RWA-25/2011

PREZES URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZĘDU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW w Warszawie RWA-61-6/10/JR Warszawa, dn. 28 grudnia 2011 r. DECYZJA nr RWA-25/2011 I. Na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje się , iż działania IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie polegające na stosowaniu we wzorcu umownym zatytułowanym Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży postanowień o treści: 1. „ Strony postanawiają, że terminy, o których mowa w poprzedzających paragrafach mogą ulec przedłużeniu: (…) 2) zaistnienia okoliczności uniemożliwiających terminową realizację inwestycji, za które ZBYWCA nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: a) warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji, przez które należy rozumieć: - temperatura powietrza poniżej minus 5ºC (pięć stopni Celsjusza) o godzinie 7:00 przez więcej niż 2 (dwa) kolejne dni lub prędkość wiatru powyżej 10 m/s (dziesięciu metrów na sekundę); - opady śniegu powyżej 150 mm (sto pięćdziesiąt milimetrów) na dzień, w obu przypadkach wg danych Instytutu Meteorologii dla pomiarów dokonanych na terenie lotniska Okęcie w Warszawie, a ponadto okoliczność ta zostanie potwierdzona każdorazowo wpisem do dziennika budowy przez Generalnego Wykonawcę; b) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich w/w przypadkach, terminy ulegają przedłużeniu o okres trwania przyczyny oraz o czas potrzebny do usunięcia ewentualnych jej skutków”; 2. „Strony ustalają, że powierzchnia Lokalu może ulec nieznacznej zmianie, przy czym różnica pomiędzy planowaną powierzchnią użytkową a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu będzie wynosić +/-2% (dwa procent) powierzchni planowanej. (…) Jeżeli w dniu podpisania protokołu Odbioru 2 Technicznego powierzchnia użytkowa Lokalu okaże się większa lub mniejsza od powierzchni określonej w niniejszej Umowie, to cena sprzedaży Lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, w takim przypadku zostanie skorygowana ostatnia rata Ceny Sprzedaży”; 3. „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12.8 poniżej”, stanowią praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, polegającą na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 286 z późn. zm.), co stanowi naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) – i stwierdza się zaniechanie jej stosowania: – w zakresie postanowień określonych w pkt. I.1. i I.3 – w dniu 10 maja 2010 r., – w zakresie postanowienia określonego w pkt. I.2 – w dniu 1 lutego 2011 r. II. Na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: uznaje się , iż działania IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie polegające na stosowaniu we wzorcu umownym zatytułowanym Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży postanowień o treści: 1. „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie pierwszej raty, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy (…)”; 2. „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY z zastrzeżeniem okoliczności, o których mowa w § 9. niniejszej Umowy, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń: (…) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 3 (trzy) miesiące”; 3. „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu” stanowią praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów , polegającą na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 3 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 286 z późn. zm.), co stanowi naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) – i nakazuje się zaniechanie jej stosowania. III. Na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.) oraz stosownie do treści art. 33 ust. 6 tej ustawy, po przeprowadzeniu z urzędu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów przeciwko Sando Mokotów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie – w imieniu Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów: nakłada się na IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie kary pieniężne płatne do budżetu państwa, w wysokości: 1. 16 887 zł (słownie: szesnaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt siedem złotych) z tytułu naruszeń określonych w pkt. I.1-I.3 sentencji niniejszej decyzji; 2. 24 124 zł (słownie: dwadzieścia cztery sto dwadzieścia cztery złote) z tytułu naruszeń określonych w pkt. II.1-II.3 sentencji niniejszej decyzji. UZASADNIENIE Niniejsze postępowanie zostało wszczęte w związku z otrzymaną przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegaturę w Warszawie (dalej również: Prezes UOKiK) skargą konsumencką dotyczącą działań spółki Sando Mokotów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie (dalej również: Spółka; przy czym określenie to w dalszej części niniejszej decyzji używane jest w odniesieniu do tego przedsiębiorcy również po zmianie przez niego w toku postępowania firmy na IP Mokotów Development Park Sp. z o.o., o czym szerzej będzie mowa poniżej), prowadzącej działalność w zakresie świadczenia usług deweloperskich. Po przeprowadzeniu analizy załączonego do skargi wzorca umownego pod tytułem Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (dalej również: Umowa ) Prezes UOKiK stwierdził, iż zostały w nim zamieszczone postanowienia, które mogły być tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. Nr 43, poz. 286 z późn. zm.; dalej również: k.p.c.). Wyniki kontroli treści wzorca umownego dały zatem podstawę do sformułowania zarzutu stosowania przez Spółkę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, o której mowa w art. 24 ustawy z dnia 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. Nr 50, poz. 331 z późn. zm.). Mając na uwadze powyższe ustalenia Prezes UOKiK postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2010 r. wszczął postępowanie w związku z podejrzeniem stosowania przez Sando Mokotów Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, polegających na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały 4 wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., poprzez zawarcie we wzorcu umownym Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży następujących postanowień: 1. „Strony postanawiają, że terminy, o których mowa w poprzedzających paragrafach mogą ulec przedłużeniu (…) 2) zaistnienia okoliczności uniemożliwiających terminową realizację inwestycji, za które ZBYWCA nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: a) warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji, przez które należy rozumieć: - temperatura powietrza poniżej minus 5ºC (pięć stopni Celsjusza) o godzinie 7:00 przez więcej niż 2 (dwa) kolejne dni lub prędkość wiatru powyżej 10 m/s (dziesięciu metrów na sekundę); - opady śniegu powyżej 150 mm (sto pięćdziesiąt milimetrów) na dzień, w obu przypadkach wg danych Instytutu Meteorologii dla pomiarów dokonanych na terenie lotniska Okęcie w Warszawie, a ponadto okoliczność ta zostanie potwierdzona każdorazowo wpisem do dziennika budowy przez Generalnego Wykonawcę; b) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich w/w przypadkach, terminy ulegają przedłużeniu o okres trwania przyczyny oraz o czas potrzebny do usunięcia ewentualnych jej skutków” (§ 9.1 Umowy ); 2. „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY z zastrzeżeniem okoliczności, o których mowa w § 9. niniejszej Umowy, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń (…) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 3 (trzy) miesiące” (§ 12.4 Umowy ); 3. „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 60 (sześćdziesięciu dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12. poniżej” (§ 12.6 Umowy ); 4. „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu” (§ 14.1 Umowy ), co mogło stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Postanowieniem z dnia 27 kwietnia 2010 r. Prezes UOKiK zaliczył w poczet dowodów w niniejszym postępowaniu kopię przekazanej przez konsumenta umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży, zawartą z wykorzystaniem zakwestionowanego wzorca umownego. Zawiadamiając Spółkę o wszczęciu postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, Prezes UOKiK pismem z dnia 27 kwietnia 2010 r. wezwał ją jednocześnie do przekazania informacji i dokumentów niezbędnych dla rozstrzygnięcia postępowania, w tym do przekazania wszystkich wzorców umownych stosowanych w obrocie 5 konsumenckim. Spółka została ponadto poinformowana o prawie ustosunkowania się do zarzutów postawionych w postanowieniu o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie. Spółka pismem z dnia 18 maja 2010 r. przekazała informacje i dokumenty wskazane przez Prezesa UOKiK oraz ustosunkowała się do stawianych jej zarzutów. Spółka poinformowała, że opracowała nowy wzorzec Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży , niezawierający postanowień zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK, i wprowadziła go do obrotu w dniu 10 maja 2010 r. Nowo opracowany wzorzec został załączony do pisma Spółki. Jednocześnie Spółka wniosła o wydanie w niniejszej sprawie decyzji zobowiązaniowej na mocy art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, a w przypadku nieuwzględnienia tego wniosku – o wymierzenie kary pieniężnej w szczególnie niskiej wysokości, z uwagi na jej złą sytuację finansową. Po dokonaniu w toku postępowania analizy przekazanego przez Spółkę zmodyfikowanego wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży Prezes UOKiK uznał za zasadne postawienie Spółce kolejnych zarzutów stosowania zakazanych praktyk. W związku z tym postanowieniem z dnia 11 kwietnia 2011 r. Prezes UOKiK rozszerzył zakres prowadzonego przeciwko Spółce postępowania o zarzut zamieszczania we wzorcu umownym zatytułowanym Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży postanowień o treści: 1. „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie pierwszej raty, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy. Postanowienia § 12 niniejszej Umowy nie znajdą w takiej sytuacji zastosowania”; 2. „Strony ustalają, że powierzchnia Lokalu może ulec nieznacznej zmianie, przy czym różnica pomiędzy planowaną powierzchnią użytkową a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu będzie wynosić +/-2% (dwa procent) powierzchni planowanej. (…) Jeżeli w dniu podpisania protokołu Odbioru Technicznego powierzchnia użytkowa Lokalu okaże się większa lub mniejsza od powierzchni określonej w niniejszej Umowie, to cena sprzedaży Lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, w takim przypadku zostanie skorygowana ostatnia rata Ceny Sprzedaży”, co mogło stanowić praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, polegającą na stosowaniu postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., i w związku z tym stanowić naruszenie art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Pismem z dnia 11 kwietnia 2011 r. Prezes UOKiK zawiadomił Spółkę o rozszerzeniu prowadzonego przeciwko niej postępowania, informując ją jednocześnie o prawie ustosunkowania się do zarzutów postawionych w postanowieniu o rozszerzeniu postępowania. Ponadto, Spółka została wezwana do przekazania informacji i dokumentów niezbędnych dla rozstrzygnięcia niniejszego postępowania, w tym dotyczących przychodu uzyskanego przez nią w 2010 r. W odpowiedzi na zawiadomienie o rozszerzeniu postępowania, pismem z dnia 18 kwietnia 2011 r. Spółka przekazała żądane informacje i dokumenty. Spółka poinformowała również, że od lutego 2011 r. przy zawieraniu umów z konsumentami posługuje się zmienionym wzorcem Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności 6 lokalu i jego sprzedaży . Następnie, pismem z dnia 27 lipca 2011 r. Spółka ustosunkowała się do zarzutów postawionych w postanowieniu z dnia 11 kwietnia 2011 r. oraz ponownie wniosła o wydanie wobec niej decyzji przewidzianej w art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ewentualnie o wymierzenie kary pieniężnej w szczególnie niskiej wysokości. Pismem z dnia 16 listopada 2011 r. Prezes UOKiK zawiadomił Spółkę – zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 10 § 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 z późn. zm.) – o zamknięciu postępowania dowodowego w niniejszym postępowaniu, a także o możliwości zapoznania się z zebranym w sprawie materiałem dowodowym oraz wypowiedzenia się co do niego w wyznaczonym terminie. W dniu 23 listopada 2011 r. strona zapoznała się z aktami postępowania. Spółka korzystając z prawa do wypowiedzenia się co do zebranych materiałów i dowodów złożyła dodatkowe wyjaśnienia i przekazała nowo opracowany wzorzec Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży , wskazując, iż zostanie on wprowadzony do obrotu konsumenckiego w styczniu 2012 r. Spółka poinformowała ponadto o zmianie jej firmy, która obecnie brzmi: IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustalił, co następuje: IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie jest spółką prawa handlowego działającą na podstawie wpisu do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzonego przez Sąd Rejonowy dla m. st. Warszawy w Warszawie, XII Wydział Gospodarczy Krajowego Rejestru Sądowego, pod numerem 0000282608. Zarejestrowany przedmiot działalności Spółki obejmuje m.in. przygotowanie terenu pod budowę, wznoszenie kompletnych budowli i ich części, wykonywanie instalacji budowlanych oraz wykonywanie robót budowlanych wykończeniowych. Spółka