RGD-19/2007

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA W G DA Ń SKU 80-824 G DA Ń SK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL /F AX (058) 346-29-33, 346-29-32, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.411-16/04/07/IW Gda ń sk, dnia 25 lipca 2007r. DECYZJA N R RGD.19/2007 Na podstawie art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2005r., Nr 244, poz. 2080 ze zm.), w zwi ą zku z art. 131 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331) i stosownie do art. 28 ust. 6 ww. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. oraz § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów (Dz.U. Nr 18, poz. 172 ze zm.), po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolo- wego wszcz ę tego na wniosek Przedsi ę biorstwa Produkcyjno-Us ł ugowego „INDEX” Sp. z o.o. z siedzib ą w Malborku - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsu- mentów - nie stwierdza si ę stosowania przez Gmin ę Miejsk ą Malbork: - praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , o której mowa w art. 8 ust 2 pkt 3 ww. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., polegaj ą cej na nadu ż ywaniu pozycji domi- nuj ą cej na lokalnym rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą po ł o- ż onych w III strefie handlowej Malborka poprzez stosowanie w umowach dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą i umowach najmu lokali u ż ytko- wych przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą uci ąż liwych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych przedsi ę biorcom zawieraj ą cym z Gmin ą takie umowy zró ż nicowane warunki konkurencji. - praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , o której mowa w art. 8 ust 2 pkt 6 ww. ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r., polegaj ą cej na nadu ż ywaniu pozycji domi- nuj ą cej na lokalnym rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą po- przez narzucanie uci ąż liwych warunków umowy dzier ż awy gruntów po ł o ż o- nych w III strefie handlowej Malborka poprzez ra żą co nieuzasadnione pod- wy ż szenie czynszu dzier ż awnego, wprowadzonego uchwa łą Rady Miasta Mal- borka, nr 53/VII/03 z dnia 20 marca 2003r. w sprawie zaopiniowania cennika za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Malborka, w III strefie z 3,45 z ł /m 2 do 5 z ł /m 2 , przy jednoczesnym obni ż eniu czynszu w I strefie z 12 z ł /m 2 do 10 z ł /m 2 , przynosz ą ce narzucaj ą cemu je przedsi ę biorcy nieuzasadnione korzy ś ci. UZASADNIENIE W dniu 18 listopada 2004 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zwany dalej „ organem antymonopolowym ” lub „ Prezesem Urz ę du ”, otrzyma ł wniosek Przedsi ę biorstwa Produkcyjno-Us ł ugowego INDEX Sp. z o.o. z siedzib ą w Malborku, zwanego dalej „ INDEX” lub „ Wnioskodawc ą ”., w którym wyst ą piono o: 1. wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego w sprawie stosowania przez Gmin ę Malbork, zwan ą dalej „Gmin ą ” lub „ Uczestnikiem ”, praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę polegaj ą cych na nadu ż yciu pozycji dominuj ą cej poprzez: - stosowanie w umowach z najemcami lokali u ż ytkowych i w umowach z dzier- ż awcami gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą (w tym z wnioskodawc ą ), uci ąż li- wych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych zró ż nicowane warunki konkurencji, okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. z 2005r., Nr 244, poz. 2080 ze zm.), zwanej dalej „ ustaw ą o ochronie konkurencji i konsumentów ”, - narzucanie wnioskodawcy uci ąż liwych warunków umowy dzier ż awy gruntu po- ł o ż onego w Malborku przy ul. Targowej przez ra żą co nieuzasadnione podwy ż - szenie czynszu dzier ż awnego przynosz ą ce narzucaj ą cemu je przedsi ę biorcy nieuzasadnione korzy ś ci, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, 2. nakazanie Gminie zaniechania stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę na rynku dzier ż awy gruntów, przeznaczonych na dzia ł alno ść handlow ą , 3. ustalenie niewa ż no ś ci uchwa ł y Rady Miasta Malbork z dnia 28 grudnia 1995r., nr 96/XIX/95 i uchwa ł y j ą zmieniaj ą cej z dnia 15 lutego 1996r., w przedmiocie okre ś lenia wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego za grunty dzier ż awione pod dzia ł al- no ść handlow ą , stanowi ą ce w ł asno ść Gminy Miejskiej Malbork, stosownie do dys- pozycji art. 8 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jako wydanych z naruszeniem jej art. 8 ust. 2 pkt 3 i 6, 4. zwrot kosztów niezb ę dnych do celowego dochodzenia praw i celowej obrony, tj.. wszystkich kosztów post ę powania wraz z kosztami zast ę pstwa procesowego wg stosownego spisu kosztów. W uzasadnieniu przedmiotowego wniosku INDEX wskaza ł m.in., ż e w dniu 20 maja 1991r. zawar ł on z Gmin ą umow ę dzier ż awy nieruchomo ś ci o powierzchni 12.061 m 2 (nr dzia ł ki 18/5) po ł o ż onej w Malborku, w rejonie ulic: Targowej, Grunwaldzkiej i Jagiel- lo ń skiej stanowi ą cej targowisko miejskie. Aktem notarialnym z dnia 25 sierpnia 1997r., Rep. A nr 5457, strony niniejszego post ę powania zawar ł y now ą umow ę dzier ż awy, na mocy której Gmina odda ł a Wnioskodawcy w dzier ż aw ę na 35 lat po ł o ż one przy ul. Tar- gowej nieruchomo ś ci gruntowe o powierzchni 2,54 ha (nr dzia ł ek 18/2, 18/3, 18/5). W umowie tej okre ś lono wzajemne zobowi ą zania stron, w tym wysoko ść czynszu dzier- ż awnego nale ż nego gminie, zasady jego ustalania oraz zobowi ą zania inwestycyjne dzier ż awcy. W ocenie Wnioskodawcy za uznaniem stosowania przez Gmin ę praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę przemawiaj ą nast ę puj ą ce argumenty: 2 1. Jako przedsi ę biorca prowadz ą cy od 1991r. dzia ł alno ść na terenie Gminy Mia- sta Malbork i dzier ż awi ą cy grunty gminne jest on bezpo ś rednio obci ąż any ra- żą co i bezzasadnie zawy ż anymi przez Gmin ę op ł atami za dzier ż aw ę gruntów. Jego interes prawny „…materializuje si ę w tym, i ż generalnie celem i istot ą umowy zawartej przez wnioskodawc ę z gmin ą Miasta Malbork by ł o przenie- sienie ca ł ego handlu bazarowego z istniej ą cego targowiska przy ul. Solnej (do zlikwidowania którego Gmina Miasta Malbork zobowi ą zywa ł a si ę wielo- krotnie, wyznaczaj ą c ostateczny termin jego likwidacji na dzie ń 31 grudnia 2000 roku), do wybudowanych przez wnioskodawc ę hal. Przyj ę cie stawek czynszu dzier ż awnego pod halami w wysoko ś ci pocz ą tkowo 4,5 z ł ., wi ą za ł o si ę z takim zamiarem stron, ż e indywidualni kupcy podnajmuj ą cy w halach wybudowanych przez wnioskodawc ę okre ś lone miejsca (stanowiska, straga- ny) b ę d ą w stanie ponie ść wy ż szy koszt dzier ż awy, daj ą c tym samym mo ż li- wo ść wywi ą zania si ę przez wnioskodawc ę z zobowi ą za ń wobec Gminy Miasta Malbork. Sytuacja by ł a dla obu stron o tyle korzystna, i ż brak by ł o w tym czasie (i obecnie) konkurencyjnego targowiska, co z kolei spowodowa ć mia- ł o, ż e ta cze ść mieszka ń ców Malborka, która zaopatruje si ę w ż ywno ść i arty- ku ł y przemys ł owe na targowiskach miejskich, realizowa ć b ę dzie swoje zaku- py na targowisku prowadzonym przez wnioskodawc ę daj ą c tym samym mo ż - liwo ść zapewnienia kupcom dochodów w takim rozmiarze, aby mogli oni wy- wi ą za ć si ę z zobowi ą za ń czynszowych wobec spó ł ki „Index”. Ustalenie jednak stawki czynszu dzier ż awnego na obecnym poziomie 8 z ł za 1 m 2 nie tylko ni- weczy pierwotny cel umowy, ale w sposób ra żą cy ogranicza wnioskodawcy mo ż liwo ść konkurencji, poprzez narzucanie mu tak uci ąż liwych warunków umowy dzier ż awy, tylko i wy łą cznie na skutek wykorzystywania przez Gmin ę swojej pozycji dominuj ą cej…” 2. „ Nie ulega (…) w ą tpliwo ś ci, i ż Gmina Miejska Malbork zajmuje pozycj ę do- minuj ą c ą na rynku dzier ż awy gruntów w mie ś cie Malbork.(…) Okre ś lenie sta- wek czynszu dzier ż awnego nale ż y na podstawie art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorz ą dzie gminy do Rady Miasta Malborka.” Uchwa łą nr 53/VII/03 z dnia 20 marca 2003r. w sprawie zaopiniowania cen- nika za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Malborka, Rada Miasta Malborka pozytywnie zaopiniowa ł a propozycje op ł at z tytu ł u dzier ż aw nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie mia- sta Malborka zaproponowane w cenniku b ę d ą cym za łą cznikiem do uchwa ł y . „W cenniku tym, w pkt 3 ustalono, ż e tereny wydzier ż awione na lokalizacj ę punktów handlowych bez wzgl ę du na bran żę oraz ruchomych punktów sprzeda ż y, kszta ł towa ć si ę b ę d ą za 1 m 2 gruntu mierzonego w obrysie ze- wn ę trznym obiektu lub terenu zaj ę tego na punkt sprzeda ż y w I strefie 10 z ł ., w II strefie 8 z ł . i w III strefie 5 z ł . Za łą cznikiem do cennika jest podzia ł mia- sta Malborka na strefy, przy czym ul. Targowa, przy której wnioskodawca dzier ż awi teren, znajduje si ę w III strefie op ł at, natomiast teren przy ul. Sol- nej znajduje si ę w I strefie op ł at. Pomimo lokalizacji hali targowej wniosko- dawcy w III strefie op ł at, z uwagi na podpisan ą umow ę dzier ż awy, intencj ą której by ł a lokalizacja na ul. Targowej handlu bazarowego, spó ł ka przyj ęł a na siebie obowi ą zek op ł acania czynszu wed ł ug II strefy cennika, podczas gdy faktycznie dzia ł alno ść prowadzi w III strefie cennika op ł at dzier ż awnych.’’ 3 3. „ Koszty dzier ż awienia nieruchomo ś ci na terenie Gminy Miasta Malbork s ą ra- żą co wysokie w stosunku do żą danych przez w ł adze gminne porównywal- nych z Malborkiem o ś rodków miejskich, a tak ż e miast zdecydowanie od Mal- borka wi ę kszych, jak Gda ń sk i Elbl ą g” (z przekazanych danych wynika, ż e w Gminie Sztum stawka miesi ę czna za grunty na cele handlowe w III strefie wynosi 1,45 z ł za 1 m 2 , natomiast w I strefie – 2,42 z ł , w gminie Kwidzyn – 0,51 z ł za 1 m 2 , w Gda ń sku stawka czynszu za dzier ż aw ę nieruchomo ś ci gruntowych w strefie C odpowiadaj ą cej strefie III wynosi 3,44 z ł za 1 m 2 , za ś w Elbl ą gu – 5,50 z ł za 1 m 2 , a w Tczewie 4,80 z ł za 1 m 2 .). Oznacza to, ż e mamy do czynienia z „… ewidentnym ograniczeniem konkurencji przedsi ę - biorcom funkcjonuj ą cym na obszarze Gminy Miasta Malbork i dzier ż awi ą cych grunty od tej Gminy dla celów zwi ą zanych z dzia ł alno ś ci ą gospodarcz ą , w po- równaniu z przedsi ę biorcami, którzy koncentruj ą swoj ą dzia ł alno ść w innych s ą siednich gminach. W tym zakresie bowiem Gmina nadu ż ywa swojej pozycji dominuj ą cej jednostronnie narzucaj ą c uci ąż liwe i nieuzasadnione warunki umowy, w tym przede wszystkim dotycz ą ce op ł at za dzier ż awione grunty, przy czym osi ą ga nieuzasadnione korzy ś ci i jednocze ś nie w sposób znacz ą cy ogranicza swobodn ą konkurencj ę pomi ę dzy przedsi ę biorcami.” 4. „ Zmiana wysoko ś ci czynszu nast ę powa ł a bez negocjacji z wnioskodawc ą , jednostronnym o ś wiadczeniem woli Gminy Miejskiej Malbork, co jest sprzecz- ne z zasad ą swobody prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej i swobody kon- kurencji. Wnioskodawca nie mia ł i dalej nie ma ż adnego wp ł ywu na decyzje o ra żą co nieuzasadnionej podwy ż ce czynszu, dlatego te ż nale ż y uzna ć , i ż dzia ł anie Gminy Miejskiej Malbork mia ł o charakter przymusu mo ż liwego tylko w warunkach przewagi rynkowej wydzier ż awiaj ą cego nad kontrahen- tem (nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej), co z kolei umo ż liwia ł o wydzier ż awia- j ą cemu jednostronne narzucanie uci ąż liwych warunków umów swoim kon- trahentom.” 