RWR-21/2000

3 URZĄD OCHRONY KONKURENCJI I KONSUMENTÓW DELEGATURA WE WROCŁAWIU _____________________________________________________________________________ 50-4 13 Wrocław, ul. Walońska 3-5 TelJFax (O-71) 34-05-922, Tel. Centtrala (O-71) 34-05-920 E-mail: wroc1aw@uokik.gov.pl _____________________________________________________________________________ RWR 564—s-1/2000/LP Wrocław, 2000/08/31 DECYZJA DL Wr 21/2000 Na podstawie art. 104 k.p.a. w związku z art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów (J .t. Dz. U. z 1999r. Nr 52, poz. 547) po rozpatrzeniu sprawy wszczętej na wniosek Rajmunda Kozaka w śaganiu ul. Myśliwska 24 przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej w śaganiu ul. Sosnowa 40 odmawia się uwzględnienia Ŝądania strony w przedmiocie stwierdzenia i nakazania zaniechania zarzucanej praktyki monopolistycznej polegającej na naduŜywaniu pozycji dominującej na rynku dzierŜawy gruntów z przeznaczeniem na parkingi w następstwie narzucania uciąŜliwych warunków umowy dzierŜawy gruntu przy ul. Sosnowej w śaganiu poprzez podwyŜszenie czynszu dzierŜawnego o 89% w stosunku do ostatnio pobieranego. UZASADNIENIE W dniu 28.02.2000r. wpłynął do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu wniosek Rajmunda Kozaka, prowadzącego działalność pod firmą Mała Gastronomia „Małgosia” przy ul. Sosnowej w śaganiu zwanego dalej Przedsiębiorcą, o wszczęcie postępowania przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej z siedzibą w śaganiu przy ul. Sosnowej 40 zwanej dalej Spółdzielnią reprezentowanej przez adwokata Tomasza Gondka. Wnioskodawca zarzucił Spółdzielni, iŜ ta wykorzystując swoją pozycję na rynku dzierŜawy gruntu podniosła czynsz dzierŜawny w od stycznia 2000r. o 89%. W uzasadnieniu wniosku podawał, iŜ nawiązał w dniu 14 lutego 1991 roku umowę o dzierŜawę terenu przy ul. Sosnowej, na którym miał prowadzić działalność w zakresie handlu oraz parkingu strzeŜonego. Czynsz ustalono w wysokości: - parking utwardzony — ryczałt w wysokości 16,67 zł za miesiąc, - teren pod pawilon handlowy — 0,75 zł! m 2 miesięcznie. PowyŜszą kwotę podwyŜszano co roku. aneksem. W roku 2000 aneksem podwyŜszono czynsz za teren pod pawilon handlowy na 5,80 zŁ/m 2 tj. o 9 % a za parking do 1 zł! m 2 tj. o 89 %. Prowadzona przez Wnioskodawcę działalność jest jego jedynym źródłem utrzymania, tak więc wobec wzrastających kosztów działalność stała się nierentowna. Wnioskodawca oświadczył, iŜ nie jest członkiem spółdzielni. /dowódk.2-13/ Urząd w toku postępowania wyjaśniającego stwierdził, iŜ na terenie śagania grunty pod parkingi wydzierŜawia Urząd Miasta i Spółdzielnia Mieszkaniowa. Wobec czego w dniu 29.05.2000r wszczął postępowanie administracyjne wobec Spółdzielni Mieszkaniowej w śaganiu o stosowanie praktyki monopolistycznej polegającej na naduŜywaniu pozycji dominującej na rynku dzierŜawy gruntów z przeznaczeniem na parkingi w następstwie narzucania uciąŜliwych warunków 3 umowy dzierŜawy gruntu przy ul. Sosnowej w śaganiu poprzez jednostronne podwyŜszenie czynszu dzierŜawnego o 89% w stosunku do ostatnio