RWA-45/2006

PREZES URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA URZ Ę DU OCHRONY KONKURENCJI i KONSUMENTÓW W WARSZAWIE RWA-40-6/06/MZ Warszawa, dn. 21 grudnia 2006 r. DECYZJA nr RWA – 45 /2006 Na podstawie art. 85 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.) oraz stosownie do art. 28 ust. 6 tej ustawy i § 6 rozporz ą dzenia Prezesa Rady Ministrów z dnia 19 lutego 2002 r. w sprawie okre ś lenia w ł a ś ciwo ś ci miejscowej i rzeczowej delegatur Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Dz. U. Nr 18 poz. 172 ze zm.) – w imieniu Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów: odmawia si ę wszcz ę cia , na wniosek spó ł ki Pol-Oil-Company Sp. z o.o. z siedzib ą w Pie ń kowie, post ę powania antymonopolowego pod zarzutem stosowania przez Gmin ę Miasto Sto ł eczne Warszawa - Zarz ą d Dróg Miejskich w Warszawie praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę : 1. okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na bezpo ś rednim lub po ś rednim narzucaniu nieuczciwych cen, w tym cen nadmiernie wygórowanych poprzez stawianie nast ę pcy prawnemu Pol-Oil-Company Sp. z o.o. wygórowanych żą da ń finansowych w zakresie czynszu dzier ż awnego, 2. okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na stosowaniu w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji poprzez ró ż ne traktowanie przez Gmin ę Miasto Sto ł eczne Warszawa - Zarz ą d Dróg Miejskich przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych nieruchomo ś ci na terenie Warszawy, 3. okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cej na narzucaniu uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Gminie Miasto Sto ł eczne Warszawa - Zarz ą d Dróg Miejskich nieuzasadnione korzy ś ci, poprzez stawianie nast ę pcy prawnemu Wnioskodawcy wygórowanych żą da ń finansowych w zakresie czynszu dzier ż awnego. UZASADNIENIE Do Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie w dniu 8 sierpnia 2005 r. wp ł yn ął wniosek (uzupe ł niony pismem z dnia 4 pa ź dziernika 2005 r.) spó ł ki Pol-Oil-Company Sp. z o.o. z siedzib ą w Pie ń kowie (dalej równie ż : Pol-Oil- Company lub Wnioskodawca) o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego przeciwko Gminie Miasto Sto ł eczne Warszawa – Zarz ą dowi Dróg Miejskich w Warszawie (dalej tak ż e: Miasto lub Gmina). Wnioskodawca zarzuci ł Miastu stosowanie praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę polegaj ą cych na narzucaniu nieuczciwych cen, w tym cen nadmiernie wygórowanych, stosowaniu w umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji oraz narzucaniu przez przedsi ę biorc ę uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Miastu nieuzasadnione korzy ś ci, tj. praktyk okre ś lonych w art. 8 ust. 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (tekst jedn. Dz. U. z 2005 r. Nr 244, poz. 2080 ze zm.). W ocenie Wnioskodawcy, Miasto nadu ż ywa posiadan ą na rynku pozycj ę dominuj ą c ą poprzez bezpodstawn ą odmow ę wyra ż enia zgody na dokonanie cesji praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z dotychczas zawartych umów dzier ż awy nieruchomo ś ci pomi ę dzy Wnioskodawc ą a Miastem na ewentualnego nast ę pc ę prawnego Wnioskodawcy b ą d ź te ż poprzez odmow ę zawarcia przez Miasto nowych umów dzier ż awy na dotychczasowych warunkach z ewentualnym nast ę pc ą prawnym Wnioskodawcy. Zdaniem Wnioskodawcy, sposób prowadzenia negocjacji przez Miasto Sto ł eczne Warszawa - Zarz ą d Dróg Miejskich w Warszawie w sprawie zmian po stronie dzier ż awcy w zawartych umowach dzier ż awy, w szczególno ś ci stawianie wygórowanych stawek czynszu dzier ż awnego w stosunku do uprzednio obowi ą zuj ą cych oraz nieliczenie si ę z interesem przedsi ę biorcy poprzez stawianie uci ąż liwych i niemo ż liwych do zaakceptowania warunków nowych umów dzier ż awy gruntów jest przejawem nadu ż ywania przez Miasto posiadanej pozycji dominuj ą cej poprzez narzucanie cen nadmiernie wygórowanych oraz narzucanie uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Miastu nieuzasadnione korzy ś ci. Wed ł ug Wnioskodawcy takie dzia ł anie Miasta prowadzi tak ż e, w zakresie zasad dzier ż awy gruntów po ł o ż onych w Warszawie z przeznaczeniem dla prowadzenia na nich dzia ł alno ś ci gospodarczej, do powstania dla uczestników obrotu gospodarczego zró ż nicowanych warunków konkurencji. W zwi ą zku z tym Wnioskodawca zarzuci ł Miastu stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji, poprzez ró ż ne traktowanie przez Gmin ę przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych nieruchomo ś ci na terenie Warszawy. Zgodnie z art. 85 ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, przed wydaniem postanowienia o wszcz ę ciu lub decyzji o odmowie wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego Prezes Urz ę du mo ż e przeprowadzi ć post ę powanie wyja ś niaj ą ce, o którym mowa w art. 43 ww. ustawy, maj ą ce na celu uzyskanie dodatkowych informacji niezb ę dnych do rozstrzygni ę cia o wszcz ę ciu lub odmowie wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego. Poniewa ż przedstawione przez Wnioskodawc ę informacje nie by ł y wystarczaj ą ce do prawid ł owej oceny stanu faktycznego i do zaj ę cia przez Prezesa UOKiK stanowiska odno ś nie podstaw do postawienia Gminie Miasto Sto ł eczne Warszawa zarzutu nadu ż ywania pozycji 2 dominuj ą cej, w tym do oceny czy sprawa ma charakter publicznoprawny, Prezes Urz ę du uzna ł za konieczne przeprowadzenie post ę powania wyja ś niaj ą cego w celu ustalenia, czy istniej ą podstawy uzasadniaj ą ce wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego, w tym czy sprawa ma charakter antymonopolowy. Wobec powy ż szego w dniu 24 stycznia 2006 r. Prezes Urz ę du wszcz ął post ę powanie wyja ś niaj ą ce. Przedmiotem post ę powania wyja ś niaj ą cego by ł o w szczególno ś ci uzyskanie informacji na temat charakteru sprawy, która jest przedmiotem wniosku, ustalenie zasad, wed ł ug których Miasto Sto ł eczne Warszawa okre ś la wysoko ść czynszu dzier ż awnego, ustalenie wysoko ś ci op ł at pobieranych przez Miasto Sto ł eczne Warszawa za u ż ytkowanie nieruchomo ś ci od przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na tym samym rynku co Pol-Oil-Company Sp. z o.o. Informacje i wyja ś nienia zebrane od Gminy w toku prowadzonego post ę powania wyja ś niaj ą cego Prezes Urz ę du uzna ł za wystarczaj ą ce dla rozstrzygni ę cia o istnieniu podstaw do wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego pod zarzutem stosowania przez Miasto praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę . Postanowieniem z dnia 2 sierpnia 2006 r. ww. post ę powanie wyja ś niaj ą ce zosta ł o zamkni ę te. Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów ustali ł , co nast ę puje. Wnioskodawca - Pol-Oil-Company Sp. z o.o. z siedzib ą w Pie ń kowie - jest spó ł k ą prawa handlowego wpisan ą do Krajowego Rejestru S ą dowego pod numerem 0000121515. Przedmiotem dzia ł alno ś ci Spó ł ki jest m.in. dzia ł alno ść w zakresie budowy i eksploatacji stacji paliw p ł ynnych. Przedmiotowa dzia ł alno ść koncentruje si ę na terenie województwa mazowieckiego, w szczególno ś ci na obszarze m.st. Warszawy. Zarz ą d Dróg Miejskich to jednostka bud ż etowa Miasta Sto ł ecznego Warszawy. Zarz ą d Dróg Miejskich pod wzgl ę dem organizacyjnym i finansowym podlega Prezydentowi m. st. Warszawy, który na mocy ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jedn. Dz.U. z 2004 r. Nr 204, poz. 2086) zarz ą dza warszawskimi drogami krajowymi, wojewódzkimi i powiatowymi. Stosownie bowiem do przepisu art. 19 ust. 5 ustawy o drogach publicznych, w granicach miast na prawach powiatu zarz ą dc ą wszystkich dróg publicznych (z wyj ą tkiem autostrad i dróg ekspresowych) jest prezydent miasta. St ą d te ż zarz ą dc ą wszystkich dróg publicznych w Warszawie jest Prezydent tego Miasta. W jego imieniu za ś zarz ą d ten sprawuje jednostka organizacyjna gminy - Zarz ą d Dróg Miejskich w Warszawie. Na mocy art. 22 ust. 1 ustawy o drogach publicznych Zarz ą d Dróg Miejskich sprawuje nieodp ł atny trwa ł y zarz ą d gruntami po ł o ż onymi w pasach drogowych dróg publicznych. Stosownie do art. 22 ust. 2 ww. ustawy „ grunty, o których mowa w ust. 1, zarz ą d drogi mo ż e oddawa ć w najem, dzier ż aw ę albo je u ż ycza ć w drodze umowy na cele zwi ą zane z potrzebami zarz ą dzania drogami lub potrzebami ruchu drogowego, a tak ż e na cele zwi ą zane z potrzebami obs ł ugi u ż ytkowników ruchu. Zarz ą d Drogi mo ż e pobiera ć z tytu ł u najmu lub dzier ż awy op ł aty w