5. „ Sytuacja wnioskodawcy jest (…) o tyle gorsza w porównaniu do innych przedsi ę biorców – kupców wynajmuj ą cych od Gminy Miasta Malbork lokale u ż ytkowe stanowi ą ce w ł asno ść gminy, ż e je ś li chodzi o najem lokali u ż ytko- wych to w tym zakresie obowi ą zuje (…) nadal w niezmienionej formie uchwa ł a nr 59/XIII/95 z dnia 08.05.1995r. Rady Miasta Malborka (dop. UOKiK - uchwa ł a w sprawie warunków najmu i wysoko ś ci czynszu za lokale u ż ytkowe stanowi ą ce mienie komunalne ), która dla dzia ł alno ś ci handlowej przewiduje dwie stawki w strefie I 13 z ł i w II strefie 8 z ł za 1 m 2 wynajmo- wanej powierzchni. Oznacza to, ż e obecnie miasto pobiera tak ą sam ą stawk ę za 1 m 2 zarówno wydzier ż awionego gruntu, na który nie ł o ż y ł o ż adnych na- k ł adów, jak i za stanowi ą cy w ł asno ść miasta lokal u ż ytkowy (...). Nale ż y (…) pami ę ta ć , ż e grunt jako nieruchomo ść nie zu ż ywa si ę i nie wymaga od Gminy Miasta Malbork ż adnych nak ł adów, natomiast lokal w trakcie jego u ż ywania amortyzuje si ę i czynsz powinien dawa ć mo ż liwo ść odtwarzania zu ż ywaj ą ce- go si ę stopniowo ś rodka trwa ł ego. Gmina prowadzi wi ę c, w tym samym okre- sie, inn ą polityk ę cenow ą w ustalaniu czynszów w stosunku do dzier ż awców tylko i wy łą cznie gruntów miejskich (waloryzuj ą c ich cen ę z 4,5 z ł za 1 m 2 do 8 z ł za 1 m 2 ), a zupe ł nie inn ą do najemców lokali u ż ytkowych, którym sta- wek najmu nie waloryzuje. Nale ż y mie ć przy tym równie ż na uwadze, i ż inna 4 jest przecie ż sytuacja wynajmuj ą cego, który nie musi ponosi ć ż adnych na- k ł adów, gdy ż otrzymuje lokal do prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej, a inna jest sytuacja dzier ż awcy, który aby otrzyma ć dochód z dzier ż awionego gruntu musi dokona ć znacznych nak ł adów, które jako zwi ą zane z gruntem wzbogacaj ą mienie gminy. Nie ma zatem ż adnej przyczyny, dla której uza- sadnione by ł oby ró ż nicowanie warunków w umowach z kontrahentami (…). Tak nierówne traktowanie kupców dzier ż awi ą cych grunty, którym waloryzo- wano stawki dzier ż awy i kupcom wynajmuj ą cych lokale u ż ytkowe, którym stawek nie waloryzowano nie mo ż e zyska ć ochrony prawnej, szczególnie za ś dotyczy to wnioskodawcy, który dzi ę ki w ł asnym nak ł adom wzbogaci ł maj ą tek gminy (przyczyni ł si ę do aktywizacji zawodowej oko ł o 100 ma ł ych przedsi ę - biorców prowadz ą cych dzia ł alno ść w dzier ż awionych od spó ł ki „Index” po- mieszczeniach), a mimo to jest gorzej traktowany od podmiotów wynajmuj ą - cych maj ą tek gminy.” Maj ą c na uwadze argumenty przedstawione we wniosku, organ antymonopolowy, po- stanowieniem z dnia 10 stycznia 2005r. (k. 37) wszcz ął post ę powanie antymonopolowe przeciwko Gminie Miejskiej Malbork pod zarzutem nadu ż ywania przez ni ą pozycji domi- nuj ą cej poprzez stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki kon- kurencji oraz narzucanie uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Gminie nieuza- sadnione korzy ś ci, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 8 ust 2 pkt 3 i 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W pi ś mie z dnia 19 sierpnia 2005r. (k. 216-221) Wnioskodawca podniós ł , powo ł uj ą c si ę m.in. na tre ść za łą cznika do pisma Gminy z dnia 21 stycznia 2005r., ż e spó ł ka ROSPOL PUP s.c. z siedzib ą w Malborku, zwana dalej „ROSPOL” , wynajmuj ą ca - podobnie jak on - powierzchnie handlowe kupcom „…dzier ż awi ł a grunty w I strefie pod kioski han- dlowe op ł acaj ą c czynsz dzier ż awny w wysoko ś ci w 1998r. – 7,65 z ł netto za 1 m 2 , w 1999r. – 8,41 z ł netto za 1 m 2 , a w 2000r. – 9,10 z ł netto za 1 m 2 . Brak jest co prawda danych za lata 2001r. do 2003r. ale zgodnie z przed ł o ż on ą umow ą zawart ą w dniu 25.02.2004r. nr 12/2004 spó ł ka od 01.03.2004r. op ł aca czynsz dzier ż awny w wysoko ś ci 10 z ł netto za 1 m 2 . Zaznaczy ć przy tym nale ż y, ż e kioski handlowe odpo- wiednio o powierzchni od 27 m 2 do 11 m 2 , nie s ą trwale z gruntem zwi ą zane, a wi ę c ROSPOL s.c. nie poniós ł ż adnych nak ł adów na grunt gminy a wykorzystuje teren w I strefie najatrakcyjniej po ł o ż onej w centrum miasta w bezpo ś redniej blisko ś ci Zamku Malborskiego. Zestawiaj ą c skrajne stawki czynszu z roku 1998 – 7,65 z ł za 1 m 2 do 10 z ł za 1 m 2 w 2004r. (…) zauwa ż y ć nale ż y, ż e czynsz dzier ż awny na przestrzeni o ś miu lat wzrós ł 33%. (…) W wypadku spó ł ki „INDEX” w czasie podpisywania umowy stawka ta wynosi ł a (11.731 z ł czynszu dzier ż awy: 3.233 m 2 ) = 3,62 z ł netto z 1m 2 . Taka stawka gwarantowa ł a w rachunku ekonomicznym zwrot nak ł adów jaki wi ą za ł si ę dla spó ł ki z wybudowaniem hal targowych i targowiska miejskiego. Nak ł ady (…) jakie spó ł ka po- nios ł a na budow ę hal trwale z gruntem zwi ą zanych, budow ę targowiska, parkingu, straganów, ogrodzenia i o ś wietlenia przekraczaj ą kwot ę 3.700.000 z ł , natomiast czynsz dzier ż awny z 3,62 z ł za 1 m 2 w 1997r. wzrós ł do 8 z ł za 1 m 2 w 2004r. Dynamika wzro- stu wynosi 220 % i jest zdecydowanie wy ż sza od wzrostu czynszu firmy ROSPOL s.c.” W opinii Wnioskodawcy, z dostarczonych przez Gmin ę dokumentów dotycz ą cych stawek czynszu pobieranych od przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych grunty komunalne pod dzia ł al- 5 no ść handlow ą wynika, ż e konkuruj ą cy z nim przedsi ę biorcy op ł acaj ą ni ż sze stawki czynszu dzier ż awnego. W toku post ę powania Wnioskodawca sprecyzowa ł swoje stanowisko dotycz ą ce wyzna- czenia rynku w ł a ś ciwego w sprawie, z którego wynika, ż e w jego opinii w niniejszej sprawie da si ę wyró ż ni ć dwa rynki w ł a ś ciwe (k. 244- 246): a) „… rynek dzier ż awy gruntów w mie ś cie Malbork, czyli oferowanie podmiotom gospodarczym dzier ż awy gruntów w zale ż no ś ci od strefy miasta, w której dzia ł alno ść jest prowadzona. Na rynku tym Gmina Malbork posiada dominu- j ą ca pozycj ę , bowiem ż aden inny podmiot w mie ś cie Malbork nie dysponuje tak ą pozycj ą w mo ż liwo ś ci oddawania gruntów w dzier ż aw ę . Przedmiotem wi ę c tak okre ś lonego rynku jest dobro w postaci us ł ug dzier ż awy oferowa- nych przez gmin ę na swoich gruntach. Konsumentami na tak okre ś lonym rynku dóbr s ą kupcy, którzy dzier ż awi ą od gminy grunty na dzia ł alno ść han- dlow ą ” , b) rynek najmu powierzchni handlowych, nak ł adaj ą cy si ę na pierwszy z wymie- nionych rynków. Przedmiotem tego rynku s ą us ł ugi najmu oferowane zarów- no przez Wnioskodawc ę , Gmin ę i spó ł k ę ROSPOL (dzier ż awca prowadzonego do 2000r. targowiska przy ul. Solnej). Gmina Malbork ustosunkowuj ą c si ę do postawionego jej we wszcz ę ciu post ę powania antymonopolowego zarzutu stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę stwierdzi- ł a, ż e nie dyskryminuje Wnioskodawcy, w ż aden sposób nie wykorzystuje pozycji domi- nuj ą cej, ani tym bardziej jej nie nadu ż ywa. Uznaj ą c wniosek za niezasadny, wnios ł a o jego oddalenie i umorzenie post ę powania na podstawie art. 93 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W jej ocenie, INDEX w czasie obowi ą zywania umowy dzier ż awy korzysta ł z szeregu ulg i zwolnie ń , które przynios ł y mu wymierne korzy ś ci fi- nansowe, uzyskane kosztem uszczuplenia przychodów Gminy. W opinii Gminy mo ż na postawi ć tez ę , ż e nie zachowania Gminy, ale stosowanie wobec Wnioskodawcy ulg i zwolnie ń prowadzi „… do braku zrównowa ż enia konkurencji na rynku dzier ż awy grun- tów w mie ś cie Malbork.” Na potwierdzenie faktu, ż e Wnioskodawca przez niemal ca ł y czas trwania umowy odnosi ł znaczne korzy ś ci z faktu posiadania i w ł adania nierucho- mo ś ciami przeznaczonymi na targowisko miejskie i nie wywi ą zywa ł si ę z powzi ę tych zo- bowi ą za ń Uczestnik przed ł o ż y ł informacj ę o realizacji umowy dzier ż awy. Przedstawi ł ponadto: histori ę wspó ł pracy z Wnioskodawc ą w zakresie dzier ż awy ww. terenów, wza- jemne zobowi ą zania stron, zestawienie nale ż nych i zap ł aconych z tytu ł u dzier ż awionych terenów w latach 1997 – 2004 op ł at, formy ulg i upustów zastosowanych w ww. okre- sie wobec dzier ż awi ą cego grunty. (k. 39 - 46). Uczestnik post ę powania w z ł o ż onych wyja ś nieniach odniós ł si ę m. in. do kwestii: 9 wyznaczenia rynku w ł a ś ciwego w sprawie, 9 pozycji Gminy na rynku w ł a ś ciwym, 9 swobody kszta ł towania stawek czynszu za dzier ż aw ę nieruchomo ś ci i op ł at za najem lokali u ż ytkowych, 9 powodów ró ż nicowania warunków wspó ł pracy z Wnioskodawc ą i innymi dzier ż awcami gruntów, 9 zasad wynajmowania lokali u ż ytkowych. 6 W ocenie Gminy „… za rynek w ł a ś ciwy, do którego mo ż ne odnie ść si ę zarzut naruszenia konkurencji nale ż y uzna ć wy łą cznie rynek dzier ż awy nieruchomo ś ci z przeznaczeniem na prowadzenie dzia ł alno ś ci gospodarczej na terenie miasta Malbork. W ramach tego rynku nale ż y wydzieli ć dwie grupy nieruchomo ś ci, które s ą oddane do korzystania oso- bom trzecim na podstawie umów najmu, dzier ż awy, u ż yczenia czy skutkuj ą cych po- wstaniem posiadania zale ż nego. Pierwsz ą z nich s ą nieruchomo ś ci zabudowane, w tym lokale u ż ytkowe, za ś drug ą tereny niezabudowane. Konsekwencj ą tego podzia ł u jest dalsze zaw ęż enie poj ę cia rynku w ł a ś ciwego dla rozpoznania niniejszej sprawy przez ustalenie, ż e rynkiem w ł a ś ciwym jest rynek dzier ż awy niezabudowanych terenów miej- skich przeznaczonych na prowadzenie dzia ł alno ś ci gospodarczej na obszarze miasta Malbork. Tylko w przypadku tak ukszta ł towanego poj ę cia rynku daje si ę zachowa ć sto- sowanie definicji podmiotu dominuj ą cego w odniesieniu do Gminy Miejskiej Malbork. W propozycji wnioskodawcy szerokiego oznaczenia rynku w ł a ś ciwego stosowanie zarzu- tu nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej jest nieuzasadnione albowiem na takim rynku Gmina nie posiada pozycji dominanta w rozumieniu ustawy (art. 4 pkt 9 ustawy). Je ż eli zatem przyjmiemy konsekwentnie stanowisko wnioskodawcy w tym zakresie to stan ten powoduje, ż e wniosek jest niezasadny z uwagi na brak pozycji dominuj ą cej Gminy...” . Wed ł ug Gminy, w niniejszej sprawie mamy do czynienia z dwoma powi ą zanymi ze sob ą rynkami (rynkiem dzier ż awy gruntów na cele handlowe oraz rynkiem najmu lokali na cele handlowe). Gmina oddzia ł uje na oba te rynki poprzez ustalanie wysoko ś ci czynszu dzier ż awy oraz kszta ł towanie wysoko ś ci op ł at za najem lokali handlowych. Pomimo po- wy ż szych zale ż no ś ci i po ś redniego ich oddzia ł ywania na przedsi ę biorców wynajmuj ą - cych lokale handlowe od podmiotów b ę d ą cych dzier ż awcami gruntów miejskich - uczestnicy rynku dzier ż awy i najmu lokali na cele handlowe nie s ą w ż aden sposób ograniczani w swobodnym, ni ż szym od warto ś ci przez ni ą uchwalonych, ustalaniu wy- soko ś ci czynszu dzier ż awnego. Dotyczy to równie ż Wnioskodawcy, poniewa ż zapisy za- wartej z nim umowy dzier ż awy gruntów pod targowisko nie ograniczaj ą go w ż aden sposób w kwestii swobodnego ustalania czynszów za wynajmowane przez niego po- wierzchnie handlowe w obr ę bie targowiska. W celu uprawnionego i zgodnego z art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów udowodnienia Gminie posiadania pozycji dominuj ą cej na rynku, INDEX winien wykona ć badania rynku dzier ż awy gruntów i najmu lokali na cele handlowe, tak by w oparciu o ich wyniki mo ż na by ł o ustali ć , jaki jest udzia ł gruntów i lokali Gminy Miej- skiej Malbork w ogólnej liczbie dzier ż awionych gruntów i wynajmowanych lokali na ww. cele (k. 39- 40). W umowie dzier ż awy precyzyjnie ustalono wynagrodzenie Gminy z tytu ł u czynszu dzier- ż awnego, odnosz ą c je do stawek powszechnie stosowanych wobec innych kontrahen- tów Gminy dzier ż awi ą cych nieruchomo ś ci z przeznaczeniem na prowadzenie dzia ł alno ś ci gospodarczej i z podzia ł em na cz ęś ci nieruchomo ś ci w zale ż no ś ci od sposobu ich zain- westowania. Na poparcie tego twierdzenia do akt za łą czono zestawienie podmiotów dzier ż awi ą cych grunty komunalne z przeznaczeniem na prowadzenie dzia ł alno ś ci han- dlowej na terenie Malborka (k.50 - 52). Stawki czynszu dzier ż awnego s ą ustalane w drodze uchwa ł y przez Rad ę Gminy, przez okre ś lenie ich wysoko ś ci minimalnych. Nie maj ą one charakteru stawek sztywnych, wi ę c Gmina ma prawo swobodnego kszta ł - towania ich wysoko ś ci. W opinii Gminy, nie stosuje ona wobec Wnioskodawcy dyskry- minuj ą cych praktyk polegaj ą cych na zawy ż aniu – w porównaniu z innymi dzier ż awcami 7 gruntów - stawek dzier ż awy za grunty o takim samym przeznaczeniu, a tym samym nie nadu ż ywa pozycji dominuj ą cej i nie czerpie nieuzasadnionych korzy ś ci. W pi ś mie z dnia 29 kwietnia 2005r. Gmina odnios ł a si ę do stanowiska Wnioskodawcy dotycz ą cego uznaniowo ś ci w ustalaniu op ł at dzier ż awnych. W jej opinii strony niniej- szego post ę powania s ą zwi ą zane umow ą dzier ż awy i nie mo ż e by ć mowy o dowolno ś ci w ustalaniu obowi ą zuj ą cego Wnioskodawc ę wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego, a pod- staw ą dla wprowadzenia kolejnych zmian w jego poziomie s ą konkretne zapisy umow- ne. „Wnioskodawca jest traktowany w tym zakresie tak samo jak inni dzier ż awcy. Wnio- skodawca jest podmiotem gospodarczym zawodowo zajmuj ą cym si ę wynajmem po- wierzchni handlowej i znaj ą cym regu ł y gry rynkowej w tym zakresie. Je ż eli wi ę c decy- duje si ę uczestniczy ć w tej grze to musi ponosi ć ryzyko niepowodzenia swych przedsi ę - wzi ęć i tak kalkulowa ć koszty i przychody by utrzyma ć si ę a rynku albo zako ń czy ć dzia- ł alno ść lub upa ść . Niefrasobliwe zawierania niekorzystnych umów, przy wyst ę puj ą cym od pocz ą tku za ł o ż eniu mo ż liwo ś ci ich pó ź niejszej korzystnej zmiany z wykorzystaniem pozaprawnych mo ż liwo ś ci (…) obci ąż a swym skutkiem takiego przedsi ę biorc ę . Powy ż sze stwierdzenia odnosz ą si ę wprost do zarzutów kierowanych pod adresem Gminy o sto- sowanie ulg w kontaktach z dzier ż awcami czy najemcami powierzchni handlowych na remonty i przystosowanie pomieszcze ń . Wnioskodawca popada wi ę c w swego rodzaju schizofreni ę widz ą c i wyolbrzymiaj ą c niewielkie kwotowo ulgi zwi ą zane z przystosowa- niem lokali (wielekro ć uprzednio zdewastowanych) przez najemców do ich potrzeb a nie widzi liczonych w setki tysi ę cy z ł otych ulg i zwolnie ń Wnioskodawcy uprzywilejowuj ą ce- go go w tej grze rynkowej.” Odnosz ą c si ę do wniosku o stwierdzenie przez organ antymonopolowy niewa ż no ś ci uchwa ł y Rady Miasta Malborka z dnia 28 grudnia 1995r., nr 96/XIX/95 zmienionej uchwa łą z dnia 15 lutego 1996r. Gmina uzna ł a, ż e jest on bezprzedmiotowy, poniewa ż organ antymonopolowy nie posiada kompetencji do stwierdzania niewa ż no ś ci uchwa ł organów samorz ą du terytorialnego. ORGAN ANTYMONOPOLOWY USTALI Ł , CO NAST Ę PUJE : INDEX – Wnioskodawca w niniejszym post ę powaniu - jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów (k. 333-335). Zgodnie z KRS prowadzi on dzia ł alno ść m.in. polegaj ą c ą na wykonywaniu robót ogólnobudowlanych zwi ą - zanych z wznoszeniem budynków oraz zarz ą dzaniem nieruchomo- ś ciami mieszkalnymi i niemieszkalnymi. Gmina Malbork – jako jednostka organizacyjna maj ą c ą osobowo ść prawn ą , organi- zuj ą ca i ś wiadcz ą ca us ł ugi o charakterze u ż yteczno ś ci publicznej jest przedsi ę biorc ą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ppkt a) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Stawki czynszu dzier ż awnego gruntów komunalnych na terenie miasta Malborka, w tym stawki czynszu za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą - obowi ą zuj ą ce od dnia 2 stycznia 1996r. po uprzednim ich podaniu do publicznej wiadomo ś ci - zosta ł y okre ś lo- ne w cenniku stanowi ą cym za łą cznik do uchwa ł y Rady Miasta Malborka z dnia 28 grud- nia 1995r., nr 96/XIX/95 w sprawie zaopiniowania cennika za wydzier ż awienie nieru- 8 chomo ś ci rolnych i nierolnych na terenie miasta Malborka. Ponad ww. cennik wprowa- dzi ł od dnia 1 stycznia 1997r. obowi ą zek corocznej waloryzacji stawek czynszu dzier- ż awnego o wska ź nik wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych (k.313- 317). Zgod- nie z cennikiem, miesi ę czna stawka netto za 1m 2 gruntu wydzier ż awionego na cele han- dlowe pod lokalizacj ę punktów handlowych (bez wzgl ę du na bran żę ) oraz ruchomych punktów sprzeda ż y wynosi ł a: w strefie I – 12 z ł , w strefie II – 5 z ł , w strefie III – 3,45 z ł . Cennik ten obowi ą zywa ł do dnia 1 kwietnia 2003 r., tj. wej ś cia w ż ycie uchwa ł y Rady Miasta Malborka z dnia 20 marca 2003r., nr 53/VII/03, w sprawie zaopiniowania cenni- ka za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Malborka (k. 23-24, 308-312). W nowej uchwale - podobnie jak we wcze ś niej obowi ą zuj ą cej - za- lecono Burmistrzowi Miasta stosowanie zaopiniowanego cennika przy zawieraniu umów dzier ż awy, przyjmuj ą c propozycje cen jako minimalne, z zastrze ż eniem, ż e w szczegól- nie uzasadnionych przypadkach mo ż e on okre ś li ć wysoko ść czynszu dzier ż awnego wg stawek ni ż szych od uznanych za minimalne. W nowym cenniku – ze wzgl ę du na ob- ni ż aj ą cy si ę poziom inflacji - zrezygnowano z corocznej waloryzacji stawek czynszu dzier ż awnego o wska ź nik wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych. Zgodnie z cennikiem miesi ę czna stawka netto za 1m 2 gruntu wydzier ż awionego na lokalizacje punktów handlowych bez wzgl ę du na bran żę mierzonego w obrysie zewn ę trznym obiek- tu lub terenu zaj ę tego pod punkt sprzeda ż y wynosi: w strefie I – 10 z ł (spadek o 17%), w strefie II – 8 z ł (wzrost o 38%), w strefie III – 5 z ł (wzrost o 31%). Obowi ą zuj ą ce na terenie Gminy Malbork warunki najmu i wysoko ść czynszu za lokale u ż ytkowe stanowi ą ce mienie komunalne zosta ł y okre ś lone w uchwale Rady Miasta Mal- borka z dnia 8 czerwca 1995r., nr 59/XIII/95 (k. 65-67). Zgodnie z jej postanowieniami obowi ą zuj ą ca od 1995r. stawka czynszu za najem 1 m 2 powierzchni u ż ytkowej przezna- czonej pod handel wynosi w I strefie 13 z ł , a w II strefie 8 z ł (dla potrzeb ustalenia wy- soko ś ci czynszu najmu ustalono dwie strefy lokalizacji lokali u ż ytkowych nie pokrywaj ą - ce si ę ze strefami wyznaczonymi na potrzeby ustalania wysoko ś ci czynszu za dzier ż aw ę gruntów). Uchwa ł a ta nie przewiduje corocznej waloryzacji stawek o wska ź nik wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych. Z zebranego w sprawie materia ł u wynika, ż e wspó ł praca mi ę dzy Gmin ą Malbork i spó ł - k ą INDEX zosta ł a nawi ą zana w 1991r. Na podstawie uchwa ł y Rady Miasta Malborka z dnia 17 grudnia 1990r., nr 55/VIII/90, w sprawie upowa ż nienia Zarz ą du Miasta do wydzier ż awienia targowiska miejskiego na okres do lat dziesi ę ciu zosta ł og ł oszony przetarg na wydzier ż awienie targowiska miej- skiego przy ul. Targowej. W dniu 20 maja 1991r. zawarto ze spó ł k ą INDEX na dziewi ęć lat umow ę dzier ż awy ww. targowiska. W dniu 19 lipca 1995r. - ze wzgl ę du na niedo- trzymanie przez INDEX warunków w zakresie realizacji zobowi ą za ń inwestycyjnych na targowisku - Zarz ą d Miasta wypowiedzia ł umow ę ze skutkiem prawnym na dzie ń 20 maja 1996r. Nast ę pnie, po uwzgl ę dnieniu wniosku INDEX, Zarz ą d Miasta uniewa ż ni ł jej wypowiedzenie i przyj ął propozycj ę nowego zagospodarowania targowiska, deklaruj ą c wyd ł u ż enie umowy dzier ż awy do 35 lat. W dniu 25 sierpnia 1997r. zawarto now ą umo- w ę dzier ż awy nieruchomo ś ci po ł o ż onych w III strefie miasta przeznaczonych na targo- wisko miejskie o łą cznej powierzchni 2,547 ha (nr dzia ł ek 18/2, 18/3 i 18/5) z zastrze- ż eniem, ż e dzia ł ka nr 18/2 o powierzchni 0,32333 ha zostanie obj ę ta przez dzier ż awc ę od dnia 1 stycznia 2002r. Czynsz dzier ż awny – w zale ż no ś ci od przeznaczenia dzier ż a- wionego gruntu - zosta ł podzielony na trzy cz ęś ci. I tak: 9 9 od gruntów zabudowanych hal ą targow ą mia ł by ć op ł acany jak za dzier ż aw ę gruntów w II strefie handlowej miasta, chocia ż ul. Targowa znajduje si ę w strefie III; 9 od gruntu przeznaczonego na lokalizacje straganów, ł aw handlowych i pawi- lonów op ł acany wg stawek w III strefie handlowej; 9 od gruntu zaj ę tego na parking wg stawek czynszów w ł a ś ciwych dla parkin- gów w III strefie miasta. Zgodnie z tre ś ci ą § 4 umowy wysoko ść czynszu zosta ł a ustalona na podstawie stawek okre ś lonych uchwa ł ami: Rady Miasta Malborka z dnia 28 grudnia 1995r., nr 96/XIX/95 i oraz zmieniaj ą cej zaopiniowanie cennika za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolnych na terenie miasta Malborka z dnia 15 lutego 1996r., nr 112/XXI/96 i wynio- s ł a 11.731 z ł + VAT = 14.322,28 z ł . W § 4 ust. 5 strony umowy zawar ł y warunek, ż e czynsz dzier ż awy mo ż e ulega ć zmianie bez wypowiedzenia odpowiednio do zmian sta- wek czynszu dzier ż awnego ustalonego przez Rad ę Miasta Malbork. Ponadto Wniosko- dawca zobowi ą za ł si ę do: 9 wyposa ż enia targowiska w nowe ł awy sprzeda ż ne do dnia 30 czerwca 1997r., 9 wybudowania pierwszej hali targowej z zapleczem do dnia 31 grudnia 1998r., 9 urz ą dzenia parkingu do dnia 30 grudnia 1998r. oraz 9 wybudowania drugiej hali targowej do dnia 31 sierpnia 2000r. W umowie ustalono, ż e łą czny koszt realizacji koncepcji zagospodarowania targowiska wyniesie 2.000.000 z ł . Wnioskodawca mia ł pe ł ni ć równie ż funkcje inkasenta op ł aty targo- wej i odpowiada ć za utrzymanie porz ą dku i czysto ś ci oraz ponosi ć odpowiedzialno ść karn ą i cywiln ą z tego tytu ł u. Do jego obowi ą zków nale ż a ł o równie ż ponoszenie kosztów mediów dla potrzeb targowiska i op ł acenie podatku od nieruchomo ś ci. Zosta ł on zwolniony z czyn- szu za dzier ż awione grunty pod hale targowe do dnia 31 grudnia 2001r., natomiast z tytu- ł u inkasa op ł aty targowej otrzyma ł prowizj ę w wysoko ś ci 50% pobranych op ł at targowych (k.14-16). Umowa dzier ż awy zosta ł a zmieniona trzema aneksami. 1) w aneksie nr 1 - nie oznaczonym dat ą jego podpisania (k. 29, 332) zawarto m.in. postanowienia o zwolnieniu Wnioskodawcy z op ł at czynszu dzier ż aw- nego za grunt zabudowany hal ą targow ą do dnia 31 grudnia 2001r., 2) w aneksie nr 2 z dnia 14 lutego 2002r. (k. 30-31): - wskazano nowe numery dzier ż awionych dzia ł ek (18/2, 18/7, 18/8, 18/9, 18/10, 18/11, 18/15, 18/16, 18/17, 18/18), z zastrze ż eniem, ż e dzia ł ki o nr 18/8, 18/10, 18/11, 18/17 o łą cznej powierzchni 0,6535 ha przezna- czone na pas drogowy, plomb ę urbanistyczn ą i teren zieleni oddaje si ę Wnioskodawcy w dzier ż aw ę na czas nieograniczony, - czynsz dzier ż awny ustalono na kwot ę 20.637,40 z ł , przy czym za grunty pod pawilonami handlowymi dzier ż awca mia ł p ł aci ć wg stawek jak dla gruntów znajduj ą cych si ę pod hal ą targow ą , a za pozosta ł e grunty – wg stawek dla gruntów zaj ę tych pod stragany handlowe; z umowy usuni ę to zapis o wysoko ś ci czynszu za grunty przeznaczone pod parking, 10 - okre ś lono nowe terminy i warunki odroczenia p ł atno ś ci czynszu dzier ż aw- nego nale ż nego Gminie: termin p ł atno ś ci 50% zaleg ł ego czynszu dzier- ż awnego wraz z odsetkami wg stanu na dzie ń 31 grudnia 2001r. odroczo- no na czas realizacji placu targowego wg harmonogramu b ę d ą cego za ł . 4 do umowy (k.32), a termin p ł atno ś ci po ł owy nale ż no ś ci z tytu ł u czynszu dzier ż awnego za grunt zabudowany halami targowymi odroczono do dnia 30 czerwca 2003r. w łą cznie, - ustalono, ż e sp ł ata odroczonych nale ż no ś ci odbywa ć si ę b ę dzie od dnia 1 stycznia 2005r. do dnia 30 czerwca 2006r. poprzez powi ę kszenie bie żą - cego czynszu o sprolongowan ą niezap ł acon ą cz ęść przy zastosowaniu oprocentowania o wska ź nik wzrostu cen towarów i us ł ug konsumpcyjnych opublikowany przez GUS za kwarta ł poprzedzaj ą cy termin p ł atno ś ci raty, 3) w aneksie nr 3 z dnia 29 kwietnia 2003r. (k. 280) postanowiono o udzieleniu spó ł ce INDEX za okres od 1 lipca 2003r. do 1 lipca 2004r. 50% obni ż ki czyn- szu dzier ż awnego. Z informacji przekazanych przez Gmin ę wynika, ż e zobowi ą zania INDEX wobec Gminy przedstawia ł y si ę nast ę puj ą co (k. 274, 322-328): Tabela 1 L ATA F AKTYCZNE WP Ł Y- WY DO KASY G MINY Z VAT ( W Z Ł ) Z WOLNIENIA WYNEGOCJOWANE PRZEZ S PÓ Ł K Ę I ICH WARTO ŚĆ Z VAT ( W Z Ł ) Z OBOWI Ą ZANIA INWESTY- CYJNE S PÓ Ł KI I HARMONO- GRAM ICH REALIZACJI 1997 6.280,13 + 50% op ł aty targowej 196.191,67+ 50% op ł aty targowe - czynsz za niezabudowane grunty pod halami targowymi (56.456,72) – zwolnienie do 31 grudnia 2001r. - za grunty przeznaczone pod parking o pow. 3233 m 2 (139.734,95) – zwolnienie do 31 grudnia 2002r. - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej - wyposa ż enie targowiska w nowe ł awy sprzeda ż ne do 30 czerwca 1998r. - urz ą dzenie parkingu do 30 grudnia 1998r. - wybudowanie I hali tar- gowej z zapleczem do 31 grudnia 1998r. - wybudowanie II hali tar- gowej z zapleczem do 31 sierpnia 2000r. 1998 33.572,93 (czynsz - 9.873,91 i op ł ata targowa - 23.699) Do umowy wprowa- dzono zapis korygu- j ą cy stawk ę czynszu za grunt przeznaczo- ny pod parking od 1 kwietnia 1998r. do 31 grudnia 1998r. na s tawk ę dla tar g owisk. 193.405,88 - zwolnienie z zap ł aty czynszu za grunty prze- znaczone pod hale targowe (169.706,88) - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej (23.699) - rozpocz ę to budow ę dwóch hal targowych 1999 17.881,75 (50% op ł aty targowej) Spó ł ka zalega z tytu ł u zap ł aty czynszu dzier ż awne- go na kwot ę 10.640,59. 187.588,63 Ze wzgl ę du na niewywi ą zywanie si ę z powzi ę tych zobowi ą za ń w dniu 22 listopada 1999r. Zarz ą d Miasta wezwa ł Spó ł k ę do wp ł aty zawieszonych zobowi ą za ń i od - zwolnienie z zap ł aty czynszu za grunty prze- znaczone pod hale targowe - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej - na wniosek INDEX do 30 czerwca 1999r. zawieszono pobór czynszu za teren przezna- czony na parking samochodowy - Spó ł ka nie wywi ą za ł a si ę z zobowi ą za ń inwestycyj- nych maj ą cych na celu popraw ę estetyki i funk- cjonowania targowiska miejskiego, a przede wszystkim nie wykona ł a docelowego planu zago- spodarowania targowiska - 10 maja 1999r. Starosta Malborski wyda ł pozwole- 11 grudnia 1999r. przywróci ł p ł atno- ś ci czynszu w pe ł nej wysoko ś ci nie na u ż ytkowanie I hali targowej - 3 sierpnia 1999r. Starosta Malborski wyda ł pozwole- nie na u ż ytkowanie II hali targowej 2000 18.048,10 (50% op ł aty targowej) Spó ł ka zalega z tytu ł u zap ł aty czynszu dzier ż awne- go na kwot ę 14.022,48. 232.998,22 - zwolnienie z zap ł aty czynszu za grunty zabu- dowane halami targowymi (183.702,72) - umorzono zaleg ł y podatek od nieruchomo ś ci z tytu ł u zako ń czenia budowy budynków (31.247,40) - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej (18.048,10) brak danych (b.d.) 2001 15.916,90 (50% op ł aty targowej) Spó ł ka zalega z tytu ł u zap ł aty czynszu dzier ż aw- nego na kwot ę 21.233 i podatku od nieruchomo ś ci na kwot ę 5.828,70. 246.472,86 - zwolnienie z zap ł aty czynszu za grunty zabu- dowane halami targowymi (204.725,76) - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej (15.916,90) - umorzono podatek od nieruchomo ś ci (25.830,20) b.d. 2002 18.625,25 (50% op ł aty targowej) Spó ł ka zalega z tytu ł u zap ł aty czynszu dzier ż aw- nego na kwot ę 23.932,09. 175.303,13 - tereny parkingowe zosta ł y zwolnione z czyn- szu dzier ż awnego - zaleg ł o ść w zap ł acie czynszu dzier ż awnego z 2001r. w kwocie 21.233 z ł z odsetkami zo- sta ł a odroczona od 1 stycznia 2002r. do 30 czerwca 2003r. w łą cznie - sp ł ata odroczonych p ł atno ś ci odbywa ć si ę b ę dzie w okresie od 1 stycznia 2005r. do 30 czerwca 2006r. (roczna wielko ść prolongaty wynosi 144.743,48) - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej (18.625,25) - umorzono podatek od nieruchomo ś ci wraz z odsetkami (11.934,40) b.d. 2003 189.560,23 (dzier- ż awa 167.007,48 i op ł ata targowa 22.552,75) Spó ł ka zalega z tytu ł u zap ł aty czynszu dzier ż aw- nego na kwot ę 20.638,51. 