pobieranego, co przynosi Spółdzielni nieuzasadnione korzyści i moŜe stanowić naruszenie art.5 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 24 lutego 1990 r. o przeciwdziałaniu praktykom monopolistycznym i ochronie interesów konsumentów ( j.t. Dz. U z 1999r. Nr 52, poz. 547). /dowód k. 19-25/ Spółdzielnia w odpowiedzi na zarzuty uznała złoŜony przez R. Kozaka wniosek za nieuzasadniony w całości. Pełnomocnik strony przyznał, iŜ Spółdzielnia podniosła czynsz za dzierŜawiony teren o prawie 90 %. Uczyniła to jednakŜe mając na uwadze m.in. dostosowanie wysokości czynszu do stawek stosowanych na terenie miasta śagania. Według wiedzy Uczestnika na terenie śagania sąjeszcze dwa strzeŜone parkingi: - przy ul. Emilii Plater — dzierŜawiony od Urzędu Miejskiego w śaganiu za cenę 4,50 zł + 22% VAT za 1 m 2 - przy Hotelu Nadbobrzańskim w śaganiu — dzierŜawiony od LIJBTOUR w Zielonej Górze za cenę 2,12 zł brutto za 1 m 2 W tej sytuacji stawka pobierana od R. Kozaka w wysokości 1 zł za lm 2 gruntu na miesiąc nie jest raŜąco wygórowana. Ponadto nie moŜna mówić o naduŜywaniu pozycji dominującej przez Spółdzielnię gdyŜ takowej pozycji nie posiada. /dowód k.26-27/ 1. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów Delegatura we Wrocławiu ustalił następujący stan faktyczny: Wnioskodawca Rajmund Kozak zamieszkały w śaganiu przy ul. Myśliwskiej 24 prowadzi od 25 września 1990 roku działalność gospodarczą pod firmą Mała Gastronomia „Małgosia”. Przedmiotem jego działalności jest gastronomia, handel detaliczny artykułami spoŜywczymi oraz parking strzeŜony całodobowy. Przedsiębiorca jest zarejestrowany w Ewidencji Działalności gospodarczej prowadzonej przez Urząd Miasta śagania. Terenem działania przedsiębiorcy jest parking przy ul. Sosnowej w śaganiu. /dowód k.16-18/ Uczestnik postępowania Spółdzielnia Mieszkaniowa w śaganiu jest wpisana do rejestru handlowego działu A pod pozycją 463 prowadzonego przez Sąd Rejonowy Sekcja Spraw Rejestrowych w Zielonej Górze. Przedmiotem działalności jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków i ich rodzin oraz potrzeb gospodarczych wynikających z zamieszkiwania w spółdzielczym budynku lub osiedlu. Obszarem działania Spółdzielni jest śagań. /dowód k. 29-31 i k. 89/ Strony postępowania w dniu 14.02.1991 roku podpisały umowę najmu terenu przy ul. Sosnowej w śaganiu. Najemca zgodnie z treścią umowy miał ponosić opłaty za parking strzeŜony oraz opłaty za teren pod pawilonem handlowym. W § 4 ust. 2 umowy wynajmujący zastrzegł sobie prawo zmiany ceny umownej za najem bez wypowiadania warunków umowy. Zmiana czynszu miała następować w formie aneksu do umowy najmu. W przypadku zwłoki w płatności za okres 3 miesięcy Najemca miał rozwiązać umowę ze skutkiem natychmiastowym. Od daty zawarcia powyŜszej umowy wysokość czynszu za parking oraz teren pod pawilonem handlowym kształtowały się w następujący sposób: W roku 1993 od dnia 5 lipca opłata za pawilon gospodarczy — 1,50 zł/m 2 a za parking strzeŜony ryczałt 17 zł netto miesięcznie czyli 0,0076zł/m 2 . W roku 1995 za pawilon gospodarczy opłata wynosiła 