RWR-17/2001

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071) 344 65 87, (071) 34 05 920, fax (071) 34 05 922 E-mail: wroclaw@uokik.gov.pl Wrocław, 12.07.2001 r. RWR 57-s-1/2000/AG/ Decyzja DL WR 17/2001 Na podstawie art. 104 kpa i art. 9 w związku z art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2000 r. Nr 122, poz. 1319), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i konsumentów, po rozpoznaniu sprawy wszczętej na wniosek „INWESTPROJEKT” Sp. z o.o. z siedzibą we Wrocławiu, ul. Gwiaździsta 59/61, przeciwko Gminie Milicz uznaje się zachowanie Gminy polegające na wypowiedzeniu umowy dzierŜawy gruntu i zastąpieniu tej umowy nową umową, w której narzucona została stawka opłaty za dzierŜawę 5-krotnie wyŜsza, niŜ w umowie poprzedniej za praktykę ograniczającą konkurencję i nakazuje się zaniechanie jej stosowania. UZASADNIENIE Do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu wpłynął wniosek „INWESTPROJEKT” Sp. z o.o. we Wrocławiu, zwanego dalej Inwestprojekt, o wszczęcie postępowania administracyjnego przeciwko Gminie Milicz, zwanej dalej Gminą. 1. We wniosku z dnia 3.11.2001 r. Inwestprojekt postawił zarzut, iŜ Gmina stosuje praktykę ograniczającą konkurencję, polegającą na wprowadzeniu podwyŜki stawki czynszu dzierŜawnego, niewspółmiernej do ponoszonych kosztów. W uzasadnieniu wnioskodawca podał, iŜ od 30 lat dzierŜawi grunt w Ośrodku Wypoczynku Świątecznego w Miliczu, na którym zbudowano 7 domków kempingowych. Czynsz za dzierŜawę gruntu regulowany był na podstawie uzgodnionej stawki powiększanej corocznie o wskaźnik inflacji. W 2000 roku Gmina bez uzasadnienia podniosła stawkę czynszu o 500%, co zdaniem 2 wnioskodawcy nie ma uzasadnienia w ponoszonych przez uczestnika kosztach i jest naduŜyciem przez niego pozycji dominującej na rynku. Dowód: karty 1-3. 2. W związku z powyŜszym, Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu pismem z dnia 11.12.2000 r. wszczął antymonopolowe postępowanie administracyjne przeciwko Gminie Milicz w sprawie naruszenia art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (jt. Dz.U. z 1999 r. nr 52 poz. 547 z późn. zm.) poprzez wprowadzenie nieuzasadnionej podwyŜki opłat za dzierŜawę gruntu. Dowód: karta 26. 3. W odpowiedzi na stawiane zarzuty, Gmina wyjaśniła, Ŝe przedmiotowe podwyŜszenie czynszu dzierŜawnego wynika stąd, iŜ umowny czynsz zwiększany o wskaźnik inflacji nie zapewnia pokrycia kosztów utrzymania Ośrodka Wypoczynku Świątecznego, zwłaszcza, iŜ przeprowadzono remont basenu i innych urządzeń rekreacyjno-sportowych, zbudowano zjeŜdŜalnię i brodziki dla dzieci, a takŜe planuje się budowę przyłącza kanalizacyjnego oraz dalszą rozbudowę Ośrodka. Dowód: karta 87. 4. Z dniem 1 kwietnia 2001 r. weszła w Ŝycie , uchwalona dnia 15 grudnia 2000 r. ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2000 r. Nr 122, poz. 1319). Zgodnie z dyspozycją art. 84 ust. 3 w związku z art. 113 tej ustawy postawiony Gminie zarzut został zakwalifikowany jako naruszenie 8 ust. 2 pkt 6 powołanej wyŜej ustawy. Przeprowadzone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postępowanie dowodowe pozwoliło na ustalenie następującego stanu faktycznego: 1. Spółka „INWESTPROJEKT” została utworzona 29.10.1991 r. z przekształcenia Zakładu Usług Inwestycyjnych Inwestprojekt, który funkcjonował w ramach Wojewódzkiego Związku Spółdzielni Mieszkaniowych w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. Przedmiotem działalności spółki m.in. jest świadczenie usług w zakresie: - pozyskiwania i przygotowania gruntów pod realizację inwestycji budownictwa mieszkaniowego, - opracowania dokumentacji projektowej i kosztorysowej, analiz, ekspertyz i opinii w procesie inwestycyjnym, - wykonawstwa robót uzbrojenia terenu i robót budowlanych. Dowód: karty 98-99, 114-115. 