RŁO-8/2003

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA W Ł ODZI 90-051 Ł ód ź , Al. Pi³sudskiego 8 Tel. (0-42) 636-36-89, Tel/Fax (0-42) 636-07-12, Tel. Centrala (0-42) 636-72-11, wew. 259 E-mail: lodz@uokik.gov.pl R Ł O/565-1/03/AK/ Ł ód ź , dnia 26 czerwca 2003 r. D E C Y Z J A Nr R Ł O 8 /03 I. Stosownie do art. 28 ust. 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (j. t. Dz. U. Nr 86 z 2003 r. poz. 804) oraz § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 18, poz.172, ze zm.), po przeprowadzeniu post ę powania antymonopolowego wszcz ę tego na wniosek Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi ul. Piotrkowska 157 przeciwko Gminie Ł ód ź w Ł odzi ul. Piotrkowska 104, - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów : 1/ na podstawie art. 11 wymienionej na wst ę pie ustawy nie uznaje si ę za ograniczaj ą c ą konkurencj ę i naruszaj ą c ą zakaz, o którym mowa w art. 8 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy, praktyk ę polegaj ą c ą na zastosowaniu przez Gmin ę Ł ód ź w Warunkach Przetargu na wydzier ż awienie nieruchomo ś ci w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru) niejednolitych warunków umowy dzier ż awy, w tym nie zastosowanie wobec wszystkich oferentów wymogu sp ł aty d ł ugu w kwocie 426.000,-z ł , co doprowadzi ł o do niejednolitych warunków konkurencji na rynku, 2/ na podstawie art. 9 wymienionej na wst ę pie ustawy uznaje si ę za ograniczaj ą c ą konkurencj ę i naruszaj ą c ą zakaz, o którym mowa w art. 8 ust. 2 pkt 4 ww. ustawy, praktyk ę polegaj ą c ą na nadu ż ywaniu przez Gmin ę Ł ód ż pozycji dominuj ą cej na rynku przez uzale ż nianie zawarcia umowy dzier ż awy nieruchomo ś ci w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru), na której zorganizowane jest targowisko, od spe ł nienia pkt. 12 lit. d Warunków Przetargu to jest wp ł aty przez Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi kwoty 426.000,-z ł na rzecz dotychczasowego administratora tej nieruchomo ś ci, co nie ma rzeczowego ani zwyczajowego zwi ą zku z umow ą dzier ż awy i nakazuje si ę zaniechania jej stosowania, 3/ na podstawie art.101 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) nak ł ada si ę na Gmin ę Ł ód ź kar ę pieni ęż n ą w wysoko ś ci 4.020,20 z ł ( s ł ownie: cztery tysi ą ce dwadzie ś cia z ł , 20 gr) p ł atn ą do bud ż etu pa ń stwa. II. Na podstawie art. 70 ust. 1 i art. 75 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (j. t. Dz. U. Nr 86 z 2003 r. poz. 804) oraz art. 264 § 1 kpa w zwi ą zku z art. 80 tej ustawy oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia 1 w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 18, poz.172, ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku z ł o ż onego przez Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi, uwzgl ę dniaj ą c wynik post ę powania antymonopolowego prowadzonego na wniosek Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi w sprawie o uznanie stosowanej przez Gmin ę Ł ód ź praktyki za ograniczaj ą c ą konkurencj ę , - dzia ł aj ą c w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów : 1/ rozdziela si ę po po ł owie pomi ę dzy Gmin ę Ł ód ź i Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi koszty opisanego na wst ę pie post ę powania antymonopolowego, stosownie do stopnia uwzgl ę dnienia żą dania wniosku o wszcz ę cie post ę powania, 2/ zobowi ą zuje si ę Gmin ę Ł ód ź do zwrotu Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi kosztów w kwocie 2.455,60 z ł (s ł ownie: dwa tysi ą ce czterysta pi ęć dziesi ą t pi ęć z ł 60 gr). Uzasadnienie W dniu 17 grudnia 2002 r. do organu antymonopolowego wp ł yn ął op ł acony wniosek Centrum Kupiectwa S.A. w Ł odzi ul. Piotrkowska 157 (zwane dalej Wnioskodawc ą ) o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego przeciwko Gminie Ł ód ź w Ł odzi ul. Piotrkowska 104 (zwana dalej Gmin ą Ł ód ź ), pod zarzutem nadu ż ywania przez Gmin ę Ł ód ź pozycji dominuj ą cej na rynku poprzez powzi ę cie uchwa ł y Nr 4155/396/2002 z dnia 5.09.2002 r. w sprawie og ł oszenia pisemnego przetargu ograniczonego na wydzier ż awienie na okres 15 lat nieruchomo ś ci niezabudowanej po ł o ż onej w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru), a w szczególno ś ci przez przyj ę cie w Warunkach Przetargu w pkt 12 lit. d - jako podstawowego warunku przetargu i podstawowego warunku uprawniaj ą cego do zawarcia umowy dzier ż awy - obowi ą zku zwrotu przez oferentów przed zawarciem umowy kwoty 426.000,- z ł na rzecz dotychczasowego administratora targowiska. Wnioskodawca uzna ł , ż e dzia ł ania Gminy Ł ód ź naruszaj ą art. 8 ust. 2 pkt 4 cytowanej ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów ( zwana dalej ustawa o ochronie (...) ( k. 1-32). W uzasadnieniu wniosku Wnioskodawca podniós ł , ż e w dniu 10 wrze ś nia 2002 r. Gmina Ł ód ź , stosownie do uchwa ł y Zarz ą du Miasta z dnia 5 wrze ś nia 2002 r. nr 4155/396/2002, og ł osi ł a przetarg na wydzier ż awienie nieruchomo ś ci, o której mowa we wniosku o wszcz ę cie post ę powania (k.13). Warunki Przetargu okre ś la ł za łą cznik nr 1 do cytowanej uchwa ł y (k. 44-47), Regulamin Przetargu okre ś la ł za łą cznik nr 2 do tej uchwa ł y. Warunki Przetargu stanowi ł y mi ę dzy innymi co nast ę puje: 1. W pkt. 12 lit. d: ,,12. Dzier ż awc ę zobowi ą zuje si ę do: lit. d) zwrotu kwoty 426.000,-z ł netto (s ł ownie:...) na rzecz dotychczasowego administratora targowiska PPU ,,Mark-Remo” stanowi ą cej warto ść nak ł adów poniesionych na przedmiotowym terenie. Wp ł ata na rzecz PPU ,,Mark-Remo” winna nast ą pi ć przed podpisaniem umowy dzier ż awy na wskazane konto... .” . 2. W pkt. 17 lit.c : ,,17. Pisemna oferta winna zawiera ć : c) O ś wiadczenie, ż e oferent zapozna ł si ę z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrze ż e ń ,”. Regulaminu Przetargu stanowi ł w par. 7 pkt 1, ż e: ,, 7. Komisja odmawia zakwalifikowania ofert do cz ęś ci niejawnej przetargu je ż eli: pkt 1) nie odpowiadaj ą warunkom przetargu, okre ś lonym w za łą czniku 1 do uchwa ł y” (k. 47). 2 Wnioskodawca z ł o ż y ł ofert ę w przetargu, ale bez o ś wiadczenia wymaganego w pkt. 17 lit c Warunków Przetargu, o którym mowa wy ż ej. Z tego powodu Komisja Przetargowa nie dopu ś ci ł a oferty Wnioskodawcy do cz ęś ci niejawnej przetargu (k.16). Przetarg wygra ł o Przedsi ę biorstwo Produkcyjno Us ł ugowe ,,Mark-Remo” s.c. w Ł odzi (dalej zwana PPU ,,Mark-Remo”). Wnioskodawca zaskar ż y ł czynno ś ci przetargowe, zgodnie z przys ł uguj ą cymi mu ś rodkami prawnymi wynikaj ą cymi z Rozporz ą dzenia Rady Ministrów z dnia 13 stycznia 1998 r. w sprawie okre ś lenia szczegó ł owych zasad i trybu przeprowadzania przetargów na zbycie nieruchomo ś ci stanowi ą cych w ł asno ść Skarbu Pa ń stwa lub w ł asno ść gminy (Dz. U. Nr 9, poz. 30), lecz bezskutecznie bo z uchybieniem terminu okre ś lonego w par. 24 pkt. 2 tego przepisu. Wnioskodawca oprotestowa ł Warunki Przetargu w pismach skierowanych do Prezydenta Miasta, do Wojewody Ł ódzkiego oraz do Regionalnej Izby Obrachunkowej, przedstawiaj ą c argumenty podwa ż aj ą ce wa ż no ść przetargu, mi ę dzy innymi brak podstaw prawnych do obci ąż ania przysz ł ego dzier ż awcy nieruchomo ś ci obowi ą zkiem zwrotu nak ł adów na rzecz dotychczasowego administratora targowiska. Pomimo tego umowa dzier ż awy pomi ę dzy Gmin ą Ł ód ź a PPU ,,Mark-Remo” zosta ł a zawarta w dniu 15 listopada 2002 r. Wobec powy ż szego pismem z dnia 16 grudnia 2002 r. Wnioskodawca wniós ł o rozstrzygni ę cie sprawy przez organ antymonopolowy pod zarzutem naruszenia przez Gmin ę Ł ód ź art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie (...). W dniu 17 grudnia 2002 r. zosta ł o wszcz ę te post ę powanie antymonopolowe pod przedstawionym wy ż ej zarzutem (k. 38-39). Odpowiadaj ą c na zarzut Gmina Ł ód ź potwierdzi ł a, ż e zgodnie z zapisem pkt 12 lit. d Warunków Przetargu przysz ł y dzier ż awca by ł zobowi ą zany do zwrotu kwoty 426.000,-z ł na rzecz dotychczasowego administratora targowiska. Kwota ta odpowiada ł a warto ś ci nak ł adów inwestycyjnych poniesionych przez administratora na budow ę infrastruktury targowiskowej na tym terenie (ogrodzenie, instalacja wodno-kanalizacyjna, kanalizacja wewn ę trzna, roboty elektryczne, pomieszczenia gospodarcze, remont nawierzchni). Zapis pkt-u 12 lit. d Warunków Przetargu pozostawa ł zdaniem Gminy Ł ód ź w zwi ą zku przyczynowym z przedmiotem dzier ż awy, albowiem adresat oferty mia ł obowi ą zek kontynuowania tej inwestycji i wybudowania na targowisku obiektów s ł u żą cych do prowadzenia handlu stacjonarnego i obwo ź nego. Gmina Ł ód ź stwierdzi ł a, ż e brak takiego uregulowania kwestii zwrotu poniesionych nak ł adów inwestycyjnych przyczyni ł by si ę do bezpodstawnego wzbogacenia przysz ł ego dzier ż awcy kosztem wydzier ż awiaj ą cego. Dzier ż awca korzysta ł by z ulepszonej nieruchomo ś ci bez zap ł aty Gminie Ł ód ź stosownego ekwiwalentu. Przyj ę te rozwi ą zanie w sposób nale ż yty zabezpiecza ł o interesy tak Gminy Ł ód ź jak i przysz ł ego najemcy.(k. 41). W pi ś mie z dnia 10 stycznia 2003 r. do Urz ę du PPU,,Mark-Remo” potwierdzi ł swoje zaanga ż owanie finansowe w okresie administrowania targowiskiem w inwestycje na nieruchomo ś ci b ę d ą cej przedmiotem przetargu i okre ś li ł a roszczenie wobec Gminy Ł ód ź z tego tytu ł u na ponad (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . W uzupe ł nieniu wniosku o wszcz ę cie post ę powania w dniu 28 lutego 2003 r. Wnioskodawca postawi ł Gminie Ł ód ź dodatkowo zarzut naruszenia art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie (...) przez zastosowanie w Warunkach Przetargu niejednolitych warunków umowy co doprowadzi ł o do stworzenia niejednolitych warunków konkurencji wobec wszystkich oferentów. W tym nie zastosowanie przez Gmin ę Ł ód ź wymogu sp ł aty d ł ugu w kwocie 426 tys. z ł wobec wszystkich oferentów” (k.112-115, sprostowanie k.159). Wnioskodawca stwierdzi ł w uzasadnieniu, ż e stan faktyczny w sprawie w sposób oczywisty wskazuje, ż e Gmina Ł ód ź nie za żą da ł a od PPU ,,Mark-Remo” spe ł nienia pkt-u 12 lit. d Warunków Przetargu tj. zwrotu kwoty 426.000,- z ł netto dotychczasowemu 3 administratorowi targowiska przed podpisaniem umowy dzier ż awy. PPU ,,Mark-Remo” musia ł by bowiem sam sobie odda ć pieni ą dze, które uprzednio wydatkowa ł . Żą daj ą c spe ł nienia tego warunku przez pozosta ł ych oferentów Gmina Ł ód ź wyeliminowa ł a z przetargu potencjalnych konkurentów PPU ,,Mark-Remo”, dla których by ł o to nieracjonalne tak z ekonomicznego jak i prawnego punktu widzenia. Ż aden przedsi ę biorca nie zgodzi ł by si ę dobrowolnie p ł aci ć d ł ugu Gminy Ł ód ź wobec PPU ,,Mark-Remo” w sytuacji, gdy wysoko ść dochodów uzyskiwanych z dzier ż awy targowiska nie zapewnia ł a zwrotu poniesionych nak ł adów w racjonalnym okresie. Żą danie Gminy mia ł o te ż charakter bezprawny. Wnioskodawca powo ł a ł na t ę okoliczno ść jako dowód w sprawie Opini ę Prawn ą dr hab. Ma ł gorzaty Pyziak-Szafnickiej (k.116). Autorka stwierdzi ł a, ż e kwota 426.000,- z ł stanowi ł a d ł ug Gminy Ł ód ź wobec dotychczasowego administratora targowiska i Gmina Ł ód ź bezprawnie stara ł a si ę przerzuci ć ten d ł ug na osoby trzecie (k.118-130). Organ antymonopolowy zawiadomi ł Gmin ę Ł ód ź o rozszerzeniu zarzutu. (k.133, 161). Gmina Ł ód ź w odpowiedzi stwierdzi ł a, ż e warunki przetargu na wydzier ż awienie spornej nieruchomo ś ci zosta ł y ustalone dla wszystkich oferentów jednakowo. Analiza Warunków Przetargu wskazuje, ż e nie ma w nich postanowie ń , które kierowane by ł yby wy łą cznie do konkretnego oferenta, czy te ż zwalnia ł yby kogokolwiek z zobowi ą za ń w przypadku wygrania przetargu. Wszyscy oferenci byli zobowi ą zani do zap ł aty kwoty 426.000,- z ł , która by ł a ekwiwalentem za otrzymanie w dzier ż aw ę terenu uzbrojonego, przygotowanego pod wzgl ę dem infrastruktury do prowadzenia targowiska. Prace wykonane na tym terenie podnios ł y warto ść terenu jako targowiska. W umowie dzier ż awy brak by ł o zapisu o zwolnieniu Gminy Ł ód ź z d ł ugu poniewa ż zgodnie z art. 498 kc, w przypadku, gdy dwie osoby s ą jednocze ś nie wzgl ę dem siebie d ł u ż nikami i wierzycielami ka ż da z nich mo ż e potr ą ci ć swoj ą wierzytelno ść drugiej stronie. Wskutek potr ą cenia obie wierzytelno ś ci umarzaj ą si ę nawzajem do wysoko ś ci ni ż szej. Trudno uzna ć , ż e zwyci ę zca przetargu nie by ł zobowi ą zany do zap ł aty w przeciwie ń stwie do innych uczestników przetargu, zap ł ata nast ą pi ł a tylko w innej formie ni ż przelew gotówki. (k. 140-141). Organ antymonopolowy ustali ł , co nast ę puje: W ł a ś cicielem nieruchomo ś ci po ł o ż onej w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru) by ł a Gmina Ł ód ź . Na nieruchomo ś ci tej zorganizowane by ł o targowisko. Od 1991 r. targowisko by ł o administrowane przez Przedsi ę biorstwo Produkcyjno-Us ł ugowe „Mark- Remo” s.c. w Ł odzi ( w skrócie PPU ,, Mark-Remo”). Zgodnie z umowami pomi ę dzy Gmin ą Ł ód ź a PPU ,,Mark-Remo”, ta ostatnia zobowi ą zana by ł a do zrealizowania na ww. targowisku inwestycji budowlanych. Inwestycje te by ł y realizowane w dwóch etapach, na podstawie nast ę puj ą cych umów: 1/ umowa z dnia 23 kwietnia 1991 r. (wraz z aneksami) i umowa z dnia 1 kwietnia 1993 r., w których strony umówi ł y si ę , ż e ulepszenia i inwestycje budowlane trwale zwi ą zane z gruntem na ww. targowisku b ę d ą sfinansowane przez PPU ,, Mark-Remo” i stan ą si ę w ł asno ś ci ą Gminy Ł ód ź , bez zwrotu nak ł adów poniesionych na ten cel, 2/ umowa z dnia 18 lipca 1996 r., w której strony uzgodni ł y, ż e za zgod ą Gminy Ł ód ź , w ramach zatwierdzonego planu zagospodarowania targowiska, PPU ,, Mark-Remo” mo ż e na terenie targowiska wprowadza ć dalsze ulepszenia i realizowa ć nast ę pne inwestycje budowlane, na w ł asny koszt. Zgodnie z § 7 ww. umowy ulepszenia i inwestycje budowlane trwale zwi ą zane z pod ł o ż em sta ć si ę mia ł y w ł asno ś ci ą Gminy Ł ód ź , ale dopiero po ich zamortyzowaniu. W 2002 r. na zlecenie Gminy Ł ód ź , rzeczoznawca maj ą tkowy sporz ą dzi ł operat szacunkowy ww. nieruchomo ś ci po ł o ż onej w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru), 4 celem okre ś lenia warto ś ci rynkowej stawki miesi ę cznej czynszu dzier ż awnego, w zwi ą zku z zamiarem og ł oszenia przetargu na wydzier ż awienie targowiska i rozwi ą zania umowy o jego administrowanie. Z ustale ń rzeczoznawcy maj ą tkowego wynika ł o, ż e rynkowa warto ść miesi ę cznej stawki czynszu dzier ż awnego gruntu nieruchomo ś ci po ł o ż onej w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru) wynosi ł a (tajemnica przedsi ę biorstwa) z ł . W Warunkach Przetargu Gmina Ł ód ź okre ś li ł a wywo ł awczo miesi ę czn ą stawk ę czynszu dzier ż awnego w wysoko ś ci 6.325 z ł + 22 % VAT. Wycena ta nie obejmowa ł a warto ś ci nak ł adów poczynionych przez PPU ,, Mark-Remo” w okresie administracji. Uzupe ł nienie wyceny nast ą pi ł o w aneksie do ww. operatu szacunkowego. Z aneksu wynika ł o, ż e warto ść nak ł adów poniesionych przez PPU ,, Mark-Remo” na ww. nieruchomo ś ci wynosi ł a 426.000 z ł , przy czym ż adna z inwestycji dokonanych przez PPU ,,Mark-Remo” nie zamortyzowa ł a si ę do dnia wykonania ekspertyzy. Z powy ż szych ustale ń wynika ł o, ż e w ł a ś cicielem urz ą dze ń wybudowanych po 18 lipca 1996 r. by ł o PPU ,, Mark-Remo”. W dniu 5 wrze ś nia 2002 r. Zarz ą d Miasta Ł odzi podj ął uchwa łę Nr 4155/396/2002 w sprawie przeprowadzenia przetargu na wydzier ż awienie tej nieruchomo ś ci. W za łą czniku Nr 1 do ww. uchwa ł y zosta ł y okre ś lone Warunki Przetargu. W punkcie 12 lit. d Warunków Przetargu zapisano co nast ę puje: ,,Dzier ż awc ę zobowi ą zuje si ę do: lit. d) zwrotu kwoty 426.000 z ł netto ... na rzecz dotychczasowego administratora targowiska PPU ,, Mark-Remo”, stanowi ą cej warto ść nak ł adów poniesionych na przedmiotowym terenie. Wp ł ata na rzecz PPU ,, Mark-Remo” winna nast ą pi ć przed podpisaniem umowy dzier ż awy na wskazane konto.” Dalej ustalono, ż e pisemna oferta powinna zawiera ć m.in. o ś wiadczenie, ż e oferent zapozna ł si ę z warunkami przetargu i przyjmuje te warunki bez zastrze ż e ń . Zainteresowanie wydzier ż awieniem nieruchomo ś ci przy ul. Tatrza ń skiej zg ł osi ł o 6 przedsi ę biorców, w tym Wnioskodawca i PPU ,,Mark-Remo”. Ofert ę w przetargu z ł o ż yli Wnioskodawca i PPU ,,Mark-Remo”. Do cz ęś ci niejawnej przetargu Komisja Przetargowa zakwalifikowa ł a tylko ofert ę PPU ,,Mark-Remo”, poniewa ż oferta Wnioskodawcy nie zawiera ł a o ś wiadczenia Wnioskodawcy, ż e przyjmuje on Warunki Przetargu bez zastrze ż e ń . W dniu 27 wrze ś nia 2002 r. wy ł oniony zosta ł dzier ż awca nieruchomo ś ci przy ul. Tatrza ń skiej, którym zosta ł PPU ,,Mark-Remo” W dniu 15 listopada 2002 r. zosta ł a zawarta umowa dzier ż awy nr GMV 72243-3 mi ę dzy Gmin ą Ł ód ź a PPU ,,Mark-Remo” w przedmiotowej sprawie, na 15 lat, do roku 2017- (k.41). Zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty samorz ą dowej w zakresie targowisk i hal targowych nale ż y do zada ń w ł asnych gminy (art. 7 ust. 1 pkt 11 ustawy z dnia 8.03.1990 r. o samorz ą dzie gminnym (j. t. - Dz. U. Nr 142 z 2001 r., poz. 1591, ze zm.). Z ustale ń organu antymonopolowego wynika ł o, ż e na terenie Ł odzi funkcjonowa ł y 22 targowiska, w tym 16 targowisk zorganizowanych na terenach stanowi ą cych w ł asno ść Gminy Ł ód ź . Tylko w jednym przypadku Gmina Ł ód ź samodzielnie administrowa ł a targowiskiem. W pozosta ł ych przypadkach zarz ą d targowiskami Gmina Ł ód ź powierzy ł a przedsi ę biorcom, którzy prowadzili na tych targowiskach dzia ł alno ść gospodarcz ą . Z ustale ń organu antymonopolowego wynika ł o, ż e targowiska miejskie by ł y wydzier ż awione lub oddane w administrowanie na podstawie umów cywilno-prawnych. Jedynym targowiskiem, o które mogli konkurowa ć przedsi ę biorcy by ł o targowisko zorganizowane na nieruchomo ś ci przy ul. Tatrza ń skiej. Organ zwa ż y ł co nast ę puje: 5 Istot ą praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę okre ś lonych w art. 8 ust. 1 ustawy o ochronie (...) jest nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym przez jednego lub kilku przedsi ę biorców. Ogólny zakaz wyra ż ony w art. 8 ust. 1 tej ustawy precyzuje ust. 2 pkt 3 wskazuj ą c jako jeden z przyk ł adów nadu ż ywania tej pozycji stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji. Do uznania praktyki okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 3 za ograniczaj ą c ą konkurencj ę musz ą by ć spe ł nione łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki : 1/ pozycja dominuj ą ca na rynku w ł a ś ciwym przedsi ę biorcy stosuj ą cego praktyk ę , 2/ umowy b ę d ą ce przedmiotem porówna ń musz ą by ć podobne, 3/ warunki umów podobnych zawieranych z osobami trzecimi musz ą by ć uci ąż liwe lub niejednolite, 4/ osoby trzecie musz ą mie ć zró ż nicowane warunki konkurencji. Zgodnie z art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie (...) przez pozycj ę dominuj ą c ą rozumie si ę pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów, domniemywa si ę , ż e przedsi ę biorca ma pozycj ę dominuj ą c ą je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. Zachowania przedsi ę biorców maj ą miejsce w strukturze rynkowej. Z tego wzgl ę du punktem wyj ś cia dla rozstrzygni ę cia sprawy jest okre ś lenie rynku w ł a ś ciwego. W tej sprawie rynkiem w ł a ś ciwym by ł rynek targowisk wyznaczony jest przez granice administracyjne Ł odzi. Us ł ugi targowiskowe ś wiadczone przez gmin ę maj ą charakter us ł ug u ż yteczno ś ci publicznej. Gmina Ł ód ź realizuj ą c zadania w ł asne okre ś lone w art. 7 ust. 1 pkt 11 cytowanej wy ż ej ustawy o samorz ą dzie gminnym, organizowa ł a us ł ugi targowiskowe na rynku w ł a ś ciwym. Z ustale ń organu antymonopolowego wynika ł o, ż e Gmina Ł ód ź wykonywa ł a te zadania w ten sposób, ż e wyznaczy ł a w Ł odzi 16 targowisk na terenach stanowi ą cych jej w ł asno ść , a nast ę pnie tereny te wydzier ż awi ł a lub przekaza ł a w administrowanie innym podmiotom celem wykonywania przez te podmioty funkcji zarz ą du targowiskiem. Gmina Ł ód ź samodzielnie zarz ą dza ł a tylko jednym targowiskiem w Ł odzi przy ul. Piotrkowskiej 137 (k.167-168). Taka forma organizowania us ł ug targowiskowych przez Gmin ę by ł a zgodna z przepisem art. 9 ust. 1 cytowanej ustawy o samorz ą dzie gminnym. W zwi ą zku z tym dzia ł ania Gminy Ł ód ź na rynku w ł a ś ciwym wype ł niaj ą przes ł anki definicji przedsi ę biorcy w rozumieniu art. 4 pkt 1 lit a ustawy o ochronie (...). Gmina Ł ód ź mia ł a pozycj ę dominuj ą c ą na rynku w ł a ś ciwym, w rozumieniu art. 4 pkt 9 ustawy o ochronie (...). Na 22 targowiska w Ł odzi, Gmina Ł ód ź by ł a w ł a ś cicielem 16-tu, a jej si łę rynkow ą pot ę gowa ł fakt, ż e wszystkie targowiska z wyj ą tkiem jednego przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru), by ł y zamkni ę te, gdy ż by ł y zwi ą zane wieloletnimi umowami. W zwi ą zku z powy ż szym pierwsza przes ł anka zosta ł a spe ł niona. Poj ę cie ,,umowa” w tym stanie faktycznym Urz ą d zinterpretowa ł szeroko uznaj ą c, ż e obejmuje ono swym znaczeniem tak ż e etap poprzedzaj ą cy zawarcie umowy, co by ł o uzasadnione w szczególno ś ci tym, ż e zarzut dotyczy ł sytuacji kiedy kr ą g podmiotów, z którymi mia ł y by ć zawarte umowy w drodze przetargu mia ł by ć wy ł aniany wed ł ug niejednolitych kryteriów. Oceniaj ą c stopie ń podobie ń stwa umów proponowanych przez Gmin ę Ł ód ź w przetargu tak Wnioskodawcy jak i PPU ,,Mark-Remo”, Urz ą d wzi ął pod uwag ę kryterium rodzaju umów. W tym stanie faktycznym bezsporny by ł fakt, ż e 6 wszystkim uczestnikom przetargu zaproponowano zawarcie tej samej umowy co do rodzaju tj. umowy dzier ż awy nieruchomo ś ci, na której zlokalizowane by ł o targowisko, po ł o ż onej w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru) na okres 15 lat. W zwi ą zku z tym druga przes ł anka zosta ł a spe ł niona. Zgodnie z definicj ą utrwalon ą w literaturze i orzecznictwie antymonopolowym za uci ąż liwy warunek umowy uznaje si ę ka ż dy warunek oznaczaj ą cy dla jednej ze stron ci ęż ar wi ę kszy od powszechnie przyj ę tych w stosunkach danego rodzaju. Oceniaj ą c przes ł ank ę uci ąż liwo ś ci organ antymonopolowy wzi ął pod uwag ę wzajemne prawa i obowi ą zki stron umowy dzier ż awy. Odpowiednie stosowanie art.676 kc do dzier ż awy pozwala przyj ąć , ż e wydzier ż awiaj ą cy mo ż e zatrzyma ć ulepszenia rzeczy za zap ł at ą sumy odpowiadaj ą cej ich warto ś ci. W tym stanie faktycznym, w momencie zwrotu targowiska przez dotychczasowego administratora, Gmina Ł ód ź zatrzymuj ą c ulepszenia wykonane przez PPU ,,Mark-Remo” po 1996 r. zobowi ą zana by ł a do zwrotu ich warto ś ci. Zobowi ą zanie to Gmina Ł ód ź przerzuci ł a na dzier ż awc ę targowiska w ten sposób, ż e zobowi ą za ł a przysz ł ego dzier ż awc ę do zwrotu kwoty 426.000,-z ł b ę d ą cej odpowiednikiem warto ś ci nak ł adów inwestycyjnych poniesionych na tej nieruchomo ś ci. Uci ąż liwe warunki umów s ą niejednolite, gdy przedsi ę biorca stosuje je w transakcjach z niektórymi tylko kontrahentami. Warunki umów dzier ż awy okre ś lone przez Gmin ę Ł ód ź w Warunkach Przetargu i Regulaminie Przetargu by ł y jednolite dla wszystkich potencjalnych oferentów. Zosta ł y one okre ś lone w Uchwale Nr 4155/396/2002 Zarz ą du Miasta Ł odzi z dnia 5 wrze ś nia 2002 r. w sprawie przeprowadzenia pisemnego przetargu nieograniczonego na wydzier ż awienie na okres 15 lat nieruchomo ś ci niezabudowanej po ł o ż onej w Ł odzi przy ul. Tatrza ń skiej (bez numeru). Uchwa ł a co do zasady jako akt prawa publicznego, skierowana by ł a do wszystkich potencjalnych oferentów. Dotyczy ł o to tak ż e spornego warunku zap ł aty kwoty 426.000 z ł na rzecz dotychczasowego administratora targowiska. Gmina Ł ód ź nie za żą da ł a od PPU ,,Mark-Remo” spe ł nienia tego ś wiadczenia, poniewa ż nast ą pi ł o wzajemne rozliczenie d ł ugu, ale kwestia poprawno ś ci takiego rozwi ą zania i ewentualnych roszcze ń PPU ,,Mark-Remo” wobec Gminy Ł ód ź z tego tytu ł u nie ma charakteru antymonopolowego i mo ż e by ć rozstrzygni ę ta tylko w post ę powaniu cywilnym przez s ą d powszechny. W ś wietle powy ż szego organ antymonopolowy uzna ł , ż e trzecia przes ł anka nie zosta ł a spe ł niona. Warunki umów dzier ż awy uci ąż liwe, ale jednolite dla wszystkich oferentów na etapie przetargu, nie stwarza ł y przedsi ę biorcom zró ż nicowanych warunków konkurencji. W ś wietle powy ż szego organ antymonopolowy uzna ł , ż e czwarta przes ł anka nie zosta ł a spe ł niona. Wobec nie spe ł nienia wszystkich przes ł anek okre ś lonych w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie (...) postanowiono jak w punkcie I podpunkt 1 sentencji. Art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie (...) stanowi, ż e zakazane jest nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym polegaj ą ce na uzale ż nianiu zawarcia umowy od przyj ę cia lub spe ł nienia przez drug ą stron ę innego ś wiadczenia, niemaj ą cego rzeczowego ani zwyczajowego zwi ą zku z przedmiotem umowy. Do uznania praktyki okre ś lonej w tym przepisie za ograniczaj ą c ą konkurencj ę zachowanie przedsi ę biorcy musi spe ł nia ć łą cznie nast ę puj ą ce przes ł anki : 7 1/ dominant rynkowy musi uzale ż nia ć zawarcie umowy od przyj ę cia lub spe ł nienia przez drug ą stron ę innego ś wiadczenia, 2/ ś wiadczenie to nie ma rzeczowego ani zwyczajowego zwi ą zku z przedmiotem umowy. Fakt dominacji rynkowej Gminy Ł ód ź zosta ł udowodniony. Gmina Ł ód ź dysponowa ł a si łą rynkow ą i posiada ł a przewag ę kontraktow ą pozwalaj ą c ą dyktowa ć warunki zawarcia umowy. Wy ż ej wymieniony przepis nie wymaga, aby ś wiadczenie dodatkowe by ł o spe ł nione na rzecz dominanta rynkowego. Gmina Ł ód ź w punkcie 12 lit. d Warunków Przetargu wymusi ł a na przysz ł ym dzier ż awcy spe ł nienie ś wiadczenia na rzecz podmiotu trzeciego. Gmina Ł ód ź uzale ż ni ł a bowiem zawarcie umowy dzier ż awy z przedsi ę biorc ą wygrywaj ą cym przetarg od uprzedniej wp ł aty kwoty 426.000,- z ł na rzecz dotychczasowego administratora targowiska. W ten sposób Gmina Ł ód ź chcia ł a zwolni ć si ę z ci ążą cego na niej, jako w ł a ś cicielu nieruchomo ś ci, obowi ą zku zwrotu nak ł adów poniesionych na t ę nieruchomo ść przez PPU ,,Mark-Remo”. W ten sposób Gmina Ł ód ź uzyska ł aby niew ą tpliw ą korzy ść maj ą tkow ą , nie daj ą c swojemu kontrahentowi nic w zamian. Pierwsza przes ł anka zosta ł a spe ł niona. Je ż eli chodzi o zwi ą zek rzeczowy i zwyczajowy dodatkowego ś wiadczenia z przedmiotem umowy, to ustawa o ochronie (...) nie precyzuje, jak nale ż y go rozumie ć . Zwi ą zek rzeczowy wyst ę puje wówczas, gdy dane ś wiadczenie gwarantuje prawid ł ow ą , zgodn ą z wol ą i oczekiwaniami stron realizacj ę umowy zasadniczej. W tej sprawie na ł o ż enia na przysz ł ego dzier ż awc ę obowi ą zku zap ł aty okre ś lonej kwoty na rzecz dotychczasowego administratora tytu ł em zwrotu poniesionych przez niego nak ł adów inwestycyjnych, nie przewiduj ą przepisy reguluj ą ce problematyk ę dzier ż awy nieruchomo ś ci. Sporna wp ł ata nie pozostaje w rzeczowym zwi ą zku z umow ą dzier ż awy, której istotne warunki okre ś laj ą przepisy kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 693 § 1 kc przez umow ę dzier ż awy wydzier ż awiaj ą cy zobowi ą zuje si ę odda ć dzier ż awcy rzecz do u ż ywania i pobierania po ż ytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzier ż awca zobowi ą zuje si ę p ł aci ć wydzier ż awiaj ą cemu umówiony czynsz. Tak wi ę c czynsz dzier ż awny jest podstawowym obowi ą zkiem dzier ż awcy, za ś ka ż de inne żą danie, od spe ł nienia którego wydzier ż awiaj ą cy uzale ż nia zawarcie umowy i które nie jest zwi ą zane bezpo ś rednio z t ą umow ą jest bezprawne i ma przymusowy charakter. A skoro tak to nale ż y uzna ć , ż e ś wiadczenie, którego spe ł nienia za żą da ł a Gmina Ł ód ź , nie pozostaje te ż w zwi ą zku zwyczajowym z przedmiotem umowy. W ś wietle powy ż szego organ antymonopolowy uzna ł , ż e obowi ą zek zap ł aty kwoty 426.000,- z ł przez przysz ł ego dzier ż awc ę na rzecz dotychczasowego administratora zosta ł przez Gmin ę Ł ód ź wymuszony i nie pozostaje w ż adnym zwi ą zku ze ś wiadczeniem g ł ównym. Urz ą d stwierdzi ł , ż e druga przes ł anka zosta ł a spe ł niona. Gmina Ł ód ź wykonuj ą c ww. zadania w ł asne wykonywa ł a zadania publiczne o znaczeniu lokalnym, w rozumieniu art. 2 ust. 1 i art. 6 ust.1 tej ustawy. Wynika ł o st ą d, ż e Gmina Ł ód ź organizowa ł a us ł ugi targowiskowe na rynku w ł a ś ciwym w interesie publicznoprawnym szerokiego kr ę gu uczestników tego rynku. Spór rozstrzygany w tym post ę powaniu dotyczy ł realizacji Uchwa ł y nr 4155/396/2002 Zarz ą du Miasta Ł odzi z dnia 5 wrze ś nia 2002 r., która okre ś li ł a zasady dost ę pu wszystkich przedsi ę biorców do rynku w ł a ś ciwego. By ł to akt prawa miejscowego obowi ą zuj ą cy na obszarze ca ł ej gminy. 8 Uchwa ł a ta by ł a podj ę ta z kolei w ramach realizacji innej Uchwa ł y Nr XVII/313/99 Rady Miejskiej w Ł odzi z dnia 30 czerwca 1999 r. w sprawie programu handlu w Ł odzi, na lata 1999-2004. Zobowi ą zywa ł a ona w ł adze samorz ą dowe do organizowania us ł ug targowiskowych mi ę dzy innymi w drodze przetargów na zagospodarowanie terenów targowisk przez przedsi ę biorców. Urz ą d stwierdzi ł , ż e przyj ę te w realizacji ww. aktów prawa miejscowego zasady organizowania us ł ug targowiskowych przez Gmin ę Ł ód ź stanowi ł y naruszenie interesu publicznoprawnego. St ą d orzeczono jak w punkcie I podpunkt 2 sentencji. Stosownie do art. 101 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (...) , Prezes Urz ę du mo ż e na ł o ż y ć na przedsi ę biorc ę kar ę pieni ęż n ą , je ż eli dopu ś ci ł si ę naruszenia zakazu okre ś lonego w art. 5, w zakresie nie wy łą czonym na podstawie art. 6 i 7 lub naruszenia zakazu okre ś lonego w art. 8 ww. ustawy. Na ł o ż ona kara pieni ęż na w wysoko ś ci 4.020,20 z ł to równowarto ść 1.000 euro liczona wed ł ug zasad okre ś lonych w art. 115 ustawy o ochronie (...) tj. wg kursu ś redniego walut obcych og ł oszonego przez NBP w ostatnim dniu roku kalendarzowego poprzedzaj ą cego rok na ł o ż enia kary. Na dzie ń 31 grudnia 2002r. kurs ten wynosi ł : 1 euro = 4,0202 z ł (tabela kursów nr 251/A/NBP/2002). Na ł o ż ona kara ma spe ł nia ć funkcj ę represyjn ą i prewencyjn ą . W zwi ą zku z tym wymierzaj ą c kar ę pieni ęż n ą Urz ą d wzi ął pod uwag ę w szczególno ś ci eksploatacyjny charakter stosowanej przez Gmin ę Ł ód ź praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę . Z drugiej jednak strony Urz ą d kieruj ą c si ę wzgl ę dami spo ł ecznymi (kara dotyka wspólnot ę samorz ą dow ą ) wymierzy ł najni ż sz ą kar ę , jak ą dopuszcza ustawa o ochronie (...). Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie orzeczono jak w pkt I podpunkt 3 sentencji. Art. 75 ustawy o ochronie (...) stanowi, ż e Prezes Urz ę du rozstrzyga o kosztach w drodze postanowienia, które mo ż e by ć zamieszczone w decyzji ko ń cz ą cej post ę powanie. Zgodnie z art. 70 ust. 1 ustawy o ochronie (...) w razie cz ęś ciowego uwzgl ę dnienia żą da ń zawartych we wniosku o wszcz ę cie post ę powania koszty poniesione przez strony b ę d ą wzajemnie zniesione lub stosunkowe rozdzielone. Prezes Urz ę du mo ż e jednak na ł o ż y ć na jedn ą ze stron obowi ą zek zwrotu wszystkich kosztów, je ż eli wniosek drugiej strony nie zosta ł uwzgl ę dniony jedynie w nieznacznej cz ęś ci. W przedmiotowym post ę powaniu żą dania Wnioskodawcy wymienione we wniosku o wszcz ę cie post ę powania zosta ł y uwzgl ę dnione cz ęś ciowo. Urz ą d uzna ł , ż e z dwóch zarzutów tylko zarzut Wnioskodawcy dotycz ą cy naruszenia zakazu okre ś lonego w art. 8 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie (...) jest uzasadniony. Natomiast Urz ą d nie stwierdzi ł naruszenia art. 8 ust. 2 pkt 3 cytowanej ustawy. Z żą daniem zwrotu kosztów post ę powania wyst ą pi ł w pi ś mie z dnia 11 kwietnia 2003 r. jedynie Wnioskodawca. Do kosztów poniesionych w zwi ą zku z prowadzonym post ę powaniem zaliczy ł on op ł at ę od wniosku o wszcz ę cie post ę powania w wysoko ś ci 500,- z ł . oraz koszty opinii prawnej w wysoko ś ci 4.411,20 z ł . Urz ą d uwzgl ę dni ł stanowisko Wnioskodawcy, ż e zlecenie w tej sprawie opinii profesorowi Uniwersytetu Ł ódzkiego by ł o celowe i niezb ę dne do uzasadnienia stanowiska i roszcze ń Wnioskodawcy zw ł aszcza, ż e Wnioskodawcy nie reprezentowa ł pe ł nomocnik profesjonalista. 9 Jednocze ś nie bior ą c pod uwag ę uwzgl ę dnienie tylko jednego z dwóch żą da ń zawartych we wniosku o wszcz ę cie niniejszego post ę powania antymonopolowego postanowiono, stosunkowo do stopnia uwzgl ę dnienia żą dania wniosku, Gmin ę Ł ód ź i Wnioskodawc ę obci ąż y ć po po ł owie kosztami post ę powania. W zwi ą zku z powy ż szym postanowiono jak w punkcie II sentencji Zgodnie z art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie (...) w zwi ą zku z art.479 § 2 kpc od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. Zgodnie z art. 78 ust. 6 ustawy o ochronie (...) i art. 264 § 2 kpa w zwi ą zku z art. 80 ww. ustawy oraz art. 479 § 1 i 2 kpc, na postanowienie o kosztach przys ł uguje za ż alenie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie - S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w terminie tygodnia od dnia jego dor ę czenia, za po ś rednictwem Delegatury Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Ł odzi. Stosownie do art. 105 ust. 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów kar ę pieni ęż n ą nale ż y ui ś ci ć w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia si ę niniejszej decyzji na konto Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów : NBP O/O Warszawa nr 51101010100078782231000000. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury Iwona Bielska Otrzymuje : 1. Centrum Kupiectwa S.A. ul. Piotrkowska 157 Ł ód ź 90-440 2. Urz ą d Miasta Ł odzi ul. Piotrkowska 104 Ł ód ź 90-004 10