należy do grupy kapitałowej kontrolowanej przez IP Inverpolska Development Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. Została powołana do realizacji inwestycji Alanda Residence przy ul. Woronicza 33 w Warszawie. Przy zawieraniu umów z klientami, w tym z osobami fizycznymi dokonującymi czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z ich działalnością zawodową lub gospodarczą, Spółka posługuje się przygotowanymi z góry dokumentami, w tym wzorcem umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży. Od listopada 2007 r. Spółka w stosunkach z konsumentami wykorzystuje wzorzec umowy przedwstępnej zatytułowany Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży . Wzorzec ten do dnia wydania niniejszej decyzji był pięciokrotnie zmieniany, przy czym trzy razy przed wszczęciem niniejszego postępowania – w kwietniu i grudniu 2008 r., a także w marcu 2009 r. – oraz dwa razy w czasie jego trwania – w maju 2010 r. i w lutym 2011 r. 7 Wzorzec Umowy w wersji obowiązującej w dacie wszczęcia niniejszego postępowania (stosowanej od marca 2009 r.) zawierał m.in. następujące postanowienia: 1. „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie pierwszej raty, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy (...)” (§ 6.11 wzorca); 2. „Strony postanawiają, że terminy, o których mowa w poprzedzających paragrafach mogą ulec przedłużeniu: (…) 2) zaistnienia okoliczności uniemożliwiających terminową realizację inwestycji, za które ZBYWCA nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: a) warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji, przez które należy rozumieć: - temperatura powietrza poniżej minus 5ºC (pięć stopni Celsjusza) o godzinie 7:00 przez więcej niż 2 (dwa) kolejne dni lub prędkość wiatru powyżej 10 m/s (dziesięciu metrów na sekundę); - opady śniegu powyżej 150 mm (sto pięćdziesiąt milimetrów) na dzień, w obu przypadkach wg danych Instytutu Meteorologii dla pomiarów dokonanych na terenie lotniska Okęcie w Warszawie, a ponadto okoliczność ta zostanie potwierdzona każdorazowo wpisem do dziennika budowy przez Generalnego Wykonawcę; b) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich w/w przypadkach, terminy ulegają przedłużeniu o okres trwania przyczyny oraz o czas potrzebny do usunięcia ewentualnych jej skutków” (§ 9.1 wzorca); 3. „Strony ustalają, że powierzchnia Lokalu może ulec nieznacznej zmianie, przy czym różnica pomiędzy planowaną powierzchnią użytkową a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu będzie wynosić +/-2% (dwa procent) powierzchni planowanej. (…) Jeżeli w dniu podpisania protokołu Odbioru Technicznego powierzchnia użytkowa Lokalu okaże się większa lub mniejsza od powierzchni określonej w niniejszej Umowie, to cena sprzedaży Lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, w takim przypadku zostanie skorygowana ostatnia rata Ceny Sprzedaży” (§ 11.1 wzorca); 4. „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY z zastrzeżeniem okoliczności, o których mowa w § 9. niniejszej Umowy, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń (…) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 3 (trzy) miesiące” (§ 12.4 wzorca); 5. „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12.8 poniżej” (§ 12.6 wzorca); 6. „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu” (§ 14.1 wzorca). Analiza przekazanych przez Spółkę wzorców umownych wykazała, że postanowienia zakwestionowane przez Prezesa UOKiK są przez Spółkę stosowane co do zasady od listopada 2007 r., z wyjątkiem postanowienia przyznającego Spółce prawo do natychmiastowego odstąpienia od umowy w przypadku nieuiszczenia przez konsumenta pierwszej raty 8 w terminie (pkt 1 powyższego wyliczenia), które zostało wprowadzone do obrotu konsumenckiego w grudniu 2008 r. Treść postanowień, o których mowa w pkt. 1, 4 i 6, od początku ich stosowania nie uległa zmianie, natomiast postanowienia z pkt. 2, 3 i 5 początkowo miały nieco odmienne brzmienie (jednakże bez zmiany ich istoty), w każdym przypadku bardziej niekorzystne dla konsumentów. W prowadzonym przez Prezesa UOKiK rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. (dalej również jako: rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, rejestr klauzul abuzywnych, rejestr), zamieszczone zostały m.in. postanowienia o treści: – „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustalonego w umowie”, uznane za niedozwolone wyrokiem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej: SOKiK) z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 47/03) i wpisane do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone w dniu 6 stycznia 2005 r. pod numerem 227; – „Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 23 września 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 51/03) i wpisane do rejestru w dniu 7 kwietnia 2006 r. pod numerem 691; – „Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 27 marca 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 39/04) i wpisane w dniu 27 marca 2006 r. pod numerem 772; – „W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej -5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód. Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 18 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmC 86/03) i wpisane do rejestru w dniu 28 września 2006 r. pod numerem 883; – „Fronton zastrzega sobie prawo przesunięcia terminu zakończenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie więcej niż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytułu roszczeń przez nabywcę”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) i wpisane do rejestru w dniu 9 listopada 2006 r. pod numerem 920; – „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 6 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 139/05) i wpisane do rejestru w dniu 8 stycznia 2007 r. pod numerem 982; 9 – „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaży na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 156/05) i wpisane do rejestru w dniu 23 stycznia 2007 r. pod numerem 1005; – „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 109/07) i wpisane do rejestru w dniu 15 kwietnia 2008 r. pod numerem 1375; – „Strony oświadczają, że w przypadku, gdyby Strona sprzedająca nie ukończyła robót budowlanych w planowanym terminie, o którym mowa w § 5 ust. 1, Stronie kupującej przysługuje odszkodowanie w wysokości 2% ceny sprzedaży za każde zakończone 30 (trzydzieści) dni zwłoki liczone powyżej 120. Stronie kupującej nie przysługują jednak jakiekolwiek roszczenia związane z opóźnieniem lub zwłoką w zakończeniu w planowanym terminie, bez względu na rozmiar opóźnienia, jeżeli opóźnienie lub zwłoka w ukończeniu robót spowodowane zostało niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi (w szczególności: opadami deszczowymi trwającymi pow. 7 kolejnych dni, niską temperaturą tzn. poniżej – 6 st. Celsjusza). Stronie kupującej nie przysługują jednak jakiekolwiek roszczenia związane z opóźnieniem lub zwłoką w zakończeniu w planowanym terminie, bez względu na rozmiar opóźnienia, jeżeli opóźnienie lub zwłoka w ukończeniu robót spowodowane zostało siłą wyższą, a w szczególności przez wojnę, zamieszki, zamach stanu, trzęsienie ziemi, pożar, ekstremalne warunki atmosferyczne, eksplozję, powódź i inne zjawiska przyrodnicze, a także działania lub zaniechania władz rządowych lub władz lokalnych oraz zdarzenia mogące nastąpić w przyszłości w okresie obowiązywania niniejszej Umowy, które mają lub mogą mieć wpływ na wykonanie niniejszej Umowy, a których następstwo pozostaje poza zasięgiem rozsądnej kontroli Stron i które nie mogły zostać przewidziane lub nawet jeżeli byłyby możliwe do przewidzenia – nie było możliwe zapobieżenie ich nastąpieniu lub wywołaniu określonych skutków”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 109/07) i wpisane do rejestru w dniu 15 kwietnia 2008 r. pod numerem 1378; – „Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 126/05) i wpisane do rejestru w dniu 22 kwietnia 2008 r. pod numerem 1390; 10 – „§ 2 ust. 10 b - Strony zgodnie ustalają, iż cena nabycia przedmiotu umowy określona w § 2 ust. 1 ulegnie zmianie w wyniku: b) zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego, piwnicy, tarasu, oraz działku gruntu przeznaczonej na urządzenie ogródka przydomowego w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych przy przyjęciu stawek za 1 m2 powierzchni odpowiednio: lokalu mieszkalnego = .... PLN, piwnicy = .... PLN, tarasu = .... PLN, ogródka przydomowego = .... PLN”, uznane za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 15 września 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 118/05) i wpisane do rejestru w dniu 12 czerwca 2008 r. pod numerem 1436. Jak wskazano powyżej, w trakcie postępowania Spółka dwukrotnie wprowadzała zmiany w treści wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży . W dniu 10 maja 2010 r. do obrotu konsumenckiego został wprowadzony wzorzec Umowy , który w stosunku do wzorca obowiązującego w dacie wszczęcia niniejszego postępowania został zmodyfikowany w następujący sposób: • nowo opracowany wzorzec nie zawierał postanowienia odpowiadającego treścią klauzuli, o której mowa w pkt. I.1 sentencji niniejszej decyzji; • treść klauzul, o których mowa w pkt. I.2 i II.1 sentencji decyzji, pozostała niezmieniona; • klauzula, o której mowa w pkt. I.3 sentencji decyzji, uzyskała brzmienie: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12.8 poniżej”; • klauzula, o której mowa w pkt. II.2 sentencji decyzji, uzyskała brzmienie: „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń: (…) b) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 60 (sześćdziesiąt) dni (…)”; • klauzula, o której mowa w pkt. II.3 sentencji decyzji, uzyskała brzmienie: „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu, tj. wykonania przedmiotowej Umowy”. Stosowany przez Spółkę wzorzec Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży został następnie zmieniony w dniu 1 lutego 2011 r. Przedmiotowa wersja wzorca obowiązuje w dacie wydania niniejszej decyzji. Analiza nowo opracowanego wzorca wykazała, co następuje: • wprowadzony wzorzec w dalszym ciągu nie zawiera postanowienia odpowiadającego treścią postanowieniu, o którym mowa w pkt. I.1 sentencji niniejszej decyzji; • z treści wzorca wykreślone zostało postanowienie, o którym mowa w pkt. I.2 sentencji decyzji; 11 • treść postanowienia, o którym mowa w pkt. I.3 sentencji decyzji, nie uległa zmianie w stosunku do wzorca wprowadzonego w dniu 10 maja 2010 r.; • klauzula, o której mowa w pkt. II.1 sentencji decyzji, uzyskała brzmienie: „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie PIERWSZEJ RATY, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy tj. w terminie 3 dni od dnia, w którym miała nastąpić płatność PIERWSZEJ RATY (…)”; • klauzula, o której mowa w pkt. II.2 sentencji decyzji, uzyskała brzmienie: „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 60 (sześćdziesiąt) dni (…)”; • klauzula, o której mowa w pkt. II.3 sentencji decyzji, uzyskała brzmienie: „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przed sądem właściwym dla miejsca wykonania przedmiotowej Umowy”. Przychód osiągnięty przez Spółkę w 2010 r. z prowadzonej działalności gospodarczej, ustalony przez Prezesa UOKiK na podstawie zeznania CIT-8 o wysokości osiągniętego dochodu (poniesionej straty) w roku podatkowym 2010 wyniósł […] zł. W toku postępowania Spółka ustosunkowała się do zarzutów postawionych jej w postanowieniu o wszczęciu postępowania z dnia 27 kwietnia 2010 r. oraz w postanowieniu o rozszerzeniu postępowania z dnia 11 kwietnia 2011 r. Spółka zakwestionowała tożsamość klauzul, o których mowa w pkt. I i II sentencji niniejszej decyzji, z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, wskazanymi przez Prezesa UOKiK w postanowieniach o wszczęciu postępowania w niniejszej sprawie oraz o jego rozszerzeniu. W odniesieniu do postanowienia, o którym mowa w pkt. I.1 sentencji decyzji – zawierającego wyliczenie okoliczności uzasadniających przedłużenie terminu realizacji inwestycji – Spółka podniosła, iż w jej ocenie nie było ono tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru pod numerem 1378, albowiem w stosowanym przez nią postanowieniu warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji zostały szczegółowo zdefiniowane, a także wymagały każdorazowo dla swojej ważności potwierdzenia za pomocą danych Instytutu Meteorologii oraz wpisu do dziennika budowy. W ocenie Spółki, przedmiotowe postanowienie nie było również tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru pod numerem 883, gdyż okoliczności takie, jak „wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne”, jako niezawinione przez Spółkę zdarzenia o charakterze zewnętrznym, niemożliwym do przewidzenia i niemożliwym do zapobieżenia, uznać należy za przejawy siły wyższej, w związku z czym postanowienie to nie ograniczało odpowiedzialności Spółki wobec konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Odnosząc się do zarzutów Prezesa UOKiK dotyczących postanowienia o treści: „Strony ustalają, że powierzchnia Lokalu może ulec nieznacznej zmianie, przy czym różnica pomiędzy planowaną powierzchnią użytkową a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu będzie wynosić +/-2% (dwa procent) powierzchni planowanej. (…) Jeżeli w dniu podpisania protokołu Odbioru Technicznego powierzchnia użytkowa Lokalu