66.028,72 - od 1 lipca 2003r. do 30 czerwca 2004r. Spó ł ka uzyska ł a 50% obni ż k ę czynszu dzier- ż awnego za ca ł y przedmiot umowy (43.475,97) - spó ł ka odprowadza do kasy Gminy jedynie 50% inkasowanej op ł aty targowej (22.552,75) b.d. 2004 Spó ł ka zalega z tytu ł u zap ł aty czynszu dzier ż aw- nego na kwot ę 91.284,17. b.d. b.d. b.d. 2005 Z dniem 31 lipca 2005r. Burmistrz miasta Malbork rozwi ą za ł umow ę dzier ż awy. Od 1 sierpnia 2005r. Spó ł ka obci ąż ana jest op ł at ą za bezumowne korzystanie z gruntu w kwocie 30 104,47 z ł miesi ę cznie. Ponadto od 01 stycznia 2005r. do 30 czerwca 2006r. Spó ł ka zobowi ą zana by ł a do sp ł aty odroczonej p ł atno ś ci czynszu dzier ż awnego za grunt pod halami targowymi (§4 pkt 5 lit. b umowy dzier ż awnej). W zwi ą zku z rozwi ą zaniem umowy ca ł a nale ż no ść z tego tytu ł u w kwocie 177963,30 z ł + nale ż ny podatek VAT (22%) sta ł a si ę wymagalna w terminie do 31 pa ź - dziernika 2005r. Na dzie ń 31 grudnia 2005r. zaleg ł o ś ci Spó ł ki wynosi ł y 560.419, 30 z ł + odsetki 56.379,30 z ł . Na zaleg ł o ść powy ż sz ą sk ł adaj ą si ę oprócz wcze ś niejszych zaleg ł o ś ci Spó ł ki, b ę d ą cych podstaw ą do rozwi ą zania umowy tak ż e miesi ę czne op ł aty za bezumowne korzystanie z gruntu komunalnego oraz odroczona p ł atno ść czynszu za grunt pod halami. 2006 Za okres od 1 stycznia 2006r. do 10 maja 2006r. zaleg ł o ś ci Spó ł ki wynios ł y 120.417,88 z ł + odsetki 3.687,8 z ł . Zaleg ł o ś ci z odsetkami na dzie ń 10 maja 2006r. wynosz ą 740.904,28 z ł . 12 Przedstawione przez Wnioskodawc ę zestawienie zobowi ą za ń posiadanych wobec Gminy i poniesionych przez niego w latach 1997-2005 wydatków inwestycyjnych przedstawia si ę nast ę puj ą co: Tabela 2 W ARTO ŚĆ ZOBOWI Ą - ZA Ń / PONIESIONYCH WYDATKÓW 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 czynsz dzier ż awny za dzier- ż awiony przez Spó ł k ę teren pod targowisko, hale targowe i parking nale ż ny Gminie zgodnie z postanowieniami umowy dzier ż awy (w z ł z VAT) 7.000 8.000 16.000 21.000 23.000 160.000 174.000 163.000 257.000 rodzaje i warto ść zwolnie ń otrzymanych od Gminy, dotycz ą cych wysoko ś ci czyn- szu op ł acanego przez Spó ł k ę za dzier ż aw ę ww. terenu (w z ł z VAT) - - 43.000 zwolnie- nie z czynszu za grunt pod zabudo- w ę hal targo- wych (VII’99- XII’99) 135.000 zwol- nienie z czynszu za grunt pod inwe- stycj ę (I- XII 2000) 135.000 zwol- nienie z czynszu za grunt pod inwe- stycj ę (I- XII 2001) - 50.000 obni ż e- nie czynszu o 50% (VII- XII 2003) 70.000 obni ż e- nie czynszu o 50% (I - VII 2004) - czynsz dzier ż awny zap ł acony Gminie (w z ł z VAT) 7.000 8.000 8.000 21.000 23.000 144.000 170.000 177.000 121.000 zaleg ł o ś ci czynszowe wobec Gminy (w z ł z VAT) - - - - - - - - 136.000 rodzaj inwestycji wykonanych przez Spó ł k ę na terenie przeznaczonym pod targowi- sko miejskie i warto ść ponie- sionych nak ł adów (w z ł z VAT) - hala targowa nr 1 1.396.0 00 hala targowa nr 1, 2, utwar- dzenie 898.000 - konte- nery handlo- we szt. 3 22.000 pawilon handlo- wy nr 1,2 117.000 pawilon handlo- wy nr 3 86.000 pawilon handlo- wy nr 3,4. utwar- dzenie 312.000 - łą czna warto ść przychodów uzyskanych przez Spó ł k ę z tytu ł u pobieranego przez ni ą od handluj ą cych na dzier ż a- wionym terenie czynszu najmu, op ł aty targowej i op ł aty parkingowej (w z ł z VAT) w tym: 27.000 19.000 282.000 445.000 420.000 424.000 545.000 580.000 603.000 warto ść op ł aty targowej pobranej przez Spó ł k ę od handluj ą cych na dzier ż awio- nym terenie (w z ł z VAT) 54.000 38.000 36.000 36.000 32.000 34.000 46.000 60.000 49.000 warto ść op ł aty targowej odprowadzonej przez Spó ł k ę na konto Gminy i rodzaj zastosowanych ulg (w z ł z VAT) 27.000 19.000 18.000 18.000 16.000 17.000 23.000 30.000 21.000 (I – VII) zaleg ł o ś ci wobec Gminy z tytu ł u nie uiszczenia op ł aty targowej (w z ł z VAT) - - - - - - - - Spó ł ka nie pobiera op ł aty 13 Do akt sprawy za łą czono 46 umów dzier ż awy gruntów komunalnych znajduj ą cych si ę pod nieruchomo ś ciami przeznaczonymi na dzia ł alno ść handlow ą (k. 77-159, 180-213) zawartych przez Gmin ę w latach 2002-2005. W przypadku gruntów po ł o ż onych w stre- fie I miasta stawka netto czynszu za 1 m 2 kszta ł towa ł a si ę od 10 z ł do 20,86 z ł (stawk ę od 10 z ł do 12, 40 z ł za m 2 op ł aca 14 podmiotów, a stawk ę w wysoko ś ci 20,86 z ł za m 2 – 10). Tylko wobec jednego z dzier ż awców w ww. strefie zastosowano przez okres bu- dowy kiosku (3 miesi ą ce) ulg ę w wysoko ś ci op ł acanego czynszu (przez ww. okres mia ł op ł aca ć on czynsz w wysoko ś ci netto 1,2 z ł za m 2 ). Stawka czynszu za dzier ż aw ę nieruchomo ś ci po ł o ż onych przy ul. Solnej (I strefa miasta, dawne targowisko miejskie administrowane do 2000r. przez spó ł k ę ROSPOL) nie jest jednakowa dla wszystkich dzier ż awców. I tak, Spó ł ka ROSPOL dzier ż awi ą ca nierucho- mo ść gruntow ą pod b ę d ą cymi jej w ł asno ś ci ą 15 pawilonami handlowymi i 3 kioskami RUCHU op ł aca j ą w wysoko ś ci 10 z ł netto za m 2 , a pozosta ł ych 10 przedsi ę biorców – 20,86 z ł netto za m 2 . Dla podmiotów dzier ż awi ą cych nieruchomo ś ci komunalne pod dzia ł alno ść handlow ą znajduj ą ce si ę na gruntach po ł o ż onych w II i III strefie miasta czynsz dzier ż awny usta- lono odpowiednio w wysoko ś ci 8 z ł i 5 z ł za m 2 . Wobec jednego z przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych nieruchomo ść na gruncie po ł o ż onym w II strefie zastosowano przez okres budowy kiosku (3 miesi ą ce) ulg ę polegaj ą c ą na obni ż eniu czynszu. Przez ww. okres mia ł on op ł aca ć czynsz w wysoko ś ci netto 0,8 z ł za m 2 . Pozostali przedsi ę biorcy wskazani przez spó ł k ę INDEX w jej wyst ą pieniach jako wydzier- ż awiaj ą cy nieruchomo ś ci od Gminy op ł acaj ą stawki ni ż sze od ww., jednak nie prowadz ą oni dzia ł alno ś ci handlowej na dzier ż awionych nieruchomo ś ciach, a jedynie us ł ugow ą . W czasie obowi ą zywania umowy reguluj ą cej zasady dzier ż awy przez INDEX gruntów przeznaczonych na targowisko miejskie po ł o ż one w Malborku w rejonie ulic: Targowej, Grunwaldzkiej i Jagiello ń skiej, na terenie Gminy Miejskiej Malbork - do 30 wrze ś nia 2000r. - dzia ł a ł o równie ż targowisko przy ul. Solnej (k. 271-272). Dzier ż awc ą nale żą - cych do Gminy gruntów przy ul. Solnej by ł a spó ł ka ROSPOL. Dzier ż awi ł a ona 665 m 2 gruntu pod kioski handlowe oraz 6037 m 2 gruntu pod targowisko. W latach 1998 – 2000 stawka czynszu za grunt pod kioski handlowe wynosi ł a odpowiednio 7,65 z ł /m 2 , 8,41 z ł /m 2 , 9,10 z ł /m 2 , a stawka czynszu za grunt pod targowisko odpowiednio 0,06 z ł /m 2 , 0,07 z ł /m 2 , 0,08 z ł /m 2 . Z dniem 1 pa ź dziernika 2000r. Zarz ą d Miasta Malborka podj ął decyzj ę o cz ęś ciowej likwidacji targowiska przy ul. Solnej. Teren targowiska ograniczono do 2500 m 2 . Jest on administrowany przez jednostk ę organizacyjn ą Miasta – Zak ł ad Gospodarki Komunalnej i Mieszkaniowej w Malborku, na podstawie bezp ł atnej umowy u ż yczenia. Zak ł ad jest inkasentem op ł aty targowej na targowisku przy ul. Sol- nej, za co otrzymuje wynagrodzenie w wysoko ś ci 20% inkasowanych kwot. W poczet dowodów w niniejszym post ę powaniu zaliczono informacje, zebrane przez or- gan antymonopolowy drog ą bada ń ankietowych, których przedmiotem by ł o kszta ł towa- nie si ę wysoko ś ci op ł at za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą obowi ą zuj ą cych w latach 2003-2006 w 24 wybranych gminach z terenu województwa pomorskiego i województw o ś ciennych (k. 428- 432). Na podstawie zebranych danych porównano: 1) stawki za dzier ż aw ę gruntów obowi ą zuj ą ce w 2006r. w II strefie badanych miast i op ł aty stosowanej przez Gmin ę Malbork w tej strefie Malborka, 14 2) maksymalne stawki za dzier ż aw ę gruntów obowi ą zuj ą ce w 2006r. w bada- nych miastach i op ł aty maksymalnej (10 z ł /m 2 ) stosowanej przez Gmin ę Malbork, 3) minimalne stawki za dzier ż aw ę gruntów obowi ą zuj ą ce w 2006r. w badanych miastach i op ł aty minimalne (5 z ł /m 2 ) stosowanej przez Gmin ę Malbork, 4) ś rednie stawki za dzier ż aw ę gruntów obowi ą zuj ą ce w 2006r. w badanych miastach (obliczone jako ś rednie arytmetyczne stawek obowi ą zuj ą cych we wszystkich strefach miasta) i op ł aty stosowanej przez Gmin ę Malbork w II strefie Malborka, 5) ś rednie stawki za dzier ż aw ę gruntów obowi ą zuj ą ce w 2006r. w badanych miastach i op ł aty ś redniej stosowanej przez Gmin ę Malbork(obliczonej jako ś rednia arytmetyczna stawek obowi ą zuj ą cych we wszystkich strefach mia- sta). Wyniki oblicze ń przedstawiono w za łą czonej do akt sprawy tabeli (k. 436-442). Dokonane dla ca ł ej grupy badawczej ustalenia nie prowadz ą do oczywistych i jedno- znacznych wniosków, które wskazywa ł yby na istnienie okre ś lonej, wyra ź nej tendencji w zakresie kszta ł towania si ę poziomu pobieranych op ł at i stawek. Mo ż na przyj ąć upraw- nione za ł o ż enie, ż e silna dyspersja ich wysoko ś ci wynika z faktu, ż e zarówno zasady ja- kimi kierowano si ę przy okre ś laniu ilo ś ci stref handlowych i wyznaczaniu ich granic, jak i ustalaniu wysoko ś ci op ł at za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą , stosowane w badanych miastach s ą silnie zdeterminowane warunkami lokalnymi i – co nale ż y rów- nie ż uwzgl ę dni ć – polityk ą samorz ą dów. Ze wzgl ę du na to, ż e dokonanie analizy po- równawczej relacji rynkowych mo ż e by ć przeprowadzone jedynie w odniesieniu do ryn- ków charakteryzuj ą cych si ę zbli ż onymi warunkami konkurencji 1 , dalsze ustalenia zaw ę - ż ono – kieruj ą c si ę wymogami poprawno ś ci metodologicznej odnosz ą cymi si ę do odpo- wiedniego doboru próby badawczej - do miast o podobnej wielko ś ci co Malbork, tj. po- siadaj ą cych od 30 tys. do 50 tys. mieszka ń ców. Jak ju ż wskazano, stawki dzier ż awy gruntów w poszczególnych miastach uzale ż nione s ą od stref handlowych. W Malborku ustalono trzy takie obszary, z obowi ą zuj ą cymi od dnia 1 kwietnia 2003r. stawkami: 10 z ł /m 2 , 8 z ł /m 2 i 5 z ł /m 2 , natomiast w pozosta ł ych mia- stach – posiadaj ą cych 30 tys. do 50 tys. mieszka ń ców - liczba stref i wysoko ść czynsz dzier ż awnego obowi ą zuj ą ca w 2006 r. kszta ł towa ł a si ę nast ę puj ą co: 9 w Sopocie – cztery strefy ze stawkami 15,30 z ł /m 2 , 10,21 z ł /m 2 , 6,38 z ł /m 2 i 4,78 z ł /m 2 ; 9 w Kwidzynie – jedna strefa ze stawk ą 2,50 z ł /m 2 , 9 w Kartuzach - jedna strefa ze stawk ą 9 z ł /m 2 , 9 w Wejherowie – osiem stref ze stawkami 16,92 z ł /m 2 , 11,90 z ł /m 2 , 8,53 z ł /m 2 , 7,43 z ł /m 2 , 6 z ł /m 2 , 4,08 z ł /m 2 , 2,96 z ł /m 2 i 2,80 z ł /m 2 ; 9 w Rumi – dwie strefy ze stawkami 4,34 z ł /m 2 i 2,25 z ł /m 2 ; 9 w Ostródzie – trzy strefy handlowe z podzia ł em na stawki dla obiektów o powierzchni do 15 m 2 wynosz ą ce odpowiednio 25 z ł /m 2 , 18,80 z ł /m 2 i 11,40 z ł /m 2 oraz dla obiektów o powierzchni powy ż ej 15 m 2 wynosz ą ce – 6,80 z ł /m 2 , 5,70 z ł /m 2 i 4,60 z ł /m 2 ; 1 Przy zastosowaniu metody porównawczej musi by ć porównana wysoko ść cen na poszczególnych rynkach, ale łą cznie z analiz ą warunków konkurencji tam panuj ą cych - por. wyrok SOKiK z dnia 24 lutego 1999 r., sygn. Akt XVII Ama 97/99. 15 9 w Ś wieciu – jedna strefa handlowa z podzia ł em na stawki dla gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą na targowiskach – 4 z ł /m 2 i pozosta ł ych gruntów pod tego typu dzia ł alno ść – 0,74 z ł /m 2 . Przeprowadzenie nawet tak ograniczonej analizy porównawczej nie dostarcza jedno- znacznych wniosków, poniewa ż jest obarczone du ż ym prawdopodobie ń stwem pope ł - nienie b łę du metodologicznego. Wynika to przede wszystkim z faktu, ż e nawet przy ta- kim zaw ęż eniu zakresu badania – miasta, które uwzgl ę dniono w analizie stosuj ą zró ż ni- cowane zasady podzia ł u na strefy handlowe (lub brak takiego podzia ł u), a tak ż e maj ą ró ż ny charakter i atrakcyjno ść zarówno gospodarcz ą , jak i turystyczn ą . Powierzchnia Malborka wynosi ok. 1.714 ha, z czego do Gminy nale ż y 619 ha, co sta- nowi 36% ca ł kowitej powierzchni miasta. Jest ona dysponentem 11.863,90 m 2 , tj.: 99,7% gruntów dzier ż awionych pod dzia ł alno ść handlow ą po ł o ż onych w III strefie mia- sta, z czego 11.776,50 m 2 wydzier ż awia Wnioskodawcy, który za grunty zabudowane hal ą targow ą i pawilonami handlowymi (aktualnie o powierzchni 3.000 m 2 ) po ł o ż one w III strefie p ł aci jak za stref ę II. W toku post ę powania organ antymonopolowy kilkakrotnie wzywa ł strony do przedsta- wienia danych pozwalaj ą cych na ustalenie udzia ł u Gminy w lokalnych rynkach dzier ż a- wy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą i najmu lokali u ż ytkowych pod tego typu dzia ł al- no ść . Zarówno INDEX, jak i Gmina takich dowodów nie dostarczy ł y. W zwi ą zku z tym, Prezes Urz ę du przeprowadzi ł badanie maj ą ce na celu zebranie niezb ę dnych informacji od wybranych przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych na terenie Malborka grunty pod dzia ł al- no ść handlow ą oraz wynajmuj ą cych lokale u ż ytkowe wykorzystywane na dzia ł alno ść handlow ą . Zebrane dane przedstawiono w tabelach nr 3 i 4: Tabela 3 P OWIERZCHNIA GRUNTÓW ( W M 2 ) DZIER Ż AWIONYCH POD DZIA Ł ALNO ŚĆ HANDLOW Ą W POSZCZEGÓL- NYCH STREFACH MIASTA I UDZIA Ł W RYNKU DZIER Ż AWY GRUNTÓW I II III Gmina Malbork 1.205 + 2.500 (targowisko przy Solnej) 97% 335 1% 87,40 + 11.776,50 (teren dzier ż awio- ny przez Index) 99,7% Floret - - [...]* [...]* - - Malborska Spó ł dzielnia Miesz- kaniowa [...]* [...]* [...]* [...]* [...]* [...]* Biedronka - - [...]* [...]* - - Suma [...]* 100% [...]* 100% [...]* 100% [...]* - pkt 1 za łą cznika do decyzji – informacje stanowi ą ce tajemnice przedsi ę biorstwa, do których ograniczono prawo wgl ą du postanowieniami z dnia 16 kwietnia 2007 r., Nr 102 i z dnia 3 lipca 2007 r., nr 103. Tabela 4 P OWIERZCHNIA LOKALI U Ż YTKOWYCH ( W M 2 ) WYNAJMOWANYCH POD DZIA Ł ALNO ŚĆ HANDLOW Ą W POSZCZEGÓLNYCH STREFACH MIASTA I UDZIA Ł W RYNKU NAJMU LOKALI I II Gmina Malbork 738,10 25,5% 1.565,57 20% Bomi (Centrum Zawisza) - - [...]* [...]* Malborska Spó ł dzielnia Miesz- kaniowa [...]* [...]* [...]* [...]* Biedronka [...]* [...]* [...]* [...]* 16 Spó ł dzielnia Pracy „Spo ł em” [...]* [...]* [...]* [...]* Centrum Biurowe Neptun - - [...]* [...]* Suma [...]* 100% [...]* 100% [...]* - pkt 2 za łą cznika do decyzji – informacje stanowi ą ce tajemnice przedsi ę biorstwa, do których ograniczono prawo wgl ą du postanowieniami z dnia 16 kwietnia 2007 r., Nr 102 i z dnia 3 lipca 2007 r., nr 103. W latach 2002 – I pó ł rocze 2006 Gmina Malbork w poszczególnych strefach uzyska ł a na- st ę puj ą ce przychody brutto z dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą : T ABELA 5 P RZYCHODY BRUTTO Z DZIER Ż AWY GRUNTÓW POD DZIA Ł ALNO ŚĆ HANDLOW Ą ( W PLN) S TREFY 2002 2003 ZMIANA % ( PRZYCHODY ZA 2003 – PRZYCHODY ZA 2002 : PRZYCHODY ZA 2002 X 100%) 2004 ZMIANA % ( PRZYCHODY ZA 2004 – PRZYCHODY ZA 2003 : PRZYCHODY ZA 2003 X 100%) 2005 I PÓ Ł . 2006 I 209.820 69.150 - 67% 132.768 92% 145.170 80.937 187.824 32.124 - 83% 43.140 34% 55.308 21.018 132.671 X X X X X X II W TYM : INDEX POZOSTALI 55.153 32.124 - 72% X X X X III 5.988 3.312 - 45% 7.704 133% 9.660 5.526 403.632 104.586 - 74% 183.612 75% 210.138 107.481 Z porównania warto ś ci przychodów uzyskanych przez Gmin ę Malbork z dzier ż awy grun- tów pod dzia ł alno ść handlow ą w poszczególnych strefach miasta w 2002r. i 2003r. (z dniem 1 kwietnia 2003 r. dokonano zmiany stawek czynszu w I strefie z 12 z ł /m 2 do 10 z ł /m 2 , w II strefie z 5 z ł /m 2 do 8 z ł /m 2 i w III strefie z 3,45 z ł /m 2 do 5 z ł /m 2 ) wynika, ż e pomimo dokonania w II i III strefie podwy ż ki przychody uleg ł y znacznemu obni ż eniu odpowiednio o 83% i 45%. Trzeba jednak zaznaczy ć , ż e Gmina przychody uzyskiwane od INDEX z dzier ż awy gruntów znajduj ą cych si ę w strefie III op ł acanej wg stawek czyn- szu obowi ą zuj ą cych w strefie II ksi ę guje jako przychody uzyskiwane z dzier ż awy grun- tów w strefie II. W 2002 r. czynsz za dzier ż aw ę gruntów uiszczony Gminie przez INDEX wyniós ł 132.671 z ł , co stanowi ok. 70% łą cznej kwoty 187.824 z ł przychodu z dzier ż a- wy gruntów w strefie II. ORGAN ANTYMONOPOLOWY ZWA Ż Y Ł CO NAST Ę PUJE : Dnia 21 kwietnia 2007r. wesz ł a w ż ycie ustawa z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie kon- kurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz.331), zwana dalej „ ustaw ą z dnia 16 lutego 17 2007r.”. Artyku ł 131 ust. 1 tego aktu prawnego stanowi, ż e „do post ę powa ń wszcz ę tych na podstawie ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów i nie zako ń czonych do dnia wej ś cia w ż ycie niniejszej ustawy stosuje si ę przepisy do- tychczasowe”. W zwi ą zku z tym, ż e post ę powanie z wniosku INDEX zosta ł o wszcz ę te w dniu 10 stycznia 2005r., Prezes Urz ę du przy rozpatrywaniu przedmiotowej sprawy stosuje przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 15 grudnia 2000r. 1. Postawione zarzuty. Przedmiotem niniejszego post ę powania antymonopolowego jest rozstrzygni ę cie, czy w ś wietle ustalonego stanu faktycznego, uzasadnione s ą postawione Gminie Malbork zarzuty stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę polegaj ą cych na nadu ż ywaniu pozycji dominuj ą cej na: 9 rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą poprzez stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych wa- runków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkuren- cji, o których mowa w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz 9 rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą poprzez narzucanie przez przedsi ę biorc ę uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych mu nieuzasad- nione korzy ś ci, o których mowa w art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy. 2. Interes publicznoprawny Przedmiotem ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest ochrona skutecznej konkurencji na rynku przed jej zniekszta ł ceniami wywo ł anymi niedozwolonymi dzia ł a- niami uczestników rynku – przedsi ę biorców. Przewidziane w ustawie instrumenty mog ą by ć stosowane jedynie wówczas, gdy na skutek dzia ł a ń przedsi ę biorców naruszony jest interes publicznoprawny. Zgodnie ze stanowiskiem S ą du Najwy ż szego 2 publicznopraw- ny charakter ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów powoduje, i ż znajduje ona zastosowanie wówczas, gdy jest zagro ż ony lub naruszony interes publiczny, polegaj ą cy na zapewnieniu w ł a ś ciwych warunków funkcjonowania rynku. Rynek mo ż e funkcjono- wa ć prawid ł owo wówczas, gdy zapewniona jest mo ż liwo ść powstania i rozwoju konku- rencji. Za zagro ż enie lub naruszenie konkurencji w rozumieniu publicznoprawnym nale- ż y uzna ć , zdaniem s ą du, jedynie takie dzia ł ania, które dotykaj ą sfery interesów szer- szego kr ę gu uczestników rynku gospodarczego, a wi ę c gdy dotycz ą konkurencji rozu- mianej nie jako sytuacji pojedynczego przedsi ę biorcy, lecz jako zjawisko charakteryzu- j ą ce funkcjonowanie gospodarki. W wyroku S ą du Najwy ż szego z dnia 24 lipca 2003r. w sprawie I CKN 496/01 (Dz.Urz. UOKiK 2004/1/283) stwierdzono, ż e „ sformu ł owania: "dotkni ę cie skutkami dzia ł a ń " sprzecznych z ustaw ą antymonopolow ą , nie mo ż na rozu- mie ć w sposób w ą ski i mechaniczny, jako tylko bezpo ś redniego pokrzywdzenia kontra- henta monopolisty. Trzeba tu ocenia ć ca ł o ść negatywnych skutków dzia ł a ń monopolisty na okre ś lonym rynku (rynek relewantny), kieruj ą c si ę ogólnymi celami obu ustaw anty- monopolowych. (…) Ochrona konkurencji polega na przeciwdzia ł aniu monopolizacji rynku, rozumianej jako narzucanie przez podmiot dominuj ą cy warunków umownych niekorzystnych dla jego kontrahentów. Ochrona ta nie ogranicza si ę przy tym do sytu- 2 Por. wyrok S ą du Najwy ż szego z dnia 29 maja 2001r., sygn. Akt I CKN 1217/98) 18 acji, kiedy dosz ł o ju ż do pokrzywdzenia kontrahenta przez monopolist ę , lecz obejmuje tak ż e istnienie samego stanu realnego zagro ż enia dla zasad swobodnej konkurencji. Stan takiego potencjalnego zagro ż enia jest bowiem oceniany z punktu widzenia intere- su publicznego w obu ustawach jako stan niew ł a ś ciwy, a tym samym niedopuszczalny.” Podzielaj ą c stanowisko S ą du Najwy ż szego w tym zakresie, nale ż y stwierdzi ć , ż e post ę - powanie w niniejszej sprawie niew ą tpliwie toczy ł o si ę w interesie publicznym i mia ł o ono na celu ochron ę interesów wszystkich przedsi ę biorców nara ż onych na dzia ł ania Gminy, które mog ą by ć niezgodne z przepisami ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. Gmina Malbork udost ę pniaj ą c osobom trzecim grunty przeznaczone pod dzia ł alno ść handlow ą konkuruje z innymi przedsi ę biorcami wydzier ż awiaj ą cymi grunty o takim prze- znaczeniu. Podobnie wynajmuj ą c osobom trzecim lokale u ż ytkowe pod dzia ł alno ść han- dlow ą staje si ę ona konkurentem dla podmiotów prowadz ą cych tego rodzaju dzia ł al- no ść . Dla spó ł ki INDEX Gmina - wydzier ż awiaj ą c grunty pod dzia ł alno ść handlow ą - jest kontrahentem, a jako wynajmuj ą ca osobom trzecim lokale u ż ytkowe pod dzia ł alno ść handlow ą – konkurentem, poniewa ż INDEX równie ż zajmuje si ę wynajmem powierzchni handlowych w wybudowanych halach. Wszczynaj ą c post ę powanie w przedmiotowej sprawie organ antymonopolowy uzna ł , ż e dzia ł ania Gminy dotycz ą ce stosowania w umowach z najemcami lokali u ż ytkowych i w umowach z dzier ż awcami gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą uci ąż liwych i niejedno- litych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji, mog ą oddzia ł ywa ć nie tyko na interesy Wnioskodawcy, ale tak ż e na interesy innych przedsi ę biorców b ę d ą cych jej kontrahentami w zakresie dzier ż awy gruntów przeznaczo- nych pod dzia ł alno ść handlow ą i wynajmu lokali u ż ytkowych. Ponadto organ uzna ł , ż e dzia ł ania Gminy polegaj ą ce na narzucaniu Wnioskodawcy uci ąż liwych warunków umowy dzier ż awy gruntu po ł o ż onego w Malborku przy ul. Targowej przynosz ą cych jej nieuzasadnione korzy ś ci mog ą po ś rednio oddzia ł ywa ć na przedsi ę biorców podnajmu- j ą cych od spó ł ki INDEX powierzchnie handlowe w halach wybudowanych na dzier ż a- wionych gruntach. Praktyka polegaj ą ca zarówno na stosowaniu w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji, jak i wyra ż aj ą ca si ę w narzucaniu uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych narzucaj ą cemu je przedsi ę biorcy nieuzasadnione korzy ś ci u ł atwia pod- miotowi posiadaj ą cemu pozycj ę dominuj ą c ą eliminowanie podmiotów z nim konkuruj ą - cych na danym rynku, daje mu mo ż liwo ść kszta ł towania na nim warunków konkurencji i wp ł ywania na relacje mi ę dzy nim a jego kontrahentami. Po ś rednio praktyka taka mo ż e równie ż wp ł ywa ć na relacje mi ę dzy kontrahentami Gminy i przedsi ę biorcami z nimi wspó ł pracuj ą cymi (np. przedsi ę biorcami podnajmuj ą cymi od INDEX powierzchnie han- dlowe w wybudowanych halach). Je ś li podmiotowi dominuj ą cemu uda si ę narzuci ć swo- im kontrahentom niekorzystne warunki prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej, po ś red- nio dzia ł ania te mog ą prowadzi ć równie ż do niekorzystnych konsekwencji dla konsu- mentów. W przedmiotowej sprawie mog ł o wi ę c doj ść do naruszenia interesu publiczno- prawnego i mog ł y mie ć tu zastosowane przepisy ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów. 3. Rynek w ł a ś ciwy i pozycja rynkowa skar ż onego przedsi ę biorcy. 19 Istot ą praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę okre ś lonych w art. 8 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym przez jednego lub kilku przedsi ę biorców polegaj ą ce m.in. na nadu ż ywaniu pozycji dominuj ą cej na rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą oraz rynku najmu lokali u ż ytkowych pod dzia ł alno ść handlow ą poprzez: 9 stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub nie- jednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane wa- runki konkurencji oraz 9 narzucaniu przez przedsi ę biorc ę uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych mu nieuzasadnione korzy ś ci. Podstaw ą istnienia ka ż dej ze wskazanych w art. 8 ust. 2 ustawy praktyk ograniczaj ą - cych konkurencj ę jest bezprawne zastosowanie (nadu ż ycie) przez przedsi ę biorc ę si ł y rynkowej, jak ą daje mu posiadanie odpowiednio wysokiego udzia ł u w rynku, prowadz ą - ce do ograniczenia samodzielno ś ci pozosta ł ych uczestników rynku (konkurentów, kon- trahentów lub konsumentów) i wymuszanie uczestnictwa w rynku na zasadach narzu- conych, z regu ł y mniej korzystnych, ni ż by to wynika ł o z dzia ł ania nieskr ę powanych me- chanizmów rynkowych w warunkach istnienia konkurencji. Dla bytu praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę nie jest konieczne wyst ą pienie na rynku skutków dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą o ochronie konkurencji i konsumentów. Wed ł ug utrwalonego kierunku orzecznictwa ju ż sama mo ż liwo ść wyst ą pienia negatywnych skut- ków takich dzia ł a ń uzasadnia uruchomienie ustawowych sankcji w zakresie nakazania zaniechania stosowanych praktyk 3 . Takie stanowisko wyrazi ł tak ż e S ą d Najwy ż szy wska- zuj ą c, ż e istota rozpoznawanej sprawy nie sprowadza si ę do tego, czy wnosz ą cy kasacj ę odnosi korzy ś ci z ca ł o ś ci prowadzonej dzia ł alno ś ci gospodarczej, lecz do tego, czy w zawieranych umowach zastrzega sobie uzasadnione, czy nieuzasadnione korzy ś ci 4 . „Dla bytu (...) praktyki nie jest konieczne wyst ą pienie skutku w postaci monopolizacji rynku lub innej formy eksploatacji rynkowej w warunkach ograniczenia konkurencji. Negatywny skutek dla otoczenia rynkowego dominanta nie musi w wyniku jego dzia ł a ń nast ą pi ć , wystarczy, ze zaistnia ł o zagro ż enie wyst ą pienia takiego skutku. (...) Praktyk ą bowiem jest ju ż sama próba osi ą gni ę cia przez przedsi ę biorc ę okre ś lonego skutku.” 5 „Nie jest (...) konieczne wyst ą pienie skutku praktyk, wystarczaj ą c ą przes ł ank ą jest sa- mo zagro ż enie wyst ą pienia skutku w postaci dowolnej formy eksploatacji pozycji ryn- kowej.” 6 Artyku ł 4 punkt 9 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów definiuje pozycj ę do- minuj ą c ą jako pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej kon- kurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie temu przedsi ę biorcy mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów. Domniemywa si ę , ż e przedsi ę biorca ma pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40 %. Dominacja ta winna mie ć zasadniczo stabilny i trwa ł y charakter, 3 Por. wyroki S ą du Antymonopolowego - z dnia 01.03.1993r. sygn. akt XVII Amr 37/92; z dnia 23.03.1993r. sygn. akt XVII Amr 59/93; z dnia 14.06.1995r. sygn. akt XVII Amr 8/95; z dnia 23.06.1999r. sygn. akt XVII Ama 26/99). 4 Por. wyrok S ą du Najwy ż szego z dnia 12.05.1997 r., I CKN 114/97 5 E. Modzelewska-W ą chal „Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz”. Twigger Warszawa 2002 str. 97. 6 Ibidem, str. 118 20 bowiem dopiero wtedy jest ona ź ród ł em si ł y podmiotu dominuj ą cego, daj ą cej mu prze- wag ę nad innymi uczestnikami rynku 7 . Aby oceni ć , czy dosz ł o do stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę i naruszenia ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zdefiniowa ć nale ż y rynek w ł a ś ciwy w sprawie oraz ustali ć si łę rynkow ą uczestników tego rynku. Art. 4 pkt 8 ustawy rynek w ł a ś ciwy definiuje jako rynek towarów (rozumianych zgodnie w art. 4 pkt 6 ustawy równie ż jako us ł ug), które ze wzgl ę du na swe przeznaczenie, cen ę oraz w ł a ś ciwo ś ci, w tym jako ść , s ą uznawane przez ich nabywców za substytuty oraz s ą oferowane na obszarze, na którym ze wzgl ę du na rodzaj oraz w ł a ś ciwo ś ci, istnienie barier dost ę pu do rynku, preferencje konsumentów, znacz ą ce ró ż nice cen i koszty transportu, panuj ą zbli- ż one warunki konkurencji. A zatem rynek ten wyznaczaj ą dwa elementy: towar (rynek produktowy) i terytorium (rynek geograficzny). Uczestnik niniejszego post ę powania (Gmina), w ramach gospodarowania posiadanym mieniem komunalnym, podnajmuje osobom trzecim lokale u ż ytkowe przeznaczone pod dzia ł alno ść handlow ą oraz wydzier ż awia grunty pod tego typu dzia ł alno ść . Wniosko- dawca (INDEX) dzier ż awi od Gminy grunty przeznaczone pod hale targowe i pod tar- gowisko miejskie. Jednocze ś nie spó ł ka podnajmuje osobom trzecim powierzchnie han- dlowe w wybudowanych na wydzier ż awionym gruncie nieruchomo ś ciach (halach). Obie strony post ę powania s ą przedsi ę biorcami, o których mowa w art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Maj ą c na uwadze wy ż ej poczynione ustalenia organ antymonopolowy uzna ł , ż e Gmina: 9 prowadzi dzia ł alno ść na dwóch odr ę bnych rynkach produktowych, tj.: – rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą , – rynku najmu lokali u ż ytkowych przeznaczonych pod tego typu dzia- ł alno ść , 9 dzier ż awi ą c grunty pod dzia ł alno ść handlow ą – jest obecna na trzech odr ę b- nych rynkach geograficznych wyznaczonych granicami I, II i III strefy miasta Malborka i ustalonych dla dzier ż awy gruntów (podzia ł u na strefy handlowe dla ustalenia wysoko ś ci czynszu za dzier ż aw ę gruntów komunalnych dokona- no w za łą czniku do uchwa ł y Rady Miasta Malborka z dnia 28 grudnia 1995r., nr 96/XIX/95), 9 wynajmuj ą c lokale u ż ytkowe - obecna jest na dwóch odr ę bnych rynkach geograficznych, wyznaczonych granicami I i II strefy miasta Malborka i usta- lonych dla najmu lokali (dla potrzeb ustalenia wysoko ś ci czynszu za najem lokali u ż ytkowych pozostaj ą cych w dyspozycji Gminy zgodnie z uchwa łą Rady Miasta Malborka z dnia 8 czerwca 1995r. ustalono dwie strefy: I – obejmuj ą - ca ul. Ko ś ciuszki i ul. Pi ł sudskiego i II – obejmuj ą ca pozosta ł e ulice). W ocenie organu antymonopolowego tak w ą ska segmentacja rynków geo- graficznych nie tylko wprost wynika z ustawowej definicji rynku w ł a ś ciwego, zawartej w art. 4 pkt 8 ustawy antymonopolowej, ale znajduje tak ż e po- twierdzenie w bogatym i utrwalonym orzecznictwie antymonopolowym 8 . 7 Por. wyrok S ą du Antymonopolowego z dnia 26 kwietnia 1995r., sygn. akt XVII 73/94 8 Por.: wyrok S ą du Antymonopolowego z dnia 20 lipca 1994r., sygn. akt XVII Amr 14/94, Wokanda 1995 Nr 4., i wyrok z dnia 23.06.1999r. sygn. akt XVII Ama 26/99 oraz wyroki S ą du Ochrony Konkurencji i 21 O tym, ż e dana strefa handlowa delimituje odr ę bny, dla ka ż dego ze zidenty- fikowanych wcze ś niej produktów, rynek w ł a ś ciwy, decyduje okoliczno ść , ż e na tak wyodr ę bnionych obszarach panuj ą wystarczaj ą co homogeniczne warunki konkurencji, okre ś lone podobn ą – tak z punktu widzenie sprzedaw- ców, jak i nabywców – atrakcyjno ś ci ą terenu, na którym odbywa si ę handel, wyznaczon ą m.in. przez intensywno ść przemieszczania si ę potoków ludzkich, dobre skomunikowanie z innymi rejonami miasta, a tak ż e przez odleg ł o ść od jego centrum. Czynniki te determinuj ą z kolei podobne ukszta ł towanie si ę poziomu parametrów wp ł ywaj ą cych na koszty prowadzenia dzia ł alno ś ci dla ka ż dego obszaru odr ę bnie, czego wyrazem jest mi ę dzy innymi zró ż nicowanie stawek czynszu pomi ę dzy strefami i ich jednorodno ść w ramach danej strefy. Maj ą c na uwadze poczynione wy ż ej rozwa ż ania uzna ć nale ż a ł o, ż e w przedmiotowej sprawie jako rynki w ł a ś ciwe – w rozumieniu art. 4 pkt 8 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów – nale ż y wyodr ę bni ć : trzy lokalne rynki dzier ż awy gruntów przeznaczo- nych pod dzia ł alno ść handlow ą , po ł o ż onych w I, II i III strefie miasta oraz 2 lokalne rynki najmu lokali u ż ytkowych pod dzia ł alno ść handlow ą po ł o ż onych w I i II strefie mia- sta. Uczestnikiem wszystkich, zdefiniowanych powy ż ej rynków jest Gmina, która – posiada- j ą c na ka ż dym z nich zró ż nicowany udzia ł - reprezentuje ich stron ę poda ż ow ą (oferuje grunty lub lokale handlowe). Z dokonanych ustale ń wynika, ż e udzia ł Gminy w lokalnym rynku najmu lokali u ż ytko- wych przeznaczonych na dzia ł alno ść handlow ą , po ł o ż onych w I strefie miasta wynosi ok. 25,5%, za ś po ł o ż onych w II strefie miasta – ok. 20%. Na lokalnym rynku dzier ż awy gruntów przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą po ł o- ż onych w I i III strefie miasta pozycja Gminy jest silnie dominuj ą ca, bowiem jej udzia ł w I strefie wynosi – ok. 97%, a w III strefie - ok. 99,7%. Z kolei na lokalnym rynku dzier ż awy gruntów przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą po ł o ż onych w II strefie Gmina posiada ok. 1% udzia ł u (warto ść szacunkowa). W ka ż dej z ww. stref miasta do- konano nast ę puj ą cych zmian stawek czynszu za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą : Tabela 6 Strefa Udzia ł Gminy w rynku dzier ż awy gruntów Stawki czynszu za dzier- ż aw ę gruntów ustalone przez Rad ę Miasta obowi ą zuj ą ce od dnia 2 stycznia 1996r. do dnia 31 marca 2003r. Stawki czynszu za dzier- ż aw ę gruntów ustalone przez Rad ę Miasta obowi ą zuj ą ce od 1 kwietnia 2003 r. Procentowy wzrost/spadek wysoko- ś ci czynszu I 97% 12 z ł /m 2 10 z ł /m 2 - 16% II 1% 5 z ł /m 2 8 z ł /m 2 60% 99,7% 3,45 z ł /m 2 5 z ł /m 2 31% III INDEX: 4,50 z ł /m 2 8 z ł /m 2 77% Konsumentów z dnia 22 stycznia 2003r., sygn. akt XVII Ama 12/02, z dnia 7.07.2004r. sygn. akt XVII Ama 65/2003, z dnia 14.02.2001r. sygn. akt XVII Ama 86/2000,. 22 Maj ą c na uwadze dokonan ą delimitacj ę rynków w ł a ś ciwych, ró ż ny stopie ń zaanga ż owa- nia oraz zró ż nicowane role, jakie odgrywaj ą na nich INDEX i Gmina, stwierdzi ć nale ż y, ż e uczestnicy niniejszego post ę powania: 9 wspó ł pracuj ą ze sob ą (s ą kontrahentami) w zakresie dzier ż awy gruntów po ł o ż onych w III strefie miasta przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą . 9 ze wzgl ę du na mo ż liwo ść podnajmowania przez INDEX osobom trzecim powierzchni handlowych znajduj ą cych si ę w obiektach wybudowanych na dzier ż awionych gruntach, obaj przedsi ę biorcy mog ą by ć wzgl ę dem siebie konkurentami na rynku najmu lokali u ż ytkowych po ł o ż onych w II strefie mia- sta wyznaczonej dla najmu lokali. 4. Naruszenie art. 8 ust. 2 pkt 3 w zakresie warunków umów z najemcami po- wierzchni handlowych oraz umów z dzier ż awcami gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą . Stwierdzenie, ż e stosowane przez Gmin ę dzia ł ania maj ą znamiona zakazanych praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę jest mo ż liwe jedynie wtedy, gdy wykazane zostanie, ż e s ą to zachowania, które w ś wietle przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów mog ą by ć zakwalifikowane jako nadu ż ycie pozycji dominuj ą cej. W przypadku zarzu- tu stosowania praktyki, o której mowa w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konku- rencji i konsumentów polegaj ą cej na stosowaniu w podobnych umowach z najemcami lokali u ż ytkowych i w umowach z dzier ż awcami gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą uci ąż liwych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji konieczne jest wykazanie, ż e: a) Gmina posiada pozycj ę dominuj ą c ą na rynkach w ł a ś ciwych w sprawie, b) w umowach z uczestnikami tego samego rynku, podobnych do tej, jak ą Gmina zawarta z Wnioskodawc ą , stosowa ł a ona uci ąż liwe lub niejednolite warunki, c) w rezultacie zawierania przez Gmin ę umów na takich warunkach nast ą pi ł o zró ż nicowanie warunków konkurencji uczestników tego samego rynku, d) konsekwencj ą stosowanego zró ż nicowania warunków umów jest dyskrymi- nacja Wnioskodawcy na rynku, polegaj ą ca na tym, ż e w wyniku zaistnia ł e- go zró ż nicowania ma on gorsze warunki konkurencji, ani ż eli pozostali uczestnicy danego rynku, którzy nie zostali dotkni ę ci dzia ł aniami Gminy. Dla bytu omawianej praktyki niezb ę dnym jest wykazanie, ż e wymienione wy ż ej prze- s ł anki - niezb ę dne do uznania zachowa ń przedsi ę biorcy za zakazane - wyst ą pi ł y łą cznie, na zasadach koniunkcji, bowiem nie spe ł nienie chocia ż by jednego z nich, skutkuje bra- kiem podstaw do uznania, ż e skar ż ony przedsi ę biorca stosowa ł wspomnian ą praktyk ę , godz ą c ą w interesy jego kontrahentów. Spó ł ka INDEX zarzucaj ą c Gminie stosowanie w podobnych umowach z najemcami lokali u ż ytkowych i w umowach z dzier ż awcami gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą uci ąż li- wych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane wa- runki konkurencji porównuje swoj ą sytuacj ę jako dzier ż awcy gruntów pod dzia ł alno ść 23 handlow ą po ł o ż onych w III strefie miasta oraz sytuacj ę innych przedsi ę biorców b ę d ą - cych dzier ż awcami gruntów komunalnych nale żą cych do Gminy zlokalizowanych zarów- no w III, jaki i w I i II strefie miasta oraz przedsi ę biorców b ę d ą cych najemcami lokali u ż ytkowych przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą zlokalizowanych w wyznaczo- nych dla nich strefach miasta. Zarzut stawiany przez Wnioskodawc ę Gminie w zakresie stosowania w podobnych umowach z dzier ż awcami gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą oraz w umowach z najem- cami lokali u ż ytkowych pod tego typu dzia ł alno ść - po ł o ż onych w ró ż nych strefach mia- sta - uci ąż liwych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż ni- cowane warunki konkurencji dotyczy: 9 wysoko ś ci stosowanych przez Gmin ę , wobec ww. dzier ż awców, ró ż nych stawek op ł at za dzier ż aw ę gruntów, 9 ró ż nic w wysoko ś ci stawek za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą i wysoko ś ci stawek za najem lokali u ż ytkowych pod dzia ł alno ść handlow ą oraz 9 zasad zmiany wysoko ś ci ww. op ł at poprzez podwy ż szenie od 1 kwietnia 2003r. obowi ą zuj ą cych stawek za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść han- dlow ą po ł o ż onych w II i III strefie miasta i nie podwy ż szanie stawek czynszu za najem lokali u ż ytkowych, a tak ż e stosowania (do 1 kwietnia 2003r.) corocznej waloryzacji stawek za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlo- w ą o wska ź nik wzrostu cen i us ł ug i brak takiej waloryzacji przy op ł atach za najem lokali. Ad 4 a Jak wykazano wy ż ej, Gmina posiada pozycj ę dominuj ą ca na lokalnym - obejmuj ą cym III stref ę miasta - rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą . Ad 4 b Zebrany w sprawie materia ł pozwala na dokonanie nast ę puj ą cego podzia ł u umów zawieranych przez Gmin ę z przedsi ę biorcami: 9 umowy na dzier ż aw ę gruntów przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą , na których to gruntach mo ż liwe jest wybudowanie obiektów celem podnajmu znajduj ą cych si ę w nich powierzchni handlowych osobom trzecim (k.14-16, 29-31, 280) lub na których znajduj ą si ę nieruchomo ś ci przeznaczone na dzia- ł alno ść handlow ą (k. 77-159, 180-213), 9 umowy najmu lokali u ż ytkowych wykorzystywanych przez najemców do bez- po ś redniego prowadzenia dzia ł alno ś ci handlowej, bez mo ż liwo ś ci swobodne- go jej podnajmowania osobom trzecim (k. 214-215). Aby stwierdzi ć , ż e Gmina stosowa ł a w umowach uci ąż liwe i niejednolite warunki, konieczne jest wykazanie, ż e umowy te s ą umowami podobnymi i zawieranymi z uczestnikami tego samego rynku. Umowy mo ż na uzna ć za podobne, je ż eli zawierane s ą z przedsi ę biorcami dzia ł aj ą cymi na tym samym szczeblu obrotu towarowego (detal, hurt) oraz s ą tego samego rodzaju (np. umowa sprzeda ż y). Do oceny stopnia „podo- bie ń stwa” umów nale ż y bra ć pod uwag ę tak ż e takie czynniki, jak ró ż nice w kosztach 24 handlowych i transportu, wielko ść dostaw i inne dodatkowe warunki 9 . Umowy zawiera- ne z podmiotami funkcjonuj ą cymi na ró ż nych szczeblach obrotu nie mog ą zosta ć uzna- ne za podobne. Przedmiotem umowy z dnia 25 sierpnia 1997r. (wraz z aneksami stanowi ą cymi jej inte- graln ą cz ęść ), której stronami by ł a Gmina i Wnioskodawca, by ł a dzier ż awa gruntów po ł o ż onych w III strefie miasta. Zgodnie z jej postanowieniami wysoko ść czynszu dzier- ż awnego za poszczególne rodzaje gruntów mia ł a by ć ustalana w oparciu o uchwa łę Ra- dy Miasta Malborka z dnia 28 grudnia 1995r., nr 96/XIX/95 w sprawie zaopiniowania cennika za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolnych na terenie miasta Mal- borka. Nie ulega przy tym w ą tpliwo ś ci, ż e Wnioskodawca zgodzi ł si ę p ł aci ć za dzier ż aw ę gruntów zabudowanych hal ą targow ą , po ł o ż onych w III strefie miasta, wed ł ug stawek obowi ą zuj ą cych w II strefie. Oprócz zasad ustalania czynszu dzier ż awnego, w umowie okre ś lono łą czn ą jego wysoko ść oraz postanowiono, ż e mo ż e on ulega ć zmianie bez wypowiedzenia, odpowiednio do zmian stawek czynszu dzier ż awnego ustalonego przez Rad ę Miasta Malborka. Oprócz wskazanej wy ż ej, Gmina podpisa ł a tak ż e umowy dzier ż awy gruntów z innymi przedsi ę biorcami. Dotycz ą one gruntów zlokalizowanych w ró ż nych strefach miasta, znajduj ą cych si ę pod niewielkimi powierzchniowo nieruchomo ś ciami (od kilku do kilku- dziesi ę ciu m 2 ). Z poczynionych ustale ń wynika, ż e: 9 umowa zawarta z INDEX dotyczy gruntów przeznaczonych pod targowisko miejskie i pod du ż e obiekty handlowe (hala nr 1 – 1000 m 2 , hala nr 2 – 1500 m 2 , pawilony handlowe od 60 m 2 do 137 m 2 ), natomiast umowy zawierane z innymi dzier ż awcami dotycz ą gruntów znajduj ą cych si ę pod nieruchomo- ś ciami przeznaczonymi na dzia ł alno ść handlow ą o powierzchni od kilku do kilkudziesi ę ciu m 2 , 9 celem realizowanej przez Wnioskodawc ę inwestycji jest wyposa ż enie dzier- ż awionych gruntów w obiekty, w których znajduj ą si ę stoiska podnajmowane osobom trzecim w celu prowadzenia dzia ł alno ś ci handlowej, 9 w umowach dzier ż awy gruntów komunalnych - poza umow ą zawart ą ze spó ł - k ą ROSPOL – umieszczono zapis, ż e bez zgody wydzier ż awiaj ą cego, dzier- ż awca nie mo ż e odda ć przedmiotu dzier ż awy osobie trzeciej do bezp ł atnego u ż ywania ani go poddzier ż awi ć . Jak ju ż wskazano, aby udowodni ć , ż e warunki zawieranych przez Gmin ę umów s ą uci ąż liwe i niejednolite, wskutek czego stwarzaj ą osobom je zawieraj ą cym zró ż nicowane warunki konkurencji nale ż y wykaza ć , ż e wspomniane umowy s ą podobne i zawierane przez uczestników tego samego rynku. Umowa łą cz ą ca Gmin ę z Wnioskodawc ą reguluje zasady dzier ż awy po ł o ż onych w III strefie miasta gruntów przeznaczonych pod dzia ł alno ść handlow ą . Z tego wzgl ę du – dla rozstrzygni ę cia niniejszej sprawy - mo ż e ona zosta ć porównana wy łą cznie z umowami tego samego typu, zawartymi przez Gmin ę z innymi przedsi ę biorcami dzier ż awi ą cymi 9 E. Modzelewska-W ą chal, „Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Komentarz” Twi- gger, Warszawa 2002, s. 108. 25 grunty po ł o ż one w III strefie miasta. Nie by ł oby bowiem merytorycznie i metodologicz- nie poprawnym, porównywanie tej umowy z umowami reguluj ą cymi dzier ż awy gruntów zlokalizowanych w dwóch pozosta ł ych strefach miasta, poniewa ż dotycz ą one odr ę b- nych rynków geograficznych. Podobnie nie jest uzasadnione porównywanie umowy na dzier ż aw ę gruntów po ł o ż onych w III strefie z umowami zawieranymi przez Gmin ę z najemcami nale żą cych do niej loka- li handlowych, poniewa ż dotycz ą one dzia ł alno ś ci prowadzonej przez Gmin ę na odr ę b- nych rynkach produktowych (rynku dzier ż awy gruntów i rynku najmu lokali). Ponadto warunki i zasady zawierania tych umów reguluj ą inne akty prawa miejscowego - do umów dotycz ą cych dzier ż awy gruntów zastosowanie ma uchwa ł a Rady Miasta Malborka z dnia 20 marca 2003r., nr 53/VII/03, w sprawie zaopiniowania cennika za wydzier ż a- wienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Malborka, za ś do umów najmu - uchwa ł a Rady Miasta Malborka z dnia 8 czerwca 1995r., nr 59/XIII/95 w sprawie warunków najmu i wysoko ś ci czynszu za lokale u ż ytkowe stanowi ą ce mienie komunalne. Wynika st ą d, ż e jedynymi, które mog ą zosta ć uznane za podobne do umowy z dnia 25 sierpnia 1997r. s ą umowy zawarte z przedsi ę biorcami dzier ż awi ą cymi od Gminy w III strefie miasta nieruchomo ś ci komunalne (grunty), na których znajduj ą si ę obiekty han- dlowe. Wnioskodawca w swoich wyst ą pieniach nie kwestionuje warunków umów zawartych z innymi uczestnikami rynku dzier ż awy gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą po ł o ż onych w III strefie miasta i warunków umowy zawartej z nim, w tym przyj ę tego zobowi ą zania do op ł acania czynszu dzier ż awnego za po ł o ż one w III strefie grunty pod halami targo- wymi i pawilonami handlowymi wg stawek obowi ą zuj ą cych dla strefy II. INDEX poddaje natomiast porównaniu stawki czynszu za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą obowi ą zuj ą ce jego i stawki ustalone dla dzier ż awców gruntów po ł o ż onych w I strefie miasta po dokonaniu ich zmian przez Rad ę Miasta z dniem 1 kwietnia 2003r., a wi ę c – w konsekwencji - porównuje i kontestuje zró ż nicowane, co prawda, warunki umów, za- wieranych jednak ż e z uczestnikami ró ż nych rynków w ł a ś ciwych. Z tych powodów sta- wiany przez Wnioskodawc ę zarzut stosowania przez Gmin ę w umowach uci ąż liwych i niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych osobom je zawieraj ą cym zró ż nicowane warunki konkurencji musi by ć uznany i oceniony – z oczywistych wzgl ę dów - za bezza- sadny. W ocenie organu antymonopolowego, analizowane zachowania rynkowe Gminy nie naruszaj ą równie ż przepisu art. 9 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r., definiuj ą - cego ten sam rodzaj praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę co art. 8 ust. 2 pkt 3 obowi ą - zuj ą cej do 20 kwietnia 2007 r. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 15 grudnia 2000r. Maj ą c na uwadze poczynione wy ż ej ustalenia i rozwa ż ania, orzeczono jak w sentencji. 4. Naruszenie art. 8 ust. 2 pkt 6 Zarzucaj ą c Gminie stosowanie praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , o której mowa w art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy polegaj ą cej na narzucaniu uci ąż liwych warunków umowy dzier ż awy gruntów nale ż y wykaza ć , ż e posiada ona na ka ż dym z rynków wyznaczonym odr ę bnie dla II i III strefy handlowej Malborka pozycj ę dominuj ą c ą oraz, ż e podwy ż sze- 26 nie czynszu dzier ż awnego w III strefie z 3,45 do 5 z ł /m 2 i w II strefie z 5 z ł /m 2 do 8 z ł /m 2 przy jednoczesnym jego obni ż eniu w I strefie z 12 z ł /m 2 do 10 z ł /m 2 by ł o ra żą co wysokie i przynios ł o Gminie nieuzasadnione korzy ś ci. Tak wi ę c dla udowodnienia sto- sowania wspomnianej praktyki konieczne jest kumulatywne spe ł nienie czterech prze- s ł anek, tj.: a) posiadanie pozycji dominuj ą cej na danym, konkretnym rynku w ł a ś ciwym, b) narzucenia warunków umów kontrahentowi, c) uci ąż liwo ś ci tych warunków, d) uzyskiwania przez przedsi ę biorc ę narzucaj ą cego te warunki nieuzasadnionych korzy ś ci. Wyniki uprzednio poczynionych rozwa ż a ń wskazuj ą , ż e w niniejszej sprawie identyfiko- walnych jest kilka rynków w ł a ś ciwych. Jednym z zarzutów postawionym we wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopo- lowego by ł o znaczne, negatywnie – w aspekcie ekonomicznym – odczuwane przez dzier ż awców gruntów podwy ż szenie wysoko ś ci czynszów (stawki w II strefie miasta zosta ł y podwy ż szone z 5 z ł /m2 do 8 z ł /m2 tj. o ok. 60%), czego, w opinii Wnioskodaw- cy, Gmina mog ł a dokona ć z racji silnie zaznaczaj ą cej si ę dominacji na rynku. Jak na to jednak wskazuj ą ustalenia poczynione w trakcie post ę powania, Gmina nie posiada kwa- lifikowanej pozycji rynkowej w II strefie. Znikomy jej udzia ł w zakresie dzier ż awy grun- tów na delimitowanym granicami strefy II terytorium, nie przekraczaj ą cy 1 procenta, przes ą dza, ż e zakaz okre ś lony art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów nie ma wobec Gminy zastosowania. Z tych te ż powodów, wobec nie spe ł nie- nia podstawowej przes ł anki o posiadaniu pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym po- dejmowane przez ni ą dzia ł ania, polegaj ą ce na znacznej podwy ż ce czynszów wprowa- dzonej w II strefie miasta nie mog ą by ć oceniane w aspekcie naruszenia przepisów wskazanego wy ż ej przepisu ustawy. Maj ą c to na uwadze, w dalszej analizie zachowa ń rynkowych Gminy skoncentrowano si ę na ocenie jej aktywno ś ci w III strefie. Jak bo- wiem wykazano uprzednio, pozycja Gminy na lokalnym rynku dzier ż awy pod dzia ł alno ść handlow ą gruntów po ł o ż onych w tym obszarze miasta nie budzi w ą tpliwo ś ci. Przes ą dza to tym samym o mo ż liwo ś ci zastosowania wobec Gminy art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W przedmiotowej sprawie, narzucenie przez Gmin ę kwestionowanych warunków dzier- ż awy gruntów musi by ć rozpatrywane w aspekcie ich zmiany wprowadzonej uchwa łą Rady Miasta Malborka, nr 53/VII/03 z dnia 20 marca 2003r. w sprawie zaopiniowania cennika za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Mal- borka. W ocenie Wnioskodawcy, Gmina dokonywa ł a zmian wysoko ś ci czynszu z pomini ę ciem negocjacji, jednostronnym o ś wiadczeniem woli, co jest sprzeczne z zasad ą swobody prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej i swobody konkurencji. Poniewa ż INDEX nie mia ł i dalej nie ma ż adnego wp ł ywu na decyzje Gminy dotycz ą ce ustalania wysoko ś ci czyn- szu nale ż y uzna ć , i ż w tym zakresie Gmina ma wobec dzier ż awców terenów siln ą prze- wag ę kontraktow ą , wynikaj ą c ą z jej si ł y i w ł adzy rynkowej. Stanowienie, w tych realiach gospodarczych, cenowych warunków wspó ł pracy z kontrahentami odbywa si ę poprzez jednostronne narzucanie zasad, które silnie uzale ż nieni od Gminy przedsi ę biorcy zmu- szeni s ą przyj ąć , b ą d ź zrezygnowa ć z dalszego prowadzenia dzia ł alno ś ci. Nie ulega wi ę c w ą tpliwo ś ci, ż e w Malborku w ł a ś ciciel wi ę kszo ś ci gruntów znajduj ą cych si ę w III strefie 27 miasta, mo ż e dzia ł a ć z pozycji dyktatu, na co pozwala mu posiadana na rynku pozycja. Nale ż y przy tym zwa ż y ć , co potwierdzaj ą okoliczno ś ci przedmiotowej sprawy, ż e silna przewaga Gminy nad przedsi ę biorcami wynika nie tylko z jej pozycji zajmowanej na rynku w ł a ś ciwym terytorialnie wyznaczonym obszarem III strefy handlowej, ale równie ż z faktu, ż e niektórzy z nich, w tym Wnioskodawca, poczynili trwa ł e inwestycje. Ze wzgl ę du na niemobilno ść elementów maj ą tku trwa ł ego na sta ł e zwi ą zanych z dzier- ż awionym gruntem (hale handlowe) brak jest realnych mo ż liwo ś ci, w przypadku np. zmiany warunków dzier ż awy, na przeniesienie wybudowanych ś rodków trwa ł ych do in- nej strefy handlowej, b ą d ź na inny rynek. Z tych powodów bezspornym jest, ż e kontra- henci Gminy dzia ł aj ą w silnym uzale ż nieniu od niej, b ę d ą c przymuszonymi do przyj ę cia proponowanych warunków wspó ł pracy. W tym stanie rzeczy drug ą przes ł ank ę analizo- wanego przepisu ustawy uzna ć nale ż y za udowodnion ą . Zgodnie z art. 18 ust. 2 pkt 9 ustawy z dnia 8 marca 1990r. o samorz ą dzie gminy (tekst jednolity Dz.U. z 2001r., nr 142, poz. 1591) do w ł a ś ciwo ś ci Rady Miasta nale ż y podej- mowanie uchwa ł w sprawach maj ą tkowych gminy przekraczaj ą cych zakres zwyk ł ego zarz ą du, dotycz ą cych m.in. okre ś lania zasad wydzier ż awiania lub najmu nieruchomo ś ci gruntowych na okres d ł u ż szy ni ż trzy lata. Na podstawie ww. przepisów Rada Miasta Malborka uchwa łą nr 53/VII/03 z dnia 20 marca 2003r. w sprawie zaopiniowania cenni- ka za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Malbor- ka, pozytywnie zaopiniowa ł a propozycje op ł at z tytu ł u dzier ż aw nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych. W cenniku stanowi ą cym za łą cznik do uchwa ł y ustalono, ż e tereny wy- dzier ż awione na lokalizacj ę punktów handlowych bez wzgl ę du na bran żę kszta ł towa ć si ę b ę d ą za 1 m 2 gruntu mierzonego w obrysie zewn ę trznym obiektu lub terenu zaj ę tego na punkt sprzeda ż y w I strefie 10 z ł , w II strefie 8 z ł i w III strefie 5 z ł . W podj ę tej uchwale zalecono Burmistrzowi Miasta przyj ę cie propozycji op ł at za dzier ż aw ę gruntu jako minimalnych, z zastrze ż eniem, ż e w szczególnie uzasadnionych przypadkach mo ż e on okre ś li ć wysoko ść czynszu wg stawek ni ż szych od uznanych za minimalne. Podej- mowanie przez uprawnione organy Gminy decyzji w powy ż szym zakresie znajduje swo- je uzasadnienie w jej ustawowych uprawnieniach. Posiadanie uprawnie ń do kreowania wysoko ś ci op ł at na rynku dzier ż awy gruntów nie mo ż e jednak by ć przyzwoleniem na wykorzystywanie przez Gmin ę posiadanej pozycji rynkowej poprzez narzucanie jej kon- trahentom uci ąż liwych warunków umów. Za uci ąż liwy warunek umowy nale ż y uzna ć ka ż dy warunek oznaczaj ą cy dla jednej ze stron umowy ci ęż ar wi ę kszy od powszechnie przyj ę tych w stosunkach danego rodzaju. Nale ż a ł oby tu w szczególno ś ci rozwa ż y ć , czy w hipotetycznej sytuacji istnienia wolnej konkurencji i tym samym swobody kszta ł towania przez kontrahentów tre ś ci zawiera- nych umów, podmiot narzucaj ą cy takie warunki by ł by je w stanie wynegocjowa ć . Zmia- na z dniem 1 kwietnia 2003r. stawek za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą oznacza ł a dla Wnioskodawcy ich podwy ż szenie z 4,50 z ł / m 2 do 8 z ł /m 2 (o ok. 77%), a dla pozosta ł ych dzier ż awców gruntów po ł o ż onych w III strefie miasta z ustalonych uchwa łą Rady Miasta z 3,45 z ł /m 2 na 5 z ł /m 2 (o ok. 31%). Gmina dokonuj ą c podwy ż ki stawek czynszu w III i II strefie dokona ł a jednocze ś nie obni ż ki stawek czynszu w I stre- fie z 12 z ł /m 2 do 10 z ł /m 2 (o ok. 16%). Badaj ą c, czy trzecia przes ł anka analizowanego przepisu ustawy polegaj ą ca na uci ąż li- wo ś ci narzuconych warunków umów zosta ł a spe ł niona, organ antymonopolowy wzi ął pod uwag ę i oceni ł nie tylko zakres i skal ę dokonanej podwy ż ki, ale skonfrontowa ł wy- 28 soko ść obowi ą zuj ą cych w Malborku czynszów z op ł atami o podobnym charakterze po- bieranymi na innych rynkach. Z analizy wyników przeprowadzonego badania rynków lokalnych i dokonanych na ich podstawie oblicze ń przedstawionych w tabeli za łą czonej do akt sprawy (k. 436-442) wynika, ż e podwy ż ki czynszu za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą dokonane przez organy miast zbli ż onych wielko ś ci ą do Malborka w latach 2003-2006 kszta ł towa ł y si ę na poziomie od 4% do 8%. W Wejherowie dokonano obni ż ki pobieranych czynszów w siedmiu z o ś miu wyznaczonych stref handlowych i wynios ł a ona od 1% do 18%. Pro- centowe zmiany czynszu dokonane w poszczególnych miastach s ą znacz ą co ni ż sze od procentowej zmiany czynszu dokonanej z dniem 1 kwietnia 2003r. przez Gmin ę Mal- bork. Takie wnioski nie maj ą jednak prze ł o ż enia na porównanie kwot czynszu obowi ą - zuj ą cego w badanych miastach i Malborku. Dla pe ł nego zobrazowania skali zmian do- konanych w ww. okresie nale ż y przedstawi ć nast ę puj ą ce dane: 9 w Sopocie czynsz dzier ż awny wzrós ł odpowiednio z obowi ą zuj ą cych w 2003r. 14,38 z ł /m 2 , 9,59 z ł /m 2 , 5,99 z ł /m 2 i 4,49 z ł /m 2 do 15,30 z ł /m 2 , 10,21 z ł /m 2 , 6,38 z ł /m 2 i 4,78 z ł /m 2 w 2006r. ; 9 w Kwidzynie – z obowi ą zuj ą cej w 2003r. stawki 0,51 z ł /m 2 nie mniej ni ż 30,69 z ł za jedn ą lokalizacj ę stawki zosta ł zmieniony w 2006r. do 2,50 z ł /m 2 , 9 w Kartuzach utrzymano czynsz na poziomie 9 z ł /m 2 , 9 w Wejherowie czynsz w poszczególnych strefach z 17,83 z ł /m 2 , 13,60 z ł /m 2 , 9,03 z ł /m 2 , 7,50 z ł /m 2 , 6,66 z ł /m 2 , 4,84 z ł /m 2 , 3,59 z ł /m 2 i 2,48 z ł /m 2 obo- wi ą zuj ą cego w 2003r. zosta ł obni ż ony (poza VIII stref ą ) w 2006r. do: 16,92 z ł /m2, 11,90 z ł /m2, 8,53 z ł /m2, 7,43 z ł /m 2 , 6 z ł /m 2 , 4,08 z ł /m 2 , 2,96 z ł /m 2 i 2,80 z ł /m 2 ; 9 w Rumi – z 4,17 z ł /m 2 i 2,08 z ł /m 2 obowi ą zuj ą cych w 2003r. stawki wzros ł y do 4,34 z ł /m 2 i 2,25 z ł /m 2 w 2006r.; 9 w Ostródzie – obowi ą zuj ą ce w 2003r. w trzech strefach handlowych stawki dla obiektów o powierzchni do 15 m 2 odpowiednio 23,53 z ł /m 2 , 17,70 z ł /m 2 i 10,74 z ł /m 2 oraz dla obiektów o powierzchni powy ż ej 15 m 2 wynosz ą ce – 6,44 z ł /m 2 , 5,37 z ł /m 2 i 4,30 z ł /m 2 do wysoko ś ci obowi ą zuj ą cych w 2006r.: 25 z ł /m 2 , 18,80 z ł /m 2 i 11,40 z ł /m 2 oraz dla obiektów o powierzchni powy ż ej 15 m 2 wynosz ą ce – 6,80 z ł /m 2 , 5,70 z ł /m 2 i 4,60 z ł /m 2 . Z przedstawionych informacji wynika, ż e pomimo znacz ą cego procentowego ró ż nicowa- nia dokonanych w poszczególnych miastach zmian czynszu dzier ż awnego, bezwzgl ę dny poziom wysoko ś ci stawek obowi ą zuj ą cych w Malborku i ww. miastach – przy uwzgl ę d- nieniu ró ż norodno ś ci strefowej i charakteru badanych miast - nie ró ż ni si ę w sposób istotny. Podobne wnioski wynikaj ą równie ż z porównania (dla analogicznego okresu) procentowego wzrostu stawek czynszu za dzier ż aw ę gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą dokonanego w Malborku i w pozosta ł ych badanych miastach (ró ż ni ą cych si ę od Malbor- ka znacz ą co liczb ą mieszka ń ców). Tak wi ę c odnosz ą c si ę do zachowa ń Gminy wobec jej kontrahentów dzier ż awi ą cych grunty w III strefie miasta nale ż y zauwa ż y ć , ż e dokonana podwy ż ka czynszu dzier ż aw- nego z 3,45 z ł /m 2 na 5 z ł /m 2 , tj. o ok. 31% chocia ż subiektywnie mo ż e by ć odczuwana jako uci ąż liwa, to obiektywnie tak ą nie jest. Maj ą c na uwadze ustalenia poczynione w toku post ę powania nale ż y stwierdzi ć , ż e nie mo ż na zarzuci ć Gminie stosowania praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , o której mowa 29 w art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy polegaj ą cej na narzucaniu uci ąż liwych warunków umów dzier ż awy gruntów po ł o ż onych III strefie handlowej Malborka poprzez podwy ż szenie czynszu dzier ż awnego w III strefie z 3,45 do 5 z ł /m 2 i czerpanie z tego tytu ł u nieuza- sadnionych korzy ś ci. Rozpatruj ą c zachowania rynkowe Gminy w analizowanym powy ż ej aspekcie nie sposób pomin ąć relacji łą cz ą cych Gmin ę z Wnioskodawc ą i innymi jej kontrahentami. Jak na to wskazuj ą ustalenia organu antymonopolowego, dokonana w Malborku regulacja stawek czynszu dzier ż awnego jedynie w stosunku do Wnioskodawcy wywo ł a ł y ten skutek, ż e zmuszony on zosta ł do zap ł aty stawki 8 z ł /m 2 wobec 4,50 z ł /m 2 p ł aconych uprzednio, tj. o ok. 77% wi ę cej. Tak znaczna, jednorazowa podwy ż ka dotkn ęł a tylko i wy łą cznie jed- nego kontrahenta Gminy, podczas gdy pozostali dzia ł aj ą cy zarówno w II (brak pozycji dominuj ą cej po stronie Gminy), jak i III strefie (pozycja dominuj ą ca) p ł acili odpowied- nio 60% i 31% wi ę cej. Oznacza to, ż e kwestionowane przez Wnioskodawc ę dzia ł ania Gminy odnosi ł y si ę nie do ogó ł u uczestników rynku, ale do pojedynczego jej kontrahen- ta. Niekorzystny dla niego efekt tych zachowa ń nie by ł przy tym bezpo ś rednim rezulta- tem wprowadzenia nowych, antykonkurencyjnych zasad polityki udost ę pniania gruntów w Malborku, ale jest jedynie konsekwencj ą indywidualnie wynegocjowanych relacji: Gmina – INDEX, nie kontestowanych przez ż adn ą stron kontraktu. Taki, niejako „sk ł a- dany” sposób naliczania czynszu wynika bowiem wprost z postanowie ń zawartej w 1997 r. umowy dzier ż awy oraz pó ź niejszych do niej aneksów. Zgodnie w umow ą Wnio- skodawca za dzier ż aw ę gruntów zabudowanych hal ą targow ą znajduj ą cych si ę w III strefie miasta mia ł op ł aca ć czynsz jak za dzier ż aw ę gruntów w II strefie. Dodatkowo w aneksie nr 2 z dnia 14 lutego 2002 r. postanowiono, ż e powy ż sza zasada op ł acania czynszu dzier ż awnego b ę dzie dotyczy ł a równie ż gruntów znajduj ą cych si ę pod pawilo- nami handlowymi (za które przed podpisaniem aneksu czynsz by ł op ł acany wg stawek III strefy). Nie budzi wi ę c w ą tpliwo ś ci, ż e sytuacja w jakiej znalaz ł si ę Wnioskodawca nie charakteryzuje w ż aden sposób stanu ogó ł u stosunków gospodarczych panuj ą cych na rynku w ł a ś ciwym, ale stanowi pewnego rodzaju wyj ą tek, wprowadzony poprzez za- pisy uzgodnionej mi ę dzy Gmin ą i INDEX indywidualnej umowy cywilno-prawnej. Oko- liczno ść ta, w ocenie organu antymonopolowego, ma podstawowe znaczenie dla dalszej oceny charakteru sporu toczonego przez strony. Zawieraj ą c wspomnian ą umow ę zarówno Gmina, jak i INDEX uzgodnili i wspólnie przy- stali na stosowanie zawartych w umowie zasad naliczania czynszu dzier ż awnego, wi ążą - cych jedynie strony, a nie wszystkich uczestników rynku w ł a ś ciwego. Tak wi ę c nale ż a ł o przyj ąć , ż e dokonana podwy ż ka czynszu dzier ż awnego z 4,50 z ł /m 2 do 8 z ł /m 2 jest po- ś rednim skutkiem indywidualnych uzgodnie ń , które nie odnosz ą si ę do relacji charakte- ryzuj ą cych dany rynek, w tym parametrów okre ś laj ą cych wysoko ść czynszu dla ogó ł u jego uczestników. Jak ju ż bowiem wykazano wy ż ej w III strefie handlowej wprowadzo- no zmian ę wysoko ś ci stawki czynszu dzier ż awnego z 3,45 do 5 z ł /m 2 , co – w ś wietle zgromadzonego materia ł u dowodowego – nie mog ł o zosta ć uznane za przejaw nad- u ż ywania pozycji dominuj ą cej i stosowania praktyk eksploatacyjnych. Konieczno ść ponoszenia przez Wnioskodawc ę wy ż szych, ni ż okre ś lone w uchwale Rady Miasta, obci ąż e ń za korzystanie z gruntu gminnego, cho ć – nie tylko w jego prze ś wiad- czeniu – dolegliwe i negatywnie wp ł ywaj ą ce na jego kondycj ę finansow ą , nie jest zatem wynikiem stosowania w Malborku antykonkurencyjnych zasad polityki udost ę pniania gruntów pod dzia ł alno ść handlow ą , ale wzajemnych rezultatem uzgodnie ń , w których strony ustali ł y indywidualnie okre ś lone prawa i obowi ą zki. St ą d te ż ujemne skutki ujaw- 30 niaj ą ce si ę w trakcie realizacji tej umowy godz ą w interes jedynie pojedynczego przed- si ę biorcy – kontrahenta Gminy i nie obrazuj ą stanu stosunków na rynku w ł a ś ciwym. Maj ą c na uwadze wskazane okoliczno ś ci i poczynione wy ż ej rozwa ż ania, uzna ć nale ż a ł o, ż e przedmiotowy spór – w rozpatrywanym aspekcie – powsta ł y na tle wykonania umo- wy cywilno-prawnej zawartej pomi ę dzy INDEX i Gmin ą ma wy łą cznie indywidualny cha- rakter i jako taki nie podlega kognicji Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów. O ile bowiem konkurencja, rozumiana jako stan stosunków gospodarczych panuj ą - cych na rynku podlega ochronie, ze wzgl ę du na publicznoprawny jej charakter, o tyle spór toczony mi ę dzy dwoma podmiotami w zakresie rozliczenia ich wzajemnych zobo- wi ą za ń wynikaj ą cych z wykonania postanowie ń umowy dzier ż awy gruntów mo ż e zosta ć rozstrzygni ę ty wy łą cznie przez s ą d cywilny. W ocenie organu antymonopolowego, analizowane zachowania rynkowe Gminy nie na- ruszaj ą równie ż przepisu art. 9 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz.331) ), definiuj ą cego ten sam rodzaj praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę co art. 8 ust. 2 pkt 6 obowi ą zuj ą cej do 20 kwiet- nia 2007 r. ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 15 grudnia 2000r. Wobec tego orzeczono, jak w sentencji. Nawi ą zuj ą c do wniosku Gminy o zastosowanie do niniejszego post ę powania art. 93 ustawy o ochroni ę konkurencji i konsumentów nale ż y zaznaczy ć , ż e zgodnie z art. 93 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie wszczyna si ę post ę powania w spra- wie stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , je ż eli od ko ń ca roku, w którym zaprzestano ich stosowania, up ł yn ął rok. Pocz ą tek biegu przedawnienia wszcz ę cia po- st ę powania antymonopolowego opartego na zarzucie stosowania praktyki ograniczaj ą - cej konkurencje polegaj ą cej na narzucaniu przez podmiot dominuj ą cy na rynku uci ąż li- wych warunków umów przynosz ą cych mu nieuzasadnione korzy ś ci rozpoczyna si ę w dacie, gdy warunek ten sta ł si ę np. integraln ą cz ęś ci ą umowy reguluj ą cej stosunki han- dlowe przedsi ę biorców. 10 W niniejszej sprawie dat ą , w której uchwa ł a Rady Miasta Mal- borka m.in. podwy ż szaj ą ca stawki czynszu dzier ż awnego p ł aconego przez przedsi ę bior- ców dzier ż awi ą cych grunty pod dzia ł alno ść handlow ą w III strefie Malborka sta ł a si ę powszechnie obowi ą zuj ą c ą by ł dzie ń 1 kwietnia 2003r. Wniosek o wszcz ę cie post ę po- wania w niniejszej sprawie z ł o ż ono w dniu 18 listopada 2004r., a op ł at ę od wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego, b ę d ą c ą formalnym wymogiem wszcz ę cia post ę powania, uiszczono w dniu 30 grudnia 2004r. W zwi ą zku z przedstawionymi wy ż ej okoliczno ś ciami nale ż y stwierdzi ć , ż e w niniejszej sprawie nie maj ą zastosowania prze- pisy art. 93 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Art. 93 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów móg ł by mie ć zastosowanie do umowy dzier ż awy z dnia 25 sierpnia 1997r. łą cz ą cej Wnioskodawc ę i Gmin ę , gdyby przedmiotem sprawy by ł o narzucanie warunków tej pierwotnej umowy i gdyby takie za- chowania gminy mog ł y by ć przedmiotem post ę powania antymonopolowego. Jak wyka- zano wy ż ej, prowadzone przez organ antymonopolowy post ę powanie dotyczy ł o dzia ł a ń podj ę tych przez Gmin ę w zakresie narzucania przez ni ą - zarówno Wnioskodawcy, jak i innym dzier ż awiaj ą cym na terenie Malborka grunty pod dzia ł alno ść handlow ą - uci ąż - 10 Por. wyrok S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 19 czerwca 2002r., sygn. akt XVII Ama 96/2001, i wyrok S ą du najwy ż szego z dnia 7 kwietnia 2004r., sygn. akt III SK 27/2004. 31 liwych warunków umów przynosz ą cych Gminie nieuzasadnione korzy ś ci, ustalonych uchwa łą Rady Miasta Malborka, nr 53/VII/03 z dnia 20 marca 2003r. w sprawie zaopi- niowania cennika za wydzier ż awienie nieruchomo ś ci rolnych i nierolniczych na terenie miasta Malborka. Ze wzgl ę du na to, ż e dokonana wskazan ą uchwa łą zmiana op ł at za dzier ż aw ę ww. gruntów dotyczy ł a lub mog ł a dotyczy ć nie tylko Wnioskodawcy, ale i in- nych przedsi ę biorców, powinna ona by ć rozpatrywana w oderwaniu od pierwotnych wa- runków łą cz ą cej ww. przedsi ę biorców umowy z dnia 25 sierpnia 1997r. Pouczenie: Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 15 grudnia 2000r. w zwi ą zku z art. 131 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów z dnia 16 lutego 2007r. oraz w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 i 3 kpc od ni- niejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę cze- nia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatury UOKiK w Gda ń sku. Otrzymuj ą : 1. Gmina Miejska Malbork Plac S ł owia ń ski 5 82- 200 Malbork 2. PP-U „INDEX” Sp. z o.o. poprzez pe ł nomocnika: Pana Wojciecha Dro ż d ż a ł a Kancelaria Prawnicza Dro ż d ż a ł Lewandowski ul. Trybunalska 8/1 82-300 Elbl ą g 32