wysoko ś ci ustalonej w umowie. ” Wobec powy ż szego nale ż y podkre ś li ć , i ż stosownie do przepisów ustawy o drogach publicznych Zarz ą d Dróg Miejskich mo ż e dzier ż awi ć w drodze umowy cywilnoprawnej grunty po ł o ż one w pasie drogi na cele zwi ą zane wy łą cznie z potrzebami zarz ą dzania drogi, pobieraj ą c op ł at ę ustalon ą w umowie. Jednak ż e - z uwagi na specyficzny charakter pasa drogowego i potrzeb ę zabezpieczenia interesu publicznego - prawo to jest znacznie ograniczone. Zgodnie bowiem z przepisem art. 4 ust. 1 ustawy o drogach publicznych „ pas 3 drogowy stanowi wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzeni ą nad i pod jego powierzchni ą , w którym s ą zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane i urz ą dzenia techniczne zwi ą zane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obs ł ug ą ruchu, a tak ż e urz ą dzenia zwi ą zane z potrzebami zarz ą dzania drog ą ”. Na mocy za ś art. 35 ust. 4 ustawy o drogach publicznych w pasie drogowym dróg publicznych „(…) mog ą by ć wznoszone tylko tymczasowe obiekty budowlane oraz urz ą dzenia budowlane zwi ą zane z obiektami budowlanymi ”. Stosownie do przepisów ustawy o drogach publicznych, w pasach drogowych dróg publicznych dopuszcza si ę wy łą cznie tymczasowe lokalizacje, tak aby nie zablokowa ć przebudowy drogi w przysz ł o ś ci. Wnioskodawca zawar ł w latach 1993-1996 z Miastem Sto ł ecznym Warszawa - Zarz ą dem Dróg Miejskich cztery umowy dzier ż awy terenów pasa drogowego pod dzia ł alno ść handlow ą stacji paliw p ł ynnych, na czas okre ś lony, obejmuj ą cy okres 29 lat od daty ich podpisania. Przedmiotowe umowy obejmuj ą dzier ż aw ę nieruchomo ś ci po ł o ż onych w Warszawie przy ulicach: Armii Krajowej, Sikorskiego oraz Pu ł kowej, o łą cznej powierzchni 7.607 m 2 . Nieruchomo ś ci usytuowane s ą wzd ł u ż g ł ównych arterii komunikacyjnych miasta stanowi ą cych drogi krajowe, w obr ę bie pasa drogowego. Nieruchomo ś ci, stanowi ą w ł asno ść Skarbu Pa ń stwa i pozostaj ą w trwa ł ym zarz ą dzie Zarz ą du Dróg Miejskich w Warszawie. Lp. Data zawarcia umowy Lokalizacja stacji paliw Data wa ż no ś ci umowy Powierzchnia 1. 31.12.1993 r. Trasa Armii Krajowej (rej.ul. Ż elazowskiego) 31.12.2022 r. 3.100 m 2 2. 31.12.1993 r. ul. Pu ł kowa (rej. ul. Wójcickiego) 31.12.2022 r. 1.700 m 2 3. 11.08.1994 r. ul. Sikorskiego (rej. ul. Pory) 10.08.2023 r. 2.500 m 2 4. 14.02.1996 r. ul. Pu ł kowa (rej ul. Farysa) 14.02.2025 r. 1.107 m 2 Tabela nr 1 (umowy zawarte pomi ę dzy Pol-Oil-Company a Miastem Sto ł ecznym Warszawa - Zarz ą dem Dróg Miejskich w Warszawie). W wykonaniu postanowie ń niniejszych umów Wnioskodawca jako dzier ż awca gruntów poczyni ł nak ł ady na ich ulepszenie, w szczególno ś ci poprzez wybudowanie na wymienionych gruntach obiektów stacji paliw oraz na ich modernizacj ę i remonty, umo ż liwiaj ą ce niezak ł ócone prowadzenie na nieruchomo ś ciach dzia ł alno ś ci gospodarczej w zakresie detalicznej sprzeda ż y paliw p ł ynnych. Strony przedmiotowych umów dzier ż awy tj. Pol-Oil-Company i Zarz ą d Dróg Miejskich ustali ł y w umowach czynsz dzier ż awny przy zastosowaniu waloryzacyjnych klauzul walutowych, jako równowarto ść w z ł otych polskich odpowiedniej kwoty wyra ż onej w dolarach ameryka ń skich. Jednocze ś nie, poprzez sporz ą dzenie stosownych aneksów do wszystkich umów, strony zwi ę kszy ł y ustalony czynsz dzier ż awny o nale ż ny podatek VAT oraz przewidzia ł y mo ż liwo ść waloryzacji ustalonej kwoty czynszu o wska ź nik inflacji og ł aszany przez G ł ówny Urz ą d Statystyczny na dzie ń 31 grudnia ka ż dego roku ze skutkiem od pocz ą tku nast ę pnego roku. Od 1998 r. ustalony w powy ż szy sposób czynsz dzier ż awny 4 uiszczany przez Wnioskodawc ę za wszystkie cztery nieruchomo ś ci zabudowane obiektami stacji paliw wynosi 25.395,89 z ł brutto. W 2002 r. Wnioskodawca - w zwi ą zku z pogarszaj ą c ą si ę kondycj ą finansow ą spó ł ki - powzi ął zamiar odst ą pienia zorganizowanej cz ęś ci swojego przedsi ę biorstwa, obejmuj ą cej równie ż prawa wynikaj ą ce z powo ł anych umów dzier ż awy, na rzecz innego podmiotu - spó ł ki Lotos Paliwa Sp. z o.o. z siedzib ą w Gda ń sku (dalej jako: Lotos Paliwa). W nast ę pstwie prowadzonych przez Wnioskodawc ę wst ę pnych rozmów z Lotos Paliwa w przedmiocie zmian podmiotowych po stronie dzier ż awcy we wszystkich czterech wy ż ej wymienionych umowach, Pol-Oil-Company i Lotos Paliwa ustali ł y, ż e warunkiem przej ę cia przez Lotos Paliwa obiektów stacji paliw znajduj ą cych si ę na dzier ż awnych gruntach jest wst ą pienie nabywcy na dotychczas obowi ą zuj ą cych warunkach w prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce ze wszystkich obowi ą zuj ą cych umów dzier ż awy poprzez cesj ę uprawnie ń i przej ę cie zobowi ą za ń z przedmiotowych umów. W zwi ą zku z powy ż szym Pol-Oil-Company wyst ą pi ł do Zarz ą du Dróg Miejskich z wnioskiem o wyra ż enie wst ę pnej zgody na dokonanie cesji praw i obowi ą zków dzier ż awcy wynikaj ą cych z jednej z zawartych umów dzier ż awy tj. umowy z dnia 11 sierpnia 1994 r. – umowa dzier ż awy nieruchomo ś ci pod stacj ę paliw p ł ynnych przy ulicy Sikorskiego w Warszawie (pismo Pol-Oil-Company do Zarz ą du Dróg Miejskich z dnia 30 sierpnia 2002 r. stanowi ą ce za łą cznik do wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego z dnia 8 sierpnia 2005 r.). W odpowiedzi na przedmiotowy wniosek Zarz ą d Dróg Miejskich podniós ł , i ż „ widzi mo ż liwo ść zawarcia proponowanej przez Pol-Oil-Company umowy ” i wskaza ł konieczno ść przedstawienia stosownych dokumentów, w szczególno ś ci aktu notarialnego sprzeda ż y obiektów stacji paliw nowemu nabywcy (pismo Zarz ą du Dróg Miejskich do Pol-Oil- Company z dnia 16 wrze ś nia 2002 r. stanowi ą ce za łą cznik do wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego z dnia 8 sierpnia 2005 r.). Wniosek Pol-Oil-Company o wyra ż enie zgody na zmiany podmiotowe w umowie dzier ż awy z dnia 11 sierpnia 1994 r. zosta ł nast ę pnie ponowiony w pi ś mie z dnia 26 listopada 2002 r. z uwagi na konieczno ść uzyskania jednoznacznego o ś wiadczenia Zarz ą du Dróg Miejskich w Warszawie, które stanowi ł oby podstaw ę zawarcia umowy sprzeda ż y obiektu stacji paliw. W odpowiedzi na wskazane pismo, Miasto pismem z dnia 16 grudnia 2002 r. podnios ł o, i ż „ podtrzymuje swoje stanowisko zawarte w pi ś mie z dnia 16 wrze ś nia 2002 r. W przywo ł anym pi ś mie Zarz ą d Dróg Miejskich poinformowa ł , i ż widzi mo ż liwo ść cesji ” (pismo Zarz ą du Dróg Miejskich do Pol-Oil-Company z dnia 16 grudnia 2002 r. stanowi ą ce za łą cznik do wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego z dnia 8 sierpnia 2005 r.). Uznawszy ww. o ś wiadczenie za skuteczne i rodz ą ce skutki prawne Wnioskodawca rozpocz ął rozmowy handlowe z Lotos Paliwa Sp. z o.o. w celu ustalenia szczegó ł owych warunków nabycia przez ten podmiot obiektów stacji paliw na dzier ż awionych od Miasta gruntach. Po dokonaniu uzgodnie ń w przedmiotowym zakresie pomi ę dzy Pol-Oil-Company i Lotos Paliwa, kolejne wyst ą pienie o wyra ż enie zgody na dokonanie cesji praw i obowi ą zków zosta ł o dokonane przez Pol-Oil-Company w 2004 r. Pol-Oil-Company - powo ł uj ą c si ę na korespondencj ę prowadzon ą z Zarz ą dem Dróg Miejskich w 2002 r. - wyst ą pi ł o potwierdzenie udzielonej uprzednio zgody na cesj ę praw i obowi ą zków wynikaj ą cych ze wszystkich czterech umów dzier ż awy na rzecz Lotos Paliwa Sp. z o.o. (pismo Wnioskodawcy do Zarz ą du Dróg Miejskich z dnia 4 sierpnia 2004 r. stanowi ą ce za łą cznik do wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego z dnia 8 sierpnia 2005 ). 5 Nast ę pnie w dniu 19 sierpnia 2004 r. Wnioskodawca zawar ł z Lotos Paliwa Sp. z o.o. przedwst ę pn ą umow ę sprzeda ż y obiektów stacji paliw, po ł o ż onych na wszystkich czterech dzier ż awionych od Miasta gruntach. Ustosunkowuj ą c si ę do wyst ą pienia Pol-Oil-Company Zarz ą d Dróg Miejskich podniós ł , i ż wyrazi zgod ę na wst ą pienie spó ł ki Lotos Paliwa Sp. z o.o. w prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z umów dzier ż awy pod warunkiem dostarczenia stosownych dokumentów i po „ przeprowadzeniu negocjacji warunków umów zako ń czonych podpisaniem aneksu ” (pismo Zarz ą du Dróg Miejskich do Pol-Oil-Company z dnia 16 wrze ś nia 2004 r. stanowi ą ce za łą cznik do wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego z dnia 8 sierpnia 2005 r.). Jednocze ś nie, podczas rozpocz ę tych pismem z dnia 16 wrze ś nia 2004 r. przez Zarz ą d Dróg Miejskich ponownych negocjacji w celu ustalenia nowych warunków wst ą pienia przez Lotos Paliwa w uprawnienia i obowi ą zki wynikaj ą ce z umów dzier ż awy, Zarz ą d Dróg Miejskich wskaza ł , ż e udzielenie zgody na wnioskowane zmiany uzale ż nione jest od przyj ę cia przez Lotos Paliwa Sp. z o.o. nowych warunków dzier ż awy. W dniu 10 listopada 2004 r. odby ł o si ę spotkanie trójstronne: Zarz ą du Dróg Miejskich, Pol-Oil-Company i Lotos Paliwa, maj ą ce na celu ustalenie nowych warunków wst ą pienia przez Lotos Paliwa Sp. z o.o. w uprawnienia i obowi ą zki wynikaj ą ce z umów dzier ż awy. Zarz ą d Dróg Miejskich wskaza ł wówczas, i ż nie wyra ż a zgody na cesj ę starych umów dzier ż awy natomiast udzielenie zgody na wnioskowane zmiany podmiotowe uzale ż nione jest od przyj ę cia przez Lotos Paliwa nowych warunków dzier ż awy nieruchomo ś ci w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego oraz okresu obowi ą zywania umów. Ze zgromadzonego w aktach niniejszego post ę powania materia ł u dowodowego, wynika, i ż Gmina prowadzi ł a z Pol-Oil-Company kilkumiesi ę czne negocjacje w przedmiocie przekazania Lotos Paliwa obiektów stacji paliw nale żą cych do niniejszej spó ł ki wraz z prawami do dzier ż aw ich gruntów. W trakcie przedmiotowych negocjacji ka ż da ze stron zmienia ł a stanowisko. I tak, Miasto wskazywa ł o pocz ą tkowo, ż e mo ż liwe jest wst ą pienie przez spó ł k ę Lotos Paliwa Sp. z o.o. w prawa i obowi ą zki wynikaj ą ce z umów dzier ż awy jedynie na okres 5 lat od daty podpisania stosownych aneksów, przy jednoczesnym zwi ę kszeniu czynszu dzier ż awnego z dotychczas obowi ą zuj ą cej Wnioskodawc ę kwoty 25.395,89 z ł brutto miesi ę cznie do kwoty 78.000,00 z ł brutto miesi ę cznie, co stanowi ł oby 300% czynszu dzier ż awnego uiszczanego przez dotychczasowego dzier ż awc ę . Wobec braku aprobaty kontrahenta Wnioskodawcy tj. Lotos Paliwa na niniejsze warunki, Zarz ą d Dróg Miejskich w pi ś mie z dnia 21 lutego 2005 r. wskaza ł , ż e mo ż e zaakceptowa ć 12-letni okres dzier ż awy przy wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego w kwocie 46. 240 z ł netto tj. 56.413,00 z ł brutto miesi ę cznie. Ostatecznie Wnioskodawca zaakceptowa ł propozycje Zarz ą du Dróg Miejskich i wskaza ł , i ż „ dzi ę kuje za pozytywne i ostateczne zako ń czenie negocjacji, satysfakcjonuj ą ce wszystkie strony sprawy ” (pismo Pol-Oil-Company do Zarz ą du Dróg miejskich z dnia 4 marca 2005 r. stanowi ą ce za łą cznik do pisma Miasta Sto ł ecznego Warszawa z dnia 13 lutego 2006 r.) Niemniej jednak, pomimo przyj ę tej powo ł anej wy ż ej propozycji Pol-Oil-Company wyst ą pi ł na nowo z żą daniem wyra ż enia zgody na bezwarunkow ą cesj ę starych umów dzier ż awy (pismo Pol-Oil-Company do Zarz ą du Dróg Miejskich z dnia 20 maja 2005 r. stanowi ą ce za łą cznik do pisma Miasta Sto ł ecznego Warszawa z dnia 13 lutego 2006 r.). 6 Miasto ponownie odmówi ł o wyra ż enia zgody na cesj ę starych umów dzier ż awy, podtrzymuj ą c równocze ś nie gotowo ść zawarcia nowej umowy dzier ż awy z przysz ł ym nabywc ą stacji spó ł ki Pol-Oil-Company. W tym miejscu Wnioskodawca za żą da ł wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego przeciwko Miastu Sto ł ecznemu Warszawa - Zarz ą dowi Dróg Miejskich. Wnioskodawca postawi ł zarzut stosowania przez Miasto praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , okre ś lonych w art. 8 ust. 1 i 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, polegaj ą cych na narzucaniu przez Miasto cen nadmiernie wygórowanych, stosowaniu w umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji oraz narzucaniu przez Gmin ę uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych jej nieuzasadnione korzy ś ci. Wnioskodawca podnosi ł , i ż dzia ł aj ą c w przekonaniu o lojalno ś ci partnera, maj ą c na wzgl ę dzie wst ę pn ą zgod ę udzielon ą przez Zarz ą d Dróg Miejskich w pismach z dnia 16 wrze ś nia 2002 r. oraz z dnia 16 grudnia 2002 r., zawar ł w dniu 19 sierpnia 2004 r. przedwst ę pn ą umow ę sprzeda ż y obiektów stacji paliw, po ł o ż onych na dzier ż awionych gruntach, okre ś laj ą c wszystkie istotne postanowienia umowy ostatecznej, w szczególno ś ci termin zawarcia ostatecznej umowy przenosz ą cej w ł asno ść do dnia 15 stycznia 2005 r. Jednak ż e, pomimo wyra ż onej uprzednio zgody na dokonanie cesji uprawnie ń oraz przej ę cie zobowi ą za ń wynikaj ą cych z przedmiotowych umów dzier ż awy na dotychczas obowi ą zuj ą cych warunkach, Zarz ą d Dróg Miejskich odst ą pi ł od udzielonej wcze ś niej zgody. Jak wskazywa ł Wnioskodawca, Zarz ą d Dróg Miejskich nie poda ł przyczyn zmiany swojego dotychczasowego stanowiska i wskaza ł , i ż ponowne udzielenie zgody b ę dzie mo ż liwe dopiero po dostarczeniu stosownych dokumentów oraz po przeprowadzeniu negocjacji warunków przedmiotowych umów z nabywc ą stacji paliw. Wed ł ug Wnioskodawcy, zaproponowane przez Zarz ą d Dróg Miejskich warunki w sposób gruntowny zmienia ł y dotychczas obowi ą zuj ą ce zasady wspó ł pracy w zakresie dzier ż awy przedmiotowych terenów. Wnioskodawca podkre ś la ł , i ż z uwagi na konieczno ść ponoszenia przez Lotos Paliwa, w celu dalszego niezak ł óconego prowadzenia dzia ł alno ś ci gospodarczej, znacznych nak ł adów na przedmiotowe grunty i znajduj ą ce si ę na nich obiekty stacji paliw, nowe warunki dzier ż awy nie mog ł y zosta ć zaakceptowane z przyczyn ekonomicznych przez ewentualnego nast ę pc ę prawnego po stronie dzier ż awcy. Wnioskodawca wskazywa ł , i ż w konsekwencji post ę powania Zarz ą du Dróg Miejskich bezskutecznie up ł yn ął uzgodniony przez spó ł k ę Pol-Oil-Company i spó ł k ę Lotos Paliwa w umowie przedwst ę pnej z dnia 19 sierpnia 2004 r. termin zawarcia ostatecznej umowy sprzeda ż y przenosz ą cej na nabywc ę w ł asno ść obiektów stacji paliw, wyznaczony na dzie ń 15 stycznia 2005 r. Ponadto, w nast ę pstwie powy ż szego faktu kontrahent Wnioskodawcy zainteresowany uprzednio nabyciem obiektów stacji paliw znajduj ą cych si ę na dzier ż awionych gruntach odst ą pi ł od poczynionych wcze ś niej ustale ń w zakresie nabycia tych obiektów, co narazi ł o Wnioskodawc ę na powstanie po jego stronie szkody maj ą tkowej znacznych rozmiarów. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, Wnioskodawca oceni ł , i ż przedmiotowe dzia ł ania Gminy s ą wyrazem nadu ż ywania przez ni ą posiadanej pozycji rynkowej. Zdaniem Wnioskodawcy, Miasto Sto ł eczne Warszawa posiada pozycj ę dominuj ą c ą na rynku nieruchomo ś ci gruntowych przeznaczonych na cele komercyjne (produkcyjno - handlowo - us ł ugowe), usytuowanych wzd ł u ż g ł ównych arterii komunikacyjnych miasta, stanowi ą cych drogi publiczne, po ł o ż onych w granicach administracyjnych Miasta Sto ł ecznego Warszawy. Zgodnie z podanymi do publicznej wiadomo ś ci przez Urz ą d Miasta Sto ł ecznego Warszawy 7 informacjami dotycz ą cymi mienia Miasta Sto ł ecznego Warszawy, g ł ównym sk ł adnikiem mienia komunalnego Warszawy s ą nieruchomo ś ci gruntowe o znacznej powierzchni kilkunastu tysi ę cy hektarów, po ł o ż one w granicach administracyjnych miasta, w stosunku, do których Miasto (b ą d ź jego jednostki organizacyjne: zak ł ady bud ż etowe, jednostki bud ż etowe, komunalne osoby prawne) jest podmiotem prawa w ł asno ś ci, prawa u ż ytkowania wieczystego b ą d ź te ż innych praw, z których wynika w ł adztwo nad przedmiotowymi nieruchomo ś ciami ( ź ród ł o: http: www.bip.Warszawa.pl /dokumenty/ ip/ informacja _ stan mienia _ na 2005.pdf.) Wed ł ug Wnioskodawcy na tak okre ś lonym rynku Miasto nadu ż ywa posiadanej pozycji dominuj ą cej. W opinii Wnioskodawcy, sposób prowadzenia negocjacji przez Miasto Sto ł eczne Warszawa - Zarz ą d Dróg Miejskich w Warszawie w sprawie zmian po stronie dzier ż awcy w przedmiotowych umowach dzier ż awy, w szczególno ś ci nieuprawnione okoliczno ś ciami i niepoparte uzasadnionymi i obiektywnymi wzgl ę dami stawianie wygórowanych stawek czynszu dzier ż awnego - w stosunku do uprzednio obowi ą zuj ą cych oraz nieliczenie si ę z interesem przedsi ę biorcy i stawianie uci ąż liwych i niemo ż liwych do zaakceptowania warunków nowych umów dzier ż awy gruntów stanowi ł o nadu ż ycie przez Miasto Sto ł eczne Warszawa pozycji dominuj ą cej na rynku szeroko rozumianego obrotu nieruchomo ś ciami przeznaczonymi na cele komercyjne, usytuowanymi wzd ł u ż g ł ównych arterii komunikacyjnych miasta Warszawy. Wed ł ug Wnioskodawcy takie dzia ł anie prowadzi tak ż e w zakresie zasad dzier ż awy gruntów po ł o ż onych w Warszawie z przeznaczeniem dla prowadzenia na nich dzia ł alno ś ci gospodarczej do powstania dla uczestników obrotu gospodarczego zró ż nicowanych warunków konkurencji. Wnioskodawca zarzuci ł bowiem Miastu stosowanie w podobnych umowach z osobami trzecimi niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji, poprzez ró ż ne traktowanie przez Zarz ą d Dróg Miejskich przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych nieruchomo ś ci na terenie Warszawy. W zwi ą zku z prowadzonym post ę powaniem wyja ś niaj ą cym Miasto Sto ł eczne Warszawa ustosunkowa ł o si ę do informacji zawartych we wniosku spó ł ki Pol-Oil-Company o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego. Zdaniem Gminy, Wnioskodawca nieprawid ł owo okre ś li ł rynek w ł a ś ciwy. Nie uwzgl ę dni ł bowiem, ż e tereny dzier ż awione przez spó ł k ę Pol-Oil-Company b ę d ą ce przedmiotem niniejszego post ę powania nie stanowi ą nieruchomo ś ci gruntowych przeznaczonych na cele produkcyjno-handlowo-us ł ugowe tylko tereny pasa drogi s ł u żą ce potrzebom zarz ą dzania drogami. Podlegaj ą one regulacjom przepisów ustawy o drogach publicznych i nie mo ż na ich okre ś li ć mianem „ nieruchomo ś ci gruntowych przeznaczonych na cele komercyjne tj. produkcyjno-handlowo-us ł ugowe tak jak to czyni wnioskodawca ”. Miasto podkre ś li ł o, i ż ze wzgl ę du na specyficzny charakter przedmiotowych nieruchomo ś ci nie ka ż da nieruchomo ść po ł o ż ona w pasie drogowym mo ż e by ć przedmiotem umowy cywilnoprawnej. Gmina podnios ł a, i ż obecnie obowi ą zuje jedynie trzyna ś cie umów dotycz ą cych stacji paliw p ł ynnych zlokalizowanych w pasie drogowym zarz ą dzanym przez Zarz ą d Dróg Miejskich, które zosta ł y zawarte w latach 1992 – 1998, w tym cztery umowy to umowy zawarte z Pol-Oil-Company. Jak poinformowa ł o Miasto aktualnie nie przewiduje si ę zawierania nowych umów dzier ż awy pod stacje paliw w pasie drogi. Odnosz ą c si ę do stanu faktycznego w przedmiotowej sprawie, Miasto Sto ł eczne Warszawa podnios ł o, i ż w zawartych w latach 1993-1996 wieloletnich umowach dzier ż awy pomi ę dzy Zarz ą dem Dróg Miejskich a spó ł k ą Pol-Oil-Company ustalono dla Miasta niekorzystne warunki dzier ż awy: nisk ą stawk ę czynszu dzier ż awnego i nienale ż yte zabezpieczenie praw zarz ą dcy drogi tj. Gminy. Miasto wskaza ł o, i ż kiedy w 2004 r. spó ł ka 8 Pol-Oil-Company wyst ą pi ł a z wnioskiem o wyra ż enie zgody na cesj ę praw i obowi ą zków wynikaj ą cych z przedmiotowych umów na rzecz Lotos Paliwa, Miasto odpowiedzia ł o propozycj ą zawarcia ze spó ł k ą Lotos Paliwa nowych umów dzier ż awy na warunkach, jakie s ą stosowane w analogicznych umowach z innymi podmiotami. Miasto wskaza ł o, i ż pierwsza propozycja czynszu dzier ż awnego zosta ł a wyliczona w oparciu o obowi ą zuj ą ce do dnia 8 czerwca 2004 r. rozporz ą dzenie Rady Ministrów z dnia 24 stycznia 1986 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 1986 r. Nr 6, poz. 33 ze zm.). Przedmiotowe rozporz ą dzenie okre ś la ł o stawk ę za zaj ę cie 1 m 2 pasa drogi krajowej przez obiekt handlowy lub us ł ugowy w wysoko ś ci 0,70 z ł dziennie, co przek ł ada si ę na 21 z ł miesi ę cznie. Zatem wyliczona na powo ł anej podstawie wysoko ść czynszu dzier ż awnego wynosi ł a 78.000 z ł brutto ze ś rednia stawk ą w wysoko ś ci 9,28 z ł netto miesi ę cznie. Kolejna zaproponowana spó ł ce Lotos Paliwa wysoko ść czynszu dzier ż awnego zosta ł a wyliczona na podstawie aktualnie obowi ą zuj ą cych w gminie wysoko ś ci stawek czynszu za dzier ż aw ę terenów pasa drogowego (poni ż ej tabela obrazuj ą ca wysoko ść przyj ę tych przez Gmin ę stawek). Wysoko ść przedmiotowych stawek zosta ł a ustalona – w imieniu Prezydenta Miasta Sto ł ecznego Warszawa - przez Zespó ł Koordynuj ą cy Miasta Sto ł ecznego Warszawa. Stawki kszta ł tuj ą si ę w granicach od 3 z ł do 8 z ł netto za m 2 gruntu miesi ę cznie, przy czym dla dróg krajowych (przy takich znajduj ą si ę stacje Pol-Oil-Company), oscyluj ą w zale ż no ś ci od odleg ł o ś ci od centrum miasta, mi ę dzy 6 z ł a 8 z ł netto za m 2 gruntu miesi ę cznie. STAWKI CZYNSZU OBOWI Ą ZUJ Ą CE W ZARZ Ą DZIE DRÓG MIEJSKICH W WARSZAWIE ZA DZIER Ż AW Ę GRUNTÓW PO Ł O Ż ONYCH W PASIE DROGI (kwota w pln netto, bez VAT) STREFA 0 strefa I strefa II strefa KATEGORIA DROGI WSZYSTKIE KATEGORIE KRAJ. WOJ. POW. KRAJ. WOJ. POW. PARKINGI 4,00 z ł - 8,00 z ł 1,90 z ł 1,20 z ł STACJE OBS Ł UGI, MYJNIE, STACJE AUTO GAZ NIE PRZEWIDUJE SI Ę 4,50 z ł 3,60 z ł 1,50 z ł 4,50 z ł 3,60 z ł 1,50 z ł STACJE PALIW P Ł YNNYCH NIE PRZEWIDUJE SI Ę 8,00z ł 5,40 z ł 4,00 z ł 6,00 z ł 4,00 z ł 3,00 z ł Tabela nr 2 (stawki czynszu za dzier ż aw ę gruntów po ł o ż onych w pasie drogi – za łą cznik nr 2 do pisma Miasta Sto ł ecznego Warszawa z dnia 24 maja 2006 r.) Do okre ś lenia przedmiotowych stawek Gmina pos ł u ż y ł a si ę pomocniczo - powo ł anym ju ż powy ż ej - obowi ą zuj ą cym do dnia 8 czerwca 2004 r. rozporz ą dzenie Rady Ministrów w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o drogach publicznych, które okre ś la ł o stawk ę za zaj ę cie 1 m 2 pasa drogi krajowej przez obiekt handlowy lub us ł ugowy w wysoko ś ci 0,70 z ł dziennie, co przek ł ada si ę na 21 z ł miesi ę cznie. Rozporz ą dzenie to w okresie obowi ą zywania by ł o podstaw ą do obliczania nale ż nej Miastu op ł aty przy wydawaniu zezwole ń na zaj ę cie pasa drogi dla ró ż nych obiektów, w tym tak ż e stacji paliw. 9 Przy czym, jak wskaza ł o Miasto, ustalaj ą c obecnie stawki w przypadku stacji paliw z udost ę pnionego terenu wydzielano obszar dróg dojazdowych, parkingów i zieleni i stosowano dla nich znacznie ni ż sze stawki przewidziane w cytowanym rozporz ą dzeniu. Gmina podnios ł a, i ż okre ś laj ą c wysoko ść stawek dzier ż awy gruntów pod stacje paliw p ł ynnych po ł o ż onych w pasie drogi, bra ł a tak ż e pod uwag ę ceny gruntów, na których znajduj ą si ę przedmiotowe stacje paliw. Miasto wskaza ł o, i ż ceny te wahaj ą si ę w granicach od 500 z ł do 2500 z ł za m 2 . Przy za ł o ż eniu zatem 0,5 % stopy miesi ę cznego zwrotu warto ś ci nieruchomo ś ci nale ż a ł o okre ś li ć czynsz dzier ż awny w przedziale od 2,5 z ł do 12,5 z ł za m 2 gruntu miesi ę cznie. Ostatecznie przyj ę te przez Miasto stawki czynszu wahaj ą si ę w granicach od 3 z ł do 8 z ł netto za m 2 gruntu miesi ę cznie, w tym dla dróg krajowych - jak zosta ł o ju ż wy ż ej podkre ś lone - kszta ł tuj ą si ę na poziomie od 6 z ł do 8 z ł netto za m 2 gruntu miesi ę cznie. Gmina nie uznaj ą c zarzutu stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę argumentowa ł a, i ż stawki proponowane kontrahentom Pol-Oil-Company nie odbiegaj ą od stawek czynszu pobieranych od innych przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na tym samym rynku co Pol-Oil-Company. Na dowód powy ż szych twierdze ń Miasto przekaza ł o kopie przyk ł adowych umów zawartych z innymi przedsi ę biorcami prowadz ą cymi analogiczn ą do Wnioskodawcy dzia ł alno ść gospodarcz ą : - umowa z dnia 19 sierpnia 1997 r. zawarta pomi ę dzy Gmin ą a spó ł k ą Neste Oil Poland Sp. z o.o., przedmiotem umowy jest dzier ż awa pasa drogowego pod stacj ę paliw p ł ynnych o powierzchni 2000 m 2 zawarta na okres 15 lat ze stawk ą 8 z ł netto za m 2 (za łą cznik do pisma Miasta z dnia 24 maja 2006 r.) - umowa z dnia 1 kwietnia 1998 r. zawarta pomi ę dzy Gmin ą z Przedsi ę biorstwem Eksportu Budownictwa Komunikacyjnego „Dromex” S.A., przedmiotem umowy jest dzier ż awa pasa drogowego pod stacj ę paliw p ł ynnych o powierzchni 3600 m 2 zawarta na okres 9 lat ze stawk ą 6 z ł netto za m 2 (za łą cznik do pisma Miasta z dnia 24 maja 2006 r.). Miasto zaprzeczy ł o postawionym przez Wnioskodawc ę zarzutom zmiany przez nie stanowiska w kwestii zgody na cesj ę starych umów dzier ż awy, bez ż adnych konkretnych przyczyn. Gmina wyja ś ni ł a, i ż w korespondencji z 2002 r., na któr ą powo ł uje si ę Pol-Oil- Company, Zarz ą d Dróg Miejskich o ś wiadczy ł jedynie, ż e „ widzi mo ż liwo ść zawarcia umowy cesji ” . Jednak ż e, w przedmiotowej korespondencji nie ma nigdzie mowy o warunkach cesji, w szczególno ś ci o wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego, czy o okresie obowi ą zywania umów. Ponadto - jak wskaza ł o Miasto - korespondencja prowadzona z Wnioskodawc ą w 2002 r. dotyczy ł a wy łą cznie terenu jednej stacji paliw, a obecnie Wnioskodawca zabiega o wyra ż enie zgody na cesj ę czterech umów dzier ż awy. Natomiast wobec pozosta ł ych trzech umów dzier ż awy Zarz ą d Dróg Miejskich nie sk ł ada ł ż adnych deklaracji. Gmina podnios ł a ponadto, i ż przedstawiona propozycja kontrahentowi Pol-Oil- Company - spó ł ce Lotos Paliwa (czynsz dzier ż awny za cztery stacje paliw w wysoko ś ci 46.240,00 z ł netto miesi ę cznie ze ś redni ą wysoko ś ci ą stawki czynszu dzier ż awnego w wysoko ś ci 5,50 z ł netto za m 2 gruntu miesi ę cznie przy dwunastoletnim okresie obowi ą zywania umów) zosta ł a przyj ę ta przez Lotos Paliwa Sp. z o.o., która potwierdzi ł a pisemnie przyj ę cie powy ż szych warunków (pismo Pol-Oil-Company do Zarz ą du Dróg miejskich z dnia 4 marca 2005 r. stanowi ą ce za łą cznik do pisma Miasta Sto ł ecznego Warszawa z dnia 13 lutego 2006 r.). Na podstawie informacji i wyja ś nie ń przekazanych przez Miasto w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego Prezes Urz ę du ustali ł , i ż w pa ź dzierniku 2005 r. odby ł o si ę w Zarz ą dzie Dróg Miejskich kolejne spotkanie przedstawicieli Miasta Sto ł ecznego Warszawy z przedstawicielami spó ł ki Pol-Oil-Company oraz spó ł ki Lotos Paliwa, maj ą ce na celu 10 uzgodnienie szczegó ł ów trójstronnego porozumienia w sprawie przekazania praw do terenów zajmowanych przez przedmiotowe stacje paliw. Przedmiotowe spotkanie zako ń czy ł o si ę zobowi ą zaniem ze strony spó ł ki Lotos Paliwa i Pol-Oil-Company, ż e uzgodni ą pomi ę dzy sob ą i prze ś l ą do Zarz ą du Dróg Miejskich now ą formu łę porozumienia. Jednak ż e - jak wskaza ł o Miasto - ż adna propozycja porozumienia nie wp ł yn ęł a (pismo Miasta z dnia 13 lutego 2006 r.). Z poczynionych przez Prezesa Urz ę du ustale ń wynika równie ż , i ż w grudniu 2005 r. odby ł y si ę nast ę pne spotkania Zarz ą du Dróg Miejskich z przedstawicielami Pol-Oil- Company. W wyniku podj ę tych rozmów ustalone zosta ł y wst ę pne warunki wyra ż enia przez Zarz ą d Dróg Miejskich zgody na wej ś cie w prawa i obowi ą zki dotychczasowego dzier ż awcy (Pol-Oil-Company) kolejnego kontrahenta Wnioskodawcy tj. spó ł ki Global Marketing Plus Sp. z o.o. w szczególno ś ci zosta ł a zaakceptowana miesi ę czna stawka czynszu w kwocie 46.240 z ł netto miesi ę cznie. Ustalono, i ż dotychczasowe rozmowy mia ł y zosta ć poparte stosownym o ś wiadczeniem woli ze strony firmy Global Marketing Plus Sp. z o.o. na pi ś mie, co mia ł o umo ż liwi ć sfinalizowanie zainicjowanego przedsi ę wzi ę cia. Gmina wskaza ł a jednak, i ż nie wp ł yn ął ż aden wniosek (pismo Miasta z dnia 13 lutego 2006 r.). W dniu 2 lutego 2006 r. w siedzibie Zarz ą du Dróg Miejskich mia ł o miejsce spotkanie Miasta z przedstawicielami kolejnego kontrahenta Wnioskodawcy - Rafineri ą ORNETA S.A., którzy zaaprobowali proponowan ą przez Miasto wysoko ść czynszu dzier ż awnego i w dniu 3 lutego 2006 r. Miasto otrzyma ł o projekt umowy przedwst ę pnej. Sk ł adaj ą c wyja ś nienia odno ś nie stanu zawansowania negocjacji z Rafineri ą ORNETA., Miasto wskaza ł o, i ż w dniu 13 marca 2006 r. po wcze ś niejszych rozmów prowadzonych z firm ą ORNETA zawarta zosta ł a umowa przedwst ę pna z firm ą LOKIS Sp. z o.o., otwieraj ą ca drog ę do podpisania nowych umowy dzier ż awy do ko ń ca kwietnia 2006 r. W umowie tej zaakceptowano czynsz w wysoko ś ci 46.240,00 z ł netto miesi ę cznie łą cznie za cztery stacje paliw (umowa z dnia 13 marca 2006 r. stanowi ą ca za łą cznik do pisma Miasta z dnia 24 maja 2006 r. ). Jednak ż e Miasto wskaza ł o, i ż od marca 2006 r. firma LOKIS nie kontaktowa ł a si ę z Zarz ą dem Dróg Miejskich (pismo Miasta z dnia 24 maja 2006 r.). Prezes Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwa ż y ł , co nast ę puje. We wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego Pol-Oil-Company zarzuci ł Miastu naruszenie zakazu stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , polegaj ą cych na nadu ż ywaniu pozycji dominuj ą cej w sposób okre ś lony w art. 8 ust. 2 pkt 1, pkt 3 oraz pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. I. Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów nale ż y do dziedziny prawa publicznego, które ma na celu ochron ę interesu ogólnospo ł ecznego. Zgodnie z tre ś ci ą art. 1 ust. 1 tej ustawy, okre ś la ona warunki rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowane w interesie publicznym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów. Rozpatruj ą c spraw ę Prezes Urz ę du jest tym samym rzecznikiem interesu publicznego. W rozstrzyganych przez Prezesa Urz ę du post ę powaniach zasadnym jest zatem ustalenie, czy nast ą pi ł o naruszenie interesu publicznoprawnego, który wymaga ochrony. Przepisy ustawy znajduj ą zastosowanie wówczas, gdy zagro ż ony lub naruszony by ł interes publiczny, polegaj ą cy na zapewnieniu w ł a ś ciwych warunków funkcjonowania rynku gospodarczego. 11 Interes publiczny w post ę powaniu administracyjnym nie jest poj ę ciem jednolitym i sta ł ym. Publicznoprawny charakter ustawy oznacza, ż e nie wszystkie zachowania przedsi ę biorców i ich zwi ą zków, nawet formalnie podlegaj ą ce literze prawa, uzasadniaj ą uruchomienie przewidzianych przez ni ą instrumentów. Powinno to nast ę powa ć tylko wówczas, gdy w nast ę pstwie zachowa ń naruszaj ą cych ustaw ę zagro ż ony jest interes ogólnospo ł eczny. W ś wietle wykszta ł conego w tym przedmiocie orzecznictwa, naruszenie interesu publicznego ma miejsce wówczas, gdy skutkami dzia ł a ń sprzecznych z ustaw ą o ochronie konkurencji i konsumentów dotkni ę ty jest szerszy kr ą g uczestników rynku, wzgl ę dnie, gdy te dzia ł ania wywo ł uj ą na rynku niekorzystne zjawiska. Nale ż y wskaza ć wyrok S ą du Antymonopolowego z dnia 3 kwietnia 2002 r., sygn. akt XVII Ama 74/01, w którym S ą d podniós ł , ż e „ w ś wietle tre ś ci art. 1 ust. 1 i 2 ustawy o ochronie konkurencji (...) celem regulacji w niej przyj ę tej jest zapewnienie rozwoju konkurencji, ochrona przedsi ę biorców nara ż onych na stosowanie praktyk monopolistycznych i ochrona interesów konsumentów. Pozwala to przyj ąć , ż e ma ona charakter publicznoprawny i s ł u ż y ochronie interesu ogólnospo ł ecznego. Znajduje, wi ę c zastosowanie tylko wówczas, gdy zagro ż ony lub naruszony zostaje interes publiczny, polegaj ą cy na zapewnieniu w ł a ś ciwych warunków funkcjonowania rynku gospodarczego. Ustawa zatem w odniesieniu do przedsi ę biorców chroni konkurencj ę jako zjawisko o charakterze instytucjonalnym. Dzia ł aniami antykonkurencyjnymi w takim rozumieniu s ą jedynie takie dzia ł ania, które dotykaj ą sfery interesów szerszego kr ę gu uczestników rynku gospodarczego, a wi ę c gdy dotycz ą konkurencji rozumianej nie jako sytuacj ę pojedynczego przedsi ę biorcy, lecz jako zjawisko charakteryzuj ą ce funkcjonowanie gospodarki (rynku). Ingerencja Prezesa UOKiK uzasadniona by ł aby tylko wówczas, gdy s ł u ż y ł a ochronie tak poj ę tej konkurencji. Celem ustawy o ochronie konkurencji nie jest, wi ę c ochrona prywatnoprawnego interesu przedsi ę biorcy. ” Zawarty w ustawie o ochronie konkurencji i konsumentów zespó ł norm prawnych s ł u ż y rozwojowi i ochronie wolnej konkurencji przed jej ograniczeniami maj ą cymi swoje ź ród ł o w autonomii prywatnej. Prawo to wyznacza publicznoprawne granice swobody dzia ł alno ś ci gospodarczej i swobody umów w celu kreowania lub przestrzegania nieskr ę powanego dokonywania wyborów gospodarczych na rynku przez jego uczestników (por. wyrok SN z dnia 7 lutego 2002 r., sygn. I CKN 1002/99). Prezes Urz ę du sprawuje wi ę c piecz ę nad mo ż liwo ś ci ą dokonywania swobodnych wyborów gospodarczych przez przedsi ę biorców. Jako ż e ustawa antymonopolowa ma charakter publicznoprawny, ingeruje, gdy w wyniku pewnych ogólnych zjawisk zagro ż ona jest sama instytucja konkurencji. Prawo antymonopolowe zajmuje si ę zachowaniami ograniczaj ą cymi konkurencj ę , a wiec godz ą cymi w swobod ę konkurowania. Jak wynika, z powy ż szego, celem ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów nie jest wi ę c ochrona indywidualnego przedsi ę biorcy. Indywidualne prawa podmiotowe uczestników obrotu gospodarczego podlegaj ą ochronie w trybie dochodzenia roszcze ń przed s ą dem powszechnym. W tym miejscu nale ż y przywo ł a ć wyrok S ą du Najwy ż szego z dnia 29 maja 2001 r. (sygn. akt. I CKN 1217/99), w którym SN stwierdzi ł , i ż jednostkowe zachowanie si ę dotycz ą ce okre ś lonej osoby przy jednoczesnym odmiennym zachowaniu si ę w stosunku do innych osób w takim samym stanie faktycznym nie jest praktyk ą naruszaj ą c ą interes publicznoprawny. Zdaniem Prezesa Urz ę du, niniejsza sprawa ma indywidualny charakter, a skutki dzia ł a ń Gminy, jakkolwiek by je mo ż na kwalifikowa ć , dotykaj ą wy łą cznie prywatnego interesu Wnioskodawcy. Okoliczno ś ci bowiem, na których oparty jest spór toczony przez Wnioskodawc ę