okaże się większa lub 12 mniejsza od powierzchni określonej w niniejszej Umowie, to cena sprzedaży Lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, w takim przypadku zostanie skorygowana ostatnia rata Ceny Sprzedaży” (pkt I.2 sentencji decyzji) Spółka podniosła, iż ewentualna zmiana ceny miałaby miejsce wyłącznie w przypadku, w którym różnica pomiędzy planowaną powierzchnią użytkową lokalu a powierzchnią rzeczywistą wyniosłaby +/-2%; w takiej sytuacji, zdaniem Spółki, konsumentowi przysługiwałoby prawo odstąpienia od umowy, w związku z czym przedmiotowa klauzula nie jest tożsama z postanowieniem wpisanym do rejestru pod numerem 227. Niemniej, jak podkreśliła Spółka, klauzula ta została wykreślona z aktualnie stosowanego wzorca Umowy (tj. we wzorca wprowadzonego w dniu 1 lutego 2011 r.), albowiem na obecnym etapie realizacji inwestycji znana jest już powierzchnia powykonawcza lokali. Odnośnie do zarzutu dotyczącego zawarcia w stosowanym wzorcu umownym klauzuli abuzywnej o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12. poniżej” (pkt I.3 sentencji decyzji) Spółka wyjaśniła, iż brzmienie powyższego postanowienia wynikało z treści umowy zawartej przez Spółkę z bankiem obsługującym inwestycję. Określenie terminu zwrotu wpłat dokonanych przez nabywcę jako 60 dni wiązać się miało z koniecznością wystąpienia do banku z wnioskiem o zwolnienie przedmiotowych środków pieniężnych z rachunku, a następnie dokonania przez Spółkę wewnętrznych przeksięgowań oraz realizacji przelewu. Spółka zwróciła ponadto uwagę, że w klauzuli wpisanej do rejestru pod numerem 1005, wskazanej w postanowieniu o wszczęciu postępowania, termin zwrotu środków wpłaconych przez konsumenta określony został jako trzy miesiące. Spółka zaprzeczyła także, jakoby postanowienie o treści: „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie pierwszej raty, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy (…)” (pkt II.1 sentencji decyzji), było tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul abuzywnych pod numerem 1375. Spółka podniosła, iż postanowienie uznane przez SOKiK za abuzywne dotyczy płatności którejkolwiek z rat, podczas gdy w stosowanym przez nią postanowieniu mowa jest wyłącznie o pierwszej racie. Spółka podkreśliła również, że jest otwarta na potrzeby klientów i w razie konieczności wyraża zgodę na wydłużenie terminu uiszczenia pierwszej raty. Spółka zakwestionowała również tożsamość postanowienia o treści: „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY z zastrzeżeniem okoliczności, o których mowa w § 9. niniejszej Umowy, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń (…) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 3 (trzy) miesiące” (pkt II.2 sentencji decyzji) z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul abuzywnych pod numerem 1390, wskazując, iż jest w nim mowa o 120 dniach, a zatem o terminie znacznie dłuższym niż przewidziany w stosowanym przez nią postanowieniu. W ocenie Spółki, wprowadzenie terminu odpowiednio krótszego jest wystarczające do zapewnienia ochrony interesów konsumentów. 13 W ocenie Spółki, również w stosunku do postanowienia o treści: „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu” (pkt II.3 sentencji decyzji) nie można mówić o tożsamości z klauzulami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone. Spółka zwróciła uwagę, iż w stosowanym przez nią postanowieniu właściwość sądu została określona nie na podstawie siedziby Spółki, lecz miejsca wykonania umowy, którym w przypadku inwestycji Alanda jest Warszawa. W ocenie Spółki, takie określenie właściwości sądu w umowie jest zgodne z art. 34 k.p.c. i jako takie nie jest bezprawne. Niezależnie od przytoczonych powyżej argumentów, polemizujących ze stanowiskiem Prezesa UOKiK w przedmiocie abuzywności przedmiotowych postanowień umownych, Spółka poinformowała o tym, iż w nowo opracowanym wzorcu Umowy , wprowadzonym do obrotu w dniu 10 maja 2010 r., dokonała zmiany treści postanowień, o których mowa w pkt. I.1, I.3 i II.2 sentencji niniejszej decyzji. Postanowienie, o którym mowa w pkt. I.2 sentencji decyzji, zostało wyeliminowane wraz ze zmianą wzorca w dniu 1 lutego 2011 r. Natomiast w stosunku do postanowień z pkt. II.1 i II.3 sentencji decyzji Spółka zadeklarowała możliwość ich zmiany bądź usunięcia ze stosowanego wzorca. Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zważył, co następuje: I. Interes publicznoprawny Podstawą zastosowania przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest uprzednie stwierdzenie przez Prezesa UOKiK, iż w wyniku stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów zagrożony został interes publicznoprawny. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, ustawa ta określa warunki rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsiębiorców i konsumentów. Przepis ten przesądza o przynależności niniejszej ustawy do dziedziny prawa publicznego, jak również o wyłączeniu możliwości podejmowania przez Prezesa UOKiK działań w celu ochrony interesów indywidualnych czy grupowych. W toku postępowania i przy wydawaniu decyzji Prezes UOKiK jest zatem rzecznikiem interesu publicznego. Rola ta wynika nie tylko z celu ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, lecz również z jednej z naczelnych zasad postępowania administracyjnego, tj. zasady uwzględniania interesu społecznego i słusznego interesu obywateli, określonej w art. 7 k.p.a. Wobec powyższego, wykazanie wystąpienia zagrożenia interesu publicznoprawnego w danej sprawie stanowi podstawową przesłankę warunkującą możliwość jej rozstrzygania w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W ocenie Prezesa UOKiK, niniejsza sprawa ma charakter publicznoprawny, albowiem wiąże się z ochroną interesu wszystkich konsumentów, którzy korzystają lub będą korzystać z usług świadczonych przez Spółkę. Należy przy tym zauważyć, że interes publicznoprawny przejawia się także w postaci zbiorowego interesu konsumentów. Innymi słowy, naruszenie zbiorowego interesu konsumentów stanowi jednocześnie naruszenie interesu publicznoprawnego. Wobec powyższego uzasadnione było podjęcie przez Prezesa UOKiK w niniejszej sprawie działań przewidzianych w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów. 14 II. Ocena działań IP Mokotów Development Park z o.o. pod kątem przesłanek stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów przewiduje możliwość kontroli przez Prezesa UOKiK działań przedsiębiorców podejmowanych w stosunkach prawnych z konsumentami, wprowadzając mechanizmy ochrony tzw. zbiorowych interesów konsumentów. Definiując w art. 4 pkt 12 pojęcie konsumenta ustawa odsyła do art. 22 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.; dalej również: k.c.), zgodnie z którym konsumentem jest osoba fizyczna dokonująca czynności prawnej niezwiązanej bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową. Materialnoprawną podstawę do oceny działań przedsiębiorcy w powyższym aspekcie stanowi przepis art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie z jego ust. 1, zakazane jest stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Przez praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów rozumie się godzące w nie bezprawne działanie przedsiębiorcy (art. 24 ust. 2 ustawy). Nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów (art. 24 ust. 3 ustawy). Zbiorowe interesy konsumentów podlegają zatem ochronie przed wymierzonymi w nie naruszeniami, polegającymi na sprzecznych z prawem działaniach przedsiębiorców. Przepis art. 24 ust. 2 ww. ustawy zawiera przykładowe wyliczenie zachowań przedsiębiorców uważanych za naruszające zbiorowe interesów konsumentów. W otwartym katalogu zakazanych praktyk ustawodawca umieścił: stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone (pkt 1), naruszenie przez przedsiębiorcę obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji (pkt 2), nieuczciwe praktyki rynkowe lub czyny nieuczciwej konkurencji (pkt 3). Jak wynika z powyższego, dla uznania działania przedsiębiorcy za niezgodne z zawartym w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów zakazem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów niezbędne jest wykazanie, iż spełnione zostały kumulatywnie trzy przesłanki: 1) kwestionowane działanie jest działaniem przedsiębiorcy; 2) działanie to jest bezprawne; 3) działanie to godzi w zbiorowy interes konsumentów. Ad 1) IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. jako przedsiębiorca Postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, podobnie jak każde inne postępowanie administracyjne, toczy się z udziałem osób mających przymiot strony. Zgodnie z art. 101 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, stroną postępowania w sprawie stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów jest każdy, wobec kogo zostało wszczęte postępowanie. W niniejszej sprawie stroną, wobec której zostało wszczęte postępowanie w związku z podejrzeniem stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, jest IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. z siedzibą w Warszawie. 15 Ustalając zakres podmiotowy stosowania ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów należy mieć na względzie cel regulacji jej norm, jakim jest przeciwdziałanie, w formach władczych, antykonsumenckim zachowaniom profesjonalnych uczestników rynku, prowadzących działalność gospodarczą. Zakaz stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zawarty w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stosuje się zatem jedynie do przedsiębiorców i ich związków. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów zawiera legalną definicję przedsiębiorcy. Zgodnie z art. 4 pkt 1 tej ustawy, pod pojęciem tym należy rozumieć przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej, a także osobę fizyczną, osobę prawną, a także jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, której ustawa przyznaje zdolność prawną, organizującą lub świadczącą usługi o charakterze użyteczności publicznej, które nie są działalnością gospodarczą w rozumieniu przepisów o swobodzie działalności gospodarczej (lit. a), osobę fizyczną wykonującą zawód we własnym imieniu i na własny rachunek lub prowadzącą działalność w ramach wykonywania takiego zawodu (lit. b), a także związek przedsiębiorców (lit. d). Pod pojęciem „przepisów o swobodzie działalności gospodarczej”, o których mowa w art. 4 pkt 1 ( in initio ) ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, należy rozumieć przepisy ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (tekst jedn.: Dz. U. z 2010 r. Nr 220, poz. 1447 z późn. zm.). W świetle jej art. 4 ust. 1 za przedsiębiorcę uważa się osobę fizyczną, osobę prawną i jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, której odrębna ustawa przyznaje zdolność prawną – wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą. Właściwą dla przedsiębiorcy działalnością gospodarczą jest zarobkowa działalność wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa oraz poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin ze złóż, a także działalność zawodowa, wykonywana w sposób zorganizowany i ciągły (art. 2 ww. ustawy). IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. jest spółką prawa handlowego wpisaną do Krajowego Rejestru Sądowego, prowadzącą we własnym imieniu działalność gospodarczą polegającą na świadczeniu usług deweloperskich. Spółka jest zatem niewątpliwie przedsiębiorcą w rozumieniu przepisów ustawy o swobodzie działalności gospodarczej, w związku z czym uznawana jest za przedsiębiorcę również na gruncie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, iż Spółka podlega rygorom określonym w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów, w związku z czym jej działania podlegają ocenie Prezesa UOKiK pod kątem naruszenia zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Ad 2) Bezprawność działań podejmowanych przez IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. Drugą z przesłanek koniecznych dla stwierdzenia naruszenia art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest bezprawność działań podejmowanych przez przedsiębiorcę. Same przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów co do zasady nie regulują konstrukcji bezprawności działań przedsiębiorcy. Przepisy te w większości mają bowiem charakter procesowy. W związku z tym, w celu konkretyzacji przesłanki bezprawności należy sięgnąć do innych niż ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów 16 aktów prawa powszechnie obowiązującego, gdyż dopiero na ich podstawie możliwe jest dokonanie oceny działań przedsiębiorcy w aspekcie ich zgodności z prawem. Bezprawność, do której odwołał się ustawodawca definiując pojęcie praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów, należy zatem rozumieć jako sprzeczność z prawem. Jako sprzeczne z prawem kwalifikuje się zachowania sprzeczne z nakazem zawartym w ustawie, rozporządzeniu wydanym na podstawie i dla wykonania ustawy, a także w umowie międzynarodowej oraz akcie prawa unijnego, mających bezpośrednie zastosowanie w stosunkach wewnętrznych. Sprzeczne z prawem są nadto: czyny zabronione i zagrożone sankcją karną, czyny zabronione pod sankcjami dyscyplinarnymi, czyny zakazane przepisami administracyjnymi lub przepisami prawa gospodarczego publicznego, czyny zabronione przepisami o charakterze cywilnoprawnym, zawartymi w aktach normatywnych z zakresu prawa cywilnego i administracyjnego. Przedsiębiorca dopuszcza się zatem działań sprzecznych z prawem wówczas, gdy podejmuje działania niezgodne z przepisami, jak i wtedy, gdy nie dopełnia ciążącego na nim prawnego obowiązku. Dla stwierdzenia bezprawności działania przedsiębiorcy bez znaczenia pozostaje strona podmiotowa czynu, a zatem wina sprawcy (w znaczeniu subiektywnym, oznaczającym wadliwość procesu decyzyjnego sprawcy) i stopień tej winy, a także świadomość istnienia naruszonych norm prawnych. Jak wskazano powyżej, bezprawność działań przedsiębiorcy wynika, co do zasady, z naruszenia powszechnie obowiązujących przepisów innych niż ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów. Niemniej, ustawa w jednym przypadku wprost identyfikuje działanie przedsiębiorcy jako bezprawne – mianowicie, działanie polegające na stosowaniu postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Jak wynika z wyroku SOKiK z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII AmA 51/03), w oparciu o art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów można sformułować samoistną przesłankę bezprawności, jeżeli ustali się, że przedsiębiorca stosował postanowienia wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Zatem wykazanie, że przedsiębiorca wprowadził do obrotu wzorzec umowny zawierający postanowienia o treści już wpisanej do ww. rejestru, stanowi wystarczającą przesłankę do stwierdzenia bezprawności działania tego przedsiębiorcy. Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone prowadzony jest przez Prezesa UOKiK na podstawie wydawanych przez SOKiK prawomocnych wyroków, uwzględniających powództwa o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone (art. 479 45 § 2 k.p.c.). Przepis art. 479 45 § 3 k.p.c. ustanawia zasadę jawności rejestru. Oznacza to, że rejestr jest dostępny dla każdego zainteresowanego, tzn. każdy ma do niego prawo wglądu. Skutkiem formalnej jawności rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone jest niemożność zasłaniania się nieznajomością dokonanych w nim wpisów. Stosowanie postanowienia, które po uznaniu go przez SOKiK za niedozwolone zostało wpisane do rejestru niedozwolonych postanowień umownych, jest prawnie zakazane. Zgodnie z art. 479 43 k.p.c., prawomocny wyrok SOKiK wydany po przeprowadzeniu kontroli abstrakcyjnej wzorca umowy, przytaczający treść postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone i zakazujący ich wykorzystywania, ma skutek wobec osób trzecich od chwili wpisania uznanych za niedozwolone postanowień do rejestru klauzul abuzywnych. Przywołany przepis rozszerza zatem prawomocność wyroku wydanego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone na osoby trzecie. Jak podnosi się 17 w piśmiennictwie, przepis ten „dotyczy rozszerzonej prawomocności materialnoprawnej w znaczeniu podmiotowym. Chodzi o grupę przypadków takiej prawomocności, w których wyrok z powodu szczególnego charakteru przedmiotu procesu ma powagę rzeczy osądzonej dla wszystkich i przeciw wszystkim. Przepis ten wyraźnie stanowi, iż wyrok ma skutek wobec osób trzecich, od chwili wpisania uznanego za niedozwolone postanowienia wzorca umowy do rejestru, wywołuje więc skutek erga omnes ” 1 . Należy podkreślić również, że art. 479 43 k.p.c. stanowiąc, iż wyrok SOKiK ma skutek wobec osób trzecich, nie ogranicza w żaden sposób kategorii podmiotów nim objętych. Zatem zgodnie z regułą lege non distinguente wyrok ma skutek wobec wszystkich, tzn. zarówno wobec przedsiębiorcy, który zakwestionowaną klauzulę wprowadził do swoich wzorców umów, jak i do każdego innego przedsiębiorcy, stosującego własne warunki umowne. Oznacza to, że od chwili wpisania klauzuli uznanej wyrokiem SOKiK za niedozwolone postanowienie umowne do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK żaden z uczestników obrotu prawnego nie może posługiwać się przedmiotowym postanowieniem. W uchwale z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06) Sąd Najwyższy (dalej: SN) jednoznacznie rozstrzygnął, że „stosowanie postanowień wzorców umów o treści tożsamej z treścią postanowień uznanych za niedozwolone prawomocnym wyrokiem SOKiK i wpisanych do rejestru, o którym mowa w art. 479 45 § 2 k.p.c., może być uznane w stosunku do innego przedsiębiorcy za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów”. Tym samym SN przesądził, iż stosowanie klauzuli tożsamej z klauzulą wpisaną do rejestru niedozwolonych postanowień umownych przez przedsiębiorcę, który nie był stroną postępowania sądowego w sprawie o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone, w wyniku którego dana klauzula została wpisana do rejestru klauzul abuzywnych, stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Należy również podkreślić, że dla uznania, że klauzula stanowiąca przedmiot postępowania przed Prezesem UOKiK oraz klauzula wpisana do rejestru klauzul abuzywnych są tożsame w treści, nie jest konieczna literalna identyczność porównywanych postanowień. Zabiegi stylistyczne, polegające na przestawieniu szyku zdania, zmianie użytych wyrazów czy zastosowaniu synonimów, nie eliminują bowiem abuzywnego charakteru danego postanowienia. W celu uznania postanowień za tożsame wystarczy, żeby hipoteza klauzuli kwestionowanej w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów mieściła się w hipotezie klauzuli wpisanej do rejestru. Pogląd powyższy należy uznać za ugruntowany również w orzecznictwie. W wyroku z dnia 25 maja 2005 r. (sygn. akt XVII AmA 46/04) SOKiK wskazał, iż „nie jest konieczna literalna zgodność porównywanych klauzul. Głównym czynnikiem przesadzającym powinien być, zdaniem Sądu, cel, jakiemu ma służyć kwestionowana klauzula. Jeśli jest on zgodny z celem utworzenia klauzuli uznanej za niedozwoloną, można uznać, iż obie są tożsame”. Stanowisko to znalazło także potwierdzenie w uchwale SN z dnia 13 lipca 2006 r. (sygn. akt III SZP 3/06), w której SN argumentował, iż „stosowanie klauzuli o zbliżonej treści do klauzuli wpisanej do rejestru, która wywołuje takie same skutki, godzi przecież tak samo w interesy konsumentów, jak stosowanie klauzuli identycznej co wpisana do rejestru”. W celu wykazania bezprawności działań przedsiębiorcy konieczne jest zatem ustalenie, że treść postanowień zawartych w stosowanym przez niego wzorcu umownym mieści się w hipotezach klauzul wpisanych do rejestru. 1 H. Ciepła, [w:] K. Piasecki [red.], Kodeks postępowania cywilnego. Komentarz . Tom II , Warszawa 2001, s. 249. 18 Odnosząc powyższe uwag do zarzutów postawionych Spółce należy zauważyć, co następuje. Istotą praktyk wskazanych w pkt. I i II sentencji niniejszej decyzji jest stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Jak wskazano powyżej, dla wykazania stosowania tych praktyk koniecznym jest ustalenie, że postanowienia zawierane przez przedsiębiorcę w stosowanym przez niego wzorcu umownym są tożsame z treścią postanowień znajdujących się w rejestrze klauzul abuzywnych prowadzonym przez Prezesa UOKiK. W związku z powyższym należy wskazać, iż w niniejszej sprawie Spółka przy zawieraniu umów z konsumentami posługuje się dokumentem zatytułowanym Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży . Dokument ten stanowi wzorzec umowny w rozumieniu art. 384 § 1 k.c. Zawiera bowiem jednostronnie przygotowane z góry, przed zawarciem umowy, gotowe klauzule umowy, które poprzez włączenie ich do stosunku prawnego między Spółką a nabywcą lokalu regulują ich wzajemne zobowiązania o charakterze cywilnoprawnym. Tym samym postanowienia umowne zawarte we wskazanym powyżej dokumencie podlegają ocenie pod kątem przepisów dotyczących kontroli postanowień wzorców umów. Pkt I sentencji decyzji Pkt I.1 W § 9.1 wzorca zatytułowanego Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży znajdowało się postanowienie o treści: „ Strony postanawiają, że terminy, o których mowa w poprzedzających paragrafach mogą ulec przedłużeniu: (…) 2) zaistnienia okoliczności uniemożliwiających terminową realizację inwestycji, za które ZBYWCA nie ponosi odpowiedzialności, w szczególności takich jak: a) warunki atmosferyczne uniemożliwiające prowadzenie inwestycji, przez które należy rozumieć: - temperatura powietrza poniżej minus 5ºC (pięć stopni Celsjusza) o godzinie 7:00 przez więcej niż 2 (dwa) kolejne dni lub prędkość wiatru powyżej 10 m/s (dziesięciu metrów na sekundę); - opady śniegu powyżej 150 mm (sto pięćdziesiąt milimetrów) na dzień, w obu przypadkach wg danych Instytutu Meteorologii dla pomiarów dokonanych na terenie lotniska Okęcie w Warszawie, a ponadto okoliczność ta zostanie potwierdzona każdorazowo wpisem do dziennika budowy przez Generalnego Wykonawcę; b) wojna, strajki, niepokoje i zaburzenia publiczne. W takich w/w przypadkach, terminy ulegają przedłużeniu o okres trwania przyczyny oraz o czas potrzebny do usunięcia ewentualnych jej skutków”. W ocenie Prezesa UOKiK, powyższe postanowienie jest tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 1378: „Strony oświadczają, że w przypadku, gdyby Strona sprzedająca nie ukończyła robót budowlanych w planowanym terminie, o którym mowa w § 5 ust. 1, Stronie kupującej przysługuje odszkodowanie w wysokości 2% ceny sprzedaży za każde zakończone 30 (trzydzieści) dni zwłoki liczone powyżej 120. Stronie kupującej nie przysługują jednak jakiekolwiek roszczenia związane z opóźnieniem lub zwłoką w zakończeniu w planowanym terminie, bez względu na rozmiar opóźnienia, jeżeli opóźnienie lub zwłoka w ukończeniu robót 19 spowodowane zostało niekorzystnymi warunkami atmosferycznymi (w szczególności: opadami deszczowymi trwającymi pow. 7 kolejnych dni, niską temperaturą tzn. poniżej – 6 st. Celsjusza). Stronie kupującej nie przysługują jednak jakiekolwiek roszczenia związane z opóźnieniem lub zwłoką w zakończeniu w planowanym terminie, bez względu na rozmiar opóźnienia, jeżeli opóźnienie lub zwłoka w ukończeniu robót spowodowane zostało siłą wyższą, a w szczególności przez wojnę, zamieszki, zamach stanu, trzęsienie ziemi, pożar, ekstremalne warunki atmosferyczne, eksplozję, powódź i inne zjawiska przyrodnicze, a także działania lub zaniechania władz rządowych lub władz lokalnych oraz zdarzenia mogące nastąpić w przyszłości w okresie obowiązywania niniejszej Umowy, które mają lub mogą mieć wpływ na wykonanie niniejszej Umowy, a których następstwo pozostaje poza zasięgiem rozsądnej kontroli Stron i które nie mogły zostać przewidziane lub nawet jeżeli byłyby możliwe do przewidzenia – nie było możliwe zapobieżenie ich nastąpieniu lub wywołaniu określonych skutków”, uznanego za abuzywne wyrokiem SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 109/07). W uzasadnieniu powyższego wyroku SOKiK wskazał, iż abuzywność przywołanego postanowienia wynika z naruszenia art. 385 3 pkt 2 k.c., zgodnie z którym w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są w szczególności te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność pozwanego względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Jak podniósł SOKiK, przedsiębiorca jako podmiot profesjonalnie działający na rynku budowlanym powinien przy określaniu terminu realizacji inwestycji uwzględniać typowe okoliczności zewnętrzne, które mogą wpływać na przedłużenie okresu prowadzenia robót i niezależnie od możliwości zaistnienia takich okoliczności powinien w umowie określić realny termin wykonania zobowiązania. Ponadto, w ocenie Prezesa UOKiK, rozpatrywane postanowienie jest również – w zakresie treści zawartej w § 9.1 lit. a, dotyczącej możliwości przesunięcia terminu realizacji inwestycji z powodu warunków atmosferycznych – tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 883, w brzmieniu: „W przypadku wystąpienia w trakcie realizacji budowy niekorzystnych warunków atmosferycznych takich jak np. niskie temperatury poniżej -5 stopni C, ulewne deszcze trwające przez co najmniej 30 dni lub też wystąpienia innych podobnych i niezależnych od Sprzedającego przeszkód. Sprzedający zastrzega sobie prawo do przedłużenia terminów, o których mowa w ust. 1 o czas trwania tych przeszkód, nie dłużej niż o 3 miesiące” (wyrok SOKiK z dnia 18 maja 2005 r., sygn. akt XVII AmC 86/03). W uzasadnieniu wyroku uznającego przytoczone postanowienie umowne za niedozwolone SOKiK zwrócił uwagę, iż na jego podstawie dochodzi do wyłączenia odpowiedzialności pozwanego względem konsumenta w sytuacjach, gdy niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy następuje wprawdzie z przyczyn niezależnych, ale zawinionych przez pozwanego (np. konieczność przerwania robót na skutek mrozów z powodu nieosiągnięcia planowanego stadium realizacji). Takie działanie stanowi, zdaniem SOKiK, sprzeczną z dobrymi obyczajami próbę przeniesienia ryzyka gospodarczego na konsumenta. W ocenie Prezesa UOKiK, postanowienie zamieszczone we wzorcu umownym stosowanym przez Spółkę jest tożsame z przywołanymi postanowieniami wpisanym do rejestru klauzul abuzywnych. O niedozwolonym charakterze przedmiotowego postanowienia przesądza wyłączenie odpowiedzialności Spółki za nieterminowe wykonanie umowy spowodowane wystąpieniem niekorzystnych warunków atmosferycznych oraz zdarzeń takich jak wojna, strajki i zaburzenia społeczne, które obejmuje również wyłączenie 20 odpowiedzialności za związane z tymi okolicznościami niewykonanie umowy będące konsekwencją zaniedbań po stronie Spółki. Z uwagi na powyższe uznać należy, że postanowienie stosowane przez Spółkę i wskazane postanowienia zamieszczone w rejestrze w jednakowy sposób ograniczają ustawowy zakres odpowiedzialności przedsiębiorcy, co pozwala uznać, że są one tożsame. Należy przy tym zauważyć, iż w świetle wywodów SOKiK uzasadniających abuzywność klauzul wpisanych do rejestru pod numerami 1378 i 883 za całkowicie nietrafione uznać należy argumenty przedstawione przez Spółkę w celu wykazania, iż stosowane przez nią postanowienie nie jest z ww. klauzulami tożsame. Należy bowiem zauważyć, iż SOKiK wywiódł abuzywność przytoczonych klauzul wpisanych do rejestru nie tyle z faktu niewystarczającego doprecyzowania warunków zdarzeń usprawiedliwiających opóźnienie realizacji inwestycji, lecz z faktu objęcia wyłączeniem odpowiedzialności takich sytuacji, gdy opóźnienie nastąpiło w wyniku zdarzeń wprawdzie niezależnych od przedsiębiorcy, lecz których skutki mógł on przewidzieć i im zapobiec, gdyby tylko prowadził realizację inwestycji w odpowiedni sposób. W ocenie Prezesa UOKiK, nie ulega wątpliwości, iż zastrzeżenia sformułowane przez SOKiK w odniesieniu do powyższych klauzul można odnieść w całości do postanowienia stosowanego przez Spółkę, czemu nie przeczy przytoczona przez stronę postępowania argumentacja. W dniu 10 maja 2010 r. Spółka wprowadziła do obrotu zmodyfikowany wzorzec Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży , który nie zawierał postanowienia odpowiadającego treścią klauzuli z § 9.1 poprzednio obowiązującego wzorca. Kolejny wzorzec Umowy , wprowadzony w dniu 1 lutego 2011 r., również nie zawierał analogicznego postanowienia. Tym samym zakwestionowane postanowienie nie jest już przez Spółkę stosowane. Pkt I.2 W § 11.1 wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży stosowanego przez Spółkę zamieszczone zostało postanowienie o treści: „Strony ustalają, że powierzchnia Lokalu może ulec nieznacznej zmianie, przy czym różnica pomiędzy planowaną powierzchnią użytkową a rzeczywistą powierzchnią użytkową lokalu będzie wynosić +/-2% (dwa procent) powierzchni planowanej. (…) Jeżeli w dniu podpisania protokołu Odbioru Technicznego powierzchnia użytkowa Lokalu okaże się większa lub mniejsza od powierzchni określonej w niniejszej Umowie, to cena sprzedaży Lokalu zostanie odpowiednio skorygowana, w takim przypadku zostanie skorygowana ostatnia rata Ceny Sprzedaży”. Natomiast zgodnie z § 12.4 lit. c wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży : „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń: (…) powierzchnia użytkowa Lokalu okaże się większa lub mniejsza o co najmniej 2% od powierzchni określonej w niniejszej Umowie”. W ocenie Prezesa UOKiK, postanowienie zawarte w § 11.1 wzorca stosowanego przez Spółkę należy uznać za tożsame z następującymi postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul abuzywnych: 21 – „W przypadku zmiany powierzchni lokalu wynikającej z inwentaryzacji powykonawczej, cena ulegnie zmianie o wartość wynikającą z pomnożenia różnicy w powierzchni lokalu przez cenę jednego metra kwadratowego ustalonego w umowie”, uznanym za niedozwolone na mocy wyroku SOKiK z dnia 10 października 2004 r. (sygn. akt XVII AmC 47/03) i wpisanym do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone pod numerem 227; – „§ 2 ust. 10 b - Strony zgodnie ustalają, iż cena nabycia przedmiotu umowy określona w § 2 ust. 1 ulegnie zmianie w wyniku: b) zmiany powierzchni lokalu mieszkalnego, piwnicy, tarasu, oraz działku gruntu przeznaczonej na urządzenie ogródka przydomowego w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych przy przyjęciu stawek za 1 m2 powierzchni odpowiednio: lokalu mieszkalnego = .... PLN, piwnicy = .... PLN, tarasu = .... PLN, ogródka przydomowego = .... PLN”, uznanym za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 15 września 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 118/05) i wpisanym do rejestru pod numerem 1436. W uzasadnieniu wyroku z dnia 10 października 2004 r. SOKiK wskazał, iż powyższe postanowienie stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 385 3 pkt 20 k.c., przewiduje bowiem możliwość zmiany przez przedsiębiorcę ceny lokalu na skutek wahań w rzeczywistej powierzchni lokalu w stosunku do tej określonej przy zawieraniu umowy; jednocześnie wzorzec nie przewiduje dla konsumenta, w przypadku podwyższenia ceny lokalu w trakcie realizacji umowy, prawa odstąpienia od umowy. Porównywane postanowienia nie mają wprawdzie jednakowego brzmienia, jednakże analiza ich treści prowadzi do wniosku, iż wywierają one ten sam skutek: na ich mocy konsument zobowiązany jest zaakceptować odstępstwo od ustalonej w umowie powierzchni lokalu, nie mając prawa do odstąpienia od umowy. Dodatkowo, konsument musi zaakceptować wynikającą ze zmiany powierzchni zmianę ceny. Wprawdzie wzorzec stosowany przez Spółkę zawiera postanowienie przewidujące możliwość odstąpienia od umowy w przypadku zmiany powierzchni lokalu, dotyczy ono jednak zmian przekraczających 2% powierzchni lokalu i to wyłącznie takich, które nastąpiły z winy Spółki. Jednakże – wbrew stanowisku Spółki – z brzmienia § 11.1 wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży wynika, że korekta zmiany ceny sprzedaży nastąpi również w takim przypadku, gdy dojdzie do zmiany powierzchni lokalu nieprzekraczającej 2%. Określone we wzorcu umownym prawo do odstąpienia przez nabywcę lokalu od umowy nie obejmuje zatem wszystkich przypadków, w których z powodu zmiany powierzchni lokalu dochodzi do zmiany ceny. Tymczasem w świetle orzecznictwa SOKiK każda zmiana ceny przez przedsiębiorcę powinna skutkować powstaniem po stronie konsumenta uprawnienia do odstąpienia od umowy. Mając powyższe na względzie, w ocenie Prezesa UOKiK, wskazane powyżej postanowienie Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży uznać należy za tożsame ze wskazanymi powyżej postanowieniami, wpisanymi do rejestru klauzul abuzywnych pod numerami 227 i 1436. Jak wynika z ustaleń dokonanych przez Prezesa UOKiK, powyższe postanowienie nie jest w chwili obecnej stosowane przez Spółkę. Zostało ono wyeliminowane z treści wzorca umownego w ramach zmian wprowadzonych w dniu 1 lutego 2011 r. 22 Pkt I.3 W § 12.6 stosowanego przez Spółkę wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży znajdowało się postanowienie o treści: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 60 (sześćdziesięciu) dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12.8 poniżej” 2 . W ocenie Prezesa UOKiK, powyższe postanowienie jest tożsame z treścią następujących postanowień wpisanych do rejestru klauzul abuzywnych: – „W przypadku rozwiązania niniejszej umowy dotychczas wpłacony przez Nabywcę wkład budowlany podlega zwrotowi w kwocie nominalnej, tzn. bez prawa do jej waloryzacji na konto Nabywcy w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym Spółdzielnia zawarła nową umowę z kolejnym nabywcą lub budowę przedmiotowego lokalu”, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 6 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 139/05) i wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 982; – „Kupujący ma prawo odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po ich stronie, kiedy zostało złożone pisemne oświadczenie o wypowiedzeniu. Zwrot wpłaconych pieniędzy nastąpi w rozliczeniu nominalnym, po podpisaniu nowej umowy sprzedaży na przedmiotowy lokal. Bądź w nieprzekraczalnym terminie 3 miesięcy po wypowiedzeniu”, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 23 listopada 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 156/05) i wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 1005; – „Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy”, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 126/05) i wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 1390. Zarówno postanowienie § 12.6 wzorca Umowy , jak przytoczone powyżej postanowienia wpisane do rejestru klauzul abuzywnych, uprawniają kontrahenta konsumenta do zatrzymania należności podlegającej zwrotowi przez okres kilku miesięcy od daty rozwiązania umowy. Tego typu postanowienia umieszczone w treści umowy zawieranej z konsumentem stanowią naruszenie dobrych obyczajów, pozbawiając konsumenta prawa do korzystania z przekazanych deweloperowi środków pieniężnych pomimo niezwiązania stron umową, a ponadto okres ten wydłużają ponad jakąkolwiek rozsądną miarę. W okresie tym konsument pozbawiony jest możliwości korzystania z środków finansowych przekazanych 2 Zamieszczone w niniejszym postanowieniu wzorca umownego odwołania do § 12.7 i § 12.8 dotyczy sytuacji, w których Spółce przysługuje prawo zatrzymania zadatku bądź nabywcy – prawo do zwrotu wpłaconego zadatku w podwójnej wysokości. Tym samym odwołania te pozostają bez wpływu na abuzywność analizowanego postanowienia. 23 przedsiębiorcy, podczas gdy jego kontrahent może korzystać z tych środków i pobierać z nich pożytki, np. poprzez ich złożenie na lokacie bankowej lub finansowanie bieżącej działalności. Analiza treści porównywanych postanowień umownych prowadzi zatem do wniosku, iż wywołują one identyczne skutki w sferze uprawnień konsumenta i obowiązków Spółki, co przesądza o ich tożsamości. Bez znaczenia pozostają przy tym przyczyny wprowadzenia przedmiotowej klauzuli przez Spółkę; w szczególności, jej abuzywności nie niweczy okoliczność, iż długość oczekiwania przez konsumenta na zwrot dokonanej przez niego wpłaty wynikała z procedur obowiązujących z banku obsługującym inwestycję. Za bezzasadny należy uznać również argument Spółki, zgodnie z którym stosowane przez nią postanowienie nie jest niedozwolone, bowiem w analogicznych postanowieniach znajdujących się w rejestrze klauzul abuzywnych mowa jest o terminie trzymiesięcznym. Istotnie, termin taki pojawia się w postanowieniach wpisanych do rejestru pod numerami 982 i 1005, niemniej również krótszy, 60-dniowy termin – zatem taki sam, jak stosowany przez Spółkę – został uznany za abuzywny wyrokiem SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 126/05). W dniu 10 maja 2010 r. Spółka wprowadziła do obrotu konsumenckiego zmodyfikowany wzorzec Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży , w którym kwestionowane postanowienie otrzymało treść: „Strony zgodnie postanawiają, że w przypadku skorzystania przez Stronę z przysługującego jej prawa do odstąpienia, ZBYWCA zobowiązany będzie zwrócić NABYWCY dokonane przez niego wpłaty w wysokości nominalnej z dnia dokonanej wpłaty (bez waloryzacji), w złotych polskich, w terminie 30 (trzydziestu) dni od dnia skutecznego złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy z zastrzeżeniem postanowień § 12.7 i § 12.8 poniżej”. Postanowienie to zostało następnie przeniesione w niezmienionym brzmieniu do wzorca Umowy wprowadzonego w dniu 1 lutego 2011 r. Wobec powyższego w chwili obecnej Spółka nie stosuje postanowienia tożsamego pod względem treści ze wskazanymi powyżej postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul abuzywnych. Jak zostało wskazane powyżej, przepis art. 24 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów formułuje samoistną przesłankę bezprawności działań polegających na stosowaniu przez przedsiębiorcę postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Wobec powyższego stwierdzenie, że wskazane powyżej postanowienia zawarte we wzorcu Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży były tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, przesądza o bezprawności działań Spółki opisanych w pkt. I sentencji niniejszej decyzji. Pkt II sentencji decyzji Praktyka opisana w pkt. II sentencji niniejszej decyzji dotyczy stosowania przez Spółkę postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. Pkt II.1 24 W § 6.11 wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży Spółka zamieściła postanowienie o treści: „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie pierwszej raty, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy (…)”. Zdaniem Prezesa UOKiK, powyższe postanowienie jest tożsame z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone pod numerem 1375, o treści: „Stronie sprzedającej przysługuje prawo do wypowiedzenia niniejszej umowy ze skutkiem natychmiastowym przy uwzględnieniu par. 4 umowy według wyboru Strony sprzedającej, jeżeli Strona kupująca będzie zalegała z zapłatą chociażby jednej raty (części) ceny sprzedaży lub jakiejkolwiek kwoty podatku od towaru i usług i nie dokona odpowiedniej płatności wraz z należnymi odsetkami w terminie 21 dni od dnia wymagalności, określonego w par. 3 niniejszej umowy”, uznanym za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 28 stycznia 2008 r. (sygn. akt XVII AmC 109/07). W uzasadnieniu do powyższego wyroku SOKiK stwierdził, że przytoczone postanowienie należy uznać za niedozwolone w rozumieniu art. 385 1 § 1 k.c. z tego względu, że kształtuje prawa i obowiązki strony kupującej w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i tym samym rażąco narusza jej interesy w takim zakresie, w jakim ustanawia dla strony sprzedającej prawo do wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym bez uprzedniego wyznaczenia stronie kupującej dodatkowego terminu do wykonania ciążącego na niej obowiązku zapłaty ceny czy też innych należności. Postanowienie to stoi bowiem w sprzeczności z art. 491 § 1 k.c., którego treść powinna być uwzględniana przy konstruowaniu wzorca przedwstępnej umowy sprzedaży jako umowy wzajemnej. SOKiK w tym zakresie w pełni podzielił stanowisko Sądu Apelacyjnego w Warszawie, wyrażone w wyroku z dnia 22 listopada 2005 r. (sygn. akt ACa 177/05), zgodnie z którym nieuwzględnienie przez przedsiębiorcę w ramach zawieranych umów treści przepisów dotyczących tego rodzaju umów w tym znaczeniu, że proponowane warunki realizacji świadczenia są mniej korzystne niż rozwiązania wynikające z tych przepisów, nawet jeżeli nie są to przepisy bezwzględnie obowiązujące, należy uznać za działanie sprzeczne z dobrymi obyczajami. W konsekwencji niewyznaczenie stronie będącej w zwłoce w wykonaniu ciążącego na niej obowiązku dodatkowego terminu do jego spełnienia SOKiK uznał za naruszenie klauzuli generalnej określonej w art. 385 1 § 1 k.c. W ocenie Prezesa UOKiK, powyższe zastrzeżenia można w całości odnieść do klauzuli zawartej we wzorcu umownym stosowanym przez Spółkę. Podobnie jak postanowienie wpisane do rejestru pod numerem 1375, również kwestionowana klauzula przewiduje dla przedsiębiorcy uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadku nieuregulowania przez konsumenta jednej z rat ceny sprzedaży, bez wyznaczania dodatkowego terminu do wykonania zobowiązania. Bez znaczenia jest przy tym okoliczność, iż w analizowanym postanowieniu chodzi o pierwszą ratę, mieści się ona bowiem w zakresie pojęcia „którejkolwiek z rat”, użytym w treści klauzuli wpisanej do rejestru. W związku z tym należy stwierdzić tożsamość postanowienia stosowanego przez Spółkę oraz postanowienia uznanego przez SOKiK za niedozwolone i wpisanego do rejestru klauzul abuzywnych. W tym miejscu – odnosząc się do argumentów przedstawionych przez Spółkę w toku postępowania – należy również zauważyć, iż dla stwierdzenia bytu praktyki polegającej na stosowaniu postanowień wzorca umowy, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c., nieistotne 25 jest, czy Spółka w praktyce wykorzystuje kwestionowane postanowienie. Zgodnie z orzecznictwem SOKiK 3 , Prezes UOKiK dokonując oceny działań przedsiębiorcy pod kątem naruszenia art. 24 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie ma obowiązku wykazywania, iż przedsiębiorca kiedykolwiek egzekwował wobec konsumentów prawa i obowiązki wynikające z kwestionowanej klauzuli. Postanowienie zawarte w § 6.11 wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zostało przez Spółkę zmienione w toku postępowania, uzyskując następujące brzmienie: „Strony postanawiają, że w przypadku nie uiszczenia przez NABYWCĘ w przypisanym terminie PIERWSZEJ RATY, o której mowa powyżej, ZBYWCA ma prawo natychmiastowego odstąpienia od niniejszej Umowy tj. w terminie 3 dni od dnia, w którym miała nastąpić płatność PIERWSZEJ RATY (…)”. Wprowadzona zmiana nie wyeliminowała omówionych powyżej elementów, które przesądzają o abuzywności przedmiotowego postanowienia, tym samym zasadne jest uznanie, iż Spółka w dalszym ciągu we wzorcu umownym stosuje postanowienie tożsame co do treści z postanowieniem wpisanym do rejestru postanowień wzorców umów uznanych za niedozwolone. Pkt II.2 W § 12.4 wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży zostało zamieszczone postanowienie o treści: „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY z zastrzeżeniem okoliczności, o których mowa w § 9. niniejszej Umowy, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń (…) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 3 (trzy) miesiące” 4 . W ocenie Prezesa UOKiK, powyższe postanowienie jest tożsame z treścią następujących postanowień: – „Fronton zastrzega sobie prawo przesunięcia terminu zakończenia budowy, o jakim mowa w § 7 ust. 1 o nie więcej niż 60 dni bez prawa kierowania z tego tytułu roszczeń przez nabywcę”, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 17 sierpnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 100/05) i wpisanego do rejestru pod numerem 920; – „Nabywca ma prawo odstąpić od umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku opóźnienia w wykonaniu przedmiotu umowy wyższego niż 120 dni. EDBUD zwróci Nabywcy wniesione przez nich kwoty w wysokości nominalnej, z zastrzeżeniem potrąceń opisanych w ust. 5 w terminie 60 dni od rozwiązania umowy”, uznanego za niedozwolone wyrokiem SOKiK z dnia 5 grudnia 2006 r. (sygn. akt XVII AmC 126/05) i wpisanego do rejestru niedozwolonych postanowień umownych pod numerem 1390. 3 Por. m.in. wyrok SOKiK z dnia 25 marca 2004 r. (sygn. akt XVII AmA 51/03). 4 § 9 Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży (patrz: pkt I.1 sentencji niniejszej decyzji), do której odwołuje się niniejszej postanowienie, dotyczy – jak wskazano powyżej – okoliczności uzasadniających przedłużenie terminu zakończenia inwestycji. Tym samym przedmiotowe odwołanie pozostaje bez wpływu na abuzywność niniejszego postanowienia, o której przesądza przyznanie Spółce uprawnienia do dowolnej zmiany, bez konieczności podawania jakichkolwiek przyczyn, istotnego elementu umowy, jakim jest termin zakończenia budowy. 26 W uzasadnieniu wyroku z dnia 5 grudnia 2006 r. SOKiK wywiódł abuzywność przytoczonego postanowienia umownego z naruszenia art. 385 1 § 1 k.c. oraz art. 385 3 pkt 2 k.p.c., zgodnie z którym za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność pozwanego względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Jak podniósł SOKiK, „profesjonalnie działający przedsiębiorca budowlany powinien, przy uwzględnieniu swojego doświadczenia, określić realny okres realizacji inwestycji. Niedopuszczalna jest bowiem sytuacja, w której termin wykonania zobowiązania określony zostaje w sposób nadmiernie optymistyczny (…). informacja o terminie realizacji inwestycji może mieć, obok informacji o cenie czy lokalizacji nieruchomości, kluczowe znaczenie przy wyborze oferty przez klienta. Konsument ma prawo oczekiwać, że realizacja umowy przebiegać będzie zgodnie z zawartym w niej harmonogramem, tym bardziej, że sam zobowiązany jest do terminowego realizowania swoich obowiązków (…)”. Natomiast w wyroku z dnia 17 sierpnia 2006 r. SOKiK uznał, iż przywołane postanowienie jest niedozwolone z tego powodu, że uprawnia przedsiębiorcę, bez podawania jakichkolwiek przyczyn, do zmiany istotnego elementu umowy, jakim jest termin zakończenia budowy, co stoi w sprzeczności z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając interesy konsumentów. Postanowienie to, przewidując możliwość przesunięcia przez dewelopera terminu zakończenia budowy o 60 dni bez prawa kierowania z tego tytułu roszczeń przez konsumenta, wyłącza lub co najmniej istotnie ogranicza odpowiedzialność przedsiębiorcy względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy. Zdaniem Prezesa UOKiK, powyższe zastrzeżenia można w całości odnieść do klauzuli zawartej we wzorcu umownym stosowanym przez Spółkę. Podobnie jak przywołane powyżej postanowienia wpisane do rejestru, również kwestionowana klauzula przyznawała nabywcy uprawnienie do odstąpienia od umowy dopiero w przypadku znacznego opóźnienia – powyżej trzech miesięcy – w wykonaniu umowy występującego po stronie przedsiębiorcy. Na uwzględnienie nie zasługuje argumentacja Spółki, zgodnie z którą stosowane przez nią postanowienie nie jest niedozwolone, bowiem w analogicznym postanowieniu znajdującym się w rejestrze mowa jest o 120 dniach. Jak wskazano bowiem powyżej, w rejestrze klauzul abuzywnych znajdują się postanowienia dopuszczające przesunięcie terminu zakończenia inwestycji o okres od 60 do 120 dni. Skoro SOKiK za niedopuszczalne uznał zastrzeganie przez przedsiębiorcę możliwości przesunięcia terminu zakończenia inwestycji do 60 dni (w przypadku klauzuli nr 920), to tym bardziej za niedopuszczalne należy uznać zastrzeganie możliwości przesunięcia tego terminu do trzech miesięcy (bez możliwości wcześniejszego odstąpienia przez konsumenta od umowy), tak jak to przewidziano w kwestionowanym postanowieniu stosowanym przez Spółkę. Wynika to z faktu, że wydłużenie okresu, w którym konsument nie może odstąpić od umowy, mimo zwłoki zbywcy w zawarciu umowy przyrzeczonej, jest dla konsumenta jeszcze bardziej niekorzystne. Porównywalnie negatywne skutki dla konsumenta wywołuje dopuszczenie możliwości przesunięcia przez przedsiębiorcę terminu realizacji inwestycji do 120 dni, co przedłużenie tego terminu do trzech miesięcy, bez możliwości wcześniejszego odstąpienia przez konsumenta od umowy. W każdym bowiem przypadku nie jest uzasadnione tak istotne ograniczenie odpowiedzialności względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. W świetle powyższego, postanowienie stosowane przez Spółkę należy uznać za tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul abuzywnych pod numerami 920 i 1390. 27 We wprowadzonym w dniu 10 maja 2010 r. zmodyfikowanym wzorcu Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży przedmiotowa materia została uregulowana w następujący sposób: „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy z przyczyn zawinionych, leżących po stronie ZBYWCY, wystąpi co najmniej jedno z poniższych zdarzeń: (…) b) zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 60 (sześćdziesiąt) dni (…)”. Powyższe postanowienie zostało nieznacznie zmodyfikowanie we wzorcu umownym wprowadzonym w dniu 1 lutego 2011 r., uzyskując brzmienie: „NABYWCY, z zastrzeżeniem ust. 2, przysługuje prawo do odstąpienia od niniejszej umowy w przypadku, gdy zwłoka w zawarciu Umowy Przyrzeczonej przekroczy 60 (sześćdziesiąt) dni (…)”. Aktualne brzmienie przedmiotowej klauzuli uzasadnia stanowisko, iż nadal ma ona charakter niedozwolony i pozostaje tożsama przynajmniej z postanowieniem wpisanym do rejestru klauzul abuzywnych pod numerem 920. Pkt II.3 W § 14.1 wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży Spółka zamieściła postanowienie o treści: „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu”. Właściwość miejscowa sądów w sprawach cywilnych została określona w przepisach kodeksu postępowania cywilnego. Co do zasady, zgodnie z art. 27 ust. 1 k.p.c. powództwo wytacza się przed sądem właściwym ze względu miejsce zamieszkania lub siedziby pozwanego. Natomiast zgodnie z art. 34 k.p.c. powództwo o ustalenie istnienia umowy, o jej wykonanie, rozwiązanie lub unieważnienie, jak też o odszkodowanie z powodu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, wytoczyć można przed sąd miejsca jej wykonania. W niniejszej sprawie miejsce spełnienia świadczeń pieniężnych przez konsumentów będących kontrahentami Spółki oznaczono, wskazując w umowie rachunek bankowy, na który mają być dokonywane wpłaty. Natomiast miejscem spełnienia świadczenia przez przedsiębiorcę jest miejsce położenia nieruchomości, której dotyczy umowa. Kwestionowane postanowienie umowne stosowane przez Spółkę stanowi niedozwoloną klauzulę umowną ze względu na to, że ogranicza konsumentowi możliwość wyboru sądu, który stosownie do przepisów kodeksu postępowania cywilnego należałoby uznać za właściwy do rozstrzygnięcia sporu powstałego na tle wiążącej ich umowy. Podkreślić przy tym należy, że zgodnie z orzecznictwem SOKiK za niezgodne z art. 385 3 pkt 23 k.c. uznawane są nie tylko te postanowienia, które całkowicie wyłączają właściwość sądu wyznaczonego według kodeksu postępowania cywilnego, lecz również takie, które ograniczają zakres możliwości przewidzianych w przepisach tej ustawy, w wyniku czego sytuacja konsumentów ulega pogorszeniu. W rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone znajduje się szereg klauzul, na mocy których uznano za właściwy sąd w konkretnym miejscu albo wyznaczony według jednego kryterium, w sposób węższy, niż przewidziano w kodeksie postępowania cywilnego, a postanowienia te zostały uznane za sprzeczne z art. 385 1 § 1 k.c. i art. 385 3 pkt 23 k.c. SOKiK wielokrotnie już stwierdzał abuzywność postanowień umownych zawierających klauzule prorogacyjne, wskazując, iż narzucanie konsumentowi we wzorcu umownym sądu właściwego do rozstrzygania spraw, które mogą w przyszłości 28 wyniknąć z łączącego strony stosunku prawnego, godzi w interesy konsumenta, gdyż utrudnia mu znacznie drogę sądową. Dotyczy to również postanowień określających właściwość sądu wedle miejsca położenia nieruchomości. W odniesieniu do przedsiębiorców zawierających z konsumentami umowy dotyczące nieruchomości, do rejestru klauzul abuzywnych wpisano m.in. następujące postanowienia regulujące rozważaną materię: „Ewentualne spory wynikłe z niniejszej umowy rozstrzygane będą przez właściwy sąd w Poznaniu” (postanowienie wpisane do rejestru pod numerem 691 na mocy wyroku SOKiK z dnia 23 września 2004 r., sygn. akt XVII AmC 51/03) oraz „Do rozstrzygania sporów wynikających z tej umowy właściwe będą sądy powszechne w Łodzi” (postanowienie wpisane pod numerem 772 na mocy wyroku SOKiK z dnia 27 marca 2006 r., sygn. akt XVII AmC 39/04). Zarówno powyższe klauzule, jak i postanowienie stosowane przez Spółkę, wskazują jako sąd właściwy do rozstrzygania kwestii spornych pomiędzy stronami umowy sąd miejscowo właściwy dla miejsca położenia nieruchomości, w związku z czym należy uznać, iż wywołują one dla konsumenta identyczne konsekwencje prawne. Zasadne jest zatem twierdzenie, że postanowienie wykorzystywane przez Spółkę we wzorcu Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży było tożsame z treścią przywołanych powyżej postanowień wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych. W świetle przywołanego powyższego orzecznictwa SOKiK nie ulega zatem wątpliwości, iż na uwzględnienie nie zasługuje argumentacja przedstawiona przez Spółkę, zgodnie z którą, skoro postanowienie wzorca umownego określające właściwość sądu według miejsca położenia lokalu jest zgodne z art. 34 k.p.c., wobec tego nie jest ono bezprawne. Postanowienia tego rodzaju są bowiem sprzeczne z art. 385 3 pkt 23 k.c., co przesądza o ich abuzywności. We wprowadzonym w dniu 10 maja 2010 r. wzorcu Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży kwestia właściwości sądu została określona w § 13.1 o treści: „Strony ustalają, że wszelkie spory wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przez Sąd właściwy dla miejsca położenia Lokalu, tj. wykonania przedmiotowej Umowy”. Analogicznie przedmiotową materię reguluje wzorzec wprowadzony w dniu 1 lutego 2011 r., zgodnie z którym „Strony ustalają, że wszelkie strony wynikające z niniejszej Umowy będą rozstrzygane przed sądem właściwym dla miejsca wykonania przedmiotowej Umowy”. Powyższe postanowienia w identyczny jak dotychczas sposób wskazują jako jedyny sąd właściwy do rozstrzygania sporów wynikających z umowy sąd określony według miejsca położenia nieruchomości. W związku z powyższym należy stwierdzić, że Spółka w dalszym ciągu stosuje przedmiotowe postanowienie tożsame pod względem treści z postanowieniami wpisanymi do rejestru klauzul abuzywnych. Jak wykazano, przywołane powyżej postanowienia zawarte we wzorcu umownym stosowanym przez Spółkę są tożsame z postanowieniami wpisanymi do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. Okoliczność ta przesądza o bezprawności działań Spółki opisanych w pkt. II sentencji niniejszej decyzji. 29 Ad 3) Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów Dla stwierdzenia przez Prezesa UOKiK stosowania praktyki określonej w art. 24 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów niezbędne jest wykazanie, że kwestionowane działania przedsiębiorcy godzą w zbiorowy interes konsumentów. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nie objaśnia znaczenia pojęć „godzenia w interesy konsumentów” oraz „zbiorowego interesu konsumentów”, wskazując jedynie w art. 24 ust. 3, iż nie jest zbiorowym interesem konsumentów suma indywidualnych interesów konsumentów. Nie ulega jednak wątpliwości, że działanie przedsiębiorcy godzi w interesy konsumentów wtedy, gdy wywołuje negatywne skutki w sferze ich praw i obowiązków. Natomiast przez interes zbiorowy należy rozumieć interes dotyczący konsumentów jako określonej zbiorowości. Stąd konkluzja, iż naruszenie zbiorowego interesu konsumentów ma miejsce wówczas, gdy negatywnymi skutkami działań przedsiębiorcy dotknięty jest szerszy krąg uczestników rynku, mających status konsumentów. Naruszenie zbiorowego interesu konsumentów oznacza zatem narażenie na uszczerbek interesów znacznej grupy lub wszystkich konsumentów, poprzez stosowaną przez przedsiębiorcę praktykę, obejmującą tak działania, jak i zaniechania. Należy przy tym podkreślić, iż godzenie w zbiorowe interesy konsumentów może polegać zarówno na dokonaniu ich naruszenia, jak i na jedynie stworzeniu dla nich zagrożenia. Kwestionowane w niniejszym postępowaniu działania Spółki godzą bądź godziły w interesy konsumentów rozumiane jako prawo do ukształtowania umów o świadczenie usług deweloperskich zawieranych ze Spółką zgodnie z przepisami prawa powszechnie obowiązującego. Na skutek zamieszczenia przez Spółkę we wzorcu umownym zatytułowanym Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży postanowień niedozwolonych, tj. postanowień, które kształtują prawa i obowiązki konsumentów w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając ich interesy, dochodzi do uszczuplenia zakresu uprawnień konsumentów i obarczenia ich nadmiernymi obciążeniami, w tym również obciążeniami natury finansowej. Postanowienia, o których mowa w pkt. I.1 i II.2 sentencji decyzji, znacznie ograniczają zakres odpowiedzialności Spółki względem konsumenta za niewykonanie zobowiązania w terminie. Postanowienie, których dotyczy praktyka opisana w pkt. I.2 sentencji decyzji, pozbawiało konsumentów prawa do odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny po zawarciu umowy. Trzy pozostałe postanowienia w inny sposób kształtowały (bądź nadal kształtują) wzajemne relacje stron umowy z wyraźnym pokrzywdzeniem interesów konsumentów i uprzywilejowaniem przedsiębiorcy: postanowienie z pkt. I.3 określało termin zwrotu należności wpłaconych przez konsumenta w przypadku odstąpienia przez niego od umowy na 60 dni, postanowienie z pkt. II.1 przewiduje dla Spółki uprawnienie do natychmiastowego odstąpienia od umowy w przypadku opóźnienia w płatnościach, zaś postanowienie z pkt. II.3 narzuca sąd właściwy do rozstrzygania kwestii spornych. Stosowanie tych prawnie zakazanych postanowień daje Spółce nadmierną przewagę w relacjach z konsumentami, bezpodstawnie ograniczając przy tym zakres uprawnień konsumentów oraz stanowiących ich korelat obowiązków Spółki. Postanowienia te w sposób bezpośredni wpływają na pogorszenie się sytuacji konsumentów, przy czym większość z nich wywarła wpływ na interesy ekonomiczne konsumentów. W świetle przedstawionych powyżej okoliczności nie ulega wątpliwości, iż działania podejmowane przez Spółkę są dla konsumentów niekorzystne i godzą w ich interesy, w szczególności te o charakterze ekonomicznym. 30 W ocenie Prezesa UOKiK, nie ulega również wątpliwości, iż interesy konsumentów, w które – jak zostało wykazane powyżej – godzą kwestionowane działania Spółki, mają charakter zbiorowy. Praktyki stosowane przez Spółkę skierowane są bowiem do nieokreślonego kręgu konsumentów, których nie sposób jednoznacznie zidentyfikować. Działanie Spółki wymierzone są bowiem we wszystkich konsumentów, z którymi Spółka zawarła lub mogła zawrzeć umowy dotyczące sprzedaży lokalu mieszkalnego, w których zamieszczono postanowienia o treści zakwestionowanej w toku niniejszego postępowania, jak również w jej przyszłych (w tym potencjalnych) klientów, będących konsumentami w rozumieniu przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Wykazanie, iż działania Spółki mają charakter bezprawny i naruszają zbiorowy interes konsumentów, przesądza, iż działania te mają charakter praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. III. Stwierdzenie zaniechania stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów/nakazanie zaniechania ich stosowania W przypadku stwierdzenia stosowania przez przedsiębiorcę praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów Prezes UOKiK wydaje, na podstawie art. 26 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania. W przypadku niestwierdzenia stosowania praktyk niezgodnych z ustawą Prezes UOKiK umarza postępowanie. Jeżeli natomiast przedsiębiorca zaprzestał stosowania zakazanej praktyki, Prezes UOKiK wydaje, na podstawie art. 27 ww. ustawy, decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającą zaniechanie jej stosowania. Decyzja, o której mowa w art. 27 ustawy, wydawana jest w przypadku, gdy zachowanie przedsiębiorcy nie narusza już w dacie orzekania art. 24 ww. ustawy. Praktyka opisana w pkt. I.1-I.3 sentencji niniejszej decyzji została zaniechana w związku z kolejnymi zmianami stosowanego przez Spółkę wzorca Umowy przedwstępnej ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży oraz wprowadzeniem do obrotu konsumenckiego zmodyfikowanych wersji wzorca, niezawierających zakwestionowanych przez Prezesa UOKiK w pkt. I sentencji decyzji postanowień umownych wpisanych do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 479 45 k.p.c. W przypadku postanowień, o których mowa w pkt. I.1 i I.3 sentencji decyzji, wzorzec niezawierający kwestionowanych klauzul został wprowadzony do obrotu w dniu 10 maja 2010 r. Natomiast w przypadku postanowienia z pkt. I.2 sentencji decyzji, została ona wyeliminowana z treści wzorca Umowy w dniu 1 lutego 2011 r. Okoliczność zaprzestania stosowania zarzucanych przedsiębiorcy praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów stanowi podstawę wydania decyzji o uznaniu tych praktyk za naruszające zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzającej zaniechanie ich stosowania. Z uwagi na powyższe, w stosunku do praktyki opisanej w pkt. I.1-I.3 sentencji decyzji na podstawie art. 27 ust. 1 i 2 w związku z art. 24 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów należało uznać działanie Spółki za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i stwierdzić zaniechanie jej stosowania. 31 Mając powyższe na względzie należało orzec jak w pkt. I sentencji. W stosunku do praktyki opisanej w pkt. II.1-II.3 sentencji decyzji brak jest podstaw do przyjęcia, że Spółka zaniechała jej stosowania. Należało zatem na podstawie art. 26 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów orzec, że działania Spółki w tym zakresie stanowią praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazać zaniechanie jej stosowania. Mając powyższe na względzie należało orzec jak w pkt. II sentencji. Należy podnieść, iż w toku niniejszego postępowania Spółka złożyła w trybie art. 28 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zobowiązanie do podjęcia określonych działań zmierzających do zapobieżenia zarzucanym jej naruszeniom. Przepis art. 28 ust. 1 ustawy stanowi, że jeżeli w toku postępowania w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów zostanie uprawdopodobnione – na podstawie okoliczności sprawy, informacji zawartych w zawiadomieniu o podejrzeniu stosowania praktyk lub będących podstawą wszczęcia postępowania – że przedsiębiorca stosuje praktykę, o której mowa w art. 24, a przedsiębiorca, któremu jest zarzucane naruszenie tego przepisu, zobowiąże się do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia tym naruszeniom, Prezes UOKiK może, w drodze decyzji, nałożyć obowiązek wykonania tych zobowiązań. Podkreślić należy, że wydanie przez Prezesa UOKiK decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów jest fakultatywne, co wynika z wykładni gramatycznej tego przepisu (patrz: wyrok SOKiK z dnia 25 maja 2009 r., sygn. akt XVII AmA 98/08). W związku z tym złożenie przez przedsiębiorcę zobowiązania do podjęcia lub zaniechania określonych działań zmierzających do zapobieżenia naruszeniom przepisu art. 24 ustawy stwarza po stronie Prezesa UOKiK jedynie możliwość, a nie obowiązek przyjęcia takiego zobowiązania i wydania decyzji na podstawie art. 28 ust. 1 ww. ustawy. W ocenie Prezesa w niniejszej sprawie brak było podstaw do uwzględnienia wniosku Spółki o wydanie decyzji zobowiązaniowej. Należy podkreślić, że podejmując decyzję o uwzględnieniu bądź nieuwzględnieniu wniosku przedsiębiorcy o wydanie decyzji zobowiązującej go do wykonania określonych działań, bez merytorycznego rozstrzygania, czy działania te stanowią praktyki określone w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes UOKiK bierze pod uwagę całokształt okoliczności rozstrzyganej sprawy, w tym materiał dowodowy zebrany w aktach postępowania, zakres naruszeń zarzucanych przedsiębiorcy, jak również oczekiwane skutki uwzględnienia przedmiotowego wniosku. Zgodnie z art. 28 ww. ustawy, decyzję na podstawie tego przepisu wydaje się w przypadku uprawdopodobnienia naruszenia przez przedsiębiorcę przepisów ustawy. Wydanie takiej decyzji, bez potrzeby przeprowadzania w sprawie postępowania dowodowego, służy skróceniu czasu trwania postępowania. Decyzja na podstawie art. 28 ustawy wydawana jest w sytuacjach, gdy przedsiębiorca pierwszy reaguje na sygnał o stosowaniu przez niego praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, sam stara się zapobiegać naruszeniom, a tym samym nie daje podstaw do prowadzenia w sprawie postępowania dowodowego. W odniesieniu do praktyk, o których mowa w pkt. I.1-I.3, nie można było zobowiązać Spółki do wykonania czynności, które faktycznie zostały już przez nią wykonane jeszcze przed wystąpieniem z wnioskiem o wydanie decyzji na podstawie art. 28 ustawy o ochronie 32 konkurencji i konsumentów. Po zaniechaniu praktyki brak jest podstaw, jak również potrzeby, do wydania przez Prezesa UOKiK decyzji na podstawie ww. art. 28 ust. 1 ustawy. Zachodzą natomiast w takim przypadku przesłanki wydania decyzji określonej w art. 27 ust. 1 ww. ustawy (por. wyrok SOKiK z dnia 4 września 2009 r., sygn. akt XVII AmA 69/08). Jednak w niniejszej sprawie, zarówno w odniesieniu do praktyk, o których mowa w pkt. I.1-I.3, jak i pozostałych, tj. praktyk z pkt. II.1-II.3, na rozstrzygnięcie Prezesa UOKiK w przedmiocie nieuwzględnienia wniosku Spółki o wydanie decyzji, o której mowa w art. 28 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, wpływ miały przede wszystkim zakres zarzutów stawianych Spółce oraz ich waga. Postanowienia zakwestionowane przez Prezesa UOKiK w toku niniejszego postępowania są tożsame z klauzulami wpisanymi do rejestru niedozwolonych postanowień umownych już wiele lat temu. Sam rejestr jest jawny i ogólnie dostępny na stronie internetowej UOKiK pod adresem www.uokik.gov.pl, zaś przedsiębiorca powinien był dołożyć należytej staranności i na bieżąco monitorować rejestr, celem eliminowania ze stosowanych przez siebie wzorców umownych postanowień uznanych przez SOKiK za niedozwolone. Dotyczy to zwłaszcza przedsiębiorcy prowadzącego działalność w jednej z najbardziej monitorowanych przez Prezesa UOKiK branż, jaką jest świadczenie usług deweloperskich. Wszystkie te okoliczności uzasadniały przeprowadzenie postępowania w całości, a następnie, na podstawie dokonanych ustaleń, stwierdzenie, czy zarzucane Spółce naruszenia wypełniają znamiona praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów i rozważenie zasadności nałożenia kary pieniężnej na podstawie art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Należy bowiem zwrócić uwagę, że skuteczna polityka karania wymaga, by w przypadku stwierdzenia przez przedsiębiorcę stosowania zakazanych praktyk zasadą było nakładanie kary pieniężnej. Z uwagi na powyższe okoliczności Prezes UOKiK orzekł jak w pkt. I i II sentencji decyzji. IV. Kara pieniężna Zgodnie z art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Prezes UOKiK może w drodze decyzji nałożyć na przedsiębiorcę, który dopuścił się stosowania praktyki naruszającej zbiorowe interesy konsumentów w rozumieniu art. 24 ustawy, karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary. Z powołanego wyżej przepisu wynika, że kara pieniężna ma charakter fakultatywny. Oznacza to, iż o celowości jej nałożenia Prezes UOKiK rozstrzyga każdorazowo biorąc pod uwagę okoliczności naruszenia przepisów ustawy. Zatem o tym, czy w konkretnej sprawie w odniesieniu do danego przedsiębiorcy zasadne jest nałożenie kary pieniężnej, decyduje Prezes UOKiK w ramach uznania administracyjnego. Zwrócić należy uwagę, iż przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie określają jakichkolwiek przesłanek, od których uzależnione byłoby podjęcie decyzji o nałożeniu kary. Ustawodawca wskazał jedynie przykładowo w art. 111 ustawy te okoliczności, które Prezes UOKiK winien uwzględnić decydując o wymiarze kary pieniężnej, wymieniając w szczególności okres, stopień oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy, a także uprzednie naruszenie przepisów ustawy. Nakładając karę pieniężną określoną w art. 106 ust. 1 pkt 4 ww. ustawy Prezes UOKiK bierze pod uwagę konieczność wystąpienia przesłanek podmiotowych, tj. stwierdzenia, że naruszenie zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy 33 konsumentów dokonane zostało co najmniej nieumyślnie. Podkreślenia wymaga bowiem, że naruszenie przez przedsiębiorcę przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów może nastąpić zarówno umyślnie (wówczas, gdy dopuszczający się naruszenia miał taki zamiar), jak też i nieumyślnie (wtedy, gdy przedsiębiorca nie miał na celu podejmowania działań sprzecznych z przepisami tej ustawy). Natomiast kara pieniężna – zgodnie z przywołanym powyżej przepisem art. 106 ust. 1 pkt 4 ustawy – może zostać nałożona także w przypadku, gdy przedsiębiorca „choćby nieumyślnie” dopuścił się określonego jej przepisami zakazanego działania. Oznacza to, że sankcja w postaci nałożenia kary może zostać zastosowana także wówczas, gdy po stronie przedsiębiorcy nie będzie występował element umyślności. Ustawa nie przesądza bezwzględnie wysokości kary nakładanej przez Prezesa UOKiK, który decyduje o tym w każdym konkretnym przypadku, kierując się założeniem, że sankcja musi spełniać zarówno funkcję represyjną (nakładana jest za naruszenie ustawowych zakazów), jak i prewencyjną (ma zapobiegać podobnym naruszeniom w przyszłości i zniechęcać do naruszania prawa), zaś zagrożenie nią, czyli potencjalna możliwość nałożenia kary przez Prezesa UOKiK, nadaje jej charakter dyscyplinujący 5 . W niniejszej sprawie za udowodnione należy uznać, iż doszło do naruszenia przez IP Mokotów Development Park Sp. z o.o. zakazu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów, o którym mowa w art. 24 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w sposób określony w pkt. I i II sentencji niniejszej decyzji. Biorąc pod uwagę okoliczności sprawy, przede wszystkim charakter i liczbę klauzul niedozwolonych stosowanych przez Spółkę naruszeń, Prezes UOKiK uznał nałożenie kary pieniężnej za uzasadnione. Pamiętać należy, że na profesjonalnych uczestnikach obrotu rynkowego spoczywa obowiązek dochowania należytej staranności przy ocenie zgodności ich działań z obowiązującymi przepisami prawa. Przedsiębiorca od wielu lat działający na rynku usług deweloperskich powinien mieć świadomość, że stosowanie klauzul uznanych za niedozwolone i wpisanych do rejestru niedozwolonych postanowień umownych jest bezprawne. Spółka powinna była zatem zdawać sobie sprawę z konieczności konstruowania wzorców umownych z uwzględnieniem przepisów art. 385 1 i nast. k.c., jak również z potrzeby dostosowywania wykorzystywanych przez siebie wzorców umownych do treści wpisów zamieszczanych w rejestrze. Zauważyć przy tym należy, że rejestr postanowień wzorców umownych uznanych za niedozwolone jest jawny, powszechnie dostępny, publikowany na stronie www.uokik.gov.pl. Abuzywność postanowień wpisanych do tego rejestru jest jednoznaczna, a zakaz stosowania w obrocie postanowień w nim zamieszczonych nie powinien budzić jakichkolwiek wątpliwości. Powyższe okoliczności uzasadniają stwierdzenie, że działania Spółki opisane w pkt. I i II sentencji decyzji były co najmniej nieumyślne. Zgodnie z zeznaniem podatkowym CIT-8 za rok 2010, przychód Spółki z działalności gospodarczej w roku poprzedzającym wydanie niniejszej decyzji wyniósł […] zł (słownie: […]). Maksymalna wysokość kary mogła zatem wynieść […] zł (słownie: […]). Oszacowanie wysokości kar w niniejszej sprawie przebiegało dwuetapowo. Ustalając wymiar poszczególnych kar pieniężnych Prezes UOKiK w pierwszej kolejności dokonał 5 Por.: wyrok SN z dnia 7 kwietnia 2004 r. (sygn. akt: III SK 31/04). 34 bowiem oceny wagi stwierdzonych praktyk i na tej podstawie ustalił kwotę bazową, stanowiącą podstawę do dalszych ustaleń wysokości kary, a następnie – w oparciu o zaistniałe w sprawie okoliczności mające wpływ na wysokość kary – dokonał gradacji ustalonej kwoty bazowej. Z uwagi na fakt, że za okoliczność mającą wpływ na wysokość kary Prezes UOKiK uznał okoliczność niezwłocznego zaniechania stosowania praktyki przez Spółkę, a takie zaniechanie dokonało się jedynie w stosunku do niektórych praktyk przypisanych Spółce, Prezes UOKiK dokonał odrębnego ustalenia kar w stosunku do praktyk zaniechanych przez Spółkę niezwłocznie po wszczęciu postępowania w ich zakresie oraz zaniechanych w późniejszym terminie. Pkt III.1. sentencji decyzji W pkt. I.1-I.3 sentencji niniejszej decyzji Prezes UOKiK stwierdził stosowanie przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polegających na stosowaniu trzech niedozwolonych postanowień umownych tożsamych w swoim celu i skutku z postanowieniami wpisanymi do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Ustalając wagę naruszeń stwierdzonych w pkt. I.1-I.3 sentencji decyzji Prezes UOKiK wziął pod uwagę, że postanowienie z pkt. I.1 znacznie ograniczało zakres odpowiedzialności Spółki względem konsumenta za niewykonanie zobowiązania w terminie, postanowienie z pkt. I.2 sentencji decyzji pozbawiało konsumentów prawa odstąpienia od umowy w przypadku zmiany ceny po zawarciu umowy, zaś postanowienie z pkt. I.3 określało termin zwrotu należności wpłaconych przez konsumenta w przypadku odstąpienia przez niego od umowy na 60 dni. Postanowienia te w sposób bezpośredni wpłynęły na pogorszenie się sytuacji konsumentów, wywierając niekorzystny wpływ na interesy ekonomiczne konsumentów. W kontekście analizy wagi stwierdzonych naruszeń wzięto również pod uwagę okres stosowania zakwestionowanych praktyk. Postanowienie z pkt. I.1 sentencji decyzji stosowane było od listopada 2007 r. do dnia 9 maja 2010 r., natomiast pierwsza spośród tożsamych z nim klauzul znajdujących się w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone została doń wpisana w dniu 28 września 2006 r. Postanowienie z pkt. I.2 stosowane było w okresie od listopada 2007 r. do końca stycznia 2011 r., zaś pierwsza z klauzul z nim tożsamych została wpisana do rejestru klauzul abuzywnych w dniu 6 stycznia 2005 r. Z kolei postanowienie z pkt. I.3 stosowane było przez Spółkę od listopada 2007 r. do dnia 9 maja 2010 r., zaś pierwsze ze wskazanych w decyzji postanowień z nim tożsamych zostało wpisane do rejestru w dniu 8 stycznia 2007 r. Z powyższego wynika, iż w przypadku każdego z postanowień, o których mowa w pkt. I sentencji decyzji, okres jego stosowania przez Spółkę znacznie przekroczył rok, co wskazuje na długotrwałość trwania stwierdzonej praktyki. Łączną wagę naruszeń wynikającą ze stosowania ww. postanowień Prezes UOKiK oszacował na poziomie […]% przychodu osiągniętego przez Spółkę w 2010 r. Przy ustalaniu ostatecznego wymiaru kary pieniężnej nakładanej na Spółkę za stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów stwierdzone w pkt. I.1-I.3 sentencji niniejszej decyzji dokonano również oceny zaistniałych w postępowaniu okoliczności mogących mieć wpływ na wymiar kary. W odniesieniu do postanowień z pkt. I.1 i I.3 za okoliczność łagodzącą Prezes UOKiK uznał fakt, iż Spółka zaniechała ich stosowania niezwłocznie po otrzymaniu zawiadomienia o wszczęciu niniejszego postępowania. 35 W przypadku postanowienia z pkt. I.2 sentencji decyzji zaniechanie jego stosowania nastąpiło jeszcze przed postawieniem Spółce zarzutu w tym zakresie, w drodze wydanego w toku postępowania postanowienia o jego rozszerzeniu – co również, w ocenie Prezesa UOKiK, stanowi okoliczność o charakterze łagodzącym. Uwzględnienie powyższych okoliczności pozwala na obniżenie wyjściowego poziomu kwoty bazowej będącej podstawą wymierzenia kary o […]%. Wobec powyższego za naruszenia stwierdzone w pkt. I.1-I.3 sentencji niniejszej decyzji Prezes UOKiK nałożył na przedsiębiorcę karę pieniężną w wysokości […] zł (słownie: […]), co stanowi […]% przychodu osiągniętego w 2010 r. i […]% kary maksymalnej. Pkt III.2 sentencji decyzji W pkt. II.1-II.3 sentencji niniejszej decyzji Prezes UOKiK stwierdził stosowanie przez Spółkę praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów polegających na stosowaniu trzech niedozwolonych postanowień umownych tożsamych w swoim celu i skutku z postanowieniami wpisanymi do rejestru prowadzonego przez Prezesa UOKiK. Ustalając wagę naruszeń stwierdzonych w pkt. II.1-II.3 sentencji decyzji, Prezes UOKiK uwzględnił, iż postanowienie z pkt. II.1 przewiduje dla Spółki uprawnienie do odstąpienia od umowy w przypadku opóźnień w płatnościach, postanowienie z pkt. II.2 znacznie ogranicza zakres odpowiedzialności Spółki względem konsumenta za niewykonanie zobowiązania w terminie, zaś postanowienie z pkt. II.3 narzuca sąd właściwy do rozstrzygania kwestii spornych. Prezes UOKiK wziął również pod uwagę fakt, iż okres trwania praktyki określonej w pkt. II.1-II.3 sentencji niniejszej decyzji niewątpliwie uznać należy za długotrwały. Postanowienie z pkt. II.1 zostało przez Spółkę wprowadzone do treści wzorca umownego w grudniu 2008 r. i w dacie wydania niniejszej decyzji wciąż jest stosowane, zaś tożsame z nim postanowienie zawarte w rejestrze klauzul abuzywnych zostało do niego wpisane w dniu 15 kwietnia 2008 r. Postanowienia z pkt. II.2 i II.3 wprowadzone zostały przez Spółkę do treści wzorca w listopadzie 2007 r. i w dacie wydania niniejszej decyzji w dalszym ciągu są stosowane, zaś pierwsze z tożsamych z nimi niedozwolonych postanowień umownych wpisano do rejestru odpowiednio w dniu 28 września 2006 r. i w dniu 7 kwietnia 2006 r. Mając powyższe na uwadze, wagę naruszeń wynikającą ze stosowania ww. postanowień Prezes UOKiK oszacował na poziomie […]% przychodu osiągniętego przez Spółkę w 2010 r. Przy ustalaniu ostatecznego wymiaru kary pieniężnej nakładanej na Spółkę za stwierdzone w pkt. II.1-II.3 sentencji niniejszej decyzji stosowanie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów dokonano również oceny zaistniałych w postępowaniu okoliczności mogących mieć wpływ na wymiar kary. Niemniej, Prezes UOKiK nie dopatrzył się żadnych okoliczności, które miałyby wpływ na obniżenie lub podwyższenie wymiaru kary z tytułu stosowania praktyki, o której mowa w pkt. II.1-II.3 sentencji niniejszej decyzji. Wobec powyższego za naruszenie stwierdzone w pkt. II.1-II.3 sentencji decyzji Prezes UOKiK nałożył na Spółkę karę pieniężną w wysokości […] zł (słownie: dwadzieścia cztery sto dwadzieścia cztery złote), co stanowi […]% przychodu osiągniętego w 2010 r. i […]% kary maksymalnej. 36 Zdaniem Prezesa UOKiK, kary pieniężne nałożone na Spółkę są adekwatne do okresu, stopnia oraz okoliczności naruszenia przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Nakładając kary w ustalonych powyżej wysokościach Prezes UOKiK wyszedł z założenia, iż powinny mieć one charakter zarówno represyjny, jak i prewencyjny, podkreślając naganność ocenianego zachowania przedsiębiorcy. Poza wymiarem indywidualnym, w ocenie Prezesa UOKiK, orzeczone kary będą mieć również wymiar ogólny, spełniając funkcję odstraszającą i wychowawczą w stosunku do innych uczestników rynku. W ocenie Prezesa UOKiK, w świetle powyższych okoliczności zarówno nałożenie przedmiotowych kar, jak i ich wysokość, są w pełni uzasadnione. Mając powyższe na względzie należało orzec jak w pkt. III sentencji. Zgodnie z art. 112 ust. 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, karę pieniężną należy uiścić w terminie 14 dni od dnia uprawomocnienia się niniejszej decyzji na konto Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów nr: NBP O/O Warszawa 51 1010 1010 0078 7822 3100 0000. Przy dokonywaniu wpłaty na powyższe konto należy dopisać numer decyzji Prezesa UOKiK stanowiącej podstawę jej dokonania. Stosownie do treści art. 81 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zw. z art. 479 28 § 2 k.p.c., od niniejszej decyzji przysługuje odwołanie do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej doręczenia, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie. Dyrektor Delegatury UOKIK w Warszawie /podpis/ Otrzymuje: