RWR-38/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU 50-413 Wrocław, ul. Walońska 3-5 tel.(071)34 05 920, fax (071)34 05 922 e-mail: wroclaw@uokik.gov.pl RWR 61-16/12/ZR Wrocław, 27 listopada 2012 r. DECYZJA RWR 38/2012 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust. 1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu przeciwko przedsiębiorcy „Triada-Dom Wachowiak Śliwiak” Sp. j. z siedzibą w Trzebnicy; - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po uprawdopodobnieniu stosowania przez tego przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na zamieszczeniu w stosowanym przez tego przedsiębiorcę wzorcu umowy pn. „Przedwstępna umowa sprzedaży”, następujących postanowień:
„W przypadku, gdy przedmiotowa różnica będzie wynosić 1 metr kwadratowy i więcej Sprzedający określi ostatecznie cenę poprzez odniesienie rzeczywistej powierzchni lokalu do ceny za metr kwadratowy określonej w § 4 ust.1”;
„Sprzedający może odstąpić od umowy bez dodatkowego wezwania w przypadku opóźnienia w zapłacie rat określonych w Załączniku nr 2 od niniejszej umowy powyżej 7 dni (słownie: siedem dni). Sprzedający uprawniony będzie do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w terminie 45 dni od dnia terminu płatności zaległej raty, określonej w załączniku Nr 2 do umowy”;
„W przypadku odstąpienia przez Kupującego od niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający nie później niż w terminie 90 dni od dnia odstąpienia od umowy dokona zwrotu na rachunek bankowy Kupującego nominalnej wartości wpłaconych przez Kupującego środków finansowych pomniejszonej o poniesione przez Sprzedającego koszty związane z zawarciem umowy i obsługą umowy do czasu odstąpienia od umowy (...)”; które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone; i przyjęciu zobowiązania przez przedsiębiorcę „Triada-Dom Wachowiak Śliwiak” Sp. j. z siedzibą w Trzebnicy do zaniechania tych działań, poprzez zmianę ww. postanowień oraz aneksowania wszystkich umów obowiązujących w dniu wydania decyzji; nakłada się obowiązek wykonania tego zobowiązania do dnia 31 grudnia 2012 r. poprzez aneksowanie umów istniejących już w obrocie prawnym oraz poprzez zawieranie nowych umów zgodnie z przyjętym na siebie zobowiązaniem, wyrażonym w piśmie z dnia 29 maja 2012 r. 2 II. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r., nr 50, poz. 331 ze zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy i § 5 ust.1 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009 r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107 poz. 887), - działając w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, nakłada się na przedsiębiorcę „Triada-Dom Wachowiak Śliwiak” Sp. j. z siedzibą w Trzebnicy, obowiązek złożenia sprawozdania o stopniu realizacji przyjętego zobowiązania do dnia 15 stycznia 2013 r., w szczególności poprzez przedłożenie: 1. zmienionego wzorca umowy stosowanego przez przedsiębiorcę przy zawieraniu umów z nowymi klientami, z uwzględnieniem zmian postanowień kwestionowanych w związku z niniejszym postępowaniem; 2. wzoru aneksu do umowy pn. „Przedwstępna umowa sprzedaży” oraz informacji o liczbie konsumentów, którym doręczono przedmiotowe aneksy wraz z kopiami dwóch przykładowych aneksów wysłanych do konsumentów. UZASADNIENIE Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatura we Wrocławiu, zgodnie z przewidzianymi w ustawie dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (...)] kompetencjami, przeprowadził, w ramach postępowania wyjaśniającego (sygn. RWR 403- 2/12/ZR), analizę wzorca umownego stosowanego przez przedsiębiorcę „Triada-Dom Wachowiak Sliwiak” Sp. j. z siedzibą w Trzebnicy [zw. dalej także Spółką] prowadzącego działalność gospodarczą m.in. w zakresie budownictwa mieszkaniowego. (dowód: karta 1, 35) W wyniku przeprowadzonego postępowania wyjaśniającego stwierdzono we wzorcu umowy oznaczonym nazwą „Przedwstępna umowa sprzedaży” [zwana dalej także Umową] stosowanym przez wymienionego przedsiębiorcę, postanowienia umowne, które mogą być tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. (dowód: karta 49-50) W związku z powyższym - Postanowieniem nr 98/2012 z dnia 17 maja 2012 r. - Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów [zw. dalej także Prezesem Urzędu] wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której stanowi art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) polegającej na umieszczeniu w Umowie postanowień, które są wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone [zw. dalej także Rejestrem], o którym stanowi art.479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Ponadto zgodnie z punktem II. postanowienia nr 98/2012 Prezes Urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego (nr sygn. RWR 403-2/12/ZR). (dowód: karta 51-52) W trakcie postępowania Spółka odniosła się w piśmie z dnia 29.05.2012 r. do zarzutów zawartych w postanowieniu 98/2012 przedstawiając nowy wzorzec „Umowa deweloperska” ze zmodyfikowanymi postanowieniami umownymi, kwestionowanymi przez Prezesa Urzędu. Spółka wniosła również o zastosowanie trybu określonego w art.28 ust. 1 ustawy o ochronie (...) i o nie nakładanie kary pieniężnej o której mowa w art. 106 tej ustawy. 3 (dowód: karta 54-55) Przedsiębiorca został powiadomiony o zakończeniu zbierania materiału dowodowego w przedmiotowej sprawie i nie skorzystał z prawa wglądu do akt sprawy. (dowód: karta 86) I . Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: 1. Strona postępowania: Przedsiębiorca Triada Dom Wachowiak. Śliwiak Spółka jawna z siedzibą w Trzebnicy przy uł. Obornickiej 19 jest przedsiębiorcą wpisanym do Krajowego Rejestru Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia-Fabrycznej we Wrocławiu, VI Wydział Gospodarczy, pod numerem KRS 0000153900 (rejestracji dokonano dnia 5 marca 2003 r.) a przedmiotem jego działalności gospodarczej jest m.in. wykonywanie robót ogólnobudowlanych związanych z wznoszeniem budynków oraz kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek. W ramach tej działalności przedsiębiorca zawiera umowy kupna-sprzedaży nieruchomości z indywidualnymi klientami. (dowód: karta 84-85) 2. W związku z prowadzoną działalnością w wyżej wymienionym zakresie Spółka wprowadziła do obrotu wzorce umowne występujące pod nazwą „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nr”, które zawierają m.in. następujące postanowienia:
§ 4 ust.9 zd.2: „W przypadku, gdy przedmiotowa różnica będzie wynosić 1 metr kwadratowy i więcej Sprzedający określi ostatecznie cenę poprzez odniesienie rzeczywistej powierzchni lokalu do ceny za metr kwadratowy określonej w § 4 ust.1”;
§ 7 ust.1: „Sprzedający może odstąpić od umowy bez dodatkowego wezwania w przypadku opóźnienia w zapłacie rat określonych w Załączniku nr 2 od niniejszej umowy powyżej 7 dni (słownie: siedem dni). Sprzedający uprawniony będzie do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w terminie 45 dni od dnia terminu płatności zaległej raty, określonej w załączniku Nr 2 do umowy” ;
§ 7 ust.2 zd.1: „W przypadku odstąpienia przez Kupującego od niniejszej umowy z przyczyn leżących po stronie Kupującego, Sprzedający nie później niż w terminie 90 dni od dnia odstąpienia od umowy dokona zwrotu na rachunek bankowy Kupującego nominalnej wartości wpłaconych przez Kupującego środków finansowych pomniejszonej o poniesione przez Sprzedającego koszty związane z zawarciem umowy i obsługą umowy do czasu odstąpienia od umowy. (...)”; (dowód: karta 37-39) 3. W rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym stanowi art.479 45 § 2 kodeksu postępowania cywilnego, zamieszczono między innymi następujące klauzule:
poz. 155 „ Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%” (wyrok SOKiK z dnia 9 września 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 12/04),
poz. 227 „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie ” (wyrok SOKiK z dnia 10 października 2004r. Sygn. Akt XVII Amc 47/03).
poz.1350: „ Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7 " (wyrok SOKiK z dnia 31 października 2007 r. sygn. 4 akt XVII AmC 90/07);
poz. 271: „W przypadku § 6 pkt 2b) spółka dokona rozliczenia w ciągu 30 dni z Kupującym, obciążając go odsetkami wg § 4 pkt 2 oraz pobierze odszkodowanie umowne w wysokości 10% planowanego kosztu lokalu i dokona zwrotu na rzecz Kupującego w ciągu 90 dni ” (wyrok SOKiK z dnia 24 listopada 2004 r., sygn. akt XVII Amc 71/03); 4. W trakcie postępowania Spółka - w piśmie z dnia 29.05.2012 r. przedstawiła swoje stanowisko w sprawie zarzutów Prezesa Urzędu co do naruszenia z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1) ustawy o ochronie (...)„ zobowiązując się jednocześnie do podjęcia działań mających na celu zapobieżenie tym naruszeniom, w trybie określonym w art. 28 tej ustawy o ochronie (…) w zakresie wskazanym przez Prezesa Urzędu. Jednocześnie Spółka przedstawiła zmienione postanowienia zamieszczone w nowym wzorcu umowy pn. „Umowa deweloperska”, którymi zastąpiono postanowienia z poprzedniego wzorca „Umowa Przedwstępna Nr”. Przedmiotowe postanowienia uzyskały następującą treść:
„W przypadku wystąpienia różnicy między rzeczywistą powierzchnią ustaloną zgodnie z par. 9 tej umowy a wynikającą z projektu na plus lub na minus o więcej niż jeden metr kwadratowy ustalona wyżej cena netto Lokalu może ulec zmianie. W takiej sytuacji Nabywca ma prawo – według swego uznania – odstąpić od umowy na warunkach określonych w par.8 albo uiścić Deweloperowi kwotę niedopłaty przed odbiorem Lokalu, zaś w przypadku nadpłaty Deweloper zobowiązuje się w takim samym terminie dokonać zwrotu nadwyżki na rzecz Nabywcy. ;
„Deweloper ma prawo odstąpić od niniejszej umowy w następujących przypadkach: - niespełnienia przez Nabywcę świadczenia pieniężnego w terminach i wysokościach określonych w niniejszej umowie, mimo wezwania Nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od doręczenia wezwania , chyba że niespełnienie świadczenia jest wynikiem działania siły wyżej”;
„W przypadku odstąpienia przez Dewelopera na podstawie niniejszego paragrafu zwraca on nabywcy wpłacone przez niego kwoty (…) W przypadku wykonania przez Nabywcę prawa odstąpienia (…) wpłacone przez niego środki podlegają zwrotowi (…) [nowa regulacja nie wprowadza żadnych terminów zwrotu środków] (dowód: karta 66-75) II. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co następuje: 1. Naruszenie interesu publicznoprawnego. Podstawą do rozstrzygania sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochronie (...) jest uprzednie zbadanie przez Prezesa Urzędu, czy w danej sprawie zagrożony został interes publicznoprawny. Stwierdzenie, że to nastąpiło pozwała na realizację celu tej ustawy, wskazanego w art. 1 ust. 1, którym jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Zdaniem Prezesa Urzędu rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą klientami Spółki. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, innymi słowy - naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa Urzędu działań przewidzianych w ustawie o ochronie (...). 2. Status przedsiębiorcy. Przedsiębiorcą w rozumieniu art.4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest w szczególności przedsiębiorca w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o 5 swobodzie działalności gospodarczej (j.t. Dz.U. z 2007 r., Nr 155, poz. 1095 ze zm.), tj. m.in. jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną - wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. Strona postępowania - Triada Dom Wachowiak Śliwiak Spółka jawna, spółka osobowa prawa handlowego jest jednostką organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej, niemniej jednak art. 8 ustawy kodeks spółek handlowych przyznaje tego rodzaju podmiotom zdolność prawną i zdolność do czynności prawnych. Spółka prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji inwestycji w zakresie budownictwa mieszkaniowego - jest zatem przedsiębiorcą w rozumieniu wskazanych przepisów. 3. Uprawdopodobnienie stosowania we wzorcu umowy postanowień wpisanych do Rejestru. Zbiorowe interesy konsumentów podlegają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, tj. z przepisami określonych aktów prawnych, a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (...) stanowi, iż „Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów.”, natomiast art. 24 ust. 2 określa, iż „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. — Kodeks postępowania cywilnego. (...)”. Zatem do stwierdzenia praktyki o której mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa Urzędu rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Należy w tym miejscu wskazać, iż wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 - 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k. p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w ww. rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (Sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...) „. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.ok.ik. [obecnie art. 24] obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub 6 zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (...). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a ustawy o ochronie (...) znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...)”. Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do Rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd niedozwolone będą także takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Jak już wspomniano, przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że wyżej wymienione, zakwestionowane przez Prezesa Urzędu postanowienia wzorców umownych stosowane przez Spółkę przy zawieraniu przedwstępnych umów kupna-sprzedaży lokali mieszkalnych, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego m.in. pod pozycjami: 1350, 271, 155, i 227. a) postanowienie umowne dot. zmiany powierzchni użytkowej lokalu: W wyroku z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 155 do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%”. Z kolei w wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 227 do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 września 2004 r. Sąd stwierdził, iż kwestionowany zapis „ (...) zawiera niedozwolone postanowienia umowne określone w art. 385 pkt 20 k.c., które umożliwiają pozwanej Spółce po zawarciu umowy z konsumentem podwyższenie ceny lokalu (na skutek zwiększenia metrażu lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w powyższej sytuacji, co z uwagi na wzrost obciążeń finansowych po stronie klienta nie powinno budzić żadnych wątpliwości”. Ponadto w wyroku z dnia 10 października 2004 r. podzielił stanowisko Prezesa Urzędu, iż takie postanowienie p ozwala pozwanemu na zmianę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co może spowodować, że klient będzie zobowiązany do kupienia lokalu mającego inne cechy niż te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy (…)” . Przytoczony wyżej zapis § 4 ust. 9 zd.2 wzorca „Przedwstępna Umowa Sprzedaży Nr” również przewiduje po stronie Spółki prawo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wystąpienia różnic w powierzchni wynikających z dokonanego obmiaru powykonawczego. Podobnie jak w treści postanowień wpisanych do rejestru, klient nie ma możliwości odstąpienia od umowy w przypadku istotnej zmiany umowy jaką jest końcowa cena lokalu, która może wzrosnąć o znaczną kwotę (np. zmiana o przewidziane w umowie powyżej 1 metra kw. powierzchni może oznaczać - przy cenie 6000/m kw., zmianę końcowej ceny lokalu o wartość rzędu kilkunastu tysięcy złotych). Reasumując, powyższa analiza porównawcza kwestionowanych zapisów umownych z klauzulami wpisanymi do rejestru pozwala na upradopodobnienie ich tożsamości. 7 b) postanowienie przyznające przedsiębiorcy prawo do jednostronnego rozwiązania umowy bez uprzedniego wezwania do spełnienia świadczenia: W orzecznictwie Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów kwestionowano również postanowienia wzorców umów, na mocy których umowa zostaje rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym bez obowiązku wcześniejszego powiadomienia konsumenta w sytuacji np. opóźnienia się klienta z zapłatą świadczenia lub na skutek innych zdarzeń (np. wydłużona nieobecność na kursie / zajęciach). Wydając wyrok z dnia 31.10.2007 r. w sprawie uznania za niedozwolone ww. postanowienia wpisanego do Rejestru pod poz. 1350 (sygn. akt XVII Amc 90/07) o treści: „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3. b) dopłaty wynikającej z § 2 pkt. 4 c) odsetek określonych w § 2 pkt. 7”, Sąd podzielił przedstawione w pozwie stanowisko Prezesa Urzędu, że w umowach o charakterze wzajemnym, odstąpienie przez przedsiębiorcę od umowy bez uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia jest sprzeczne z art. 491 k.c, który stanowi, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, że w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Chociaż powyższy przepis posiada charakter dyspozytywny, to jednak jego treść jest powszechnie stosowana w obrocie gospodarczym i stanowi jeden z jego dobrych obyczajów (art. 385 § 1 k.c.). W opinii Prezesa Urzędu zakwestionowane postanowienie o treści: „ Sprzedający może odstąpić od umowy bez dodatkowego wezwania w przypadku opóźnienia w zapłacie rat określonych w Załączniku nr 2 od niniejszej umowy powyżej 7 dni (słownie: siedem dni). Sprzedający uprawniony będzie do złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy w terminie 45 dni od dnia terminu płatności zaległej raty, określonej w załączniku Nr 2 do umowy ”; przewiduje rozwiązanie umowy bez wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia w określonym terminie w razie uchybienia terminu. Tak więc pomimo różnic w sformułowaniu treści, postanowienia te wywołują te same skutki prawne co przytoczone wyżej postanowienia z Rejestru a w związku z tym są tożsame z cytowanymi wyżej klauzulami niedozwolonymi. Bez znaczenia dla oceny ww. postanowienia są wyjaśnienia Spółki wskazującej, że w ramach wcześniejszego postępowania prowadzonego przez Prezesa Urzędu przeciwko Spółce zakończonego decyzją RWR 2/2008 z dnia 22 stycznia 2008 r., postanowienie to nie zostało zakwestionowane, ponieważ przedmiotowa klauzula została wpisana do Rejestru dnia 2 marca 2008 r., a więc ponad miesiąc po wydaniu ww. decyzji. Tym samym, na dzień wydania decyzji RWR 2/2008, brak było podstaw prawnych do stwierdzenia w tym zakresie stosowania przez Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. c) postanowienie umowne dot. ustanowienia wydłużonego terminu na zwrot wpłaconych przez klienta środków w razie rozwiązania umowy; W wyroku z dnia 24 listopada 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 7 1/03) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 271 do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone o treści: „W przypadku § 6 pkt 2b) spółka dokona rozliczenia w ciągu 30 dni z Kupującym, obciążając go odsetkami wg § 4 pkt 2 oraz pobierze odszkodowanie umowne w wysokości 10% planowanego kosztu lokalu i dokona zwrotu na rzecz Kupującego w ciągu 90 dni”. Uzasadniając wyrok sąd stwierdził m.in., że bezprawne jest zastrzeżenie dla kontrahenta konsumenta, który ma prawo „w pewnych okolicznościach przez 90 dni korzystać bezpłatnie ze środków konsumenta nie płacąc z tego tytułu żadnych odsetek ani ekwiwalentu”. Zakwestionowane 8 postanowienie umowne § 7 ust.2, zd.1 Umowy również przyznaje Spółce prawo do dysponowania środkami konsumenta przez 90 dni od daty złożenia przez konsumenta oświadczenia o odstąpieniu od umowy bez żadnej rekompensaty za tak długie przetrzymywanie środków wpłaconych wcześniej przez konsumenta. Tym samym, pomimo różnic w sformułowaniu treści, postanowienie to wywołuje te same skutki prawne co przytoczone wyżej postanowienie z Rejestru a w związku z tym uznać należy je za tożsame z cytowaną wyżej klauzulą niedozwoloną. Tym samym, uprawdopodobniono, iż wymienione w punkcie I sentencji niniejszej decyzji postanowienia Umowy mieszczą się w hipotezach wymienionych klauzul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. 5. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów Stosownie do art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) stosowanie postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Mówiąc o „zbiorowym interesie konsumentów” należy zaznaczyć, iż ustawa o ochronie (...) nie podaje jego definicji, wskazując jednak w art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. O tym, czy naruszony został interes zbiorowy, nie zawsze przesądza kryterium ilościowe, ponieważ niekiedy jeden ujawniony przypadek naruszenia prawa konsumenta może być przejawem często lub nawet powszechnie stosowanej praktyki naruszającej interes zbiorowy. W niniejszej sprawie bez wątpienia mamy do czynienia z naruszeniem praw licznej grupy konsumentów, nie tylko tych będących klientami przedsiębiorcy Triada Dom Wachowiak Śliwiak Spółka jawna z siedzibą w Trzebnicy, ale i potencjalnych zainteresowanych, którzy mogą zawrzeć z nią umowę dotyczącą nabycia nieruchomości. Tak więc, w rozpatrywanym stanie faktycznym zachowanie Spółki nie dotyczy interesów poszczególnych osób, których sprawy mają charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, lecz mamy do czynienia z naruszonymi uprawnieniami określonego kręgu konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna dla całej grupy obecnych i przyszłych kontrahentów przedsiębiorcy. 6. Zobowiązanie przedsiębiorcy do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom zbiorowego interesu konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust.1 ustawy o ochronie (...)„ jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione - na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania z urzędu — że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 tej ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Taka sytuacja zachodzi w niniejszej sprawie, ponieważ Spółka zobowiązała się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wzmiankowanym naruszeniom, w zakresie wskazanym przez Prezesa Urzędu [patrz: pkt I.4. uzasadnienia niniejszej decyzji]. Zakres ten obejmuje zarówno zmianę zakwestionowanych postanowień w nowo podpisywanych umowach, jak i aktualnie obowiązujących. Oznacza to konieczność aneksowania wszystkich umów istniejących w obrocie bądź przynajmniej podjęcia przez przedsiębiorcę udokumentowanych działań zmierzających do zmiany wcześniej zawartych umów, polegających na przedstawieniu wszystkim kontrahentom aneksów zawierających nowe postanowienia. Stosownie do art. 28 ust.2 w decyzji wydawanej w tym trybie, Prezes Urzędu może także określić termin wykonania tych zobowiązań. 9 Mając powyższe na uwadze, należało orzec jak w pkt I sentencji decyzji. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie (...) Prezes Urzędu nakłada na przedsiębiorcę obowiązek złożenia w wyznaczonym w sentencji decyzji terminie informacji o stopniu realizacji zobowiązań. W związku z powyższym, należało orzec jak w pkt II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów we Wrocławiu. Otrzymuje: „TRIADA-DOM Wachowiak Śliwiak” Sp. jawna ul. Obornicka 19 55-100 Trzebnica