RGD-27/2010

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW D ELEGATURA UOK I K W G DAŃSKU 80-824 G DAŃSK , UL . P ODWALE P RZEDMIEJSKIE 30 T EL ./ FAX (058) 346-29-32, 346-29-33, 301-51-75 E- MAIL : GDANSK @ UOKIK . GOV . PL RGD.61-15/10/MLM Gdańsk, dnia 27 grudnia 2010r. D ECYZJA NR RGD. 27/2010 I. Na podstawie art. 26 ust. 1 w związku z art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy AV SZA- FARNIA Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku, uznaje się za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów działanie tego przedsiębiorcy, polegające na stosowaniu we wzor- cach umownych o nazwie „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” następujących postanowień, o treści: 1. „W przypadku zawinionego przez Sprzedającego opóźnienia w ukończeniu Przedmiotu Sprzedaży o okres dłuższy niż 30 dni kalendarzowych w stosunku do przewidywanego terminu ukończenia budowy, Sprzedający zapłaci Kupują- cemu tytułem kary umownej odsetki ustawowe od kwoty zaliczek wpłaconych przez Kupującego na poczet Ceny, naliczane za każdy dzień opóźnienia począw- szy od 31 dnia opóźnienia; przy czym łączna wartość odsetek ustawowych wy- płaconych Kupującemu nie może przekroczyć równowartości 5% (pięć procent) Ceny netto” , 2. „ Sprzedający zastrzega sobie prawo wprowadzania zmian do Przedmiotu Sprze- daży lub Budynku lub zastosowania innych materiałów lub rozwiązań technicz- nych niż te, które zostały opisane w Umowie, pod warunkiem, że zmiany te nie będą obniżały jakości Budynku oraz Lokalu i nie będą zmieniały Ceny określonej w Umowie”, 3. „W przypadku zmiany powierzchni wewnętrznej Lokalu, Cena Lokalu ulegnie proporcjonalnemu podwyższeniu lub obniżeniu, przy zastosowaniu ceny za je- den metr kwadratowy określony w Części Pierwszej Umowy, nie więcej jednak niż o 5% (pięć procent)”, 4. „ Kupujący nie jest uprawniony do przeniesienia praw i obowiązków z tytułu za- warcia Umowy na osobę trzecią, bez pisemnej zgody Sprzedającego …”, 5. „ Dla potrzeb wykonania Umowy i wszelkich kwestii z nią związanych, Strony ustalają, że wszelkie zawiadomienia i informacje wynikające z Umowy będą kie- rowane na adresy Stron wskazane w komparycji Umowy. Przesyłka nadana do Strony na adres wskazany powyżej traktowana będzie jak prawidłowo doręczo- na również w przypadku nieobecności Strony pod wskazanym adresem i nie 2 podjęcia przesyłki na poczcie oraz w przypadku odmowy przyjęcia przesyłki przez Stronę, Strony zgodnie postanawiają, iż przesyłka, wysłana na adres wskazany na terytorium Polski, uznana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od daty drugiego awizowania przesyłki przez Pocztę Polską. Każda ze Stron zo- bowiązuje się zawiadomić drugą Stronę o zmianie adresu wskazanego dla celów Umowy. W braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez Stronę na ostatni znany adres drugiej Strony, będzie uważane za prawidłowo doręczone Stronie, do której było skierowane. …”, 6. „ Wszelkie spory wynikające z Umowy będą rozstrzygane przed sądem właści- wym miejscowo ze względu na miejsce wykonania Umowy”, które są postanowieniami umownymi wpisanymi na podstawie art. 479 45 Kodeksu postę- powania cywilnego do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone; co stanowi naruszenie art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów i nakazuje się zaniechania stosowania tej praktyki. II. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konku- rencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami) nakłada się na AV SZAFARNIA Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku karę pieniężną w wysokości 18.617 zł (słownie: osiemna- ście tysięcy sześćset siedemnaście złotych), płatną do budżetu państwa, z tytułu narusze- nia zakazu, o jakim mowa w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów, w zakresie opisanym w punkcie I sentencji niniejszej decyzji. III. Na podstawie art. 105 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2000r., Nr 98, poz. 1071 ze zm.), w związku z art. 83 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. Nr 50, poz. 331 ze zmianami), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumen- tów, po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe intere- sy konsumentów, wszczętego z urzędu, przeciwko przedsiębiorcy: AV SZAFARNIA Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku, umarza się postępowanie w sprawie stosowania przez przed- siębiorcę praktyki określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i kon- sumentów, a polegającej na stosowaniu we wzorcu umownym o nazwie „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” postanowienia, o treści: „Przewidywany termin ukończenia budowy może ulec przedłużeniu o czas trwania zdarzenia zewnętrznego o charakterze siły wyższej (tj. zdarzeń nadzwyczajnych, nieprzewidywalnych i niemożliwych do zapobieżenia przez którąkolwiek ze Stron) oraz wejścia w życie nowych, bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa na- kładających na Sprzedającego obowiązki, nieznane w chwili podpisywania Umowy, których spełnienie może wpłynąć na przedłużenie wykonania robót”. UZASADNIENIE W roku 2010 Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany również Preze- sem UOKiK, Prezesem Urzędu lub organem antymonopolowym) przeprowadził badanie rynku usług deweloperskich. W ramach prowadzonego badania Delegatura UOKiK w Gdańsku poddała analizie wzorce umowne stosowane w obrocie konsumenckim przez przedsiębiorców działających na terenie jej właściwości miejscowej. 3 W toku badania Prezes Urzędu ustalił, iż przedsiębiorca AV SZAFARNIA Sp. z o.o. z siedzi- bą w Gdańsku (zwany dalej: SZAFARNIA lub Spółka), we wzorcach umownych pod nazwą: „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” stosuje postanowienia, których treści można uznać za tożsame z postanowieniami wzorców umownych, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o których mowa w art. 479 45 kodeksu postępowania cywilnego (zwanego dalej Rejestrem). W związku z powyższym, postanowieniem nr 211 z dnia 25 października 2010r. – wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez przedsiębiorcę AV SZAFARNIA Sp. z o.o. z siedzibą w Gdańsku , praktyki naruszającej zbiorowe interesy kon- sumentów, zdefiniowanej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2007 r. Nr 50, poz. 331 ze zm.) [zw. dalej także ustawą o ochronie (…) lub ustawą antymonopolową] polegającej na umieszczeniu we wzorcach umownych pn. „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” (zw. dalej także „Umowa” ) postanowień, o treści:
„Przewidywany termin ukończenia budowy może ulec przedłużeniu o czas trwa- nia zdarzenia zewnętrznego o charakterze siły wyższej (tj. zdarzeń nadzwyczaj- nych, nieprzewidywalnych i niemożliwych do zapobieżenia przez którąkolwiek ze Stron) oraz wejścia w życie nowych, bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa nakładających na Sprzedającego obowiązki, nieznane w chwili podpisy- wania Umowy, których spełnienie może wpłynąć na przedłużenie wykonania robót”
„W przypadku zawinionego przez Sprzedającego opóźnienia w ukończeniu Przedmiotu Sprzedaży o okres dłuższy niż 30 dni kalendarzowych w stosunku do przewidywanego terminu ukończenia budowy, Sprzedający zapłaci Kupują- cemu tytułem kary umownej odsetki ustawowe od kwoty zaliczek wpłaconych przez Kupującego na poczet Ceny, naliczane za każdy dzień opóźnienia począw- szy od 31 dnia opóźnienia; przy czym łączna wartość odsetek ustawowych wy- płaconych Kupującemu nie może przekroczyć równowartości 5% (pięć procent) Ceny netto” ,
„ Sprzedający zastrzega sobie prawo wprowadzania zmian do Przedmiotu Sprze- daży lub Budynku lub zastosowania innych materiałów lub rozwiązań technicz- nych niż te, które zostały opisane w Umowie, pod warunkiem, że zmiany te nie będą obniżały jakości Budynku oraz Lokalu i nie będą zmieniały Ceny określonej w Umowie”,
„W przypadku zmiany powierzchni wewnętrznej Lokalu, Cena Lokalu ulegnie proporcjonalnemu podwyższeniu lub obniżeniu, przy zastosowaniu ceny za je- den metr kwadratowy określony w Części Pierwszej Umowy, nie więcej jednak niż o 5% (pięć procent)”,
