub celowe)” . Spółka w § 11 ust. 2 „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” zamieściła postanowienie w brzmieniu: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do dokonania przez Sprzedającego zmiany podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej w zakresie ogródków przydomowych, dokonanego w § 4 aktu notarialnego – umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i sprzedaŜy z dnia (…)” . Z kolei w § 11 ust. 3 „Umowy deweloperskiej” , „Umowy sprzedaŜy G1” oraz „Umowy sprzedaŜy G2” Przyorle wykorzystało postanowienie o treści: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego pełnomocnictwa, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego do ewentualnej zmiany udziałów we własności działki gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynków i urządzeń, w przypadku stwierdzenia zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej budynków usytuowanych na nieruchomości stanowiącej działkę nr […], jak równieŜ na złoŜenie stosownych wniosków wieczystoksięgowych” . W § 11 ust. 4 „Umowy sprzedaŜy G1” Przyorle zamieściło postanowienie o treści: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1” . Natomiast w § 11 ust. 4 „Umowy sprzedaŜy G2” Spółka posłuŜyła się następującą klauzulą: „Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – nieodpłatnej słuŜebności przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2” . 22 Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogły być zbieŜne z treścią następujących klauzul, uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych: − „Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) udzielają Spółce pełnomocnictw, do ustanowienia lub zmiany wcześniej ustanowionych słuŜebności lub praw uŜytkowania, na prawach objętych księgą wieczystą Kw nr WA2M/00373536/2, na warunkach według uznania pełnomocnika. Kupujący nie będą wnosić jakichkolwiek roszczeń z tytułu ustanowienia lub zmiany takich słuŜebności gruntowych lub praw uŜytkowania ani z tytułu podłączenia nieruchomości sąsiednich do Infrastruktury technicznej wybudowanej przez Spółkę lub dla Spółki oraz ustanowienia na rzecz kaŜdoczesnych właścicieli nieruchomości sąsiednich ograniczonych praw rzeczowych” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4560; − „Kupujący na wypadek zawarcia Umowy SprzedaŜy przez Spółkę działającą w charakterze pełnomocnika Kupujących lub przez dalszego pełnomocnika na podstawie pełnomocnictwa udzielonego w tym zakresie przez Spółkę (i pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy) oświadczają, Ŝe: 1.1. na wypadek zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej wszystkich lokali mieszkalnych i niemieszkalnych połoŜonych w budynkach na Nieruchomości, na skutek prowadzonej przez Spółkę Inwestycji bądź na skutek rozbudowy tych budynków, ewentualnie ustalenia wysokości udziałów w Nieruchomości Wspólnej po uzyskaniu wypisów z kartoteki lokali uwzględniających powierzchnię wszystkich lokali wydzielanych z przedmiotowych budynków realizowanych przez Spółkę w kolejnych etapach Inwestycji, wyraŜają zgodę na odpowiednią zmianę udziału w Nieruchomości Wspólnej, związanego z udziałem we własności GaraŜu i pozostałymi lokalami w tym zakresie udzielają Spółce pełnomocnictw, do dokonania zmiany udziału w Nieruchomości Wspólnej - na warunkach według uznania Spółki, z tym, Ŝe nowa wysokość tego udziału zostanie określona zgodnie z zasadami zawartymi w Ustawie o własności lokali, 1.2.: wobec powyŜszego - stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego - z przyczyn uzasadnionych treścią stosunku prawnego, który powstanie, to jest zawarciem Umowy SprzedaŜy i pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z GaraŜu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iŜ nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4555; − „Kupujący udzielają Spółce pełnomocnictwa, pod warunkiem zawarcia Umowy SprzedaŜy, do zawarcia w ich imieniu umowy o podział do korzystania z GaraŜu, przy czym w ramach powyŜszego umocowania Spółka będzie uprawniona do wskazania Kupującym, w drodze umowy o podział do korzystania z miejsca postojowego numer 289 oraz miejsca postojowego numer 290, na poziomie -1 GaraŜu oraz do złoŜenia w ich imieniu w Umowie SprzedaŜy oświadczenia, iŜ wyraŜają oni zgodę na podział do korzystania z GaraŜu oraz na wskazywanie przez Spółkę kolejnym nabywcom lokali, 23 w drodze umów z nabywcami udziałów w GaraŜu, konkretnie oznaczonych miejsc postojowych i boksów na jednoślady zgodnie z tymŜe sposobem korzystania i nie będą wnosić z tego tytułu do Spółki Ŝadnych roszczeń, przy czym Strony oświadczają równieŜ, iŜ wyraŜają zgodę na ujawnienie w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla GaraŜu tego podziału do korzystania” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4552. W uzasadnieniu wyroku z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) SOKiK wskazał, Ŝe reprezentowanie przez przedsiębiorcę wszystkich nabywców nieruchomości oraz działanie w imieniu własnym rodzi konflikt interesów. Jest to więc, zdaniem Sądu, działanie nieetyczne, powodujące, Ŝe taki pełnomocnik, dbając o interes jednej strony, moŜe działać z pokrzywdzeniem drugiej. W ocenie Sądu, pełnomocnikowi przyznano zbyt duŜo uprawnień, a celem był wyłącznie interes przedsiębiorcy, co zaburza równowagę stron stosunku zobowiązaniowego. Klauzula moŜe raŜąco naruszać interesy konsumentów, poprzez naruszenie równowagi stron i pozbawienie ich prawa decydowania o własnych sprawach. Według Prezesa UOKiK, postanowienia stosowane przez Przyorle mogły być abuzywne z tych samych przyczyn, co klauzule wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 4552, 4555 i 4560. RównieŜ umoŜliwiały Spółce działanie jednocześnie w imieniu własnym i w imieniu konsumenta. W odniesieniu do klauzuli zakwestionowanej w punkcie I.C. ppkt. 1 sentencji decyzji, ustanowienie przez Przyorle, działające jako pełnomocnik nabywcy nieruchomości, na swoją rzecz nieodpłatnego prawa uŜytkowania oraz nieodpłatnych słuŜebności obciąŜających prawa rzeczowe konsumenta pozbawiało tego ostatniego uprawnienia do decydowania o własnych sprawach. NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe miało to miejsce w sytuacji, w której charakter dokonywanej czynności prawnej wskazywał na konflikt interesów pomiędzy jej stronami, poniewaŜ powiększała ona zakres praw Przyorle, ograniczając prawa rzeczowe konsumenta. Było to rozwiązanie komfortowe dla Spółki, jednakŜe naruszało w sposób raŜący interesy słabszej strony obrotu. Decyzję co do treści ustanawianych ograniczonych praw rzeczowych podjęłoby bowiem Przyorle, a konsument nie miał by na nią Ŝadnego wpływu. Mogło to spowodować, Ŝe treść ta byłaby dla konsumenta krzywdząca. Zawarte w kwestionowanej klauzuli określenia wskazujące, Ŝe uŜytkowanie dotyczyłoby pomieszczeń zapewniających „prawidłowe korzystanie z nieruchomości i naleŜyte jej funkcjonowanie (np. węzeł cieplny, hydrofornia, transformatory)” , były bowiem na tyle nieprecyzyjne, Ŝe uniemoŜliwiały ustalenie na ich podstawie rzeczywistej, pełnej treści ustanawianego prawa. MoŜliwa była zatem znaczna dowolność w ich interpretacji. To samo dotyczy treści ustanawianych przez Przyorle słuŜebności, które miały być „niezbędne dla prawidłowego funkcjonowania budynków (…)” . Były to w szczególności: „inne słuŜebności, jeŜeli okaŜą się potrzebne lub celowe” . Wymaga zaznaczenia, Ŝe interpretacji kwestionowanej klauzuli dokonywałaby Spółka, która mogła to uczynić, mając na względzie