RPZ-33/2012

1 Poznań, dnia 13 listopada 2012r. RPZ-61/16/12/JM DECYZJA nr RPZ 33/2012 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz. 331 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, stosowanie przez FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu we wzorcach umów deweloperskich postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. Jeżeli w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa zmieniona zostanie wysokość stawki podatku od towarów i usług VAT, cena ulegnie zmianie stosownie do wzrostu stawki tego podatku. Zmieniona stawka podatku VAT stosowana będzie wyłącznie do kwot, których płatność zgodnie z umową nastąpić ma po wejściu w życie przepisów zmieniających wysokość podatku VAT. W przypadku, gdy w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa stawka podatku VAT wzrośnie o więcej niż o 2 punkty procentowe, nabywca może w terminie 7 dni od otrzymania oświadczenia Spółki FAMILY HOUSE Sp. z o.o. o zwiększeniu ceny od niniejszej umowy odstąpić (…) (§ 4 ust. 6 wzorców umów deweloperskich dotyczących inwestycji w Poznaniu i Czapurach) 2. Strony zgodnie postanawiają, że prawa i roszczenia wynikające z niniejszej umowy mogą być przelane przez …. na rzecz osób trzecich za pisemną zgodą Spółki FAMILY HOUSE Sp. z o.o. (§ 15 ust. 3 wzorców umów deweloperskich dotyczących inwestycji w Poznaniu i Czapurach) i stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 9 sierpnia 2012r. II. na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, stosowanie przez FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu we wzorcach umów rezerwacji postanowienia, które zostało wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: Zainteresowany oświadcza, że wszystkie postanowienia zawarte w umowie rezerwacji zostały przez niego indywidualnie uzgodnione z FAMILY HOUSE Sp. z o.o. (§ 5 ust. 3 wzorca umowy PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Poznań Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl 2 rezerwacji dotyczącego inwestycji w Poznaniu, § 6 ust. 3 wzorca umowy rezerwacji dotyczący inwestycji w Czapurach) i stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 19 sierpnia 2012r. III. na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , określoną w art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy, stosowanie przez FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu w umowach deweloperskich, zawieranych z konsumentami w oparciu o wzorce umów deweloperskich dotyczące inwestycji w Poznaniu i Czapurach, postanowień, które nie wskazują wysokości kary umownej zastrzeżonej na rzecz FAMILY HOUSE Sp. z o.o. w przypadku odstąpienia od umowy, co narusza art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377) i stwierdza się zaniechanie jej stosowania z dniem 9 sierpnia 2012r. IV. na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu: 1. w związku z naruszeniem zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, w zakresie opisanym w pkt I i II sentencji niniejszej decyzji, karę pieniężną w wysokości 63.356 zł (słownie: sześćdziesiąt trzy tysiące trzysta pięćdziesiąt sześć zł), płatną do budżetu państwa 2. w związku z naruszeniem zakazu, o którym mowa w art. 24 ust. 1 i 2 ww. ustawy, w zakresie opisanym w pkt III sentencji niniejszej decyzji, karę pieniężną w wysokości 40.333 zł (słownie: czterdzieści tysięcy trzysta trzydzieści trzy zł), płatną do budżetu państwa. Uzasadnienie W związku z otrzymanym pismem konsumenta Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustalenie, czy działania FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu (dalej: Spółka) uzasadniają wszczęcie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przedmiotem tego postępowania było w szczególności wstępne ustalenie, czy Spółka stosuje w obrocie konsumenckim postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc. W toku postępowania Prezes Urzędu ustalił, że we wzorcach umów deweloperskich i umów rezerwacji, które FAMILY HOUSE Sp. z o.o. wykorzystuje od dnia 29 kwietnia 2012r. w obrocie z konsumentami, zamieszczono postanowienia, które mogą być tożsame z klauzulami uznanymi przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Analiza umów deweloperskich zawartych przez Spółkę zgodnie z wzorcami umów deweloperskich pozwoliła ponadto na wniosek, że sposób określenia w nich kar umownych może naruszać art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377). W umowach wskazano, że w razie odstąpienia przez Spółkę FAMILY HOUSE Sp. z o.o. od umowy z wyżej wymienionych przyczyn, Spółka jest uprawniona do potrącenia odszkodowania w kwocie maksymalnie do 8% kwot netto wpłaconych przez nabywcę z tytułu należnych na podstawie umowy zaliczek składających się na cenę, jednak nie mniej niż 5.400 zł . Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 5 lipca 2012r. Prezes Urzędu wszczął z urzędu postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w 3 związku z podejrzeniem stosowania przez FAMILY HOUSE Sp. z o.o. z siedzibą w Poznaniu praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w: I. art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów deweloperskich oraz umów rezerwacji postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. Jeżeli w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa zmieniona zostanie wysokość stawki podatku od towarów i usług VAT, cena ulegnie zmianie stosownie do wzrostu stawki tego podatku. Zmieniona stawka podatku VAT stosowana będzie wyłącznie do kwot, których płatność zgodnie z umową nastąpić ma po wejściu w życie przepisów zmieniających wysokość podatku VAT. W przypadku, gdy w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa stawka podatku VAT wzrośnie o więcej niż o 2 punkty procentowe, nabywca może w terminie 7 dni od otrzymania oświadczenia Spółki FAMILY HOUSE Sp. z o.o. o zwiększeniu ceny od niniejszej umowy odstąpić (…) (§ 4 ust. 6 wzorców umów deweloperskich dotyczących inwestycji w Poznaniu i Czapurach) 2. Strony zgodnie postanawiają, że prawa i roszczenia wynikające z niniejszej umowy mogą być przelane przez …. na rzecz osób trzecich za pisemną zgodą Spółki FAMILY HOUSE Sp. z o.o. (§ 15 ust. 3 wzorców umów deweloperskich dotyczących inwestycji w Poznaniu i Czapurach) 3. Zainteresowany oświadcza, że wszystkie postanowienia zawarte w umowie rezerwacji zostały przez niego indywidualnie uzgodnione z FAMILY HOUSE Sp. z o.o. (§ 5 ust. 3 wzorca umowy