„ Kupujący nie jest uprawniony do przeniesienia praw i obowiązków z tytułu za- warcia Umowy na osobę trzecią, bez pisemnej zgody Sprzedającego …”,
„ Dla potrzeb wykonania Umowy i wszelkich kwestii z nią związanych, Strony ustalają, że wszelkie zawiadomienia i informacje wynikające z Umowy będą kie- rowane na adresy Stron wskazane w komparycji Umowy. Przesyłka nadana do Strony na adres wskazany powyżej traktowana będzie jak prawidłowo doręczo- na również w przypadku nieobecności Strony pod wskazanym adresem i nie podjęcia przesyłki na poczcie oraz w przypadku odmowy przyjęcia przesyłki 4 przez Stronę, Strony zgodnie postanawiają, iż przesyłka, wysłana na adres wskazany na terytorium Polski, uznana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od daty drugiego awizowania przesyłki przez Pocztę Polską. Każda ze Stron zo- bowiązuje się zawiadomić drugą Stronę o zmianie adresu wskazanego dla celów Umowy. W braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez Stronę na ostatni znany adres drugiej Strony, będzie uważane za prawidłowo doręczone Stronie, do której było skierowane. …”,
„ Wszelkie spory wynikające z Umowy będą rozstrzygane przed sądem właści- wym miejscowo ze względu na miejsce wykonania Umowy”, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolo- ne, o którym stanowi art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego . W toku postępowania, Prezes Urzędu, postanowieniem nr 212, z dnia 25 października 2010r., zaliczył w poczet dowodów materiały z przeprowadzonej wcześniej kontroli wzor- ców umownych. Odnosząc się do zarzutów postawionych w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, przedsiębiorca, pismem z dnia 15 listopada 2010r., przedstawił swoje stanowisko w spra- wie. Po pierwsze, zdaniem przedsiębiorcy, klauzula o treści: „W przypadku zawinionego przez Sprzedającego opóźnienia w ukończeniu Przedmiotu Sprzedaży o okres dłuższy niż 30 dni kalendarzowych w stosunku do przewidywanego terminu ukończenia budowy, Sprzedający zapłaci Kupującemu tytułem kary umownej odsetki ustawowe od kwoty zaliczek wpłaco- nych przez Kupującego na poczet Ceny, naliczane za każdy dzień opóźnienia począwszy od 31 dnia opóźnienia; przy czym łączna wartość odsetek ustawowych wypłaconych Kupują- cemu nie może przekroczyć równowartości 5% (pięć procent) Ceny netto” , nie jest tożsa- ma z klauzulami umieszczonym w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych, z uwagi na fakt, iż w przypadku wzorca Spółki ograniczenie wysokości kar ustalone jest identycznie zarówno dla sprzedającego, jak i kupującego. Po drugie, postanowienie o treści „ Sprzedający zastrzega sobie prawo wprowadzania zmian do Przedmiotu Sprzedaży lub Budynku lub zastosowania innych materiałów lub roz- wiązań technicznych niż te, które zostały opisane w Umowie, pod warunkiem, że zmiany te nie będą obniżały jakości Budynku oraz Lokalu i nie będą zmieniały Ceny określonej w Umowie”, nie narusza interesów konsumentów, bowiem przedsiębiorca przewidział, iż ewentualne zmiany w przedmiocie sprzedaży nie mogą spowodować pogorszenia standar- dów wykończenia i wyposażenia lokali, ani też nie wpływają na zmianę ceny sprzedaży. Po trzecie, klauzula o treści „ Kupujący nie jest uprawniony do przeniesienia praw i obo- wiązków z tytułu zawarcia Umowy na osobę trzecią, bez pisemnej zgody Sprzedającego …”, nie jest tożsama z postanowieniem umieszczonym w rejestrze pod poz. 1501. Zda- niem przedsiębiorcy postanowienie Spółki dotyczy przeniesienia praw i obowiązków z tytu- łu zawarcia umowy, natomiast klauzula niedozwolona dotyczy przelewu wierzytelności. Ponadto postanowienie to zgodnie jest z przepisami art. 509 i 519 kc, które wprost wska- zują, że w przypadku przelewu wierzytelności zgoda wierzyciele jest wymagana. Po czwarte, postanowienie o treści „ Wszelkie spory wynikające z Umowy będą rozstrzyga- ne przed sądem właściwym miejscowo ze względu na miejsce wykonania Umowy”, jest uzasadniony i racjonalny, bowiem w każdym przypadku „sądem właściwym będzie sąd w Polsce”. Tym niemniej przedsiębiorca zaproponował nowe brzmienie tego warunku umowy 5 wskazując na sąd właściwy ze względu na miejsce zamieszkania/siedzibę pozwanego lub sąd właściwy dla miejsca wykonania umowy. Po piąte, postanowienie o treści „ Dla potrzeb wykonania Umowy i wszelkich kwestii z nią związanych, Strony ustalają, że wszelkie zawiadomienia i informacje wynikające z Umowy będą kierowane na adresy Stron wskazane w komparycji Umowy. Przesyłka nadana do Strony na adres wskazany powyżej traktowana będzie jak prawidłowo doręczona również w przypadku nieobecności Strony pod wskazanym adresem i nie podjęcia przesyłki na po- czcie oraz w przypadku odmowy przyjęcia przesyłki przez Stronę, Strony zgodnie posta- nawiają, iż przesyłka, wysłana na adres wskazany na terytorium Polski, uznana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od daty drugiego awizowania przesyłki przez Pocztę Polską. Każda ze Stron zobowiązuje się zawiadomić drugą Stronę o zmianie adresu wskazanego dla celów Umowy. W braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez Stronę na ostatni znany adres drugiej Strony, będzie uważane za prawidłowo doręczone Stronie, do której było skiero- wane. …”, jest powszechnie stosowane przez wszystkie urzędy i instytucje oraz inne pod- mioty w umowach, jednak dodatkowo Spółka zaproponowała zmianę tego postanowienia, określając, że korespondencja będzie kierowana na adresy stron wskazane w komparycji umowy natomiast strony zobowiązane są do zgłaszania drugiej stronie każdej zmiany ad- resu, w terminie 14 dni od dnia zaistnienia zmiany. Przedsiębiorca przedstawił także propozycję zmiany postanowienia o treści „W przypadku zmiany powierzchni wewnętrznej Lokalu, Cena Lokalu ulegnie proporcjonalnemu podwyż- szeniu lub obniżeniu, przy zastosowaniu ceny za jeden metr kwadratowy określony w Czę- ści Pierwszej Umowy, nie więcej jednak niż o 5% (pięć procent)”. W proponowanym no- wym brzmieniu tej klauzuli cena ulegnie zmianie „nie więcej jednak niż o 2 %”. Ponadto doprecyzowaniu ulegnie także i art. 5 ust. 3 umowy, w ten sposób, że przedłużenie termi- nu zakończenia umowy możliwe będzie wyłącznie w przypadku „wejścia w życie nowych, bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa nakładających na Sprzedającego obowiąz- ki, nieznane w chwili podpisywania umowy” oraz „konieczności wykonania robót koniecz- nych (czyli robót wpisanych do dziennika budowy, mających na celu zabezpieczenie bu- dowy w przypadku awarii lub zagrożenia wystąpienia awarii, bądź robót, których nie moż- na było przewidzieć, a które są niezbędne do wykonania Budynku lub Przedmiotu Sprze- daży zgodnie z Umową)”. Jednocześnie, przedsiębiorca poinformował, iż AV SZAFARNIA Sp. z o.o. „w roku 2009 nie uzyskała przychodów ze sprzedaży produktów”. Prezes Urzędu ustalił następujący stan faktyczny: AV SZAFARNIA Sp. z o.o. została zarejestrowana w KRS pod nr 0000300441. W zakresie działania przedsiębiorcy jest m.in. realizacja projektów budowlanych związanych ze wzno- szeniem budynków oraz wykonywanie robót budowlanych związanych ze wznoszeniem budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. Aktualnie Spółka oferuje klientom możliwość nabycia lokalu w ramach inwestycji z zakresu budownictwa mieszkalnego pod nazwą „WATERLANE” w Gdańsku, przy ulicy Szafarnia 11. W kontaktach z klientami przedsiębiorca posługuje się projektami umów, które następnie konsumenci podpisują chcąc skorzystać z usług /oferty/ tego przedsiębiorcy. Projekty umów przedstawiane konsumentom, przygotowane z góry przed zawarciem umowy, zawierają gotowe jednolite postanowienia, wpisywane następnie do konkretnych 6 umów podpisywanych z klientami, stanowiąc tym samym wzorzec umowy w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Stosowane przez przedsiębiorcę, projekty wzorców umownych pod nazwą „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” zawierają między innymi następujące postanowie- nia:
„Przewidywany termin ukończenia budowy może ulec przedłużeniu o czas trwa- nia zdarzenia zewnętrznego o charakterze siły wyższej (tj. zdarzeń nadzwyczaj- nych, nieprzewidywalnych i niemożliwych do zapobieżenia przez którąkolwiek ze Stron) oraz wejścia w życie nowych, bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa nakładających na Sprzedającego obowiązki, nieznane w chwili podpisy- wania Umowy, których spełnienie może wpłynąć na przedłużenie wykonania robót”
„W przypadku zawinionego przez Sprzedającego opóźnienia w ukończeniu Przedmiotu Sprzedaży o okres dłuższy niż 30 dni kalendarzowych w stosunku do przewidywanego terminu ukończenia budowy, Sprzedający zapłaci Kupują- cemu tytułem kary umownej odsetki ustawowe od kwoty zaliczek wpłaconych przez Kupującego na poczet Ceny, naliczane za każdy dzień opóźnienia począw- szy od 31 dnia opóźnienia; przy czym łączna wartość odsetek ustawowych wy- płaconych Kupującemu nie może przekroczyć równowartości 5% (pięć procent) Ceny netto” ,
„ Sprzedający zastrzega sobie prawo wprowadzania zmian do Przedmiotu Sprze- daży lub Budynku lub zastosowania innych materiałów lub rozwiązań technicz- nych niż te, które zostały opisane w Umowie, pod warunkiem, że zmiany te nie będą obniżały jakości Budynku oraz Lokalu i nie będą zmieniały Ceny określonej w Umowie”,
„W przypadku zmiany powierzchni wewnętrznej Lokalu, Cena Lokalu ulegnie proporcjonalnemu podwyższeniu lub obniżeniu, przy zastosowaniu ceny za je- den metr kwadratowy określony w Części Pierwszej Umowy, nie więcej jednak niż o 5% (pięć procent)”,
„ Kupujący nie jest uprawniony do przeniesienia praw i obowiązków z tytułu za- warcia Umowy na osobę trzecią, bez pisemnej zgody Sprzedającego …”,
„ Dla potrzeb wykonania Umowy i wszelkich kwestii z nią związanych, Strony ustalają, że wszelkie zawiadomienia i informacje wynikające z Umowy będą kie- rowane na adresy Stron wskazane w komparycji Umowy. Przesyłka nadana do Strony na adres wskazany powyżej traktowana będzie jak prawidłowo doręczo- na również w przypadku nieobecności Strony pod wskazanym adresem i nie podjęcia przesyłki na poczcie oraz w przypadku odmowy przyjęcia przesyłki przez Stronę, Strony zgodnie postanawiają, iż przesyłka, wysłana na adres wskazany na terytorium Polski, uznana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od daty drugiego awizowania przesyłki przez Pocztę Polską. Każda ze Stron zo- bowiązuje się zawiadomić drugą Stronę o zmianie adresu wskazanego dla celów Umowy. W braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez Stronę na ostatni znany adres drugiej Strony, będzie uważane za prawidłowo doręczone Stronie, do której było skierowane. …”, 7
„ Wszelkie spory wynikające z Umowy będą rozstrzygane przed sądem właści- wym miejscowo ze względu na miejsce wykonania Umowy”, W prowadzonym przez Prezesa Urzędu rejestrze postanowień wzorców umownych uzna- nych za niedozwolone zamieszczono następujące klauzule: • pod nr 367 , o treści: „Sprzedający może być zwolniony od odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem siły wyższej. Zdarzeniami si- ły wyższej są takie zdarzenia, które stoją na przeszkodzie wykonania obowiązku Sprzedającego określonego w niniejszej umowie, które wystąpiły lub stały się stronom po jej zawarciu, których nikt nie mógł przewidzieć w chwili zawarcia umowy, które są zewnętrzne w stosunku do działalności Sprzedającego, a w szczególności: pożar, susza, powódź, trzęsienia ziemi, strajk, uszkodzenie ma- szyny i surowców niezbędnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia.”, • pod nr 1541 , o treści : „Sprzedający zobowiązuje się zakończyć budowę do 31.12.2007 r. Termin ten może ulec zmianie tylko wskutek okoliczności ze- wnętrznych, na które Sprzedający nie miał wpływu.”, • pod nr 1644 , o treści: „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalne- go będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy ty- dzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%.", • pod nr 1398 , o treści: „Suma naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto przedmiotu umowy.", • pod nr 234 , o treści: „Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań.”, • pod nr 852 , o treści: „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projek- towe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej.”, • pod nr 155 , o treści: „Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ulegnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lo- kalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o więcej niż 2,5%.”, • pod nr 227 , o treści: „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wnikającej z in- wentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z po- mnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie.”, • pod nr 1540 , o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy róż- nica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskaza- nej w par. 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt 1 lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wska- zanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni miesz- 8 kania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmia- rze.”, • pod nr 1501 , o treści: „Nabywca może dokonać przelewu wierzytelności wynika- jących z niniejszej umowy za zgodą spółki.”, • pod nr 918 , o treści: „Zawiadomienie o wypowiedzeniu umowy przez Fronton będzie wysłane listem poleconym na adres nabywcy, określony w umowie lub zawiadomieniu o zmianie adresu. Odmowa przyjęcia przez nabywcę lub dwukrot- na adnotacja poczty „nie podjęto w terminie” (awizo) wywołuje skutki doręcze- nia. Skutki doręczenia wywołuje również doręczenie zastępcze, określone w art. 138 i art. 139 kodeksu postępowania cywilnego, tj. doręczenie pisma dorosłemu domownikowi, administracji domu, sołtysowi lub dozorcy domu. Fronton pozo- stawia w aktach umowy pismo ze skutkiem doręczenia, jeśli nabywca nie zawia- domi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane zawiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną. Zawiadomienie stanowi inte- gralną część umowy.”, • pod nr 1404 , o treści: „ Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów mogących wyniknąć na tle stosowania niniejszej umowy jest Sąd Rejonowy w Bielsku Białej lub Sąd Okręgowy w Bielsku Białej, w zależności od wartości wynikłego przed- miotu sporu.", • pod nr 922 , o treści: „Sądem właściwym do rozpatrywania wszystkich sporów wynikłych z umowy jest sąd siedziby Frontonu.”. Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy, Prezes Urzędu zważył, co na- stępuje: I. Możliwość rozstrzygnięcia przedmiotowej sprawy w oparciu o przepisy ustawy o ochro- nie konkurencji i konsumentów uzależniona jest od uprzedniego stwierdzenia, czy zagro- żony został w niej interes publicznoprawny. Jeżeli przesłanka taka nie występuje, Prezes Urzędu nie jest upoważniony do realizacji zasadniczego celu ustawy, którym, zgodnie z zapisem art. 1 ust. 1, jest określenie warunków rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasad podejmowanej w interesie publicznoprawnym ochrony interes ó w przedsiębiorców i kon- sumentów. W ocenie organu antymonopolowego rozpatrywana sprawa ma charakter publicznopraw- ny, albowiem wiąże się i dotyczy ochrony interesu szerszej grupy konsumentów, którzy są lub mogą być klientami skarżonego przedsiębiorcy. Zbiorowe interesy konsumentów pod- legają ochronie przed działaniami przedsiębiorców, które są sprzeczne z prawem, zasada- mi współżycia społecznego i dobrymi obyczajami. Spółka AV SZAFARNIA jest przedsiębior- cą w rozumieniu art. 4 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, zgodnie z któ- rym, pod pojęciem tym rozumie się m.in. przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swo- bodzie działalności gospodarczej. Ustawa z dnia 2 lipca 2004r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jednolity: Dz. U. z 2010r. Nr 220, poz. 1447) w art. 4 stanowi, że: 1) Przedsiębiorcą w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna, osoba prawna i jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonująca we własnym imieniu działalność gospodarczą. 2) Za przedsiębiorców uznaje się także wspólników spółki cywilnej w zakresie wyko- nywanej przez nich działalności gospodarczej. 9 Skarżonemu przedsiębiorcy postawiono zarzut naruszenia art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 usta- wy o ochronie konkurencji i konsumentów. Przepis art. 24 ust. 1 stanowi, że „ Zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. ” Zgodnie z ust. 2 tego artykułu „Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy, w szczególności: 1) stosowanie posta- nowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964r. – Kodeks postępowania cywilnego […] .” . Aby działania przedsiębiorcy mogły zostać uznane za sprzeczne z powołanym wyżej prze- pisem art. 24 ustawy antymonopolowej, należy wykazać, że spełniają one łącznie następu- jące przesłanki: – ujawniają się w obrocie konsumenckim, a więc dotyczą relacji przedsiębiorca- konsument, – stanowią działanie bezprawne, – naruszają zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 4 pkt 12 ustawy antymonopolowej i art. 22 1 Kodeksu cywilnego za konsu- menta uważa się osobę fizyczną dokonującą czynności prawnej nie związanej bezpośred- nio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. W niniejszej sprawie fakt zawierania umów sprzedaży lokali mieszkalnych z konsumentami pozostaje poza sporem, co przesą- dza o uznaniu, iż pierwsza z ww. przesłanek jest spełniona. Co do drugiej przesłanki, tj. bezprawności, rozumianej jako działanie sprzeczne z przepi- sami prawa podnieść należy, iż przedsiębiorcy postawiony został zarzut naruszenia art. 24 ust 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegający na stosowa- niu w umowach zawieranych z konsumentami postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Zakaz stosowania postanowień wpisanych do Rejestru dotyczy nie tylko tego przedsiębior- cy, przeciwko któremu zapadł wyrok w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, lecz również innych przedsiębiorców. Art. 479 43 K.p.c. rozszerza prawo- mocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedo- zwolone na osoby trzecie, tj. innych przedsiębiorców. Skutek tzw. prawomocności rozsze- rzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do Rejestru, prowadzonego przez Pre- zesa Urzędu. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w Rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględ- nie przez prawo zakazanego. Wpis do Rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych. Powyższe stanowisko Prezesa Urzędu zgodne jest z orzecznictwem Sądu Najwyższego, który w uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „… stosowanie po- stanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwo- lone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe intere- sy konsumentów (…)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „ (…) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a u.o.k.ik. obejmuje również przypadki wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wy- razów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia po- 10 zwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klau- zuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a u.o.k.ik. znajduje również uzasadnienie w dyrek- tywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (…)”. Nie jest zatem konieczna dokładna oraz literalna identyczność klauzuli wpisanej do Reje- stru i klauzuli z nią porównywanej. Stąd też niedozwolone będą również postanowienia umów, mieszczące się w hipotezie klauzuli wpisanej do Rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści tak samo godzi w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do Rejestru. W zakresie punktu I sentencji decyzji, oceniana praktyka dotyczy stosowania postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 K.p.c. W ocenie Prezesa Urzędu zakwestionowane w niniejszym postępowaniu, postanowienia wzorców umownych o nazwie „Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” stosowane przez Spółkę są tożsame z treściami postanowień uznanych za niedozwolone prawomoc- nymi wyrokami Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanymi do Rejestru, o któ- rym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego , pod pozycjami np.: 1644 i 1398 ; 234 i 852; 155, 227 i 1540; 1501; 918; 1404 i 922 . Po pierwsze , postanowienie, o treści: „W przypadku zawinionego przez Sprzedającego opóźnienia w ukończeniu Przedmiotu Sprzedaży o okres dłuższy niż 30 dni kalendarzowych w stosunku do przewidywanego terminu ukończenia budowy, Sprzedający zapłaci Kupują- cemu tytułem kary umownej odsetki ustawowe od kwoty zaliczek wpłaconych przez Kupu- jącego na poczet Ceny, naliczane za każdy dzień opóźnienia począwszy od 31 dnia opóź- nienia; przy czym łączna wartość odsetek ustawowych wypłaconych Kupującemu nie może przekroczyć równowartości 5% (pięć procent) Ceny netto” , należy uznać za tożsame z tre- ścią klauzul wpisanych do Rejestru w pozycjach: 1644 i 1398 . Na mocy wyroku SOKiK z dnia 24 marca 2009r. (sygn. akt XVII Amc 323/08), wpisano do Rejestru niedozwolone postanowienie umowne, o następującej treści: „W przypadku zwło- ki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przy- sługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%." (klauzula 1644 ). Natomiast w dniu 28 grudnia 2007r. Sąd wydał wyrok w sprawie oznaczonej sygn. akt XVII AmC 98/07, w którym uznał za niedozwolone postanowienie, o treści: „ Suma naliczo- nych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto przedmiotu umowy" . Dokonując oceny tej klauzuli Sąd uznał, iż postanowienie to spełnia przesłanki niedozwolonego po- stanowienia umownego z art. 385 3 pkt. 2 k.c., gdyż zmierza do istotnego ograniczenia od- powiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobo- wiązania. Zdaniem Sądu przedsiębiorca mając zagwarantowaną górną granicę kary umownej „może, nie narażając się na dalsze negatywne konsekwencje, przez długi czas nie dotrzymywać terminu wykonania umowy”. Porównywane klauzule, pomimo odmienności sformułowań, uznać należy, za wywołujące identyczne skutki. Wszystkie postanowienia ustalają bowiem granice odpowiedzialności przedsiębiorcy, w przypadku nie wywiązywania się z podjętego zobowiązania. Nie zmienia tego faktu, prawo klientów Spółki do odstąpienia od umowy w przypadku gdy opóźnienie 11 przekroczy 60 dni, w szczególności, że w takim przypadku zawarta umowa, zgodnie z brzmieniem § 6 ust. 2 umowy przestaje ostatecznie łączyć strony dopiero po upływie 120 dni opóźnienia. Ponadto przedsiębiorca ustalił we wzorcach odmiennie sposób obliczania kar w przypadku, gdy to klient nie wywiązuje się w terminie z regulowaniem zobowiązań, w takiej sytuacji, na podstawie § 6 ust. 3 umowy, odsetki za zwłokę liczone są za każdy dzień, a nie jak w przypadku przedsiębiorcy dopiero od 31 dnia zwłoki. Po drugie , postanowienie, o treści: – „ Sprzedający zastrzega sobie prawo wprowadzania zmian do Przedmiotu Sprzedaży lub Budynku lub zastosowania innych materiałów lub roz- wiązań technicznych niż te, które zostały opisane w Umowie, pod warunkiem, że zmiany te nie będą obniżały jakości Budynku oraz Lokalu i nie będą zmieniały Ceny określonej w Umowie”, należy uznać za tożsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru pod pozycjami: 234 i 852 , uznanymi uprzednio wyrokami Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochro- ny Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienie umowne. Wyrokiem zapadłym w dniu 10 października 2004 r., (sygn. akt XVII AmC 47/03) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „ Sprzedający zastrzega sobie możliwość dokonania zmian w projekcie Budynku dotyczących projektowanych technologii i rozwiązań” . Także wyrokiem z dnia 7 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 73/05) Sąd uznał za niedozwolone podobne w skutkach postanowienie umowne o treści „ Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumenta- cji architektoniczno - funkcjonalnej ”. Obie wymienione klauzule zostały wpisane do Reje- stru odpowiednio pod pozycjami: 234 i 852 . Porównywane, do zakwestionowanego w niniejszej sprawie postanowienia umownego, sformułowania klauzul niedozwolonych nie zachowują wprawdzie identycznego brzmienia, jednakże analiza ich treści prowadzi do wniosku, że wywołują one identyczne, tożsame konsekwencje dla konsumenta. Wszystkie wymienione zastrzeżenia umowne skutkują bo- wiem nadaniem przedsiębiorcy uprawnienia do jednostronnej zmiany przedmiotu umowy w zakresie określającym przedmiot i zakres robót wykończeniowych, rozwiązań projekto- wych, wcześniej uzgodnionych przez strony. Na podstawie tak sformułowanego zapisu wzorca umowy kontrahent konsumenta może, w sposób w zasadzie niczym nie ograniczony, zmienić jednostronnie istotną część swojego świadczenia, wprowadzając zmiany w projekcie budowlanym budynku, których może nie akceptować kupujący. W ocenie Prezesa Urzędu, tak sformułowany warunek umowy pozo- staje w sprzeczności z art. 385 1 K.c. oraz art. 385 3 pkt. 10 i 19 K.c. Tym samym, zapis ten rażąco narusza interes konsumenta, który po podpisaniu umowy pozbawiony zostaje pra- wa odmowy akceptacji dokonywanych zmian projektu budowlanego. Ponadto, w takiej sytuacji, konsumentowi nie przyznano prawa do odstąpienia od umowy. Przeprowadzona analiza kwestionowanych warunków wzorca umowy stosowanych przez Spółkę, z wymienionymi postanowieniami uznanymi wcześniej przez Sąd Ochrony Konku- rencji i Konsumentów za niedozwolone i wpisanymi do rejestru niedozwolonych klauzul umownych, jednoznacznie wskazuje na identyczność skutków porównywanych klauzul, a różnica w zakresie użytych sformułowań i wyrazów pozostaje bez wpływu na ich ocenę. Z powyższych względów porównywane zapisy należy uznać za tożsame. Po trzecie , postanowienie, o treści: „W przypadku zmiany powierzchni wewnętrznej Loka- lu, Cena Lokalu ulegnie proporcjonalnemu podwyższeniu lub obniżeniu, przy zastosowaniu ceny za jeden metr kwadratowy określony w Części Pierwszej Umowy, nie więcej jednak 12 niż o 5% (pięć procent)”, uznać należy za tożsame z klauzulami umieszczonymi w Reje- strze pod pozycjami: 155, 227 i 1540 . W wyroku z dnia 9 września 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 12/04) Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie, które następnie zostało wpisane do Rejestru pod poz. 155 , o treści: „ Cena nabycia nieruchomości (lokalu mieszkalnego) ule- gnie zmianie, jeżeli po zakończeniu budowy okaże się, że zakupione powierzchnie lokalu mieszkalnego ulegną zmianie w stosunku do powierzchni przewidzianej w projekcie o wię- cej niż 2,5% ”. Z kolei w wyroku z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII Amc 47/03) SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie, wpisane do Rejestru pod poz. 227 , o treści: „ W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustaloną w umowie ”. W uzasadnieniu do wyroku z dnia 9 września 2004 r. Sąd stwierdził, iż kwestionowany zapis „(…) zawiera niedozwolo- ne postanowienia umowne określone w art. 385³ pkt 20 k.c., które umożliwiają pozwanej Spółce po zawarciu umowy z konsumentem podwyższenie ceny lokalu (na skutek zwięk- szenia metrażu lokalu w stosunku do umownego) bez jednoczesnego zapewnienia konsu- mentowi prawa odstąpienia od umowy w powyższej sytuacji, co z uwagi na wzrost obcią- żeń finansowych po stronie konsumenta nie powinno budzić żadnych wątpliwości.” Ponad- to w wyroku z dnia 10 października 2004r. Sąd podzielił zdanie Prezesa Urzędu, iż takie postanowienie „(…) pozwala pozwanemu na zmianę istotnych cech przedmiotu umowy w zakresie powierzchni lokalu, co może spowodować, że klient będzie zobowiązany do ku- pienia lokalu mającego inne cechy niż te, które zadecydowały o jego wyborze na etapie podpisywania umowy. (…) taki zapis umożliwia dużą dowolność pozwanego w zakresie zmiany powierzchni przedmiotowego lokalu lub jego części składowych, gdyż nawet nie określa maksymalnego zakresu modyfikacji, który nie byłby uważany za zmianę przedmio- tu świadczenia”. Treść postanowienia stosowanego przez Spółkę również przewiduje pra- wo do zmiany ceny przedmiotu umowy w przypadku wystąpienia różnic w powierzchni lokalu. Jednocześnie brak jest ustanowionego po stronie konsumenta prawa do odstąpie- nia od umowy w takim przypadku. Wprawdzie przedsiębiorca w dalszej treści wzorca (§ 9 ust. 5 umowy) przyznał konsumentom prawo do odstąpienia od umowy, jednak wyłącznie w przypadku gdy, powierzchnia lokalu a tym samym i cena zmieni się powyżej 5%. Ponadto w innym wyroku (wyrok z dnia 12 listopada 2007r., sygn. XVII AmC 108/07) Sąd uznał za niedozwolone postanowienie, które następnie zostało umieszczone w Rejestrze pod pozycją 1540 , o treści: „Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr… po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 ni- niejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt l niniej- szej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal mieszkalny określona w par. 3 pkt l lit. a) nie ulegnie zmianie, - w przypadku gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego, po obmiarze dokonanym zgodnie z par. 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w par. 2 pkt 1 nin. umowy będzie przekraczać 3% to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/, opisanego w par. 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem /tarasem/ po dokonanym obmiarze”. W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd wskazał, że ten warunek umowny zobowiązuje klienta do zaakcepto- wania faktu, iż powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Zdaniem Sądu, ustalony w tym postanowieniu próg 3% jest określony za zbyt wysokim poziomie, gdyż biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej 13 wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowa- nej jest „niczym nie uzasadniona za względów technicznych. Pozwany powinien wywiązać się ze swego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem”. Mając na uwadze powyższe Prezes Urzędu uznał wymienione zapisy za tożsame, czego nie naruszają odmienności wynikające z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotach porówny- wanych klauzul. Po czwarte , postanowienie o treści: „ Kupujący nie jest uprawniony do przeniesienia praw i obowiązków z tytułu zawarcia Umowy na osobę trzecią, bez pisemnej zgody Sprzedają- cego …”, zdaniem Prezesa Urzędu tożsame jest z klauzulą umieszczoną w rejestrze pod pozycją 1501 . Wyrokiem Sądu z dnia 17 października 2006r. (sygn. akt XVII AmC 122/05), za niedozwo- lone zostało uznanie postanowienie o treści: „Nabywca może dokonać przelewu wierzytel- ności wynikających z niniejszej umowy za zgodą spółki.” (klauzula 1501 ). W uzasadnie- niu orzeczenia Sąd wskazał, że uzależnienie prawa konsumenta do dokonania przelewu wierzytelności od wyrażenia zgody przez przedsiębiorcę wiąże się z wykorzystaniem przez niego jego przewagi kontraktowej. Zdaniem Sądu takie zastrzeżenie dopuszczalne jest w umowach zawieranych przez dwa równorzędne podmioty, natomiast w przypadku umów zawieranych przez profesjonalnie działającego przedsiębiorcę z konsumentem, przy użyciu wzorca umownego, zastosowanie takiego postanowienia jest działaniem sprzecznym z do- brymi obyczajami i rażąco naruszającym interesy konsumenta. Ponadto w ocenie Sądu, fakt iż „zakwestionowane postanowienie jest dopuszczalne w świetle art. 509 § 1 k.c. nie zmienia jego oceny jako niedozwolonego postanowienia umownego, należy bowiem pa- miętać, iż zastrzeżenie umowne uzależniające dokonanie przelewu wierzytelności od zgody dłużnika stanowi wyjątek od ogólnej zasady, wg której wierzyciel może przenieść wierzy- telność bez zgody dłużnika”. Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że oba porównywane postanowienia wywołują identyczne skutki prawne dla konsumentów, warunkują bowiem prawa klienta do przenie- sienia wierzytelności od decyzji/zgody przedsiębiorcy. Po piąte , postanowienie o treści: „ Dla potrzeb wykonania Umowy i wszelkich kwestii z nią związanych, Strony ustalają, że wszelkie zawiadomienia i informacje wynikające z Umowy będą kierowane na adresy Stron wskazane w komparycji Umowy. Przesyłka nadana do Strony na adres wskazany powyżej traktowana będzie jak prawidłowo doręczona również w przypadku nieobecności Strony pod wskazanym adresem i nie podjęcia przesyłki na po- czcie oraz w przypadku odmowy przyjęcia przesyłki przez Stronę, Strony zgodnie posta- nawiają, iż przesyłka, wysłana na adres wskazany na terytorium Polski, uznana będzie za doręczoną z upływem 14 dni od daty drugiego awizowania przesyłki przez Pocztę Polską. Każda ze Stron zobowiązuje się zawiadomić drugą Stronę o zmianie adresu wskazanego dla celów Umowy. W braku poinformowania o zmianie adresu z zachowaniem powyższych wymogów, zawiadomienie lub oświadczenie przesłane przez Stronę na ostatni znany adres drugiej Strony, będzie uważane za prawidłowo doręczone Stronie, do której było skiero- wane. …”, należy uznać za tożsame z klauzulą wpisaną do Rejestru pod pozycją; 918 , uznaną uprzednio wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone postanowienia umowne. W wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII Amc 100/05) Sąd Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne zapis, który następnie został wpisany pod poz. 918 do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za nie- 14 dozwolone, o treści: „(…) Fronton pozostawia w aktach umowy pismo ze skutkiem dorę- czenia, jeśli nabywca nie zawiadomi Frontonu o zmianie adresu i nazwiska, a wysłane za- wiadomienie wróci z adnotacją „adresat nieznany” lub temu podobną (…)” . W uzasadnie- niu do wyroku Sąd stwierdził, iż uznane za niedozwolone postanowienie umowne „kształ- tuje sytuację konsumenta niekorzystnie w porównaniu z sytuacją pozwanego, nakładając na konsumenta bardzo rygorystyczne skutki w zakresie odbierania korespondencji pozwa- nego analogicznie jak przepisy kpc w odniesieniu do korespondencji sądowej. Instytucja doręczenia zastępczego należy do prawa procesowego i negatywnie należy ocenić próbę jej adaptowania do obrotu gospodarczego, zwłaszcza, gdy jedną ze stron umowy jest kon- sument oraz mając na uwadze art. 61 kc, zgodnie z którym oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mo- gła zapoznać się z jego treścią. Podkreślić należy, iż instytucja doręczenia zastępczego nie jest gwarantem dojścia do konsumenta oświadczenia woli pozwanego w w/w sposób. Również dwukrotna adnotacja placówki pocztowej „nie podjęto w terminie” nie przesądza o tym, że konsument mógł zapoznać się z oświadczeniem woli pozwanego. Postanowienie [to] (…) może prowadzić do sytuacji, gdy konsument pozbawiony możliwości rzeczywiste- go zapoznania się z oświadczeniem woli pozwanego narażony będzie na jego skutki praw- ne. Takie ukształtowanie obowiązków konsumenta rażąco narusza jego interesy i jest sprzeczne z dobrymi obyczajami”. Treść analizowanego postanowienia Spółki ustanawia identyczną do określonej w ww. klauzuli instytucję domniemania złożenia skutecznego oświadczenia woli uzależnionego jedynie od jego wysłania na adres konsumenta. Zatem skutek stosowania kwestionowanego postanowienia jest taki sam, jak tego, które zostało umieszczony w Rejestrze pod poz. 918 , co w tym przypadku przesądza o tożsamości obu klauzul. Bez znaczenia przy tym pozostają drobne odmienności wynikające z użytych sfor- mułowań, wyrazów, czy szyku zdania, które pozostają bez wpływu na stwierdzenie toż- samości postanowień. Po szóste , postanowienie, o treści: „ Wszelkie spory wynikające z Umowy będą rozstrzy- gane przed sądem właściwym miejscowo ze względu na miejsce wykonania Umowy”, uznać należy za tożsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru, pod pozycjami 1404 czy 922 . Wyrokiem z dnia 7 września 2007r. (sygn. akt XVII AmC 92/07) Sąd uznał, że niedozwolo- ne postanowienie o treści: „Sądem właściwym do rozstrzygnięcia sporów mogących wy- niknąć na tle stosowania niniejszej umowy jest Sąd Rejonowy w Bielsku Białej lub Sąd Okręgowy w Bielsku Białej, w zależności od wartości wynikłego przedmiotu sporu" (klauzu- la 1404 ). Natomiast wyrokiem z dnia 17 sierpnia 2006r., w sprawie o sygn. akt XVII AmC 100/05, SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie, o treści: „Sądem właściwym do rozpatrywa- nia wszystkich sporów wynikłych z umowy jest sąd siedziby Frontonu” (klauzula 922 ). W uzasadnieniu wyroku Sąd uznał, że postanowienie to stanowi „tzw. klauzulę prorogacyjną” i ustala wyłączną właściwość sądu na podstawie siedziby przedsiębiorcy. Zdaniem Sądu wyłączenie zasady właściwości ogólnej i przemiennej sądu może stanowić dolegliwość dla kupującego lokal, a postanowienie narusza art. 385 1 § 1 kc. Zgodnie z ustawą z dnia 17 listopada 1964r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. Nr 43, poz. 269 ze zm.) mówiąc o właściwości miejscowej, można wyróżnić właściwość: ogólną, przemienną i wyłączną. Zasadę w zakresie właściwości miejscowej określa art. 27 § 1 K.p.c. stanowiąc, że „Powództwo wytacza się przed sąd pierwszej instancji, w którego 15 okręgu pozwany ma miejsce zamieszkania”. Właściwość wyłączna dotyczy powództw zwią- zanych m.in. prawem rzeczowym na nieruchomości, dziedziczeniem, stosunkami pomiędzy rodzicami i dziećmi. Przepisy dotyczące właściwości przemiennej przewidują możliwość wytoczenia powództwa o ustalenie istnienia umowy, jej wykonania, rozwiązania lub unie- ważnienia, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, przed sądem właściwym dla miejsca jej wykonania. W razie wątpliwości, miejsce to powinno być stwierdzone dokumentem. Przepisy art. 31 i nast. K.p.c. umożliwiają po- wodowi dokonanie wyboru pomiędzy sądem właściwości ogólnej, a innym sądem ozna- czonym w tych przepisach, w zależności od tego, który sąd jest dla niego dogodniejszy. 1 Nie jest zatem dopuszczalne narzucenie właściwości przemiennej przez jedną ze stron sto- sunku prawnego/umowy, a jedynie następczy jej wybór w chwili powstania roszczenia wynikającego z umowy. Artykuł 46 K.p.c. przewiduje możliwość zawarcia tzw. umowy pro- rogacyjnej, polegającej na tym, że strony mogą umówić się na piśmie o poddanie sądowi pierwszej instancji, który według ustawy nie jest miejscowo właściwy, sporu już wynikłego lub sporów mogących wyniknąć w przyszłości z oznaczonego stosunku prawnego. Sąd ten, jeżeli strony nie postanowiły inaczej, będzie wówczas sądem wyłącznie właściwym. W świetle przytoczonego przepisu możliwe jest odejście od generalnego modelu właściwości ogólnej, jednak tylko wtedy, gdy jest to przedmiotem indywidualnego uzgodnienia umow- nego. Skuteczność takiej umowy zależy zatem od zgodnego wyrażenia woli stron. Tak więc w rozpatrywanym przypadku, w sytuacji konieczności rozwiązywania sporu na drodze sądowej w grę wchodzą tylko dwie właściwości, tj. ogólna i przemienna. Według właściwości ogólnej, jeżeli powodem jest konsument, to powództwo powinno zostać wnie- sione do sądu właściwego dla siedziby przedsiębiorcy (art. 30 K.p.c.). Jeżeli natomiast po- wodem jest przedsiębiorca, to sądem właściwym jest sąd, w którego okręgu konsument ma miejsce zamieszkania (art. 27 § 1 k.p.c.). W przypadku właściwości przemiennej doty- czącej roszczeń wynikających z zawartej umowy, właściwym będzie sąd miejsca wykona- nia tej umowy. Jak wynika z powyższego, nie w każdym przypadku sądem właściwym bę- dzie sąd właściwy wskazany we wzorcu stosowanym przez przedsiębiorcę. Przedsiębiorca narzucając konsumentowi ograniczenie możliwości dochodzenia roszczeń powstałych na tle wykonywania umowy przyczynia się do pogorszenia jego sytuacji, co może być źródłem niewygody i niepotrzebnej straty czasu, a także zbędnych wydatków. Zapis taki utrudnia mu ponadto skuteczną realizację konstytucyjnego prawa do sądu. 2 Reasumując uznać należy, iż kwestionowane postanowienia, zawarte we wzorcach „ Umo- wa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” mieszczą się w hipotezach wymienionych klau- zul wpisanych do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Naruszenie zbiorowych interesów konsumentów ma miejsce wtedy, gdy działanie przed- siębiorcy godzi w interesy konsumentów jako zbiorowości, to jest, w sytuacji gdy skiero- wane jest nie tylko do wyodrębnionej indywidualnie grupy konsumentów, lecz szerszego nieograniczonego liczbowo kręgu osób, do których dotarła i dotrzeć może oferta przedsię- biorcy. W rozpatrywanej sprawie wyżej wymienione warunki zostały spełnione. Oferta usług deweloperskich zawierająca niedozwolone klauzule adresowana jest bowiem przez Spółkę, nie do ściśle zindywidualizowanego konkretnego konsumenta lecz do z góry nie- 1 Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz. Tom I. Pod redakcją K. Piaseckiego, Wydawnictwo C.H. Beck, Warszawa 1996r., str.164. 2 Wyrok Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z dnia 25 maja 2005r., sygn. akt XVII Ama 46/04. 16 określonej, niemożliwej do zidentyfikowania liczby kontrahentów – konsumentów, których sytuacja jest identyczna i wspólna. Skoro zatem kwestionowane zapisy wzorca umowy są tożsame z klauzulami wpisanymi do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, to posługiwanie się nimi w obrocie konsumenckim zgodnie z treścią art. 24 ust. 2 ustawy ochronie konku- rencji i konsumentów uznać należy za działanie bezprawne, stanowiące praktykę narusza- jącą zbiorowe interesy konsumentów i nakazać zaniechanie jej stosowania. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie (...) Prezes Urzędu wydaje decyzję o uzna- niu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania jeżeli stwierdzi naruszenie zakazu określonego w art. 24. W trakcie niniejszego postępowania przedsiębiorca przedłożył wprawdzie propozycję zmia- ny części postanowień, nie przedstawiając jednak żadnych dowodów potwierdzających fakt zaprzestania wykorzystywania wzorca dotychczas stosowanego, zakwestionowanego przez Prezesa Urzędu w postępowaniu wszczętym i prowadzonym w przedmiotowej spra- wie. Należy przy tym wskazać, że zgodnie z treścią art. 27 ust. 3 ustawy antymonopolowej ciężar udowodnienia okoliczności, o których mowa w ust. 1 spoczywa na przedsiębiorcy. Znajduje to również odzwierciedlenie w aktualnym orzecznictwie sądowym. I tak, np. w wyroku z dnia 25 października 2007r., sygn. akt VI A Ca 496/07, Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że „to nie pozwany (w tym przypadku Prezes UOKiK) winien wykazać, że oświad- czenie powoda o zaniechaniu zarzucanej praktyki jest niezgodne ze stanem faktycznym, lecz odwrotnie – to powód ma obowiązek udowodnić, że jego zapewnienia zgodne są z prawdą”. W okolicznościach faktycznych sprawy, nie można uznać za dowód potwierdzający fakt zaniechania stosowania zarzucanej praktyki samego przedstawienia organowi antymono- polowemu propozycji częściowej zmiany wzorca. Prezes Urzędu nie jest przy tym obowią- zany do analizy zapisów wzorca na etapie poprzedzającym jego wprowadzenie do obrotu konsumenckiego, stąd orzeczono, jak w pkt I sentencji. II. Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie (…) Prezes Urzędu może nałożyć na przedsiębiorcę stosującego praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu, osiągniętego w roku rozliczenio- wym poprzedzającym rok nałożenia kary. Kara taka może być nałożona bez względu na to, czy przedsiębiorca dopuścił się naruszenia umyślnie, czy też nieumyślnie. Stosownie do art. 111 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów przy ustalaniu wysokości kar pie- niężnych, w tym kar określonych w art. 106 tej ustawy, „należy uwzględnić w szczególno- ści okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naru- szenie przepisów ustawy”. W przypadku jednak, gdy przedsiębiorca nie osiągnął przychodu w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary, Prezes Urzędu, w oparciu o przepis art. 106 ust. 4 ustawy antymonopolowej, może ustalić karę pieniężną w wysokości do dwustukrotności przeciętnego wynagrodzenia. W punkcie I niniejszej decyzji stwierdzono stosowanie przez przedsiębiorcę praktyk naru- szających zbiorowe interesy konsumentów, które polegają na posługiwaniu się w obrocie konsumenckim klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Jednocześnie zgodnie z komunikatem Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w sprawie przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w 2009r. (M.P. z 2010r. nr 7, poz. 17 67), przeciętne wynagrodzenie wyniosło 3.102,96 zł, stąd maksymalny wymiar kary, jaka może zostać nałożona na przedsiębiorcę w trybie przywołanego wcześniej art. 106 ust. 4 ustawy o ochronie (…), może wynieść 620.592 zł. Ustalając wysokość kary pieniężnej Prezes Urzędu w dokonał w pierwszej kolejności oceny wagi stwierdzonego w niniejszej decyzji naruszenia. Oceniając wagę praktyki stosowanej przez Spółkę organ antymonopolowy wziął pod uwagę okoliczność, że opisana praktyka związana jest ze stosowaniem wzorca umowy zawierającego regulacje proponowane kon- sumentom, co wskazuje na powtarzalność zachowania przedsiębiorcy. Zważył też na cha- rakter umów zawieranych przez dewelopera, które łączą się ze znacznymi obciążeniami finansowymi konsumentów i wysokim ryzykiem. Przy ustalaniu wysokości kary Prezes Urzędu wziął również pod uwagę okoliczność, że za- kwestionowany wzorzec umowny stosowany jest od 19 listopada 2009r. oraz, że przedsię- biorca dopuścił się naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów po raz pierwszy. Ponadto, jak wskazano wcześniej, sankcja w postaci nałożenia kary może być na przedsię- biorcę nałożona niezależnie od tego, czy dopuścił się on naruszenia umyślnie, czy też nie- umyślnie. W zgromadzonym materiale dowodowym nie ma jednak jednoznacznych dowo- dów wyraźnej intencji Spółki naruszenia interesów konsumentów, stąd uznać należy, że działania Spółki miały charakter nieumyślny. Biorąc pod uwagę wszystkie okoliczności Prezes Urzędu postanowił nałożyć na przedsię- biorcę karę w wysokości stanowiącej równowartość sześciokrotności przeciętnego wyna- grodzenia. Kara nakładana przez Prezesa Urzędu na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów służy podkreśleniu naganności ocenianego zachowania. Przedsiębiorca, jako profesjonalista, powinien wiedzieć, że okre- ślając warunki umowne nie może stosować praktyk godzących w interesy słabszych uczestników rynku, jakimi są konsumenci. Podejmując decyzję o nałożeniu kary i określa- jąc jej wysokości Prezes Urzędy wziął pod uwagę wszystkie ww. okoliczności. Orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla przedsiębiorcy, tak aby jej nałożenie skutkowało w przyszłości zapobieżeniem zaistnienia podobnych sytuacji. Z drugiej strony należy też pod- kreślić wymiar edukacyjny i wychowawczy zastosowanego środka oraz wyrazić nadzieję, że odniesie on spodziewany skutek na przyszłość. Poza wymiarem indywidualnym kary, należy zwrócić uwagę na jej wymiar ogólny, funkcję odstraszającą i wychowawczą w sto- sunku do innych uczestników rynku. W przedmiotowej sprawie Prezes Urzędu nie stwierdził istnienia przesłanek łagodzących pozwalających na obniżenie wyjściowego poziomu kwoty kary, jak i obciążających, skutku- jących jej podwyższeniem. W świetle powyższych okoliczności wysokość kary ustalono w kwocie 18.617 zł (słownie: osiemnaście tysięcy sześćset siedemnaście złotych), co stanowi ok. 3% maksymalnego wymiaru kary. W ocenie Prezesa Urzędu kara wymierzona w tej wysokości jest adekwatna do stopnia naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Prezes Urzędu, kierując się potrzebą zdecydowanego przeciwdziałania stosowaniu praktyk naru- szających zbiorowe interesy konsumentów uznał, że orzeczona kara powinna stanowić dolegliwość dla uczestnika niniejszego postępowania. W tym przypadku kara powinna spełnić jednak przede wszystkim funkcję prewencyjną i wychowawczą, tak aby zapobiec w 18 przyszłości naruszeniom przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wobec powyższego orzeczono jak w punkcie II sentencji. III. Przedmiotem prowadzonego przez Prezesa Urzędu postępowania było również roz- strzygnięcie, czy w okolicznościach stanu faktycznego sprawy znajduje uzasadnienie zarzut stosowania przez Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zdefinio- wanej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegającej na stosowaniu we wzorcach umownych „ Umowa Przedwstępna Sprzedaży Lokalu” po- stanowienia o treści: „Przewidywany termin ukończenia budowy może ulec przedłużeniu o czas trwania zdarzenia zewnętrznego o charakterze siły wyższej (tj. zdarzeń nadzwyczaj- nych, nieprzewidywalnych i niemożliwych do zapobieżenia przez którąkolwiek ze Stron) oraz wejścia w życie nowych, bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa nakładają- cych na Sprzedającego obowiązki, nieznane w chwili podpisywania Umowy, których speł- nienie może wpłynąć na przedłużenie wykonania robót” , którego treść mogła rodzić do- mniemanie tożsamości z treściami klauzul wpisanych do rejestru postanowień niedozwolo- nych pod poz. 367 i 1541 . Wyniki analizy porównawczej ww. postanowień wpisanych do Rejestru z postanowieniem wzor- ców umownych, zakwestionowanym przez Prezesa UOKiK, prowadzą jednak do wniosku, że klau- zule te nie mogą zostać uznane za tożsame i wywołujące identyczne skutki. Wyrokiem z dnia 22 listopada 2004r., sygn. akt XVII AmC 55/03, Sąd Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów uznał za niedozwolone postanowienie umowne o treści: „Sprzedający może być zwolniony od odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wyko- nania umowy, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem siły wyższej. Zdarzeniami siły wyższej są takie zdarzenia, które stoją na przeszkodzie wy- konania obowiązku Sprzedającego określonego w niniejszej umowie, które wystąpiły lub stały się stronom po jej zawarciu, których nikt nie mógł przewidzieć w chwili zawarcia umowy, które są zewnętrzne w stosunku do działalności Sprzedającego, a w szczególno- ści: pożar, susza, powódź, trzęsienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców nie- zbędnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia.” , które następnie zostało wpi- sane do Rejestru pod pozycją 367 . W uzasadnieniu wyroku Sąd wskazał, iż postanowienie to jest niedozwolone, bowiem „wyłącza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie i nienależyte wykonanie, gdyż dopusz- cza zakwalifikowanie jako siły wyższej strajk, uszkodzenie maszyn i urządzeń niezbędnych do wy- konania umowy i innych podobnych zadań, pomimo, że nie spełniają one celu siły wyższej, z uwagi na charakter zewnętrzny i możliwość ich przewidzenia i zapobieżenia. Poza tym przedsię- biorca jako profesjonalista przystępując do realizacji inwestycji powinien dochować należy- tej staranności w zakresie sprawności maszyn jak i doboru materiałów budowlanych. We- dług powoda strajk zaś ma związek z funkcjonowaniem przedsiębiorstwa i nie jest zdarze- niem o charakterze zewnętrznym”. Tymczasem postanowienie umieszczone we wzorcach stosowanych przez Spółkę wskazuje wprost na charakter zdarzeń, jako „nadzwyczajnych, nieprzewidywalnych i niemożliwych do zapo- bieżenia” , których wystąpienie może spowodować, że inwestycja nie zostanie zrealizowana w terminie określonym w umowie. Wynika stąd, że analizowane klauzule normują dwie odrębne kwestie, choć obie powiąza- ne są z pojęciem „siły wyższej” , odmiennie jednak definiowanym. Ta, umieszczona w Reje- strze pod pozycją 367, mówi wprost o ograniczeniu odpowiedzialności przedsiębiorcy względem konsumenta, z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Podstawą dla wyłącze- nia tej odpowiedzialności jest wystąpienie szeregu zdarzeń, które – ze względu na konstrukcję 19 gramatyczną postanowienia – mogą zostać w sposób dowolny i uznaniowy zakwalifikowane przez przedsiębiorcę jako zdarzenia o charakterze siły wyższej. Natomiast postanowienie stosowane przez Spółkę SZAFARNIA określa sytuację, w której termin wykonania umowy, ukończenia budo- wy, może ulec wydłużeniu „ o czas trwania zdarzenia zewnętrznego o charakterze siły wyż- szej”, nie przesądzając jednak ostatecznie o skutku dla konsumenta, w postaci ogranicze- nia odpowiedzialności kontrahenta za niewykonanie umowy w terminie. Dodatkowo, na co już wskazano wyżej, definicja „siły wyższej” w klauzuli 367, odmiennie niż w wypadku Spółki SZAFARNIA, wykorzystuje określenie „ w szczególności ”, co czyni, że katalog zda- rzeń określanych jako niezależne, niezawinione i nieprzewidywalne, ma charakter otwarty. Z poczynionych rozważań wynika więc, że obu porównywanych postanowień nie sposób uznać za tożsame i wywołujące identyczne skutki. Podobne wnioski płyną z komparatywnej oceny klauzuli wpisanej do Rejestru pod pozycją 1541 i tej stosowanej przez Spółkę SZAFARNIA. Wyrokiem z dnia 12 listopada 2007r. (sygn. akt AmC 108/07), SOKiK uznał za niedozwolone, postanowienie o treści: „Sprzeda- jący zobowiązuje się zakończyć budowę do 31.12.2007 r. Termin ten może ulec zmianie tylko wskutek okoliczności zewnętrznych, na które Sprzedający nie miał wpływu” . W uza- sadnieniu wyroku Sąd, uznając abuzywność tego postanowienia, podniósł, iż brak konkrety- zacji „ okoliczności zewnętrznych ”, które mogą spowodować opóźnienie w wykonaniu zo- bowiązania, decyduje o przywileju pełnej uznaniowości pozostawionej tylko jednej stronie umowy (sprzedającemu), a także, że postanowienia narażające konsumentów na niczym nie ograniczone opóźnienie w realizacji umowy, spowodowane jakimikolwiek (nieskonkre- tyzowanymi) czynnikami, na które sprzedający nie miał wpływu, stoi w sprzeczności z do- brymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Wprawdzie klauzula, umieszczona w Rejestrze pod pozycją 1541, podobnie jak i postano- wienie wykorzystywane przez Spółkę, odnosi się do sytuacji, w której termin wykonania umowy (zakończenie budowy) może ulec wydłużeniu, tym niemniej SZAFARNIA, w anali- zowanych wzorcach umownych, dookreśliła okoliczności skutkujące wydłużeniem czasu realizacji zobowiązania do „ zdarzeń nadzwyczajnych, nieprzewidywalnych i niemożliwych do zapobieżenia przez którąkolwiek ze Stron ”. W klauzuli 1541 natomiast, przedsiębiorca bardzo ogólnie wskazał jedynie na zdarzenia o charakterze zewnętrznym, na które nie miał on wpływu. Te istotne różnice semantyczne przesądzają, w ocenie Prezesa Urzędu, o braku pod- staw dla uznania identyczności i tożsamości obu porównywanych postanowień. Zgodnie z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w sprawach nie uregulo- wanych w tej ustawie, do postępowania przed Prezesem Urzędu stosuje się przepisy Ko- deksu postępowania administracyjnego. Artykuł 105 k.p.a. stanowi natomiast, że organ administracji państwowej wydaje decyzję o umorzeniu postępowania, gdy z jakiejkolwiek przyczyny stało się ono bezprzedmiotowe. Bezprzedmiotowość postępowania administra- cyjnego oznacza, że brak jest któregoś z elementów materialnego stosunku prawnego, a wobec tego nie można wydać decyzji załatwiającej sprawę przez rozstrzygnięcie co do jej istoty. Zarzut naruszenia art. 24 ust.1 i 2 pkt.1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumen- tów wymaga udowodnienia, że postanowienie wzorca umownego stosowane przez przed- siębiorcę jest tożsame z postanowieniem wzorca umowy uznanego za niedozwolone i wpi- sane do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 kpc. Skoro, przesłanka ta nie ma miejsca w okolicznościach sprawy, brakuje elementu materialnoprawnego warunkującego wydanie decyzji merytorycznej, a zatem postępowanie należy umorzyć jako bezprzedmiotowe na 20 podstawie art. 105 §1 k.p.a, w związku z art. 83 ustawy o ochronie konkurencji i konsu- mentów. Prezes Urzędu podkreśla jednak, iż rozstrzygając o umorzeniu postępowania w odniesieniu do jednego z postawionych zarzutów nie przeprowadził oceny analizowanego wyżej po- stawienia, zawartego we wzorcach umownych Spółki, pod kątem jego zgodności z art. 385 1 kc. Organ antymonopolowy orzekł wyłącznie to, iż postanowienie to nie jest tożsame z postanowieniami umieszczonymi w rejestrze niedozwolonych postanowień umownych, pod pozycjami 367 i 1541, co nie przesądza jeszcze o braku podstaw do uznania przed- miotowej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne, bowiem jej treść, w wersji stosowanej w zakwestionowanym wzorcu, może nosić znamiona abuzywności. Stąd orzeczono, jak w punkcie III sentencji. Stosownie do treści art. 81 ust 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w związ- ku z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje stronie odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwuty- godniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkuren- cji i Konsumentów - Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Gdańsku. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: NBP O/O Warszawa Nr 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000. Otrzymuje: AV SZAFARNIA Sp. z o.o. ul. Stągiewna 19/2 80-750 GDAŃSK