3 2. Spółka przejęła na własność 7 domków kempingowych usytuowanych w Miliczu na obszarze, z którego w roku 1995 wyodrębniono Ośrodek Wypoczynku Świątecznego, wybudowanych jeszcze w roku 1973 w ramach budowy Międzyzakładowego Zespołu Domków Campingowych, których inwestorem był wówczas Wojewódzki Związek Spółdzielni Mieszkaniowych, z przeznaczeniem na cele socjalne dla pracowników ZUI Inwestprojekt i ich rodzin. Dowód: karty 30, 96, 106-113. 3. Zgodnie z art. 7 ust. 1 pkt 10 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (Dz.U. 1996 Nr 13, poz. 74), zaspokajanie potrzeb zbiorowych wspólnoty w zakresie kultury fizycznej, w tym terenów rekreacyjnych i urządzeń sportowych naleŜy do zadań własnych gminy. Gmina Milicz zadanie to realizuje za pośrednictwem Ośrodka Wypoczynku Świątecznego w Miliczu, zwanego dalej Ośrodkiem. Ośrodek jest zakładem budŜetowym, który na mocy decyzji Zarządu Miejskiego w Miliczu z dnia 13.06.1995 r. otrzymał od Gminy w trwały zarząd tereny, na których znajdowały się domki kempingowe Inwestprojektu, z przeznaczeniem na działalność rekreacyjną. Ceny usług świadczonych przez Ośrodek ustala kierownik Ośrodka, a zatwierdza Zarząd Miejski. Przedmiotem statutowym działania Ośrodka jest m.in.: - zapewnienie prawidłowej eksploatacji obiektów wypoczynkowych i rekreacyjnych, - zagospodarowanie w urządzenia sportowe i rekreacyjne terenów oraz miejsc na ten cel wydzielonych przez Zarząd Miejski, - udostępnianie obiektów dla organizowania imprez sportowych i rekreacyjnych, - prowadzenie wypoŜyczalni sprzętu sportowego i turystycznego, - prowadzenie campingów i pól biwakowych oraz parkingów. Ośrodek zajmuje obszar o powierzchni 105.160 m 2 , z czego wydzierŜawia 1.867 m 2 innym podmiotom. WydzierŜawiany obszar stanowi 1,77 % całkowitej powierzchni Ośrodka. Dowód: karty117-125, 148, 180. 4. W dniu 25.03.1996 r. pomiędzy Ośrodkiem a Inwestprojektem została zawarta umowa na dzierŜawę terenu zabudowanego o powierzchni 218 m 2 , na którym usytuowanych jest 7 domków kempingowych. Ustalono stawkę czynszu dzierŜawnego w wysokości 0,60 zł/m 2 miesięcznie, która zgodnie z zapisami umownymi miała co roku ulegać podwyŜszeniu o wskaźnik inflacji przyjęty na dany rok. Dowód: karty5-7. 5. Ustalona na poziomie 0,60 zł/ m 2 stawka, nie ulegając Ŝadnym podwyŜkom, obowiązywała do 4 stycznia 1999 r. kiedy aneksem do umowy z dnia 4 25.03.1996 r. wprowadzono nową, zwiększoną o 10% stawkę dzierŜawy, w wysokości 0,86 zł/m 2 miesięcznie. Dowód: karta 8. 6. Pismem z dnia 27.12.1999 r., powołując się na §7 umowy z dnia 25.03.1996 r., Ośrodek wypowiedział wszystkie zawarte w tejŜe umowie warunki dzierŜawy, a następnie przedstawił do podpisu nowy tekst umowy dzierŜawy (mającej obowiązywać od 1.04.2000 r.), w której miesięczną odpłatność za teren dzierŜawiony określił w wysokości 4,02 zł/m 2 . Dowód: karty 9-12. 7. Inwestprojekt nową umowę podpisał, jednakŜe zwrócił się do Zarządu Miasta i do kierownictwa Ośrodka z szeregiem pism, w których proponował zmianę stawki czynszu w drodze negocjacji i w oparciu o odpowiednie kalkulacje, których mu nie przedstawiono, przedstawiając swój projekt umowy, w której stawka czynszu dzierŜawnego określona została w wysokości 2 zł/m 2 rocznie. Dowód: karty 13-19, 74. 