rezerwacji dotyczącego inwestycji w Poznaniu, § 6 ust. 3 wzorca umowy rezerwacji dotyczącego inwestycji w Czapurach) II. art. 24 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu w umowach deweloperskich, zawieranych z konsumentami w oparciu o wzorce umów deweloperskich dotyczące inwestycji w Poznaniu i Czapurach, postanowień, które nie wskazują wysokości kary umownej zastrzeżonej na rzecz FAMILY HOUSE Sp. z o.o. w przypadku odstąpienia od umowy, co może naruszać art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377). Spółka, zawiadomiona o wszczęciu postępowania administracyjnego, pismem z dnia 24 lipca 2012r. zadeklarowała podjęcie lub zaniechanie działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom zbiorowych interesów konsumentów, jeśli takie w praktyce Spółki zostaną stwierdzone lub uprawdopodobnione. Spółka podkreśliła, że zależy jej na działaniu zgodnie z prawem i ustaleniu treści kwestionowanych zapisów wzorców umów deweloperskich tak, aby zapobiec jakimkolwiek naruszeniom interesów klientów, będących konsumentami. Wskazała także, że nie sposób jednoznacznie stwierdzić stosowania przez nią we wzorcach umów postanowień, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, albowiem nie jest znany kontekst spraw, w których określone postanowienia zostały uznane za niedozwolone. Spółka przyznała jednak, że w odniesieniu do pierwszego z zakwestionowanych postanowień zarzut organu wydaje się zasadny. Umowa zakłada wprawdzie możliwość odstąpienia od umowy przez nabywcę w przypadku wzrostu podatku od towarów i usług, jednakże tylko w razie wzrostu tego podatku o więcej niż 2 punkty procentowe. Spółka wyraziła opinię, że uwzględniając podane przez organ klauzule z rejestru, uprawnione może być twierdzenie, że w zakresie, w jakim ww. postanowienie obciąża nabywcę wzrostem podatku poniżej 2 punktów procentowych, niezależnie od jego woli do odstąpienia od umowy, jest niedozwolone. W przypadku drugiego z postanowień, uzależniającego przelew praw i roszczeń konsumenta od zgody Spółki, Spółka podniosła, że jej zamysł był zgoła inny, jednak na etapie realizowania umów w formie aktów notarialnych został zniekształcony . Celem tej regulacji było przyznanie 4 przedsiębiorcy wpływu na wybór drugiej strony umowy przy ewentualnej zmianie w tym zakresie. Spółka wskazała, że chodziło o uzależnienie od jej zgody przeniesienia praw i obowiązków klienta wynikających z umowy na inny podmiot, czego nie można mylić z przelewem wierzytelności, który w istocie winien być oceniany według ogólnych reguł Kodeksu cywilnego. Co do postanowienia dotyczącego oświadczenia konsumenta o indywidualnym uzgodnieniu umowy rezerwacji Spółka wskazała, że ma ono stanowić potwierdzenie rzeczywistych negocjacji. Podkreśliła ponadto, że klienci przed zawarciem umowy mają możliwość zapoznania się z jej treścią i mają możliwość dokonywania zmian, stąd wskazane oświadczenie. Spółka zauważyła również, że jeśli klienci z własnego wyboru tego nie czynią, to postanowienia umowy również należy uznać za uzgodnione indywidualnie, bo możliwość negocjowania umowy jako taka istnieje. Spółka zadeklarowała jednocześnie, że celem uniknięcia wątpliwości w tym zakresie zobowiązuje się usunąć to postanowienie ze stosowanych wzorców. Spółka zgodziła się z zarzutem, że umowy deweloperskie nie określają wprost wysokości kary umownej i zobowiązała się określić stałą wysokość tej kary. Podsumowując swoje stanowisko Spółka zaznaczyła, że w przypadku potwierdzenia powyższych interpretacji przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zobowiązuje się dokonać stosownych zmian w opisanym zakresie . Pismem z dnia 31 lipca 2012r. Spółka zobowiązała się do usunięcia ewentualnie zmiany ww. postanowień we wzorcach umów oraz zmiany umów dotychczas zawartych na podstawie tych wzorców. Spółka poinformowała o usunięciu postanowienia uzależniającego dokonanie przez konsumenta przelewu praw i roszczeń od jej zgody oraz zawierającego oświadczenie o indywidualnym uzgodnieniu umowy rezerwacji. Przedstawiła ponadto nową treść postanowienia regulującego kwestie wzrostu ceny w związku ze zmianą stawki podatku VAT oraz określającego wysokość kary umownej. Spółka wniosła o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w której Prezes Urzędu nałoży na nią obowiązek wykonania złożonych zobowiązań informując zarazem, że podjęła stosowne działania w celu usunięcia bądź zmiany zakwestionowanych postanowień we wzorcach umów. Kolejnym pismem z dnia 2 sierpnia 2012r. Spółka podtrzymała złożone zobowiązania i wnioski. Spółka zobowiązała się zmienić dotychczas zawarte umowy w zakresie objętym postępowaniem w terminie 7 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji zobowiązującej. Zaproponowany termin Spółka uzasadniła liczbą umów podlegających zmianie. Spółka ponownie poinformowała także, że w zakresie umów zawieranych obecnie i w przyszłości podjęła już stosowne działania w celu zmiany zakwestionowanych postanowień we wzorcach umownych. W piśmie tym Spółka doprecyzowała także treść postanowienia dotyczącego określenia wysokości kary umownej. Pismem z dnia 30 sierpnia 2012r. Spółka poinformowała o wprowadzeniu do obrotu nowych wzorców umów deweloperskich zawierających postanowienia o treści przedstawionej w pismach z dnia: 31 lipca i 2 sierpnia 2012r. oraz podpisaniu pierwszych umów o zmienionej treści w dniu 10 sierpnia 2012r. Z kolei pismem z dnia 22 października 2012r. Spółka poinformowała, że nowe wzorce umów rezerwacji, w których nie występuje zakwestionowane postanowienie stosuje od dnia 20 sierpnia 2012r. Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Spółka pod firmą: FAMILY HOUSE Sp. z o.o. została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem 0000249327. Przedmiotem jej działalności są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków mieszkalnych (dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego- k. 25- 29 akt). Od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377), tj. od dnia 29 kwietnia 2012r., w obrocie z konsumentami Spółka wykorzystywała wzorce umów deweloperskich i 5 rezerwacji dotyczące inwestycji realizowanych w Poznaniu i Czapurach, w których zamieszczone zostały postanowienia o treści przytoczonej powyżej w pkt I i II sentencji niniejszej decyzji. Jak ponadto ustalono, w umowach deweloperskich, które Spółka zawierała z konsumentami w oparciu o wzorce umów deweloperskich zamieszczono postanowienie, które nie określało wysokości kary umownej należnej Spółce w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez konsumenta (m.in. niestawienia się na odbiór lokalu lub podpisanie aktu notarialnego) i odstąpienia przez Spółkę od umowy z tej przyczyny. Stosownie do tego postanowienia „ (…) w razie odstąpienia przez Spółkę FAMILY HOUSE Sp. z o.o. od umowy z wyżej wymienionych przyczyn, Spółka jest uprawniona do potrącenia odszkodowania w kwocie maksymalnie do 8% kwot netto wpłaconych przez nabywcę z tytułu należnych na podstawie umowy zaliczek składających się na cenę, jednak nie mniej niż 5.400 zł” (dowód: wzorce umów deweloperskich i rezerwacji załączone do pisma Spółki z dnia 25 maja 2012r.- k. 172- 272 akt, umowy deweloperskie załączone do pisma Spółki z dnia 12 lipca 2012r.- k. 286- 303, 307- 324, 331- 348, 352- 369, 373- 390, 406- 423, 427- 444, 457- 475akt). W oparciu o wzorce umów deweloperskich Spółka zawarła łącznie [usunięto] umów deweloperskich, a zgodnie z wzorcami umów rezerwacji- [usunięto] umów (dowód: pismo Spółki z dnia 12 lipca 2012r.- k. 277 akt). W toku postępowania Spółka przedstawiła nowe wzorce umów deweloperskich i rezerwacji. We wzorcach umów deweloperskich postanowienie wskazane w pkt I.1 sentencji decyzji Spółka zmieniła w następujący sposób: „Jeżeli w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa zmieniona zostanie wysokość stawki podatku od towarów i usług VAT, cena może ulec zmianie stosownie do wzrostu stawki tego podatku. Zmieniona stawka podatku VAT stosowana będzie wyłącznie do kwot, których płatność zgodnie z umową nastąpić ma po wejściu w życie przepisów zmieniających wysokość podatku VAT. Warunkiem wzrostu ceny względem nabywcy jest złożenie mu przez Spółkę oświadczenia o zwiększeniu ceny, przy czym w takim wypadku nabywca może, w terminie 7 dni od dnia otrzymania tego oświadczenia, od niniejszej umowy odstąpić. Prawo odstąpienia realizowane będzie poprzez złożenie Spółce przez nabywcę stosowanego oświadczenia w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym zawierającego zgodę na wykreślenie roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej.” Z wzorców tych Spółka usunęła postanowienia objęte pkt I.2 sentencji decyzji. Z kolei z wzorców umów rezerwacji Spółka usunęła postanowienie zakwestionowane w pkt II sentencji decyzji. Jednocześnie we wzorcach umów deweloperskich Spółka zmieniła postanowienie określające wysokość należnej Spółce kary umownej (pkt III sentencji decyzji), któremu nadano treść: „(…) w razie odstąpienia przez spółkę FAMILY HOUSE Sp. z o.o. od umowy z wyżej wymienionych przyczyn, Spółka jest uprawniona do potrącenia kary umownej w wysokości 4,9% kwot netto wpłaconych przez nabywców z tytułu należnych na podstawie umowy zaliczek składających się na cenę, jednak nie mniej niż 5.400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych).” (dowód: pisma Spółki z dnia: 31 lipca i 2 sierpnia 2012r.- k. 485- 488 akt, wzorce umów deweloperskich i rezerwacji oraz umowy deweloperskie i rezerwacji zawarte przez Spółkę z konsumentami, załączone do pisma Spółki z dnia 12 października 2012r.- k. 500- 682 akt ). W obrocie konsumenckim Spółka wykorzystuje nowe wzorce umów deweloperskich co najmniej od dnia 10 sierpnia 2012r., tj. od dnia zawarcia pierwszej umowy zgodnie z ich postanowieniami. Nowe wzorce umów rezerwacji Spółka stosuje od dnia 20 sierpnia 2012r. (dowód: pismo Spółki z dnia 30 sierpnia 2012r.- k. 490 akt, umowy deweloperskie i umowy rezerwacji zawarte przez Spółkę z konsumentami, załączone do pisma z dnia 12 października 2012r.- k. 524- 526, 552- 577, 598- 682 akt, pismo Spółki z dnia 22 października 2012r.- k. 685 akt, umowy rezerwacji zawarte przez Spółkę z konsumentami, załączone do ww. pisma- k. 686- 749 akt). 6 Prezes Urzędu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się klientami Spółki, tj. zawrzeć z nią umowę w oparciu o wzorce umów deweloperskich lub rezerwacji. Działania Spółki nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, ale kręgu konsumentów- jej obecnych i przyszłych kontrahentów, których sytuacja jest identyczna i wynika z posługiwania się przez Spółkę wzorcami umownymi. Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie istnieje zatem możliwość poddania zachowania Spółki dalszej ocenie pod kątem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ocenę tę poprzedzić należy stwierdzeniem, że FAMILY HOUSE Sp. z o.o. jest przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Jest bowiem spółką prawa handlowego wpisaną do rejestru przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług deweloperskich. Zgodnie z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 ustawy przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie godzące w nie bezprawne działania przedsiębiorcy, w szczególności- jak stanowi pkt 1 tego przepisu- stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzenie tej praktyki wymaga spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Jako bezprawne należy kwalifikować zachowania sprzeczne z prawem, zasadami współżycia społecznego lub dobrymi obyczajami, bez względu na winę, a nawet świadomość sprawcy. Dla ustalenia bezprawności działania wystarczy, że określone zachowanie koliduje z przepisami prawa (por. Komentarz do ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji pod red. Janusza Szwai, Wyd. CH Beck, Warszawa 2000r., str. 117-118). Zbiorowe interesy konsumentów to prawa nieograniczonej liczby konsumentów, nie stanowią przy tym sumy indywidualnych interesów dającej się określić, nawet licznej grupy konsumentów. Przesłanka bezprawności wykazana zostanie odrębnie dla każdej z przypisanych Spółce praktyk. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów omówione zostanie natomiast łącznie, z uwagi na tożsamy charakter i znaczenie tej przesłanki dla praktyk objętych niniejszym postępowaniem. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. sygn. akt III SK 27/07 Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gramatyczna wykładnia pojęcia zbiorowy interes konsumentów prowadzi do wniosku, że chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeżenie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że przy konstruowaniu pojęcia „zbiorowy interes konsumentów” nie można opierać się tylko i wyłącznie 7 na tym, czy oceniana praktyka skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. Zdaniem Sądu, wystarczające powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd Najwyższy uznał zatem, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy . Interes konsumentów należy rozumieć jako interes prawny (a nie faktyczny), a więc uznany przez ustawodawcę jako zasługujący na ochronę i zabezpieczenie. Pod tym pojęciem należy rozumieć zarówno stricte ekonomiczne interesy konsumentów (o wymiarze majątkowym), jak również prawo konsumentów do uczestniczenia w przejrzystych i niezakłóconych przez przedsiębiorcę warunkach rynkowych, zapewniających konsumentom możliwość dokonywania transakcji przy całkowitym zrozumieniu, jaki jest ich rzeczywisty sens ekonomiczny i prawny na etapie przedkontraktowym i w czasie wykonywania umowy. Godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może polegać zarówno na ich naruszeniu, jak i na zagrożeniu ich naruszenia. Nie jest zatem konieczne ustalenie, że którykolwiek z konsumentów został rzeczywiście poszkodowany wskutek stosowanej przez przedsiębiorcę praktyki. Fakt, że Spółka posługuje się w obrocie z konsumentami wzorcami umów powoduje, że skutkami jej działań dotknięty może być nieoznaczony z góry krąg konsumentów, którego nie da się zidentyfikować, a więc wszyscy jej dotychczasowi i przyszli kontrahenci. W tym wypadku z posługiwania się przez Spółkę wzorcami umownymi wynika powtarzalność jej zachowania wobec takich osób. I. W pkt I i II sentencji decyzji Prezes Urzędu zarzucił Spółce stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Bezprawność działania Spółki wynika z tożsamości stosowanych przez nią postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. W świetle utrwalonego orzecznictwa sądowego, Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów również w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie był stroną postępowania sądowego zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt VI ACa 760/05 podkreślił, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne już wpisane do rejestru, przy czym wpis taki związany był z działaniami innych przedsiębiorców. Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2005r. sygn. akt XVII Ama 46/04, SOKiK wyraził pogląd, że dla uznania określonej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie klauzul powinien być bowiem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną oba zapisy można uznać za tożsame. 8 Przedstawione powyżej orzecznictwo potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt III SZP 3/2006, w której uznano, że stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 . Odwołując się do argumentów o charakterze celowościowym oraz kierując się potrzebą zapewnienia skuteczności tego przepisu, Sąd Najwyższy podkreślił, że praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. (…) Możliwość uznania zachowania przedsiębiorcy, polegającego na stosowaniu postanowień wzorców umownych, które nie mają identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwiększa skuteczność obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowień umownych oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumenta), zniechęcając przedsiębiorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowień. Nie jest więc konieczna dokładna, literalna zbieżność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Niedozwolone będą również takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną wykładnię. 1. W prowadzonym postępowaniu Prezes Urzędu zakwestionował postanowienie wzorców stosowanych przez Spółkę przewidujące, że „Jeżeli w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa zmieniona zostanie wysokość stawki podatku od towarów i usług VAT, cena ulegnie zmianie stosownie do wzrostu stawki tego podatku. Zmieniona stawka podatku VAT stosowana będzie wyłącznie do kwot, których płatność zgodnie z umową nastąpić ma po wejściu w życie przepisów zmieniających wysokość podatku VAT. W przypadku, gdy w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa stawka podatku VAT wzrośnie o więcej niż o 2 punkty procentowe, nabywca może w terminie 7 dni od otrzymania oświadczenia Spółki FAMILY HOUSE Sp. z o.o. o zwiększeniu ceny od niniejszej umowy odstąpić (…)” (§ 4 ust. 6 wzorców umów deweloperskich). W ocenie Prezesa Urzędu, ww. postanowienie mieści się w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru w pozycjach: 885 i 1386 o treści: Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny (wpis na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18 maja 2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) oraz Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT (…) (wpis na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006r. sygn. akt XVII Amc 126/05). Uzasadniając abuzywność obydwu klauzul SOKiK stwierdził, że wzrost stawki podatku stanowi wprawdzie zdarzenie niezależne od woli stron, jednak podatek jest elementem ceny. W każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi przysługiwać powinno uprawnienie do odstąpienia od umowy, bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. SOKiK ocenił, że w zakresie w jakim postanowienia tej treści pozwalają przedsiębiorcy na podwyższenie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, stanowią klauzulę niedozwoloną określoną w art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. 1 W obowiązującej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana została w art. 24. 9 Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienie wzorców Spółki jest tożsame z powołanymi klauzulami niedozwolonymi. Nie przyznaje bowiem konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny spowodowanej zmianą stawki podatku VAT o mniej niż 2 punkty procentowe. W takiej sytuacji konsument jest zobowiązany wyłącznie do zapłaty nowej, wyższej ceny. Na mocy ww. postanowienia konsument może odstąpić od umowy tylko wówczas, gdy zmiana ceny spowodowana będzie wzrostem stawki podatku VAT o więcej niż o 2 punkty procentowe. W związku z powyższym, w zakresie zmian ceny nieprzekraczających ustalonego poziomu, postanowienie spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. W nowych wzorcach umów deweloperskich, które Spółka wykorzystuje w obrocie z konsumentami co najmniej od dnia 10 sierpnia 2012r., Spółka zamieściła postanowienie, w którym zapewnia konsumentowi prawo odstąpienia od umowy w każdym przypadku zmiany ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT. Zgodnie z jego treścią: „Jeżeli w wyniku zmiany powszechnie obowiązującego prawa zmieniona zostanie wysokość stawki podatku od towarów i usług VAT, cena może ulec zmianie stosownie do wzrostu stawki tego podatku. Zmieniona stawka podatku VAT stosowana będzie wyłącznie do kwot, których płatność zgodnie z umową nastąpić ma po wejściu w życie przepisów zmieniających wysokość podatku VAT. Warunkiem wzrostu ceny względem nabywcy jest złożenie mu przez Spółkę oświadczenia o zwiększeniu ceny, przy czym w takim wypadku nabywca może, w terminie 7 dni od dnia otrzymania tego oświadczenia, od niniejszej umowy odstąpić. Prawo odstąpienia realizowane będzie poprzez złożenie Spółce przez nabywcę stosowanego oświadczenia w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym zawierającego zgodę na wykreślenie roszczenia o wybudowanie i przeniesienie własności nieruchomości w księdze wieczystej”. 2. Tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych występuje także, w ocenie Prezesa Urzędu, w odniesieniu do postanowienia, zgodnie z którym „Strony zgodnie postanawiają, że prawa i roszczenia wynikające z niniejszej umowy mogą być przelane przez …. na rzecz osób trzecich za pisemną zgodą Spółki FAMILY HOUSE Sp. z o.o.” (§ 15 ust. 3 wzorców umów deweloperskich). Wyrokiem z dnia 17 października 2006r. sygn. akt XVII Amc 122/05 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki (pozycja 1501 rejestru). SOKiK stwierdził, że klauzula ta kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i w rażący sposób narusza jego interesy w rozumieniu art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Wykorzystując swoją przewagę kontraktową przedsiębiorca uzależnia bowiem prawo konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od swojej zgody w tym przedmiocie. SOKiK podniósł, że tej treści klauzule pozbawiają de facto konsumenta uprawnienia do dokonania przelewu wierzytelności, a okoliczność, że klauzula jest dopuszczalna w świetle art. 509 § 1 Kodeksu cywilnego nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego. Sąd wskazał, że zastrzeżenie umowne uzależniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłużnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, według której wierzyciel może przenieść wierzytelność bez zgody dłużnika. O ile w przypadku dwóch równorzędnych podmiotów dokonanie przewidzianego prawem zastrzeżenia jest w pełni dopuszczalne, o tyle w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy użyciu niepodlegającego negocjacjom wzorca umownego, zastosowanie kwestionowanego postanowienia należy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszające interesy konsumenta. Zdaniem Prezesa Urzędu, stanowisko SOKiK jest adekwatne także do kwestionowanego postanowienia. Postanowienie to, podobnie jak ww. klauzula niedozwolona, uzależnia dokonanie przez konsumenta przelewu wierzytelności wynikających z zawartej umowy od zgody przedsiębiorcy- w niniejszym przypadku od zgody Spółki wyrażonej na piśmie. Prezes Urzędu uznaje, że na bezprawność postanowienia nie wpływają wyjaśnienia Spółki, w tym m.in. odróżnienie pojęcia przeniesienia praw i obowiązków klienta wynikających z umowy na inny 10 podmiot, od pojęcia przelewu wierzytelności. W opinii Prezesa Urzędu, niezależnie od sformułowań użytych w porównywanych klauzulach, ich skutki są identyczne - konsument może przelać wierzytelność (prawa podmiotowe) z umowy tylko wtedy, gdy uzyska zgodę przedsiębiorcy. Pomimo braku identycznej treści postanowienie to mieści się zatem w hipotezie wskazanej klauzuli niedozwolonej. Ww. postanowienie zostało usunięte z nowych wzorców umów deweloperskich, które Spółka wykorzystuje w obrocie z konsumentami od dnia 10 sierpnia 2012r. 3. Postawiony Spółce zarzut objął także postanowienie o treści: „Zainteresowany oświadcza, że wszystkie postanowienia zawarte w umowie rezerwacji zostały przez niego indywidualnie uzgodnione z FAMILY HOUSE Sp. z o.o.” (§ 5 ust. 3 wzorca umowy rezerwacji dotyczącego inwestycji w Poznaniu, § 6 ust. 3 wzorca umowy rezerwacji dotyczący inwestycji w Czapurach). Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienie to jest tożsame z klauzulą niedozwoloną wpisaną w pozycji 461 rejestru o treści: Korzystając z prawa do indywidualnego uzgodnienia warunków umowy wnoszę o zmianę następujących elementów umowy: … poprzez nadanie im brzmienia jak w załączniku do umowy. Pozostałe niewymienione wyżej postanowienia umowy uważam za indywidualnie uzgodnione, akceptując je bez zastrzeżeń, co potwierdzam własnoręcznym podpisem, znając skutki prawne postanowień umowy (klauzula została wpisana do rejestru na podstawie wyroku SOKiK z dnia 11 stycznia 2005r. sygn. akt XVII Amc 70/04). Obydwie klauzule uznają a priori, że postanowienia umowy zostały uzgodnione indywidualnie. Pomimo zamieszczenia tego rodzaju oświadczenia we wzorcach umów może okazać się jednak, że konsument faktycznie nie ma żadnych możliwości negocjowania zawieranej z przedsiębiorcą umowy. Zgodnie z art. 385 1 § 3 Kodeksu cywilnego, nie uzgodnione są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych z wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta. Co do zasady uznać należy zatem, że w przypadku postanowień umowy przejętych z wzorca mamy do czynienia z postanowieniami, które nie są uzgodnione indywidualnie. Warto też dodać, że indywidualne uzgodnienia odbywają się na etapie zawierania umowy. Nie jest tym samym uzasadnione określenie z góry we wzorcu, wykorzystywanym do masowego zawierania umów z konsumentami, że postanowienia były przedmiotem indywidualnych uzgodnień. Wbrew stanowisku Spółki, oświadczenie zamieszczone we wzorcu nie może stanowić potwierdzenia faktu prowadzenia negocjacji. Bezzasadne są też twierdzenia Spółki, że sama tylko możliwość (dopuszczalność) negocjowania umowy oznacza, że jej postanowienia rzeczywiście negocjacjom podlegały nawet jeśli, jak wskazała Spółka, klienci z własnego wyboru tego nie czynią . Postanowienie to może wprowadzać konsumenta w błąd co do skutków tego rodzaju oświadczenia, a w konsekwencji- do wyłączenia możliwości powoływania się na brak związania postanowieniami umowy, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają jego interesy (art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego). Analizowane postanowienie może tym samym prowadzić do pozbawienia konsumenta ochrony prawnej. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że ww. postanowienie tak jak wskazana klauzula wpisana do rejestru spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Zakwestionowane postanowienie nie występuje w nowych wzorcach umów rezerwacji, stosowanych przez Spółkę od dnia 20 sierpnia 2012r. II. Jak wskazano powyżej, dla stwierdzenia praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wymagane jest wykazanie, obok naruszenia zbiorowego interesu konsumentów, bezprawności działań przedsiębiorcy. 11 Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 13 lipca 2006r. III SZP 3/2006 stwierdził, że za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów można uznać zachowania naruszające przepisy innych ustaw, które nakładają na przedsiębiorcę określone obowiązki względem konsumenta (…). Zachowania takie stanowią bowiem jednocześnie zachowania bezprawne i skutkują zniesieniem, ograniczeniem lub zniekształceniem praw konsumentów, wpływając tym samym na chronioną przez przepis obowiązującego prawa sferę ich interesów. Bezprawność praktyki przypisanej Spółce w pkt III sentencji decyzji Prezes Urzędu wywodzi z naruszenia art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy z dnia 16 września 2011r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. nr 232, poz. 1377). Zgodnie z tym przepisem, umowa deweloperska zawiera w szczególności określenie wysokości kar umownych dla stron umowy deweloperskiej. Jeżeli zatem umowa przewiduje kary umowne, to powinna wskazywać ich wysokość niezależnie od tego, na rzecz której ze stron kara została zastrzeżona. Prezes Urzędu ustalił, że w umowach deweloperskich, które Spółka zawierała z konsumentami do dnia 9 sierpnia 2012r. w oparciu o wzorce umów deweloperskich, zamieszczono postanowienie o treści: „(…) w razie odstąpienia przez Spółkę FAMILY HOUSE Sp. z o.o. od umowy z wyżej wymienionych przyczyn, Spółka jest uprawniona do potrącenia odszkodowania w kwocie maksymalnie do 8% kwot netto wpłaconych przez nabywcę z tytułu należnych na podstawie umowy zaliczek składających się na cenę, jednak nie mniej niż 5.400 zł.” Zdaniem Prezesa Urzędu, zastrzeżona kwota oznaczona jako „odszkodowanie” stanowi karę umowną. W istocie bowiem postanowienie zastrzega, że naprawienie szkody wyrządzonej Spółce z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez konsumenta (m.in. niestawienie się na odbiór lokalu lub podpisanie aktu notarialnego) nastąpi przez zapłatę wskazanej kwoty pieniężnej. Sposób jej określenia: „w kwocie maksymalnie do 8% kwot netto (…), nie mniej niż 5.400 zł” jest na tyle nieprecyzyjny, że nie jest możliwe przyjęcie, że rzeczywiście określona została wysokość kary umownej. Na podstawie tak sformułowanego postanowienia konsument nie wie i nie jest w stanie ustalić, jaka kwota zostanie faktycznie potrącona w konkretnym przypadku, w razie skorzystania przez Spółkę z prawa odstąpienia od umowy. Każdorazowo kwotę tę swobodnie ustalić może Spółka. W konsekwencji konsument nie uzyskuje pełnych informacji o wszystkich zobowiązaniach finansowych, którymi może zostać obciążony w przypadku niewykonania obowiązków umownych. Spółka zgodziła się z postawionym zarzutem i przyznała, że ww. postanowienie nie określa wprost wysokości kary. Jednocześnie poinformowała o jego zmianie w nowych wzorcach umów deweloperskich i nadanie mu brzmienia: „(…) w razie odstąpienia przez spółkę FAMILY HOUSE Sp. z o.o. od umowy z wyżej wymienionych przyczyn, Spółka jest uprawniona do potrącenia kary umownej w wysokości 4,9% kwot netto wpłaconych przez nabywców z tytułu należnych na podstawie umowy zaliczek składających się na cenę, jednak nie mniej niż 5.400 zł (pięć tysięcy czterysta złotych)”. W oparciu o nowe wzorce Spółka zawiera umowy z konsumentami od dnia 10 sierpnia 2012r. W świetle powyższego, Prezes Urzędu uznał, że w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki niezbędne do przypisania Spółce praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów: wykazana została zarówno bezprawność jej działań, jak i naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. Bezpośrednio po przedstawieniu zarzutów w niniejszym postępowaniu Spółka zobowiązała się do usunięcia lub zmiany zakwestionowanych postanowień we wzorcach umów oraz zmiany obowiązujących nadal umów, w których zamieszczone zostały te postanowienia. Spółka wniosła o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 12 Prezes Urzędu stwierdził, że przyjęcie zobowiązań Spółki, niezależnie od ich treści, nie jest uzasadnione. Należy podkreślić, że Prezes Urzędu wydał już wobec Spółki w trybie art. 28 ust. 1 ustawy decyzję nr RPZ 11/2008 z dnia 17 kwietnia 2008r., w której nałożył na Spółkę zobowiązanie do zmiany lub usunięcia ze stosowanego wzorca umowy i umów pozostających w obrocie prawnym niedozwolonych postanowień umownych. Jedno ze zobowiązań Spółki dotyczyło usunięcia z nowego wzorca postanowienia przewidującego zmianę ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia od umowy. Wprowadzenie do kolejno stosowanego wzorca postanowienia o zbliżonej treści, które wywołuje te same skutki prawne (pkt I.1) oznacza, że Spółka nie respektuje złożonych wcześniej wobec Prezesa Urzędu zobowiązań i faktu wydania prawomocnej decyzji na podstawie ww. przepisu. Należy zwrócić uwagę, że postanowienia dotyczące zmiany ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT, które nie przyznają konsumentowi prawa odstąpienia od umowy, były wielokrotnie uznawane za niedozwolone przez SOKiK i od wielu lat figurują w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych. Postanowienia te nie regulują przy tym zagadnień o szczególnym charakterze, mających wyjątkowe zastosowanie, które mogłyby wywoływać ewentualne wątpliwości Spółki, ale kwestie o podstawowym znaczeniu dla umowy zawieranej przez Spółkę z konsumentami. W ocenie Prezesa Urzędu, ponowne przyjęcie zobowiązań mogłoby prowadzić do przyznania Spółce w istocie kolejnej szansy na uniknięcie kary pieniężnej za stosowanie tożsamej (pkt I i II sentencji decyzji) lub podobnej (pkt III sentencji decyzji) praktyki, jak wcześniej kwestionowana. Przypisane Spółce niniejszą decyzją praktyki wynikają, tak jak praktyka wskazana w decyzji nr RPZ 11/2008 z dnia 17 kwietnia 2008r., z posługiwania się wzorcami umów. Można tym samym stwierdzić, że Spółka powtórnie dopuściła się naruszeń tego samego i podobnego rodzaju. Dlatego też Prezes Urzędu uznał, że wydanie kolejnej decyzji zobowiązującej wobec Spółki nie jest celowe. Okoliczności sprawy uzasadniają bowiem zastosowanie wobec Spółki środka represji w postaci kary pieniężnej, której nałożenie nie jest możliwe w decyzji wydanej na podstawie art. 28 ustawy. W toku postępowania Spółka oświadczyła, że wprowadziła do obrotu z konsumentami nowe wzorce umów deweloperskich, w których zmieniła treść postanowienia dotyczącego zmiany ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT (pkt I.1 sentencji decyzji). Jak ustalono, postanowienie to przyznaje konsumentowi prawo odstąpienia od umowy w każdym przypadku zmiany ceny. Z nowych wzorców umów deweloperskich Spółka usunęła ponadto postanowienie uzależniające przelew przez konsumenta wierzytelności wynikających z umowy od zgody Spółki (pkt I.2 sentencji decyzji). Zgodnie z poczynionymi ustaleniami, nowe wzorce umów deweloperskich Spółka stosuje od dnia 10 sierpnia 2012r. W obrocie z konsumentami Spółka posługuje się także, od dnia 20 sierpnia 2012r., nowymi wzorcami umów rezerwacji, w których nie występuje postanowienie o indywidualnym uzgodnieniu umowy rezerwacji (pkt II sentencji decyzji). Na potwierdzenie ww. okoliczności Spółka przedstawiła nowe wzorce umów deweloperskich i rezerwacji oraz umowy zawarte w oparciu o ich postanowienia. W umowach deweloperskich, które Spółka zawiera z konsumentami zgodnie z nowymi wzorcami umów deweloperskich sprecyzowana została wysokość kary umownej obciążającej konsumenta na wypadek odstąpienia Spółki od umowy. Z przekazanych przez Spółkę dokumentów i informacji wynika, że pierwsza umowa określająca wysokość kary umownej zawarta została w dniu 10 sierpnia 2012r. W świetle ww. ustaleń Prezes Urzędu stwierdził, że Spółka wykazała, stosownie do art. 27 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, że zaniechała stosowania praktyk zarzuconych jej w pkt I i III sentencji decyzji z dniem 9 sierpnia 2012r., a praktyki objętej pkt II sentencji decyzji- z dniem 19 sierpnia 2012r. Podstawą rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie jest tym samym art. 27 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 13 III. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu może w drodze decyzji nałożyć na przedsiębiorcę, który choćby nieumyślnie dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Z powołanego wyżej przepisu wynika, że kara pieniężna ma charakter fakultatywny. O tym, czy w konkretnej sprawie w odniesieniu do wskazanego przedsiębiorcy zasadne jest nałożenie kary pieniężnej decyduje, w ramach uznania administracyjnego, Prezes Urzędu. Należy zwrócić uwagę, że przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie określają jakichkolwiek przesłanek, od których uzależnione byłoby podjęcie decyzji o nałożeniu kary. Ustawodawca wskazał jedynie w art. 111 ustawy te okoliczności, które Prezes Urzędu winien uwzględnić decydując o wymiarze kary pieniężnej, wymieniając okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy Prezes Urzędu uznał za uzasadnione nałożenie na Spółkę kary pieniężnej. W opinii Prezesa Urzędu, ocena zgromadzonego materiału dowodowego wskazuje na umyślne naruszenie przez Spółkę przepisów ustawy. Spółka przewidywała i co najmniej godziła się z tym, że jej praktyki są bezprawne i mogą naruszać zbiorowe interesy konsumentów, tj. interesy wszystkich jej dotychczasowych i przyszłych klientów. O umyślności działań Spółki świadczy przede wszystkim fakt, że Spółka ponownie dopuściła się tych samych rodzajowo naruszeń, które były już przedmiotem oceny Prezesa Urzędu, w tym stosowała postanowienie (pkt I.1 sentencji decyzji), które wywiera te same skutki prawne, jak postanowienie objęte zobowiązaniem w decyzji nr RPZ 11/2008 z dnia 17 kwietnia 2008r. Nie można też pominąć, że stosowane przez Spółkę postanowienia są tożsame z postanowieniami, które od wielu lat są zakazane w obrocie z konsumentami. Rejestr niedozwolonych postanowień umownych jest jawny i powszechnie dostępny, a stosowanie postanowień do niego wpisanych oznacza wprowadzenie do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest z kolei podstawowym aktem prawnym dla stosunków pomiędzy deweloperem a nabywcą, regulującym zarówno treść, jak i prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej. Przychód osiągnięty przez Spółkę w 2011r. wyniósł [usunięto] zł. Maksymalna kara pieniężna, która mogłaby zostać nałożona na Spółkę wynosi [usunięto] zł po zaokrągleniu. Ustalając wysokość kary Prezes Urzędu dokonał w pierwszej kolejności oceny wagi stwierdzonych naruszeń przepisów ustawy, wynikiem których jest określona kwota bazowa. W dalszej kolejności Prezes Urzędu rozważył, czy w sprawie występują okoliczności obciążające i łagodzące oraz jaki powinny mieć wpływ na wysokość kary. 1. Praktyka przypisana Spółce w pkt I i II sentencji decyzji polega na stosowaniu postanowień wzorców umów, które wpisane zostały do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Oceniając szkodliwość poszczególnych postanowień Prezes Urzędu uznał, że bezpośrednie skutki finansowe dla interesów konsumenta może wywoływać postanowienie, które pozbawia konsumenta możliwości odstąpienia od umowy w przypadku podwyższenia ceny wskutek zmiany stawki podatku VAT (pkt I.1 sentencji decyzji). Postanowienie to przyznaje konsumentowi prawo odstąpienia od umowy jedynie wtedy, gdy cena wzrośnie powyżej ustalonego we wzorcach poziomu wzrostu podatku, tj. o więcej niż o 2 punkty procentowe. W przypadku wzrostu ceny spowodowanej zmianą stawki podatku poniżej tej wartości, konsument nie może więc odstąpić od umowy, a więc zmuszony jest zaakceptować, a w konsekwencji- zapłacić wyższą cenę. Pozostałe postanowienia (pkt I.2 i II sentencji decyzji) mogą wprowadzać konsumenta w błąd co do jego rzeczywistych uprawnień wynikających z zawartej ze Spółką umowy. Wskazanie, 14 że konsument musi uzyskać zgodę Spółki na przelew wierzytelności wynikających z zawartej umowy pozbawia konsumenta możliwości podjęcia swobodnej decyzji w tym zakresie i w ostatecznym rachunku może prowadzić nawet do jego rezygnacji z dokonania tej czynności. Zastosowanie tego postanowienia może więc prowadzić do kontynuowania umowy przez konsumenta, co pośrednio może wywierać wpływ na jego sytuację majątkową. Z drugiej strony uwzględnić należało, że postanowienie to znajdzie zastosowanie raczej w nietypowych sytuacjach, kiedy konsument zdecyduje się na taką formę rezygnacji z umowy, która polega w na wejściu w jego miejsce innej osoby. Z kolei pod wpływem informacji o indywidualnym uzgodnieniu postanowień umowy konsument może pozostawać w błędzie co do skutków tego rodzaju oświadczenia i niemożności powoływania się na brak związania postanowieniami, które kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco naruszają jego interesy (art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego). Rozstrzygając o wadze stwierdzonego naruszenia Prezes Urzędu uwzględnił również fakt, że okres jego trwania nie przekroczył 1 roku. W ocenie Prezesa Urzędu, ww. okoliczności przesądzają o ustaleniu kwoty bazowej kary na poziomie [usunięto] % przychodu Spółki w 2011r. tj. [usunięto] zł po zaokrągleniu. W dalszym etapie kalkulacji kary jako okoliczność obciążającą, która przemawia za podwyższeniem ustalonej kwoty bazowej kary Prezes Urzędu uwzględnił umyślność działania Spółki. W opinii Prezesa Urzędu, Spółka działała co najmniej z zamiarem ewentualnym, a więc przewidując bezprawność swojego zachowania godziła się na to. Spółka wiedziała, że przynajmniej jedno ze stosowanych postanowień jest tożsame z klauzulami niedozwolonymi. Godziła się więc z tym, że stosuje postanowienie, którego stosowanie zostało zakazane w obrocie z konsumentami. Uczestnicząc wcześniej w postępowaniu przed Prezesem Urzędu, Spółka wiedziała też, jakie znaczenie mają wpisy do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Nie dostosowując swoich wzorców do postanowień zamieszczonych w rejestrze, Spółka godziła się z tym, że jej działania mogą być bezprawne. Zdaniem Prezesa Urzędu, na wymiar kary wpływ winien mieć także fakt, że Spółka stosuje postanowienie, które de facto było już kwestionowane w prowadzonym przeciwko niej postępowaniu w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Z tych przyczyn Prezes Urzędu postanowił podwyższyć kwotę bazową kary o [usunięto] %. Jako okoliczność łagodzącą Prezes Urzędu uznał zaniechanie stosowania przez Spółkę przypisanej jej praktyki niezwłocznie po wszczęciu niniejszego postępowania. Prezes Urzędu obniżył z tego powodu ustaloną kwotę bazową kary o [usunięto] %. Ocena występujących w sprawie okoliczności łagodzących i obciążających pozwoliła na ustalenie kary za stosowanie ww. praktyki w wysokości 63.356 zł po zaokrągleniu. Tak ustalona kara stanowi ok. [usunięto] % przychodu osiągniętego przez Spółkę w 2011r. i ok. [usunięto] % kary maksymalnej. 2. Praktyka stwierdzona w pkt III sentencji decyzji polega na stosowaniu przez Spółkę w umowach deweloperskich postanowień, które nie wskazują wysokości zastrzeżonej na rzecz Spółki kary umownej. Prezes Urzędu uznał, że w ww. zakresie Spółka nie dopełniła wymogów formalnych przewidzianych dla umowy deweloperskiej w art. 22 ust. 1 pkt 13 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Praktyka ta ujawnia się na etapie zawierania kontraktu, przy czym może wywierać również wpływ na jego wykonanie. Oceniając jej wagę Prezes Urzędu uwzględnił, że niewskazanie wprost wysokości kary umownej powoduje, że zawierając umowę deweloperską ze Spółką konsument nie uzyskuje pełnej informacji o wszystkich zobowiązaniach finansowych, którymi może zostać obciążony na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Sposób określenia kary pieniężnej nie pozwala konsumentowi na ustalenie, jaką rzeczywiście karą zostanie obciążony w przypadku odstąpienia Spółki od umowy. Negatywne skutki praktyki ujawnić mogą się też na etapie wykonania umowy, w razie faktycznego odstąpienia Spółki umowy, kiedy konsument może zostać faktycznie zobowiązany do zapłaty ustalonej dowolnie przez Spółkę kary umownej. 15 Na wagę omawianego naruszenia wpływ ma również okres jego trwania, który nie przekroczył 1 roku. Zdaniem Prezesa Urzędu, ww. ustalenia pozwalają na określenie kwoty bazowej kary w wysokości [usunięto] % przychodu Spółki w 2011r. tj. [usunięto] zł po zaokrągleniu. Prezes Urzędu uznał, że okolicznością obciążającą, która powinna wpływać na wymiar kary, jest umyślność działania Spółki. W opinii Prezesa Urzędu, także w niniejszym przypadku Spółka działała co najmniej z zamiarem ewentualnym- przewidywała bezprawność swojego zachowania i godziła się na to. Należy podkreślić, że obowiązek określenia wysokości kar umownych wyrażony został bezpośrednio w ww. ustawie i nie może budzić wątpliwości. Biorąc pod uwagę fakt, że w innych postanowieniach umów deweloperskich Spółka określiła wprost wysokość kar umownych (np. w § 12 ust. 2), należało uznać, że Spółka zdawała sobie sprawę z tego, że w omawianym przypadku wysokość kary umownej nie została określona prawidłowo, zgodnie z przepisami tej ustawy. Spółka godziła się więc z tym, że swoimi działaniami może naruszać obowiązujące przepisy prawa. Z tej przyczyny Prezes Urzędu uznał za uzasadnione podwyższenie kwoty bazowej kary o [usunięto] %. Na zmniejszenie wysokości kwoty bazowej kary wpływa natomiast, w ocenie Prezesa Urzędu, zaniechanie stosowania przez Spółkę praktyki niezwłocznie po wszczęciu przeciwko niej postępowania administracyjnego. Ta okoliczność uzasadnia obniżenie wysokości kary o 30%. Uwzględniając występujące w sprawie okoliczności łagodzące i obciążające, za stosowanie praktyki określonej w pkt III sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył na Spółkę karę pieniężną w wysokości 40.333 zł po zaokrągleniu, co stanowi ok. [usunięto] % przychodu osiągniętego przez Spółkę w 2011r. i ok. [usunięto] % kary maksymalnej. Zdaniem Prezesa Urzędu, orzeczone kary są adekwatne do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przez Spółkę przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Kary te pełnią przede wszystkim funkcję represyjną, stanowiąc sankcję i dolegliwość za naruszenie ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz prewencyjną, zapobiegającą ponownemu ich naruszeniu. Nie bez znaczenia jest ponadto ich walor wychowawczy, odstraszający dla innych przedsiębiorców przed stosowaniem w przyszłości tego typu praktyk w obrocie z konsumentami. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP O/O Warszawa 51101010100078782231000000. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. - od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie- Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. Otrzymuje: Pan Wojciech Buchowski- pełnomocnik FAMILY HOUSE Sp. z o.o. Kancelaria Radcy Prawnego ul. Garbary 53/1 61-869 Poznań