RPZ-1/2012

1 Poznań, dnia 23 lutego 2012 r. RPZ- 61/27/11/MW DECYZJA nr RPZ 1/2012 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz. 331 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania stosowania przez Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcu umowy o nazwie: „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaży” postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w przypadku zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni zmianie ulegnie określona cena, która stanowić będzie iloczyn łącznej powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu po inwentaryzacji i ceny 1m 2 wynoszącej…, przy uwzględnieniu treści § 7 pkt 1 niniejszego aktu ( § 7 ust. 7 pkt 2), 2. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że termin odbioru technicznego może ulec przesunięciu i nie stanowi to naruszenia warunków niniejszej umowy w następujących przypadkach: działania siły wyższej wskutek czego wykonywanie robót budowlanych byłoby utrudnione w stopniu ponadprzeciętnym bądź całkowicie niemożliwe, o okres trwania tej przeszkody i jej skutków (np. silne mrozy, opady, powodzie itp.) (§ 12 ust. 4 pkt 2c), 3. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w razie niestawienia się strony kupującej lub jej należycie umocowanego przedstawiciela na ostateczny termin odbioru technicznego, Spółka dokona odbioru samodzielnie, potwierdzając to protokołem, a w takim przypadku zobowiązania Spółki w zakresie wykonanych robót budowlanych uznaje się za wykonane należycie (§ 12 ust. 4 pkt 6), 4. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że o każdej zmianie adresu należy powiadomić drugą stronę niniejszej umowy w trybie wskazanym powyżej pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy adres za doręczoną prawidłowo (§ 14 ust. 3). PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Poznań Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl 2 po zobowiązaniu się przez Lepiko Developer Sp. z o. o. do podjęcia działań zmierzających do zaniechania zarzuconej praktyki poprzez usunięcie lub zmianę treści ww. postanowień w nowym wzorcu umowy oraz w umowach pozostających nadal w obrocie prawnym, nakłada się na Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: a) wprowadzenie do obrotu z konsumentami, z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji, nowego wzorca umowy, o którym mowa w pkt I, w którym kwestionowane postanowienia nie występują b) wystąpienie do kontrahentów z propozycją zmian kwestionowanych postanowień we wszystkich nadal obowiązujących umowach poprzez podpisanie aneksów zgodnie z wzorcem umowy, w którym postanowienia te nie występują, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie obowiązek przekazania , w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii umów zawartych zgodnie z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie kontrahentom aneksów do umów pozostających w obrocie prawnym. Uzasadnienie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustalenie, czy Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie (dalej: Przedsiębiorca) stosuje w obrocie konsumenckim postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc. W trakcie prowadzonego postępowania Przedsiębiorca przedłożył wzorzec umowy, który wykorzystuje w obrocie z konsumentami o nazwie: „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaży”. Przedsiębiorca poinformował, iż ww. wzorzec stosuje od dnia 8 lipca 2010r. dla inwestycji polegającej na budowie budynków wielorodzinnych, realizowanej w Bogdanowie, gmina Oborniki. Przedsiębiorca wskazał, że w oparciu o ww. wzorzec zawarto łącznie [usunięto] umów. Analiza przedłożonego przez Przedsiębiorcę wzorca wykazała, że zawarto w nim postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 12 października 2011r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w związku z podejrzeniem stosowania przez Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcu umowy o nazwie: „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaży” postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w przypadku zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni zmianie ulegnie określona cena, która stanowić będzie iloczyn łącznej powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu po inwentaryzacji i ceny 1m 2 wynoszącej…, przy uwzględnieniu treści § 7 pkt 1 niniejszego aktu ( § 7 ust. 7 pkt 2), 3 2. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że termin odbioru technicznego może ulec przesunięciu i nie stanowi to naruszenia warunków niniejszej umowy w następujących przypadkach: działania siły wyższej wskutek czego wykonywanie robót budowlanych byłoby utrudnione w stopniu ponadprzeciętnym bądź całkowicie niemożliwe, o okres trwania tej przeszkody i jej skutków (np. silne mrozy, opady, powodzie itp.) (§ 12 ust. 4 pkt 2c), 3. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w razie niestawienia się strony kupującej lub jej należycie umocowanego przedstawiciela na ostateczny termin odbioru technicznego, Spółka dokona odbioru samodzielnie, potwierdzając to protokołem, a w takim przypadku zobowiązania Spółki w zakresie wykonanych robót budowlanych uznaje się za wykonane należycie (§ 12 ust. 4 pkt 6), 4. Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że o każdej zmianie adresu należy powiadomić drugą stronę niniejszej umowy w trybie wskazanym powyżej pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy adres za doręczoną prawidłowo (§ 14 ust. 3). Przedsiębiorca zawiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego pismem z dnia 21 października 2011 r. poinformował, że podjął działania zmierzające do wyeliminowania budzących wątpliwości zapisów wzorca przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępnej umowy sprzedaży oraz wniósł o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przedsiębiorca przedstawił propozycję zmian kwestionowanych postanowień oraz wskazał, iż przedstawione zmiany będą wprowadzane w przypadku nowozawieranych umów. Przedsiębiorca poinformował, iż nie wykonywał swoich uprawnień wynikających z kwestionowanych klauzul oraz zobowiązał się nie stosować przy zawieraniu docelowych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu zapisów § 12 ust. 4 pkt 6 i § 14 ust. 3. Oprócz tego, Przedsiębiorca wskazał, że z uwagi na zakończenie prac budowlanych, §12 ust. 4 pkt 2c wzorca umowy nie znalazł zastosowania. Poza tym, w razie zaistnienia sytuacji opisanej w § 7 ust. 7 pkt 2 umowy, Przedsiębiorca zobowiązał się umożliwić konsumentom, przed podpisaniem docelowej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, odstąpienie od umowy bez żadnych konsekwencji. Przedsiębiorca podkreślił, że jego wolą jest podjęcie wszelkich niezbędnych działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom zasad obrotu konsumenckiego oraz wyeliminowanie wątpliwości dotyczących stosowanego wzorca umowy. W załączeniu do kolejnego pisma z dnia 9 listopada 2011 r. Przedsiębiorca przedłożył nowy wzorzec umowy, w którym zmodyfikowano kwestionowane postanowienia, a który wchodzi w życie z dniem jego przedłożenia Prezesowi Urzędu. Pismem z dnia 9 stycznia 2012 r. Przedsiębiorca wyjaśnił, że zobowiązanie do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów obejmuje również deklaracje wystąpienia do kontrahentów z propozycją zmian zakwestionowanych postanowień we wszystkich nadal obowiązujących umowach poprzez podpisanie aneksów zgodnie z wzorcem umowy, w którym postanowienia te nie występują. Propozycję aneksowania niewykonanych dotąd umów Przedsiębiorca zobowiązał się przedstawić w terminie 14 dni od daty wydania decyzji w sprawie. Przedsiębiorca, pismem z dnia 2 lutego 2012 r., przedstawił nową propozycję zmiany §12 ust. 4 pkt 6 oraz podtrzymał wyrażone wcześniej zobowiązanie. Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Spółka pod firmą Lepiko Developer Sp. z o. o. z siedzibą w Skórzewie została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem 0000234134. Przedmiotem jej działalności są m.in. 4 roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych oraz sprzedaż nieruchomości na własny rachunek (dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego). Umowy z konsumentami Przedsiębiorca zawiera w oparciu o wzorzec umowy o nazwie: „przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępna umowa sprzedaży”. Wskazany wzorzec Przedsiębiorca wykorzystuje w obrocie konsumenckim od 8 sierpnia 2010 r. Łącznie w oparciu o jego postanowienia zawarł [usunięto] umów. Przedsiębiorca realizuje aktualnie inwestycję w Bogdanowie, gmina Oborniki (dowód: pisma Przedsiębiorcy z dnia: 28 marca 2011 r. i 21 października 2011r.). Prezes Urzędu ustalił, że w przekazanym przez Przedsiębiorcę wzorcu zamieszczono postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, o treści wskazanej w pkt I sentencji decyzji. W toku prowadzonego postępowania Przedsiębiorca zobowiązał się do niezwłocznego zaprzestania stosowania wzorca umowy, w którym zamieszczono niedozwolone postanowienia umowne oraz do wprowadzenia do obrotu prawnego nowego wzorca umowy, w którym kwestionowane postanowienia nie występują oraz złożenia swoim kontrahentom propozycji aneksowania umów pozostających nadal w obrocie prawnym, zgodnie z wzorcem umowy, w którym kwestionowane postanowienia nie występują. Ponadto, z uwagi na bliski termin zawierania docelowych umów ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, Przedsiębiorca zobowiązał się nie stosować zapisów wynikających z §12 ust. 4 pkt 6 i § 14 ust.3 przedwstępnej umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i przedwstępnej umowy sprzedaży. Oprócz tego Przedsiębiorca wskazał, że z uwagi na zakończenie prac budowlanych, §12 ust. 4 pkt 2c wzorca umowy nie znalazł zastosowania. Dodatkowo Przedsiębiorca, odwołując się do zarzutu dotyczącego § 7 ust. 7 pkt 2 wzorca, jeśli zajdzie opisana tam sytuacja, zobowiązał się umożliwić klientom odstąpienia od umowy bez żadnych ujemnych konsekwencji ( dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 21 października 2011 r., 9 stycznia 2012 r. i 2 lutego 2012 r.). W przedstawionym przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowym wzorcu umowy zakwestionowane postanowienia otrzymały treść: Pkt I ppkt 1 sentencji decyzji „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w przypadku zmiany powierzchni Przedmiotowego Lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni zmianie ulegnie określona cena, która stanowić będzie iloczyn łącznej powierzchni użytkowej Przedmiotowego Lokalu po inwentaryzacji i ceny 1 m 2 (jednego metra kwadratowego) wynoszącej kwotę(…), przy uwzględnieniu treści paragrafu 7 pkt 1 niniejszego aktu, w przypadku zmiany łącznej powierzchni użytkowej Przedmiotowego Lokalu strona kupująca będzie miała prawo odstąpić od umowy w terminie 14 (czternastu) dni od poinformowania jej na piśmie o wynikach obmiaru powykonawczego” (§ 7 ust. 7 pkt 2). Pkt I ppkt 2 sentencji decyzji „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że termin odbioru technicznego może ulec przesunięciu i nie stanowi to naruszenia warunków niniejszej umowy w następujących przypadkach: działania siły wyższej w rozumieniu prawa cywilnego, tj. zdarzenia zewnętrznego i nadzwyczajnego, wskutek czego wykonanie robót budowlanych byłoby utrudnione w stopniu ponadprzeciętnym bądź całkowicie niemożliwe, o okres trwania tej przeszkody i jej skutków” (§ 12 ust. 4 pkt 2c). Pkt I ppkt 3 sentencji decyzji „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w razie niestawienia się strony kupującej lub jej należycie umocowanego przedstawiciela na ostateczny termin odbioru technicznego, Spółka wezwie stronę kupującą do wskazania w terminie 7 dni przyczyn braku przystąpienia do odbioru, w tym zwróci się z zapytaniem czy strona kupująca 5 zgłasza jakiekolwiek zastrzeżenia co do jakości przedmiotu umowy. W przypadku braku odpowiedzi na wezwanie Spółce przysługuje, w terminie 21 (dwadzieścia jeden) dni od doręczenia stronie kupującej wezwania, prawo odstąpienia od niniejszej umowy łączące się z obowiązkiem zapłaty przez stronę kupującą kary umownej na zasadach określonych w § 7 ust. 8 pkt. 2) – 4) umowy, o czym Spółka również zobowiązana jest poinformować stronę kupującą w wezwaniu.” (§ 12 ust. 4 pkt 6). Pkt I ppkt 4 sentencji decyzji „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki oraz strona kupująca oświadczają, że o każdej zmianie adresu należy powiadomić drugą stronę niniejszej umowy w trybie wskazanym powyżej” (§ 14 ust. 4). Prezes Urzędu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma więc na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się klientami Przedsiębiorcy, tj. zawrzeć z nim umowę w oparciu o wzorce stosowanych przez niego umów, w którym zamieszczone zostały postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Działania Przedsiębiorcy nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, ale kręgu konsumentów- jego obecnych i przyszłych kontrahentów, których sytuacja jest identyczna i wynika z posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umownymi. Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie istnieje zatem możliwość poddania zachowania Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania przez niego praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Przytoczony przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji przez Prezesa Urzędu wskazuje: uprawdopodobnienie naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane takie naruszenie, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu. Z uwagi na złożenie przez Lepiko Developer Sp. z o. o. wniosku o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy niezbędne jest rozważenie, czy wskazane w tym przepisie warunki zaistniały w odniesieniu do działań i zobowiązań ww. Przedsiębiorcy. 6 W pierwszej kolejności rozważenia wymaga, czy stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione na obecnym etapie postępowania. Przedsiębiorcy zarzucono stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działania przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzenie przedmiotowej praktyki wymaga spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Bezprawność praktyki przypisanej Przedsiębiorcy wynika z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów również w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie był stroną postępowania sądowego zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt VI ACa 760/05 podkreślił, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne już wpisane do rejestru, przy czym wpis taki związany był z działaniami innych przedsiębiorców. Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2005r. sygn. akt XVII Ama 46/04, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) wyraził pogląd, że dla uznania określonej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie klauzul powinien być bowiem zamiar i cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli więc cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Przedstawione powyżej orzecznictwo potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt III SZP 3/2006, w której uznano, że stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 . Odwołując się do argumentów o charakterze celowościowym oraz kierując się potrzebą zapewnienia skuteczności tego przepisu, Sąd Najwyższy podkreślił, że praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która 1 W obowiązującej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana została w art. 24. 7 wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. (…) Możliwość uznania zachowania przedsiębiorcy, polegającego na stosowaniu postanowień wzorców umownych, które nie mają identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwiększa skuteczność obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowień umownych oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumenta), zniechęcając przedsiębiorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowień. Nie jest więc konieczna dokładna, literalna zbieżność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Niedozwolone będą również takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną wykładnię. Pkt I ppkt 1 sentencji decyzji Prezes Urzędu uznał, że tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru może zostać stwierdzona w przypadku postanowienia, zgodnie z którym: „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w przypadku zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni zmianie ulegnie określona cena, która stanowić będzie iloczyn łącznej powierzchni użytkowej przedmiotowego lokalu po inwentaryzacji i ceny 1 m 2 wynoszącej…, przy uwzględnieniu treści § 7 pkt 1 niniejszego aktu” ( § 7 ust. 7 pkt 2). Wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r. sygn. akt XVII Amc 108/07 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr … po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal określona w § 3 pkt 1 lit. a nie ulegnie zmianie; - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy będzie przekraczać 3%, to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem), opisanego w § 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem) po dokonanym obmiarze (pozycja 1540 rejestru niedozwolonych postanowień umownych). W uzasadnieniu wyroku SOKiK wskazał m.in., że postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy, spełniając przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, zastosowanie tej klauzuli powoduje, że konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówionej jak również wtedy, gdy okaże się, że powierzchnia jest do 3% większa od zakładanej w umowie. Jak podkreślił SOKiK, w pierwszym przypadku konsument otrzyma lokal, który przy dużych mieszkaniach może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego, w drugim- konsument będzie zmuszony do zakupu odpowiednio większej ilości materiałów wykończeniowych, zmiany uprzedniej aranżacji itp. Sąd ocenił, że próg 3% został określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora, może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. SOKiK podkreślił, że różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych, a przedsiębiorca winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. SOKiK zakwestionował także uprawnienie przedsiębiorcy do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy uznając, że w tym zakresie postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Zdaniem SOKiK, możliwość nałożenia na konsumenta ciężaru finansowego, będącego wynikiem realizacji 8 przez sprzedającego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowieniami i projektem, jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu, argumenty przywołane przez SOKiK są adekwatne również w odniesieniu do postanowień stosowanych przez Przedsiębiorcę, które, mimo różnic w treści, wywołują tożsame skutki jak wskazana powyżej klauzula niedozwolona. Postanowienia te zobowiązują konsumenta do akceptacji innej niż umówiona powierzchni wybudowanego lokalu i nie przyznają konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny spowodowanej zmianą powierzchni lokalu. Z tych też względów uzasadnione jest stwierdzenie, że postanowienia te mieszczą się w hipotezie ww. klauzuli niedozwolonej. Pkt I ppkt 2 sentencji decyzji W prowadzonym postępowaniu administracyjnym Prezes Urzędu zakwestionował także postanowienia wyłączające odpowiedzialność Przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, o treści: „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że termin odbioru technicznego może ulec przesunięciu i nie stanowi to naruszenia warunków niniejszej umowy w następujących przypadkach: działania siły wyższej wskutek czego wykonywanie robót budowlanych byłoby utrudnione w stopniu ponadprzeciętnym bądź całkowicie niemożliwe, o okres trwania tej przeszkody i jej skutków (np. silne mrozy, opady, powodzie itp.) (§ 12 ust. 4 pkt 2c). Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi m.in. w pozycjach: 883 i 1382 rejestru. Wyrokiem z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03, SOKIK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej -5 o C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód, Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące (pozycja 883 rejestru). W uzasadnieniu wyroku SOKiK podkreślił, że zapis ten stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego, wyłącza bowiem odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, stanowiąc tym samym sprzeczną z dobrymi obyczajami próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. Wyrokiem z dnia 5 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 126/05 SOKiK zakwestionował natomiast postanowienie o treści: Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z Edbudem stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć (pozycja 1382 rejestru)- uznając, że stanowi klauzulę niedozwoloną, o której mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, termin realizacji umowy i przekazania klientowi lokalu mieszkalnego jest jednym z istotnych postanowień umowy deweloperskiej. Opóźnienie w tym zakresie może spowodować po stronie klienta dodatkowe koszty, m.in. konieczność zapewnienia mieszkania z uwagi na przedłużający się termin zakończenia inwestycji. SOKiK uznał, że dopuszczalne jest jedynie określenie zamkniętego katalogu przesłanek, umożliwiających przesunięcie terminu zakończenia realizacji inwestycji, które mogą znaleźć zastosowanie w przypadku zajścia wyjątkowych okoliczności. Zdaniem Sądu, odmienne uregulowanie tej kwestii narusza art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego, gdyż wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy wobec konsumenta za nieterminowe wykonanie zobowiązania. Otwarty katalog przesłanek pozwalających na opóźnienie terminu zakończenia 9 inwestycji powoduje, że cały ciężar ryzyka inwestycyjnego przerzucony został na konsumenta, co w ocenie SOKiK jest niedopuszczalne. Zdaniem Prezesa Urzędu, zakwestionowane postanowienie mieści się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Przede wszystkim treść § 12 ust. 4 pkt 2c in fine należy uznać za rozszerzenie pojęcia siły wyższej, co tym samym skutkuje określeniem otwartego katalogu zdarzeń zwalniających pozwanego od odpowiedzialności za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Zgodnie z utartym orzecznictwem, siłą wyższą są zdarzenia zewnętrzne, nieuchronne, nadzwyczajne, niemożliwe do przewidzenia i zapobieżenia. Tymczasem, np. wstrzymanie realizacji inwestycji na skutek silnych mrozów nie stanowi, w ocenie Prezesa Urzędu, zdarzenia nadzwyczajnego i niemożliwego do zapobieżenia. Mimo, że jest to sytuacja bezpośrednio niezależna od Przedsiębiorcy, może stanowić zdarzenie przez niego zawinione, ponieważ Przedsiębiorca w projekcie realizacji inwestycji budowlanej powinien uwzględnić panujące warunki atmosferyczne. Otwarty katalog przesłanek umożliwiających przesunięcie terminu zakończenia realizacji inwestycji ogranicza odpowiedzialność Przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, co stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 2 Kodeksu cywilnego. Innymi s ł owy, pomimo odwo ł ania się do pojęcia siły wyższej, nie można uznać, że katalog okoliczności wymienionych w tym postanowieniu jako przyk ł adów wystąpienia si ł y wyższej określony został precyzyjnie i dotyczy jedynie wyjątkowych sytuacji. Niezależnie więc od użytych sformułowań kwestionowane postanowienie, tak jak ww. klauzule niedozwolone, przerzuca całkowicie na konsumenta ryzyko gospodarcze związane z wystąpieniem określonych zdarzeń. Pkt I ppkt 3 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru może być uznane postanowienie o treści: „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że w razie niestawienia się strony kupującej lub jej należycie umocowanego przedstawiciela na ostateczny termin odbioru technicznego, Spółka dokona odbioru samodzielnie, potwierdzając to protokołem, a w takim przypadku zobowiązania Spółki w zakresie wykonanych robót budowlanych uznaje się za wykonane należycie” (§ 12 ust. 4 pkt 6). Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienie to może zostać uznane za tożsame z klauzulami uznanymi za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03 o treści: W razie niestawiennictwa kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (pozycja 364 rejestru) oraz W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez sprzedającego zastępuje protokół odbioru (pozycja 365 rejestru). W uzasadnieniu powołanego wyroku SOKiK stwierdził, że pierwsze z postanowień jest niedopuszczalne w świetle art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ pozwala przedsiębiorcy dokonać odbioru lokalu bez obecności konsumenta i jednocześnie zwolnić się wobec konsumenta z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Taki zapis, zdaniem SOKiK, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Z kolei drugie postanowienie jest niedozwolone na podstawie art. 385 1 § 1 i art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Pozwala bowiem przedsiębiorcy, kosztem interesu konsumenta, uznać za sporządzony pod jego nieobecność jednostronny protokół odbioru za równoważny z tym podpisanym przez obie strony. Postanowienie to przyznaje zatem przedsiębiorcy uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. W opinii Prezesa Urzędu, ww. przesłanki spełnia również postanowienie wzorca stosowanego przez Przedsiębiorcę. Postanowienie to pozbawia konsumenta możliwości dokonania odbioru technicznego i stwierdzenia, czy Przedsiębiorca wykonał zobowiązanie zgodnie z umową. W każdym z postanowień wskazano, że nieobecność konsumenta nie 10 wstrzymuje dokonania odbioru, ale pozwala Przedsiębiorcy na samodzielny odbiór budynku/lokalu. Tym samym kwestionowane postanowienie przyznaje Przedsiębiorcy uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w zakresie uznania, że jednostronny protokół, w którym Przedsiębiorca stwierdza zakres i stan techniczny wykonanych prac, może zastąpić protokół odbioru sporządzony w obecności konsumenta i przez niego podpisany. Jednostronny odbiór budynku/lokalu może w konsekwencji prowadzić do pozbawienia konsumenta możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu ewentualnych wad technicznych, które nie zostały uwzględnione w protokole z odbioru sporządzonym samodzielnie przez Przedsiębiorcę. Skutkiem zastosowania tego postanowienia może być zwolnienie się Przedsiębiorcy wobec konsumenta z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Kwestionowane postanowienie może zatem mieścić się w hipotezach ww. klauzul niedozwolonych. Pkt I ppkt 4 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru może być uznane postanowienie o treści: „Pełnomocnik w imieniu i na rzecz Spółki i strona kupująca oświadczają, że o każdej zmianie adresu należy powiadomić drugą stronę niniejszej umowy w trybie wskazanym powyżej pod rygorem uznania korespondencji wysłanej pod dotychczasowy adres za doręczoną prawidłowo” (§ 14 ust. 3) W orzecznictwie SOKiK podkreśla się, że postanowienia przewidujące domniemanie doręczenia spełniają przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Pozwalają bowiem przedsiębiorcy na dokonanie wiążącej interpretacji umowy w zakresie stwierdzenia, że oświadczenie złożone konsumentowi, wysłane na jego ostatni znany adres, zostało doręczone skutecznie. Orzekając o abuzywności tej klauzuli SOKiK powołuje art. 61 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W przypadku klauzul przewidujących domniemanie doręczenia warunek określony w ww. przepisie nie został spełniony. Takie stanowisko SOKiK przedstawił m.in. w wyrokach z dnia: 16 kwietnia 2007r. sygn. akt XVII Amc 43/06 oraz 20 maja 2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07. Na mocy tych wyroków do rejestru wpisano postanowienia o treści odpowiednio: W przypadku zmiany adresu każda ze stron zobowiązana jest niezwłocznie pisemnie powiadomić o tym drugą stronę. W przypadku nie powiadomienia o zmianie adresu, korespondencja kierowana na ostatni znany adres będzie uznawana za skutecznie doręczoną (pozycja 1207 rejestru) oraz Oświadczenia i zawiadomienia Activ Investment przesłane kupującemu na podany adres do korespondencji uważa się za skutecznie doręczone. Kupujący zobowiązany jest w trakcie trwania niniejszej umowy do natychmiastowego zawiadomienia Activ Investment o każdej zmianie adresu swego miejsca zamieszkania, pod rygorem uznania za skutecznie doręczone oświadczeń i zawiadomień Activ Investment przesłanych kupującemu na adres wskazany w niniejszej umowie (pozycja 1482 rejestru). Kwestionowane w niniejszym postępowaniu postanowienia mogą bez wątpienia zostać uznane za tożsame z ww. klauzulami, skoro na ich podstawie Przedsiębiorca ma możliwość jednostronnego uznania, że oświadczenia wysłane do konsumenta na ostatni, wskazany w umowie adres są skutecznie doręczone. Pomimo braku faktycznych możliwości zapoznania się z ich treścią, konsument może zostać więc pozbawiony możliwości rzeczywistego zapoznania się z oświadczeniem woli Przedsiębiorcy, a jednocześnie narażony będzie na jego skutki. W tym wypadku Przedsiębiorca wprowadził do wzorca domniemanie doręczenia, które jest instytucją prawa procesowego przewidzianą dla doręczania pism procesowych. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że na obecnym etapie postępowania uprawdopodobniona została bezprawność działań Przedsiębiorcy, wynikająca z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zakwestionowane postanowienia nie mają wprawdzie 11 identycznego brzmienia jednakże, w ocenie Prezesa Urzędu, wykładnia ich treści prowadzi do wniosku, że mogą mieścić się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do uznania, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z praktyką określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest ponadto uprawdopodobnienie, że bezprawne działanie Przedsiębiorcy godzące w interes konsumentów dotyczy tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. sygn. akt III SK 27/07, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, że chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeżenie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że przy konstruowaniu pojęcia „zbiorowy interes konsumentów” nie można opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. W ocenie Sądu, wystarczające powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd Najwyższy uznał zatem, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zdaniem Prezesa Urzędu, działanie Przedsiębiorcy godzić może w interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, tj. wszystkich konsumentów, którzy zawarli z Przedsiębiorcą umowy przedwstępne sprzedaży lokali oraz wszystkich jego potencjalnych klientów. W tym wypadku z samej istoty posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umów wynika powtarzalność jego zachowania wobec takich osób. Z uwagi na powyższe, Prezes Urzędu uznał za uprawdopodobnioną drugą przesłankę zarzuconej Przedsiębiorcy praktyki tj. naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Wnosząc o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Przedsiębiorca zobowiązał się do zaniechania stosowania zarzucanej mu praktyki poprzez niezwłoczne wprowadzenie do obrotu konsumenckiego nowych wzorców umów, w których nie występują niedozwolone postanowienia umowne oraz wystąpienie do kontrahentów z propozycją zmian zakwestionowanych postanowień we wszystkich nadal obowiązujących umowach poprzez podpisanie aneksów zgodnych z przedstawionym w toku postępowania nowym wzorcem umowy w terminie 14 dni od wydania decyzji w niniejszej sprawie. W przedstawionych przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowych wzorcach umów treść kwestionowanych postanowień została zmodyfikowana w sposób, który nie pozwala na ich zakwalifikowanie jako tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych i dalsze kwestionowanie w prowadzonym postępowaniu. Przedsiębiorca, zmieniając zapis § 7 ust. 7 pkt 2 wzorca umowy, zakwestionowany przez Prezesa Urzędu w pkt I ppkt 1 sentencji decyzji, przyznał swoim kontrahentom prawo odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny spowodowanej zmianą powierzchni lokalu. W wyniku dokonanych zmian wzorca umowy, ewentualne nałożenia na konsumenta dodatkowego ciężaru finansowego, będącego wynikiem zmiany powierzchni lokalu, jest zależne od woli konsumenta, któremu przysługuje prawo odstąpienia od umowy oraz dochodzenia związanych z tym roszczeń. 12 W kolejnym kwestionowanym postanowieniu Przedsiębiorca odstąpił od stosowania otwartego katalogu zdarzeń umożliwiających przesunięcie terminu zakończenia realizacji inwestycji definiowanych jako siła wyższa. Powołanie się wy ł ącznie na okoliczność wystąpienia siły wyższej w rozumieniu przepisów prawa cywilnego nie pozwala na ograniczenie odpowiedzialności Przedsiębiorcy za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania z przyczyn, które Przedsiębiorca powinien był przewidzieć i odpowiednio zabezpieczyć, nawet jeżeli były one bezpośrednio niezależne od jego działań. Treść zmodyfikowanego postanowienia § 12 ust. 4 pkt 6 wzorca umowy uniemożliwia Przedsiębiorcy jednostronny odbiór lokalu oraz stwierdzenie zgodności świadczenia z umową bez faktycznego udziału konsumenta nieobecnego na odbiorze technicznym. Aktualny zapis nie zwalnia Przedsiębiorcy z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy i tym samym umożliwia konsumentowi dochodzenie roszczeń z tytułu ewentualnych wad technicznych lokalu. W ostatnim kwestionowanym postanowieniu wykreślono domniemanie doręczenia pozwalające Przedsiębiorcy na jednostronne uznanie, że oświadczenie wysłane do konsumenta na jego ostatni znany adres, zostało doręczone skutecznie. Z kolei zobowiązanie Przedsiębiorcy do złożenia kontrahentom propozycji aneksowania obowiązujących nadal umów zawierających kwestionowane postanowienia pozwoli na wyeliminowanie niedozwolonych postanowień umownych z obrotu prawnego. W świetle powyższego Prezes Urzędu uznał, że podjęte przez Przedsiębiorcę zobowiązanie zmierza bezpośrednio do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy. Tym samym możliwe jest uznanie, że spełniony został drugi, obok uprawdopodobnienia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, warunek niezbędny do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W pkt I a sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył zatem na Przedsiębiorcę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez wprowadzenie do obrotu prawnego nowych wzorców umów, w których kwestionowane postanowienia nie występują. Z uwagi na fakt, że Przedsiębiorca jest gotów wykorzystywać nowe wzorce do zawierania umów z konsumentami, wykonanie ww. zobowiązania będzie możliwe z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Biorąc jednocześnie pod uwagę, że fakt podpisania przez kontrahentów Przedsiębiorcy aneksów zgodnie z postanowieniami nowych wzorców umów jest okolicznością niezależną od Przedsiębiorcy, w zakresie zobowiązania złożonego w odniesieniu do umów pozostających nadal w obrocie prawnym, Prezes Urzędu uwzględnił wniosek Przedsiębiorcy i nałożył na niego obowiązek przedstawienia kontrahentom propozycji zmiany tych umów w drodze aneksów zgodnych z nowym wzorcem umowy, w którym kwestionowane postanowienia nie występują (pkt I b sentencji decyzji). Prezes Urzędu uznał, że mimo podjętych działań Przedsiębiorca nie ma możliwości skutecznego wykonania zobowiązania do aneksowania tych umów. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wyznaczył Przedsiębiorcy termin 14 dni, licząc od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, do wykonania zobowiązania określonego w pkt I b sentencji decyzji. Mając na uwadze, że Przedsiębiorca, do złożenia propozycji aneksowania obowiązujących nadal umów wskazał 14 dniowy termin liczony od dnia wydania decyzji, Prezes Urzędu uznał, że termin oznaczony w pkt I b sentencji decyzji jest terminem wystarczającym do skutecznego wykonania wszystkich niezbędnych czynności do przedstawienia kontrahentom propozycji aneksowania umów pozostających w obrocie prawnym. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przekazania, w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji, informacji o realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii umów zawartych zgodnie 13 z postanowieniami nowych wzorców i dowodów potwierdzających przekazanie kontrahentom aneksów do obowiązujących nadal umów. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w pkt I i II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury UOKiK w Poznaniu Jarosław Krüger Otrzymuje: Lepiko Developer Sp. z o. o. Skórzewo ul. Skórzewska 19 60-185 Poznań