8. W odpowiedzi na powyŜsze pisma, Zarząd Miejski jak równieŜ kierownictwo Ośrodka pozostali na stanowisku, Ŝe ustalona stawka czynszu nie ulegnie zmniejszeniu. Propozycja negocjacji stawki pozostała bez odpowiedzi. Dowód: karty 20-21. 9. W piśmie kierownika Ośrodka do Zarządu Miejskiego z dnia 8.03.2000 r., przedstawiającym proponowane zmiany stawki czynszu dzierŜawnego, jako uzasadnienie wprowadzenia podwyŜki podana jest „ konieczność zwiększenia przychodów Ośrodka”. Na posiedzeniu w dniu 14.03.2000 r. Zarząd Miejski wyraził zgodę na zawarcie nowych umów z dzierŜawcami. W dniu 28.04.2001 r. w siedzibie Ośrodka odbyło się spotkanie kierownika OWŚ z dzierŜawcami, w którym wziął udział równieŜ przedstawiciel Wnioskodawcy. Na spotkaniu utrzymano stawkę czynszu w wysokości 4,02zł/m 2 , ustalono jednakŜe, Ŝe zawarty w tej kwocie podatek od nieruchomości w wysokości 1,17 zł/m 2 , będzie płacony bezpośrednio do Gminy, natomiast pozostałą kwotę w wysokości 2,85 zł/m 2 + VAT dzierŜawcy będą wnosić do Ośrodka. Dowód: karty 148-153. 10. Urząd przeprowadził badanie wysokości czynszu dzierŜawnego pod działalność wypoczynkowo-rekreacyjną pobierane przez inne okoliczne Gminy. Wśród badanych tylko Gmina Jelcz-Laskowice wydzierŜawia swoje grunty z przeznaczeniem pod tego typu działalność. Opłata za dzierŜawę 1m 2 gruntu pod prywatnymi domkami kempingowymi na terenie Ośrodka Wypoczynku Świątecznego w Jelczu-Laskowicach od 2000 r. wynosi 1,60 zł/m 2 miesięcznie 5 + 22% VAT. We wcześniejszych latach usługi na terenie OWŚ były świadczone przez inną jednostkę, w związku z czym nie są znane wysokości stawek czynszu za poprzednie lata. Wprowadzona w 2000 r. w Miliczu stawka 2,85 zł/m 2 jest zatem wyŜsza od stawki obowiązującej w Jelczu-Laskowicach o 78%. Dowód: karty 130-136. 11. Urząd ocenił równieŜ nową stawkę w oparciu o wskaźniki inflacji w latach 1997-2000. W poniŜszej tabeli zestawiono wskaźniki inflacji za kolejne lata oraz hipotetyczne podwyŜki czynszu dzierŜawnego zgodnie z zapisem umowy dzierŜawy z dnia 25.03.1996 r. Tab. 1. Zestawienie hipotetycznych podwyŜek czynszu dzierŜawnego w oparciu o wskaźniki inflacji. Lp. Kolejne lata Wskaźnik inflacji na dany rok Zakładana wysokość stawki czynszu za 1m 2 Przyrost ceny Przyrost ceny skumulowany 1. 1996 - 0,60 zł * - - 2. 1997 14,9 % 0,70 zł 0,10 zł 0,10 zł 3. 1998 11,8 % 0,78 zł 0,08 zł 0,18 zł 4. 1999 7,3 % 0,84 zł 0,06 zł 0,24 zł 5. 2000 10,1 % 0,92 zł 0,08 zł 0,32 zł * wartość rzeczywista określona w umowie Przy zachowaniu warunków umowy z dnia 25.03.1996 r. wysokość opłaty za dzierŜawę 1m 2 gruntu, podwyŜszana zgodnie z umową o wskaźnik inflacji wyniosłaby 0,92 zł. Opłata określona w nowej umowie, wynosi 2,85 zł, co stanowi ponad 300% kwoty wyliczonej zgodnie z warunkami poprzedniej umowy. 