RLU-13/2006

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW Delegatura w Lublinie 20-079 Lublin, ul. Dolna 3-go Maja 5 Tel. (0-81) 532-35-31, 532-54-48, Fax (0-81) 532-08-26 E-mail: lublin@uokik.gov.pl Lublin, dnia 19 czerwca 2006 r. RLU-400-12/06/RD DECYZJA Nr RLU 13 /06 Dzia ł aj ą c na podstawie art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 244, poz. 2080), oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. nr 18 poz. 172, zm. Dz.U. z 2003 r. Nr 6, poz. 68), - w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów odmawia si ę wszcz ę cia – na wniosek J.D. prowadz ą cego dzia ł alno ść gospodarcz ą pod nazw ą Zarz ą dzanie Nieruchomo ś ciami z siedzib ą w P. – post ę powania antymonopolowego w sprawie stosowania przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą w G. praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 1,5,6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na nadu ż ywaniu przez Spó ł dzielni ę Mieszkaniow ą pozycji dominuj ą cej na rynku zarz ą dzania nieruchomo ś ciami w G. poprzez narzucanie nieuczciwych cen za dostarczan ą energi ę ciepln ą i wod ę , przeciwdzia ł aniu ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do powstania b ą d ź rozwoju konkurencji i narzucanie uci ąż liwych warunków umów przynosz ą cych jej nieuzasadnione korzy ś ci. U Z A S A D N I E N I E W dniu 10.03.2006 r. do Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Lublinie (dalej Prezes Urz ę du lub organ antymonopolowy) wp ł yn ął wniosek przedsi ę biorcy J. D. Zarz ą dzanie Nieruchomo ś ciami w P. (dalej Wnioskodawca lub J. D.) , który wniós ł o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego przeciwko Spó ł dzielni Mieszkaniowej w G. (dalej SM ) zarzucaj ą c jej dopuszczanie si ę nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej na rynku zarz ą dzania nieruchomo ś ciami w G. poprzez zachowanie wype ł niaj ą ce znamiona czynu okre ś lonego w art. 8 ust. 2 pkt 1, 5 i 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Poniewa ż powy ż szy wniosek by ł nieop ł acony , Wnioskodawca zosta ł wezwany do op ł acenia wniosku. Wniosek zosta ł op ł acony. Zgodnie z norm ą prawn ą wynikaj ą c ą z przepisu art. 85 ust. 2 ustawy o ochronie (…) przed wydaniem postanowienia o wszcz ę ciu lub decyzji o odmowie wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego Prezes Urz ę du mo ż e przeprowadzi ć post ę powanie wyja ś niaj ą ce, maj ą ce na celu uzyskanie dodatkowych informacji niezb ę dnych do rozstrzygni ę cia o wszcz ę ciu lub odmowie wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego. Dlatego te ż postanowieniem z dnia 28 marca 2006 r. wszcz ę te zosta ł o post ę powanie wyja ś niaj ą ce, o czym zawiadomiono Wnioskodawc ę . Post ę powanie wyja ś niaj ą ce zosta ł o zako ń czone w dniu 18 maja 2006 r. 2 Prezes Urz ę du ustali ł , co nast ę puje. Wnioskodawca – J. D. – jest przedsi ę biorc ą specjalizuj ą cym si ę w zarz ą dzaniu nieruchomo ś ciami posiadaj ą cym licencj ę zawodow ą zarz ą dcy nieruchomo ś ciami. W G. zajmuje si ę zarz ą dzaniem 10 nieruchomo ś ciami na podstawie umów z reprezentantami wspólnot mieszkaniowych. SM powsta ł a na bazie mienia pozosta ł ego po by ł ym Pa ń stwowym Gospodarstwie Rolnym w G. Agencja Nieruchomo ś ci Rolnych przekaza ł a SM nieodp ł atnie kot ł owni ę , hydroforni ę i 5 mieszka ń na terenie osiedla w G. W zwi ą zku z powy ż szym SM oprócz celów statutowych, zajmuje si ę dostaw ą energii cieplnej i wody dla ca ł ego osiedla w G. ( 20 bloków mieszkalnych reprezentowanych przez wspólnoty mieszkaniowe), zajmuje si ę te ż bezp ł atnym prowadzeniem rozlicze ń finansowo – ksi ę gowych wspólnot mieszkaniowych poszczególnych bloków – prowadzi rozliczenia 10 wspólnot. Wnioskodawca zarzuca SM : - stosowanie praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę i naruszanie zakazu wynikaj ą cego z art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie (…) ś wiadcz ą c us ł ugi rzekomo bez wynagrodzenia, poprzez to, ż e zawar ł a umow ę o administrowanie z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi, w których to umowach o ś wiadcza, ż e poniewa ż jest dostawc ą ciep ł a i wody do administrowanych nieruchomo ś ci, z tytu ł u administrowania nie pobiera op ł aty za ś wiadczone us ł ugi, pomimo i ż wykonuj ą c te us ł ugi ponosi okre ś lone koszty (zorganizowanie kasy, zatrudnienie kasjerki, zlecenie prowadzenia rozliczenia specjalistycznej firmie ksi ę gowej, zakup materia ł ów biurowych, wysy ł anie wezwa ń do zap ł aty, zatrudnienie hydraulika wykonuj ą cego prace we wspólnotach mieszkaniowych, prowadzenie rozliczania i windykacji nale ż no ś ci dla poszczególnych w ł a ś cicieli lokali, wykonywanie funkcji zarz ą dcy przez prezesa Spó ł dzielni) , które to koszty wlicza w cen ę dostarczanego ciep ł a i sprzedawanej wody do wszystkich odbiorców, równie ż do tych wspólnot którymi nie zarz ą dza, a wi ę c pobiera wynagrodzenie za wykonywanie czynno ś ci zarz ą dzania nieruchomo ś ciami a koszty przenosi na wszystkich odbiorców wody i energii cieplnej, - osi ą ganie nieuzasadnionych korzy ś ci poprzez naruszanie art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie (…) co przejawia si ę w wliczaniu swoich kosztów zarz ą dzania nieruchomo ś ciami 10 wspólnot w cen ę ciep ł a i wody i narzucaniu pozosta ł ym 10 wspólnotom zarz ą dzanym przez Wnioskodawc ę uci ąż liwych warunków umów, polegaj ą cych na bezpodstawnym zaliczeniu kosztów zarz ą dzania swoimi wspólnotami mieszkaniowymi, do ceny wody i ciep ł a dostarczanych dla ca ł ego osiedla, - przeciwdzia ł anie ukszta ł towaniu si ę warunków niezb ę dnych do rozwoju konkurencji, o których mowa w art. 8 ust.2 pkt 5 poprzez (informuj ą c, ż e wykonuje us ł ug ę bezp ł atnie), informacj ę , ż e sprawowane zarz ą dzanie wykonywane przez spó ł dzielni ę nie wymaga posiadania licencji zawodowej zarz ą dcy nieruchomo ś ciami i ubezpieczenia OC. Wnioskodawca podnosi równie ż , ż e SM nie wykonuje obowi ą zku ustalenia taryfy dla ciep ł a przewidzianej w art. 45 ustawy Prawo energetyczne oraz jej dzia ł ania ukierunkowane s ą na os ł abienie konkurencji (poprzez wywieszanie og ł osze ń w G. ze stwierdzeniem, ż e za zarz ą dzanie spó ł dzielnia nie pobiera op ł at). SM w odpowiedzi na wszcz ę cie post ę powania wyja ś niaj ą cego wyja ś ni ł a, ż e: 1. nie pe ł ni funkcji zarz ą dcy lub administratora w ż adnej ze wspólnot mieszkaniowych, natomiast zawar ł a 10 umów ze wspólnotami mieszkaniowymi poszczególnych budynków mieszkalnych na bezp ł atne prowadzenie rozlicze ń finansowo – rachunkowych, 2. w G. oprócz J.D i Spó ł dzielni nie ma innych podmiotów zajmuj ą cych si ę zarz ą dzaniem lub administrowaniem nieruchomo ś ciami, 3 3. Spó ł dzielnia jest w ł a ś cicielem kot ł owni i dostarcza ciep ł o dla mieszka ń ców miejscowo ś ci G. (posiada zawarte umowy na dostaw ę ciep ł a z 22 odbiorcami), 4. ze wzgl ę du na moc zainstalowanych urz ą dze ń oraz moc zamówion ą Spó ł dzielnia nie podlega obowi ą zkowi zatwierdzania taryfy przez Urz ą d Regulacji Energetyki, 5. Spó ł dzielnia jest w ł a ś cicielem hydroforni w zwi ą zku z tym zaopatruje w wod ę miejscowo ść G. Oceniaj ą c przedstawiony stan faktyczny Prezes Urz ę du zwa ż y ł co nast ę puje. Oceniaj ą c g ł ówne zarzuty, które wnioskodawca podnosi w swoim wniosku tj. zarzut wykorzystywania przez SM pozycji dominuj ą cej na rynku, poprzez narzucanie nieuczciwych cen (art. 8.2.1) i narzucanie uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych mu nieuzasadnione korzy ś ci (art. 8.2.5), [co przejawia si ę w prowadzeniu dla 10 wspólnot mieszkaniowych, z którymi posiada umowy ,,bezp ł atnych rozlicze ń rachunkowo – ksi ę gowych” poniewa ż dostarcza im ciep ł o i wod ę , ponosz ą c z tego powodu okre ś lone koszty, które to koszty wlicza w cen ę ciep ł a i wody, których jest jedynym dostawc ą w G.], Prezes Urz ę du w wyniku przeprowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego ustali ł co nast ę puje. SM jest monopolist ą na lokalnym rynku (osiedle mieszkaniowe w G.) dostawy i przesy ł u energii cieplnej i wody, bowiem nie ma innych alternatywnych dostawców tych produktów w tej miejscowo ś ci. Za dostarczon ą energi ę ciepln ą pobiera op ł at ę zatwierdzon ą przez Rad ę Nadzorcz ą SM w dniu 29.07.2005 r. w wysoko ś ci 46,30 z ł / 1 GJ (cena brutto), która to stawka obowi ą zuje od dn. 1.07. 2005 r. przez okres 12 miesi ę cy (ze wzgl ę du na moc zainstalowanych urz ą dze ń i moc zamówion ą taryfa nie podlega obowi ą zkowi zatwierdzania przez Urz ą d Regulacji Energetyki na podstawie art. 32 i 47 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo Energetyczne Dz.U. z 2006 r. Nr 89, poz. 625). Powy ż sza op ł ata jest jednakowa dla wszystkich odbiorców energii cieplnej. Stawka za dostaw ę wody zosta ł a okre ś lona przez SM na poziomie 1,9 z ł /m 3 (cena brutto). Powy ż sza stawka zosta ł a zatwierdzona Uchwa łą Rady Gminy R. z dnia 18 kwietnia 2006 r. i obowi ą zuje od dnia 24 kwietnia 2006 r. Stawka jest jednakowa dla wszystkich odbiorców wody. Zdaniem Prezesa Urz ę du zarzuty podnoszone przez Wnioskodawc ę dotycz ą ce przerzucania przez SM kosztów prowadzenia rozlicze ń ksi ę gowo – rachunkowych dla 10 wspólnot mieszkaniowych w koszty ( a tym samym cen ę ) dostarczanych dla ca ł ego osiedla energii cieplnej i wody nie znajduj ą pokrycia w ustalonych przez organ antymonopolowych faktach tj.: - taryfa na dostaw ę energii cieplnej zosta ł a zatwierdzona przez RN SM w dniu 29.07.2005 r., natomiast umowy na dokonywanie rozlicze ń ksi ę gowo – rachunkowych przez SM z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi zosta ł y zawarte: dnia 01.09.2005 r. z jedn ą wspólnot ą mieszkaniow ą , dnia 17.11.2005 r. z 8 wspólnotami mieszkaniowymi i dnia 20.02.2006 r. z 1 wspólnot ą mieszkaniow ą , a wi ę c znacznie po dacie ustalenia taryfy na dostaw ę energii cieplnej na sezon 2005/2006, - taryfa na dostarczan ą wod ę zale ż y nie tylko od dostawcy wody, który tylko wyst ę puje z wnioskiem ale i od w ł a ś ciwego organu samorz ą du terytorialnego (w tym przypadku Rady Gminy), który ostatecznie j ą zatwierdza w postaci uchwa ł y jako akt prawa miejscowego. Zgodnie z norm ą prawn ą wynikaj ą c ą z art. 85 ust. 1 ustawy o ochronie (…) Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, odmówi ć wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego, je ż eli w sposób oczywisty z zawartych we wniosku oraz posiadanych przez Prezesa Urz ę du informacji wynika, ż e nie naruszono zakazu okre ś lonego w art. 8 ww. ustawy. 4 Jednocze ś nie na podstawie art. 85 ust. 2 ustawy o ochronie (…), przed wydaniem decyzji o odmowie wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego, Prezes Urz ę du mo ż e przeprowadzi ć post ę powanie wyja ś niaj ą ce, maj ą ce na celu uzyskanie dodatkowych informacji niezb ę dnych do rozstrzygni ę cia zasadno ś ci wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego lub jego odmowie. Wspomniany przepis art. 85 ust. 1 ustawy o ochronie (…) daje wi ę c Prezesowi Urz ę du mo ż liwo ść odmowy wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego w razie bezzasadno ś ci wniosku. Wnioskodawca szukaj ą c ochrony na gruncie ustawy o ochronie (…) domaga si ę stwierdzenia, ż e SM nadu ż ywa posiadanej pozycji dominuj ą cej na lokalnym rynku zarz ą dzania nieruchomo ś ciami, co stanowi naruszenie art. 8 ustawy o ochronie (…). Norma prawna wynikaj ą ca z art. 8 ustawy o ochronie (…) zakazuje nadu ż ywania pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym przez jednego lub kilku przedsi ę biorców. Zgodnie z art. 4 pkt 9 ww. ustawy, przez pozycj ę dominuj ą c ą rozumie si ę pozycj ę przedsi ę biorcy, która umo ż liwia mu zapobieganie skutecznej konkurencji na rynku w ł a ś ciwym przez stworzenie mu mo ż liwo ś ci dzia ł ania w znacznym zakresie niezale ż nie od konkurentów, kontrahentów oraz konsumentów, przy czym ustawa o ochronie (…) wprowadza domniemanie, ż e przedsi ę biorca posiada pozycj ę dominuj ą c ą , je ż eli jego udzia ł w rynku przekracza 40%. Punktem wyj ś cia przy rozpatrywaniu posiadania przez danego przedsi ę biorc ę pozycji dominuj ą cej, jest zatem ustalenie rynku w ł a ś ciwego. W swoim wniosku J. D. wskaza ł na lokalny rynek zarz ą dzania nieruchomo ś ciami w G. Prezes Urz ę du, bior ą c pod uwag ę przedstawione powy ż ej ustalenia poczynione w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego (najbli ż sze firmy zarz ą dzaj ą ce nieruchomo ś ciami znajduj ą si ę w miejscowo ś ciach oddalonych o oko ł o 30 km tj. w Z. i Ł .), przychyli ł si ę do przedstawionej przez Wnioskodawc ę definicji rynku w ł a ś ciwego w przedmiotowej sprawie. Jak wynika z danych dostarczonych przez Wnioskodawc ę i SM lokalny rynek zarz ą dzania nieruchomo ś ciami mieszkalnymi w G. sk ł ada si ę z 20 bloków mieszkalnych zarz ą dzanych przez wspólnoty mieszkaniowe poszczególnych bloków. Zarz ą dy 10 wspólnot mieszkaniowych zawar ł y umow ę o zarz ą dzanie nieruchomo ś ci ą z J. D., a Zarz ą dy kolejnych 10 wspólnot umow ę ze SM o dokonywanie rozlicze ń ksi ę gowo – rachunkowych. Zdaniem Prezesa Urz ę du umowy zawarte przez SM z poszczególnymi wspólnotami mieszkaniowymi o dokonywanie rozlicze ń ksi ę gowo – rachunkowych s ą de facto umowami o zarz ą dzanie nieruchomo ś ciami, poniewa ż jak wynika z ich tre ś ci wszystkie wspólnoty zlecaj ą Spó ł dzielni wykonywanie takich czynno ś ci jak: podpisywanie umów na odprowadzanie ś cieków i wywóz nieczysto ś ci sta ł ych, przyjmowanie wp ł at za media od miesza ń ców wspólnoty, dokonywanie rozlicze ń ksi ę gowo rachunkowych, prowadzenie i aktualizowanie spisu w ł a ś cicieli lokali, przedstawienie w ł a ś cicielom lokali na ich corocznym zebraniu sprawozdania w sprawie rozlicze ń finansowych za dany okres rozliczeniowy, wykonywanie polece ń w zakresie wynikaj ą cym z umowy. Wszystkie te czynno ś ci mieszcz ą si ę w definicji ,,zarz ą dzanie” okre ś lonej w art. 185 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo ś ciami (tekst jednolity Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603). Szczegó ł owe dane dotycz ą ce zarz ą dzanych przez SM i J. D. nieruchomo ś ci w G. wg stanu na dzie ń 1.04.2006 r. zawiera poni ż sza tabela. Dane zawarte w tabeli stanowi ą tajemnica przedsi ę biorstwa. Powy ż sze dane zosta ł y skorygowane o zasoby w ł asne SM. 5 Jak wynika z danych uj ę tych w powy ż szej tabeli, udzia ł SM i J. D. na rynku zarz ą dzania nieruchomo ś ciami w G. przedstawia si ę nast ę puj ą co: - wg ilo ś ci wspólnot z którymi jest podpisana umowa o zarz ą dzanie nieruchomo ś ciami – SM – 50%, J. D. – 50%, - wg ilo ś ci lokali znajduj ą cych si ę w zarz ą dzanych nieruchomo ś ciach – SM – 52,2%, J. D. – 47,8% , - wg powierzchni u ż ytkowej lokali znajduj ą cych si ę w zarz ą dzanych nieruchomo ś ciach – SM – 52,3%, J. D. – 47,7% . Jak wynika z powy ż szych danych na rynku zarz ą dzania nieruchomo ś ciami w G. istnieje duopol, który jest rynkiem konkurencyjnym i ż aden z obu konkurentów pomimo posiadania udzia ł ów przekraczaj ą cych 40% rynku nie posiada pozycji dominuj ą cej na rynku, bowiem zarówno SM jak i J. D. nie maj ą wystarczaj ą cej si ł y ekonomicznej w ł a ś ciwej dla pozycji dominuj ą cej. Wobec braku pozycji dominuj ą cej na rynku, bezzasadne sta ł y si ę zarzuty stosowania praktyk monopolistycznych przez SM okre ś lonych w art. 8 ustawy o ochronie (…). Podobnie w kwestii duopolu i jego roli w rynku w ł a ś ciwym wypowiedzia ł si ę Prezes Urz ę du m.in. w decyzji RWR-23/01 z dnia 25.09.2001 r. i S ą d Antymonopolowy w wyroku XVII Ama 96/00 z dn. 25.07.2000 r. W tym miejscu nale ż y wskaza ć , i ż przes ł ankami wst ę pnymi pozwalaj ą cymi na badanie, czy przedsi ę biorca dopu ś ci ł si ę nadu ż ycia pozycji dominuj ą cej jest stwierdzenie m.in. posiadania przez niego pozycji dominuj ą cej na rynku w ł a ś ciwym. Bez wyst ą pienia tego elementu badanie, czy dosz ł o do naruszenia zakazu przewidzianego w art. 8 ustawy o ochronie (…) jest bezprzedmiotowe. Maj ą c powy ż sze na uwadze nale ż y stwierdzi ć , ż e SM zajmuje pozycj ę monopolistyczn ą na lokalnym rynku dostawy wody i energii cieplnej w G. Jednak samo zajmowanie pozycji monopolistycznej nie jest prawem zabronione. Zabronione jest nadu ż ywanie pozycji monopolistycznej na rynku w ł a ś ciwym w danej sprawie. Posiadanie pozycji monopolistycznej na wskazanych rynkach nie stanowi, jak wykaza ł o post ę powanie dowodowe jej nadu ż ycia, gdy ż Spó ł dzielnia w przypadku rynku energii cieplnej znacznie wcze ś niej ustali ł a taryf ę za ciep ł o ni ż podpisa ł a umow ę o dokonywanie rozlicze ń ksi ę gowo – rachunkowych ze wspólnotami mieszkaniowymi, a w przypadku rynku wody SM nie ustala ł a sama ceny za dostarczan ą wod ę bowiem zgodnie z prawem , cena za dostarczan ą wod ę podlega ł a zatwierdzeniu przez odpowiedni organ samorz ą du terytorialnego (w tym przypadku Rad ę Gminy). Podsumowuj ą c nale ż y stwierdzi ć , ż e odmowa wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego w niniejszej sprawie jest uzasadniona. Wobec powy ż szego orzeczono, jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks post ę powania cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 19, poz. 93 ze zm.) – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Lublinie. Z upowa ż nienia Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury w Lublinie Ewa Wiszniowska 6 Otrzymuj ą : 1. Zarz ą dzanie Nieruchomo ś ciami J.D. 2. Spó ł dzielnia Mieszkaniowa G.