jedynie własne interesy. Takie rozwiązanie mogło naruszać dobre obyczaje. W odniesieniu do postanowienia zakwestionowanego w pkt. I.C. ppkt. 2 sentencji decyzji, naleŜy wskazać, Ŝe Przyorle mogło na jego podstawie dokonać zmiany podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej (w zakresie ogródków przydomowych) jako pełnomocnik konsumenta. Jednocześnie Spółka występowała w imieniu własnym, co wynika z brzmienia innych postanowień stosowanych przez nią wzorców umów. Zgodnie z § 1 ust. 1 pkt. 11 „Umowy deweloperskiej” oraz § 1 ust. 1 pkt. 9 „Umowy sprzedaŜy G1” i „Umowy 24 sprzedaŜy G2” : „Spółka w trybie art. 8 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali sukcesywnie wyodrębnia lokale jako odrębne nieruchomości (…)” . NaleŜy zauwaŜyć, Ŝe stosownie do art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to takŜe do jego obowiązków. Zatem, do momentu wyodrębnienia własności wszystkich lokali w inwestycji, Przyorle pozostaje razem z konsumentami współwłaścicielem nieruchomości wspólnej. Z uwagi na charakter prawa współwłasności pomiędzy Spółką a nabywcą nieruchomości – jako współwłaścicielami – istnieje konflikt interesów dotyczący m.in. wysokości ich udziałów w nieruchomości wspólnej. Ponadto, zakwestionowane postanowienie w Ŝaden sposób nie precyzowało, na czym miałaby polegać zmiana podziału do korzystania z nieruchomości wspólnej. Sposób dokonania tej zmiany zaleŜałby wyłącznie od decyzji Przyorle, które mogło działać w tym zakresie na swoją korzyść, z pokrzywdzeniem interesów konsumenta. Ten zaś był zupełnie pozbawiony prawa do decydowania o swoich uprawnieniach, co moŜe być uznane za sprzeczne z dobrymi obyczajami. W odniesieniu do postanowienia zakwestionowanego w punkcie I.C. ppkt 3 sentencji decyzji, sytuacja była analogiczna. Przyorle, działające jako pełnomocnik nabywcy nieruchomości, było uprawnione do zmiany udziałów we własności działki gruntu oraz we współwłasności części wspólnych budynków i urządzeń, w przypadku stwierdzenia zmiany łącznej powierzchni uŜytkowej budynków. Jednocześnie, jak juŜ wyŜej wskazano, w związku z art. 4 ust. 1 ustawy o własności lokali, Spółka występowała w imieniu własnym, co rodziło konflikt interesów pomiędzy nią a reprezentowanym konsumentem. Wskazuje to, zdaniem Prezesa UOKiK, iŜ stosowana przez Spółkę klauzula mogła naruszać dobre obyczaje i raŜąco naruszać interesy konsumentów. Dodatkowo, równieŜ i z tej klauzuli nie wynikała precyzyjna treść czynności, do której konsument udzielał Przyorle pełnomocnictwa. Mowa była wyłącznie o uprawnieniu do zmiany udziałów. Nie wskazano natomiast, jaka miałaby być ta zmiana. Stawiało to konsumenta w bardzo niekorzystnej sytuacji, w której był on pozbawiony praw do decydowania o własnych uprawnieniach majątkowych. Prawo to zostało bowiem przekazane (w drodze umocowania) Spółce, której interesy w tym zakresie pozostawały w konflikcie z interesami mocodawcy. Takie ukształtowanie praw i obowiązków stron umowy mogło naraŜać nabywcę nieruchomości na pokrzywdzenie i naruszać dobre obyczaje. Biorąc pod uwagę powyŜsze wyjaśnienia, naleŜy równieŜ podkreślić, Ŝe SOKiK, uznając za niedozwolone ww. postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul abuzywnych, zwrócił przede wszystkim uwagę na nierównowagę stron umowy wynikającą z faktu udzielenia przez konsumenta pełnomocnictwa do dokonania w jego imieniu określonej czynności przedsiębiorcy, którego interesy w ramach podejmowania tej czynności pozostają w konflikcie z interesami słabszej strony obrotu. Taka nierówność zachodziła w przypadku wszystkich ww. klauzul – zarówno tych stosowanych przez Przyorle, jak i tych uznanych za niedozwolone przez Sąd – mimo Ŝe dotyczyły one róŜnych czynności, tj. ustanowienia prawa uŜytkowania, słuŜebności, zmiany podziału do korzystania z nieruchomości czy teŜ zmiany udziałów we współwłasności. Wspólną cechą przedmiotowych czynności jest omówiony juŜ wyŜej konflikt interesów pomiędzy ich stronami. To właśnie z tej przyczyny SOKiK uznał ww. postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych klauzul umownych za sprzeczne z dobrymi obyczajami i raŜąco naruszające interesy konsumentów, a Prezes Urzędu ocenia postanowienia stosowane przez Spółkę jako mogące być toŜsame z tymi klauzulami. Zdaniem Prezesa Urzędu, wszystkie klauzule zakwestionowane w punkcie I.C. sentencji decyzji mogły być równieŜ zbieŜne z treścią następującej klauzuli, uznanej 25 za niedozwoloną prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisaną do rejestru niedozwolonych klauzul umownych: „Jednocześnie Kupujący oświadczają, iŜ w zakresie, o którym mowa w ust. 1 i ust. 2 powyŜej stosownie do treści art. 101 Kodeksu Cywilnego, pod warunkiem zaistnienia następujących przyczyn: zapłaty całej Ceny, przejścia prawa do współposiadania i korzystania z GaraŜu oraz wydania Miejsc Postojowych do wyłącznego korzystania Kupującym, to jest w sytuacji, gdy będzie to uzasadnione treścią stosunku prawnego będącego podstawą pełnomocnictwa, zrzekają się prawa do odwołania tego pełnomocnictwa oraz postanawiają, iŜ nie wygaśnie ono w przypadku ich śmierci lub rozwiązania Spółki, przy czym Spółka będzie uprawniona, aby w Umowie SprzedaŜy złoŜyć oświadczenie, iŜ nastąpiło spełnienie się tych warunków” – postanowienie uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10) i wpisane w dniu 25 kwietnia 2013 r. do rejestru niedozwolonych klauzul umownych prowadzonego przez Prezesa Urzędu pod nr. 4553. Uzasadniając wyrok z dnia 30 września 2011 r. (sygn. akt XVII AmC 3876/10), SOKiK wskazał, Ŝe oceniana przezeń klauzula wzmacnia głęboko juŜ jednostronne ułoŜenie uprawnień przez udzielenie pełnomocnictwa osobie zainteresowanej we własnej sprawie (przedsiębiorcy) w ten sposób, Ŝe odbiera konsumentowi prawo do odwołania tego pełnomocnictwa. Przesłanki, które w przedmiotowej klauzuli mają uzasadniać wyłączenie prawa do odwołania pełnomocnictwa, nie mają, zdaniem Sądu, decydującego znaczenia dla jej oceny, gdyŜ samo juŜ ustanowienie we wzorcu pełnomocnictwa dla przedsiębiorcy jest daleko idącym uszczupleniem uprawnień drugiej strony, odebranie zaś prawa do odwołania tego pełnomocnictwa – nawet jeśli tylko pod określonymi warunkami – utrzymuje w mocy tę nierównowagę. Te same uwagi są, według SOKiK, aktualne w stosunku do ustalenia w ocenianej klauzuli, Ŝe pełnomocnictwo nie wygaśnie w przypadku śmierci kupujących lub rozwiązania przedsiębiorcy. Sąd wyjaśnił, Ŝe zaburzenie równowagi kontraktowanej powoduje w tym przypadku raŜące naruszenie interesów konsumenta. Prezes Urzędu zauwaŜa, Ŝe kaŜda z przytoczonych w punkcie I.C. sentencji decyzji klauzul zawierała sformułowanie: „ Nabywca wyraŜa zgodę i udziela Inwestorowi nieodwołalnego, niewygasającego na wypadek śmierci i niczym nieograniczonego pełnomocnictwa do (…)” . Nie powinno zatem budzić wątpliwości, Ŝe wszystkie te klauzule mogły być toŜsame z postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych klauzul umownych pod nr. 4553. Pozbawiały bowiem konsumenta prawa do odwołania udzielonego Spółce pełnomocnictwa oraz przewidywały, Ŝe pełnomocnictwo to nie wygaśnie w razie śmierci mocodawcy. Brzmienie zakwestionowanych postanowień mogło świadczyć o wykorzystaniu przez Przyorle jego przewagi kontraktowej nad konsumentem w sposób raŜąco niekorzystny dla słabszego uczestnika obrotu i stanowiło naruszenie dobrych obyczajów. Wskazane okoliczności pozwalają na przyjęcie, Ŝe toŜsamość zakwestionowanych klauzul i postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych klauzul umownych została uprawdopodobniona. Tym samym uprawdopodobniona została takŜe bezprawność działania Spółki. Ad 3. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów - uprawdopodobnienie Zbiorowy interes konsumentów oznacza interes dotyczący ogółu, a naruszenie tego interesu moŜe mieć miejsce, gdy skutkami działań sprzecznych z ustawą okik dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku – konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, poniewaŜ niekiedy jeden ujawniony 26 przypadek naruszenia prawa konsumenta moŜe być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. Do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów konieczne jest, by działanie przedsiębiorcy zostało skierowane nie do konkretnego adresata, lecz do adresata, którego nie da się z góry oznaczyć indywidualnie. Wobec tego działanie to jest w stanie wywołać niekorzystne następstwa w odniesieniu do kaŜdego z konsumentów (a nie jedynie wobec określonego konsumenta) i zagraŜa ono, przynajmniej potencjalnie, interesom kaŜdego z członków zbiorowości konsumentów. W ocenie Prezesa UOKiK, jest prawdopodobne, Ŝe działanie Spółki opisane w punkcie I. sentencji decyzji narusza interes konsumentów. Działanie to polega bowiem, co zostało uprawdopodobnione, na stosowaniu w obrocie z konsumentami we wzorcach umownych: − „Umowa deweloperska” , − „Umowa sprzedaŜy G1” , − „Umowa sprzedaŜy G2” klauzul, które są toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych. Klauzule wskazane w punkcie I.A. sentencji decyzji, przyznawały Przyorle prawo do zamieszczenia na elewacji lub we wnętrzu budynku znaków firmowych, znaków towarowych, reklam, logo lub innych urządzeń informacyjnych, nazwy osiedla, roku jego wybudowania. Tym samym ograniczały prawo właścicieli lokali do współkorzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Postanowienia określone w punkcie I.B. sentencji decyzji, narzucały konsumentom miejsce zawarcia umowy sprzedaŜy, nie pozostawiając im moŜliwości swobodnego wyboru w tym zakresie. Naruszało to ich interesy, szczególnie w sytuacji, gdy nie zamieszkiwali oni lub nie przebywali w miejscowości, w której miało dojść do zawarcia umowy. Klauzule wymienione w punkcie I.C. sentencji decyzji, przewidywały ustanowienie przez konsumenta na rzecz Przyorle pełnomocnictwa, które było nieodwołalne, niewygasające na wypadek śmierci i niczym nieograniczone, co stanowiło wykorzystanie przez Spółkę jej przewagi kontraktowej nad konsumentem w sposób raŜąco niekorzystny dla tego ostatniego. Ponadto, postanowienia wymienione w punkcie III.C. ppkt 1, ppkt 2 i ppkt 3 nie dookreślały precyzyjnie zakresu udzielanych pełnomocnictw, a jednocześnie dotyczyły czynności prawnych, których charakter wskazywał na konflikt interesów pomiędzy ich stronami. Mogło to pozbawiać konsumenta uprawnienia do decydowania o własnych sprawach. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów – wszystkich konsumentów będących klientami Przyorle jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mogli zawrzeć z nią umowę. Praktyka była więc skierowana do z góry nieograniczonej i nieokreślonej liczby konsumentów. Oferta handlowa Spółki ma charakter ogólnie dostępny. Tym samym kwestionowane przez Prezesa UOKiK działanie Przyorle mogło naruszać interes nieograniczonej liczby konsumentów, których nie sposób zindywidualizować. Oczywistym jest zatem, Ŝe bezprawne zachowanie Spółki nie dotyczyło interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, czy indywidualny, ani teŜ grupy takich osób, lecz naruszało ono uprawnienia szerokiego kręgu nieprofesjonalnych uczestników rynku. PowyŜsze wskazuje na prawdopodobieństwo naruszenia w przedmiotowej sprawie zbiorowego interesu konsumentów, przez który naleŜy rozumieć prawo wszystkich 27 konsumentów do ukształtowania umowy zgodnie z przepisami prawa powszechnie obowiązującego i z dobrymi obyczajami. Zobowiązanie Spółki złoŜone w trybie art. 28 ust. 1 ustawy okik W kontekście powyŜszego naleŜy stwierdzić, Ŝe przepis art. 28 ust. 1 ustawy okik stanowi, Ŝe jeŜeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania – Ŝe przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąŜe się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieŜenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu moŜe, w drodze decyzji, nałoŜyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Jak juŜ wyŜej wskazano, z dniem 8 stycznia 2014 r. Przyorle zaprzestało stosowania zakwestionowanych przez Prezesa Urzędu klauzul. Dokonało bowiem zmiany wzorców umów: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” i „Umowa sprzedaŜy G2” poprzez: a) usunięcie z nich postanowień zakwestionowanych w punkcie I, punkcie III ppkt. 1, ppkt. 2 i ppkt. 3 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.A, punkt I.C. ppkt.1, ppkt. 2 i ppkt. 3 sentencji decyzji) b) zmianę treści klauzul określonych w punkcie II, punkcie III ppkt. 4 i ppkt. 5 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B, punkt I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji) w ten sposób, Ŝe: − postanowieniom wymienionym w punkcie II postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.B. sentencji decyzji) zostało nadane brzmienie: „Termin oraz miejsce zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy zaproponuje Inwestor wysyłając do Nabywcy zawiadomienie z co najmniej 14-dniowym wyprzedzeniem, w trybie wskazanym w ust. 4. W przypadku, gdyby propozycja była niedogodna Nabywca jest uprawniony do zaproponowania innego terminu lub miejsca zawarcia tej umowy” , − postanowieniom wymienionym w punkcie III ppkt. 4 i ppkt. 5 postanowienia o wszczęciu postępowania (punkt I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji) zostało nadane brzmienie: „Nabywca wyraŜa zgodę na nieodpłatne korzystanie z przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – przez kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G1 – w celu przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G1 oraz udziela Inwestorowi pełnomocnictwa do ustanowienia słuŜebności w powyŜszym zakresie” ( „Umowa deweloperska” i „Umowa sprzedaŜy G1” ) oraz odpowiednio „Nabywca wyraŜa zgodę na nieodpłatne korzystanie z przedmiotowego lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – przez kaŜdoczesnych właścicieli lokali mieszkalnych, do których przynaleŜą komórki lokatorskie zlokalizowane na poziomie lokalu niemieszkalnego – garaŜu nr G2 – w celu przejścia do tych pomieszczeń przez ten lokal niemieszkalny – garaŜ nr G2 oraz udziela Inwestorowi pełnomocnictwa do ustanowienia słuŜebności w powyŜszym zakresie” ( „Umowa sprzedaŜy G2” ). Opisane wyŜej działania Spółki stanowiły, w ocenie Prezesa UOKiK, zaprzestanie stosowania opisanej w punkcie I. sentencji decyzji praktyki naruszającej zbiorowe interesy 28 konsumentów. Zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia stosowanych przez Przyorle wzorców umów deweloperskich, co do których uprawdopodobniono, Ŝe są toŜsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, zostały usunięte z tych wzorców lub zmienione w sposób, który eliminuje ich toŜsamość z postanowieniami widniejącymi w ww. rejestrze. Mianowicie, klauzule określone w punkcie I.B. sentencji decyzji przyznają obecnie konsumentowi uprawnienie do zaproponowania innego terminu lub miejsca zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu, przeniesienia własności oraz umowy sprzedaŜy niŜ zaproponowany przez Spółkę. Natomiast postanowienia przytoczone w punkcie I.C. ppkt. 4 i ppkt. 5 sentencji decyzji ustanawiają Przyorle pełnomocnikiem konsumenta, jednakŜe pełnomocnictwo nie jest juŜ nieodwołalne, niewygasające na wypadek śmierci i niczym nieograniczone, a jego zakres został precyzyjnie zakreślony. NaleŜy jednak zwrócić uwagę, Ŝe pomimo zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, w obrocie w dalszym ciągu trwają jego skutki. Mianowicie, zakwestionowane klauzule wzorców umownych znajdują się w dalszym ciągu w zawartych na podstawie tych wzorców umowach deweloperskich. Jednocześnie, Prezes UOKiK wziął pod uwagę, Ŝe Spółka zobowiązała się do usunięcia trwających skutków naruszenia ustawy okik. Jak juŜ wskazano wyŜej, Przyorle zobowiązało się do dokonania zmian zawartych umów deweloperskich, w wykonaniu których nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości, które to zmiany wyeliminują z tych umów klauzule zakwestionowane przez Prezesa Urzędu. Spółka zobowiązała się równieŜ do doręczania Prezesowi UOKiK odpisów stosownych aneksów niezwłocznie po ich podpisaniu. Biorąc pod uwagę, Ŝe bezprawność działania Przyorle w zakresie praktyki opisanej w punkcie I. sentencji decyzji została, jak wykazano wyŜej, uprawdopodobniona, oraz Ŝe Spółka w toku postępowania, w piśmie z dnia 16 stycznia 2014 r., złoŜyła zobowiązanie do podjęcia działań zmierzających do zapobieŜenia skutkom naruszenia opisanego w punkcie I. sentencji decyzji, moŜliwe stało się skorzystanie przez Prezesa UOKiK z przewidzianej w art. 28 ust. 1 ustawy okik moŜliwości nałoŜenia na Przyorle obowiązku wykonania złoŜonego przez nie zobowiązania. Za przyjęciem zobowiązania Spółki przemawiała ponadto okoliczność, Ŝe Przyorle zaniechało naruszenia niezwłocznie po wszczęciu postępowania, a takŜe rozpoczęło juŜ proces aneksowania umów nawiązanych z wykorzystaniem wzorców umownych zawierających zakwestionowane przez Prezesa Urzędu klauzule. Rozstrzygnięcie w oparciu o art. 28 ust. 1 ustawy okik zapewni szybką i skuteczną ochronę interesów konsumentów. NaleŜy uznać, Ŝe nałoŜone na Spółkę zobowiązanie obejmuje działania zmierzające do zapobieŜenia skutkom uprawdopodobnionego w toku niniejszego postępowania naruszenia art. 24 ustawy okik. Z uwagi na powyŜsze, zasadnym jest skorzystanie z instrumentu prawnego przewidzianego art. 28 ust. 1 ustawy okik. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak w punkcie I. sentencji decyzji. Informacja o stopniu realizacji zobowiązania W związku z tym, Ŝe w punkcie I. sentencji decyzji Prezes UOKiK, w zakresie opisanej w tym punkcie praktyki, nałoŜył na Spółkę obowiązek wykonania złoŜonego przez nią zobowiązania, naleŜało wziąć pod uwagę treść art. 28 ust. 3 ustawy okik. Zgodnie z tym przepisem, w decyzji zobowiązującej Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. 29 Stosownie zatem do powołanego art. 28 ust. 3 ustawy okik, Spółka została zobowiązana do złoŜenia Prezesowi UOKiK pisemnego sprawozdania z realizacji zobowiązania nałoŜonego w punkcie I sentencji decyzji – w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji oraz dowodów potwierdzających wykonanie tego zobowiązania. Dowodami tymi będą odpisy aneksów do umów deweloperskich, w wykonaniu których nie doszło jeszcze do przeniesienia własności nieruchomości, zawartych na podstawie wzorców umów: „Umowa deweloperska” , „Umowa sprzedaŜy G1” oraz „Umowa sprzedaŜy G2” , które to aneksy będą eliminować z tych umów klauzule przytoczone w punkcie I. sentencji decyzji. Mając powyŜsze na uwadze, naleŜało orzec jak w punkcie II. sentencji decyzji. Pouczenie: Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy okik w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie. Dyrektor Delegatury UOKiK w Warszawie Dorota Grudzień-Barbachowska /podpis/ Otrzymuje: