RWR-21/2011

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071)344 65 87, (071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-12/11/AJ/ Wrocław, 01 września 2011 r. DECYZJA nr RWR 21/2011 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i ust. 2 i art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887); - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - po uprawdopodobnieniu - w postępowaniu wszczętym z urzędu - stosowania przez Zofię Stobniak i Marka Stobniaka, prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą „Optimax Nieruchomości” s.c. we Wrocławiu, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegających na: 1) zamieszczeniu we wzorcu umowy pn.: „Umowa nr … o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości na wyłączność” postanowienia o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze zbycia nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”, które jest postanowieniem umownym, wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją nr 1257; 2) zamieszczeniu we wzorcu umowy pn.: „Umowa nr … o pośrednictwo w wynajmie nieruchomości na wyłączność” postanowienia o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji z najmu nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”, które jest postanowieniem umownym, wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją nr 1257 i przyjęciu zobowiązania ww. Przedsiębiorców do zaniechania tych działań, poprzez zmianę treści kwestionowanych postanowień wzorców umów w następujący sposób: 2 ad 1. postanowienie po zmianie będzie brzmieć: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”; ad 2. postanowienie po zmianie będzie brzmieć: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”, nakłada się na Zofię Stobniak i Marka Stobniaka, prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą „Optimax Nieruchomości” s.c. we Wrocławiu obowiązek wykonania zobowiązania, o którym mowa wyżej - w terminie do dnia 30 września 2011 r. II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosowanie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 1 pkt 4 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - nakłada się na Zofię Stobniak i Marka Stobniaka, prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą „Optimax Nieruchomości” s.c. we Wrocławiu obowiązek złożenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania nałożonego w pkt I osnowy decyzji w terminie do 15 października 2011 r. UZASADNIENIE 1. W dniu 5 stycznia 2011 r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu otrzymał od Rzecznika Konsumentów informację o podejrzeniu stosowania - w umowach zawieranych z konsumentami - przez Zofię Stobniak i Marka Stobniaka, prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą Optimax Nieruchomości s.c. we Wrocławiu (zwanych dalej Firma Optimax), klauzul wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów o której mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 ze zm.) – zwanej dalej „ustawą o ochronie (…)”. 2. Po przeanalizowaniu informacji zawartych w piśmie Rzecznika Konsumentów, Prezes Urzędu, postanowieniem Nr 6/2011 z dnia 11 stycznia 2011 r., wszczął postępowanie wyjaśniające, w sprawie wstępnego ustalenia, czy Zofia Stobniak i Marek Stobniak, prowadzący działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą Optimax Nieruchomości s.c. z siedzibą we Wrocławiu, pl. Wolności 9/4, stosują w obrocie konsumenckim: niedozwolone postanowienia umowne, o których mowa w art. 385¹ § 1 k.c. oraz klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. 3. Postępowanie wyjaśniające nie potwierdziło zarzutów w odniesieniu do klauzul wymienionych w piśmie Rzecznika Konsumentów. Wykazało jednak, iż istnieje podstawa do wszczęcia postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów pod zarzutem stosowania przez Zofię Stobniak i Marka Stobniak „Optimax Nieruchomości” 3 s.c. postanowień tożsamych z klauzulą wpisaną do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, w zakresie postanowień o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze zbycia nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia” oraz „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji z najmu nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”. 4. W związku z powyższym, postanowieniem Nr 108/2011 z dnia 10 maja 2011 r., Prezes Urzędu, wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Zofię Stobniak i Marka Stobniaka, prowadzących działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą „Optimax Nieruchomości” s.c. we Wrocławiu (50-071), pl. Wolności 9/4, praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o których stanowi art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegających na: 1) zamieszczeniu we wzorcu umowy pn.: „Umowa nr … o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości na wyłączność” postanowienia o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze zbycia nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”, które może być tożsame z postanowieniem umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją nr 1257; 2) zamieszczeniu we wzorcu umowy pn.: „Umowa nr … o pośrednictwo w wynajmie nieruchomości na wyłączność” postanowienia o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji z najmu nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”, które może być tożsame z postanowieniem umownym wpisanym na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod pozycją nr 1257. 5. Postanowieniem Nr 108/2011 z dnia 10 maja 2011 r. Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania o sygn. akt RWR 403-2/11/AJ, tj.: - zaświadczenia o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej; - świadectwa nadania licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami; - wzór „Umowy nr … o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości na wyłączność”; - wzór „Umowy nr … o pośrednictwo w wynajmie nieruchomości na wyłączność”. 6. Odpowiadając na zarzuty postawione w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, Firma Optimax uznała zarzuty przedstawione przez Prezesa Urzędu. Następnie oświadczyła, iż zobowiązuje się dokonać zmiany kwestionowanych wzorców umów i jednocześnie wniosła o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. 7. Pismem z dnia 3 czerwca 2011 r. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu zawiadomił, że zostało zakończone gromadzenie materiału dowodowego w postępowaniu administracyjnym i poinformował, że Strona lub jej pełnomocnicy mogą zapoznać się z aktami sprawy, a następnie wypowiedzieć się co do zebranych dowodów i materiałów. 4 Prezes UOKIK ustalił następujący stan faktyczny: 1. Zofia Stobniak i Marek Stobniak są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą Optimax Nieruchomości s.c. z siedzibą we Wrocławiu, pl. Wolności 9/4, na podstawie wpisów do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Prezydenta Wrocławia pod numerem 145500 dla Zofii Stobniak oraz pod nr 145501 dla Marka Stobniaka. Przedmiotem działalności jest pośrednictwo w obrocie nieruchomościami i wydawanie czasopism i wydawnictw periodycznych. Miejscem wykonywania działalności jest Wrocław. Dowód: karta 5-8. 2. W toku wykonywanej działalności, ww. Przedsiębiorcy w relacjach z klientami posługują się wzorcami umów. We wzorcu pn. „Umowa nr … o pośrednictwo w sprzedaży nieruchomości na wyłączność” znajduje się postanowienie o treści „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze zbycia nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”. We wzorcu pn. „Umowa nr … o pośrednictwo w wynajmie nieruchomości na wyłączność” jest postanowienie o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji z najmu nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia”. Aktualnie nie funkcjonują w obrocie z konsumentami umowy zawarte z wykorzystaniem wzorców umów, w których znajdują się postanowienia objęte zarzutem postępowania. Dowód: karta 3, 4. 3. W Rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, pod nr 1257 znajduje się postanowienie o treści: „Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności w czasie trwania klauzuli wyłączności możliwe jest tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze sprzedaży”, które zostało wpisane w dniu 4 września 2007 r. na podstawie wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 maja 2007 r. (sygn. akt XVII AmC 67/06). Mając powyższe ustalenia na uwadze Prezes Urzędu zważył, co następuje: Zagrożenie interesu publicznoprawnego . Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło pozwala na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Firmy Optimax. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. 5 Status przedsiębiorcy. Zgodnie z art. 4 pkt 1 lit a) ustawy o ochronie (…), pod pojęciem przedsiębiorcy należy rozumieć przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, a także osobę fizyczną, osobę prawną, oraz jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze użyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej. Natomiast art. 2 ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 ze zm.), definiuje działalność gospodarczą jako zarobkową działalność wytwórczą, handlową, budowlaną, usługową oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i eksploatacja zasobów naturalnych, a także działalność zawodową wykonywaną w sposób zorganizowany i ciągły. Przedsiębiorcą w rozumieniu art. 4 ust. 1 tej ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna nie będąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną - wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Ponadto, zgodnie z art. 14 ust. 1 tej ustawy przedsiębiorca może podjąć działalność gospodarczą po uzyskaniu wpisu do rejestru przedsiębiorców w Krajowym Rejestrze Sądowym albo do Ewidencji Działalności Gospodarczej. Zofia Stobniak i Marek Stobniak są przedsiębiorcami prowadzącymi działalność gospodarczą w formie spółki cywilnej pod nazwą Optimax Nieruchomości s.c. z siedzibą we Wrocławiu, pl. Wolności 9/4, na podstawie wpisów do ewidencji działalności gospodarczej prowadzonej przez Prezydenta Wrocławia pod numerem 145500 dla Zofii Stobniak oraz pod nr 145501 dla Marka Stobniaka. Wspólnicy Firmy Optimax są zatem przedsiębiorcami w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie (…), co oznacza, iż przepisy tej ustawy mają do nich bezpośrednie zastosowanie. Zbiorowy interes konsumentów. W myśl art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, stosowanie postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Mówiąc o „zbiorowym interesie konsumentów” należy zaznaczyć, iż ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie podaje jego definicji, wskazując jednak w art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z prawami licznej grupy konsumentów, wszystkich konsumentów będących klientami Firmy Optimax we Wrocławiu, jak i potencjalnych zainteresowanych, którzy mogą zawrzeć z nią umowę sprzedaży oferowanych produktów. W rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Przedsiębiorców nie dotyczy zatem interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z uprawnieniami określonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej, licznej grupy obecnych i przyszłych kontrahentów przedsiębiorcy. Rozważania dotyczące rozstrzygnięcia zawartego w punkcie I osnowy decyzji. 6 Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, iż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 tej ustawy określa, iż „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego. (...)”. Do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urzędu Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (dalej też jako „Rejestr”), o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Pokreślenia wymaga, że wzorce umów wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 - 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie - Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umów za niedozwolone. Artykuł 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umów, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umowy, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyroku z dnia 2 grudnia 2005 r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny, w wyroku z dnia 29 września 2005 r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19 grudnia 2003 r. (sygn. akt III CZP 95/03) stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie 7 dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. UOKIK] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27, a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowane przez Prezesa Urzędu zapisy wzorców umów, stosowanych przez Firmę Oprimax przy świadczeniu usług pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, są tożsame z treścią postanowienia uznanego za niedozwolone prawomocnym wyrokiem SOKIK i wpisanym do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Dodatkowego podkreślenia wymaga okoliczność, że postanowienie wpisane do Rejestru, z którym tożsamość jest wykazywana w niniejszej decyzji, dotyczy branży pośredników nieruchomości, co oznacza, iż zachodzi tożsamość stosunków prawnych. W ocenie Prezesa Urzędu, objęte zarzutem niniejszego postępowania, postanowienia o treści: „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze zbycia nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia” oraz „Wypowiedzenie niniejszej umowy może nastąpić tylko w przypadku całkowitej rezygnacji z najmu nieruchomości w formie pisemnej za potwierdzeniem z jednomiesięcznym okresem wypowiedzenia” są tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1257. Postanowienie to w brzmieniu: „Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności w czasie trwania klauzuli wyłączności możliwe jest tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze sprzedaży”, zostało wpisane do Rejestru w dniu 4 września 2007 r. na podstawie wyroku Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 24 maja 2007 r. (sygn. akt XVII AmC 67/06), co oznacza, że jest niedozwolone. Należy zaznaczyć, że Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów podzielił pogląd Prezesa Urzędu, który był powodem w tej sprawie, że objęte żądaniem pozwu postanowienie może wypełniać dyspozycję art. 385 1 § 1 k.c. W świetle tego przepisu niedozwolonym postanowieniem umownym jest postanowienie nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem, które w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami kształtuje jego prawa i obowiązki, rażąco naruszając przy tym jego interesy. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomości z klauzulą wyłączności jest dopuszczalna w obrocie konsumenckim w świetle art. 550 k.c. wraz ze 8 skutkami prawnymi wynikającymi z wyłączności. Jednakże zakres klauzuli wyłączności nie może być sprzeczny z dobrymi obyczajami. W prawie konsumenckim powszechnie przyjęte jest, iż konsument w każdym przypadku może rozwiązać umowę zawartą z przedsiębiorcą, wypowiedzieć ją lub odstąpić od niej. Stosując kwestionowane postanowienie, rozwiązanie umowy jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest połączone z rezygnacją ze sprzedaży nieruchomości. Takie rozwiązanie należy uznać za zbyt daleko idące i naruszające przez to interesy konsumenta, którego pozbawia się możliwości rozwiązania umowy w przypadku, gdy poziom usług pośrednika nie spełnia jego oczekiwań. Nie może on bowiem rozwiązać umowy z pośrednikiem (nawet za zapłatą odstępnego lub kary umownej) i powierzyć obsługę transakcji innemu pośrednikowi. Jest on zmuszony wyłącznie zrezygnować nie tylko z usług pośrednika, ale i zamiaru sprzedaży nieruchomości, co należy uznać za ograniczenie jego praw. Wpisane do Rejestru postanowienie dotyczy wprawdzie pośrednictwa w sprzedaży (czyli identycznie jak w przypadku wzorca umowy wymienionego w punkcie I.1) osnowy decyzji), jednak nie ma przeszkód, by stosować je odpowiednio do umowy pośrednictwa w wynajmie nieruchomości (czyli jak w przypadku wzorca wymienionego w punkcie I.2) osnowy decyzji). Również konsument chcący wynająć nieruchomość powinien mieć zagwarantowane prawo do rozwiązania umowy w przypadku, gdy poziom usług pośrednika nie spełnia jego oczekiwań. Treść objętych zarzutem niniejszego postępowania postanowień w identyczny sposób kształtuje stosunki między stronami umowy co do rozwiązania umowy z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, tj. przewiduje taką możliwość tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze sprzedaży lub wynajmu. Z powyższych względów Prezes Urzędu uznał zakwestionowane postanowienia za tożsame z postanowieniem wpisanym do Rejestru pod pozycją 1257, mimo niewielkich różnic leksykalnych w porównywanych klauzulach. Należy zatem przyjąć, że skoro wykazano, iż kwestionowane postanowienia wzorców umów są tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru, a posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim jest zabronione, to tym samym zostało uprawdopodobnione stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1) ustawy o ochronie (...). Zobowiązanie Stron postępowania do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 28 ustawy o ochronie (…), jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie. Firma Optimax zobowiązała się do podjęcia działań zmierzających do wyeliminowania wykazanych naruszeń oraz wskazała, w jaki sposób kwestionowane zapisy we wzorcach umów zostaną zmienione. Po zapoznaniu się z propozycją Zofii Stobniak i Marka Stobniaka, wspólników spółki cywilnej „Optimax Nieruchomości” co do zakresu zmian we wzorcach umów, Prezes Urzędu uznał, iż przyjęte zobowiązanie uwzględnia zarzuty przedmiotowego postępowania. 9 Treść nowych postanowień, które zastąpią postanowienia objęte zarzutem postępowania, nie budzi wątpliwości co do ich poprawności i zgodności z prawem. Jak opisano w stanie faktycznym, abuzywność postanowienia objętego zarzutem postępowania zostanie usunięta poprzez bezwarunkowe zagwarantowanie klientowi (konsumentowi) prawa wypowiedzenia umowy zawartej na zasadzie wyłączności. Mając powyższe na uwadze orzeczono, jak w punkcie I osnowy decyzji. Zobowiązanie Stron postępowania do złożenia sprawozdania o stopniu realizacji zobowiązań. Stosownie do art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu, w decyzji, nakłada na przedsiębiorcę obowiązek składania w wyznaczonym terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. Zgodnie z tym przepisem Zofia Stobniak i Marek Stobniak, wspólnicy spółki cywilnej „Optimax Nieruchomości” zostali zobowiązani do złożenia, w terminie wyznaczonym w pkt II osnowy decyzji, informacji o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania. W związku z tym orzeczono, jak w punkcie II osnowy decyzji. Pouczenie: Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wrocławiu. Otrzymują: 1) Zofia Stobniak „Optimax Nieruchomości” s.c. pl. Wolności 9/4 50-071 Wrocław 2) Marek Stobniak „Optimax Nieruchomości” s.c. pl. Wolności 9/4 50-071 Wrocław