12. Pismem z dnia 28.05.2001r. Urząd zaŜądał od Gminy kalkulacji spornej stawki czynszu oraz wielkość wydzierŜawianych działek pod działalność rekreacyjno-wypoczynkową oraz handlowo-usługową w celu porównania kosztów utrzymania Ośrodka z przychodami z tytułu dzierŜawy oraz sprzedaŜy biletów. Pomimo przypomnienia w piśmie z dnia 31.05.2001 r. o konieczności udzielenia odpowiedzi w powyŜszym zakresie, Gmina nie przedstawiła Ŝadnej kalkulacji ani kryteriów, wg których ustalono stawkę czynszu. Koszty utrzymania Ośrodka liczone są całościowo i nie prowadzi się oddzielnych kalkulacji dla terenów wydzierŜawianych, zaś koszty utrzymania 1m 2 Ośrodka wylicza się przez odniesienie całkowitych kosztów utrzymania Ośrodka do jego całkowitej powierzchni (105.160 m 2 ). Ponadto do kosztów tych doliczone są koszty przeprowadzonych w ostatnich latach następujących inwestycji: ***tajemnica przedsiębiorstwa*** W związku z tym roczny koszt utrzymania 1m 2 Ośrodka kształtował się następująco: ***tajemnica przedsiębiorstwa*** Dowód: karty 148,161, 169,170. 6 W poniŜszej tabeli (Tab 2) zestawiono dane dotyczące kosztów utrzymania Ośrodka. Tab. 2. Koszty utrzymania gruntów wydzierŜawianych na terenie Ośrodka na tle kosztów całkowitych Ośrodka oraz kosztów inwestycji Ośrodka w latach 1997-2000. ***tajemnica przedsiębiorstwa*** Lp. Rok Koszty całkowite (roczne) Wydatki na inwestycje Średni roczny koszt utrzymania 1m 2 Ośrodka Średni miesięczny koszt utrzymania 1m 2 Ośrodka 1. 1997 2. 1998 3. 1999 4. 2000 Źródło: karty 148,170,180. 13. Za korzystanie z basenu oraz nowo wybudowanych urządzeń, tj. kortu tenisowego i zjeŜdŜalni pobierane są stosowne opłaty określone w cenniku. Od 1997 r. opłaty te nie uległy zmianie, niezaleŜnie od wzrostu kosztów działalności i utrzymania Ośrodka. KaŜdy, niezaleŜnie od tego, czy jest wczasowiczem na terenie Ośrodka, czy wchodzi z zewnątrz, płaci za wstęp na basen, podobnie jak za korzystanie z kortu, zjeŜdŜalni, czy innych urządzeń Ośrodka. Dowód: karty 166, 171-174. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwaŜył, co następuje: Art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów za praktykę ograniczającą konkurencję uznaje naduŜywanie pozycji dominującej na rynku poprzez narzucanie przez przedsiębiorcę uciąŜliwych warunków umów, przynoszących mu nieuzasadnione korzyści. W rozpatrywanej sprawie istota zarzucanej praktyki sprowadza się do wypowiedzenia umowy dzierŜawy gruntu i zastąpieniu tej umowy nową umową, w której narzucona została stawka opłaty za dzierŜawę 5-krotnie wyŜsza, niŜ w umowie poprzedniej. Dla rozstrzygnięcia tej sprawy naleŜy rozpatrzyć, czy swoim działaniem Gmina Milicz naruszyła ustawę z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. 2000 r. Nr 122, poz. 1319), a w szczególności czy naruszony został art. 8 ust. 2 pkt 6 tej ustawy. Zatem dla stwierdzenia, iŜ zachowanie uczestnika postępowania stanowi praktykę ograniczającą konkurencję muszą zostać spełnione łącznie następujące przesłanki: 1) posiadanie pozycji dominującej, 7 2) narzucanie warunków umów kontrahentowi, 3) uciąŜliwy charakter tych warunków, 4) osiąganie przez przedsiębiorcę narzucającego warunki nieuzasadnionych korzyści. PoniewaŜ podmioty działają w strukturze rynkowej, istotne ma określenie rynku właściwego w niniejszej sprawie (art. 4 pkt 8 ww. ustawy). W rozpatrywanej sprawie rynkiem właściwym jest obszar będących własnością Gminy Milicz gruntów połoŜonych na terenie Ośrodka Wypoczynku Świątecznego w Miliczu, wydzierŜawianych pod działalność wypoczynkowo-rekreacyjną. Takie stanowisko co do produktu, jakim jest dzierŜawa gruntów pod działalność wypoczynkowo-rekreacyjną, zajął równieŜ Sąd Antymonopolowy w wyroku z dnia 5 stycznia 2001 r. (Sygn. akt XVII Ama 52/00). Ad.1 Art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji definiuje pozycję dominującą jako pozycję przedsiębiorcy, która umoŜliwia mu zapobiegania skutecznej konkurencji na rynku właściwym przez stworzenie mu moŜliwości działania w znacznym zakresie niezaleŜnie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów; domniemywa się, Ŝe przedsiębiorca ma pozycję dominującą, jeŜeli jego udział w rynku przekracza 40%. Na terenie Ośrodka znajduje się m.in. basen ze zjeŜdŜalnią wodną, kort tenisowy, pole namiotowe, pole campingowe i hotel. Te elementy infrastruktury powodują, Ŝe z punktu widzenia dzierŜawców gruntów pod działalność wypoczynkowo-rekreacyjną na terenie Ośrodka, jest on jedynym atrakcyjnym pod tym względem obiektem na terenie Gminy Milicz. PoniewaŜ teren Ośrodka w całości naleŜy do uczestnika postępowania, posiada on na określonym wyŜej rynku pozycję dominującą (monopolistyczną). W niniejszej sprawie bowiem dzierŜawcę naleŜy traktować jak uŜytkownika trwale związanego z gruntem poprzez poczynione przez niego nakłady na budowę domków oraz infrastruktury. Nie wchodzi zatem w grę rezygnacja z dzierŜawy i wydzierŜawienie gruntów na terenie innego ośrodka o podobnej infrastrukturze, gdyŜ wiązałoby się to z koniecznością poniesienia znacznych nakładów finansowych na budowę nowych domków oraz niezbędnej infrastruktury (wyrok SA z dnia 5 stycznia 2001 r. - Sygn. akt XVII Ama 52/00). A zatem spełniona została pierwsza przesłanka art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji. Ad. 2 Posiadanie pozycji dominującej samo przez się nie narusza prawa. Narusza prawo dopiero jej naduŜywanie, przejawiające się w stosowaniu zakazanych 8 praktyk ograniczających konkurencję. Nie wszystkie jednak zachowania przedsiębiorcy posiadającego pozycję dominującą mają postać takich praktyk, a tylko takie, które naruszają przepisy ustawy o ochronie konkurencji. Narzucanie warunków musi mieć charakter przymusowy, tj. wymuszony przez przedsiębiorcę dominującego posiadaną siłą rynkową. Często rodzą się wątpliwości, czy dany uciąŜliwy warunek umowny jest narzucony kontrahentowi, czy teŜ został wynegocjowany w ramach zasady swobody umów określonej w art. 353 1 k.c. W świetle dotychczasowego orzecznictwa antymonopolowego o tym, czy w konkretnych warunkach dominacji rynkowej treść umowy została kontrahentowi narzucona decyduje treść umowy i okoliczności jej zawarcia. Orzecznictwo ukształtowało zasadę racjonalnego postępowania kontrahenta przedsiębiorcy dominującego, ocenianą według hipotetycznego załoŜenia istnienia konkurencji na rynku. Zgodnie bowiem z doświadczeniem Ŝyciowym, przedsiębiorcy zawierający umowę działają racjonalnie. JeŜeli przy takim załoŜeniu przedsiębiorca posiadający słabszą pozycję rynkowa nie byłby w stanie wynegocjować warunków umowy, do zawarcia której doszło w warunkach dominacji rynkowej, umowę naleŜy traktować jako ograniczającą samodzielność kontrahenta. W niniejszej sprawie kwestią sporną jest, czy wypowiedzenie dotychczasowej umowy dzierŜawy gruntu i zastąpienie jej nową umową, w której określona została znacznie wyŜsza, zatwierdzona przez Zarząd Miejski stawka czynszu dzierŜawnego, stanowi naduŜycie przez Gminę Milicz posiadanej przez nią pozycji dominującej. Jak wykazało postępowanie dowodowe, w nowej umowie dzierŜawy określono stawkę czynszu dzierŜawnego pięciokrotnie wyŜszą od stawki określonej w poprzedniej umowie z 1996 r. i ponad trzykrotnie wyŜszą od stawki wprowadzonej aneksem w 1999 r. bez porozumienia z wnioskodawcą. Wszelkie próby wnioskodawcy w kierunku wynegocjowania nowej stawki w oparciu o rzeczywiste kalkulacje, okazały się bezskuteczne. A zatem warunek nowej umowy, określający wysokość comiesięcznej opłaty z tytułu dzierŜawy został wnioskodawcy narzucony, tym samym spełniona została druga przesłanka zarzucanej praktyki. Ad.3 „Przez uciąŜliwy warunek naleŜy rozumieć kaŜdy warunek oznaczający dla jednej ze stron umowy cięŜar większy od powszechnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju. Ustalenia te powinny być dokonywane według kryteriów obiektywnych.” (St. Gronowski. Ustawa antymonopolowa. Komentarz; C.H. Beck 1996 r. , s.135) Przyjęcie przez stronę warunku niosącego ze sobą cięŜar większy niŜ zwykle wynika zawsze z jej słabszej pozycji rynkowej, a co za tym idzie przetargowej 9 wobec podmiotu posiadającego pozycję dominującą. Okolicznością świadczącą o uciąŜliwości warunku jest akceptacja przez stronę warunku dla niej mniej korzystnego niŜ to jest zwyczajowo przyjęte w podobnych umowach przy jednolitych okolicznościach towarzyszących zawarciu umów. UciąŜliwym warunkiem w znaczeniu obiektywnym będą w szczególności warunki przewidujące świadczenia o charakterze nieekwiwalentnym, których w hipotetycznych warunkach istnienia konkurencji Gmina nie byłaby w stanie wynegocjować. W niniejszej sprawie za stwierdzeniem, iŜ warunek umowy w zakresie stawki czynszu dzierŜawnego jest uciąŜliwy przemawiają następujące aspekty: 1. Wzrost stawki o ponad 300% w stosunku do stawki obowiązującej rok wcześniej. 2. Konieczność uiszczania wysokiego czynszu dzierŜawnego przez cały rok, niezaleŜnie od faktu, iŜ domki są wykorzystywane tylko w okresie letnim. NaleŜy zwrócić równieŜ uwagę na fakt, iŜ przy zachowaniu warunków umowy z dnia 25.03.1996 r. wysokość opłaty za dzierŜawę 1m 2 gruntu, indeksowana zgodnie z umową o wskaźnik inflacji, wyniosłaby w roku 2000 0,92 zł miesięcznie (Tab. 1). Opłata określona w nowej umowie, wynosi 2,85 zł, co stanowi ponad 300% kwoty wyliczonej zgodnie z warunkami poprzedniej umowy. Biorąc pod uwagę wyŜej wymienione okoliczności, naleŜy uznać, iŜ została spełniona trzecia przesłanka wymieniona w art.8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji. Ad. 4 Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji narzucony warunek powinien przynieść przedsiębiorcy stosującemu praktykę ograniczającą konkurencję nieuzasadnione korzyści. Korzyści te powinny być osiągnięte kosztem kontrahenta i pozostawać w normalnym związku przyczynowym z narzuconym kontrahentowi uciąŜliwym warunkiem umownym. W tabelach poniŜej (Tab. 3, Tab. 4) przedstawiono róŜnice pomiędzy kosztem utrzymania powierzchni wydzierŜawianych na terenie Ośrodka a stawką czynszu dzierŜawnego. 10 Tab. 3. RóŜnica pomiędzy stawką czynszu dzierŜawnego a miesięcznym kosztem utrzymania 1m 2 powierzchni Ośrodka w latach 1997-2000. ***tajemnica przedsiębiorstwa*** Lp. Rok Średni miesięczny koszt utrzymania OWŚ w przeliczeniu na 1m 2 powierzchni Miesięczna stawka czynszu za dzierŜawę 1m 2 gruntu RóŜnica pomiędzy stawką czynszu a kosztem utrzymania 1m 2 Narzut % zysku w stosunku do kosztów 1. 1997 0,60 zł 160 % 2. 1998 0,60 zł 185 % 3. 1999 0,86 zł 196 % 4. 2000 2,85 zł 630 % Jak widać w powyŜszym zestawieniu, narzut zysku w stosunku do kosztów utrzymania 1m 2 Ośrodka w latach 1997-1999 utrzymuje się na zbliŜonym poziomie i wynosi od 160% do 196%. W roku 2000 natomiast narzut zysku wyniósł aŜ 630%, a więc trzykrotnie więcej niŜ w roku poprzednim, co w ocenie Urzędu, przy wzroście kosztu utrzymania 1m 2 OWŚ o ok. 34% w stosunku do roku poprzedniego, nie znajduje ekonomicznego uzasadnienia. Tab. 4. RóŜnica pomiędzy kosztem utrzymania wydzierŜawianych gruntów a przychodami Ośrodka z tytułu dzierŜawy latach 1997-2000. ***tajemnica przedsiębiorstwa*** Lp. Rok Średni roczny koszt utrzymania terenów wydzierŜawianych ogółem (1876 m 2 ) Przychody Ośrodka z tytułu dzierŜawy gruntów * RóŜnica pomiędzy przychodami z dzierŜawy a kosztami utrzymania Narzut % zysku w stosunku do kosztów w skali roku 1. 1997 304 % 2. 1998 410 % 3. 1999 114 % 4. 2000 412 % * dane podane przez uczestnika postępowania – karta 180 Przychody roczne z tytułu dzierŜawy kilkakrotnie przewyŜszają koszty utrzymania wydzierŜawianych gruntów, zwłaszcza, Ŝe koszt utrzymania 1m 2 Ośrodka jest kosztem uśrednionym. Ponadto jak wynika z zestawienia stawek czynszu dzierŜawnego indeksowanych za pomocą wskaźników inflacji, jak to zapisano w umowie z dnia 25.03.1996 r. (Tab. 1), stawka czynszu w roku 2000 powinna wynosić 0,92 zł/m 2 miesięcznie. Tymczasem zgodnie z warunkami nowej umowy, stawka ta wynosi 2,85 zł/m 2 , czyli jest ponad 3-krotnie większa od stawki wyliczonej zgodnie z warunkami poprzedniej umowy, co przy wspomnianym wcześniej niewielkim średnim wzroście jednostkowego kosztu utrzymania Ośrodka stanowi zdaniem Urzędu naduŜycie pozycji dominującej i powoduje osiąganie nieuzasadnionych korzyści. 11 Jak wiadomo, uŜytkowanie cudzej własności gruntowej jest źródłem dochodu zwanego rentą gruntową. W okolicznościach rozpatrywanej sprawy naleŜy jednak podkreślić, iŜ grunty takie nie wymagają konserwacji i remontów, a więc ich utrzymanie nie pociąga za sobą takich kosztów jak np. eksploatacja kortu tenisowego czy basenu. Poza tym, jak wykazało postępowanie dowodowe, wczasowicze przebywający w prywatnych domkach kempingowych płacą dodatkowo za korzystanie z całej infrastruktury Ośrodka (basen, kort, zjeŜdŜalnia, itp.), więc doliczanie kosztów utrzymania tej infrastruktury, jak równieŜ jej rozbudowy do kosztów utrzymania wydzierŜawianych gruntów jest ekonomicznie nieuzasadnione i bezprawne. Jest bowiem oczywiste, Ŝe koszty inwestycji typu remont basenu, budowa kortu tenisowego, budowa zjeŜdŜalni wodnej, powinny być pokrywane z wpływów za korzystanie z tych urządzeń. Tymczasem cennik za korzystanie z urządzeń Ośrodka nie zmienił się od 1997 r., zaś w celu zwiększenia przychodów Ośrodka zwiększa się stawki czynszu dzierŜawnego. W związku z tym przy utrzymaniu stałych cen za korzystanie z urządzeń rekreacyjnych, Ośrodek nie traci potencjalnej grupy klientów, którą być moŜe straciłby podnosząc te ceny, a jednocześnie nie ponosi strat z tytułu przeprowadzonych inwestycji, poniewaŜ wydatki na inwestycje przerzuca na grupę dzierŜawców, którzy poprzez przeprowadzone inwestycje budowy domków kempingowych i tak nie mogą zrezygnować z dzierŜawy gruntów, a więc w ten sposób Ośrodek równieŜ osiąga nieuzasadnione ekonomicznie korzyści. Niniejszym organ antymonopolowy wykazał, iŜ została spełniona czwarta przesłanka zarzucanej praktyki tj. osiąganie nieuzasadnionych korzyści. Mając powyŜsze na uwadze organ antymonopolowy orzekł jak w sentencji. Od niniejszej decyzji słuŜy odwołanie do Sądu Antymonopolowego za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia doręczenia decyzji. Z up. Prezesa UOKiK Dyrektor Delegatury UOKiK we Wrocławiu Zbigniew Jurczyk Otrzymują: