RKR-3/2012

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKIK W KRAKOWIE Pl. Szczepański 5, 31-011 Kraków Tel./fax (0-12) 421-75-79, 421-74-98, E-mail: krakow@uokik.gov.pl RKR-61-1/12/MS- /12 Kraków, dnia 29 lutego 2012r. DECYZJA Nr RKR – 3/2012 I. Na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 oraz stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz § 1 pkt 4 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, po przeprowadzeniu – wszczętego z urzędu - postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie, polegających na stosowaniu we wzorcach umowy pod nazwą: - „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży” oraz - „Umowa rezerwacyjna Nr .......” postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, tj. postanowień o treści: 1. Łączna cena podlega comiesięcznej waloryzacji o dodatni miesięczny wskaźnik cen (zwany potocznie inflacją), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego . Waloryzacja dokonywana jest w ten sposób, iż na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, obliczany jest dzienny wskaźnik inflacji (wynikający z podzielenia wzrostu wskaźnika inflacji opublikowanego na koniec danego miesiąca przez GUS przez ilość dni miesiąca ) i niezapłaconą część łącznej ceny jest mnożona przez powołany w zdaniu poprzednim wskaźnik za każdy dzień danego miesiąca.” (pkt VII.3. umowy przedwstępnej i pkt V.4 umowy rezerwacyjnej); 2. „Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w ust 1. może ulec zmianie w związku z opóźnieniem w wybudowaniu przedmiotu umowy na skutek ujawnionych w dzienniku zdarzeń lub okoliczności zewnętrznych o czas ich działania, na które strona zobowiązana do sprzedaży pomimo zachowania należytej staranności nie miała wpływu, w tym w szczególności : siły wyższej działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych , warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności 2 wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisywania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć , a strona zobowiązana do kupna wyraziła na to zgodę.” (pkt XI.2. umowy przedwstępnej); 3. „Opóźnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, za które strona zobowiązana do sprzedaży ponosi odpowiedzialność powoduje obowiązek zapłaty przez stronę zobowiązaną do sprzedaży na rzecz strony zobowiązanej do kupna kary umownej w wysokości 0,05% wartości brutto przedmiotu tej umowy za każdy dzień zwłoki od łącznej wartości wpłaconych przez stronę zobowiązaną do kupna kwot, jednak nie więcej niż 5% tej wartości brutto przedmiotu niniejszej umowy.” (pkt XI.6. umowy przedwstępnej); 4. „W razie dwukrotnego niestawienia się strony zobowiązanej do kupna lub jej należycie umocowanego pełnomocnika w wyznaczonych terminach odbioru, strona zobowiązana do sprzedaży dokona odbioru przedmiotu umowy samodzielnie oraz wyznaczy dodatkowy, siedmiodniowy termin na ostateczne przekazanie zobowiązanym do kupna kluczy do przedmiotu umowy.” (pkt XII.d) umowy przedwstępnej); 5. „Strona Zobowiązana do sprzedaży zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku i otoczenia, o ile takie zmiany okażą się konieczne, bez zmieniania projektu Lokalu Mieszkalnego chyba. że na tą ostatnią zmianę strona zobowiązana do kupna wyrazi zgodę.” (pkt XVI.4. umowy przedwstępnej); 6. „ Strona zobowiązana do sprzedaży może jednak odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadkach następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do kupna: a) zwłoki większej niż 30 (trzydzieści) dni w dokonaniu przez stronę zobowiązaną do kupna którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, b) w razie nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna na zasadach określonych w par. XI tej umowy chyba, że nie przystąpienie nastąpiło nie z winy strony zobowiązanej do kupna.” (pkt XVII.3. umowy przedwstępnej); 7. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w ust. 3 lit. b) niniejszego paragrafu, strona zobowiązana do kupna zobowiązana będzie do zapłaty stronie zobowiązanej do sprzedaży kary umownej w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto. W tej sytuacji strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną, o której mowa w zdaniu poprzednim. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni, od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII.4. umowy przedwstępnej); 8. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w ust. 3 lit. a) niniejszego paragrafu, zwróci ona stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wypłacone przez nią do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich zryczałtowane koszty związane z zawarciem, przygotowaniem i 3 wykonywaniem niniejszej umowy w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną (10 sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od odstąpienia od umowy na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII.5. umowy przedwstępnej); 9. „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadku zawinionego przez stronę zobowiązaną do sprzedaży przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w par. XI tego aktu o okres dłuższy niż 100 (sto) dni. W takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży, zobowiązana będzie do zwrotu w ciągu 14 (czternastu) dni od odstąpienia od umowy stronie zobowiązanej do kupna wszystkich wpłaconych kwot zwaloryzowanych o wskaźnik inflacji obliczony zgodnie z par. VII tego aktu na dzień zwrotu oraz do zapłały kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaży w podanym wyżej terminie.” (pkt XVIII.1. umowy przedwstępnej); 10. „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadku zawinionego przez stronę zobowiązaną do sprzedaży nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach określonych w par. XI tego aktu. W takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zobowiązana będzie do zwrotu w ciągu 14 (czternastu) dni od odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od umowy wszystkich wpłaconych kwot zwaloryzowanych o wskaźnik inflacji obliczony zgodnie z par. VII tego aktu na dzień zwrotu oraz do zapłaty kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaży w podanym wyżej terminie.” (pkt XVIII.2. umowy przedwstępnej); 11. „W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od niniejszej umowy z innych przyczyn niż podane w ust. 1 i 2 strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą urnową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną w wysokości 5% ceny sprzedaży. Zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od urnowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVIII.3. umowy przedwstępnej); w wyniku którego uprawdopodobniono, że „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie stosuje praktykę, o jakiej mowa w art. 24 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 w/w ustawy o ochronie konkurencji (...) i przyjęto zobowiązanie Spółki do podjęcia działań zmierzających do zaniechania naruszenia zbiorowych interesów konsumentów poprzez zmianę treści kwestionowanych postanowień wzorców umów oraz aneksowanie zawartych umów , nakłada się na „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: 1) zaniechanie stosowania we wzorcach umownych kwestionowanych postanowień poprzez wprowadzenie nowych wzorców umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej począwszy od daty doręczenia decyzji oraz 2) aneksowanie umów zawartych w oparciu o wzorzec umowy zawierający kwestionowane zapisy w terminie 2 miesięcy od daty doręczenia decyzji. 4 II. Na podstawie przepisu art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331, z późn. zm.) oraz stosowanie do art. 33 ust. 6 tej ustawy oraz § 1 pkt 4 i § 2 pkt 4 rozporządzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 1 lipca 2009r. w sprawie właściwości miejscowej i rzeczowej delegatur Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 107, poz. 887), w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nakłada się na „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie obowiązek złożenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania nałożonego w pkt I sentencji decyzji w terminie w terminie 3 miesięcy od daty doręczenia decyzji. UZASADNIENIE W dniu 20.09.2010r. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów - zwany dalej „Prezesem UOKIK” – wszczął, w związku z zawiadomieniem Miejskiego Rzecznika Konsumentów w Warszawie, z urzędu postępowanie wyjaśniające mające na celu wstępne ustalenie, czy warunki umów zawieranych w obrocie z konsumentami przez przedsiębiorcę „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie - zwanego dalej „Spółką” - nie naruszają chronionych prawem interesów konsumentów, tj. czy są zgodne z przepisami ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) – zwanej dalej „ustawą o ochronie (…)” oraz przepisami kodeksu cywilnego dotyczącymi wzorców umów. W toku postępowania ustalono, że Spółka świadczy usługi deweloperskie, których przedmiotem jest budowa i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych oraz dokonano analizy wzorców umowy stosowanych przez tego przedsiębiorcę. Ustalono, że Spółka aktualnie prowadzi inwestycję „Ogród Płaszów” w Krakowie przy ul. Koszykarskiej, a przeprowadzona analiza wykazała, że stosowane przez Spółkę w obrocie z konsumentami wzorce umowy pod nazwą: - „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży” oraz - „Umowa rezerwacyjna Nr .......” zawierają postanowienia, które zostały wpisane do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. – zwanego dalej „Rejestrem”, które mogą stanowić naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jako bezprawne działanie przedsiębiorcy. Mając powyższe na uwadze, postanowieniem nr RKR-2/2012 z dnia 3.01.2012r. Prezes UOKIK wszczął z urzędu postępowanie w sprawie podejrzenia stosowania przez „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, określonych w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…), polegających na stosowaniu w w/w wzorcach umowy wykorzystywanych przez tę Spółkę postanowień umownych wpisanych na podstawie art. 479 45 k.p.c. do „Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone”. 5 Odpowiadając na zarzuty postawione w zawiadomieniu o wszczęciu postępowania, Spółka w piśmie z dnia 30.01.2012r. potwierdziła fakt stosowania wzorców umów o treści zakwestionowanej przez Prezesa UOKIK oraz poinformowała, że aprobuje stanowisko i zastrzeżenia Prezesa UOKIK odnośnie zakwestionowanych postanowień w stosowanych dotychczas wzorcach umów. Wyjaśniła, że do dnia sporządzenia odpowiedzi zawarła łącznie 69 umów przedwstępnych, a wszystkie zawarte dotychczas umowy rezerwacyjne wygasły. W związku z powyższym Spółka wystąpiła o przyjęcie zobowiązania do zaniechania stosowania zarzucanej praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów i wydanie decyzji w trybie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie (…). Stwierdziła bowiem, iż zobowiązuje się dokonać zmiany kwestionowanych wzorców umów poprzez: 1) zaniechanie stosowania we wzorcach umownych kwestionowanych postanowień poprzez wprowadzenie nowych wzorców umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej począwszy od daty doręczenia decyzji oraz 3) wystąpienie do konsumentów, z którymi Spółka zawarła umowy przedwstępne o aneksowanie umów zawartych w oparciu o wzorzec umowy zawierający kwestionowane zapisy w terminie 2 miesięcy od daty doręczenia decyzji. Na dowód tego Spółka przedłożyła projekt nowych wzorców umowy, które nie zawierają postanowień wskazanych w sentencji postanowienia o wszczęciu postępowania i niniejszej decyzji oraz wzory aneksów wprowadzających zmiany do już zawartych umów przedwstępnych. Postanowieniem RKR-29/2012 z dnia 6.02.2012r. Prezes UOKIK z urzędu zaliczył w poczet dowodów materiały uzyskane w trakcie wymienionego wyżej postępowania wyjaśniającego. Prezes UOKIK ustalił następujący stan faktyczny: Spółka prowadzi działalność gospodarczą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, nr KRS 0000375137. Zakres prowadzonej przez nią działalności gospodarczej obejmuje m.in. wykonywanie robót budowlanych, w tym budowę i sprzedaż lokali mieszkalnych w budynkach wielorodzinnych na terenie Krakowa. W kontaktach z klientami, w tym konsumentami Spółka posługuje się wzorcami umowy pod nazwą: - „Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego oraz umowa sprzedaży” oraz - „Umowa rezerwacyjna Nr .......” We wszystkich przypadkach klienci Spółki otrzymywali wzorce umów, będące następnie przedmiotem negocjacji. W konsekwencji klienci podpisywali umowy, w których mogły być wprowadzane pewne odstępstwa od wzorca, dokonując zakupu świadczonych przez Spółkę usług. Doręczane konsumentom wzorce umów są sporządzane przez Przedsiębiorcę przed zawarciem umowy i zawierają gotowe jednolite postanowienia. Oznacza to, iż stosuje ona w obrocie konsumenckim wzorce umów. Analiza wskazanych wyżej dokumentów pozwoliła na postawienie Spółce zarzutu naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, poprzez zamieszczenie w w/w wzorcach umowy pod nazwą postanowień, o następującej treści: 6 1. Łączna cena podlega comiesięcznej waloryzacji o dodatni miesięczny wskaźnik cen (zwany potocznie inflacją), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego . Waloryzacja dokonywana jest w ten sposób, iż na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, obliczany jest dzienny wskaźnik inflacji (wynikający z podzielenia wzrostu wskaźnika inflacji opublikowanego na koniec danego miesiąca przez GUS przez ilość dni miesiąca ) i niezapłaconą część łącznej ceny jest mnożona przez powołany w zdaniu poprzednim wskaźnik za każdy dzień danego miesiąca.” (pkt VII.3. umowy przedwstępnej i pkt V.4 umowy rezerwacyjnej); 2. „Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w ust 1. może ulec zmianie w związku z opóźnieniem w wybudowaniu przedmiotu umowy na skutek ujawnionych w dzienniku zdarzeń lub okoliczności zewnętrznych o czas ich działania, na które strona zobowiązana do sprzedaży pomimo zachowania należytej staranności nie miała wpływu, w tym w szczególności : siły wyższej działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych , warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisywania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć , a strona zobowiązana do kupna wyraziła na to zgodę.” (pkt XI.2. umowy przedwstępnej); 3. „Opóźnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, za które strona zobowiązana do sprzedaży ponosi odpowiedzialność powoduje obowiązek zapłaty przez stronę zobowiązaną do sprzedaży na rzecz strony zobowiązanej do kupna kary umownej w wysokości 0,05% wartości brutto przedmiotu tej umowy za każdy dzień zwłoki od łącznej wartości wpłaconych przez stronę zobowiązaną do kupna kwot, jednak nie więcej niż 5% tej wartości brutto przedmiotu niniejszej umowy.” (pkt XI.6. umowy przedwstępnej); 4. „W razie dwukrotnego niestawienia się strony zobowiązanej do kupna lub jej należycie umocowanego pełnomocnika w wyznaczonych terminach odbioru, strona zobowiązana do sprzedaży dokona odbioru przedmiotu umowy samodzielnie oraz wyznaczy dodatkowy, siedmiodniowy termin na ostateczne przekazanie zobowiązanym do kupna kluczy do przedmiotu umowy.” (pkt XII.d) umowy przedwstępnej); 5. „Strona Zobowiązana do sprzedaży zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku i otoczenia, o ile takie zmiany okażą się konieczne, bez zmieniania projektu Lokalu Mieszkalnego chyba. że na tą ostatnią zmianę strona zobowiązana do kupna wyrazi zgodę.” (pkt XVI.4. umowy przedwstępnej); 6. „ Strona zobowiązana do sprzedaży może jednak odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadkach następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do kupna: a) zwłoki większej niż 30 (trzydzieści) dni w dokonaniu przez stronę zobowiązaną do kupna którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, b) w razie nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna na zasadach określonych w par. XI tej umowy chyba, że nie przystąpienie 7 nastąpiło nie z winy strony zobowiązanej do kupna.” (pkt XVII.3. umowy przedwstępnej); 7. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w ust. 3 lit. b) niniejszego paragrafu, strona zobowiązana do kupna zobowiązana będzie do zapłaty stronie zobowiązanej do sprzedaży kary umownej w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto. W tej sytuacji strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną, o której mowa w zdaniu poprzednim. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni, od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII.4. umowy przedwstępnej); 8. „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w ust. 3 lit. a) niniejszego paragrafu, zwróci ona stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wypłacone przez nią do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich zryczałtowane koszty związane z zawarciem, przygotowaniem i wykonywaniem niniejszej umowy w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną (10 sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od odstąpienia od umowy na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVII.5. umowy przedwstępnej); 9. „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadku zawinionego przez stronę zobowiązaną do sprzedaży przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w par. XI tego aktu o okres dłuższy niż 100 (sto) dni. W takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży, zobowiązana będzie do zwrotu w ciągu 14 (czternastu) dni od odstąpienia od umowy stronie zobowiązanej do kupna wszystkich wpłaconych kwot zwaloryzowanych o wskaźnik inflacji obliczony zgodnie z par. VII tego aktu na dzień zwrotu oraz do zapłały kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaży w podanym wyżej terminie.” (pkt XVIII.1. umowy przedwstępnej); 10. „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadku zawinionego przez stronę zobowiązaną do sprzedaży nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach określonych w par. XI tego aktu. W takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zobowiązana będzie do zwrotu w ciągu 14 (czternastu) dni od odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od umowy wszystkich wpłaconych kwot zwaloryzowanych o wskaźnik inflacji obliczony zgodnie z par. VII tego aktu na dzień zwrotu oraz do zapłaty kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaży w podanym wyżej terminie.” (pkt XVIII.2. umowy przedwstępnej); 11. „W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od niniejszej umowy z innych przyczyn niż podane w ust. 1 i 2 strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą urnową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną w wysokości 5% ceny sprzedaży. Zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę 8 zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od urnowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” (pkt XVIII.3. umowy przedwstępnej); W tym miejscu należy zauważyć, iż do Rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone zostały wpisane, na podstawie art. 479 45 k.p.c ., postanowienia, które są tożsame z przedmiotowymi klauzulami zakwestionowanymi przez Prezesa UOKIK. Są to postanowienia o następującej treści (wg numeracji sentencji decyzji): Ad I.1. - „ Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (wpis nr 885 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca." (wpis nr 1386 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Ad I.2. - „Opóźnienia wywołane decyzjami administracyjnymi lub ich brakiem, w wyniku zmiany przepisów oraz innych niezależnych od sprzedającego przeszkód spowodują odpowiednie przesunięcie terminów rozpoczęcia budowy i oddania przedmiotu budowy kupującemu.” (wpis nr 882 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03), - „Termin, o którym mowa w ust. 1 może ulec przesunięciu tylko na skutek okoliczności zewnętrznych, na które Edbud, pomimo zachowania należytej staranności nie ma wpływu, a w szczególności: siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz podmiotów, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych, a w szczególności dostawców mediów i urządzeń infrastruktury technicznej, związanych z EDBUD-em stosownymi porozumieniami lub umowami, warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, potwierdzonych wpisem do dziennika budowy, których w chwili podpisywania niniejszej umowy nie można było przewidzieć.” (wpis nr 1382 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). - „Nie przewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, - w szczególności spowodowane przedłużającą się procedurą zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul lub też niesprzyjających warunków atmosferycznych - będą skutkowały przesunięciem terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy Budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu i zawarcia umowy przyrzeczonej, bez konieczności 9 podpisywania aneksów do niniejszej umowy przedwstępnej.” (wpis nr 1475 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07), Ad I.3. - „Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.” (wpis nr 1202 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 16.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 43/06), - „W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%.” (wpis nr 1392 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), - „Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy.” (wpis nr 1396 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28.12.2007r., sygn. akt XVII Amc 98/07), - „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%.” (wpis nr 1644 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 24.03.2009r., sygn. akt XVII Amc 323/08). Ad I.4. - „Stwierdzone w protokole usterki Sprzedający zobowiązuje się usunąć niezwłocznie, a następnie strony zobowiązane są do przystąpienia do czynności przekazania mieszkania ponownie, przy czym nieobecność Kupującego upoważnia Sprzedającego do samodzielnego sporządzenia protokołu bez konieczności ponownego wezwania Kupującego.” (wpis nr 1442 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). Ad I.5. - „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” (wpis nr 852 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05) - „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów /tarasów/ ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym." (wpis nr 1381 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 5.12.2005r. sygn. akt XVII Amc 126/05) - „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (wpis nr 1439 10 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06), - „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3" (wpis nr 2475 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). Ad I.6. - „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7.” (wpis nr 1350 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 31.10.2007r., sygn. akt XVII Amc 90/07), - „ Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” (wpis nr 1375 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07), - „Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9.” (wpis nr 1471 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07). Ad I.7., I.8.,I.9., I.10. oraz I.11. - „W przypadku odstąpienia od umowy przez kupującego, sprzedający zwróci mu sumę dokonanych przedpłat, bez rewaloryzacji i oprocentowania, pomniejszoną o 5% wartości mieszkania oraz kwoty robót dodatkowych i zamiennych.” (wpis nr 1 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 11.03.2002r., sygn. akt XVII Amc 30/01), - „W przypadku rezygnacji przez Przyszłego Użytkownika (Członka Spółdzielni) z finansowania inwestycji wpłacona kwota podlega zwrotowi bez odsetek, przy czym Spółdzielnia potrąci z wpłaconej kwoty 5% tytułem kosztów obsługi i podjętego ryzyka. Zwrot kwoty po potrąceniu w/w kosztów nastąpi w terminie 30 dni od daty wstąpienia nowego Członka Spółdzielni w miejsce członka występującego (rezygnującego).” (wpis nr 288 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 21.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 69/03), - „W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujacy odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna. Zwracane kwoty nie podlegają waloryzacji i nie są oprocentowane. Zwrot nastąpi w terminie 3 tygodni od znalezienia nowego nabywcy tego samego lokalu i dokonania przez nowego nabywcę wpłat na poczet kupna lokalu w wysokości nie mniejszej niż kwota zwracana Kupującemu, jeżeli nowy nabywca tego 11 samego lokalu nie zostanie znaleziony w terminie 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy, to Sprzedający zwróci Kupującemu wpłacone przez niego kwoty po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna tytułem kary umownej. W tym przypadku zwrot nastąpi w terminie 30 dni od upływu 12 miesięcy od daty odstąpienia od umowy.” (wpis nr 887 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 18.05.2005r., sygn. akt XVII Amc 86/03), - „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu.” (wpis nr 982 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 6.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 139/05), - „W przypadku odstąpienia od umowy w trybie par. 8 ust. 4, Nabywca zapłaci EDBUD- owi karę umowną w wysokości 5% wartości umowy oraz pokryje koszty opisane w par. 8 ust. 5. Nabywca wyraża zgodę na potrącenie w/w kwot z środków podlegających zwrotowi.” (wpis nr 1394 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), - „W takim przypadku Activ Investment zwróci Kupującemu wszystkie wpłacone przez niego zgodnie z niniejsza Umową nominalne kwoty, o których mowa w par. 2 ust. 3, potrącając z nich karę umowną w wysokości 10% ceny Lokalu Mieszkalnego brutto określonej w par. 1 ust. 2, przy czym zwrot wymienionych kwot nastąpi w terminie do 30 (trzydziestu) dni po zawarciu przez Activ Investment z innym nabywcą przedwstępnej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego będący przedmiotem niniejszej umowy.” (wpis nr 1472 dokonany na podstawie wyroku SOKIK z dnia 20.05.2008r. sygn. akt XVII Amc 107/07). - „Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy pociąga za sobą przepadek na rzecz Budrem kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych). Pozostałe do rozliczenia środki finansowe zostaną zwrócone Nabywcy wg ich nominalnej wartości w dniu wpłaty, na wskazany przez niego rachunek bankowy lub gotówką w terminie 30 dni od daty pisemnego powiadomienia o odstąpieniu od umowy.” (wpis nr 356 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 22.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 99/03), - „Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy.” (wpis nr 1390 dokonany na podstawie wyroku SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Mając powyższe ustalenia na uwadze Prezes UOKIK zważył, co następuje: Treść art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) ogranicza zastosowanie jej przepisów wyłącznie do ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów, podejmowanej w interesie publicznym. Oznacza to, że warunkiem koniecznym do uruchomienia procedur i zastosowania instrumentów określonych w tej ustawie jest zaistnienie takiego stanu faktycznego, w którym działania przedsiębiorców - naruszając jej przepisy – stanowią potencjalne zagrożenie interesu publicznego. Niniejsze postępowanie dotyczy treści wzorców umowy stosowanych przez Spółkę wobec nieograniczonego kręgu adresatów, tj. wszystkich zainteresowanych ich treścią aktualnych i potencjalnych klientów dewelopera, 12 którym - na gruncie art. 4 ust. 11 ustawy o ochronie (…) - przysługuje status konsumenta. Zdaniem Prezesa UOKIK rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy są lub będą albo mogli być klientami Spółki. Interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów, co oznacza, iż każde naruszenie zbiorowego interesu konsumentów jest jednocześnie naruszeniem interesu publicznoprawnego. Zatem uzasadnione było w niniejszej sprawie podjęcie przez Prezesa UOKIK działań przewidzianych w ustawie o ochronie (...). W tym stanie rzeczy przyjąć należy, iż do oceny stanu faktycznego niniejszej sprawy zastosowanie mają przepisy w/w ustawy, a dotyczące jej postępowanie prowadzone było w interesie publicznym. Stosownie do treści art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…) – „przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy”. Aby możliwe było zatem stwierdzenie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, niezbędne jest łączne spełnienie dwóch przesłanek: 1. działania przedsiębiorcy winny mieć bezprawny charakter, tzn. być sprzeczne z prawem, tj. przepisami określonych aktów prawnych a także sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i dobrymi obyczajami, a jednocześnie 2. działania te muszą naruszać zbiorowe interesy konsumentów. Odnosząc się do pierwszej z przesłanek art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie (…), tj. bezprawności działań przedsiębiorcy, stwierdzić należy, iż bezprawność rozumie się jako sprzeczność zachowania danego podmiotu z przepisami prawa oraz zasadami współżycia społecznego. Chodzi tu mianowicie o sprzeczność z szeroko rozumianym porządkiem prawnym, jako całością. Bezprawność jest czynnikiem o charakterze obiektywnym, tzn. niezależnym od wystąpienia szkody, czy zaistnienia zamiaru po stronie podmiotu dopuszczającego się działań bezprawnych. Podkreślenia wymaga okoliczność, że przepisy w/w ustawy o ochronie (…) nie definiują pojęcia bezprawności działań przedsiębiorcy, na co zwrócił uwagę SOKiK w wyroku z dnia 23.06.2006r. (sygn. akt XVIII Ama 32/05), stwierdzając, iż art. 23a ust. 1 ustawy o ochronie (…) z 15 grudnia 2000r. – którego odpowiednikiem w ustawie o ochronie (…) z dnia 16 lutego 2007r. jest art. 24 ust. 2 – nie ma samodzielnego znaczenia prawnego, lecz powinien być interpretowany oraz stosowany w określonym kontekście normatywnym. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do przepisów innych ustaw, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Niemniej jednak, ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK, co SOKIK potwierdził w innym wyroku z dnia 25.03.2004r. (sygn. akt XVII Ama 51/03), stwierdzając, że można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do rejestru klauzul abuzywnych stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Do stwierdzenia praktyki, określonej w art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) konieczne jest wykazanie, iż przedsiębiorca stosuje we wzorcu umownym postanowienia, 13 które zostały wpisane do prowadzonego przez Prezesa UOKIK rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Pokreślenia wymaga, że wzorce umowne wykorzystywane przy zawieraniu umów z konsumentami mogą być poddane kontroli abstrakcyjnej. Kontroli abstrakcyjnej wzorca jako takiego (art. 479 36 — 479 45 k.p.c.) dokonuje się niezależnie od tego, czy postanowienia wzorca były, czy też nie były zastosowane przy konkretnej umowie. Kontrola taka obejmuje klauzule pojedyncze lub zbiorowe (cały wzorzec lub jego fragment). Oceny postanowień w wypadku kontroli abstrakcyjnej dokonuje Sąd Okręgowy w Warszawie — Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wyłącznie do kompetencji tego Sądu należy uznanie postanowień wzorców umownych za niedozwolone. Art. 479 43 k.p.c. rozszerza prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Skutek tzw. prawomocności rozszerzonej następuje od chwili wpisania wzorca umowy do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, prowadzonego przez Prezesa UOKiK, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c. Konsekwencją umieszczenia postanowienia umownego w w/w rejestrze jest to, że posłużenie się nim będzie miało skutek wprowadzenia do umowy elementu bezwzględnie przez prawo zakazanego. Wpis do rejestru niedozwolonych postanowień umownych oznacza, że od tego momentu stosowanie takiej klauzuli jest zakazane we wszystkich wzorcach umownych, tj. stosowanych także przez innych przedsiębiorców. Prezes UOKIK może stwierdzić stosowanie przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów polegającej na posługiwaniu się postanowieniem wzorca umownego, które zostało wpisane do rejestru, bez względu na to, czy wpis dotyczy tego przedsiębiorcy, przeciwko któremu jest prowadzone postępowanie, czy też nie. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2.12.2005r. (sygn. akt VI ACa 760/05) wskazał, że zgodnie z art. 23 a ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005r. Nr 244, poz. 2080 z późń. zm.) praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez ten podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Sąd wskazał też, że naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne wpisane do rejestru, przy czym wpis do rejestru związany jest z działaniami innych kontrahentów konsumentów. Analogicznie orzekł Sąd Apelacyjny w wyroku z dnia 29.09.2005r. (sygn. akt VI ACa 381/05), gdzie powołując się na uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 19.12.2003r. (sygn. akt III CZP 95/03), stwierdził, że wyrok uwzględniający powództwo przez uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone i zakazanie ich stosowania ma, zgodnie z art. 479 43 k.p.c., od chwili wpisania do odpowiedniego rejestru, skutek także wobec osób trzecich. Zgodnie ze stanowiskiem SOKiK wyrażonym w wyroku z dnia 25. 05. 2005r. (sygn. akt XVII Ama 46/04), dla uznania, iż określona klauzula jest niedozwolonym postanowieniem umownym wpisanym do rejestru klauzul niedozwolonych wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie dwóch klauzul powinien być zatem zamiar, cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Takie stanowisko zajął także Sąd Najwyższy, który w uchwale z dnia 13.07.2006r. (sygn. akt III SZP 3/06) stwierdził, iż „(...) stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów (...)”. W uzasadnieniu do powyższej uchwały Sąd uznał m.in., że „(...) praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów art. 23a uokik [obecnie art. 24 – przyp. własny UOKIK] obejmuje również przypadki 14 wprowadzania jedynie zmian kosmetycznych polegających na przestawieniu wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej, co wpisana do rejestru (…). Przyjęta powyżej rozszerzająca wykładnia art. 23a uokik znajduje również uzasadnienie w dyrektywach 93/13 oraz 98/27 a także orzecznictwie ETS dotyczącym zasady efektywności (...).” Nie jest zatem konieczna dokładna, literalna identyczność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej i stąd niedozwolone będą także takie postanowienia wzorców umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, której treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną jej wykładnię. Przedmiotem niniejszego postępowania jest wykazanie, że zakwestionowane przez organ antymonopolowy zapisy wzorca umowy stosowane przez Spółkę przy świadczeniu usług deweloperskich, są tożsame z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnymi wyrokami SOKIK wymienionymi w niniejszej decyzji i wpisanych do Rejestru, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Dodatkowo podkreślenia wymaga okoliczność, że wszystkie postanowienia wpisane do Rejestru, które zostały wskazane w sentencji niniejszej decyzji dotyczą branży budowlanej, a w szczególności deweloperów oraz towarzystw budownictwa społecznego, co oznacza, iż zachodzi tożsamość stosunków prawnych. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.1. sentencji decyzji o treści: „Łączna cena podlega comiesięcznej waloryzacji o dodatni miesięczny wskaźnik cen (zwany potocznie inflacją), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Głównego Urzędu Statystycznego . Waloryzacja dokonywana jest w ten sposób, iż na koniec każdego miesiąca kalendarzowego, obliczany jest dzienny wskaźnik inflacji (wynikający z podzielenia wzrostu wskaźnika inflacji opublikowanego na koniec danego miesiąca przez GUS przez ilość dni miesiąca ) i niezapłaconą część łącznej ceny jest mnożona przez powołany w zdaniu poprzednim wskaźnik za każdy dzień danego miesiąca.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 885 i 1386, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Wszystkie te bowiem postanowienia - zarówno stosowane przez Spółkę, jak i powołane wyżej, wpisane do Rejestru - dotyczącą wzrostu cen nieruchomości lokalowych sprzedawanych przez Spółkę spowodowanego waloryzacją, bądź zmianami wysokości stawki podatku VAT. Zgodnie z powszechnie przyjętym stanowiskiem doktryny (vide: E. Łętowska „Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz”, CH BECK 2000, s. 108) i judykatury, w każdym przypadku zmiany ceny konsumentowi powinno przysługiwać z tego tytułu uprawnienie do odstąpienia od umowy bez konieczności ponoszenia z tego tytułu jakichkolwiek dodatkowych obciążeń. Powyższa zmiana ceny obejmuje także swoim zakresem zmiany spowodowane waloryzacją o wskazane w umowie wskaźniki, bądź o wskaźniki GUS, albo zwiększeniem obciążeń podatkowych, w tym podatku VAT, co potwierdzają wyroki SOKIK uznające za niedozwolone następujące postanowienia: „Do ceny netto zostanie doliczony podatek VAT zgodnie z obowiązującymi przepisami. Na dzień podpisania umowy stawka podatku VAT na lokal mieszkalny wynosi 7%, a na garaż i miejsce parkingowe 22%. W przypadku zmiany stawki podatku VAT nastąpi odpowiednia zmiana ceny.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 18.05.2005r. sygn. akt XVII Amc 86/03) oraz „Strony oświadczają, że ustalona pomiędzy nimi cena przedmiotu umowy uwzględnia obecnie obowiązujące stawki podatku VAT od sprzedaży lokali, wobec czego gdyby stawki te uległy zmianie, cena przedmiotu umowy ulegnie zmianie proporcjonalnie do zmiany stawek podatku VAT. Ponadto, w przypadku wprowadzenia lub zmian stawek innych 15 podatków lub danin publicznoprawnych o charakterze cenotwórczym, a związanych z budownictwem, ewentualny wzrost ceny z tego tytułu pokryje Nabywca.” (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). W uzasadnieniu tego ostatniego wyroku SOKIK stwierdził, że „zakwestionowane postanowienie, w zakresie w jakim pozwala pozwanemu na podwyższenie ceny w przypadku wzrostu stawki podatku VAT, odzwierciedla niedozwoloną klauzulę umowną wskazaną przez ustawodawcę w art. 385³ pkt 2 k.c.” A zatem analizowane postanowienie jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz naruszają interesy konsumentów. Również postanowienie wskazane w pkt I.2. sentencji decyzji o treści: „Termin zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w ust 1. może ulec zmianie w związku z opóźnieniem w wybudowaniu przedmiotu umowy na skutek ujawnionych w dzienniku zdarzeń lub okoliczności zewnętrznych o czas ich działania, na które strona zobowiązana do sprzedaży pomimo zachowania należytej staranności nie miała wpływu, w tym w szczególności : siły wyższej, działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych , warunków atmosferycznych, które uniemożliwiają wykonywanie robót budowlanych, wystąpienia w trakcie prowadzenia robót budowlanych konieczności wykonania dodatkowych robót, których w chwili podpisywania niniejszej umowy, mimo zachowania należytej staranności nie można było przewidzieć , a strona zobowiązana do kupna wyraziła na to zgodę.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 882, 1382, oraz 1475 które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie oraz postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą wyłączenia odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie, bądź nienależyte wykonanie umowy spowodowane okolicznościami określonymi przez niego jako „działań organów administracji samorządowej i państwowej oraz innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych” . Pokreślenia wymaga, że nie każda spośród wymienionych przez Przedsiębiorcę okoliczności może być uznana za uzasadnienie wyłączenia odpowiedzialności developera za zwłokę w realizacji przedmiotu umowy, czego dowodem są powołane wyroki SOKIK, w których Sąd konsekwentnie i jednoznacznie uznał, że takie okoliczności nie stanowią przesłanki egzoneracyjnej, albowiem nie można wykluczyć, iż przyczyną okoliczności faktycznych albo prawnych, do których można zaliczyć przedłużanie postępowań przed organami administracyjnymi są działania lub zaniechania developera, czy też brak jego należytej staranności. „Nie przewidziane przez Sprzedającego okoliczności, za które Sprzedający nie ponosi odpowiedzialności, - w szczególności spowodowane przedłużającą się procedurą zmierzającą do uzyskania decyzji administracyjnych oraz wymaganych na tych decyzjach klauzul lub też niesprzyjających warunków atmosferycznych - będą skutkowały przesunięciem terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy Budynku i lokalu oraz wydania lokalu Kupującemu i zawarcia umowy przyrzeczonej, bez konieczności podpisywania aneksów do niniejszej umowy przedwstępnej.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07). W ocenie Prezesa UOKIK należy zgodzić się ze stanowiskiem SOKIK, albowiem działający z należytą starannością przedsiębiorca może i powinien podjąć działania, które zapobiegałyby ewentualnym skutkom przedłużenia procedur administracyjnych. Także pozostałe okoliczności wymienione przez Spółkę, jak „działania innych instytucji, od których zależy możliwość prowadzenia robót budowlanych” wydają się mieć – w świetle powołanych wyroków – wątpliwy wpływ na ewentualne przedłużenie procesu inwestycyjnego. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność dewelopera w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto – mimo pewnych różnic semantycznych –jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. 16 Postanowienie wskazane w pkt I.3. sentencji decyzji o treści „Opóźnienie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, za które strona zobowiązana do sprzedaży ponosi odpowiedzialność powoduje obowiązek zapłaty przez stronę zobowiązaną do sprzedaży na rzecz strony zobowiązanej do kupna kary umownej w wysokości 0,05% wartości brutto przedmiotu tej umowy za każdy dzień zwłoki od łącznej wartości wpłaconych przez stronę zobowiązaną do kupna kwot, jednak nie więcej niż 5% tej wartości brutto przedmiotu niniejszej umowy.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1202, 1392, 1396 oraz 1644, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą możliwości dochodzenia kary umownej w przypadku zwłoki w zakończeniu budowy i ograniczenia jej wysokości przez Spółkę. Wprawdzie developer wprowadza możliwość poniesienia odpowiedzialności kontraktowej ze nieterminową realizację inwestycji, jednakże dokonuje jednocześnie ograniczenia ciążącej na nim odpowiedzialności. W rozważanym przypadku ograniczenie tej odpowiedzialności następuje dwutorowo: poprzez ograniczenie wysokości kary umownej do 5%. Tego rodzaju klauzule - tj. dopuszczające możliwość umownego ograniczenia przez Spółkę odpowiedzialności z tytułu nieterminowego wykonania obowiązków określonych w umowie - zostały przez SOKiK zakazane ze względu naruszenie dobrych obyczajów, który uznał za niedozwolone postanowienia umowne następujące postanowienia: „Kara umowna należna nabywcy w okolicznościach wymienionych w ust. 1 wynosi 0,1% kwoty wpłaconej przez nabywcę za każdy dzień opóźnienia przekraczający 60 dni, nie więcej jednak niż 10% tej kwoty.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 9.09.2004r., sygn. akt XVII Amc 12/04), Suma odsetek i kar umownych naliczonych między stronami nie może przekroczyć 10% całkowitej ceny określonej w par. 5 niniejszej umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 16.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 43/06), „W przypadku powstałego z wyłącznej winy EDBUD-u opóźnienia w przekazaniu lokalu do prowadzenia robót wykończeniowych przekraczającego 60 dni, nabywcy przysługuje kara umowna w wysokości 0,02% ceny lokalu, określonej w par. 4 ust. 1, za każdy dzień zwłoki powyżej 60 dni, nie więcej jednak niż 2%.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05), „Suma tak naliczonych kar nie może przekroczyć 3% ceny sprzedaży brutto lokalu przedmiotu umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 28.12.2007r., sygn. akt XVII Amc 98/07) oraz „W przypadku zwłoki w wybudowaniu lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, Kupującemu przysługuje prawo do naliczenia kar umownych w wysokości 0,1% ceny o której mowa w § 3 ust. 1 za każdy tydzień opóźnienia, jednak nie więcej niż 5%.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 24.03.2009r., sygn. akt XVII Amc 323/08). W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienie wskazane w pkt I.4. sentencji decyzji o treści: „W razie dwukrotnego niestawienia się strony zobowiązanej do kupna lub jej należycie umocowanego pełnomocnika w wyznaczonych terminach odbioru, strona zobowiązana do sprzedaży dokona odbioru przedmiotu umowy samodzielnie oraz wyznaczy dodatkowy, siedmiodniowy termin na ostateczne przekazanie zobowiązanym do kupna kluczy do przedmiotu umowy.” jest tożsame z treścią postanowienia wpisanego do Rejestru pod pozycją 1422, które zostało wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno bowiem postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i klauzula wpisana do Rejestru dotyczą dokonania przez dewelopera samodzielnego odbioru mieszkania w przypadku, gdy konsument nie stawia się na odbiór lokalu albo stawiwszy się odmawia podpisania protokołu odbioru. Zdaniem SOKIK 17 działanie przedsiębiorcy, który w takiej sytuacji dokonuje jednostronnego odbioru mieszkania stanowi działanie naruszające dobre obyczaje, albowiem „(…) dopuszczenie przez umowę samodzielnego odbioru mieszkania bez ponownego wyzwania konsumenta narusza jego interesy w sposób znaczący. Wskazać należy, że kwestionowane postanowienie dotyczy ponownego odbioru, po usunięciu zgłoszonych przez konsumenta usterek. Tymczasem postanowienie to dąży do uniemożliwienia konsumentowi zbadanie, czy usterki te rzeczywiście zostały usunięte przez jego kontrahenta. Postanowienie to jest rażąco sprzeczne z dobrymi obyczajami, bowiem dąży do wyeliminowania prawa kupującego do zbadania jakości rzeczy mu sprzedanej, w ten sposób postanowienie to kształtuje prawa konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami” (vide: wyrok SOKIK z dnia 27.04.2007r. sygn. akt XVII Amc 14/06). A zatem analizowane postanowienie – mimo pewnych różnic semantycznych – jest tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru zarówno pod względem treści, stanu faktycznego oraz rażąco narusza interesy konsumentów. W ocenie Prezesa UOKIK postanowienia wskazane w pkt I.5. sentencji decyzji o treści: „Strona Zobowiązana do sprzedaży zastrzega sobie prawo dokonywania jednostronnych koniecznych zmian w dokumentacji projektowej Budynku i otoczenia, o ile takie zmiany okażą się konieczne, bez zmieniania projektu Lokalu Mieszkalnego chyba że na tą ostatnią zmianę strona zobowiązana do kupna wyrazi zgodę.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 852, 1381, 1439 oraz 2475, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zarówno postanowienie stosowane przez Spółkę, jak i postanowienia wpisane do rejestru dotyczącą zmian projektu budynku, którego budowa jest przedmiotem umowy lub projektu zagospodarowania jego otoczenia . Wprawdzie stosowane przez Spółkę postanowienie zawiera ograniczenie, że zmiana projektu nie będzie dotyczyć projektu mieszkania, to wzorzec nie zawiera zapisów uprawniających w takim przypadku konsumenta do odstąpienia od umowy albo ogranicza to uprawnienie do sytuacji, gdy zmiana dotyczy projektu mieszkania. Zgodnie ze stanowiskiem przyjętym przez jurysprudencję (vide: E. Łętowska „ Ustawa o ochronie niektórych praw konsumentów. Komentarz” , CH BECK 2000, s. 108) i judykaturę postanowienia wzorca umowy, które przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do zmiany cech swojego świadczenia – w tym istotnych, mających wpływ na jego wartość dla konsumenta - stanowią w świetle art. 385 1 § 1 k.c. niedozwolone postanowienia umowne. Tytułem przykładu można wskazać orzeczenia SOKIK, który w wielu już przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone, jak np.: „Spółdzielnia zastrzega, że ostateczne rozwiązania projektowe mogą odbiegać od wstępnej dokumentacji architektoniczno-funkcjonalnej” (vide: wyrok SOKIK z dnia 7.08.2006r. sygn. akt XVII Amc 73/05), „Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym." (vide: wyrok SOKIK z dnia 5.12.2005r. sygn. akt XVII Amc 126/05), „Przedmiotowy lokal zostanie wykonany zgodnie ze specyfikacją stanowiącą załącznik nr 3 do umowy. Sprzedający zastrzega możliwość wprowadzenia zmian w układzie architektonicznym, dokumentacji projektowej oraz w układzie zagospodarowania terenu, o ile okażą się one niezbędne ze względu na realizację inwestycji. Zmiany dotyczyć mogą w szczególności rozmieszczenia planów instalacyjnych, zastosowania określonej technologii oraz materiałów budowlanych, a także rozmieszczenia oświetlenia, układów ciągów pieszo - jezdnych oraz zieleni, na terenie objętym inwestycją. Zmiany takie nie stanowią zmiany treści niniejszej umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06) oraz „Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane 18 zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3" (vide: wyroku SOKiK z dnia 27.04.2007r., sygn. akt XVII Amc 14/06). W przypadku analizowanego postanowienia tożsamość klauzul polega na wprowadzeniu zmian do dokumentacji projektowej bez przyznania konsumentowi uprawnienia do odstąpienia od umowy. Essentiale negotii w przypadku umowy developerskiej stanowi zarówno budynek mieszkalny, jak i znajdujący się w nim lokal mieszkalny, które są określone przez dokumentację projektową składającą się z projektu budowlanego i projektu technicznego oraz projektu zagospodarowania otoczenia budynku. Wprowadzanie zmian do tej dokumentacji niekoniecznie musi skutkować zmianami powierzchni lokalu mieszkalnego, ale innymi zmianami, które mogą okazać się nie do zaakceptowania dla konsumenta. W konsekwencji brak możliwości odstąpienia od umowy w przypadku nieakceptowania zmian wynikających ze zmienionej dokumentacji projektowej narusza interesy konsumentów. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Również postanowienie wskazane w pkt I.6. sentencji decyzji o treści: „ Strona zobowiązana do sprzedaży może jednak odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadkach następujących naruszeń umowy przez stronę zobowiązaną do kupna: a) zwłoki większej niż 30 (trzydzieści) dni w dokonaniu przez stronę zobowiązaną do kupna którejkolwiek z płatności określonych w niniejszej umowie, w tym również odsetek ustawowych za opóźnienia w płatnościach, b) w razie nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna na zasadach określonych w par. XI tej umowy chyba, że nie przystąpienie nastąpiło nie z winy strony zobowiązanej do kupna.” jest tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1350, 1375 oraz 1471, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą sytuacji, w której po upływie określonego w umowie terminu zwłoki konsumenta w realizacji jego zobowiązań, jak np. zapłata rat z tytułu zapłaty za mieszkanie Spółka uzyskuje prawo – bez konieczności uprzedniego wezwania konsumenta do spełnienia świadczenia i wyznaczenia dodatkowego terminu do jego spełnienia - odstąpienia od niej. W takim przypadku na mocy innych postanowień wzorca umowy Spółka jest uprawniona do zwrotu konsumentowi wpłaconych przez niego środków pieniężnych w wysokości nominalnej (bez odsetek). Tego rodzaju klauzule - tj. dopuszczające możliwość rozwiązania umowy przez profesjonalistę wskutek zwłoki konsumenta w spełnieniu świadczenia pieniężnego bez uprzedniego wezwania do zapłaty – zostały przez SOKiK zakazane ze względu naruszenie dobrych obyczajów, który uznał za niedozwolone postanowienia umowne następujące postanowienia: „Towarzystwo może również odstąpić od niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy Partycypant opóźni się powyżej 14 dni z wpłatą: a) którejkolwiek z rat określonych w par. 2 pkt. 3; b) dopłaty wynikającej z par. 2 pkt. 4; c) odsetek określonych w par. 2 pkt. 7.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 31.10.2007r., sygn. akt XVII Amc 90/07) oraz „Activ Investment może odstąpić ze skutkiem natychmiastowym, bez wyznaczania dodatkowego terminu i bez odrębnego wezwania do zapłaty, od niniejszej Umowy i tym samym nie przystąpić do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży Lokalu Mieszkalnego w przypadku, gdy Kupujący opóźni się: a) powyżej 30 trzydziestu) dni z wpłatą którejkolwiek z rat z określonych w par. 2 ust. 3 b), c), d), e), f), g) lub; b) powyżej 30 (trzydziestu) dni z wpłatą odsetek określonych w par. 2 ust. 9.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07). Z kolei wyrokiem z dnia 28.01.2008r., sygn. akt XVII Amc 109/07, w którym SOKIK uznał za 19 niedozwolone postanowienie o treści : „ Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy.” W uzasadnieniu do tego wyroku Sąd stwierdził, że „zapis kształtujący prawa i obowiązki strony kupującej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i tym samym rażąco naruszający jej interesy w zakresie w jakim ustanawia dla strony sprzedającej prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia stronie kupującej dodatkowego terminu do wykonania ciążącego na niej obowiązku zapłaty ceny czy też innych należności. Postanowienie to stoi bowiem w sprzeczności z dyspozycją art. 491 § 1 k.c., której treść winna być uwzględniona przy konstruowaniu przez stronę sprzedającą wzorca przedwstępnej umowy sprzedaży (będącej umową wzajemna.). Sąd Okręgowy w tym zakresie w pełni podziela stanowisko wyrażone w wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 22 listopada 2005 r. (sygn. akt VI ACa 177/2005), zgodnie z którym nie uwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów, treści przepisów prawa dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, że proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niż rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeżeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, należy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami. W konsekwencji nie wyznaczenie w kwestionowanym zapisie stronie kupującej będącej w zwłoce w wykonaniu ciążącego na niej obowiązku dodatkowego terminu do jego spełnienia stanowi naruszenie klauzuli generalnej wskazanej w 385¹ § 1 k.c.” W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, umożliwiając Spółce działanie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanym do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego. Również postanowienia wskazane w pkt I.7., I.8., I.9. sentencji decyzji o treści: - „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w ust. 3 lit. b) niniejszego paragrafu, strona zobowiązana do kupna zobowiązana będzie do zapłaty stronie zobowiązanej do sprzedaży kary umownej w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto. W tej sytuacji strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną, o której mowa w zdaniu poprzednim. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego, nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni, od dnia odstąpienia od umowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” , - „W przypadku odstąpienia od umowy przez stronę zobowiązaną do sprzedaży z przyczyn wymienionych w ust. 3 lit. a) niniejszego paragrafu, zwróci ona stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wypłacone przez nią do tej pory zgodnie z niniejszą umową nominalne kwoty, potrącając z nich zryczałtowane koszty związane z zawarciem, przygotowaniem i wykonywaniem niniejszej umowy w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto. Zwrot wymienionych kwot dla strony zobowiązanej do kupna nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną (10 sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od odstąpienia od umowy na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” , 20 - „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadku zawinionego przez stronę zobowiązaną do sprzedaży przesunięcia terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, o którym mowa w par. XI tego aktu o okres dłuższy niż 100 (sto) dni. W takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży, zobowiązana będzie do zwrotu w ciągu 14 (czternastu) dni od odstąpienia od umowy stronie zobowiązanej do kupna wszystkich wpłaconych kwot zwaloryzowanych o wskaźnik inflacji obliczony zgodnie z par. VII tego aktu na dzień zwrotu oraz do zapłały kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaży w podanym wyżej terminie.” - „Strona zobowiązana do kupna może odstąpić od niniejszej umowy - w terminie do dnia .... tj. 6 miesięcy od ustalonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej - w przypadku zawinionego przez stronę zobowiązaną do sprzedaży nie przystąpienia do zawarcia umowy przyrzeczonej na zasadach określonych w par. XI tego aktu. W takim przypadku strona zobowiązana do sprzedaży zobowiązana będzie do zwrotu w ciągu 14 (czternastu) dni od odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od umowy wszystkich wpłaconych kwot zwaloryzowanych o wskaźnik inflacji obliczony zgodnie z par. VII tego aktu na dzień zwrotu oraz do zapłaty kary umownej w wysokości 5% ceny sprzedaży w podanym wyżej terminie.” oraz - ” W przypadku odstąpienia przez stronę zobowiązaną do kupna od niniejszej umowy z innych przyczyn niż podane w ust. 1 i 2 strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna wszystkie wpłacone do tej pory zgodnie z niniejszą urnową nominalne kwoty, potrącając z nich karę umowną w wysokości 5% ceny sprzedaży. Zwrot wymienionych kwot nastąpi w ciągu 14 (czternastu) dni po sprzedaży przez stronę zobowiązaną do sprzedaży osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego nie później jednak niż w terminie 90 (dziewięćdziesięciu) dni od dnia odstąpienia od urnowy, na co strona zobowiązana do kupna wyraża zgodę.” są – w ocenie Prezesa UOKIK - tożsame z treścią postanowień wpisanych do Rejestru pod pozycją 1, 288, 887, 982, 1394, 1472, 356 oraz 1390, które zostały wymienione powyżej w treści decyzji. Zacytowane powyżej postanowienie umowne oraz wskazane postanowienia wpisane do Rejestru dotyczą trzech problemów, a mianowicie: - potrącenia określonej kwoty pieniężnej z tytułu rozwiązania, bądź odstąpienia od umowy przez konsumenta bądź z przyczyn leżących po jego stronie, - terminu rozliczenia pomiędzy deweloperem a konsumentem w przypadku odstąpienia konsumenta od umowy oraz - zwrotu przez developera konsumentowi wpłaconych przez niego środków w wysokości nominalnej. Tego rodzaju klauzule były szczegółowo i wielokierunkowo analizowane przez SOKIK, który w wielu przypadkach uznał takie postanowienia za niedozwolone. W szczególności Sąd zakwestionował wysokość odstępnego, kar umownych lub innych zastrzeżonych kwot z tego tytułu. Jako przykład można wskazać powołane w przedmiotowej decyzji wyroki SOKIK z dnia 21.12.2004r., (sygn. akt XVII Amc 69/03), z dnia 5.12.2006r. (sygn. akt XVII Amc 126/05) oraz z dnia 11.03.2002r. (sygn. akt XVII Amc 30/01), w których uznał za niedozwolone postanowienia umowne zastrzegające obowiązek zapłaty przez konsumenta na rzecz dewelopera odpowiednio kwoty stanowiącej równowartość 5% wpłaconych przez konsumenta środków finansowych albo kary umownej w wysokości 5% kosztu wartości umowy, tj ceny mieszkania. W innym wyroku z dnia 18.05.2005r., (sygn. akt XVII Amc 86/03- wpisany do Rejestru pod nr 887) SOKIK uznał za niedozwolone, postanowienie: „W przypadku, gdy Sprzedający odstąpi od umowy z powodu jej nienależytego wykonania przez Kupującego lub Kupujący odstąpi od umowy z przyczyn innych niż określone w ust. 1, Sprzedający zwróci wpłacone przez Kupującego kwoty złotowe, po potrąceniu 5% łącznej ceny kupna” . Analizując przedmiotowe postanowienie stosowane przez Spółkę należy 21 zwrócić uwagę, że zastrzegła sobie ona możliwość potrącenia „w wysokości 5% łącznej ceny sprzedaży brutto” tytułem kary umownej, będącej w istocie odstępnym. Powyższy zapis sugeruje odwołanie się do treści art. 396 k.c., w świetle którego można zastrzec w umowie, że jednej lub obu stronom wolno od umowy odstąpić za zapłatą oznaczonej sumy (odstępne), oświadczenie o odstąpieniu jest skuteczne tylko wtedy, gdy zostało złożone jednocześnie z zapłatą odstępnego. Jednakże oceniając ten zapis oraz funkcję odstępnego, należy mieć na uwadze przepis art. 385 3 pkt 17, w świetle którego niedozwolone jest postanowienie, nakładające na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy, obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego, a także wszystkie okoliczności sprawy, w tym rodzaj i charakter stosunków prawnych łączących Spółkę. Istotne znaczenie posiada okoliczność, iż realizuje ona inwestycję w postaci budynku wielorodzinnego (bloku), w którym znajdują się lokale mieszkalne wykańczane w standardzie określonym w umowie. Przedwstępna umowa ustanowienia odrębnej własności - której wzorzec jest przedmiotem niniejszej analizy - może być zawierana bądź w formie pisemnej, bądź w formie aktu notarialnego, którego koszty ponosi nabywca, zgodnie z przyjętym zwyczajem handlowym. W świetle powyższego, skoro w rozważanym przypadku Spółka nie zbywa budowanego lokalu danemu konsumentowi, zachowuje ona ten lokal i może go sprzedać innemu nabywcy, to oznacza, iż nie ponosi ona szkody z tego tytułu, a nawet może uzyskać dodatkowe korzyści w przypadku sprzedaży mieszkania za wyższą cenę. A zatem faktycznym kosztem, jaki ponosi Spółka – przy stosowanej standaryzacji – jest koszt wynagrodzenia pracowników zaangażowanych w negocjacje z konsumentem i sporządzenie umowy, który należy uznać za mieszczący się w granicach ryzyka koszt prowadzenia działalności gospodarczej. Również ustalenie przez developera zbyt długiego terminu do zwrotu konsumentowi wpłaconych środków finansowych, a zwłaszcza uzależnianie terminu wypłaty przez Przedsiębiorcę środków pieniężnych wpłaconych przez konsumenta od wpłaty dokonanej przez innego nabywcę, uznane zostało przez SOKIK za działanie naruszające dobre obyczaje. W szczególności w wyroku SOKiK z dnia 20.05.2008r., sygn. akt XVII Amc 107/07) oraz innym wyroku tego Sądu z dnia 12.11.2007r. (XVII Amc 108/07), w których SOKIK uznał za niedozwolone postanowienia: 20.05.2008r.oraz „Sprzedający ma prawo odstąpienia od tej umowy w przypadku opóźnienia przez Kupującego w zapłacie choćby jednej raty o 14 dni, po uprzednim wysłaniu pisemnego wezwania do zapłaty i wyznaczenia dodatkowego terminu wynoszącego 14 dni do spłaty zaległości, w tym przypadku wynagrodzenie zapłacone Sprzedającemu zostanie zwrócone na rachunek bankowy wskazany przez Kupującego w terminie 60 dni od daty odstąpienia od umowy po potrąceniu zadatku (…)” . Kwestionowane postanowienia umowne wprowadzają bowiem przedłużenie terminu zwrotu wpłaconych przez konsumentom środków bez ponoszenia przez Spółkę z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Także w przypadku zwrotu wpłaconych środków w wysokości nominalnej SOKIK w powołanych wyrokach uznał, że takie działanie jest sprzeczne z dobrymi obyczajami, albowiem deweloperzy mogą korzystać z wpłaconych przez konsumentów pieniędzy, obracać nimi, nawet przez kilka lub kilkanaście miesięcy, praktycznie bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Konsument natomiast - wpłacając środki finansowe deweloperowi z przeznaczeniem na zakup nieruchomości lokalowej – zostaje pozbawiony możliwości dysponowania tymi środkami, a w przypadku rozwiązania umowy deweloperskiej, nie dość, że nie osiąga celu gospodarczego w postaci zakupu mieszkania, to otrzymuje zwrot wyłącznie kwoty nominalnej wpłaconych środków, co oznacza, iż pożytki z wpłaconych środków pieniężnych uzyskuje wyłącznie deweloper. Sytuacja taka wyczerpuje znamiona art. 385¹ § 1 k.c., z uwagi na rażące naruszenie interesów gospodarczych konsumenta, jak i bezsprzeczną niezgodność z dobrymi obyczajami kupieckimi, a ponadto wypełnia dyspozycję art. 385³ pkt 2 k.c., bowiem istotnie 22 ograniczona zostaje odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przenosi się koszty i ryzyko prowadzenia działalności gospodarczej. Przykładami takiego stanowiska SOKIK, są wyroki, w których Sąd uznał za niedozwolone postanowienia: „Rozwiązanie umowy z przyczyn leżących po stronie Nabywcy pociąga za sobą przepadek na rzecz Budrem kwoty 5.000 zł (pięć tysięcy złotych). Pozostałe do rozliczenia środki finansowe zostaną zwrócone Nabywcy wg ich nominalnej wartości w dniu wpłaty, na wskazany przez niego rachunek bankowy lub gotówką w terminie 30 dni od daty pisemnego powiadomienia o odstąpieniu od umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 22.12.2004r., sygn. akt XVII Amc 99/03), „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 6.11.2006r., sygn. akt XVII Amc 139/05), „ Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy.” (vide: wyrok SOKiK z dnia 5.12.2006r., sygn. akt XVII Amc 126/05). Abuzywny charakter tych postanowień dotyczy zarówno zbyt długiego okresu zwrotu środków wpłaconych przez konsumentów, jak i zastrzeżenia przez dewelopera zwrotu tych środków w wysokości nominalnej, co ma miejsce w rozważanym przypadku. Kwestionowane postanowienie umowne wprowadzają zwrot wpłaconych przez konsumentom środków w wysokości nominalnej bez ponoszenia z tego tytułu negatywnych konsekwencji finansowych (choćby w postaci odsetek umownych). Podkreślić należy, że w świetle stanowiska SOKIK wyrażonego w tych wyrokach brak jest jakichkolwiek przesłanek prawnych i faktycznych uzasadniających takie działanie deweloperów, które jest nie tylko niezgodne z dobrymi obyczajami kupieckimi, ale ogranicza odpowiedzialność dewelopera względem konsumenta na którego przerzucone zostają koszty i ryzyko działalności gospodarczej prowadzonej przez dewelopera. Można wręcz stwierdzić, że poprzez takie zapisy konsument nieodpłatnie kredytuje działalność dewelopera, przez co powyższa sytuacja wyczerpuje dyspozycję art. 385¹ § 1 k.c. W tym stanie rzeczy należy uznać, że analizowane postanowienie narusza interesy konsumentów, wyłączając odpowiedzialność dewelopera w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, a ponadto jest tożsame z postanowieniami wpisanymi do Rejestru zarówno pod względem treści, jak i stanu faktycznego, mimo pewnych odmienności wynikających z różnic w sformułowaniu i użytych zwrotów porównywanych klauzul. Odnosząc się do drugiej przesłanki, tj. naruszenia zbiorowych interesów konsumentów, stwierdzić należy, iż ustawa o ochronie (...) nie definiuje pojęcia zbiorowego interesu konsumentów, stwierdzając jedynie w treści art. 24 ust. 3, że nie jest nim suma indywidualnych interesów konsumentów. W świetle - powołanego na początku uzasadnienia prawnego niniejszej decyzji - art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie (...) należy przyjąć, że ze zbiorowymi interesami konsumentów mamy do czynienia wówczas, gdy działania przedsiębiorcy są powszechne i mogą dotknąć każdego potencjalnego klienta przedsiębiorcy – czyli konsumenta. Stanowisko to potwierdzone zostało również w orzecznictwie Sądu Najwyższego, który w uzasadnieniu wyroku z dnia 12.09.2003r. (sygn.: I CKN 504/01) stwierdził, iż nie jest zasadne uznawanie, że postępowanie z tytułu naruszenia ustawy antymonopolowej można wszczynać tylko wtedy, gdy zagrożone są interesy wielu odbiorców, a nie jest to możliwe w sytuacji, gdy pokrzywdzonym jest tylko jeden konsument. Wydawane orzeczenie ma bowiem wymiar znacznie szerszy, pełni także funkcję prewencyjną, służy bowiem ochronie także nieograniczonej liczby potencjalnych konsumentów. Oceniane w niniejszej decyzji działania Spółki odnoszą się do wszystkich jego 23 aktualnych i przyszłych (potencjalnych) klientów, a zatem dotyczą zbiorowych interesów konsumentów. Uwzględniając powyższy wywód, Prezes UOKIK uznał, że zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne do zakwalifikowania działań Przedsiębiorcy jako praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...). Stosowanie do art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, po uprawdopodobnieniu w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, że przedsiębiorca narusza zakaz określony w art. 24 w/w ustawy o ochronie (…), a także po przyjęciu zobowiązania przedsiębiorcy do zaniechania zarzucanych im praktyk, jak również do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wskazanym naruszeniom, Prezes UOKIK może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Analiza przedłożonych przez Spółkę dokumentów i wyjaśnień wykazała, że „SOL & ART Spółka z o.o. Projekt Koszykarska Sp. komandytowa z siedzibą w Krakowie zobowiązała się do zaniechania stosowania kwestionowanych przez Prezesa UOKIK postanowień umownych, na dowód czego przedstawiła nowo opracowany wzorzec umowy dostosowany do obowiązującego porządku prawnego. Zobowiązując się do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia wskazanym przez Prezesa UOKIK naruszeniom, Spółka postanowiła wprowadzić do obrotu z konsumentami nowe wzorce umów nie zawierające niedozwolonych postanowień umownych oraz aneksować umów zawartych w oparciu o wzorzec zawierający kwestionowane zapisy. Na podstawie art. 28 ust. 3 w/w ustawy o ochronie (…) Prezes UOKIK nałożył na Spółkę obowiązek wykonania zobowiązania poprzez: 1) zaniechanie stosowania we wzorcach umownych kwestionowanych postanowień poprzez wprowadzenie nowych wzorców umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej począwszy od daty doręczenia decyzji oraz 2) aneksowanie umów zawartych w oparciu o wzorzec umowy przedwstępnej zawierający kwestionowane zapisy w terminie 2 miesięcy od daty doręczenia decyzji. a na podstawie art. 28 ust. 3 w/w ustawy o ochronie (…) - obowiązek złożenia sprawozdania o wykonaniu zobowiązania nałożonego w pkt I sentencji decyzji w terminie 2 miesięcy od daty doręczenia decyzji Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie (…) w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Krakowie (31-011 Kraków, Pl. Szczepański 5). Z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Otrzymują: 1 x Radca prawny Agnieszka Grzesiek; Jaworski Pogoda Gładki Adwokaci i radcowie prawni , ul. Sobieskiego 1/2, 31-136 Kraków 1 x a/a