RLU-38/2013

1 PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-012 Lublin, ul. Ochotnicza 10 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl Lublin, dnia 20 grudnia 2013r. RLU – 61 – 26/13/PM za p.o. Decyzja RLU Nr 38/2013 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007 roku (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.), stosownie do art. 33 ust. 6 tejże ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy Biuro Nieruchomości mgr Jerzy Kleczkowski Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie , − działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje się za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów praktykę w/w Przedsiębiorcy, polegającą na bezprawnym działaniu poprzez stosowanie we wzorcu umownym Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności , postanowienia § 11 o treści: Zamawiający oświadcza, że warunki niniejszej umowy zostały z nim uzgodnione, akceptuje ich treść i oświadcza, ponadto, że podpisuje tę umowę świadomie wybierając formułę wyłączności ; które jest wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 296, ze zm.), co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, i stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 24 października 2013r. 2 Uzasadnienie W imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwanego dalej: Prezesem Urzędu lub Prezesem UOKiK) przeprowadzone zostało z urzędu postępowanie wyjaśniające w celu ustalenia, czy przedsiębiorca Biuro Nieruchomości mgr Jerzy Kleczkowski Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie (dalej: Biuro Nieruchomości Kleczkowski lub Przedsiębiorca ) zawiera w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcach umów postanowienia naruszające obowiązujące przepisy uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ust. 2 w w/w ustawy lub podjęcie działań przewidzianych w odrębnych ustawach (sygn. RLU – 405-8/13/PM). W toku w/w postępowania wyjaśniającego Przedsiębiorca wyjaśnił (pismo z dnia 20.02.2013r.), że: spółka nie stosuje w swojej praktyce wzorców umownych. Każda z zawieranych umów z potencjalnymi klientami jest umową indywidualnie negocjowaną . W związku z powyższym Prezes UOKiK poddał analizie wszystkie umowy zawarte przez Biuro Nieruchomości Kleczkowski z konsumentami w 2012r. ( Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości, „Umowa pośrednictwa w wynajmie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w najmie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności). Powyższa analiza treści w/w umów, pozwoliła ustalić, że zawierają one identyczne zapisy. W związku z tym stwierdzono, że Przedsiębiorca może stosować w obrocie wzorce umowne, bowiem w myśl art. 384 Kodeksu Cywilnego pod pojęciem wzorca umownego (ogólnych warunków umów, formularzy umów , regulaminów, taryf, instrukcji) rozumie się przygotowane z góry przez proponenta, przed zawarciem umowy, postanowienia kształtujące treść stosunku prawnego wiążącego strony. Jeśli określone postanowienia są sformułowane przez jedną ze stron przed zawarciem umowy i są przez nią stosowane masowo, oznacza to, że jest to wzorzec umowy. Jednocześnie wraz z pismem z dnia 27.03.2013r. Przedsiębiorca dołączył projekty umów pośrednictwa, które stosuje od końca lutego 2013r. W związku z powyższym w toku w/w postępowania wyjaśniającego Prezes Urzędu poddał analizie „nowe projekty umów pośrednictwa” (zawierane według jednolitego wzorca umownego) stosowane w obrocie gospodarczym przez Przedsiębiorcę, między innymi wzorzec Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności . Analiza w/w wzorca dała podstawę do wszczęcia z urzędu, w dniu 21.10.2013r. postępowania administracyjnego przeciwko przedsiębiorcy Biuro Nieruchomości mgr Jerzy Kleczkowski Sp. z o.o. z siedzibą w Lublinie , w związku z podejrzeniem stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, wskazanej w art. 24 ust. 1 i 2 powołanej wyżej ustawy, poprzez zamieszczenie w stosowanych w obrocie z konsumentami wzorcu Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności , postanowienia które zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r.