3,50 zł / 1 m 2 a za parking opłata 3 miesięczna 500 zł netto czyli 0,23 złlm 2 — wzrost w stosunku do poprzedniej stawki o 2 926 %. W roku 1997 za pawilon handlowy opłata wynosiła 4,20 złu m 2 miesięcznie a za parking ryczałt miesięczny w wysokości 840 zł netto czyli 0,38 złlm 2 — wzrost o 64,51 %. W roku 1998 opłata za parking wynosiła 0,47 zł/1 m 2 miesięcznie (wzrost o 23,68%) a za pawilon handlowy 4,70 zł za m 2 miesięcznie. Wroku 1999 opłata za parking wynosiła 0,53 zł za m 2 miesięcznie (wzrost o 12,76%), a za pawilon handlowy 5,30 zł za m 2 miesięcznie. W roku 2000 opłata za parking wzrosła do 1 zł za m 2 miesięcznie (wzrost o 88,68 %) a za pawilon handlowy do 5,80 zł za m 2 miesięcznie. /dowód k.5-13 / Roman Kozak nie zgadzając się na nową wysokość czynszu nie wnosi opłaty w wymiarze podwyŜszonym lecz w poprzedniej wysokości. W związku z powyŜszym Spółdzielnia w dniu 19.05.2000r. wypowiedziała mu umowę ze skutkiem na 30 listopada 2000r. /dowód k.45-48/ Na terenie miasta śagania grunty z przeznaczeniem na parkingi strzeŜone wydzierŜawiają trzy podmioty tj.: - Urząd Miasta śagania - parking przy ul. Emilii Plater o powierzchni 1 800 m 2 — czynsz w wysokości 4,50 zł/m 2 , - Spółdzielnia Mieszkaniowa w Zagania parking przy ul. Sosnowej o powierzchni 2 220 m 2 - czynsz w wysokości 1 zl/m 2 , - Lubuskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Turystycznej „LUBTOUR” w Zielonej Górze parking strzeŜony przy Hotelu Nadbobrzańskim w śaganiu o powierzchni 1 200 m 2 — czynsz w kwocie 0,71 zł/m 2 . Parking przy ul. E. Plater ma 80 miejsc parkingowych, a jego zarządca pobiera opłatę miesięczną za miejsce w wysokości 70 zł. Na parkingu przy Hotelu „Nadbobrzańskim” jest około 65 miejsc. Z uwagi na usytuowanie w pobliŜu hotelu opłaty za postój są stosunkowo wysokie i wynoszą: - samochody osobowe od 13 do 15 zł za dobę, - samochody cięŜarowe od 15 do 20 zł na dobę. 3 Na parkingu uŜytkowanym przez Wnioskodawcę jest ogółem 82, w tym 20 miejsc pod wiatą za które opłata wynosi 120 zł i 62 „zwykłych” miejsc, za które opłata wynosi 90 zł. /dow. k.2-4, 34-35, 45-47/ W trakcie postępowania Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadził badanie w miastach województwa dolnośląskiego i lubuskiego o liczbie mieszkańców zbliŜonej do śagania: Zestawienie podmiotów wydzierŜawiających grunty z przeznaczeniem na parkingi wg wysokości pobieranego czynszu. tabela nr 1 L .p. wydzierŜawiający stawka 1 . śary — Urząd Miasta cena ustalana w drodze przetargu 2 . 3.. Nowa Ruda — Urząd Miasta Bolesławiec — Urząd Miasta procent od utargu 1,80 zł/m 2 w stosunku rocznym tj. 0,15 zł/m 2 miesięcznie 4 . Bielawa — Urząd Miasta 0,16 zł/m 2 5 . 6. Nowa Sól Urząd Miasta Kamienna Góra — Urząd 0,55 zł/m 2 0,68 zł/m 2 Miasta 7 . 8. 9. Lubtur - śagań Zgorzelec — Urząd Miasta Spółdzielnia Mieszkaniowa 0,71 zł/m 2 0,91 zł/m 2 1,00 zł/m 2 wśaganiu 1 0. 11. Oława — Urząd Miasta Oleśnica — Urząd Miasta 1,00 zł/m 2 1,10 zł/m 2 1 2. Kłodzko — Urząd Miasta 1,90 zł/m 2 1 3. 14. DzierŜoniów — Urząd Miasta Bogatynia — Urząd Miasta najniŜsza 1 zł/m 2 najwyŜsza stawka 3 zł/m 2 najniŜsza 2,50 zł/m 2 najwyŜsza 3,00 zł/m 2 1 5. śagań — Urząd Miasta 4,50 zł/m 2 /dowód k.67-71 i k.74-84/ Mając na uwadze zebrany materiał dowodowy Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów zwaŜył, co następuje: Art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej stanowi, Ŝe za praktyki monopolistyczne uznaje się naduŜywanie pozycji dominującej na rynku, polegające w szczególności na narzucaniu uciąŜliwych I 3 warunków umów przynoszących przedsiębiorstwu narzucającemu te warunki nieuzasadnione korzyści. Aby działania przedsiębiorcy zostały zakwalifikowane jako praktyka monopolistyczna określona w art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej, muszą zostać spełnione łącznie wszystkie przesłanki w nim wymienione, a mianowicie: 1) posiadanie przez przedsiębiorcę pozycji dominującej na rynku; 2) narzucanie warunków, 3) uciąŜliwy charakter tych warunków, 4) osiągnięcie nieuzasadnionych korzyści. Ad.1 Art. 2 pkt 7 ustawy antymonopolowej definiuje pozycję dominującą jako pozycję podmiotu gospodarczego polegającą na tym, Ŝe podmiot ten nie spotyka się z istotną konkurencją na rynku krajowym lub lokalnym. Domniemywa się, Ŝe podmiot gospodarczy ma pozycję dominującą jeŜeli jego udział w rynku przekracza 40%. Dla określenia pozycji rynkowej Zakładu niezbędne staje się wyznaczenie rynku relewantnego (produktowo-geograficznego) dla rozpatrywanego sporu antymonopolowego. W rozpatrywanej sprawie rynkiem produktowym jest rynek dzierŜawy gruntów z przeznaczeniem na parking strzeŜony. Za takim wydzieleniem rynku produktowego przemawiają róŜnice pomiędzy warunkami technicznymi jakie powinien spełniać grunt przeznaczony pod parkingi a tymi które spełnia grunt przeznaczony pod inną działalność gospodarczą. Rynkiem geograficznym jest teren miasta śagania. Parkingi strzeŜone oferują konsumentom (kierowcom pozostawiającym pojazdy) usługę w postaci dozoru pozostawionych pojazdów. Z uwagi na wyróŜnioną funkcję kierowcy są skłonni pozostawić pojazd nawet w pewnej odległości od ich miejsca pobytu (szczególnie w niewielkich miastach jak śagań). Niewątpliwie jednak granicą tolerancji wobec odległości do parkingu jest obszar miasta śagania. Parkowanie pojazdów poza terenem miasta w związku z ich pozostawaniem poza zasięgiem miejskich środków komunikacji masowej stwarza uciąŜliwości w postaci trudniejszego i kosztownego dotarcia do pojazdu. Jak wykazało postępowanie dowodowe na terenie miasta śagania trzy podmioty wydzierŜawiają tereny z przeznaczeniem na parkingi strzeŜone. Są to: - Urząd Miasta śagania —parking przy ul. E. Plater o powierzchni 1 800 m 2 , - Spółdzielnia Mieszkaniowa w śaganiu przy ul. Sosnowej o powierzchni 2220 m 2 , - Lubuskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Turystycznej ~LUBTUR” z siedzibą w Zielonej Górze — parking przy Hotelu „Nadbobrzańskim” -l 200 m 2 . Wobec powyŜszego łączna powierzchnia parkingów strzeŜonych na terenie miasta śagania wynosi 5 220 m 2 . Udział Spółdzielni Mieszkaniowej w tak mierzonym rynku wynosi 42,52 % co zgodnie z domniemaniem prawnym ustanowionym art. 2 ust. 7 ustawy antymonopolowej stanowi o posiadanej przez Uczestnika postępowania pozycji dominującej. W rozpatrywanej sprawie konieczne jest jednak szersze i głębsze omówienie specyficznego rynku jakim jest rynek ziemi. Rynek ziemi w tym równieŜ dla celów nierolniczych gdzie ziemia jest przeznaczona na działalność handlową jest rynkiem na którym ilość ziemi jest stałą bez względu na cenę. I 3 Dla rynku ziemi o przeznaczeniu nierolniczym rynek produktowy jest homogeniczny, klasa ziemi nie ma tu Ŝadnego znaczenia. WyŜsza cena ziemi nie pociąga za sobą wzrostu ilości ziemi. PodaŜ ziemi jest stała bez względu na cenę i na wielkość otrzymywanej renty (dochód). PodaŜ ziemi jest nieelastyczna, sztywna i jest krzywą pionowa na rynku relewantnym. JeŜeli popyt na Ziemię wzrośnie cały efekt idzie we wzrost ceny. Na terenie śagania ilość gruntów przeznaczona pod działalność związaną z prowadzeniem parkingów strzeŜonych jest stała. Nie pojawiają się nowe grunty o tym przeznaczeniu. Urząd Miejski nie przewiduje aby mógł przeznaczyć nowe grunty na tę działalność. Mamy tutaj do czynienia z naturalną i bezwzględną barierą wzrostu podaŜy ziemi. Ilość ziemi nie wzrośnie i jest ona zajęta. Obrót ziemią moŜe się pojawić tylko wówczas gdy dotychczasowy jej dzierŜawca lub właściciel zrezygnują z jej uŜytkowania. W tym kontekście moŜna uznać, iŜ rynek gruntów pod działalność związaną z prowadzeniem parkingów strzeŜonych na terenie śagania jest zmonopolizowany i kaŜdy podmiot, który uczestniczy w tym rynku tj. gmina miejska śagań, Spółdzielnia Mieszkaniowa, LUBTUR zajmuje pozycję monopolistyczną na swoim własnym relewantnym rynku lokalnym niezaleŜnie od ilości wydzierŜawianych terenów. Stąd dysponując siłą rynkową mogą oni eksploatować tę pozycję i dyktować stawki czynszu dzierŜawnego powyŜej poziomu, który byłby na rynku konkurencyjnym. Oczywiście taka sytuacja ma miejsce tylko wtedy gdy dzierŜawca ziemi musi przyjąć narzucone mu warunki dzierŜawy gdyŜ ani w krótkim ani w długim okresie nie ma on nadziei, iŜ będzie mógł dzierŜawić grunty od innych podmiotów. A zatem została spełniona pierwsza przesłanka z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy antymonopolowej — posiadanie przez Uczestnika pozycji dominującej. Ad.2 „Narzucanie uciąŜliwych warunków umowy musi mieć charakter przymusowy, wymuszony przez podmiot dominujący posiadaną siłą rynkową. W praktyce rodzą się wątpliwości, czy dany uciąŜliwy warunek umowy jest narzucony kontrahentowi, czy teŜ został dobrowolnie wynegocjowany w ramach zasady swobody umów, w granicach określonych w art. 353 1 .k. c.. Orzecznictwo kieruje się w tym względzie zasadą racjonalnego postępowania kontrahenta podmiotu dominującego. Nie uzasadnia zarzutu narzucenia uciąŜliwego warunku, w rozumieniu art.5 ust. 1 pkt 6 ustawy, jego uzgodnienie w umowie przy uwzględnieniu zasady swobody umów, a więc bez wywierania na kontrahenta siły rynkowej przez podmiot dominujący.” Wyrok Sądu Antymonopolowego z 25 października 1 995r. XVII Amr 32/95 nie publikowany. W przedmiotowej sprawie strony postępowania w § 4 umowy zawartej w dniu 14.02.1991r. uzgodniły, iŜ „wynajmujący zastrzega sobie, zmianę ceny umownej, co nie wymaga wypowiedzenia warunków umowy. Zmiana ta będzie wprowadzana sukcesywnie aneksem do niniejszej umowy.” PowyŜszym uregulowaniem umownym strony jedynie uprościły sposób waloryzacji czynszu dzierŜawnego. Istotne dla oceny zachowania Spółdzielni w świetle ustawy antymonopolowej jest to, Ŝe zmiana wysokości czynszu nastąpiła bez negocjacji, jednostronnie, co jest sprzeczne z naturą umowy gospodarczej. „Natura umowy gospodarczej i generowanego przez nią stosunku sprowadza się bowiem generalnie do tego, Ŝe wyraŜa ona i pozwala realizować interes kaŜdej ze stron, poniewaŜ zaś interesy te bywają przeciwstawne, istotę umowy stanowi uzgodnienie woli stron, wyraŜającej ich interesy. Zgoda obydwu stron jest oczywistym wymogiem tak przy zawarciu umowy jak i przy zmianach jej treści, stąd nawet przy najdalej idących ułatwieniach w realizacji inicjatywy zmian, pozostawiona jest drugiej stronie moŜliwość odmowy zgody na zmiany” (Uchwała SN z 22 maja 1991r. sygn. CZP 15/91, publ. OSNC 1992, Nr 1) Nie ulega wątpliwości, Ŝe zmiana czynszu dzierŜawnego jest istotną zmianą postanowień umowy. Zmiana warunków umowy podlega szczególnie rygorystycznej ocenie, gdy — jak w I 3 rozpatrywanym przypadku — odbywa się w warunkach dominacji. W takiej sytuacji, jak i w niniejszej sprawie, moŜe łatwo dochodzić do ekonomicznej eksploatacji strony słabszej przez silniejszą. Zdaniem Urzędu działanie Spółdzielni miało charakter przymusu, albowiem Wnioskodawca nie miał Ŝadnego wpływu na jej decyzję o podwyŜce czynszu. Wnioskodawca nie miał moŜliwości wynegocjowania wysokości czynszu mógł jedynie przyjąć proponowany przez Uczestnika. Spółdzielnia ignorowała pisma Wnioskodawcy o uciąŜliwości podwyŜki. Nie starała się prowadzić z R. Kozakiem Ŝadnych negocjacji w tym zakresie. Takie działanie Spółdzielni jest moŜliwe, tylko w warunkach przewagi rynkowej, w sytuacji uzaleŜnienia Wnioskodawcy od Spółdzielni i funkcjonowania na nierównej pozycji. W tym stanie rzeczy Urząd ochrony Konkurencji i Konsumentów wykazał, iŜ została spełniona druga przesłanka analizowanego przepisu ustawy antymonopolowej tj. narzucanie warunków umowy. Ad.3 „Przez uciąŜliwy warunek naleŜy rozumieć kaŜdy warunek oznaczający dla jednej ze stron umowy cięŜar większy od powszechnie przyjętych w stosunkach danego rodzaju. Ustalenia te powinny być dokonywane według kryteriów obiektywnych” (St. Gronowski. Ustawa antymonopolowa. S.135) Przeprowadzone przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów badanie wśród miast o liczbie mieszkańców zbliŜonej do śagania w zakresie czynszu dobieranego za dzierŜawę gruntu z przeznaczeniem na parking strzeŜony wykazało, iŜ największa wysokość pobieranego czynszu wynosi 3 zł/m 2 na miesiąc, najniŜsza to 0,15 zł/m 2 miesięcznie (1,80 zł/m 2 w stosunku rocznym). Dane dotyczące czynszów pobieranych na terenie województw dolnośląskiego i lubuskiego moŜemy podzielić na trzy grupy - I grupa podmiotów pobierających czynsz do 0,90 zł/m 