i Miasto nie pozwalaj ą na przyj ę cie, i ż w niniejszej sprawie mamy do czynienia z przejawem jakiego ś szerszego zjawiska, daj ą cego si ę zakwalifikowa ć jako 12 nadu ż ywanie przez Miasto pozycji dominuj ą cej na rynku. Ze stanu faktycznego sprawy wynika, i ż kwestionowane przez Wnioskodawc ę dzia ł ania Miasta Sto ł ecznego Warszawy - Zarz ą du Dróg Miejskich nie dotykaj ą szerszego kr ę gu uczestników rynku. Wnioskodawca jest jednym z kilku przedsi ę biorców dzier ż awi ą cych pod dzia ł alno ść stacji paliw p ł ynnych nieruchomo ś ci gruntowe zlokalizowane w pasie drogowym zarz ą dzanym przez Miasto. Z tre ś ci wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego, a tak ż e z informacji uzyskanych przez Prezesa Urz ę du w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego wynika, i ż w niniejszej sprawie nie dosz ł o do naruszenia interesów innych przedsi ę biorców dzia ł aj ą cych na tym samym co Pol-Oil-Company rynku. Ź ród ł o sporu w przedmiotowej sprawie stanowi odrzucenie przez Miasto Sto ł eczne Warszawa wniosku Pol-Oil-Company o wyra ż enie zgody na przej ę cie przez nowego nabywc ę obiektów stacji paliw znajduj ą cych si ę na dzier ż awnych gruntach na dotychczas obowi ą zuj ą cych warunkach wynikaj ą cych ze wszystkich wi ążą cych umów dzier ż awy poprzez cesj ę uprawnie ń i przej ę cie zobowi ą za ń . Wnioskodawca domaga si ę bowiem dla swoich kontrahentów uzyskania takich samych warunków, jakie on wynegocjowa ł w umowach zawartych z Miastem w pierwszej po ł owie lat dziewi ęć dziesi ą tych. Zdaniem Prezesa Urz ę du, okoliczno ść , ż e Miasto odmówi ł o wyra ż enia zgody na cesj ę starych umów dzier ż awy w sytuacji, gdy umowy te s ą kwestionowane ze wzgl ę du na nisk ą stawk ę czynszu dzier ż awnego i nienale ż yte zabezpieczenie praw zarz ą dcy drogi, nie mo ż e by ć uznana za dzia ł anie wymierzone w interes publicznoprawny. Ż aden bowiem racjonalnie dzia ł aj ą cy przedsi ę biorca w sytuacji, gdy dosz ł o do nadzwyczajnej zmiany stosunków (gwa ł towny wzrost cen gruntów, który mia ł miejsce po zawarciu umów dzier ż awy), nie b ę dzie akceptowa ć umów wzajemnych, w których ś wiadczenie jednej ze stron nie pozostaje w zwi ą zku ekonomicznym ze ś wiadczeniem drugiej strony. Odmawiaj ą c wyra ż enia zgody na cesj ę , Miasto podtrzymuje gotowo ść zawarcia nowych umów dzier ż awy z kontrahentem Wnioskodawcy. Jak dowodzi analiza zgromadzonego materia ł u dowodowego – Gmina konsekwentnie prowadzi negocjacje z ka ż dym zg ł aszaj ą cym si ę potencjalnym nabywc ą stacji paliw spó ł ki Pol-Oil-Company. W ś wietle powy ż szych okoliczno ś ci, nie sposób dopatrzy ć si ę w sprawie b ę d ą cej przedmiotem wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego, naruszenia interesu publicznego. Skutki skar ż onych dzia ł a ń Gminy Miasta Sto ł ecznego Warszawy – Zarz ą du Dróg Miejskich odnosz ą si ę wy łą cznie do Wnioskodawcy, nie dotykaj ą c szerszego kr ę gu uczestników rynku. Konflikt pomi ę dzy Wnioskodawc ą a Miastem dotyczy zapisów konkretnych umów, co sprawia, ż e spór ma charakter cywilnoprawny. Brak jest zatem podstaw do rozstrzygni ę cia w oparciu o przepisy ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, w trybie decyzji administracyjnej Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Maj ą c charakter indywidualny, niniejsza sprawa nie podlega kognicji Prezesa Urz ę du. Przes ą dza to o braku mo ż liwo ś ci domagania si ę ochrony prawnej na gruncie ustawy antymonopolowej. Art. 85 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów stanowi, ż e Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, odmówi ć wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego, je ż eli z zawartych we wniosku oraz posiadanych przez Prezesa Urz ę du informacji wynika, ż e nie naruszono zakazów okre ś lonych w ww. ustawie. II. Niezale ż nie od kwestii braku naruszenia interesu publicznego, Prezes UOKiK doszed ł do przekonania, i ż poszczególne zarzuty Wnioskodawcy dotycz ą ce: narzucania 13 wygórowanych żą da ń finansowych w zakresie czynszu dzier ż awnego, stosowania w umowach z osobami trzecimi niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji oraz narzucanie uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Miastu nieuzasadnione korzy ś ci, nie znajduj ą potwierdzenia w zgromadzonym w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego materiale dowodowym. Ad. 1 Przepis art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazuje przedsi ę biorcom dominuj ą cym narzucania nieuczciwych cen, w tym cen nadmiernie wygórowanych lub ra żą co niskich. W niniejszej sprawie Wnioskodawca zarzuca Miastu nadu ż ywanie pozycji dominuj ą cej poprzez narzucanie jego kontrahentom wygórowanych żą da ń finansowych w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego maj ą cych charakter ceny nieuczciwej – nadmiernie wygórowanej. Z powy ż sz ą praktyk ą ograniczaj ą c ą konkurencj ę mamy do czynienia w razie kumulatywnego spe ł nienia nast ę puj ą cych przes ł anek: - narzucanie cen przez podmiot dominuj ą cy, - nadmiernego wygórowania narzucanych cen. Narzucenie warunku – w tym równie ż warunku cenowego – ma miejsce wówczas, gdy dominant, wykorzystuj ą c sytuacje przymusow ą kontrahenta, wynikaj ą c ą z braku rzeczywistej alternatywy na rynku, wymusza na nim okre ś lone zachowania. Do narzucenia warunków umowy doj ść mo ż e w drodze dzia ł ania (aktywnego narzucenia warunków w negocjacjach), jak równie ż poprzez zaniechanie (w wyniku odmowy podejmowania jakichkolwiek negocjacji w przedmiocie spornych kwestii). Co do zasady przyjmuje si ę , ż e o narzuceniu warunków kontraktu przez dominanta mo ż na mówi ć wówczas, gdy kontrahent przynajmniej podj ął prób ę negocjacji zmierzaj ą cych do zmiany zaproponowanych mu przez dominanta warunków. W pi ś miennictwie podnosi si ę , ż e w ka ż dej sytuacji konieczne jest wykazanie si ę przez kontrahentów dominantów aktywno ś ci ą w negocjacjach oraz brakiem elastyczno ś ci u dominantów w akceptowaniu warunków umownych respektuj ą cych s ł uszne interesy obu stron (por. E. Modzelewska-W ą chal, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, komentarz, Twigger 2002, s.118). Zdaniem Prezesa Urz ę du, w niniejszej sprawie nie mo ż na stwierdzi ć spe ł nienia przedmiotowej przes ł anki. Z materia ł u dowodowego zgromadzonego w aktach post ę powania bezsprzecznie wynika, i ż pomi ę dzy stronami prowadzone by ł y rzeczywiste negocjacje warunków nowych umów dzier ż awy, w których obydwie strony aktywnie uczestniczy ł y. W niniejszej sprawie nie sposób przeoczy ć , i ż Miasto zmieni ł o swoj ą ofert ę po zg ł oszeniu zastrze ż e ń Wnioskodawcy, zarówno w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego jak i okresu obowi ą zywania umów. W tych okoliczno ś ciach przyj ąć trzeba, i ż prowadzone by ł y negocjacje pomi ę dzy stronami w wyniku, których uwzgl ę dniano ostatecznie interesy Wnioskodawcy, co z kolei uzasadnia wniosek, i ż narzucenie warunków umowy nie mia ł o miejsca. Co prawda warunki Wnioskodawcy nie zosta ł y w pe ł ni uwzgl ę dnione, ale to nie zmienia oceny o elastyczno ś ci stron negocjacji. Nie sposób te ż nie zauwa ż y ć , i ż przedmiotowe negocjacje doprowadzi ł y do zaakceptowania przez Wnioskodawc ę propozycji przedstawionej przez Miasto. Wnioskodawca zaakceptowa ł bowiem propozycje Miasta i wskaza ł , i ż „ dzi ę kuje za pozytywne i ostateczne zako ń czenie negocjacji, satysfakcjonuj ą ce wszystkie strony sprawy ” (pismo Pol-Oil-Company do Zarz ą du Dróg miejskich z dnia 4 marca 2005 r. stanowi ą ce za łą cznik do pisma Miasta Sto ł ecznego Warszawa z dnia 13 lutego 2006 r.). Jednak ż e, 14 pomimo aprobaty Pol-Oil-Company wyst ą pi ł na nowo z żą daniem wyra ż enia zgody na bezwarunkow ą cesj ę starych umów dzier ż awy. Odmawiaj ą c wyra ż enia zgody na cesj ę starych umów dzier ż awy, Miasto podtrzymuje gotowo ść zawarcia nowych umów dzier ż awy prowadz ą c konsekwentnie negocjacje z ka ż dym zg ł aszaj ą cym si ę potencjalnym nabywc ą stacji paliw spó ł ki Pol-Oil-Company. Nie mo ż na wymusza ć , aby Miasto wbrew w ł asnym interesom ekonomicznym rezygnowa ł o ze swoich w ł a ś cicielskich uprawnie ń do czerpania korzy ś ci z nieruchomo ś ci. Brak jest przes ł anek do przyj ę cia, i ż w warunkach wolnej konkurencji Miasto zaj ęł oby inne stanowisko wobec propozycji Pol-Oil-Company. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie Prezes UOKiK uzna ł , ż e w niniejszym przypadku nie zosta ł a spe ł niona przes ł anka narzucania cen przez podmiot dominuj ą cy na rynku w ł a ś ciwym, niezb ę dna dla stwierdzenia praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , o której mowa w art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów Przepis art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów zakazuje przedsi ę biorcom dominuj ą cym narzucania nieuczciwych cen, w tym cen nadmiernie wygórowanych lub ra żą co niskich. Ustawa nie zawiera jednak legalnych definicji poj ęć „ceny nieuczciwej” czy te ż „ceny nadmiernie wygórowanej”. Nie wprowadza równie ż ż adnych jednoznacznych kryteriów jako ś ciowych, które pozwala ł yby na dokonanie oceny warunków cenowych narzucanych przez dominanta w aspekcie ich „uczciwo ś ci” b ą d ź „nadmiernego wygórowania”. W zwi ą zku z powy ż szym, wskazanie takich kryteriów nale ż y do orzecznictwa. W praktyce, jak podnosi si ę w pi ś miennictwie, ocena ta powinna by ć dokonywana na podstawie wywa ż enia interesów stron umowy z uwzgl ę dnieniem zasady ekwiwalentno ś ci ś wiadcze ń , na tle celów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów wyra ż onych w jej art. 1, który stanowi m.in., i ż ustawa okre ś la warunki rozwoju i ochrony konkurencji oraz zasady podejmowanej w interesie publicznym ochrony interesów przedsi ę biorców i konsumentów (por. E. Modzelewska-W ą chal, Ustawa o ochronie konkurencji i konsumentów, komentarz, Twigger 2002, s.100-101). Przez cen ę nadmiernie wygórowan ą w rozumieniu art. 8 ust. 2 pkt 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów rozumie ć nale ż y cen ę narzucon ą nabywcy przez przedsi ę biorc ę posiadaj ą cego pozycj ę dominuj ą c ą na rynku, z racji posiadanej si ł y rynkowej ra żą co zawy ż on ą w stosunku do warto ś ci ś wiadczenia (por. S. Gronowski, Ustawa Antymonopolowa. Komentarz, Warszawa 1996, s. 159). W orzecznictwie antymonopolowym podkre ś la si ę , ż e cena nadmiernie wygórowana, a wi ę c nieuczciwa, to cena sprzeczna z dobrymi obyczajami kupieckimi rozumianymi jako normy post ę powania polegaj ą ce na nienadu ż ywaniu w stosunku do s ł abszego uczestnika obrotu posiadanej przewagi kontraktowej. Dobry obyczaj nakazuje oparcie ceny o przejrzyste kryteria jej kalkulacji (por.: wyrok SOKiK z dnia 22 stycznia 2003 r.; sygn. akt XVII Ama 12/02). Cz ę sto stosowanym kryterium jest analiza porównawcza – uznaje si ę bowiem, i ż cena nadmiernie wygórowana wyst ę puje wówczas, gdy ró ż ni si ę nadmiernie od op ł at pobieranych przez konkurentów dzia ł aj ą cych w podobnych warunkach na innych rynkach. Na „nadmierno ść ” ró ż nicy wskazuje si ę , gdy kwestionowana cena jest znacznie wy ż sza w porównaniu z cenami stosowanymi przez konkurentów na rynkach podobnych. Metoda porównawcza jest jednak mo ż liwa wy łą cznie wobec konkurentów dzia ł aj ą cych w podobnych relacjach ekonomicznych, gospodarczych, handlowych (Por.: wyrok SOKiK z dnia 21 maja 2003 r.; sygn. akt Ama 58/02) i tylko wówczas, gdy spe ł nione zostan ą nast ę puj ą ce przes ł anki: a/ warunki dzia ł ania tych podmiotów s ą porównywalne, b/ op ł aty porównywanych podmiotów pokrywaj ą uzasadnione koszty (Por. wyrok SOKiK z dnia 4 sierpnia 2003 r. sygn. akt Ama 106/02). Rozwa ż aj ą c okoliczno ś ci niniejszej sprawy Prezes UOKiK uzna ł jednak, i ż nie jest 15 mo ż liwe dokonanie analizy porównawczej wysoko ś ci stawek czynszu pobieranych przez Miasto Sto ł eczne Warszawa za dzier ż aw ę pasa drogowego z wysoko ś ciami czynszu stosowanymi z tego samego tytu ł u przez inne gminy dzia ł aj ą ce na rynkach lokalnych – z uwagi na brak takich gmin - przedsi ę biorców, którzy spe ł nialiby przes ł anki porównywalno ś ci cen sformu ł owane przez SOKiK. Dokonuj ą c powy ż szego ustalenia Prezes UOKiK mia ł przede wszystkim na uwadze specyfik ę rynku warszawskiego, która odró ż nia ten rynek od rynków innych miast. Porównywa ć mo ż na bowiem ceny konkurentów dzia ł aj ą cych w podobnych relacjach ekonomicznych, gospodarczych, handlowych. Tymczasem odmienny od innych miast, wy ż szy dochód w Warszawie na jednego mieszka ń ca, wy ż sze ś rednie zarobki, wi ę ksza si ł a nabywcza, silny rozwój gospodarczy i jego dynamika przes ą dzaj ą o tym, ż e metoda ta nie mo ż e mie ć zastosowania w niniejszej sprawie. Stawki czynszu uzyskiwane w Warszawie za dzier ż aw ę b ą d ź najem gruntów pod inwestycje handlowe znacznie przewy ż szaj ą te osi ą gane w innych miastach. Poniewa ż Gmina wskaza ł a, i ż ustalaj ą c wysoko ść stawek op ł at za dzier ż aw ę gruntów po ł o ż onych w pasie drogi na terenie m.st. Warszawy opiera ł a si ę na obowi ą zuj ą cym do dnia 8 czerwca 2004 r. Rozporz ą dzeniu Rady Ministrów z dnia 24 stycznia 1986 r. w sprawie wykonywania niektórych przepisów ustawy o drogach publicznych (Dz. U. z 1986 r. Nr 6, poz. 33 ze zm.), Prezes Urz ę du - wobec niemo ż no ś ci dokonania analizy porównawczej z uwagi na przedstawione powy ż ej okoliczno ś ci - stan ął na stanowisku, i ż ocena wysoko ś ci ustalonych przez Gmin ę stawek czynszu powinna by ć pomocniczo dokonana przy uwzgl ę dnieniu wysoko ś ci stawek okre ś lonych w powo ł anym rozporz ą dzeniu. Stosownie do § 10 a ust. 1 ww. rozporz ą dzenia „ za umieszczenie w pasie drogowym obiektów handlowych i us ł ugowych oraz reklam (…) zarz ą dca drogi pobiera op ł at ę odpowiadaj ą c ą iloczynowi powierzchni pasa drogowego zaj ę tego przez obiekt handlowy lub us ł ugowy albo powierzchni reklamy, liczby dni zaj ę cia pasa drogowego okre ś lonych w zezwoleniu oraz stawki op ł at ”. Zgodnie za ś z § 10a ust. 3 rozporz ą dzenia stawka op ł aty za 1 m 2 powierzchni pasa drogowego drogi krajowej w miejscowo ś ci licz ą cej powy ż ej 500 ty ś . mieszka ń ców, zaj ę tego przez rzut poziomy obiektu handlowego lub us ł ugowego wynosi za ka ż dy dzie ń zaj ę cia pasa 0,70 z ł dziennie. A zatem przedmiotowe rozporz ą dzenie, okre ś la ł o stawk ę za zaj ę cie 1 m 2 pasa drogi krajowej przez obiekt handlowy lub us ł ugowy w wysoko ś ci 0,70 z ł dziennie, co przek ł ada si ę na 21 z ł miesi ę cznie. W obliczu powy ż szego, Prezes Urz ę du porówna ł stawk ę proponowan ą obecnie przez Miasto Sto ł eczne Warszawa kontrahentom Wnioskodawcy w wysoko ś ci 5,50 z ł za m 2 miesi ę cznie ze stawk ą w wysoko ś ci 21 z ł miesi ę cznie okre ś lon ą w cytowanym powy ż ej rozporz ą dzeniu. Zdaniem Prezesa Urz ę du, pozwala to na zaj ę cie stanowiska, i ż stawek stosowanych przez Miasto Sto ł eczne Warszawa nie sposób uzna ć za nadmiernie wygórowane. Bior ą c powy ż sze pod uwag ę , w ocenie Prezesa Urz ę du, bezpodstawny jest zarzut narzucania przez Gmin ę wygórowanych żą da ń finansowych w zakresie czynszu dzier ż awnego. Ad. 2 We wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego Wnioskodawca zarzuci ł Miastu naruszenie zakazu stosowania praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę , okre ś lonych w art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy ochronie konkurencji i konsumentów. Zgodnie ze wskazanym uregulowaniem, praktyk ę ograniczaj ą c ą konkurencj ę stanowi nadu ż ycie przez przedsi ę biorc ę 16 pozycji dominuj ą cej na rynku, polegaj ą ce na stosowaniu w podobnych umowach z osobami trzecimi uci ąż liwych lub niejednolitych warunków umów, stwarzaj ą cych tym osobom zró ż nicowane warunki konkurencji. Art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy, dotyczy szeroko rozumianych praktyk dyskryminacyjnych, stosowanych przez podmiot dominuj ą cy, który nierównoprawnie traktuj ą c uczestników rynku, przeciwdzia ł a rozwojowi konkurencji, stwarzaj ą c im zró ż nicowane warunki konkurencji. Przepis ten chroni zarówno kontrahentów przedsi ę biorcy dominuj ą cego, jak i ich konkurentów, czyli „osoby trzecie”, którzy mog ą by ć dotkni ę ci skutkami nierównego traktowania. Istot ą tej praktyki jest stwarzanie barier dla rozwoju konkurencji, które negatywnie oddzia ł ywaj ą na struktur ę rynku i warunki funkcjonowania jego uczestników. Wolna konkurencja oznacza dost ę p do rynku na równych prawach dla wszystkich przedsi ę biorców. Dla wykazania zaistnienia praktyki wymienionej w art. 8 ust. 2 pkt 3 ww. ustawy konieczne jest udowodnienie kumulatywnego spe ł nienia trzech przes ł anek: - umowy b ę d ą ce przedmiotem porówna ń winny by ć „podobne”, - musi mie ć miejsce dyskryminacja, - przedsi ę biorcy dyskryminowani w drodze dzia ł a ń dominanta musz ą mie ć utrudnione warunki konkurowania. Zakaz ró ż nicowania warunków odnosi si ę zarówno do warunków cenowych, jak i niecenowych. Uci ąż liwe warunki umów musz ą by ć równocze ś nie niejednolite, tj. stosowane w transakcjach z niektórymi tylko kontrahentami. Maj ą c na uwadze przes ł anki z art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, oczywistym jest, ż e zarzut ten powinien opiera ć si ę na porównaniu postanowie ń zawartych w podobnych umowach. W oparciu o sformu ł owany zarzut Wnioskodawca wskaza ł , i ż Miasto narzuca uci ąż liwe dla kontrahentów Wnioskodawcy warunki umów dzier ż awy (w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego i okresu obowi ą zywania umów), odbiegaj ą ce w istotny sposób od warunków stosowanych w umowach z innymi podmiotami. Okoliczno ść ta, zdaniem Wnioskodawcy, stwarza zró ż nicowane warunki konkurencji. Dokumenty pozwalaj ą ce Prezesowi Urz ę du ustali ć , czy istniej ą podstawy do wszcz ę cia w niniejszej sprawie post ę powania antymonopolowego, a tym samym do postawienia Miastu zarzutu stosowania praktyki ograniczaj ą cej konkurencj ę , okre ś lonej w art. 8 ust. 1 i 2 pkt 3 ww. ustawy znajdowa ł y si ę w posiadaniu Miasta. W zwi ą zku z powy ż szym Prezes Urz ę du uzyska ł i podda ł analizie umowy, jakie Gmina zawar ł a z innymi przedsi ę biorcami prowadz ą cymi analogiczn ą dzia ł alno ść do Wnioskodawcy. Analiza przedmiotowych umów wykaza ł a, i ż sformu ł owany przez Wnioskodawc ę zarzut stosowania w podobnych umowach z osobami trzecimi niejednolitych warunków umów jest nieuzasadniony. Prezes Urz ę du porówna ł wysoko ść stawki czynszu dzier ż awnego proponowanego kontrahentom Pol-Oil-Company z wysoko ś ci ą czynszu dzier ż awnego stosowanego w umowach zawartych z innymi przedsi ę biorcami dzia ł aj ą cymi na tym samym co Pol-Oil- Company rynku. Na podstawie otrzymanych dokumentów Prezes Urz ę du ustali ł , i ż wysoko ść stawek pobieranych od innych przedsi ę biorców przez Miasto Sto ł eczne Warszawa za dzier ż aw ę m 2 nieruchomo ś ci po ł o ż onych w pasie drogowym dróg krajowych kszta ł tuje si ę na poziomie od 6 do 8 z ł netto za m 2 miesi ę cznie: - umowa z dnia 19 sierpnia 1997 r. zawarta pomi ę dzy Gmin ą a spó ł k ą Neste Oil Poland Sp. z o.o., przedmiotem umowy jest dzier ż awa pasa drogowego pod stacj ę paliw p ł ynnych o powierzchni 2000 m 2 zawarta na okres 15 lat ze stawk ą 8 z ł netto za m , 2 17 - umowa z dnia 1 kwietnia 1998 r. zawarta pomi ę dzy Gmin ą z Przedsi ę biorstwem Eksportu Budownictwa Komunikacyjnego „Dromex” S.A., przedmiotem umowy jest dzier ż awa pasa drogowego pod stacj ę paliw p ł ynnych o powierzchni 3600 m 2 zawarta na okres 9 lat ze stawk ą 6 z ł netto za m 2 . Wobec powy ż szego, porównanie warunków umów dzier ż awy proponowanych kontrahentom Wnioskodawcy w zakresie wysoko ś ci czynszu dzier ż awnego i okresu obowi ą zywania umów, do warunków stosowanych w umowach w przedmiotowym zakresie z innymi przedsi ę biorcami prowadz ą cymi analogiczn ą dzia ł alno ść do Wnioskodawcy nie wskazuje na to, i ż Gmina Miasto Sto ł eczne Warszawa stosuje w podobnych umowach z innymi przedsi ę biorcami niejednolite warunki umów stwarzaj ą ce tym przedsi ę biorcom zró ż nicowane warunki konkurencji. Zarzut naruszenia przez Gmin ę art. 8 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie konkurencji i komnsumnetów jest zatem w tym zakresie bezprzedmiotowy. Ad. 3 Art. 8 ust. 2 pkt 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów definiuje praktyk ę ograniczaj ą c ą konkurencj ę polegaj ą c ą na narzucaniu przez przedsi ę biorc ę uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych mu nieuzasadnione korzy ś ci. Na tej podstawie prawnej Wnioskodawca zarzuci ł Gminie narzucanie uci ąż liwych warunków nowych umów dzier ż awy (wygórowana wysoko ść czynszu dzier ż awy i okresu obowi ą zywania umów) przynosz ą cych jej nieuzasadnione korzy ś ci. W celu udowodnienia praktyki narzucania uci ąż liwych warunków umów konieczne jest wykazanie kumulatywnego spe ł nienia trzech przes ł anek: - narzucanie warunków umowy, - uci ąż liwy charakter tych warunków umowy, - uzyskiwanie nieuzasadnionych korzy ś ci przez narzucaj ą cego je przedsi ę biorc ę . Dla stwierdzenia narzucania warunków umowy konieczne jest wykazanie u ż ycia presji na kontrahencie i zmuszenia go do przyj ę cia postanowie ń , których nie przyj ął by w warunkach konkurencji. O narzucaniu nie mo ż e by ć natomiast mowy, gdy po stronie kontrahenta wyst ę puje dobrowolno ść w kszta ł towaniu stosunku umownego, a dominant jest elastyczny w akceptowaniu warunków umownych respektuj ą cych s ł uszne interesy obu stron. Zdaniem Prezesa Urz ę du, podnoszony przez Wnioskodawc ę zarzut stosowania przez Miasto Sto ł eczne Warszawa narzucania uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Miastu nieuzasadnione korzy ś ci jest bezprzedmiotowy gdy ż analogicznie do zarzutu z art. 8 ust. 2 pkt 1 brakuje spe ł nienia podstawowej przes ł anki stwierdzenia tej praktyki, jak ą jest narzucenie warunków umowy. Jak wskazano ju ż w niniejszej decyzji, w ocenie Prezesa Urz ę du, nie mo ż na mówi ć o narzucaniu warunków umów, w sytuacji gdy strony prowadz ą rzeczywiste negocjacje, a Miasto konsekwentnie podtrzymuje gotowo ść zawarcia nowych umów dzier ż awy z kontrahentem Wnioskodawcy, a w rezultacie idzie na ust ę pstwa w stosunku do swojego kontrahenta. W zwi ą zku z powy ż szym, wobec niespe ł nienia pierwszej przes ł anki koniecznej dla stwierdzenia praktyki okre ś lonej w art. 8 ust. 2 pkt 6, nie jest mo ż liwe uznanie dzia ł a ń Miasta za wype ł niaj ą ce jej znamiona i bezprzedmiotowym sta ł o si ę badanie drugiej i trzeciej przes ł anki, tj. uci ąż liwych warunków umów i osi ą gania nieuzasadnionych korzy ś ci. Ponadto, podnoszony przez Wnioskodawc ę zarzut stosowania przez Miasto Sto ł eczne Warszawa narzucania uci ąż liwych warunków umów, przynosz ą cych Miastu nieuzasadnione 18 korzy ś ci nale ż y ocenia ć – zdaniem Prezesa Urz ę du - w kontek ś cie zarzutu narzucania przez Gmin ę wygórowanych żą da ń finansowych w zakresie czynszu dzier ż awnego, który nie znajduje uzasadnienia w zgromadzonym w toku post ę powania wyja ś niaj ą cego materiale dowodowym. Zatem i ten zarzut w ocenie Prezesa Urz ę du uzna ć nale ż y za nieuzasadniony. Ze wzgl ę du na indywidualny charakter badanej sprawy a tak ż e wobec niestwierdzenia stosowania przez Miasto Sto ł eczne Warszawa praktyk ograniczaj ą cych konkurencj ę zarzucanych przez Wnioskodawc ę nie nale ż y, w opinii Prezesa Urz ę du, wi ą za ć przyczyn roszcze ń Wnioskodawcy z posiadan ą przez Miasto Sto ł eczne Warszawa pozycj ą rynkow ą . Wobec powy ż szych okoliczno ś ci, Prezes Urz ę du uzna ł , i ż kwestia okre ś lenia udzia ł ów Miasta Sto ł ecznego Warszawy na rynku zdefiniowanym we wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego jako rynek nieruchomo ś ci gruntowych przeznaczonych na cele produkcyjno - handlowo - us ł ugowe usytuowanych wzd ł u ż g ł ównych arterii komunikacyjnych miasta, nie ma istotnego znaczenia dla rozstrzygni ę cia niniejszej sprawy. Zgodnie z art. 85 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urz ę du mo ż e, w drodze decyzji, odmówi ć wszcz ę cia post ę powania antymonopolowego, je ż eli w sposób oczywisty z zawartych we wniosku oraz posiadanych przez Prezesa Urz ę du informacji wynika, ż e nie naruszono zakazu okre ś lonego w art. 5, w zakresie niewy łą czonym na podstawie art. 6 i 7, lub zakazu okre ś lonego w art. 8. Z informacji zawartych we wniosku o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego, a tak ż e z zebranych przez Prezesa Urz ę du informacji, dokumentów i wyja ś nie ń wynika, ż e w sprawie, której dotyczy wniosek spó ł ki Pol-Oil-Company Sp. z o.o. nie naruszono zakazu okre ś lonego w art. 8 ust. 2 pkt 1, 3 i 6 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów. Brak jest zatem podstaw do pozytywnego rozpatrzenia wniosku spó ł ki Pol-Oil- Company Sp. z o.o. o wszcz ę cie post ę powania antymonopolowego. W zwi ą zku z tym nale ż a ł o odmówi ć wszcz ę cia, na wniosek spó ł ki Pol-Oil-Company Sp. z o.o. o, post ę powania antymonopolowego w niniejszej sprawie. Maj ą c powy ż sze na wzgl ę dzie, orzeczono jak w sentencji. Stosownie do tre ś ci art. 78 ust. 1 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów w zwi ą zku z art. 479 28 § 2 k.p.c. – od niniejszej decyzji przys ł uguje odwo ł anie do S ą du Okr ę gowego w Warszawie – S ą du Ochrony Konkurencji i Konsumentów, w terminie dwutygodniowym od dnia jej dor ę czenia, za po ś rednictwem Prezesa Urz ę du Ochrony Konkurencji i Konsumentów – Delegatury w Warszawie. Otrzymuje: Pan Piotr Ska ł ecki Pe ł nomocnik Pol-Oil-Company Sp. z o.o. z siedzib ą w Pie ń kowie Kancelaria Radcy Prawnego Piotr Ska ł ecki ul. Niek ł a ń ska 11 A/1 03- 924 Warszawa 19