RPZ-10/2012

1 Poznań, dnia 19 czerwca 2012 r. RPZ- 61/5/12/MW DECYZJA nr RPZ 10/2012 Stosownie do art. 33 ust. 6 ustawy z dnia 16 lutego 2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz.U. nr 50 poz. 331 ze zm.), po przeprowadzeniu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, wszczętego z urzędu wobec Zakładu Budowlano – Remontowego BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim - w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów I. na podstawie art. 28 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wobec uprawdopodobnienia w toku postępowania stosowania przez Zakład Budowlano – Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. we wzorcu o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego” obowiązującym od dnia 1 lipca 2011 r. oraz wzorcu o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego” obowiązującym od 9 grudnia 2011 r.: 1. Pełnomocnik Sprzedającego w imieniu Spółki oświadcza, że rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu), zgodnie z polską normą PN- 70/B-02365. W przypadku jakichkolwiek różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu, a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie (…), Cena (zgodnie z definicją zawartą w § 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana, z tym że różnica w powierzchni do …% (… procent) nie może zostać uznana za wadę stanowiącą podstawę do odmowy zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (§2.3 pkt 1 ww. wzorców); 2. Strony postanawiają, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty uzyskania przez Sprzedającego ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na użytkowanie całego Budynku (§4 pkt 1 ww. wzorców); 3. Strony ponadto postanawiają, że po zakończeniu budowy przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupujących, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje ich o dacie PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA UOKiK W POZNANIU ul. Zielona 8, 61-851 Poznań Tel. (0-61) 852-15-17, 852-77-50, Fax (0-61) 851-86-44 E-mail: poznan@uokik.gov.pl 2 odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami § 9.4. pkt 1/, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupujących celem odbioru przedmiotu Umowy, Sprzedający może, z zachowaniem należytej staranności, dokonać tego odbioru w imieniu i na rzecz Kupujących, ze skutkiem wiążącym dla Kupujących. Kupujący niniejszym udzielają Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania ww. odbioru. Jednostronne sporządzenie protokołu nie wyłącza rękojmi za wady ukryte Lokalu (§5.3 pkt 2 ww. wzorców); 4. Kupujący nie mogą odmówić ponownego odbioru Lokalu z powołaniem się na wady, które mogli stwierdzić w trakcie pierwszego terminu odbioru technicznego (§6 pkt 4 ww. wzorców); 5. Pełnomocnik działający w imieniu i na rzecz Sprzedającego oświadcza, że Standard Wykonania może zostać zweryfikowany i zmieniony przez Sprzedającego na etapie przed rozpoczęciem prac budowlanych w związku z budową Budynku, oraz w ich trakcie. Taka weryfikacja i zmiana przez Sprzedającego nie będzie stanowiła zmiany niniejszej Umowy, a Kupujący wyrażają zgodę na taką weryfikację i zmianę, z tym zastrzeżeniem, że na skutek przeprowadzonej weryfikacji i zmiany przez Sprzedającego, o której mowa powyżej, nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony komfort Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony generalny standard Budynku i Lokalu (§9.3 ww. wzorców). 2. we wzorcu o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży” obowiązującym od 1 lipca 2011 r. oraz wzorcu „Przedwstępna umowa sprzedaży” obowiązującym od 9 grudnia 2011 r.: 1. Rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu), zgodnie z polską normą PN- 70/B-02365. W przypadku jakichkolwiek różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu, a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie (…), Cena (zgodnie z definicją zawartą w Artykule 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana, z tym że różnica w pow. do …% nie może zostać uznana za wadę stanowiącą podstawę do odmowy zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży (art. 2.3 ww. wzorców); 2. Po zakończeniu budowy Przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupującego, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje go o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami Artykułu 15.2, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupującego celem odbioru Przedmiotu Umowy, Sprzedający może, z zachowaniem należytej staranności, dokonać tego odbioru w imieniu i na rzecz Kupującego, ze skutkiem wiążącym dla Kupującego. Kupujący niniejszym udziela Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania ww. odbioru. Jednostronne sporządzenie protokołu nie wyłącza rękojmi za wady ukryte Lokalu (art. 7.2 ww. wzorców); 3. Kupujący nie może odmówić ponownego odbioru Lokalu z powołaniem się na wady, które mógł stwierdzić w trakcie pierwszego terminu odbioru technicznego (art. 8.4 ww. wzorców); 3 4. Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty uzyskania przez Sprzedającego ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na użytkowanie całego Budynku (art. 9.1 ww. wzorców); 5. Sprzedający oświadcza, że Standard Wykonania może zostać zweryfikowany i zmieniony przez Sprzedającego na etapie przed rozpoczęciem prac budowlanych w związku z budową Budynku, oraz w ich trakcie. Taka weryfikacja i zmiana przez Sprzedającego nie będzie stanowiła zmiany niniejszej Umowy, a Kupujący wyrażają zgodę na taką weryfikację i zmianę, z tym zastrzeżeniem, że na skutek przeprowadzonej weryfikacji i zmiany przez Sprzedającego, o której mowa powyżej, nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony komfort Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony generalny standard Budynku i Lokalu (art. 15.1 ww. wzorców). po zobowiązaniu się przez Zakład Budowlano – Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. do podjęcia działań zmierzających do zaniechania zarzuconej jej praktyki poprzez usunięcie lub zmianę treści ww. postanowień w nowych wzorcach umów oraz poinformowanie konsumentów, będących stroną umów pozostających nadal w obrocie prawnym, o wyłączeniu stosowania ww. postanowień na podstawie art. 385 1 § 1 kc, nakłada się na Zakład Budowlano – Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim obowiązek wykonania tego zobowiązania poprzez: a) wprowadzenie do obrotu z konsumentami, z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji, nowych wzorców umów, o których mowa w pkt I, w których kwestionowane postanowienia nie występują, b) wystosowanie do konsumentów będących stroną umów pozostających nadal w obrocie prawnym pism informujących ich o wyłączeniu stosowania, na podstawie art. 385 1 § 1 kc, postanowień wskazanych w sentencji decyzji, w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji. II. na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nakłada się na Zakład Budowlano-Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim obowiązek przekazania , w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, informacji o stopniu realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii pism potwierdzających przekazanie konsumentom informacji wskazanych w pkt I b) sentencji decyzji. Uzasadnienie Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów- Delegatura w Poznaniu (dalej: Prezes Urzędu) wszczął z urzędu postępowanie wyjaśniające, mające na celu wstępne ustalenie, czy w przypadku działań Zakładu Budowlano-Remontowego BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim (dalej: Przedsiębiorca) nastąpiło naruszenie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, uzasadniające wszczęcie postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, a w szczególności czy Przedsiębiorca stosuje w obrocie konsumenckim postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc. W trakcie prowadzonego postępowania Przedsiębiorca przedłożył wszystkie wzorce umów, które wykorzystuje w obrocie z konsumentami, 2 wzorce umów zawieranych w formie aktu notarialnego o nazwie: „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia 4 odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego” obowiązujące od dnia: 1 lipca 2011 r. i 9 grudnia 2011 r. oraz 2 wzorce umów zawieranych w zwyk ł ej formie pisemnej o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży” obowiązujące od 1 lipca 2011 r. i 9 grudnia 2011 r. Analiza przedłożonych przez Przedsiębiorcę wzorców wykazała, że zawarto w nich postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Z uwagi na powyższe, postanowieniem z dnia 13 lutego 2012r. Prezes Urzędu wszczął postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, w związku z podejrzeniem stosowania przez Zakład Budowlano – Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ww. ustawy, polegającej na stosowaniu we wzorcach umów postanowień wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kpc, o treści: 1. we wzorcu o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego” obowiązującym od dnia 1 lipca 2011 r. oraz wzorcu o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego” obowiązującym od 9 grudnia 2011 r.: 1. Pełnomocnik Sprzedającego w imieniu Spółki oświadcza, że rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu), zgodnie z polską normą PN- 70/B-02365. W przypadku jakichkolwiek różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu, a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie (…), Cena (zgodnie z definicją zawartą w § 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana, z tym że różnica w powierzchni do …% (… procent) nie może zostać uznana za wadę stanowiącą podstawę do odmowy zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży (§2.3 pkt 1 ww. wzorców); 2. Strony postanawiają, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty uzyskania przez Sprzedającego ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na użytkowanie całego Budynku (§4 pkt 1 ww. wzorców); 3. Strony ponadto postanawiają, że po zakończeniu budowy przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupujących, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje ich o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami § 9.4. pkt 1/, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupujących celem odbioru przedmiotu Umowy, Sprzedający może, z zachowaniem należytej staranności, dokonać tego odbioru w imieniu i na rzecz Kupujących, ze skutkiem wiążącym dla Kupujących. Kupujący niniejszym udzielają Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania ww. odbioru. Jednostronne sporządzenie protokołu nie wyłącza rękojmi za wady ukryte Lokalu (§5.3 pkt 2 ww. wzorców); 4. Kupujący nie mogą odmówić ponownego odbioru Lokalu z powołaniem się na wady, które mogli stwierdzić w trakcie pierwszego terminu odbioru technicznego (§6 pkt 4 ww. wzorców); 5. Pełnomocnik działający w imieniu i na rzecz Sprzedającego oświadcza, że Standard Wykonania może zostać zweryfikowany i zmieniony przez Sprzedającego na etapie przed rozpoczęciem prac budowlanych w związku z budową Budynku, oraz w ich trakcie. Taka weryfikacja i zmiana przez Sprzedającego nie będzie stanowiła zmiany niniejszej Umowy, 5 a Kupujący wyrażają zgodę na taką weryfikację i zmianę, z tym zastrzeżeniem, że na skutek przeprowadzonej weryfikacji i zmiany przez Sprzedającego, o której mowa powyżej, nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony komfort Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony generalny standard Budynku i Lokalu (§9.3 ww. wzorców). 2. we wzorcu o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży” obowiązującym od 1 lipca 2011 r. oraz wzorcu „Przedwstępna umowa sprzedaży” obowiązującym od 9 grudnia 2011 r.: 1. Rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu), zgodnie z polską normą PN- 70/B-02365. W przypadku jakichkolwiek różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu, a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie (…), Cena (zgodnie z definicją zawartą w Artykule 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana, z tym że różnica w pow. do …% nie może zostać uznana za wadę stanowiącą podstawę do odmowy zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży (art. 2.3 ww. wzorców); 2. Po zakończeniu budowy Przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupującego, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje go o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami Artykułu 15.2, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupującego celem odbioru Przedmiotu Umowy, Sprzedający może, z zachowaniem należytej staranności, dokonać tego odbioru w imieniu i na rzecz Kupującego, ze skutkiem wiążącym dla Kupującego. Kupujący niniejszym udziela Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania ww. odbioru. Jednostronne sporządzenie protokołu nie wyłącza rękojmi za wady ukryte Lokalu (art. 7.2 ww. wzorców); 3. Kupujący nie może odmówić ponownego odbioru Lokalu z powołaniem się na wady, które mógł stwierdzić w trakcie pierwszego terminu odbioru technicznego (art. 8.4 ww. wzorców); 4. Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty uzyskania przez Sprzedającego ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na użytkowanie całego Budynku (art. 9.1 ww. wzorców); 5. Sprzedający oświadcza, że Standard Wykonania może zostać zweryfikowany i zmieniony przez Sprzedającego na etapie przed rozpoczęciem prac budowlanych w związku z budową Budynku, oraz w ich trakcie. Taka weryfikacja i zmiana przez Sprzedającego nie będzie stanowiła zmiany niniejszej Umowy, a Kupujący wyrażają zgodę na taką weryfikację i zmianę, z tym zastrzeżeniem, że na skutek przeprowadzonej weryfikacji i zmiany przez Sprzedającego, o której mowa powyżej, nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony komfort Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony generalny standard Budynku i Lokalu (art. 15.1 ww. wzorców). Przedsiębiorca, zawiadomiony o wszczęciu postępowania administracyjnego, pismem z dnia 29 lutego 2012 r. zwrócił się z wnioskiem o wydanie decyzji administracyjnej w trybie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów oraz zobowiązał się do zaniechania stosowania wszystkich kwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień oraz podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszania zbiorowych interesów konsumentów poprzez wystosowanie do konsumentów, z którymi zawarte zostały umowy, pism informujących o wyłączeniu stosowania wskazanych postanowień na podstawie art. 385 1 § 1 kc. Ponadto, w przypadku ewentualnego zawierania umów z konsumentami na podstawie powołanych 6 wzorców, Przedsiębiorca zobowiązał się do ich stosowania z wykluczeniem kwestionowanych klauzul. Jednocześnie Przedsiębiorca poinformował, że skala i zasięg terytorialny zakwestionowanych postanowień oraz wzorców, w których zostały one zawarte, jest niewielka. Przedsiębiorca prowadzi jedną inwestycję mieszkaniową, zlokalizowaną przy ul. Wileńskiej 14 w Warszawie, a w oparciu o zbadane wzorce zawarto wówczas [usunięto] umów z konsumentami. Pismem z dnia 22 marca 2012 r. Przedsiębiorca przedstawił wzorce pism informujących konsumentów o braku zastosowania postanowień umownych w zakresie zakwestionowanym przez Prezesa Urzędu. W załączeniu do kolejnego pisma z dnia 27 kwietnia 2012 r., Przedsiębiorca przedłożył nowe wzorce umów, w których kwestionowane postanowienia zostały zmodyfikowane, bądź usunięte. Prezes Urzędu ustalił, co następuje: Spółka pod firmą Zakład Budowlano-Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim została wpisana do rejestru przedsiębiorców KRS pod numerem 0000382026. Przedmiotem jej działalności są m.in. roboty budowlane związane ze wznoszeniem budynków oraz handel detaliczny i hurtowy, z wyłączeniem handlu pojazdami samochodowymi (dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego). Umowy z konsumentami Przedsiębiorca zawiera w oparciu o 2 wzorce umów zawieranych w formie aktu notarialnego o nazwie: „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego” obowiązujące od dnia: 1 lipca 2011 r. i 9 grudnia 2011 r. oraz 2 wzorce umów zawieranych w formie pisemnej o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży” obowiązujące od 1 lipca 2011 r. i 9 grudnia 2011 r. Łącznie w oparciu o ich postanowienia zawarł [usunięto] umów. Przedsiębiorca realizuje aktualnie inwestycję przy ul. Wileńskiej w Warszawie (dowód: pisma Przedsiębiorcy z dnia: 23 grudnia 2011 r. i 29 lutego 2012 r.). Prezes Urzędu ustalił, że w przekazanych przez Przedsiębiorcę wzorcach zamieszczono postanowienia, które mogą zostać uznane za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, o treści wskazanej w pkt I sentencji decyzji. W toku prowadzonego postępowania Przedsiębiorca zobowiązał się do niezwłocznego zaniechania stosowania wszystkich kwestionowanych postanowień, jak również do podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszania zbiorowych interesów konsumentów poprzez wystosowanie do konsumentów, z którymi zawarte zostały umowy, pism informujących o wyłączeniu stosowania kwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień. Ponadto, w razie ewentualnego dalszego zawierania umów z konsumentami na podstawie powołanych wzorców, Przedsiębiorca zobowiązał się do ich stosowania z wykluczeniem kwestionowanych klauzul. ( dowód: pismo Przedsiębiorcy z dnia 29 lutego 2012 r.). W przedstawionych przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowych wzorcach umów postanowienia zakwestionowane w pkt I.1 ppkt 4 i ppkt 5 oraz w pkt I.2 ppkt 3 i ppkt 5 zostały usunięte. Pozostałe postanowienia otrzymały treść: Pkt I.1 ppkt 1 sentencji decyzji „Pełnomocnik Sprzedającego w imieniu Spółki oświadcza, że rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu) zgodnie z polską normą PN-70/B-02365. W przypadku różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie, z wyjątkiem różnic spowodowanych wyłącznie zmianami, o których mowa w § 5 poniżej, cena 7 (zgodnie z definicją zawartą w § 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku zaistnienia okoliczności opisanych w niniejszym punkcie, skutkujących zmianą ceny przedmiotów umowy, Kupującym przysługiwać będzie umowne prawo odstąpienia od niniejszej umowy. Umowne prawo odstąpienia, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym Kupujący mogą wykonać w terminie do dnia 31 grudnia 2013 roku.” Pkt I.1 ppkt 2 sentencji decyzji „Strony postanawiają, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia 24 (dwudziestego czwartego) grudnia 2013 roku.” Pkt I.1 ppkt 3 sentencji decyzji „Strony ponadto postanawiają, że po zakończeniu budowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupujących, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje ich o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami § 9.3 pkt 1/, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. Odbiór odbywa się w obecności Kupującego. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupującego celem odbioru Lokalu, z przyczyn losowych (np. choroba, wyjazd za granicę) Sprzedający wezwie Kupującego do wskazania osoby, która będzie mogła dokonać odbioru w imieniu i na rzecz Kupującego. W przeciwnym razie stosuje się przepisy o zwłoce wierzyciela.” Pkt I.2 ppkt 1 sentencji decyzji „Rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu) zgodnie z polską normą PN-70/B-02365. W przypadku różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie, z wyjątkiem różnic spowodowanych wyłącznie zmianami, o których mowa w Artykule 4. poniżej, Cena (zgodnie z definicją zawartą w Artykule 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana. Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku zaistnienia okoliczności opisanych w niniejszym punkcie, skutkujących zmianą ceny przedmiotów umowy, Kupującym przysługiwać będzie umowne prawo odstąpienia od niniejszej umowy. Umowne prawo odstąpienia, o którym mowa w zdaniu poprzedzającym Kupujący mogą wykonać w terminie do dnia ____ roku.” Pkt I.2 ppkt 2 sentencji decyzji „Po zakończeniu budowy Przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupującego, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje ich o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami Artykułu 15.2, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. Odbiór odbywa się w obecności Kupującego. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupującego celem odbioru Przedmiotu umowy, z przyczyn losowych (np. choroba, wyjazd za granicę), Sprzedający wezwie Kupującego do wskazania osoby, która będzie mogła dokonać odbioru w imieniu i na rzecz Kupująścego. W przeciwnym razie stosuje się przepisy o zwłoce wierzyciela.” Pkt I.2 ppkt 4 sentencji decyzji „Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie do dnia 24 (dwudziestego czwartego) grudnia 2013 roku.” Prezes Urzędu zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ochrona interesów przedsiębiorców i konsumentów podejmowana w ramach działań Prezesa Urzędu jest prowadzona w interesie publicznym. Ingerencja Prezesa Urzędu ma więc na celu ochronę interesów zbiorowości, a nie wprost poszczególnych, indywidualnych uczestników rynku. 8 Naruszenie interesu publicznego stanowi bezwzględny warunek uznania kompetencji Prezesa Urzędu do rozstrzygnięcia określonej sprawy. Interes publiczny zostaje naruszony wówczas, gdy działania przedsiębiorcy godzą w interesy ogólnospołeczne i dotykają szerokiego kręgu uczestników rynku, zaburzając jego prawidłowe funkcjonowanie. W ocenie Prezesa Urzędu, rozpatrywana sprawa ma charakter publicznoprawny. Wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy byli lub mogli stać się klientami Przedsiębiorcy, tj. zawrzeć z nim umowę w oparciu o wzorce stosowanych przez niego umów, w których zamieszczone zostały postanowienia wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Działania Przedsiębiorcy nie dotyczą więc interesów poszczególnych osób, których sprawy miałyby charakter jednostkowy, indywidualny i nie dający się porównać z innymi, ale kręgu konsumentów- jego obecnych i przyszłych kontrahentów, których sytuacja jest identyczna i wynika z posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umownymi. Naruszenie interesu publicznoprawnego przejawia się tym samym w naruszeniu zbiorowego interesu konsumentów. W niniejszej sprawie istnieje zatem możliwość poddania zachowania Przedsiębiorcy dalszej ocenie pod kątem stosowania przez niego praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów. Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu, o którym mowa w art. 100 ust. 1, lub innych informacji będących podstawą wszczęcia postępowania, że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24 ustawy, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes Urzędu może w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Przytoczony przepis jako przesłanki warunkujące możliwość wydania decyzji przez Prezesa Urzędu wskazuje: uprawdopodobnienie naruszenia zakazu określonego w art. 24 ustawy oraz zobowiązanie się przedsiębiorcy, któremu jest zarzucane takie naruszenie, do podjęcia lub zaniechania działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniu . Z uwagi na złożenie przez Zakład Budowlano – Remontowy BUDREM Sp. z o. o. Sp. k. z siedzibą w Ostrowie Wielkopolskim wniosku o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy, niezbędne jest rozważenie, czy wskazane w tym przepisie warunki zaistniały w odniesieniu do działań i zobowiązań ww. Przedsiębiorcy. W pierwszej kolejności rozważenia wymaga, czy stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zostało uprawdopodobnione na obecnym etapie postępowania. Przedsiębiorcy zarzucono stosowanie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z art. 24 ust. 1 tej ustawy, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy stanowi, że przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działania przedsiębiorcy, w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego. Stwierdzenie przedmiotowej praktyki wymaga spełnienia dwóch przesłanek: bezprawności działania przedsiębiorcy i naruszenia zbiorowego interesu konsumentów. Bezprawność praktyki przypisanej Przedsiębiorcy wynika z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. 9 Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sądowym, Prezes Urzędu może stwierdzić stosowanie praktyki określonej w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów również w odniesieniu do przedsiębiorcy, który nie był stroną postępowania sądowego zakończonego wpisaniem danej klauzuli do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 2 grudnia 2005r. sygn. akt VI ACa 760/05 podkreślił, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest posługiwanie się postanowieniem wpisanym do rejestru w oderwaniu od zagadnienia, czy wpis do rejestru powstał w związku ze stosowaniem wzorca umowy przez podmiot, co do którego bada się stosowanie praktyki. Jak wskazał Sąd Apelacyjny, naruszenie interesów konsumentów może nastąpić w wyniku działań podmiotów, które stosują klauzule abuzywne już wpisane do rejestru, przy czym wpis taki związany był z działaniami innych przedsiębiorców. Z kolei w wyroku z dnia 25 maja 2005r. sygn. akt XVII Ama 46/04, Sąd Okręgowy w Warszawie – Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) wyraził pogląd, że dla uznania określonej klauzuli za niedozwolone postanowienie umowne wystarczy stwierdzenie, że mieści się ona w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru i nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Czynnikiem przesądzającym o podobieństwie klauzul powinien być bowiem zamiar i cel, jakiemu ma służyć kwestionowane postanowienie. Jeśli więc cel utworzenia spornej klauzuli odpowiada celowi sformułowania klauzuli uznanej za niedozwoloną, oba zapisy można uznać za tożsame. Przedstawione powyżej orzecznictwo potwierdza uchwała 7 sędziów Sądu Najwyższego z dnia 13 lipca 2006r. sygn. akt III SZP 3/2006, w której uznano, że stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 Kodeksu postępowania cywilnego, może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 23a 1 . Odwołując się do argumentów o charakterze celowościowym oraz kierując się potrzebą zapewnienia skuteczności tego przepisu, Sąd Najwyższy podkreślił, że praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów obejmuje również przypadki wprowadzenia jedynie zmian kosmetycznych, polegających na przestawieniu szyku wyrazów lub zastąpieniu jednych wyrazów innymi, jeżeli tylko wykładnia postanowienia pozwoli stwierdzić, że jego treść mieści się w hipotezie zakazanej klauzuli. Stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru. (…) Możliwość uznania zachowania przedsiębiorcy, polegającego na stosowaniu postanowień wzorców umownych, które nie mają identycznego brzmienia jak postanowienia wpisane do rejestru, za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, w sposób istotny zwiększa skuteczność obu instytucji (tj. niedozwolonych postanowień umownych oraz praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumenta), zniechęcając przedsiębiorców do obchodzenia wpisów dokonanych w rejestrze niedozwolonych postanowień. Nie jest więc konieczna dokładna, literalna zbieżność klauzuli wpisanej do rejestru i klauzuli z nią porównywanej. Niedozwolone będą również takie postanowienia umów, które mieszczą się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru, których treść zostanie ustalona w oparciu o dokonaną wykładnię. Pkt I.1 ppkt 1 oraz pkt I.2 ppkt 1 sentencji decyzji Prezes Urzędu uznał, że tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru może zostać stwierdzona w przypadku postanowień, zgodnie z którymi: „Pełnomocnik Sprzedającego w imieniu Spółki oświadcza, że rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy 1 W obowiązującej obecnie ustawie z dnia 16.02.2007r. o ochronie konkurencji i konsumentów, praktyka naruszająca zbiorowe interesy konsumentów uregulowana została w art. 24. 10 Lokalu), zgodnie z polską normą PN- 70/B-02365. W przypadku jakichkolwiek różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu, a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie (…), Cena (zgodnie z definicją zawartą w § 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana, z tym że różnica w powierzchni do …% (… procent) nie może zostać uznana za wadę stanowiącą podstawę do odmowy zawarcia Przyrzeczonej Umowy Sprzedaży” (§2.3 pkt 1 wzorców o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego”), „Rzeczywista powierzchnia użytkowa Lokalu zostanie określona na podstawie pomiaru powykonawczego (tj. po zakończeniu budowy Lokalu), zgodnie z polską normą PN- 70/B- 02365. W przypadku jakichkolwiek różnic pomiędzy rzeczywistą powierzchnią użytkową Lokalu, a powierzchnią Lokalu wskazaną w niniejszej Umowie (…), Cena (zgodnie z definicją zawartą w Artykule 3.1 poniżej) zostanie proporcjonalnie skorygowana, z tym że różnica w pow. do …% nie może zostać uznana za wadę stanowiącą podstawę do odmowy zawarcia Umowy Przyrzeczonej Sprzedaży” (art. 2.3 wzorców o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży”). Wyrokiem z dnia 20 maja 2008r. sygn. akt XVII AmC 107/07, Sąd Okręgowy w Warszawie- Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) orzekł, że niedozwolone jest postanowienie o treści: Strony postanawiają, że zmiany powierzchni użytkowej do 3% wybudowanego lokalu mieszkalnego nie mają wpływu na cenę lokalu mieszkalnego. Jeżeli zmiany w powierzchni użytkowej będą przekraczały 3% to jedynie nadwyżka bądź niedomiar tej powierzchni powyżej lub poniżej 3% będą wyrównane w cenie ostatecznej. Postanowienie to zostało następnie wpisane w pozycji 1478 rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Z kolei na podstawie wyroku z dnia 12 listopada 2007r. sygn. akt XVII AmC 108/07 SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie w brzmieniu: Strony zgodnie oświadczają, że: - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego nr … po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy nie będzie przekraczać 3%, przez co strony rozumieją zarówno zmniejszenie, jak i zwiększenie powierzchni, to cena za lokal określona w § 3 pkt 1 lit. a nie ulegnie zmianie; - w przypadku, gdy różnica w powierzchni lokalu mieszkalnego po obmiarze dokonanym zgodnie z § 5 pkt 1 niniejszej umowy w stosunku do powierzchni projektowanej wskazanej w § 2 pkt 1 niniejszej umowy będzie przekraczać 3%, to cena za mieszkanie zostanie wyliczona jako stosunek ceny powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem), opisanego w § 2 pkt 1 i powierzchni mieszkania wraz z komórką lokatorską i balkonem (tarasem) po dokonanym obmiarze (pozycja 1540 rejestru). W uzasadnieniu ww. wyroku SOKiK wskazał, że postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami oraz rażąco narusza jego interesy, spełniając przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. W ocenie SOKiK, zastosowanie tej klauzuli powoduje, że konsument będzie zobowiązany do zaakceptowania faktu, że powierzchnia zakupionego lokalu jest inna od powierzchni przewidzianej w umowie. Prawa konsumenta zostaną naruszone zarówno wtedy, jeżeli okaże się, że powierzchnia lokalu jest do 3% mniejsza od powierzchni umówionej jak również wtedy, gdy okaże się, że powierzchnia jest do 3% większa od zakładanej w umowie. Jak podkreślił Sąd, w pierwszym przypadku konsument otrzyma lokal, który przy dużych mieszkaniach może być nawet o kilka metrów mniejszy od umówionego, w drugim- konsument będzie zmuszony do zakupu odpowiednio większej ilości materiałów wykończeniowych, zmiany uprzedniej aranżacji itp. Zdaniem SOKiK, w rażącej sprzeczności z interesem konsumenta stoi możliwość przeniesienia na niego własności mieszkania o mniejszej powierzchni niż to, za które zapłacił. Zmniejszenie powierzchni lokali wydzielonych w budynku o znacznych rozmiarach o 3% stanowiło będzie bowiem dla sprzedającego znaczny, niczym nieuzasadniony zysk odniesiony kosztem konsumentów, co stoi w rażącej sprzeczności z zasadami uczciwości i przyzwoitości. Sąd ocenił, że próg 3% został określony na zbyt wysokim poziomie przez co stawia konsumenta na pozycji strony niepewnej rzetelności świadczenia kontrahenta. Biorąc pod uwagę możliwości współczesnej techniki budowlanej wybudowanie lokalu, którego powierzchnia będzie do 3% inna od pierwotnie zaplanowanej przez inwestora, 11 może być wynikiem wyłącznie błędu lub niestaranności w sztuce budowlanej. SOKiK podkreślił, że różnica pomiędzy powierzchnią projektowaną a rzeczywistą mieszkania jest niczym nieuzasadniona ze względów technicznych, a przedsiębiorca winien wywiązać się ze swojego zobowiązania i zrealizować inwestycję zgodnie z projektem. SOKiK zakwestionował także uprawnienie przedsiębiorcy do zmiany ceny lokalu po zawarciu umowy, bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy uznając, że w tym zakresie postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej z art. 385 3 pkt 20 Kodeksu cywilnego. Zdaniem SOKiK, możliwość nałożenia na konsumenta ciężaru finansowego, będącego wynikiem realizacji przez sprzedającego przedmiotu umowy niezgodnie z jej postanowieniami i projektem, jest sprzeczna z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumenta. W ocenie Prezesa Urzędu, postanowienia stosowane przez Przedsiębiorcę, mimo różnic w treści, są tożsame w skutkach ze wskazanymi wyżej postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Niewątpliwie zobowiązują one konsumenta do akceptacji innej niż umówiona powierzchni oraz ceny wybudowanego lokalu. Zmiana powierzchni w granicach do 3% (wartość ustalona w oparciu o umowy zawarte z konsumentami na podstawie wzorców umów stosowanych przez Przedsiębiorcę) nie jest bowiem traktowana jako wada stanowiąca podstawę do odmowy zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży. Kwestionowane postanowienia przyznają zatem Przedsiębiorcy prawo do określenia ceny po zawarciu umowy i zobowiązują konsumenta do akceptacji innej niż umówiona powierzchni wybudowanego lokalu – nie przyznając mu jednocześnie prawa do odstąpienia od umowy. W opinii Prezesa Urzędu, ww. argumenty przesądzają o możliwości stwierdzenia tożsamości postanowień zamieszczonych we wzorcach Przedsiębiorcy z przytoczonymi klauzulami wpisanymi do rejestru. Pkt I.1 ppkt 2 i pkt II.2 ppkt 4 sentencji decyzji W prowadzonym postępowaniu administracyjnym Prezes Urzędu zakwestionował także postanowienia, których skutkiem może być ograniczenie odpowiedzialności Przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, o treści: „Strony postanawiają, że Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty uzyskania przez Sprzedającego ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na użytkowanie całego Budynku” (§4 pkt 1 wzorców o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego”), „Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 6 miesięcy od daty uzyskania przez Sprzedającego ostatecznego i niepodlegającego zaskarżeniu pozwolenia na użytkowanie całego Budynku (art. 9.1 wzorców o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży”) Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame z klauzulami niedozwolonymi wpisanymi m.in. w pozycjach: 2162 i 2472 rejestru. Wyrokiem z dnia 16 września 2009 r., sygn. akt XVII AmC 350/09, SOKiK uznał za niedozwolone postanowienie o treści: Przyrzeczona Umowa Sprzedaży zostanie zawarta w terminie 12 (dwunastu) miesięcy od daty uzyskania przez Orco ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, pozwalającego na użytkowanie całego Budynku lub ukończenia prac związanych ze Standardem Wykończenia lub Opcją Wykończenia (jeśli jest wykorzystywana), w zależności od tego, co nastąpi później (pozycja 2162 rejestru). W uzasadnieniu wyroku SOKiK zaznaczył, że kwestionowane postanowienie bez wątpienia narusza dobre obyczaje i interes konsumenta, a tym samym stanowi klauzulę niedozwoloną, o której mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. Postanowienie nie precyzuje w żaden sposób terminu wykonania zobowiązania tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, uzależniając je od dwu różnych zdarzeń tj. uzyskania pozwolenia na użytkowanie, bądź ukończenia prac związanych z wykończeniem w zależności od tego, które z nich nastąpi później. SOKiK wskazał, że przy takim ukształtowaniu treści kwestionowanego postanowienia umownego, nie może być wiadomym 12 konsumentowi w jakiej dacie rozpocznie się bieg owego dwunastomiesięcznego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej albowiem możliwe jest, że żadne z tych zdarzeń nie nastąpi. Uzyskanie pozytywnej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie obiektu budowlanego nie jest rzeczą pewną albowiem mogą zaistnieć okoliczności, w których stosowny wniosek zostanie rozpoznany negatywnie tj. zostanie wydana decyzja odmowna - wówczas termin zgodnie z treścią kwestionowanego postanowienia umownego, nie rozpocznie biegu. Równie oczywiste jest to, że wykończenie lokalu, którego umowa przedwstępna dotyczy nie jest zdarzeniem przyszłym i pewnym - szereg przyczyn zarówno natury ekonomicznej, technicznej, a nawet losowej może doprowadzić do niepowodzenia tego przedsięwzięcia - co z kolei uprawniałoby do bezterminowego odraczania daty, w której rozpocznie się bieg terminu na podpisanie umowy przyrzeczonej. Ponadto SOKiK zaznaczył, że wskazanie terminu zakończenia budowy poprzez użycie niestanowczego postanowienia „powinno nastąpić nie później niż” ma charakter orientacyjny, zwłaszcza w sytuacji, gdy dopiero od daty otrzymania pozwolenia na użytkowanie liczone są terminy na dokonanie odbioru lokalu, dojście do etapu poprzedzającego uzyskanie owego pozwolenia tj. wybudowanie lokalu nie ma faktycznego znaczenia – tym samym wskazana data ma jedynie charakter orientacyjny. SOKiK podkreślił przy tym, iż niedopuszczalne jest posługiwanie się przez przedsiębiorcę we wzorcach umów określeniami niejednoznacznymi, natomiast analizowane postanowienie wzorca umowy stanowi próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego z przedsiębiorcy na konsumenta, co godzi w dobre obyczaje takie jak: wzajemne zaufanie stron, uczciwość kupiecka czy zasada rzetelnego traktowania kontrahenta. Wyrokiem z dnia 30 marca 2009 r.. sygn. akt XVII AmC 124/07, SOKIK zakwestionował natomiast postanowienie o treści: Strony uzgadniają termin wybudowania w/w budynku mieszkalnego wielorodzinnego i przekazanie lokalu mieszkalnego do prowadzenia prac wykończeniowych w terminie 28 dni po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie i zawarciu umowy przyrzeczonej sprzedaży. Zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży nastąpi w terminie do 30 dni od daty rozliczenia całej ceny sprzedaży, po uzyskaniu ostatecznej decyzji zatwierdzającej Projekt Podziału, oraz po uzyskaniu opinii o samodzielności lokali mieszkalnych (pozycja 2472 rejestru), uznając, że stanowi klauzulę niedozwoloną, o której mowa w art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego. SOKiK w uzasadnieniu wyroku wskazał, iż wskazane postanowienie jest niedozwolone, albowiem wyłącza odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Przedsiębiorca, jako profesjonalista, powinien przy ustalaniu terminów wykonania swojego zobowiązania uwzględnić możliwość wystąpienia okoliczności, również tych od niego niezależnych, które na ten termin mają bezpośredni wpływ. W ocenie SOKiK, zakwestionowane postanowienie zmierza do dezorientacji konsumentów w celu przeniesienia na nich ryzyka gospodarczego. Postanowienie to jest niekorzystne dla konsumenta, bowiem nie określa żadnego terminu ostatecznego zakończenia budowy. W opinii Prezesa Urzędu, ww. przesłanki spełniają również postanowienia stosowanych przez Przedsiębiorcę wzorców umów. Postanowienia te są niekorzystne dla konsumenta bowiem nie określają terminu zakończenia inwestycji, natomiast zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży Przedsiębiorca uzależnia od zaistnienia zdarzenia przyszłego i niepewnego, co może zmierzać do dezorientacji konsumenta w celu przeniesienia na niego ryzyka gospodarczego związanego z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Kwestionowane postanowienia mieszczą się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych, a ich skutkiem może być ograniczenie odpowiedzialności Przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Pkt I.1 ppkt 3 oraz pkt I.2 ppkt 2 sentencji decyzji Prezes Urzędu uznał, że tożsamość z klauzulami wpisanymi do rejestru może zostać stwierdzona w przypadku postanowień, zgodnie z którymi: 13 „Strony ponadto postanawiają, że po zakończeniu budowy przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupujących, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje ich o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami § 9.4. pkt 1/, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupujących celem odbioru przedmiotu Umowy, Sprzedający może, z zachowaniem należytej staranności, dokonać tego odbioru w imieniu i na rzecz Kupujących, ze skutkiem wiążącym dla Kupujących. Kupujący niniejszym udzielają Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania ww. odbioru. Jednostronne sporządzenie protokołu nie wyłącza rękojmi za wady ukryte Lokalu” (§5.3 pkt 2 wzorców o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego”), „Po zakończeniu budowy Przedmiotu Umowy i po otrzymaniu ostatecznego pozwolenia na użytkowanie całego Budynku Sprzedający zawiadomi Kupującego, że Lokal jest gotowy do odbioru oraz poinformuje go o dacie odbioru („Data Odbioru”) zgodnie z postanowieniami Artykułu 15.2, nie później niż 14 (czternaście) dni przed Datą Odbioru. W razie dwukrotnego niestawienia się Kupującego celem odbioru Przedmiotu Umowy, Sprzedający może, z zachowaniem należytej staranności, dokonać tego odbioru w imieniu i na rzecz Kupującego, ze skutkiem wiążącym dla Kupującego. Kupujący niniejszym udziela Sprzedającemu pełnomocnictwa do dokonania ww. odbioru. Jednostronne sporządzenie protokołu nie wyłącza rękojmi za wady ukryte Lokalu” (art. 7.2 wzorców o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży”). Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame z klauzulami uznanymi za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03 o treści: W razie niestawiennictwa kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury (pozycja 364 rejestru) oraz W sytuacji określonej w art. 6 tego paragrafu jednostronny protokół sporządzony przez sprzedającego zastępuje protokół odbioru (pozycja 365 rejestru). W uzasadnieniu powołanego wyroku SOKiK stwierdził, że pierwsze z postanowień jest niedopuszczalne w świetle art. 385 1 § 1 Kodeksu cywilnego, ponieważ pozwala przedsiębiorcy dokonać odbioru lokalu bez obecności konsumenta i jednocześnie zwolnić się wobec konsumenta z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Taki zapis, zdaniem SOKiK, jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy konsumentów. Z kolei drugie postanowienie jest niedozwolone na podstawie art. 385 1 § 1 i art. 385 3 pkt 9 Kodeksu cywilnego. Pozwala bowiem przedsiębiorcy, kosztem interesu konsumenta, uznać za sporządzony pod jego nieobecność jednostronny protokół odbioru za równoważny z tym podpisanym przez obie strony. Postanowienie to przyznaje zatem przedsiębiorcy uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. W opinii Prezesa Urzędu, ww. przesłanki spełniają również postanowienia wzorców stosowanych przez Przedsiębiorcę. Postanowienia te pozbawiają konsumenta możliwości dokonania odbioru technicznego i stwierdzenia, czy Przedsiębiorca wykonał zobowiązanie zgodnie z umową. W każdym z postanowień wskazano, że nieobecność konsumenta nie wstrzymuje dokonania odbioru, ale pozwala Przedsiębiorcy na samodzielny odbiór lokalu. Tym samym kwestionowane postanowienia przyznają Przedsiębiorcy uprawnienie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w zakresie uznania, że jednostronny protokół, w którym Przedsiębiorca stwierdza zakres i stan techniczny wykonanych prac, może zastąpić protokół odbioru sporządzony w obecności konsumenta i przez niego podpisany. Jednostronny odbiór lokalu może w konsekwencji prowadzić do pozbawienia konsumenta możliwości dochodzenia roszczeń z tytułu ewentualnych wad technicznych, które nie zostały uwzględnione w protokole odbioru sporządzonym samodzielnie przez Przedsiębiorcę. Wprowadzenie odpowiedzialności Przedsiębiorcy z tytułu rękojmi za wady ukryte lokalu nie stanowi w ocenie Prezesa Urzędu wpływa na ocenę kwestionowanych postanowień jako abuzywnych. Skutkiem zastosowania tych 14 postanowień może być zwolnienie się Przedsiębiorcy wobec konsumenta z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, mogą one zatem mieścić się w hipotezach ww. klauzul niedozwolonych. Pkt I.1 ppkt 4 oraz pkt I.2 ppkt 3 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru mogą być uznane postanowienia o treści: „Kupujący nie mogą odmówić ponownego odbioru Lokalu z powołaniem się na wady, które mogli stwierdzić w trakcie pierwszego terminu odbioru technicznego” (§6 pkt 4 wzorców o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego”), „Kupujący nie może odmówić ponownego odbioru Lokalu z powołaniem się na wady, które mógł stwierdzić w trakcie pierwszego terminu odbioru technicznego” (art. 8.4 wzorców o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży”) Zdaniem Prezesa Urzędu, postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame z klauzulą uznaną za niedozwoloną wyrokiem SOKiK z dnia 22 listopada 2004r. sygn. akt XVII Amc 55/03 o treści: Kupujący nie może odmówić odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powołaniem się ma nowe wady, których istnienie mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru (pozycja 366 rejestru). W uzasadnieniu powołanego wyroku SOKiK stwierdził, że wskazane postanowienie jest niedopuszczalne w świetle art. 385 1 § 1 kc, ponieważ rażąco narusza interes konsumenta i dobre obyczaje. SOKiK wskazał, iż zapis ten ogranicza prawo do dochodzenia roszczeń z tytułu stwierdzonych wad lokalu, których nie zgłosił podczas pierwszego odbioru technicznego, co sprowadza się do sytuacji, że pomimo wad lokalu przedsiębiorca będzie zwolniony z odpowiedzialności za nie, a konsument pozbawiony prawa do odmowy odbioru wadliwego lokalu. SOKiK wskazał, iż postanowienie to spełnia przesłanki klauzuli niedozwolonej określonej w art. 385 3 pkt 2 kc, ponieważ istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za nienależyte wykonanie zobowiązania. W ocenie Prezesa Urzędu wskazane przesłanki spełniają również postanowienia stosowanych przez Przedsiębiorcę wzorców umów. Należy mieć na uwadze, że konsument nie jest profesjonalistą i pozbawienie go prawa do powołania się na ujawnione później wady pozbawia go prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu stwierdzonych wad i prawa do dysponowania lokalem. Wobec powyższego, kwestionowane klauzule należy uznać za zbyt restrykcyjne oraz mieszczące się w hipotezie ww. klauzuli niedozwolonej. Pkt I.1 ppkt 5 oraz pkt I.2 ppkt 5 sentencji decyzji W ocenie Prezesa Urzędu, za tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru mogą być uznane postanowienia o treści: „Pełnomocnik działający w imieniu i na rzecz Sprzedającego oświadcza, że Standard Wykonania może zostać zweryfikowany i zmieniony przez Sprzedającego na etapie przed rozpoczęciem prac budowlanych w związku z budową Budynku, oraz w ich trakcie. Taka weryfikacja i zmiana przez Sprzedającego nie będzie stanowiła zmiany niniejszej Umowy, a Kupujący wyrażają zgodę na taką weryfikację i zmianę, z tym zastrzeżeniem, że na skutek przeprowadzonej weryfikacji i zmiany przez Sprzedającego, o której mowa powyżej, nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony komfort Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony generalny standard Budynku i Lokalu” (§9.3 wzorców o nazwie „Umowa przedwstępna o wybudowanie budynku, ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego”), 15 „Sprzedający oświadcza, że Standard Wykonania może zostać zweryfikowany i zmieniony przez Sprzedającego na etapie przed rozpoczęciem prac budowlanych w związku z budową Budynku, oraz w ich trakcie. Taka weryfikacja i zmiana przez Sprzedającego nie będzie stanowiła zmiany niniejszej Umowy, a Kupujący wyrażają zgodę na taką weryfikację i zmianę, z tym zastrzeżeniem, że na skutek przeprowadzonej weryfikacji i zmiany przez Sprzedającego, o której mowa powyżej, nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony komfort Budynku i Lokalu oraz nie zostanie zmniejszony umówiony generalny standard Budynku i Lokalu” (art. 15.1 wzorców o nazwie „Przedwstępna umowa sprzedaży”) Zdaniem Prezesa Urzędu, treść kwestionowanych postanowień jest zbieżna z treścią postanowienia wpisanego do rejestru pod pozycją 1381, na mocy wyroku SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 126/05), o treści: Edbud oświadcza, że zastrzega sobie prawo do dokonywania zmian w projekcie budynku, a Nabywca fakt ten akceptuje. Właściwy układ funkcjonalny nabywanego lokalu, wielkość poszczególnych pomieszczeń, okien, balkonów / tarasów / ogródków oraz usytuowanie pionów instalacyjnych określone będą w projekcie wykonawczym. W powyższym wyroku SOKiK uznał, iż kwestionowane postanowienie stanowi niedozwoloną klauzulę umowną w rozumieniu art. 385 1 § 1 kc. W ocenie Sądu takie ukształtowanie treści umowy uprawnia Spółkę do jednostronnej zmiany istotnych cech przedmiotu świadczenia, co stanowi naruszenie art. 385 3 pkt 19 k.c. Konsument nabywając mieszkanie ma określone oczekiwania w zakresie wyglądu, konstrukcji, usytuowania, standardu wykonania i rozwiązań techniczno - architektonicznych nabywanego lokalu mieszkalnego oraz budynku, w którym taki lokal się znajduje. W takim stanie rzeczy przyznanie Spółce niczym nie ograniczonego prawa do jednostronnego dokonywania zmian w projekcie budynku, w oparciu o który konsument podjął decyzję o zakupie mieszkania stanowi niedozwolone postanowienie umowne. Zdaniem Sądu, dopuszczalne jest jedynie zamieszczenie w umowie ściśle określonych przypadków, w których może nastąpić nieuzgodniona z klientem zmiana w projekcie budynku. Wyliczenie to musi mieć jednakże charakter zamknięty. W innym przypadku treść takiego zapisu, upoważniająca pozwanego do zmiany projektu budynku, narusza dobre obyczaje i rażąco narusza interesy konsumenta, pozbawiając go de facto wpływu na istotne cechy zakupionego lokalu mieszkalnego. Ponadto, zdaniem Prezesa Urzędu postanowienia te mogą zostać uznane za tożsame z klauzulą uznaną za niedozwoloną wyrokiem SOKiK z dnia 30 marca 2009 r., sygn. akt XVII Amc 124/07 o treści: Strony ustalają, ze realizator uprawniony jest do dokonywania zmian w przedłożonym projekcie architektonicznym o ile okażą się one konieczne ze względu na realizację podmiotowej inwestycji, jeżeli wspomniane zmiany nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji opisanego w § 2 pkt 3 (pozycja 2475 rejestru). Zdaniem SOKiK wskazane postanowienie stanowi niedozwoloną klauzulę umowną, ponieważ daje Przedsiębiorcy prawo do jednostronnej zmiany w dokumentacji projektowej (po zawarciu umowy), tj. do istotnych zmian dotyczących lokalu mieszkalnego, co narusza podstawowe zasady stosunku zobowiązaniowego, kłóci się z dobrymi obyczajami i jest rażąco niekorzystna dla konsumenta. Konsument w rzeczywistości nie ma realnego wpływu na dokonywane zmiany inwestycyjno –budowlane a przedsiębiorca powołując się jedynie na konieczność ze względu na realizację przedmiotowej inwestycji, może dokonywać wszelkich zmian, z zastrzeżeniem jedynie, że nie spowodują istotnego obniżenia standardu wykończenia inwestycji. W takiej sytuacji konsumentowi może zostać przedstawiony do odbioru lokal pozbawiony cech, które skłoniły go do zakupu tego konkretnego mieszkania, np. lokal o zupełnie innym rozkładzie pomieszczeń, bądź innym usytuowaniu, co więcej o obniżonym standardzie wykończenia, jednakże wedle oceny przedsiębiorcy nieistotnym. SOKiK wskazał, że takie ukształtowanie wzajemnych praw i obowiązków jest sprzeczne z dobrymi obyczajami. W ocenie Prezesa postanowienia stosowane przez Przedsiębiorcę mieszczą się w hipotezach przywołanych klauzul niedozwolonych. W ramach tych postanowień Przedsiębiorca przyznaje sobie jednostronne uprawnienie do zmiany „Standardu Wykonania”, 16 która nie będzie stanowiła zmiany umowy. Należy wskazać, iz konsument nabywając lokal mieszkalny kieruje się wyglądem, konstrukcją, usytuowaniem, standardem wykonania i rozwiązaniami techniczno – architektonicznymi przedmiotowego lokalu, jak i całego budynku. Wskazanie przez Przedsiębiorcę ograniczenia, iż nie zostanie zmniejszona umówiona użyteczność, komfort oraz generalny standard budynku i lokalu, moją niezdefiniowany charakter, a to co z punktu widzenia Przedsiębiorcy nie będzie zmniejszało użyteczności, komfortu, czy standardu budynku i lokalu, może wywołać odmienne odczucia samego konsumenta. Ponadto, przedsiębiorcę należy uznać za podmiot nastawiony na zysk, który może stawiać sobie inne priorytety niż konsument nabywający lokal dla celów mieszkaniowych. Należy również wskazać, iż każda weryfikacja i zmiana standardu wykonania oznacza zmianę w stosunku do stanu poprzedniego. W ocenie Prezesa Urzędu postanowienia, na mocy których Przedsiębiorca rezerwuje sobie prawo wprowadzania zmian w standardzie wykonania budynków i lokali w ramach zawartej w umowie ceny oznacza de facto przyznanie Przedsiębiorcy prawa do dokonywania zmian projektowanych rozwiązań, a co za tym idzie do dokonania wiążącej interpretacji umowy w zakresie standardu wykonania. Zdaniem Prezesa UOKiK ta okoliczność przesądza o tożsamości kwestionowanych postanowień z klauzulami wpisanymi do rejestru. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu uznał, że na obecnym etapie postępowania uprawdopodobniona została bezprawność działań Przedsiębiorcy, wynikająca z tożsamości stosowanych przez niego postanowień wzorców umów z postanowieniami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. Zakwestionowane postanowienia nie mają wprawdzie identycznego brzmienia jednakże, w ocenie Prezesa Urzędu, wykładnia ich treści prowadzi do wniosku, że mogą mieścić się w hipotezach przytoczonych klauzul niedozwolonych. Do uznania, że w niniejszej sprawie mamy do czynienia z praktyką określoną w art. 24 ust. 1 i 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest ponadto uprawdopodobnienie, że bezprawne działanie Przedsiębiorcy godzące w interes konsumentów dotyczy tzw. zbiorowego interesu konsumentów. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 kwietnia 2008r. sygn. akt III SK 27/07, Sąd Najwyższy wyjaśnił, że gramatyczna wykładnia tego pojęcia prowadzi do wniosku, że chodzi o zachowanie przedsiębiorcy, które godzi w interesy grupy osób stanowiących określony zbiór. Rezultaty tej wykładni modyfikuje zastrzeżenie, że nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma interesów indywidualnych. Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że przy konstruowaniu pojęcia „zbiorowy interes konsumentów” nie można opierać się tylko i wyłącznie na tym, czy oceniana praktyka skierowana jest do nieoznaczonego z góry kręgu podmiotów. W ocenie Sądu, wystarczające powinno być ustalenie, że zachowanie przedsiębiorcy nie jest podejmowane w stosunku do zindywidualizowanych konsumentów, lecz względem członków danej grupy (określonego kręgu podmiotów), wyodrębnionych spośród ogółu konsumentów za pomocą wspólnego dla nich kryterium. Sąd Najwyższy uznał zatem, że praktyką naruszającą zbiorowe interesy konsumentów jest (...) takie zachowanie przedsiębiorcy, które podejmowane jest w warunkach wskazujących na powtarzalność zachowania w stosunku do indywidualnych konsumentów wchodzących w skład grupy, do której adresowane są zachowania przedsiębiorcy, w taki sposób, że potencjalnie ofiarą takiego zachowania może być każdy konsument będący klientem lub potencjalnym klientem przedsiębiorcy. Zdaniem Prezesa Urzędu, działanie Przedsiębiorcy godzić może w interesy nieograniczonej liczby konsumentów, których nie da się zidentyfikować, tj. wszystkich konsumentów, którzy zawarli z Przedsiębiorcą umowy przedwstępne sprzedaży lokali oraz wszystkich jego potencjalnych klientów. W tym wypadku z samej istoty posługiwania się przez Przedsiębiorcę wzorcami umów wynika powtarzalność jego zachowania wobec takich osób. Z uwagi na powyższe, Prezes Urzędu uznał za uprawdopodobnioną drugą przesłankę zarzuconej Przedsiębiorcy praktyki tj. naruszenie zbiorowego interesu konsumentów. 17 Wnosząc o wydanie decyzji w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Przedsiębiorca zobowiązał się do niezwłocznego zaniechania stosowania wszystkich kwestionowanych przez Prezesa Urzędu postanowień oraz podjęcia działań zmierzających do zapobieżenia naruszania zbiorowych interesów konsumentów poprzez wprowadzenie do obrotu konsumenckiego nowych wzorców umów, w których nie występują niedozwolone postanowienia umowne oraz wystosowanie do konsumentów, z którymi zawarte zostały umowy, pism informujących o wyłączeniu stosowania kwestionowanych postanowień na podstawie art. 385 1 §1 kc. W przedstawionych przez Przedsiębiorcę w toku postępowania nowych wzorcach umów treść kwestionowanych postanowień została usunięta lub zmodyfikowana w sposób, który nie pozwala na ich zakwalifikowanie jako tożsamych z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych i dalsze kwestionowanie w prowadzonym postępowaniu. Przedsiębiorca, zmieniając postanowienie wzorca umowy, zakwestionowane przez Prezesa Urzędu w pkt I.1 ppkt 1 oraz pkt I.2 ppkt 1 sentencji decyzji, przyznał swoim kontrahentom prawo odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny spowodowanej zmianą powierzchni lokalu. W wyniku dokonanych zmian, ewentualne nałożenia na konsumenta dodatkowego ciężaru finansowego, będącego wynikiem zmiany powierzchni lokalu, jest zależne od woli konsumenta, któremu przysługuje prawo odstąpienia od umowy oraz dochodzenia związanych z tym roszczeń. W postanowieniach wskazanych w pkt I.1 ppkt 2 oraz pkt I.2 ppkt 4 sentencji decyzji Przedsiębiorca wprowadził datę zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży, a tym samym jednoznacznie określił termin, w którym konsument może oczekiwać spełnienia zobowiązania oraz przeniesienia własności lokalu. Treść zmodyfikowanych postanowień wskazanych w pkt I.1 ppkt 3 oraz pkt I.2 ppkt 2 sentencji decyzji uniemożliwia Przedsiębiorcy jednostronny odbiór lokalu oraz stwierdzenie zgodności świadczenia z umową bez faktycznego udziału konsumenta, który był nieobecny na odbiorze technicznym. Aktualny zapis nie zwalnia Przedsiębiorcy z odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy i tym samym umożliwia konsumentowi dochodzenie roszczeń z tytułu ewentualnych wad technicznych lokalu. W ocenie Prezesa Urzędu, zobowiązanie Przedsiębiorcy do przekazania kontrahentom, będącym stroną nadal obowiązujących umów, informacji o wyłączeniu stosowania kwestionowanych postanowień, pozwoli na wyeliminowanie ryzyka wystąpienia skutków jakie mogą być związane z zastosowaniem postanowień umownych kwestionowanych w niniejszym postępowaniu. W świetle powyższego Prezes Urzędu uznał, że podjęte przez Przedsiębiorcę zobowiązania zmierzą bezpośrednio do zapobieżenia naruszeniom art. 24 ustawy. Tym samym możliwe jest uznanie, że spełniony został drugi, obok uprawdopodobnienia stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, warunek niezbędny do wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W pkt I a sentencji decyzji Prezes Urzędu nałożył zatem na Przedsiębiorcę obowiązek wykonania przyjętego zobowiązania poprzez wprowadzenie do obrotu prawnego nowych wzorców umów, w których kwestionowane postanowienia nie występują. Z uwagi na fakt, że Przedsiębiorca jest gotów wykorzystywać nowe wzorce do zawierania umów z konsumentami, wykonanie ww. zobowiązania będzie możliwe z chwilą uprawomocnienia się niniejszej decyzji. Jednocześnie Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek wystosowania do konsumentów, którzy pozostają stroną umów zawartych w oparciu wzorce zawierające 18 kwestionowane postanowienia, pism informujących o wyłączeniu stosowania kwestionowanych postanowień, na podstawie art. 385 1 § 1 kc. Zgodnie z art. 28 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu wyznaczył Przedsiębiorcy termin 14 dni, licząc od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji, do wykonania zobowiązania określonego w pkt I b sentencji decyzji. Mając na uwadze, że Przedsiębiorca jest gotowy do przekazani konsumentom informacji o wyłączeniu stosowania kwestionowanych postanowień, Prezes Urzędu uznał, że termin oznaczony w pkt I b sentencji decyzji jest terminem wystarczającym do skutecznego wykonania wszystkich niezbędnych czynności zmierzających do wykonania przyjętego zobowiązania. Na podstawie art. 28 ust. 3 ustawy, Prezes Urzędu nałożył na Przedsiębiorcę obowiązek przekazania, w terminie 2 miesięcy od dnia uprawomocnienia się decyzji, informacji o realizacji zobowiązania nałożonego w punkcie I sentencji decyzji oraz kopii pism potwierdzających przekazanie konsumentom informacji wskazanych punkcie I b sentencji decyzji. Mając na uwadze powyższe, Prezes Urzędu orzekł jak w pkt I i II sentencji decyzji. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w związku z art. 479 28 § 2 k.p.c. od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwóch tygodni od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w Poznaniu. z upoważnienia Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Dyrektor Delegatury UOKiK w Poznaniu Jarosław Krüger Otrzymuje: radca prawny prof. UAM dr hab. Krystian Ziemski pełnomocnik Zakładu Budowlano – Remontowego BUDREM Sp. z o. o. Sp. k Dr Krystian Ziemski & Partners Kancelaria Prawna sp. k. ul. Strusia 10 60-711 Poznań