2 miesięcznie (pozycja od 3 do 7), II grupa zawierająca podmioty pobierające czynsz w granicach od. 0,90 zł/m 2 miesięcznie do 1,10 zł/m 2 miesięcznie (pozycja od 8-11) i III grupa podmiotów o czynszu najwyŜszym tj. powyŜej 1,10 zł/m 2 miesięcznie (pozycje 12-15). Spółdzielnia Mieszkaniowa w śaganiu mieści się w grupie II, czyli grupie podmiotów pobierających czynsz w wysokości oscylującej w granicach średniej rynkowej. Stawka średnia ustalona na podstawie uzyskanych danych (bez miasta śagania z uwagi na znaczną wysokość)) to 1,33 zł/m 2 miesięcznie. Stawki czynszów pobierane przez pozostałe podmioty wydzierŜawiające tereny o podobnym przeznaczeniu na wyznaczonym rynku geograficznym (Urząd Miasta śagania — 4,50 zł/m 2 i LUBTUR pobiera stawkę w wysokości 0,71 zł/m 2 .) równieŜ przemawiają za stwierdzeniem, iŜ czynsz pobierany od Wnioskodawcy nie odbiega od realiów rynkowych. Czynsz pobierany przez LUBTUR jest niŜszy od ustalonego przez Spółdzielnię o 29 %„ jednocześnie czynsz pobierany przez Urząd Miasta jest wyŜszy od czynszu wyznaczonego przez Spółdzielnię o 350 % a od czynszu pobieranego przez LUBTUR o 533,80 %. Nie moŜna więc w świetle powyŜej wskazanych okoliczności uznać za uciąŜliwy (nakładający na Wnioskodawcę większy cięŜar niŜ jest to przyjęte w stosunkach tego rodzaju) czynsz pobierany w wysokości 1 zł/m 2 miesięcznie. Wysokość czynszu dzierŜawnego pobieranego od Wnioskodawcy przez Spółdzielnię plasuje go pośrodku czynszów pobieranych za grunty z przeznaczeniem na parkingi strzeŜone w miastach województw dolnośląskiego i lubuskiego. PowyŜsze wskazuje, iŜ Spółdzielnia Mieszkaniowa podnosząc czynsz do wysokości kwestionowanej przez Wnioskodawcę miała w istocie na celu dostosowane jego wysokości do realiów rynkowych. Podobne stanowisko zajął Sąd Antymonopolowy w wyroku z dnia 29 stycznia 1997r. sygn. akt XVII Ama 69/96 rozwaŜając w świetle art.5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej wysokość opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu ustaloną na poziomie średnich czynszów rynkowych. Stwierdza on, iŜ „zarząd (Domów I 3 Komunalnych Warszawa Śródmieście) moŜe poddać sporny lokal racjonalnym regułom gospodarki rynkowej, a w szczególności urealnić czynsz. Dlatego nawet narzucone Ŝądanie przez zarząd opłaty za bezumowne korzystanie z lokalu w granicach czynszu kształtowanego przez mechanizmy rynkowe nie ma charakteru świadczenia uciąŜliwego w rozumieniu art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej. Tak ustalona opłata nie moŜe być zatem traktowana jako przynosząca zarządcy nieuzasadnione korzyści, o których mowa w powołanym przepisie. Opłatę tę, z punktu widzenia racjonalnej gospodarki lokalami, naleŜy traktować jako normalne świadczenie ekwiwalentne. Sam fakt ponoszenia przez Wnioskodawcę strat na działalności gospodarczej nie jest okolicznością uzasadniaj ącą stosowanie praktyki monopolistycznej wobec przeciwnych dowodów. NaleŜy tutaj wskazać, iŜ stawki opłat parkingowych (90 zł/miesiąc za ~zwykłe” miejsce parkingowe i 120 zł/miesiąc za miejsce pod wiata) są wyŜsze od stawek pobieranych przez zarządcę parkingu strzeŜonego przy ul. E. Plater ( 70 zł/miesiąc za ~zwykłe” miejsce parkingowe). Oba parkingi mają podobną ilość miejsc parkingowych i usytuowane są w zbliŜonej odległości od centrum śagania, przy czym moŜna uznać, iŜ to właśnie parking R. Kozaka ma korzystniejsze połoŜenie z uwagi na bliskość Osiedla XXX-lecia PRL. PowyŜsze okoliczności oraz dane uzyskane w drodze przeprowadzonego przez Urząd badania rynku wskazują, iŜ warunki w jakich prowadzi działalność Wnioskodawca nie odbiegają od zwykłych warunków dla działalności tego rodzaju. Skłania to ku wnioskowi, iŜ cechą działalności w zakresie parkingu strzeŜonego jest niska rentowność. Potwierdzeniem tego jest takŜe fakt, iŜ zarządcy pozostałych parkingów na terenie miasta śagania prowadzą równieŜ działalność o innym profilu (parking przy Hotelu „Nadbobrzańskim” — radio-taxi, a parking przy ul. E. Plater — mechanika pojazdowa). JednakŜe okoliczność ta jest niezaleŜna od Spółdzielni Mieszkaniowej w śaganiu i nie moŜe ona ponosić skutków ryzyka gospodarczego obciąŜającego Wnioskodawcę. NaleŜy stwierdzić, iŜ zgodnie z regułami wolnego rynku kaŜdy z przedsiębiorców dąŜy do najbardziej efektywnego wykorzystania posiadanych przez siebie zasobów w celu uzyskania zysków. MoŜe tego dokonać wszelkimi dostępnymi środkami w granicach wyznaczonych przez obowiązujące prawo, w tym ustawę antymonopolową która przeciwdziała tym wszystkim sytuacjom, gdy podmiot gospodarczy w następstwie uzyskania władzy rynkowej ogranicza samodzielność innych uczestników rynku. Przeciwdziała w szczególności zmuszaniu uczestników rynku do uczestnictwa w obrocie na warunkach im narzuconych mniej korzystnych od tych, jakie mogliby wynegocjować w umowie, gdyby mechanizmy rynkowe działały w sposób nieskrępowany. W przedmiotowej sprawie warunki finansowe (wysokość czynszu dzierŜawnego) umowy pomiędzy Wnioskodawcą a Uczestnikiem nie odbiegają od warunków innych umów tego rodzaju zawieranych na terenie Dolnego Śląska, dlatego teŜ nie moŜna uznać, iŜ podmiot dominujący obciąŜył kontrahenta w stopniu większym niŜ mógłby to uczynić w warunkach występowania niezakłóconej konkurencji na rozpatrywanym rynku. Tym samym nie została spełniona trzecia z przesłanek, konieczna do wystąpienia praktyki monopolistycznej z art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej narzucanie uciąŜliwych warunków. Skoro warunki umowy nie są uciąŜliwe to tym samym Spółdzielnia Mieszkaniowa nie uzyskuje z tego tytułu nieuzasadnionych korzyści. Wobec niespelnienia dwóch spośród wymienionych, koniecznych przesłanek dla wystąpienia zarzucanej Spółdzielni praktyki monopolistycznej, organ antymonopolowy stwierdza, iŜ nie dopuściła się ona praktyki monopolistycznej określonej w art. 5 ust. 1 pkt 6 ustawy antymonopolowej. I 3 Mając powyŜsze na uwadze naleŜało orzec jak w sentencji. Od niniejszej decyzji przysługuje stronom odwołanie do Sądu Okręgowego — Sądu Antymonopolowego w Warszawie w terminie dwutygodniowym od doręczenia decyzji, za pośrednictwem Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.