- Kodeks Postępowania Cywilnego (Dz.U. Nr 43 poz. 296, ze zm.) tj. poprzez praktykę z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50 poz. 331 ze zm.) (dalej: ustawa o ochronie (…) ). W odpowiedzi na zawiadomienie o wszczęciu w/w postępowania administracyjnego „Biuro Nieruchomości Kleczkowski” w piśmie z dnia 30.10.2013r., ustosunkowując się do przedstawionego zarzutu uznał, że stosowanie kwestionowanego przez Prezesa Urzędu postanowienia nie miało na celu wywołania u klientów wyobrażenia jakoby treści poszczególnych zapisów umowy nie można byłoby negocjować. (…) Skoro jednak Prezes 3 UOKiK uważa, że zapis ten może naruszać interesy konsumentów Biuro Nieruchomości mgr Jerzy Kleczkowski Sp. z o.o. natychmiast po powzięciu o tym informacji usunięto ten zapis z umowy pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności oraz dokonując stosownych aneksów z klientami usunęło ten zapis z podpisanych już umów (…). Prezes Urzędu postanowieniem nr 280/13 z dnia 21 października 2013r., na podstawie art. 123 Kodeksu postępowania administracyjnego w związku z art. 83 ustawy o ochronie (…) zaliczył w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu administracyjnym, materiały zgromadzone w trakcie w/w postępowania wyjaśniającego (sygn. akt: RLU 405-8/13/PM). Prezes Urzędu ustalił, co następuje: W trakcie postępowania, Prezes Urzędu ustalił, że Biuro Nieruchomości Kleczkowski jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością wpisaną do rejestru przedsiębiorców prowadzonego przez Sąd Rejonowy Lublin-Wschód pod numerem KRS 0000173652 i prowadzi działalność gospodarczą, której przedmiotem jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. W związku z prowadzoną działalnością gospodarczą Przedsiębiorca w 2012r. podpisywał w kontaktach z konsumentami następujące umowy o nazwach: Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w wynajmie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w najmie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności. Na podstawie analizy treści w/w umów, Prezes Urzędu ustalił, że zawierają one identyczne zapisy. Sporządzane były na podstawie „szablonów” umów, które uwzględniały treści pojawiające się w każdym kontrakcie zawieranym przez danego przedsiębiorcę. Jednocześnie w toku prowadzonego postępowania wyjaśniającego Przedsiębiorca przedstawił Prezesowi UOKiK projekty umów pośrednictwa – wzorce: Umowa pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości, Umowa pośrednictwa w kupnie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w wynajmie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w najmie nieruchomości, Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności , które weszły do obiegu od dnia 26.02.2013r. Analiza w/w wzorców umownych dała podstawy do postawienia Przedsiębiorcy zarzutu podejrzenia naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez stosowanie w stosunkach z konsumentami postanowień wzorca umownego Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności , którego treść jest tożsama z postanowieniem wpisanym do Rejestru: § 11 Zamawiający oświadcza, że warunki niniejszej umowy zostały z nim uzgodnione, akceptuje ich treść i oświadcza, ponadto, że podpisuje tę umowę świadomie wybierając formułę wyłączności ; Jednocześnie Prezes Urzędu ustalił, że w dniu 17 września 2013r. pod pozycją 5274, do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o których mowa w art. 479 45 k.p.c., zostało wpisane, na podstawie prawomocnego wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27.05.2013r., sygn XVII AmC 6586/12 , postanowienie o treści: Zamawiający oświadcza, że powyższe warunki umowy były uzgodnione z nim indywidualnie oraz że jest uprawniony do zaciągania niniejszych zobowiązań . Dodatkowo Prezes Urzędu ustalił, że wzorzec umowy z kwestionowanym zapisem stosowany przez Przedsiębiorcę funkcjonował w obrocie od 26.02.2013r. 4 Ustosunkowując się do przedstawionego zarzutu Przedsiębiorca uznał jego zasadność opracowując „nowy” wzorzec umowny z którego kwestionowany przez Prezesa Urzędu zapis został usunięty. Nowy wzorzec wszedł w życie w dniu 24.10.2013r. Do dnia wszczęcia niniejszego postępowania administracyjnego Przedsiębiorca zawarł 8 umów z konsumentami zgodnych z w/w wzorcem. Biuro Nieruchomości Kleczkowski dokonując stosownych aneksów do umów już zawartych z konsumentami zgodnych z w/w wzorcem zawierającym kwestionowane postanowienie, usunął z ich treści w/w zapis. W chwili wydania niniejszej decyzji brak jest w obrocie prawnym umów zawartych zgodnie z wzorcem zawierającym w/w postanowienie. Prezes Urzędu zakończył zbieranie materiału dowodowego, o czym poinformował Przedsiębiorcę. W toku niniejszego postępowania Prezes Urzędu zważył, co następuje: Aby rozstrzygnąć sprawę w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (…) niezbędnym jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Wykazanie tej okoliczności, upoważnia dopiero Prezesa UOKiK do realizacji celu ustawy, którym zgodnie z jej art. 1 ust 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Działania oparte na przepisach niniejszej ustawy są zatem podejmowane w interesie publicznym, w celu ochrony interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek do uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy oceniane działania godzą w interesy i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku i poprzez to powodują zaburzenia w jego prawidłowym funkcjonowaniu. Do naruszenia interesu publicznego dochodzi, gdy skutki określonych działań mają charakter powszechny, dotykają wszystkich potencjalnych podmiotów na danym rynku 1 . W ocenie Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej, bliżej nieokreślonej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być zleceniodawcami Przedsiębiorcy. W związku z powyższym istniała możliwość poddania zachowania Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania przez niego praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Skarżonemu przedsiębiorcy przedstawiono zarzuty naruszenia art. 24 ust 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) , który stanowi, iż, Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z ust. 2 pkt. 1 tegoż artykułu Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego. (…). Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyżej przepisem art. 24 ustawy antymonopolowej, winny więc spełniać łącznie następujące przesłanki: 1 Konrad Kohutek: Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz, Wolters Kluwer Polska Sp. z o.o., Warszawa 2008r., strona 47 5 1. - ujawniać się w obrocie konsumenckim – a więc w relacjach pomiędzy podmiotem posiadającym przymiot przedsiębiorcy a konsumentami, 2. - stanowić działanie bezprawne, polegające na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, 3. - naruszać jednocześnie zbiorowy interes konsumentów. Ad. 1. Zarzut stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów można postawić wyłącznie w przypadku ujawnianie się jej w relacjach pomiędzy podmiotem posiadającym przymiot przedsiębiorcy a konsumentami. Zgodnie z przepisem art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie (…) ilekroć w ustawie jest mowa o przedsiębiorcy rozumie się przez to przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz. U. z 2007 r., Nr 155, poz. 1095 ze zm.), a także osobę fizyczną, osobę prawną, a także jednostkę organizacyjną nie mającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze użyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Biuro Nieruchomości Jerzy Kleczkowski jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością prowadząca działalność we własnym imieniu i na własny rachunek w sposób zorganizowany i ciągły. Spółka jest wpisana do rejestru przedsiębiorców pod numerem KRS 0000173652 jest więc przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie (…). Zgodnie z art. 4 pkt 11 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów i art. 22 1 k.c. za konsumenta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Niekwestionowana przez uczestnika postępowania okoliczność zawierania umów z osobami fizycznymi (konsumentami) na świadczenie usług w zakresie pośrednictwie w obrocie nieruchomościami, jednoznacznie potwierdza fakt spełnienia pierwszej z przesłanek powołanego wyżej przepisu ustawy o ochronie (…). Wykazano zatem spełnienie pierwszej z w/w przesłanek . Ad. 2 . Odnośnie do drugiej z przesłanek art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie (…) tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić należy, iż w/w ustawa w jednym przypadku, tj. art. 24 ust. 2 pkt 1, wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów potwierdził w wyroku z dnia 25.03.2004r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca stosował wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKIK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, że wzorce umowne 6 wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych , tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z późń. zm.) praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2003r. (sygn. akt III CZP 95/03), stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13.07.2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż (...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...). W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że (...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny UOKIK] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko 7 wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...). Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowany przez Prezesa UOKIK zapis wzorca umowy stosowanego przez Przedsiębiorcę przy świadczeniu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jest tożsamy z treścią postanowienia uznanego za niedozwolone prawomocnym wyrokiem SOKIK wymienionym w niniejszej decyzji i wpisanym do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Pomimo twierdzeń Przedsiębiorcy, który na wstępnym etapie postępowania wyjaśniającego prowadzonego w niniejszej sprawie, że w ramach prowadzonej działalności gospodarczej nie stosuje w obrocie z konsumentami wzorców umownych, analiza podpisanych z klientami – osobami fizycznymi umów wykazała, że postanowienia w nich zawarte są tej samej treści. Jednocześnie Przedsiębiorca przedstawił Prezesowi Urzędu projekty nowych umów pośrednictwa, które weszły w obieg od lutego 2013r. Kodeks cywilny terminem: wzorzec umowny określa wszelkie ogólne warunki umów, regulaminy, wzory umów , formularze, umowy typowe, instrukcje, taryfy czy inne zbiory postanowień, jednostronnie przygotowane przed zawarciem umowy. Dla uznania postanowień za wzorzec umowny nie ma znaczenia jego nazwa ani kto był jego twórcą, czy wzorzec jest oryginalny, czy służył już innym podmiotom. Istotne jest natomiast, aby był to zbiór postanowień umownych powstały przed zawarciem umowy, który jest w określony sposób wykorzystywany przez proponenta przy zawieraniu umowy. Przepis art. 384 § 1 k.c. stanowi, że wzorzec ma być ustalony przez jedną ze stron, co należy rozumieć w ten sposób, że służy tej właśnie stronie (proponentowi) do ukształtowania treści stosunku obligacyjnego jako instrument prawny związania adherentów postanowieniami, które chce im narzucić. Cechą wzorca jest możliwość posłużenia się nim wielokrotnie, nie zawiera on bowiem oznaczeń indywidualizujących drugą stronę umowy, lecz powtarzalne klauzule, które będą uzupełniać treść zobowiązań powstałych z umów. Biorąc powyższe pod uwagę Prezes Urzędu stwierdził, iż strona niniejszego postępowania stosowała wzorce umowne w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Jednocześnie należy podkreślić, że Przedsiębiorca w trakcie prowadzonego postępowania administracyjnego, w odpowiedzi na przedstawiony zarzut nie podnosił już argumentu, o braku stosowania wzorców umownych w relacjach z konsumentami. Zatem, dla stwierdzenia stosowania praktyki polegającej na bezprawnym naruszeniu zbiorowych interesów konsumentów poprzez stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru postanowień umowy uznanych za niedozwolone, konieczne jest wykazanie, że stosowane przez przedsiębiorcę w obrocie z konsumentami postanowienia wzorca umownego są tożsame (mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru) z treścią wpisanego do Rejestru postanowienia wzorca umowy uznanego za niedozwolony na mocy stosownego orzeczenia SOKiK. Mając powyższe na uwadze, w oparciu o analizę zebranego materiału dowodowego, Prezes Urzędu, postawił Przedsiębiorcy zarzut stosowania postanowień wzorców umowy, 8 które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r.- Kodeks Postępowania cywilnego ( Dz.U. Nr 43 poz. 296, z późn. zm. ) tj. poprzez praktykę z art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 w/w ustawy w odniesieniu do postanowienia zawartego w wzorcu Umowa pośrednictwa z zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności : § 11: Zamawiający oświadcza, że warunki niniejszej umowy zostały z nim uzgodnione, akceptuje ich treść i oświadcza, ponadto, że podpisuję tę umowę świadomie wybierając formułę wyłączności. Zdaniem Prezesa UOKiK opisane wyżej postanowienie Umowa pośrednictwa w zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności jest tożsame z niedozwoloną klauzulę umowną wpisaną w dniu 17.09.2013r. do rejestru pod pozycją 5274 : Zamawiający oświadcza, że powyższe warunki umowy były uzgodnione z nim indywidualnie oraz że jest uprawniony do zaciągania niniejszych zobowiązań - na mocy wyroku Sądu Okręgowego w Warszawie, Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 27.05.2013r. (Sygn. akt XVII AmC 6586/12). Orzekając o abuzywności tego postanowienia SOKiK wskazał, na fakt iż w praktyce obrotu nieruchomościami powszechnie stosowane są wzorce umów, które są przedstawiane nabywcom i stanowią podstawę do negocjacji. Naturalnym jest, że przedstawiony wzorzec podlega pewnym modyfikacjom, niemniej jednak cały czas podstawę stosunku prawnego istniejącego między stronami stanowi wzorzec oferowany przez przedsiębiorcę. W ocenie Sądu pozwany poprzez stosowanie kwestionowanego postanowienia wprowadza konsumenta w błąd, wywołując u niego mylne wyobrażenie co do braku możliwości kontroli zawartej umowy przez sąd oraz przysługujących mu w tym zakresie uprawnień. W kontekście powyższego, modyfikacja praw i obowiązków stron umowy wprowadzona przez pozwanego jest niedopuszczalna, sprzeczna z dobrymi obyczajami i w przekonaniu Sądu stanowi rażące naruszenie praw konsumentów. W szczególności treść kwestionowanego postanowienia jest niekoherentna z brzmieniem art. 746 kc, co powoduje, iż sytuacja konsumenta byłaby lepsza, gdyby do wzorca umowy nie wprowadzono inkryminowanej klauzuli. Zdaniem Prezesa Urzędu, tożsamość wskazanych wyżej postanowień wynika z faktu, iż obydwa postanowienia wywołują tożsame skutki dla konsumenta. W obu przypadkach w/w zapisy naruszają powinność podmiotowego traktowania, słabszej (pod względem doświadczenia i znajomości przepisów prawa) z natury rzeczy strony umowy, jaką jest konsument, a więc osoby fizycznej. Podmiotowe traktowanie wyraża się w równomiernym rozłożeniu praw i obowiązków stron umowy, przekazaniu konsumentowi pełnej informacji co do jego praw. W tym przypadku powyższe zapisy wprowadzały konsumenta w błąd co do praw związanych z jego uprawnieniami do możliwości modyfikacji zawieranych umów oraz ich kontroli przez sąd. Biorąc powyższe pod uwagę bez znaczenia w niniejszej sprawie jest fakt, że w/w zakazane postanowienie zostało wpisane do Rejestru w dniu 17.09.2013r., a więc już po wprowadzeniu przez Biuro Nieruchomości Kleczkowski wzorca zawierającego tożsamy z nim zapis. Należy jednak podkreślić, że Przedsiębiorca stosował w/w wzorzec (zawierający kwestionowane postanowienie) również po zamieszczeniu w/w postanowienia w Rejestrze. Ingerencja Prezesa UOKiK w niniejszej sprawie doprowadziła więc, do eliminacji tegoż postanowienia z obrotu, ponieważ dopiero po wszczęciu postępowania administracyjnego w niniejszej sprawie Przedsiębiorca wprowadził zmiany w stosowanym przez siebie wzorcu – usuwając powyższy zapis. 9 Należy podkreślić, iż rejestr niedozwolonych postanowień umownych jest jawny i ogólnie dostępny na stronach internetowych pod adresem www.uokik.gov.pl. Zdaniem Prezesa Urzędu, Przedsiębiorca powinien dołożyć należytej staranności i na bieżąco monitorować rejestr niedozwolonych postanowień umownych, celem eliminowania ze stosowanych przez siebie wzorców zapisów tożsamych z klauzulami uznanymi przez SOKiK za niedozwolone. Reasumując w ocenie Prezesa UOKiK w/w wymienione postanowienie (§ 11 „Umowy pośrednictwa z zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności”) jest tożsame co do skutku z postanowieniem wzorca umów wpisanego do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone (poz. 5274), o których mowa w art. 479 45 kpc. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że wykazana została bezprawność działań Biura Nieruchomości Kleczkowski , wynikająca z tożsamości zakwestionowanego postanowienia wzorca umownego z postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zakwestionowane postanowienia nie mają wprawdzie identycznego brzmienia jednakże, w ocenie Prezesa Urzędu, wykładnia ich treści mieści się w hipotezie przytoczonej klauzuli niedozwolonej. Wykazano, zatem spełnienie drugiej z w/w przesłanek. Ad. 3. Trzecia przesłanka jest spełniona, gdy dane działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów, jako zbiorowości, gdyż ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów chroni interesy nieograniczonej z góry liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, jest to zjawisko o charakterze instytucjonalnym, zbiorowym. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r., sygn. akt III SK 27/07, stwierdził co następuje: „Zdaniem SN, sformułowanie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) „nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów” należy rozumieć w ten sposób, że liczba indywidualnych konsumentów, których interesy zostały naruszone, nie decyduje o tym, czy dana praktyka narusza zbiorowe interesy konsumentów. Praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest bowiem takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalne zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy do której skierowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy”. Z takim przypadkiem mamy do czynienia w niniejszym postępowaniu administracyjnym. Pomimo oświadczenia Przedsiębiorcy złożonego w trakcie postępowania wyjaśniającego, poprzedzającego niniejsze postępowanie administracyjne, że spółka nie stosuje w swojej praktyce wzorców umownych. Każda z zawieranych umów z potencjalnymi klientami jest umową indywidualnie negocjowaną , Prezes Urzędu ustalił, że Biuro Nieruchomości Kleczkowski stosowało w kontaktach z konsumentami wzorce umowne (konkretne umowy były podpisywane według „szablonu” i były tej samej treści. Między innymi Przedsiębiorca posługiwał się przygotowanym przez siebie wzorcem „ Umowa pośrednictwa z zbyciu praw do nieruchomości z zastrzeżeniem wyłączności ”, określając wzajemne prawa i obowiązki stron umowy o świadczenie pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości. Wzorce umów obowiązują zarówno osoby, które są już klientami Przedsiębiorcy, jak i potencjalnych jego klientów. Należy zatem uznać, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z naruszeniem zbiorowych interesów konsumentów. Spełniona została zatem trzecia przesłanka warunkująca ocenę tej sprawy pod kątem art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 10 Wykazano, zatem spełnienie trzeciej z w/w przesłanek . W tym stanie rzeczy uznać należy, że wszystkie, wymienione wyżej, ustawowe przesłanki art. 24 ust. 1 i 2 pkt. 1 ustawy o ochronie (…) zostały wykazane. Przedsiębiorca stosował wzorce umowne, których treść wskazuje na występowanie postanowień uznanych za niedozwolone postanowienie umowne. Prezes Urzędu uznał, że praktyka Przedsiębiorcy, wskazana sentencji niniejszej decyzji została zaniechana z dniem 24.10.2013r. W tym bowiem dniu przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny, który nie zawiera już kwestionowanego postanowienia. Należy również podkreślić, że Przedsiębiorca, usunął powyższy zapis z umów już zawartych z konsumentami wprowadzając stosowne aneksy. Biorąc powyższe pod uwagę, oznacza to, że w chwili wydania niniejszej decyzji brak jest w obrocie prawnym umów zawartych zgodnie z wzorcem zawierającym w/w postanowienie. Wobec powyższego orzeka się jak w sentencji niniejszej decyzji. Od niniejszej decyzji, na podstawie art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatura w Lublinie, w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia decyzji. Z up. Prezesa UOKiK Dyr. Delegatury UOKiK w Lublinie Ewa Wiszniowska Otrzymuje: Biuro Nieruchomości Mgr Jerzy Kleczkowski sp. z o.o. a/a