RŁO-28/2005

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA w Ł ODZI Aleja Pi ł sudskiego 8 90-051 Ł ód ź , P - 73 Tel. (0-42) 636-36-89, Fax (0-42) 636-07-12 E-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O-411-2/05-BR- Ł ód ź , dnia 31 sierpnia 2005 r. DECYZJA Nr R Ł O 28 / 2005 Na podstawie art. 105 § 1 k. p. a. w zwi ą zku z art. 80 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (j. t. Dz. U. z 2003 r., Nr 86, poz. 804; Nr 170, poz. 1652; Dz. U. z 2004 r., Nr 93, poz. 891; Nr 96, poz. 959) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. z 2002 r., Nr 18 poz. 172; Dz. U. z 2003 r., Nr 6 poz. 68) – w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: umarza si ę jako bezprzedmiotowe post ę powanie antymonopolowe wszcz ę te z urz ę du przeciwko Centrum Handlowemu Polska 2 Spó ł ka z o.o. w Warszawie ul. Ciasna 6, 00-232 Warszawa, pod zarzutem nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej na rynku wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł odzi polegaj ą cego na przeciwdzia ł aniu ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do powstania b ą d ź rozwoju konkurencji, poprzez stosowanie w umowach najmu powierzchni w Centrum Handlowym „Galeria Ł ódzka” postanowienia o tre ś ci: „Od chwili z ł o ż enia oferty najmu do zako ń czenia stosunku najmu Najemcy jest zabronione w promieniu trzech kilometrów od Centrum Handlowego podejmowanie nowej takiej samej lub podobnej dzia ł alno ś ci jak ą wykonuje on w Centrum Handlowym i to zarówno bezpo ś rednio jak i po ś rednio. Powy ż sze stosuje si ę odpowiednio do udzia ł u Najemcy w takich przedsi ę wzi ę ciach lub do jakiegokolwiek innego wspó ł dzia ł ania przy ich realizacji.”, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 8 ust. 1 i 2 pkt 5 cytowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Uzasadnienie W dniu 23 wrze ś nia 2004 r. do Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi wp ł yn ęł o pismo Prezydenta Miasta Ł odzi znak Or.I.0570/36-13/04 z interpelacj ą Radnego Rady Miejskiej w Ł odzi w sprawie wyja ś nienia, czy nie dosz ł o do zniekszta ł cenia konkurencji na rynku wynajmu powierzchni handlowej w Ł odzi. Z pisma wynika ł o, ż e najemcy powierzchni handlowej w Centrum Handlowym ,,Galeria Ł ódzka” w Ł odzi (dalej zwana: ,,Galeria Ł ódzka”) nie mog ą podejmowa ć konkurencyjnej dzia ł alno ś ci w promieniu 3 km od tego centrum. W dniu 4 pa ź dziernika 2004 r. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (zwany dalej: „Prezes Urz ę du”) wszcz ął z urz ę du post ę powanie wyja ś niaj ą ce w celu wst ę pnego ustalenia czy nast ą pi ł o naruszenie ustawy antymonopolowej i czy wniesiona sprawa ma charakter antymonopolowy. Podj ę te dzia ł ania kontrolne potwierdzi ł y stosowanie w umowach najmu powierzchni handlowej w Galerii Ł ódzkiej klauzuli zakazuj ą cej najemcy podejmowania podobnej dzia ł alno ś ci, w uzgodnionej odleg ł o ś ci od Galerii (dalej zwana: ,,klauzula wy łą czno ś ci”), co mog ł o narusza ć przepisy cytowanej wy ż ej ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (dalej zwana: ,,ustawa o okik”) i uzasadnia ł o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego w tej sprawie. W dniu 8 listopada 2004 r. Prezes Urz ę du wszcz ął z urz ę du post ę powanie antymonopolowe przeciwko Centrum Handlowemu Polska 2 Spó ł ka z o.o. w Warszawie (dalej zwana: „CHP2 Sp. z o.o.”) – w ł a ś cicielowi Galerii Ł ódzkiej, pod zarzutem nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w centrum Ł odzi, polegaj ą cego na przeciwdzia ł aniu ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do powstania b ą d ź rozwoju konkurencji poprzez stosowanie w umowach najmu powierzchni w Centrum Handlowym „Galeria Ł ódzka” w Ł odzi postanowienia o tre ś ci: „Od chwili z ł o ż enia oferty najmu do zako ń czenia stosunku najmu Najemcy jest zabronione, w promieniu (tajemnica przedsi ę biorcy) kilometrów od Centrum Handlowego podejmowanie nowej takiej samej lub podobnej dzia ł alno ś ci jak ą wykonuje on w Centrum Handlowym i to zarówno bezpo ś rednio jak i po ś rednio. Powy ż sze stosuje si ę odpowiednio do udzia ł u Najemcy w takich przedsi ę wzi ę ciach lub do jakiegokolwiek innego wspó ł dzia ł ania przy ich realizacji.”, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 ustawy o okik. W dniu 9 listopada 2004 r. Prezes Urz ę du zawiadomi ł CHP2 Sp. z o.o. o wszcz ę ciu post ę powania antymonopolowego w tej sprawie ( dowód: k-ty nr 1-5). W odpowiedzi CHP2 Sp. z o.o. odrzuci ł a postawione zarzuty. CHP2 Sp. z o.o. stwierdzi ł a, ż e Galeria Ł ódzka nie ma pozycji dominuj ą cej na rynku, co jest warunkiem postawienia zarzutu naruszenia zakazu okre ś lonego w art. 8 ust. 2 pkt 5 ustawy o okik, a nawet gdyby przyj ąć , ż e tak ą pozycj ę posiada, to postanowienia umów najmu powierzchni handlowej nie przeciwdzia ł aj ą ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do powstania i rozwoju konkurencji. W uzasadnieniu CHP2 Sp. z o.o. poda ł a, ż e rynkiem geograficznym w tej sprawie jest aglomeracja ł ódzka, a nie centrum miasta jak podano w zarzucie. W centrum Ł odzi panuj ą takie same warunki konkurencji jak na pozosta ł ym obszarze miasta. Udzia ł Galerii Ł ódzkiej na tak zdefiniowanym rynku wynosi od (tajemnica przedsi ę biorcy) %, co nie spe ł nia przes ł anki 40% niezb ę dnej dla uznania pozycji dominuj ą cej przedsi ę biorcy, w rozumieniu art. 4 pkt 9 ustawy o okik. Kwestionowany zapis nie przeciwdzia ł a rozwojowi konkurencji. Dowodzi tego trwaj ą ca w centrum Ł odzi budowa nowego centrum handlowo-rozrywkowego Projekt ,,Manufaktura” o powierzchni handlowej znacznie wi ę kszej ni ż powierzchnia Galerii Ł ódzkiej. Zakaz ten nie ogranicza tak ż e istniej ą cej konkurencji, poniewa ż odnosi si ę wy łą cznie do okresu po zawarciu umowy najmu, nie wywo ł uje skutków co do osób trzecich, czy najemców powierzchni handlowej w innych centrach handlowych lub lokalach handlowych na ul. Piotrkowskiej. Z tych powodów CHP2 Sp. z o.o. uzna ł a zarzut nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej poprzez przeciwdzia ł anie ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do powstania b ą d ź rozwoju konkurencji, za nieuzasadniony (dowód: k-ty nr 132 – 136). 2 CHP2 Sp. z o.o. uzasadni ł a stosowanie kwestionowanych postanowie ń w umowach najmu d ąż eniem do zagwarantowania Galerii Ł ódzkiej jak najwi ę kszej liczby klientów. Strategia marketingowa CHP2 Sp. z o. o. zak ł ada, ż e oferta handlowa Galerii Ł ódzkiej musi by ć na tyle zró ż nicowana, ż eby zaspokoi ć wszystkie potrzeby klientów i na tyle atrakcyjna, ż eby sk ł oni ć ich do robienia zakupów w ł a ś nie w tym centrum handlowym. Wymaga to stworzenia w Galerii Ł ódzkiej niepowtarzalnej kombinacji bran ż , poprzez mi ę dzy innymi odpowiedni dobór przedsi ę biorców i najemców powierzchni handlowej. Najemcy spe ł niaj ą w tej strategii funkcj ę ,,magnesu”, który ma przyci ą gn ąć klientów. Klauzula wy łą czno ś ci ma zapewni ć przewag ę konkurencyjn ą Galerii Ł ódzkiej na lokalnym rynku wynajmu powierzchni handlowej. Liczba klientów odwiedzaj ą cych dane centrum handlowe ma znacz ą cy wp ł yw na decyzje potencjalnych najemców o wyborze tego w ł a ś nie miejsca na dzia ł alno ść handlow ą , czy us ł ugow ą . Rozproszenie najemców na obszarze oddzia ł ywania Galerii Ł ódzkiej zmniejszy ł oby jej atrakcyjno ść jako miejsca zakupów i rozrywki. Pozyskanie du ż ej liczby klientów jest mo ż liwe tylko wówczas, gdy najemcy Galerii Ł ódzkiej b ę d ą koncentrowali dzia ł alno ść w tym centrum handlowym (dowód: k-ty nr 17-21). Ustalaj ą c odleg ł o ść (tajemnica przedsi ę biorcy) km jako granicy obszaru wy łą czno ś ci Galerii Ł ódzkiej, CHP2 Sp. z o.o. kierowa ł a si ę do ś wiadczeniem w tego typu dzia ł alno ś ci w innych krajach i wielko ś ci ą aglomeracji ł ódzkiej (dowód: k-ty nr 17, 18, 129 – 130,166). Umowy najmu s ą ka ż dorazowo przedmiotem negocjacji pomi ę dzy stronami. CHP2 Sp. z o.o. przyznaje, ż e w przypadku, gdy najemca nie jest gotowy do zaakceptowania klauzuli wy łą czno ś ci CHP2 Sp. z o.o. rozwa ż a czy umowa w ogóle mo ż e by ć zawarta. Pozycja negocjacyjna najemcy zale ż y od jego pozycji na rynku. Na koniec listopada 2004 r. klauzula wy łą czno ś ci dotyczy ł a (tajemnica przedsi ę biorcy) % najemców (dowód: k-ty nr 20,148-150). Po przeprowadzeniu badania rynku Prezes Urz ę du bior ą c pod uwag ę wyja ś nienia CHP2 Sp. z o.o. w sprawie zbyt w ą skiego okre ś lenia rynku geograficznego, Postanowieniem nr 16/411-2/05 z dnia 3 sierpnia 2005 r. zmieni ł zarzut w taki sposób, ż e wszcz ął z urz ę du post ę powanie antymonopolowe przeciwko CHP2 Sp. z o. o. pod zarzutem nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł odzi, polegaj ą cego na przeciwdzia ł aniu ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do powstania b ą d ź rozwoju konkurencji poprzez stosowanie w umowach najmu powierzchni w Centrum Handlowym „Galeria Ł ódzka” w Ł odzi postanowienia o tre ś ci: „Od chwili z ł o ż enia oferty najmu do zako ń czenia stosunku najmu Najemcy jest zabronione, w promieniu (tajemnica przedsi ę biorcy) kilometrów od Centrum Handlowego podejmowanie nowej takiej samej lub podobnej dzia ł alno ś ci, jak ą wykonuje on w Centrum Handlowym i to zarówno bezpo ś rednio jak i po ś rednio. Powy ż sze stosuje si ę odpowiednio do udzia ł u Najemcy w takich przedsi ę wzi ę ciach lub do jakiegokolwiek innego wspó ł dzia ł ania przy ich realizacji.”, co mo ż e stanowi ć naruszenie art. 8 ust. 1 i ust. 2 pkt 5 ustawy o okik, o czym zawiadomi ł stron ę w dniu 3 sierpnia 2005 r. (dowód: k-ta nr 840) Prezes Urz ę du ustali ł co nast ę puje: Strona post ę powania. CHP2 Sp. z o.o. jest spó ł k ą prawa handlowego wpisan ą do Krajowego Rejestru S ą dowego pod Nr KRS: 0000024343. Przedmiotem dzia ł alno ś ci gospodarczej CHP2 Sp. z o.o. jest zagospodarowanie, kupno, sprzeda ż , wynajem i zarz ą dzanie nieruchomo ś ciami, zarz ą dzanie holdingami (dowód: k-ta nr 23 odwrót). CHP2 Sp. z o.o. jest w ł a ś cicielem obiektu 3 handlowego Galeria Ł ódzka. Na mocy udzielonego pe ł nomocnictwa Galeri ą Ł ódzk ą zarz ą dza ECE Projektmanagement Polska Sp. z o.o. w Warszawie. Dzia ł alno ść gospodarcza CHP2 Sp. z o.o. w Galerii Ł ódzkiej polega na wynajmowaniu powierzchni handlowej pod sprzeda ż detaliczn ą towarów i us ł ug oraz zarz ą dzaniu ca ł o ś ci ą wynajmowanego obiektu. CHP2 Sp. z o.o. posiada w Ł odzi jeden tego typu obiekt handlowy. Powierzchnia handlowa w Galerii Ł ódzkiej jest w ca ł o ś ci wynajmowana. CHP2 Sp. z o.o. zawiera w tym celu umowy najmu z najemcami. CHP2 Sp. z o.o. ustali ł a jednostronnie zasady doboru najemców i warunki dost ę pu do powierzchni handlowej w Galerii Ł ódzkiej. Zgodnie z przyj ę t ą strategi ą handlow ą kryterium doboru najemców jest zapewnienie szerokiego i stosunkowo g łę bokiego asortymentu oferowanych towarów i us ł ug, które zaspokoj ą wszystkie potrzeby, bardzo ró ż nych klientów, przy odpowiedniej jako ś ci ś wiadczonych us ł ug i poziomie cen. Warunkiem zawarcia umowy najmu jest zgoda najemcy na respektowanie zakazu podejmowania takiej samej lub podobnej dzia ł alno ś ci w odleg ł o ś ci (tajemnica przedsi ę biorcy) km od Galerii Ł ódzkiej. Stanowi o tym § 21.1. wzorcowej umowy najmu w brzmieniu: „Od chwili z ł o ż enia oferty najmu do zako ń czenia stosunku najmu Najemcy jest zabronione w promieniu (tajemnica przedsi ę biorcy) kilometrów od Centrum Handlowego podejmowanie nowej takiej samej lub podobnej dzia ł alno ś ci, jak ą wykonuje on w Centrum Handlowym, i to zarówno bezpo ś rednio jak i po ś rednio. Powy ż sze stosuje si ę odpowiednio do udzia ł u Najemcy w takich przedsi ę wzi ę ciach lub do jakiegokolwiek innego wspó ł dzia ł ania przy ich realizacji.” (dowód: k-ta nr 102) Na 157 zawartych umów najmu na dzie ń 30 czerwca 2005 r., zakaz ten dotyczy ł (tajemnica przedsi ę biorcy) najemców. Umowy najmu s ą zawarte na okres od (tajemnica przedsi ę biorcy) lat. W przypadku nieprzestrzegania przez najemc ę zakazu, o którym mowa wy ż ej, wynajmuj ą cemu przys ł uguje prawo wypowiedzenia umowy przed up ł ywem okresu najmu, na zasadach ogólnych Kodeksu Cywilnego. Podstawow ą kwesti ą do rozstrzygni ę cia jest ustalenie, czy ww. klauzule wy łą czno ś ci zawarte w umowach powierzchni handlowej w Galerii Ł ódzkiej nie stanowi ą zbyt wysokiej bariery wej ś cia na rynek dla podmiotów gospodarczych zamierzaj ą cych rozpocz ąć dzia ł alno ść gospodarcz ą w zakresie us ł ugi najmu powierzchni handlowej w Ł odzi. Rynek w ł a ś ciwy Rynek produktowy Produktem w niniejszej sprawie jest us ł uga wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych. Analiza definicji zawartych w orzecznictwie polskim i Komisji Europejskiej wskazuje, ż e nie ma jednolitego podzia ł u obiektów handlowych i ż e ka ż dorazowo przy definiowaniu produktu uwzgl ę dnia si ę ogólne cechy tych obiektów, jak powierzchnia handlowa, a tak ż e specyfik ę handlu i zwyczaje konsumenckie na danym terenie. Bior ą c pod uwag ę wielko ść powierzchni handlowej, na terenie Ł odzi wyst ę puj ą nast ę puj ą ce obiekty handlowe: - domy towarowe o powierzchni handlowej od 5.000 do 6.000 m 2 , - super i hipermarkety o powierzchni od 10.000 do 15.000 m 2 , - centra handlowe o powierzchni od 20.000 m 2 do 50.000 m 2 i centrum handlowo-rozrywkowe w budowie o powierzchni powy ż ej 100.000 m 2 . 4 Galeria Ł ódzka jest centrum handlowym, z powierzchni ą handlow ą ponad (tajemnica przedsi ę biorcy) m 2 . Specyfik ą handlu w Galerii Ł ódzkiej jest sprzeda ż detaliczna towarów i us ł ug pod jednym dachem, w celu zaspokojenia wszystkich potrzeb dnia codziennego klientów. Dzia ł alno ść gospodarcz ą w centrum handlowym prowadzi wielu przedsi ę biorców z ró ż nych bran ż . Galeria Ł ódzka ś wiadczy tak ż e us ł ugi dodatkowe i oferuje klientom szereg udogodnie ń , które maj ą uatrakcyjni ć i u ł atwi ć zakupy. S ą to parkingi, wózki na zakupy, restauracje, kawiarnie, miejsce zabawy dla dzieci, bankomaty, szatnie, ruchome schody, postój taksówek, dogodne godziny otwarcia przez 7 dni w tygodniu od 9:00 do 21:00. Galeria Ł ódzka prowadzi wspólne dla wszystkich najemców akcje promocyjne i reklamowe np. sezonowych wyprzeda ż y, sprzeda ż y okoliczno ś ciowych, ś wi ą tecznych itp. W Ł odzi oprócz Galerii Ł ódzkiej s ą jeszcze trzy inne centra handlowe o podobnym charakterze. S ą to Pasa ż Ł ódzki (o powierzchni tajemnica przedsi ę biorcy m 2 ), Tulipan (o powierzchni tajemnica przedsi ę biorcy m 2 ), M-1 ((o powierzchni tajemnica przedsi ę biorcy m 2 ). W budowie jest centrum handlowe Projekt Manufaktura, o powierzchni oko ł o 60.000 m 2 - przewidywany termin oddania obiektu do u ż ytku - wiosna 2006 r. (dowód: informacje publikowane na stronie internetowej http:// www.biznespolska.pl CityBusinessNetworkPoland Sp. z o.o. 02-017 Warszawa, Aleje Jerozolimskie pod nazw ą ,,Centra handlowe i handlowo- rozrywkowe – baza firm” ) . Obiekty handlowe typu domy towarowe, super i hipermarkety nie s ą substytutem centrum handlowego. Maj ą one znacznie mniejsz ą powierzchni ę handlow ą (w granicach do 6000 m 2 ) i przede wszystkim ró ż n ą od centrum handlowego, specyfik ę handlu. S ą to z regu ł y wielkopowierzchniowe samoobs ł ugowe sklepy, w których znaczna cz ęść powierzchni handlowej jest przeznaczona na sprzeda ż detaliczn ą ż ywno ś ci, artyku ł ów drogeryjnych (toaletowych i ś rodków czysto ś ci) i innych towarów i us ł ug zaspokajaj ą cych podstawowe potrzeby klienta. W Ł odzi niektóre hipermarkety zlokalizowane s ą na terenie centrów handlowych, np. hipermarket „Geant” znajduje si ę w centrum handlowym ,,Tulipan”, a hipermarkety „Tesco” i ,,Biedronka” w centrum handlowym Galeria Ł ódzka. Wskazane przez stron ę w post ę powaniu Centrum Targowe ,,Ptak” w Rzgowie k/ Ł odzi nie jest substytutem Galerii Ł ódzkiej, poniewa ż najemcami powierzchni handlowej s ą tam producenci, hurtownicy, importerzy i detali ś ci z bran ż y odzie ż owej, tekstylnej i obuwniczej, a klientami przede wszystkim przedsi ę biorcy – hurtownicy. Obiekt jest czynny w dni robocze w godzinach 7:00 do 15:00. Rynkiem produktu w ł a ś ciwym jest us ł uga wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych. Rynek geograficzny Rynek geograficzny us ł ugi wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych co do zasady ma charakter lokalny. Centra handlowe zaspokajaj ą potrzeby lokalnej spo ł eczno ś ci i odwiedzane s ą zwykle przez klientów zlokalizowanych w bliskiej odleg ł o ś ci. Najemcy podejmuj ą c decyzj ę o wyborze miejsca wynajmu powierzchni handlowej bior ą z regu ł y pod uwag ę punkt widzenia konsumenta. Na jakim obszarze klient by ł by sk ł onny poszukiwa ć centrum handlowego w celu dokonania zakupów. Powierzchnie handlowe po ł o ż one w miejscach, w których jest mniej odwiedzaj ą cych z regu ł y s ą mniej atrakcyjne ni ż te, gdzie klientów jest wi ę cej. Fakt ten potwierdzaj ą do ś wiadczenia CHP2 Sp. z o.o. (dowód: k-ty nr 154-157). 5 Z orzecznictwa Komisji Europejskiej wynika, ż e dla konsumentów bardzo wa ż nym kryterium wyboru jest mo ż liwo ść dotarcia do danego obiektu handlowego w okre ś lonym czasie. Najcz ęś ciej jest to 10 – 30 minut. Granice rynku us ł ugi wynajmu powierzchni handlowej w centrum handlowym determinuje odleg ł o ść , któr ą musi pokona ć konsument w celu dotarcia do danego centrum handlowego, stan dróg dojazdowych, organizacja ruchu i transportu publicznego (Ahold / Supediplo M. 2161, Kesko / Tuko M. 784 – 20 minut - ,,Orzecznictwo organów Unii Europejskiej w zakresie handlu detalicznego” s. 6 - B. Kasztelan, dr P. Lasso ń – raport UOKiK). Galeria Ł ódzka jest usytuowana w centrum miasta, u zbiegu ulic s ą siaduj ą cych z traktem handlowym stanowi ą cym tradycyjne miejsce zakupów mieszka ń ców Ł odzi i satelickich miejscowo ś ci. Centra handlowe Pasa ż Ł ódzki, Tulipan, Projekt Manufaktura i M1 znajduj ą si ę poza centrum miasta. Organizacja ruchu pozwala na dojazd i przemieszczanie si ę pomi ę dzy tymi obiektami handlowymi w czasie od 10 do 30 minut. Znajduj ą si ę one przy g ł ównych arteriach komunikacyjnych, które łą cz ą te centra handlowe pomi ę dzy sob ą , a tak ż e z dwoma g ł ównymi dworcami kolejowymi w mie ś cie Dworcem Fabrycznym i Dworcem Kaliskim i z zamiejscowym dworcem autobusowym Dworcem Pó ł nocnym. Z ka ż dego z tych miejsc mo ż na we wskazanym czasie dotrze ć do Galerii Ł ódzkiej i pozosta ł ych centrów handlowych. S ą one dost ę pne dla klientów przy u ż yciu transportu zbiorowego komunikacji publicznej i przy u ż yciu indywidualnego ś rodka transportu. Dodatkowo M1, Pasa ż Ł ódzki i Tulipan jest dost ę pny dla klientów bezp ł atnym transportem autobusowym. Obszarem realnej konkurencji przedsi ę biorców ś wiadcz ą cych us ł ugi wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych jest obszar, na którym usytuowane s ą ww. centra handlowe. Ustalenia te potwierdza orzecznictwo antymonopolowe ,,(...) Z regu ł y przedsi ę biorstwa konkurentów zlokalizowane s ą geograficznie na tym samym rynku lokalnym (...)” ,,(...) Je ż eli w granicach terytorialnego zasi ę gu dzia ł ania okre ś lonego podmiotu gospodarczego, na niektórych obszarach spotyka si ę on z istotn ą konkurencj ą , a na innych nie, obszary te stanowi ą odr ę bne rynki lokalne (...).” (por. St. Gronowski. Ustawa Antymonopolowa. Komentarz. C. H. Beck 1996 r. s.80). Zdaniem CHP2 Sp. z o.o. dla okre ś lenia granic lokalnego rynku geograficznego nie ma znaczenia kryterium zró ż nicowanego czynszu najmu powierzchni handlowej w centrach handlowych. Podobie ń stwa i ró ż nice w stawkach czynszu nie wynikaj ą bowiem z warunków konkurencji na danym obszarze, lecz zale żą szeregu ró ż nych zmiennych, niezale ż nych od warunków konkurencji (dowód: k-ta nr 155). Rynkiem geograficznym w ł a ś ciwym w niniejszej sprawie jest rynek us ł ugi wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł odzi. Uczestnicy rynku w ł a ś ciwego. Strona poda ż owa rynku Rynek w ł a ś ciwy po stronie poda ż y ma charakter oligopolistyczny. Dzia ł alno ść na tym rynku prowadz ą nast ę puj ą cy przedsi ę biorcy: 1. CHP2 Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie - w ł a ś ciciel Galerii Ł ódzkiej. 2. Green Holdings Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie i Geant Polska Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie - wspó ł w ł a ś ciciele centrum handlowego Pasa ż Ł ódzki i centrum handlowego Tulipan. 6 3. Apollo-Rida Management Sp. z o.o. - Ł ód ź 1 spó ł ka komandytowa nale żą ca do grupy kapita ł owej Apollo-Rida – w ł a ś ciciel centrum handlowego M1. Centrum Handlowe M1 zosta ł o wydzier ż awione METRO Group Basset Management Polska Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie. 4. HCP Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie i Horyzont Sp. z o.o. z siedzib ą w Warszawie wspó ł w ł a ś ciciele centrum handlowo-rozrywkowego Projekt Manufaktura w budowie. Polityka handlowa ww. przedsi ę biorców w odniesieniu do poszczególnych centrów handlowych jest nast ę puj ą ca (dane na dzie ń 30 czerwca 2005 r.): 1. Galeria Ł ódzka - na rynku w ł a ś ciwym od IV kwarta ł u 2000 r. Ca ł a powierzchnia handlowa obiektu jest przeznaczona do wynaj ę cia - oko ł o (tajemnica przedsi ę biorcy) m 2, , powierzchnia handlowa jest wynaj ę ta w 100 % ( dowód: k-ta nr 831). 2. Pasa ż Ł ódzki - na rynku w ł a ś ciwym od IV kwarta ł u 2000 r. Tylko cz ęść powierzchni handlowej obiektu jest przeznaczona do wynaj ę cia. Dzia ł alno ść handlow ą w centrum prowadzi wspó ł w ł a ś ciciel centrum handlowego Geant Polska Sp. z o.o. Powierzchnia handlowa do wynaj ę cia wynosi oko ł o 10.000 m 2 i jest wynaj ę ta w oko ł o 90 % (dowód: informacje publikowane na stronie internetowej http:// www.biznespolska.pl CityBusinessNetworkPoland Sp. z o.o. 02-017 Warszawa Aleje Jerozolimskie pod nazw ą ,,Centra handlowe i handlowo-rozrywkowe – baza firm”). 3. Tulipan - na rynku w ł a ś ciwym od III kwarta ł u 1999 r. Podobnie jak w Pasa ż u Ł ódzkim tylko cz ęść powierzchni handlowej obiektu zosta ł a przeznaczona do wynaj ę cia. Dzia ł alno ść handlow ą na cz ęś ci powierzchni prowadzi wspó ł w ł a ś ciciel obiektu Geant Polska Sp. z o.o., pozosta ł a powierzchnia handlowa oko ł o 13.000 m 2 przeznaczona jest do wynaj ę cia; powierzchnia jest wynaj ę ta w oko ł o 70 % (dowód: informacje publikowane na stronie internetowej http:// www.biznespolska.pl CityBusinessNetworkPoland Sp. z o.o. 02-017 Warszawa Aleje Jerozolimskie pod nazw ą ,,Centra handlowe i handlowo- rozrywkowe – baza firm” ). 4. Projekt Manufaktura w budowie - na rynku w ł a ś ciwym od II kwarta ł u 2001 r. Ca ł a powierzchnia handlowa obiektu tj. ok. (tajemnica przedsi ę biorcy) m 2 jest przeznaczona do wynaj ę cia; powierzchnia jest wynaj ę ta w oko ł o (tajemnica przedsi ę biorcy) % ( dowód: k- ta nr 843). 5. M1 - na rynku w ł a ś ciwym od IV kwarta ł u 1999 r. Ca ł a powierzchnia handlowa obiektu (tajemnica przedsi ę biorcy) m 2 przeznaczona jest do wynaj ę cia; powierzchnia jest wynaj ę ta w oko ł o (tajemnica przedsi ę biorcy) %. (dowód: k-ty nr 412-413). Na dzie ń 30 czerwca 2005 r. na 135.000 m2 powierzchni handlowej ogó ł em do wynaj ę cia na rynku w ł a ś ciwym, 25% powierzchni pozostawa ł o wolnej do wynaj ę cia. Strona popytowa. Najemcy maj ą siedziby w ca ł ym kraju i dzia ł aj ą w du ż ym rozproszeniu. Rynek w ł a ś ciwy po stronie popytowej jest bardzo nisko skoncentrowany. W roku 2003 dzia ł alno ść gospodarcz ą na rynku w ł a ś ciwym prowadzi ł o 429 najemców, w po ł owie roku 2005 - 589 najemców. Rynek us ł ugi wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych po stronie poda ż owej i popytowej jest rynkiem dynamicznym, rozwijaj ą cym si ę i otwartym. 7 Udzia ł w rynku w ł a ś ciwym Udzia ł w rynku w ł a ś ciwym wyznaczaj ą nast ę puj ą ce mierniki: (1) potencjalna wielko ść powierzchni handlowej do wynaj ę cia, (2) wielko ść powierzchni handlowej wynaj ę ta, (3) liczba najemców. Udzia ł CHP2 Sp. z o.o. w rynku w ł a ś ciwym, wed ł ug stanu na dzie ń 30.06.2005 r. wynosi ł : (1) (tajemnica przedsi ę biorcy) % w ogólnej powierzchni handlowej do wynaj ę cia (2) (tajemnica przedsi ę biorcy) % w ogólnej powierzchni handlowej wynaj ę tej (3) (tajemnica przedsi ę biorcy) % w ogólnej liczby najemców (dowód: k-ta nr 843 zastrze ż ona - Postanowienie Prezesa Urz ę du nr 17 /411-2/05 z dnia 9 sierpnia 2005 r. w sprawie ograniczenia CHP2 Sp. z o.o. prawa wgl ą du do materia ł u dowodowego; k-ty nr 833-834 zastrze ż one - Postanowienie Prezesa Urz ę du nr 15 /411-2/05 z dnia 28 lipca 2005 r. w sprawie ograniczenia CHP2 Sp. z o.o. prawa wgl ą du do materia ł u dowodowego; k-ta nr 826 zastrze ż ona - Postanowienie Prezesa Urz ę du nr 14 /411-2/05 z dnia 28 lipca 2005 r. w sprawie ograniczenia CHP2 Sp. z o.o. prawa wgl ą du do materia ł u dowodowego). Pozycja rynkowa CHP2 Sp. z o.o. w rynku w ł a ś ciwym jest nietrwa ł a. W latach 2003, 2004 i w I pó ł roczu 2005 r. udzia ł CHP2 Sp. z o.o. w rynku w ł a ś ciwym systematycznie spada ł , co obrazuj ą nast ę puj ą ce liczby: - udzia ł w ogólnej powierzchni handlowej wynaj ę tej: na dzie ń 31.12.2003 r. - (tajemnica przedsi ę biorcy) %; na dzie ń 31.12 2004 r. - (tajemnica przedsi ę biorcy) %; na dzie ń 30.06.2005 r.- (tajemnica przedsi ę biorcy) % ; - udzia ł w ogólnej liczbie najemców: na dzie ń 31.12.2003 r - (tajemnica przedsi ę biorcy) %; na dzie ń 31.12 2004 r. - (tajemnica przedsi ę biorcy) %.; na dzie ń 30.06.2005 r. - (tajemnica przedsi ę biorcy) %; (dowód: k-ta nr 843 zastrze ż ona - Postanowienie Prezesa Urz ę du nr 17 /411-2/05 z dnia 9 sierpnia 2005 r. w sprawie ograniczenia CHP2 Sp. z o.o. prawa wgl ą du do materia ł u dowodowego; k-ty nr 833-834 zastrze ż one - Postanowienie Prezesa Urz ę du nr 15 /411-2/05 z dnia 28 lipca 2005 r. w sprawie ograniczenia CHP2 Sp. z o.o. prawa wgl ą du do materia ł u dowodowego; k-ta nr 826 zastrze ż ona - Postanowienie Prezesa Urz ę du nr 14 /411-2/05 z dnia 28 lipca 2005 r. w sprawie ograniczenia CHP2 Sp. z o.o. prawa wgl ą du do materia ł u dowodowego). Prezes Urz ę du zwa ż y ł , co nast ę puje : Rozstrzygana sprawa dotyczy ochrony konkurencji. Klauzula wy łą czno ś ci stosowana przez CHP2 Sp. z o.o. w umowach najmu ogranicza swobod ę decyzji gospodarczych przedsi ę biorców po obydwu stronach rynku. Us ł ugodawcy wynajmuj ą cy powierzchni ę handlow ą musz ą ograniczy ć zasi ę g prowadzonej dzia ł alno ś ci gospodarczej, najemcy nie maj ą swobodnego dost ę pu do ca ł ej wynajmowanej powierzchni handlowej, co ogranicza mo ż liwo ś ci wyboru konsumentów. Wszcz ę cie post ę powania mia ł o na celu ochron ę interesu publiczno- prawnego szerokiego kr ę gu podmiotów uczestnicz ą cych w rynku. 8 Zgodnie z art. 1 ust. 2 ustawy o okik, ustawa reguluje zasady i tryb przeciwdzia ł ania praktykom ograniczaj ą cym konkurencj ę (...). Na podstawie art. 8 ust. 1 cytowanej ustawy zakazem stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę obj ę te jest nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym przez jednego lub kilku przedsi ę biorców. Zgodnie z art. 8 ust. 2 pkt 5 ustawy o okik zakazane jest nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym przez jednego lub kilku przedsi ę biorców, polegaj ą ce na przeciwdzia ł aniu warunkom niezb ę dnym do powstania b ą d ź rozwoju konkurencji. Przez pozycj ę dominuj ą c ą rozumie si ę , zgodnie z przepisem art. 4 pkt 9 ustawy o okik, pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów; domniemywa si ę , ż e przedsi ę biorca ma pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. W toku post ę powania ustalono, ż e udzia ł CHP2 Sp. z o.o. w rynku w ł a ś ciwym na koniec 2003 r. nie przekracza ł 40% a obecnie wynosi (tajemnica przedsi ę biorcy)%. Posiadana pozycja rynkowa nie daje CHP2 Sp. z o.o. si ł y zapobiegania skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym. Rynek wynajmu powierzchni handlowej w centrach handlowych w Ł odzi jest rynkiem konkurencyjnym. Rynek w ł a ś ciwy jest otwarty i rozwijaj ą cy si ę . Brak barier wej ś cia na rynek dowodzi trwaj ą ca budowa nowego centrum o powierzchni handlowej przekraczaj ą cej o oko ł o (tajemnica przedsi ę biorcy) m 2 wielko ść powierzchni handlowej Galerii Ł ódzkiej. Wszystkie centra handlowe w Ł odzi maj ą niewykorzystan ą i przeznaczon ą do wyjmowania powierzchni ę handlow ą . Najemca ma mo ż liwo ść wyboru. Warunki umów najmu zawieranych przez CHP2 Sp. z o.o. pozwalaj ą wycofa ć si ę najemcy z rynku w ka ż dym czasie i bez restrykcyjnych kosztów wyj ś cia, tak ż e w przypadku podpisania kwestionowanego zakazu podejmowania dzia ł alno ś ci poza Galeri ą Ł ódzk ą . Pojawienie si ę na rynku w ł a ś ciwym Projektu Manufaktura powoduje, ż e CHP2 Sp. z o.o. nie ma mo ż liwo ś ci dzia ł ania niezale ż nie od konkurentów, najemców i konsumentów. Potwierdza to fakt, ż e nie wszystkie umowy najmu zawieraj ą klauzul ę zakazu podejmowania dzia ł alno ś ci gospodarczej takiej samej lub podobnej poza Galeri ą Ł ódzk ą , a te które tak ą klauzul ę posiadaj ą ró ż ni ą si ę co do zasi ę gu zakazu. Prezes Urz ę du stwierdzi ł , ż e pozycja rynkowa CHP2 Sp. z o.o. nie spe ł nia ż adnej przes ł anki art. 4 pkt 9 ustawy o okik. Tym samym brak jest podstaw prawnych do uruchomienia przepisów ustawy o okik i ingerencji Prezesa Urz ę du w stosunki rynkowe na rynku w ł a ś ciwym. W zwi ą zku z tym, Prezes Urz ę du stwierdzi ł , ż e post ę powanie sta ł o si ę bezprzedmiotowe. Art. 67 ustawy o okik stanowi, ż e Prezes Urz ę du umarza post ę powanie w drodze postanowienia w przypadku: 1/ wycofania wniosku o nakazanie zaniechania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , 2/ wycofania zg ł oszenia zamiaru koncentracji przedsi ę biorców, 3/ bezczynno ś ci wnioskodawcy uniemo ż liwiaj ą cej prowadzenie post ę powania w sprawach praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , 4/ bezczynno ś ci wnioskodawcy uniemo ż liwiaj ą cej prowadzenie post ę powanie w sprawach praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , 5/ nie na ł o ż enia kary pieni ęż nej, o której mowa w art. 101 ust. 2, art. 102 i art. 103, 6/ przej ę cia sprawy przez Komisj ę Europejsk ą na podstawie przepisów prawa wspólnotowego. 9 Art. 80 ustawy o okik stanowi, ż e w sprawach nieuregulowanych w ustawie do post ę powania przed Prezesem Urz ę du stosuje si ę przepisy kodeksu post ę powania administracyjnego z zastrze ż eniem art. 81 cytowanej ustawy. Przepis art. 67 ustawy o okik nie przewiduje jako podstawy umorzenia post ę powania jego bezprzedmiotowo ś ci. Z tego wzgl ę du na mocy art. 80 ustawy o okik w sytuacji bezprzedmiotowo ś ci post ę powania antymonopolowego nale ż y stosowa ć przepis art. 105 § 1 kodeksu post ę powania administracyjnego . Art. 105 § 1 kodeksu post ę powania administracyjnego stanowi, ż e gdy post ę powanie z jakiejkolwiek przyczyny sta ł o si ę bezprzedmiotowe organ administracji publicznej wydaje decyzj ę o umorzeniu post ę powania. Bezprzedmiotowo ść post ę powania administracyjnego, o której mowa w tym przepisie oznacza, ż e brak jest którego ś z elementów materialnego stosunku prawnego, wobec czego nie mo ż na wyda ć decyzji za ł atwiaj ą cej spraw ę przez rozstrzygni ę cie co do jej istoty (Kodeks post ę powania administracyjnego. Komentarz. pod red. B. Adamiak, J. Borkowskiego, Warszawa 1996, s. 462-463). Przes ł anka umorzenia post ę powania mo ż e istnie ć jeszcze przed wszcz ę ciem post ę powania, co zostanie ujawnione dopiero w tocz ą cym si ę post ę powaniu, a mo ż e ona powsta ć tak ż e w czasie trwania post ę powania, a wi ę c w sprawie ju ż zawis ł ej przed organem administracyjnym. W tym przypadku przes ł anka umorzenia post ę powania zosta ł a ujawniona w toku post ę powania. W wyniku bada ń rynku Prezes Urz ę du stwierdzi ł , ż e CHP2 Sp. z o.o. nie ma pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym. Fakt ten uniemo ż liwia ocen ę przestrzegania przez tego przedsi ę biorc ę zakazu nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej okre ś lonego w przepisie art. 8 ust. 2 pkt 5 ustawy o okik Bior ą c powy ż sze pod uwag ę Prezes Urz ę du orzek ł jak sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura w Ł odzi. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Zast ę pca Dyrektora Delegatury w Ł odzi Barbara Roma ń czak-Graca Otrzymuje: Radca Prawny Przemys ł aw Pietrzak Pe ł nomocnik Centrum Handlowego Polska 2 Spó ł ka z o.o. w Warszawie , 10 ul. Ciasna 6, 00-232 Warszawa adres do dor ę cze ń : Kancelaria prawnicza Gleiss Lutz Z. Jara Sp.K. Ul. Sienna 39, 00-121 Warszawa 11